亚豪X年11月北京大兴兴创15号地营销总案汇报

大兴兴创15号地营销总案汇报亚豪房地产效劳机构2021年11月【开篇感言】2021年初春亚豪有幸参与兴创15号地相关工作使我们见证她从无到有的华美蜕变过程中我们始终坚持着奉献给大兴区一个优秀作品的纯真理想！更将她视为兴创和亚豪同步实现企业战略升级的重要里程碑营销工作可谓千头万绪尤其是高端住宅的营销首先我们必须站在兴创企业战略的高度深刻理解大兴15号地的深层意义方能做到胸有成竹、有的放矢！15号地工程之于兴创公司：战略目标树立高端形象塑造品牌美誉实现完美业绩基于对三大开发目标的理解梳理本案的核心营销思路策略思路引领市场的高端站位他为我用的营销借鉴成熟稳健的推售策略汇报内容【站位篇】【营销篇】【执行篇】【站位篇】

我们如何站位，从而成为引领品质生活的标杆？从三个层面，探寻“兴创15号地〞的核心竞争力解读区域分析市场解剖工程外在气质高端走向本体内涵从“2900亿撬起南城〞开始——“重北轻南〞从此不复存在据估算，2021年至2021年，市区两级财政对城南地区投资将超过500亿元，加上带动的社会投资，未来3年的总投资可能到达2900亿元，最终将提升北京整体的经济实力。?促进城市南部地区加快开展行动方案?宜家入驻大兴现在的大兴【解读区域】【解读区域】现在的大兴北京2021年最火爆、最受追捧的新城区域2021年北京市住宅销售套数排名2010年北京市住宅销售总金额排名绿地·新里西斯莱公馆保利茉莉公馆现在的大兴【解读区域】国际水准的成熟完善配套成为北京最富活力的新城教育：北京十一建华实验幼儿园、北京师范大学附属小学、君谊中学、兴涛中学医疗：大兴区人民医院、大兴区中医院、大兴妇幼保健院、仁和医院等购物：宜家、物美超市、京客隆超市、周边社区配套超市公园：翡翠公园、金星公园、大兴休闲体育公园、康庄公园翡翠公园金星公园康庄公园北京师范大学附属小学仁和医院【解读区域】未来的大兴大兴新城持续不竭的开展源动力大兴、亦庄行政整合第二机场2021年开工北部都市产业区中部文化创意产业区西部都市产业区东部现代制造业区【解读区域】最具不竭动力的新城四大产业区域、第二机场建设2900亿南城计划、大兴政府战略眼光最强政府支持的新城2010年北京区域销冠、品牌房企进驻最受市场追捧的新城名企、名校、公园、购物、运动最具城市活力的新城飞速开展成熟中的大兴新城北区毫无争议的已然成为：同一区域集成英式、法式等不同国家建筑风格、园林风格于一体【解读区域】多国建筑园林风格聚集领先的开发企业：保利、绿地、华润、兴创、顺驰、旭辉、春光等等国际的设计团队：上海UA建筑设计公司上海天华建筑设计PLACEDesignGroup景观北京建筑设计研究院北京维拓时代建筑设计公司加拿大笛东联合规划设计公司未来大兴新城的生活状态可能将是——【解读区域】精湛的产品设计完备的配套水平高雅的社交场所精致的居住品质安逸的生活享受产业振兴商贾云集丰富配套层峰社交花园居住隐逸生活大兴新城所承载的价值体系——北京最具独特魅力的新都市！城市喧嚣闲适生活明日奢享新都顺义新城通州新城亦庄新城房山新城区域开展居住标签代表工程客群特征2007年之前新城规划确定出台近郊别墅原生墅翡翠城大兴最早富裕的人群来自金融街、丰台、宣武向往别墅生活的人群近郊第一居所2008-2009新城建设期空白供应阶段远郊别墅富力丹麦小镇大兴更富有的人群来自金融街、丰台、宣武被迫选择六环以外度假/休闲第二居所2010年趋向成熟城市洋房城市别墅绿地新里西斯莱旭辉紫郡金地仰山大兴更富有的人群大兴新富有的人群来自金融街、丰台、宣武被挤压的人群城市第一居所一直以来，大兴区高端居住不缺乏阶段性代表工程【分析市场】同时，“南城工程〞的地域烙印深刻，

