重庆金科十年城物业管理问题及对策

重庆金科十年城物业管理问题及对策研究摘要：物业服务是居民日常生活中不可或缺因一部分，其品质也影响着业主的生活水平以及整个小区的环境建设。而我国物业在实践与发展的过程中依然存在着很多问题，制约了物业的发展。本文主要通过问卷调查的方式，加上实地走访，了解重庆金科十年城小区当前的物业管理的具体情况，最后对搜集的信息进行分析整理，深入探究该小区在物业管理中存在的问题，并提出解决对策，以提升业主对物业的满意度和居住的舒适度，因此本文具有重要意义。关键词：物业管理；问题；对策Abstract：Propertyserviceisanindispensablepartofresidents'dailylife,anditsqualityalsoaffectsthelivingstandardofownersandtheenvironmentalconstructionofthewholecommunity.However,therearestillmanyproblemsintheprocessofpracticeanddevelopmentofpropertyinChina,whichrestrictthedevelopmentofproperty.Thispapermainlythroughthewayofquestionnairesurvey,combinedwithfieldvisit,understandthecitydistrictofchongqingjinketenyearsofthespecificconditionsofthecurrentpropertymanagement,finallyanalyzethecollectedinformation,delvingintothevillageontheproblemsexistinginthepropertymanagement,andputsforwardthecountermeasures,inordertoenhancethesatisfactiondegreeoftheownersofpropertyandlivingcomfort,sothisarticleisofgreatsignificance.Keywords：propertymanagement；problem；countermeasures所谓物业管理，简单点来说，就是人们对物业的一种管理活动，有广义和狭义之分。广义的物业管理概念是指一切为了物业的正常使用而对物业本身以及业主所进行的管理和为之提供的服务，包括在房地产开发早期的介入和前期管理，公共设施、房屋及其设备的维修和保养。那么狭义的物业管理则是指只限于对某个具体的物业在其委托管理范围内所进行的管理服务。随着社会的发展，物业在我们生活中扮演着越来越重要的角色，人们期盼物业能给我们的生活带来更大的便利性，而物业在实际发展的过程中却出现了诸多问题，业主与物业之间的纠纷所导致的隔阂严重阻碍了物业的发展进程，很多纠纷的解决缺乏法律依据,造成矛盾进一步激化，严重影响了社会的和谐发展［1］物业管理过程中得不到业主的配合与支持，管理难度很大，也将影响物业企业管理的完善与进步，从而制约该行业的发展。这一普遍现象在金科十年城也有体现，物业纠纷的问题严重影响了该小区物业管理的有序进行，所以解决这一问题迫在眉睫。一、 重庆金科十年城项目介绍（一） 金科十年城项目基础信息金科十年城西区位于江北石马河街道，属于北滨路板块。小区由金科实业弘景房地产开发有限公司投资开发，于2011竣工，小区占地面积240186平米，建筑面积703971平米，容积率3.8，绿化率33%，共有14栋楼共3033户业主，共有车位数3935个，车位比为10:7。（二） 金科十年城配套信息小区周边的商业有：龙湖水晶郦城、渝安龙都餐饮一条街、加州餐饮一条街、耍吧一条街、东和春天汽车护理一条街、金科美镇上街、协信town城、棕榈泉国际花园和财富中心。周边公园有：北部新区体育公园、江北农场、龙山公园、鸿恩寺公园、照母山植物公园、古木峰公园、百林公园;动步公园、光电园体育公园、竹林公园以及规划中的生态公园。