吕丹等与田传钊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

吕丹等与田传钊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】北京市第二中级人民法院【审理法院】北京市第二中级人民法院【审结日期】2022.06.30【案件字号】(2022)京02民终5211号【审理程序】二审【审理法官】王琪【审理法官】王琪【文书类型】判决书【当事人】闫静堃；吕丹；田传钊【当事人】闫静堃吕丹田传钊【当事人-个人】闫静堃吕丹田传钊【代理律师/律所】孙可心北京市嘉昊律师事务所;张建民北京大成律师事务所【代理律师/律所】孙可心北京市嘉昊律师事务所张建民北京大成律师事务所【代理律师】孙可心张建民【代理律所】北京市嘉昊律师事务所北京大成律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】闫静堃；吕丹【被告】田传钊【本院观点】上述证据与本案均不具关联性，证明目的本院不予采纳。一审法院判决确认闫静堃、吕丹与田传钊于2021年7月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年8月10日解除，二方均未提出异议，本院对此予以认可。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。【权责关键词】无效委托代理情势变更违约金恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则新证据关联性质证诉讼请求维持原判折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院査明】一审法院查明的事实有相关证据佐证，本院予以确认。【本院认为】本院认为，一审法院判决确认闫静堃、吕丹与田传钊于2021年7月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年8月10日解除，二方均未提出异议，本院对此予以认可。 二审诉讼争议的焦点问题是田传钊应支付闫静堃、吕丹的违约金数额。闫静堃、吕丹上诉主张田传钊应依《北京市存量房屋买卖合同》的约定支付1460000元违约金。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”本案中，《北京市存量房屋买卖合同》约定因买受人逾期付款15日导致出卖人解除合同的，买受人应当按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，即7300000X20%=1460000元，但该约定明显高于出卖人的实际损失，闫静堃、吕丹前后二次房屋交易价格的170万元差价并非田传钊的违约行为直接导致的损失。故一审法院综合考虑田传钊随意毁约造成房主预期利益受损、房屋市场价格波动、政府政策对房价的影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定田传钊向闫静堃、吕丹支付违约金200000元，闫静堃、吕丹收取的90000元定金抵扣违约金后，田传钊另需向闫静堃、吕丹支付违约金110000元，本院不持异议。综上所述，闫静堃、吕丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16140元，由闫静堃、吕丹负担（已交纳）。 本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-2001:49:39【一审法院査明】一审法院认定事实：2021年7月1日闫静堃、吕丹（出卖人）与田传钊（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落于西城区德胜门外大街甲22号楼4层2n402，建筑面积36.20平方米；房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施、设备等作价为580万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金100万元；买受人付款方式为全款；逾期付款责任。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2•逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。同日，闫静堃、吕丹（甲方、出卖人）与田传钊（乙方、买受人）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修合配套设施作价总计730万元；定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。1.乙方于2021年6月30日（含当日）将第一笔定金90000元支付甲方；2.乙方于2021年7月5日前（含当日）将第二笔定金300000元支付甲方；3.乙方于2021年7月7日前（含当日）将第三笔定金610000元支付甲方；乙方不晚于不动产权转移登记办理完毕前3个工作日将第一笔首付款6050000元以资金存管方式支付甲方；甲乙双方同意在2021年7月31日前共同办理房屋不动产权转移登记手续。 同日，田传钊向闫静堃、吕丹支付定金90000元。 2021年7月5日，田传钊在微信群“德胜门22号楼交易流程群（6）”留言称：“YJKFred吕丹很抱歉！中介有关确保能上牛校的信息在先，这是买房的根本原因。