难以使市场对大兴区的地域认知有所明显改观翡翠城原生墅绿地香颂旭辉紫郡富力丹麦小镇华润地块？旭辉地块？【分析市场】但是我们会发现，

这些工程都是以纯别墅或城市花园洋房产品为主，中海九号

中海地产10巨献经久品牌客户追随华润

品牌央企五年一地精心锻造【分析市场】首邑溪谷新兴地产企业力图打造品牌美誉度

旭辉10#地老牌地产商抢占地缘先机

共同特征：大尺度产品线与产品创新继2021年的“大兴崛起年〞之后2021年那么将无可争议成为“大兴高端年〞2021年品牌房企力挺大兴住宅热销，

绿地、保利、金地、旭辉……让人们记住了一个个工程

那么2021年，谁能成为区域高端居住的旗帜？

使人们真正的重新认知大兴【分析市场】低调

华贵

私密南北双阳台十字布局/独立中岛/书房回廊布局/书房/中西餐厅/空中花园回廊布局/书房/中西餐厅/空中花园/佣人房平层官邸全部为两梯两户独立入户设计,奢享私家电梯厅与市场上同产品线项目比较，均有超值的品质和附加值地上三层，地下一层，四室两厅四卫公园价值最大化建议力争5—10年的租用期在这里，能够实现对生活品味极致追求的所有奢想层级递进的空间序列法式新古典建筑精髓规划立面园林产品户型会所公园御制规格御制建筑阳光凡尔赛法式园林御制园林160-450平米的户型尺度御制尺度中岛回路、私家电梯御制空间16800平米的会所宫殿群御制社交私家城市绿地御制环境御制级别的精致生活当纯粹宫廷形制的沉稳典雅与活力四射的奢享新都市完美融合本工程无疑将成为南城的绝对标杆——足以成为引领世界风情新都市的王者区域气质本体内涵皇家苑囿历史文脉层进式的社区规划配套设施完善官邸式的建筑立面高端社交场所法式经典园林产业园区云集同质化圈层纯粹多层奢侈大宅高端会所宫殿群高端工程集中供给奢享新城本案核心价值梳理客群特征家族式居住商务社交地缘富豪产业新贵西区权贵纯粹圈层私属公园极致生活的追求极致享受御制生活传世家族浓荫华宅产品定位极致品味的生活追求极致尊崇的生活享受细致入微的生活方式隐逸豁达的生活境界同质纯粹的邻里圈层其乐融融的家族气氛世代相传的家族印记密林环抱、纯粹低密奢而不俗，贵而不露低调华贵的脱俗气质基于区域认知和产品分解后的产品定位

足够高端，但缺乏以立势

我们还需要深层次的看工程燕京十景之一“南囿秋风〞----每逢春秋，皇帝都会到此地行围涉猎，尤其到了乾隆年间，更是进入了开展的鼎盛时期，不仅说当时苑囿面积到达了210平方公里，行宫已经建了4个，乾隆皇帝本人来这里的次数也相当频繁。清代帝王的皇家苑囿【历史的大兴】——宏大而兴盛的大兴府【开展的大兴】——南海子公园的复兴南海子自古是北方最大的湿地公园原始面积是颐和园的5倍旧南海子区域内的村名有的取材于历史典故，有的源于古代传统文化，其含义大都以“兴旺茂盛〞“吉庆有余〞和“仁义道德〞“敬贤礼士〞等为主题，雅化地名占南苑区自然村总数的64%地铁4号线中9个站点组成了艺术长廊凸显大兴政府对于区域历史的演绎政府重塑大兴的决心【开展的大兴】——历史在这里传承执行到位——大兴政府最为得力的、最富有责任感的城市建设执行者