周边医院有:华渝医院、龙湖医院江北五院、通用医院、人和中心医院、北城医院、加爱骨科门诊、都市丽人医院和龙都医院。周边公共交通:886、868、869（在沙堡金科十年城站下车即到）。该小区主要是就读于宏帆八中和字水中学，两所学校都是重点中学，还有高质量的幼儿园一一吉地堡幼儿园。周边购物有：红星美凯龙（江北店），爱融荟城，重百超市（金科十年成店），永辉超市（星湖路店），永辉超市（祈年悦城店），五金建材超市，果琳（十年城店），金科十年城菜市场，娅娅生活超市，憨豆奶爸进口母婴店。小区内还有相关的休闲娱乐设施供业主生活娱乐。二、 金科十年城小区物业管理现状（一）金科十年城物业管理理念金科十年城是金科成立十周年推出的重要项目，也是金科倾力推广的一大品牌楼盘，秉承着以人为本的理念,致力于打造一个舒适，健康，便捷，高尚的景观式生活社区，创造出优美的居住氛围和多层次的景观空间，努力营造一个尺度亲切宜人，具有良好生活与人文气息的居住社区，该小区的物业是由金科旗下的自有物业一金科物业服务集团有限公司重庆分公司负责，物业费为2.1元/月/平方米。金科物业倡导“隔壁邻里文化”，非常注重邻里文化这一板块的建设，因此小区邻里关系十分友好，居民平日里互有往来，相处极其融洽。（二）金科十年城物业管理概况小区的绿化率达到了33%，道路两旁植被葱郁，矮树及灌木错落有致，让人看起来赏心悦目。道路两旁还有草坪，定期安排了人员修剪，为小区的景色增添了生动的色彩。但还是存着很多的问题如对公共设施的维护不到位，安全管理存在漏洞等，导致很多业主反映整体服务质量一般，降低了金科十年城物业服务的客户满意度，从而影响到金科物业的品牌形象。三、金科十年城物业管理问卷调查分析本次通过问卷调查的方式进行分析，问卷的发放对象为金科十年城小区的住户，总共发放了210份调查问卷表，其中每栋住户随机抽取了15户业主进行的问卷调查，占该小区总户数的7%，回收的有效问卷调查表为187份，问卷的回收有效率达到90%。（一） 问卷调查表内容设计该问卷调查表的内容包括单选题、多选题和开放性问答题三个部分，问卷的设计主要围绕业主对物业的态度和需求出发，其中1至8题为单选题，9至10题为多选题，最后一题为开放性问答题。1至3题是业主对物业管理人员的素质及物业管理品质的满意度调查，4题是对该小区的车位数需求调查，5至10题的设置是业主对物业服务内容的需求调查，最后一道问答题则是为了了解业主对物业的不满之处和期望的解决方法，以此为本文提出的解决对策指出方向。（二） 问卷调查结果分析

通过对问卷调查的结果进行分析了解到金科十年城的业主对小区物业管理的品质与工作人员的服务态度的满意度并不高，且很多业主都与物业公司发生过纠纷，而69%的纠纷事件都是由于物业人员的服务态度不好和专业素养不够导致的。同时该调查问卷对金科十年城小区住户对物业安全防范管理的满意度也进行了调查，该结果有利于了解物业在安全管理方面是否存在问题和漏洞，问卷调查的结果如下：安全防范管理满意度占比d系列：：|安全防范管理满意度占比d系列：：|图3-1小区安全防范管理满意度占比（1）从问卷调查反馈的结果来看（如图3-1所示），73%的业主对物业的安全防范管理并不满意，16%的业主认为一般，7%的业主认为还有待提高，只有4%的业主觉得很满意，由此可见物业对该小区的安全管理存在很多的漏洞，使得业主意见层出不穷。0% 20% 40% 60% B0% 100% 120%专项性服务需求调查0% 20% 40% 60% B0% 100% 120%不愿意额外村费愿意翅外付费无专项性服务需求有专项性服务需求无专项性服务需求愿意额外村费不愿怠额外付费■摹列137%13%100%0%有专项性服务需求图3-2专项性服务需求调查表