现在新政策出台，合同目的根本无法实现，情势发生变更，继续履行合同严重不公平，不能实现合同目的，进而要求解除合同。”2021年8月10日，闫静堃、吕丹向田传钊发出《房屋买卖合同解除函》，载明：致田传钊：根据我方与贵方在链家平台上签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：10xxx1290）之约定，贵方应于2021年7月7日前支付全部1000000元定金，但贵方至今未足额支付定金，并多次明确表示不再履行合同。依据你我双方签订的《北京市存量房国买类合同》第七条违约责任第（二）款逾期付款责任第2条之规定：“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖价人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之口起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已贷款部分）。”据此，郑重函告贵方：1.本函件自2021年8月10日起生效，我方与贵方的房屋买卖合同即解除；2•请贵方于2021年8月25日24：00前按照合同约定，以合同总价款的20%向我方支付违约金，即7300000的20%共计1460000元；3.我方将于收到贵方违约金的次日退还贵方全部已付款（不包括违约金）……田传钊认可当日收到《房屋买卖合同解除函》，但主张应当以2021年7月5日作为合同解除的时间。2021年8月12日，闫静堃、吕丹（甲方、出售方）与案外人吴鹏、施立楠（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定闫静堃、吕丹将西城区德胜门外大街甲22号楼4层2n402出售给吴鹏、施立楠，房屋主体价款为165万元，该房屋装修及设施折价款395万元。双方同日签订的《房款支付协议》约定房屋总价款为560万元。涉案房屋于2021年8月19日完成过户。 2021年9月4日，闫静堃、吕丹与北京市京师律师事务所签订《委托代理协议》，委托北京市京师律师事务所代理本案。闫静堃、吕丹向北京市京师律师事务支付律师费30000元。 一审法院另查明，北京市西城区教育委员会于2020年4月30日向社会公开发布《北京市西城区教育委员会关于西城区2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，称2020年7月31日后在北京市西城区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。【一审法院认为】一审法院认为，闫静堃、吕丹与田传钊签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表述，经审查无法律规定无效情形，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。本案当事人的争议焦点在于：合同解除的时间，田传钊是否构成违约及违约金的数额。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》约定了田传钊支付定金及首付款的时间，现田传钊仅支付第一笔定金90000元，未按照合同约定的时间支付剩余定金及首付款，且田传钊于2021年7月5日即向闫静堃、吕丹表示不再购买涉案房屋，已经构成违约，应当按照合同约定及法律规定承担违约责任。关于合同解除。本案中，双方当事人均主张解除涉案房屋买卖合同，法院不持异议。关于合同解除的时间，本案中闫静堃、吕丹主张以2021年8月10日其发出解除的通知为准，田传钊主张以2021年7月5日其发出解除通知的时间为准。对此，一审法院认为，解除权的行使是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使并非毫无限制。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十四条的规定，解除合同应当存在法律规定或者当事人约定的解除事由，并在合理期限内行使。本案中，田传钊以北京市西城区学区房政策变化导致其子女无法入学，构成情势变更为由解除合同，法院对此认为，第一，双方合同并未约定闫静堃、吕丹保证田传钊子女将来就读特定学校，即闫静堃、吕丹并不负有保证田传钊子女在德胜学区特定学校入学的合同义务；第二，根据北京市西城区多校划片的政策，田传钊现无证据证明其子女必然无法在德胜学区学校就读；第三，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”本案中，北京市西城区教育委员会于2020年4月发布文件，称2020年7月31日后在北京市西城区购房的家庭，适龄儿童申请入小学时不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。该文件向社会公开发布，田传钊应当明知。在田传钊明知该文件存在的前提下，其仍抱赌博心理高价购入涉案房屋，故法院认为北京市西城区落实多校划片的政策不构成情势变更，田传钊无权依据情势变更原则主张解除涉案合同。田传钊因逾期支付定金及首付款已经构成违约，闫静堃、吕丹主张解除涉案合同，符合双方合同约定及法律规定，法院以闫静堃、吕丹向田传钊发出解除通知并到达田传钊的时间即2021年8月10日作为房屋买卖合同解除的时间。关于违约金数额。