一级开发——城市运营商，拥有城市运营的高度，眼界高

了解政府——合作多年，深刻理解区域的规划，有眼光

人脉深厚——最能博得区域政府的支持【兴创的气质】——立足大兴，作一流的城市运营商兴创要将本工程打造成为北京市内高端工程的代表作重振天下首邑之御风01富力十号广渠路15号地霞公府长安8号泛海国际Park北京CBD板块禧瑞都长安太和公园1872唐宁ONE万城华府御园中关村板块国悦府钓鱼台7号院京西板块霄云路8号阳光上东燕莎板块长安街沿线招商嘉铭珑原绿城诚园亚奥板块远洋万和城盘古大观同时在北京区域内，我们也很难找到这样一个

城市建筑群中具备纯粹别墅特性的平层官邸产品北京城稀有的御制生活风格北京城稀有的御制生活圈层北京政府新城开发御制生活缔造者我们从骨子里散发出的帝王之气南海子皇家苑囿天安门四环路五环路工程形象呼之欲出：御制府邸京都南帝【案名建议】——气势中性兴创·南第第：大官的住宅。本指古代按一定品级为王侯功臣建造的大宅院，后也通称上等房屋为第北阙甲第。——张衡?西京赋?。薛注:“馆也。〞公大怒…出…旬乃还第。——明·崔铣?记王忠肃公翱三事?【案名建议】——舶来传承兴创·夏宫花园夏宫：埃及夏宫，皇室外出的行宫之一；

俄罗斯夏宫，在彼得大帝时期，夏宫花园是沙俄上层社会社交的场所，

誉为俄罗斯的凡尔赛；

北京夏宫，西方人始称颐和园为SummerPalace【案名建议】——中西合璧兴创·玺园玺：取自“玉玺〞，代表着皇家专用和皇族徽章，是一个阶层身份地位权利的表达。本案在这里使用，在表达深厚文化底蕴的同时，并散发出内敛、低调，贵而不俗的意向。高端营销的关键在于找到客户，那么，我们的产品对位怎样的客群？翡翠城【地缘主导】以最早富裕起来的大兴地缘性客户升级置业为主流导向；【辐射有限】外辐射客群主力为金融街以南，对大兴区熟悉和认同的客户为主。【改善需求】多为南城早期追求生活品质的客群，向往生态、宜居、闲适的别墅生活【早期高端客户特征】原生墅核心特征——“主动改善〞型旭辉紫郡【目前高端客户特征】平层洋房产品【地缘升级】近两年新富有的大兴地缘性客户仍占主流；【辐射北扩】外辐射区域的客群在扩大到泛中关村的海淀区域；外地客户比例增大；【升级需求】多为辐射区域改善升级型的客户，重视产品设计和社区环境；【两代居偏多】购置客户多以35-45岁客户为主，两代居客户居多。核心特征——“刚性改善〞型绿地香颂【目前高端客户特征】联排别墅产品【地缘享受】大兴近几年别墅供给为零，工程稀缺供给量，吸引大兴顶级置业客群；【辐射有限】受地缘抗性因素影响，客群较刚需性的客户辐射范围有限。【高端需求】多为大兴地缘性的高端需求为主。【多代同堂】三代同堂的居多，购置力更高的客户，家族式居住的特征更明显。核心特征——“刚性高端〞型大兴地缘势头强劲区域外扩短期有限产业迁入日渐明显对大兴区存在浓厚地缘情结的人。大兴区高端需求客户的购置力还未完全释放，大兴区域地缘客户势头强劲，包括当地的生意人、政府官员等。受大兴区四大产业区域的开展，以及首都第二机场的建设，越来越多的物流、医药、高新技术等相关产业的高管人群。实力雄厚素质升级最早大兴区高端工程多以生意人为主，随着区域开展，区域整体人群和高端客户的素质必将持续提升。未来大兴区高端客群特征分析多代同居其乐融融重视家庭生活，尊老爱幼，一般均选择和老人、孩子一起居住，家族式居住的特征明显。高端工程受总价、地域等因素影响，吸引中关村、海淀、朝阳等区域客户的竞争力短期内仍有限地缘富豪、行业领袖、商业世家、西区权贵降升平必保深挖争取本案客群定位及策略三环路四环路五环路京开高速必保深挖争取【营销篇】