调查问卷结果表明(如图3-2所示)，87%的住户有特殊的专项性物业服务需求，并且愿意为之进行额外的付费。86%的业主认为小区的配套设施还不够完善，不足以满足居民生活所需，希望能增设相关的配套设施。图3-3表明，23%的住户希望增设商业配套，32%的住户希望增设文体娱乐方面的配套设施，5%的住户希望增设医疗配套，6%的住户希望增设教育配套，34%的住户希望增设停车位，由此可见，在配套设施的完善度方面，该小区的住户还有很大的需求，尤其是停车位。图3-3增配套设施需求调查表通过对该小区住户每户拥有的车辆数的调查，得到如下结果：表3-4小区车位需求预估小区住户数小区车位数小区车辆数预估由表3-4显示的数据可以看出，该小区的车位数为3935,通过调查问卷中第四题的设置对该小区每户业主家中的车辆数进行调查，从而预估出该小区的车辆数约达到了4853，由此可见车位数是严重不足的。问卷开放性问题分析调查问卷最后一题为开放性的问答题，主要是为了从该小区居民的角度出发分析金科十年城在物业管理方面存在的问题与不足，同时了解住户的态度与期望解决的方式，为解决问题提供方向。就问卷调查的结果来看，大多数住户都对小增设配套设施调查表■■"■,车匡部蛤声业笠色，2^%,车匡部蛤文绰■乐，敏■茴业配套■艾体煜年■匿疗配套■教育百己套■肾车位区的安保措施存在意见，认为居住的环境在安全方面得不到保障，希望能加强对安保人员的培训与管理，完善小区安保建设。也有部分居民反映物业服务人员的服务意识与服务态度懈怠，希望物业企业能对物业服务人员进行素质培训。四、重庆金科十年城物业管理存在的问题（一） 配套设施运作不理想当前，金科十年城小区的物业管理是滞后于业主的消费使用的。小区内虽配有游泳池、老人休闲区、篮球场、羽毛球场、小区内圈大中庭、景观池等，但由于规划不合理，后期维护不到位导致运作十分不理想。如由于成本问题对游泳池和景观池的清理维护懈怠，影响了整个小区的美感；休闲场地并未设置座椅供休憩；小区里的健身器材不过两三处，根本满足不了需要。并且小区缺乏便民服务机构和公益性场所。小区公共设施本来就少，学校、银行之类配套更是不足，商店和健身房等娱乐设施也是寥寥无几，周边只有重百超市和菜市场等小型购物配套，至周边可供购物场所至少步行十多分钟，并且没有全面的大型商圈，不足以满足居民的日常生活所需和平时的休闲娱乐，距离最近医院也要10分钟车程，且小区内也没有卫生院只有两家药店。教育配套也只有一个幼儿园，周边学校相隔距离都在一千米以上。该小区没有一个全方位的设计与运作使得很多业主反映生活便利性不够，引起了业主的质疑与埋怨。（二） 安全维护不到位在安全管理方面，金科十年城存在着很大的问题，从问卷调查反馈的结果来看，大部分住户对物业的安全防范管理并不满意，甚至由此引发的纠纷也不在少数，由此可见物业对该小区的安全管理存在很多漏洞。根据实地走访了解到，首先是小区大门的保安亭，虽然明文规定了外来人员进入小区必须进行严格登记和证件查询并报出所拜访的业主姓名和电话，但实际上并没有严格实施，工作人员为图方便一般只大概询问也不做登记就放行，大大降低了小区的安全性。其次，每单元楼下入口处都设有电子安全锁设备，业主必须要刷卡进入，但也只是一个噱头，由于小区租户较多，安全锁设备并没有正常投入使用（如图4-1所示），各单元入口的大门随时是敞开的，也就是说只要顺利进入小区，便可以任意穿梭各个楼栋与楼层，无法保障业主生活的安全性与私密性，金科十年城还曾发生过一起十余户住户被盗事件，之后也不了了之，并未对这一现象作出调整引起了诸多业主的不满。最后是小区的公共道路没有良好的防滑措施，雨天容易形成地面湿滑的情况，景观池旁也没有任何防护设施（如图4-2所示），对业主尤其是老人和小孩来讲是非常大的一个安全隐患。（三）车辆乱停放乱收费现象随着我国经济的发展和小康生活的逐渐到来，很多人都选择自驾出行，拥有自己的私家车，那么随之物业在车辆管控这一块也出现了很多的问题。金科十年城小区出现了越来越多的乱停车与乱收费的现象。据调查，该小区共有3033户业主，平均每户有1.6辆车，而该小区的地下车位数是3685，地上车位数上只有250，车位比为10:7，从数据上看，该小区的车位数是明显不足的，由此也形成了很多业主为了图楼便和贪图便宜，将车停在了空地图甚至于是护设的主观池现道和消防通道上的现象（如图4-3、图4-4所示），存在着非常大的消防和安保隐患，也十分影响小区的整体美观，这种公共停车的现象大多是先到先停，容易引发居民间涉及车辆的矛盾和新型的人际纠纷，而且车辆混乱无序的停放，还会造成小区内的交通堵塞。很多保安看到这一现象也产生了赚取外快的心理，通过与业主协议承诺帮其照看车辆收取部分费用严重或违反了物业管理规章的要求，且在此过程中由于车辆划痕的问题出现了很多纠纷，严重影响了金科十年城物业在车辆方面管理的进行。