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任……”《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”本案中，《北京市存量房屋买卖合同》约定因买受人逾期付款15日导致出卖人解除合同的，买受人应当按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，即7300000X20%=1460000元。闫静堃、吕丹主张其二次出售房屋损失已达170万元，但还是按照合同约定的标准主张违约金。本案关键在于如何确定涉案房屋因田传钊违约所造成的损失。对此，法院认为，学区房是房地产市场的衍生品，学区房的出现折射出现行教育体制的弊端，主要体现在一个城市教育资源分配不均衡。房子是用来住的，不是用来炒的，多校划片政策的落实有利于抑制“天价”学区房、促进教育公平。本案中，涉案房屋面积为36.20平方米，却能以730万元价格出售，单价高达20万元，就是因为其位于北京市西城区德胜学区的附加属性。房屋的价格随行就市，存在正常的市场波动，但本案中，涉案房屋一个多月内两次成交价格差异达170万元，已超正常二手房价格波动的幅度，其价格大幅下降的主要原因在于多校划片政策的落地实施，故法院在违约金的考量上，并不完全参考涉案房屋两次交易的差价。法院综合考虑田传钊随意毁约造成房主预期利益受损、房屋市场价格波动、政府政策对房价的影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定田传钊向闫静堃、吕丹支付违约金200000元。关于田传钊交付的90000元定金，田传钊在答辩意见中主张用于折抵违约金或返还，鉴于闫静堃、吕丹选择主张违约金责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定，其收取的90000元定金应当返还田传钊，为减少当事人诉讼负担，法院一并作出处理，定金抵扣违约金后，田传钊另需向闫静堃、吕丹支付违约金110000元。关于律师费。考虑到双方当事人并未在合同中对律师费负担作出约定，闫静堃、吕丹主张田传钊承担30000元律师费的诉讼请求无事实和法律依据，故法院对闫静堃、吕丹主张田传钊承担30000元律师费的诉讼请求不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，于2022年2月作出判决：一、确认闫静堃、吕丹与田传钊于2021年7月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年8月10日解除；二、田传钊于判决生效之日十日内起支付闫静堃、吕丹违约金110000元；三、驳回闫静堃、吕丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。【二审上诉人诉称】闫静堃、吕丹上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判田传钊支付闫静堃、吕丹违约金1460000元；田传钊承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。本案约定违约金为合同标的额的20%即146万元，小于一审法院认可我方实际损失170万元，无需调整，本案不适用《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定。二、一审法院违反法定程序，滥用自由裁量权，干涉合同自由。三、从本案事实来看，投机的是田传钊，炒房的也是田传钊，而不是闫静堃、吕丹。四、一审法院调整违约金数额的理由明显错误。五、一审法官工作态度不严谨，判决书出现多次笔误。六、一审判决是鼓励投机与违约，违反社会主义核心价值观，不利于社会稳定。 综上所述，闫静堃、吕丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项规定，判决如下：吕丹等与田传钊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书北京市第二中级人民法院民事判决书（2022）京02民终5211号当事人 上诉人（原审原告）：闫静堃。上诉人（原审原告）：吕丹。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙可心，北京市嘉昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：田传钊。委托诉讼代理人：张建民，北京大成律师事务所律师。审理经过 上诉人闫静堃、吕丹因与被上诉人田传钊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（以下简称一审法院）所作（2021）京0102民初36715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月19日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称 闫静堃、吕丹上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判田传钊支付闫静堃、吕丹违约金1460000元；田传钊承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。本案约定违约金为合同标的额的20%即146万元，小于一审法院认可我方实际损失170万元，无需调整，本案不适用《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定。二、一审法院违反法定程序，滥用自由裁量权，干涉合同自由。三、从本案事实来看，投机的是田传钊，炒房的也是田传钊，而不是闫静堃、吕丹。四、一审法院调整违约金数额的理由明显错误。五、一审法官工作态度不严谨，判决书出现多次笔误。六、一审判决是鼓励投机与违约，违反社会主义核心价值观，不利于社会稳定。二审被上诉人辩称 田传钊辩称：同意一审判决，不同意闫静堃、吕丹的上诉意见。原告诉称 闫静堃、吕丹向一审法院起诉请求：1•闫静堃、吕丹与田传钊签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年8月10日解除；2.田传钊向闫静堃、吕丹支付违约金1460000元；3•田传钊向闫静堃、吕丹支付其主张权利花费的律师费30000元；4.本案诉讼费用由田传钊负担。一审法院查明 一审法院认定事实：2021年7月1日，闫静堃、吕丹（出卖人）与田传钊（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋基本情况。出卖人所售房屋坐落于西城区德胜门外大街甲22号楼4层2H402，建筑面积36.20平方米；房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施、设备等作价为580万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金100万元；买受人付款方式为全款；逾期付款责任。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2•逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。同日，闫静堃、吕丹（甲方、出卖人）与田传钊（乙方、买受人）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修合配套设施作价总计730万元；定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。1.乙方于2021年6月30日（含当日）将第一笔定金90000元支付甲方；2.乙方于2021年7月5日前（含当日）将第二笔定金300000元支付甲方；3.乙方于2021年7月7日前（含当日）将第三笔定金610000元支付甲方；乙方不晚于不动产权转移登记办理完毕前3个工作日将第一笔首付款6050000元以资金存管方式支付甲方；甲乙双方同意在2021年7月31日前共同办理房屋不动产权转移登记手续。同日，田传钊向闫静堃、吕丹支付定金90000元。2021年7月5日，田传钊在微信群“德胜门22号楼交易流程群（6）”留言称：“@YJKFred@吕丹很抱歉！中介有关确保能上牛校的信息在先，这是买房的根本原因。现在新政策出台，合同目的根本无法实现，情势发生变更，继续履行合同严重不公平，不能实现合同目的，进而要求解除合同。”2021年8月10日，闫静堃、吕丹向田传钊发出《房屋买卖合同解除函》，载明：致田传钊：根据我方与贵方在链家平台上签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：10xxx1290）之约定，贵方应于2021年7月7日前支付全部1000000元定金，但贵方至今未足额支付定金，并多次明确表示不再履行合同。依据你我双方签订的《北京市存量房国买类合同》第七条违约责任第（二）款逾期付款责任第2条之规定：“逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖价人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之口起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已贷款部分）。”据此，郑重函告贵方：1.本函件自2021年8月10日起生效，我方与贵方的房屋买卖合同即解除；2.请贵方于2021年8月25日24：00前按照合同约定，以合同总价款的20%向我方支付违约金，即7300000的20%共计1460000元；3•我方将于收到贵方违约金的次日退还贵方全部已付款（不包括违约金）……田传钊认可当日收到《房屋买卖合同解除函》，但主张应当以2021年7月5日作为合同解除的时间。2021年8月12日，闫静堃、吕丹（甲方、出售方）与案外人吴鹏、施立楠（乙方、买受方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定闫静堃、吕丹将西城区德胜门外大街甲22号楼4层2门402出售给吴鹏、施立楠，房屋主体价款为165万元，该房屋装修及设施折价款395万元。双方同日签订的《房款支付协议》约定房屋总价款为560万元。涉案房屋于2021年8月19日完成过户。2021年9月4日，闫静堃、吕丹与北京市京师律师事务所签订《委托代理协议》，委托北京市京师律师事务所代理本案。闫静堃、吕丹向北京市京师律师事务支付律师费30000元。一审法院另查明，北京市西城区教育委员会于2020年4月30日向社会公开发布《北京市西城区教育委员会关于西城区2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》，称2020年7月31日后在北京市西城区取得房屋所有权证书的家庭，适龄儿童申请入小学时不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。一审法院认为 一审法院认为，闫静堃、吕丹与田传钊签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表述，经审查无法律规定无效情形，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务，否则应当承担违约责任。