（四）服务面狭窄，与收费不匹配金科十年城小区在收取管理费后也只是提供简单的安保、公共清洁、绿化维护等基础服务，并且在服务的质量和态度上都还没有达到业主的要求。在建筑物外观的保养维护，对公共区域及周边环境的看护以及对设备设施的主动维修方面都与业主的期望和要求有一定的差距，很多的管理和服务工作都还是停留于表面的形式，未能真正做到向业主提供优质服务，也未能提高物业的使用功能和经济价值。根据调查问卷统计的信息可以了解到，87%的业主认为增设具有针对性的专项服务是非常有必要的，同时也表示愿意为此类服务内容额外付费，以提升生活的便利性与品质感。（五）缺乏专业高素质人员的配备我国的物业管理发展起步是比较晚的，而随着房地产的迅猛发展，近几年也成为了炙手可热的新兴产业［2］但由于没有经过多年的探索与沉淀，在管理过程中出现了很多的问题和不足，追其本溯则是由于该行业严重缺乏专业的高素质管理人才。重庆金科十年城小区的物业管理也存在着这一问题，通过实地走访与调查发现该小区专业人员匮乏，员工60%以上来源于房地产企业的转业人员和下岗职工，以及部分民工和退伍的军人，整体的文化水平不是很高，素质总体上也是偏低的。并且这些职工没有过物业管理相关理论知识的学习经历，对物业管理的认识十分浅显，只经过了一些简单的上岗培训，只能进行简单的服务行为工作和体力劳动，对于住户所提出的服务需求不能够很好地满足。金科十年城物业管理在这一方面忽略了员工的自身建设，并未高频率地对企业职工进行专业的技术培训和职业道德方面的教育，同时也没建立严格的岗位职责、工作及考核的标准，导致在管理服务的内容上、观念上以及质量上都没有达到相应的高标准，管理水平不高，服务质量不足，更有甚者是没有摆正服务与被服务的关系，大大的降低了客户满意程度［3］。通过问卷调查的结果也反映出，大部分的纠纷事件都是由于物业人员的服务态度不好和专业素养不足而引起的。（六）物业管理条例不健全、各类纠纷不断涌现金科物业服务集团有限公司虽然有一套物业管理制度，但就金科十年城的物业管理现状来看那些只是为了应付临时的一些检查而做的表面功夫，条款过于片面，并没有具体且细致的实施准则，更加没有与之对应的惩罚措施相配套，以至于金科十年城在物业管理过程中与业主之间也出现了很多矛盾与纠纷，比如房屋的维护维修及费用收取和公共设施的维护等方面，这都是由于没有一套系统全面的管理制度。没有标准，就无法衡量［4］，导致金科物业服务企业与金科十年城业主之间权责不分明，物业管理制度和条例的不完善，相关部门的职能工作人员在处理具体工作的过程中，不能严格地按照制度进行规范的处理，没有办法确保解决问题的公正性和客观性，使得纠纷事件频频发生，据调查发现47%的业主都曾与物业产生过矛盾，当出现意见不统一的情况时没有相关的规章制度可循，以至于物业与业主都觉得对方无理取闹，矛盾将进一步的升级，问题得不到很好的解决，最终以一方让步的形式处理，但实质上问题仍然存在，并没有得到真正的解决，反而使业主与物业之间产生了隔阂。同时，业主反映问题的形式非常单一，投诉的处理方式也没有规范的依据，效率低不能及时作出反馈进一步加深了物业与业主间的矛盾，进而使得物业企业后续管理工作的开展得不到业主的支持，加大管理难度。五、重庆金科十年城物业管理存在问题的解决对策（一）加强对小区周边配套的利用和小区配套的完善金科十年的休闲健身场地虽不能满足业主的生活娱乐所需，但其周边公园特别多，像北部新区体育公园、龙山公园等都在其附近，步行三十分钟内可到达，且公园内部的休闲场所和设施是足以满足金科十年城业主日常所需的，而据走访了解到，金科十年城业主平日鲜少有到此处进行休闲娱乐的，物业可以向业主进行引导，定期组织业主到周边公园进行休闲娱乐项目，以化解小区休闲场地不足的问题。同时，十年城应该从业主的角度思考，结合小区的实际情况积极引进相关的配套设施，物业可以通过规划摊位，采用招拍挂的形式引进小区所匮乏的商业以及休闲娱乐配套，如社区底商和健身房等，并将结果进行公示，公式内容包括:居住区的基本情况；居住区内应建设各项配套设施的建筑面积、用地面积，计划投入使用时间、交用时间。以此来逐渐完善小区的相关配套设施，达到业主的期望。（二）加强安全维护管理而在物业管理当中首屈一指的肯定当属安保管理了，金科十年城在这方面已经出现了重大的问题事件，更加应该重视，采取解决方案。首先，要完善安保体系，明确分工，严格设置安保主管、门岗安保员和小区巡逻员。安保主管负责小区安保人员定岗和工作安排，并定期查看监控对小区安全进行确认同时对管辖的安保人员进行监管。门岗安保员负责按规定对监控影像进行电子录入，对进出外来车辆和人员严格按照规章要求进行登记，认真填写值班记录，做好交接工作。小区巡逻员负责小区的治安巡逻检查，认真填写安保巡逻检查记录。并且要制定违反的严惩细则，定期查看监控来进行监督。其次，刷卡系统要严格执行起来，很多楼栋的安全锁都已损坏，需要安排专业技术人员进行维修同时定期安排专员巡逻检查。对于业主将住宅出租的情况，也要建立严格的审核与登记制度，对租户进行详细了解，并对其上交的的信息资料严格核查，使其各司其职，明确划分各安保人员的权责，以保证小区的整体安全性。最后，关于公共道路的防滑措施不足和景观池没有安全防护设施等问题方面，物业管理必须要引起高度重视，因为由此引起的安全事故与纠纷层出不穷，已经收到了很多业主的反映与抱怨。具体的实施方案可以是在过道处设置“安全第一，小心路滑”，在景观池旁设置“池水冰凉，小心摔入”等标语或警告牌，对经过此处的行人进行提醒。当然不仅仅是提醒，还要从根本上解决问题，在湿滑的道路处安置防滑地毯，在景观池周围设置维护栏杆，提高保障性，虽然会一定成本的费用增加，但会大大减少因摔跤事故而引起的纠纷和投诉事件，从而降低相应的赔偿金，还能给物业供公司建立更好企业形象，获得业主的认可。（三） 对小区停车加大监管力度，合理利用周边资源针对这一问题，物业公司首先要对业主进行安全防范意识的的宣讲，重点提醒乱停车行为的危害和可能会造成的负面影响。当然最重要的还是要制定相关的规章制度，具体到对乱停车业主的罚款措施和对乱收费员工的处罚措施，外来车辆车进入需限时，超出半小时进行收费，并将收取的罚款用于对小区公共区域的维护与建设。并通过建立完善的监督机制，不定时地采取持续的综合整治措施，发现一起制止一起，有效预防并遏制物业小区违规停车现象，为广大业主营造一个环境优美、秩序井然的生活空间［5］与此同时还要从根本上解决问题，出现这一现象的根本原因还是小区的车位不足，物业可以和小区周边拥有停车位的公共场所，比如北部新区体育公园，公园一般是上午到下午驾车来娱乐的人比较多，而在下午五点之后，就几乎只有周边的居民会来此休闲，而金科十年城的停车位不足高峰期也正好是在这个时间段，因为很多住户下班驱车回家，因此金科十年城可以充分利用这一资源，与公园联手管理精准利用错时空位时段，根据车主信息准确及时调整在停车辆，联合管理最大限度地利用现有社会资源以解停车之需。（四） 提高服务质量，扩展服务面金科十年城在服务面狭窄上的问题是客观存在的，随着社会经济的发展，人们对物业管理的要求越来越高，简单的安保、公共清洁、绿化维护已经不能够满足人们对物业管理的要求了，所以物业公司需要积极创新，不断地挖掘住户的需求，扩展自己的服务面。通过实地走访调查加上调查问卷分析中图1-2反馈的结果了解到，87%的业主希望能增设相关的专项性服务以提高生活的便利性和居住的舒适感。由调查问卷采集的信息来看，业主迫切希望物业增设代交水电费、接送儿童、宠物清洗看护、早餐配送、车辆维保和清洗业务等专项服务，并表示愿意为之额外支付合理的报酬，因此物业需增设此类服务内容，并标明不同的专项服务的不同收费标准，在实施过程中也要力求做到收费公开公正透明，并且完全采取自愿原则，不带任何的强制性，使业主可选择适合自己的特约服务。最后每月或者每季度进行一次问卷调查，了解业主的切实需求，根据调查反馈的结果来创新和增设更多的专项性服务，逐步拓展和完善物业服务面。在不断扩展服务面的同时，也要注意对服务质量的提高，健全企业自身的建设，为业主提供全方面、高品质的物业管理服务。（五）积极引进和培养人才，提高员工专业素质在当今社会，任何一种行业的发展都离不开优质的人才输送。