本案当事人的争议焦点在于：合同解除的时间，田传钊是否构成违约及违约金的数额。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》约定了田传钊支付定金及首付款的时间，现田传钊仅支付第一笔定金90000元，未按照合同约定的时间支付剩余定金及首付款，且田传钊于2021年7月5日即向闫静堃、吕丹表示不再购买涉案房屋，已经构成违约，应当按照合同约定及法律规定承担违约责任。关于合同解除。本案中，双方当事人均主张解除涉案房屋买卖合同，法院不持异议。关于合同解除的时间，本案中闫静堃、吕丹主张以2021年8月10日其发出解除的通知为准，田传钊主张以2021年7月5日其发出解除通知的时间为准。对此，一审法院认为，解除权的行使是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，但该权利的行使并非毫无限制。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十四条的规定，解除合同应当存在法律规定或者当事人约定的解除事由，并在合理期限内行使。本案中，田传钊以北京市西城区学区房政策变化导致其子女无法入学，构成情势变更为由解除合同，法院对此认为，第一，双方合同并未约定闫静堃、吕丹保证田传钊子女将来就读特定学校，即闫静堃、吕丹并不负有保证田传钊子女在德胜学区特定学校入学的合同义务；第二，根据北京市西城区多校划片的政策，田传钊现无证据证明其子女必然无法在德胜学区学校就读；第三，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”本案中，北京市西城区教育委员会于2020年4月发布文件，称2020年7月31日后在北京市西城区购房的家庭，适龄儿童申请入小学时不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。该文件向社会公开发布，田传钊应当明知。在田传钊明知该文件存在的前提下，其仍抱赌博心理高价购入涉案房屋，故法院认为北京市西城区落实多校划片的政策不构成情势变更，田传钊无权依据情势变更原则主张解除涉案合同。田传钊因逾期支付定金及首付款已经构成违约，闫静堃、吕丹主张解除涉案合同，符合双方合同约定及法律规定，法院以闫静堃、吕丹向田传钊发出解除通知并到达田传钊的时间即2021年8月10日作为房屋买卖合同解除的时间。关于违约金数额。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任……”《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”本案中，《北京市存量房屋买卖合同》约定因买受人逾期付款15日导致出卖人解除合同的，买受人应当按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，即7300000X20%=1460000元。闫静堃、吕丹主张其二次出售房屋损失已达170万元，但还是按照合同约定的标准主张违约金。本案关键在于如何确定涉案房屋因田传钊违约所造成的损失。对此，法院认为，学区房是房地产市场的衍生品，学区房的出现折射出现行教育体制的弊端，主要体现在一个城市教育资源分配不均衡。房子是用来住的，不是用来炒的，多校划片政策的落实有利于抑制“天价”学区房、促进教育公平。本案中，涉案房屋面积为36.20平方米，却能以730万元价格出售，单价高达20万元，就是因为其位于北京市西城区德胜学区的附加属性。房屋的价格随行就市，存在正常的市场波动，但本案中，涉案房屋一个多月内两次成交价格差异达170万元，已超正常二手房价格波动的幅度，其价格大幅下降的主要原因在于多校划片政策的落地实施，故法院在违约金的考量上，并不完全参考涉案房屋两次交易的差价。法院综合考虑田传钊随意毁约造成房主预期利益受损、房屋市场价格波动、政府政策对房价的影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定田传钊向闫静堃、吕丹支付违约金200000元。关于田传钊交付的90000元定金，田传钊在答辩意见中主张用于折抵违约金或返还，鉴于闫静堃、吕丹选择主张违约金责任，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定，其收取的90000元定金应当返还田传钊，为减少当事人诉讼负担，法院一并作出处理，定金抵扣违约金后，田传钊另需向闫静堃、吕丹支付违约金110000元。关于律师费。考虑到双方当事人并未在合同中对律师费负担作出约定，闫静堃、吕丹主张田传钊承担30000元律师费的诉讼请求无事实和法律依据，故法院对闫静堃、吕丹主张田传钊承担30000元律师费的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，于2022年2月作出判决：一、确认闫静堃、吕丹与田传钊于2021年7月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年8月10日解除；二、田传钊于判决生效之日十日内起支付闫静堃、吕丹违约金110000元；三、驳回闫静堃、吕丹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，闫静堃、吕丹向本院提交以下证据：证据一是4段通话录音及文字整理，欲证明田传钊