金科十年城之所以在物业管理方面存在这样多的问题，很大一部分的原因也是由于管理团队缺乏精英人才，员工总体素质不高，而队伍素质关系着管理水平的高低［6］，因此更应该大力重视这一块，加强对人才的吸纳和培养，建设专业的管理团队。可采取校企合作方式，企业与学校共同指导、协助筛选。校企双方共同制定教学的专题，企业提供专题的题目，学校和企业代表共同完成同时为学生提供实习机会，这样的人才培养模式使企业能提前了解学生的状况，尤其是对中意的优秀学生会有重点的帮助，这样更加有利于学生进入企业后的稳定成长，为企业输送优质人才。物业管理公司不仅要注重引入人才，善用人才，更应注重培养人才［7］，将企业的人力资源开发与管理工作进行战略性规划，创立系统的人才培养体系，以塑造专业化的物业管理人才，提高管理的质量和效率，规划中要明确岗位设置、人才管理、招聘条件、薪酬福利配置等具体性的要求。在职工入职前对其进行专业化的培训，让其了解所在部门的运作程序和相关的具体规章制度，使员工能更加快速的适应并投入工作中，在培训合格以后通过考核才能正式上岗，以此来优化公司员工的综合素质。尤其是针对安保人员，大多来自于退伍军人，对物业管理没有太大的概念，更应重视对其专业素养的提升，采取提级表彰式管理，增强他们的工作责任心与对业主的服务意识。对所有的在岗的在职员工也要定期开展培训讲座，半个月一次，请优秀的元老级员工来进行经验分享，以提升员工的服务意识和服务质量［8］，同时定期的进行物业相关培训知识的考核，一月一次，并设立具体的奖惩措施促进员工学习的积极性和自我提升的意识，以提高整体员工的专业素养，使十年城的物业专业人才占比达到60%以上。（六）制定健全的物业管理配套规章制度随着物业管理行业的发展，我国一直在陆续出台很多相关的法律法规，并且也一直在随着物业管理中出现的新问题和新状况而不断深化和完善，但物业涉及的方面确实又比较广泛，像房地产、市政、娱乐、规划等都与之相关，单一的规章制度在管理过程中不够全面，很多物业纠纷的出现也证实了这一点。金科十年城小区由于这一问题也出现了很多的纠纷事件，不得不引起重视。由调查问卷和实地走访了解到，大多的纠纷事件是由安保不完善、乱停车现象及环境维护不到位引起，因此企业应就这些方面建立更为明确的规章制度，如《治安管理规定》、《停车管理规定》、《环境维护与清洁卫生管理规定》等，同时就物业企业的权责及业主的权责作具体划分并在合同中标明，还需要就物业费的收取和物业管理包含的工作内容作具体说明，当出现问题时才能做到有理可循有据可依［9］。与此同时，还要经常组织业主进行物业管理知识的学习，向其讲解物业管理包含的内容与物业企业的权利与责任，让业主明白自身的权责，而不是出现任何问题，有任何不满都怪罪到物业公司的头上。当然物业企业也需要更加重视服务质量的提升，设立专门的服务质量评估部门，在收到业主的投诉与建议时，及时给与反馈，尽快处理，并定期对所有的投诉建议进行归纳整理并加以总结，进一步完善物业服务体系，对发生的纠纷事件也进行跟踪调查，分析根本原因，逐步完善企业管理体系，只有这样，才能切实解决物业纠纷中出现的问题，维护业主与企业的合法权益。六、结论物业管理品质的提升对提高人民生活质量来说具有重大的意义，同时物业管理的改善也将促进城市的文明发展，因此我们更加应该清楚地认识到物业管理过程中存在的问题，以防止这些问题对物业发展的制约［10］。本文主要是从金科十年小区的物业管理状况入手，分析其在管理方面出现的各种问题，并给出解决对策以供参考，以达到加强金科十年城小区物业的人文建设，完善物业管理规章制度，提高管理品质，获得业主的认可与信赖的目的，在提高业主生活水平与质量的同时也将提高金科物业的企业形象，塑造良好的口碑。当前物业管理的法律法规还并不那么的尽善尽美，但我国也一直在出台相应的政策进行完善，并且管理中出现的各种问题，如果只是片面的依靠法律法规是没有办法很好地处理的，那么就更需要物业企业的各个部门及业主的共同努力，才能使这个与我们生活和自身利益息息相关的行业更为稳健的发展起来。当然行业的发展需要精英人才作为支撑，只有拥有大量的储备人才，行业的发展才会有更加光明的前景，在住宅小区的管理当中，企业更应该努力创新，拓展服务面，旨在为业主提供更为温馨且和谐的居住环境，和更为便利的生活方式。总之，随着社会的不断发展和