如何塑造品牌标签，奠定美誉度传承的基石？01综上，产品具有高端品相，但工程如何树立高端品牌？还需要面对以下三个问题营销核心问题展开高端VS区域——地域抗性高端VS兴创——品牌抗性高端VS客群——客户抗性01高端VS区域高端VS兴创高端VS客群舆论利导树立品牌精准推广推售策略现场打造效劳营销主线推广线销售线基于三大问题梳理我们的销售线和推广线【销售线】充分借鉴已被市场成功验证的低密度高端营销模式经典案例：万城华府低密度高端模式一【高端先行模式】别墅先行的推盘策略连业内同行都钟爱的城市经典作品树立市场高端产品形象经典案例：龙湖系列低密度高端模式二【情境营造模式】“全部进驻成品植被”“带有龙湖标签产品”“体验情境感动客户”让情景体验成为一种购置冲动经典案例：御园低密度高端模式三【效劳体验模式】在产品创新和体验的根底上，将效劳“润物细无声〞的全程贯彻——当效劳成为一种文化，更是一种文明。高端产品的建筑线条描绘生活的尺度【高端先行模式】浓妆釉彩模糊了生活细节的场景【情境体验模式】动态般再现尊崇而温馨的居住享受情境【效劳贯穿模式】借鉴成熟的操盘经验，本工程的营销策略应把握外部环境分析市场竞争分析政策环境分析区域月消化量指导推货方案政府轮番调控，重在遏制房价飞涨，回归理性市场政策环境分析2010年商品住宅成交量分析1月3月5月10月4月3216套700套3867套950套“京十二条”公布家庭为单位只能购买一套住房【全国第2轮调控风暴】全面停止三套房贷首付款升至三成“国十一条”公布加大保障性住房建设力度“国十条”公布非本地居民暂停发放贷款2021年4月，10月连续2次大幅度调控，这说明了政府的决心和后续调控手段的循序推出与全面落地，这也充分反映了调控为常态，唱衰为主流的市场趋势，对于本工程，更应该坚决尽早推货，保持销售速度的信念，这也应作为本工程的推盘策略。房价非理性上涨的压力依然存在2021年影响房价上涨的环境因素并无明显改观内外部宏观环境分析，未来几年中，“调控是常态，唱衰是主流〞政策环境分析需求杠杆：贷款首付比例、提高利率、本市及外地限购金融杠杆：提高准备金率税收杠杆：契税、营业税、房产税监管杠杆：开发公司资金监管〔预售金管理〕房地产市场中政府惯常使用的调控手段房产税是最有效力的手段目前房产税更多的是作为舆论手段在使用，税收政策的出台需要周期，真正的试行预计要到2021年下半年，甚至2021年，2021年对高端工程而言时机不容错失，推货宜早不宜迟政策环境分析绿地香颂340-440㎡，联排旭辉紫郡23#130-230㎡中海九号公馆410-430㎡，联排预计2021年12月开盘金地仰山90-180㎡悦廷130-200㎡2021年——刚性需求占市场主流，有限的高端产品受追捧华润17#160-350㎡旭辉紫郡10#200-300、600㎡首邑溪谷200㎡别墅2021年区域竞争工程情况2021-2021年区域竞争工程情况南四环南五环南六环大兴区市场竞争格局2021-2021——未来高端市场竞争必然加剧领海朗文世家120-220㎡远洋天著联排别墅绿地西斯莱〔尾盘〕130-280㎡，平层当前市场竞争格局**样本选择以产品组成包含普通住宅和低密度联排/洋房产品的项目进行比较；**区域内单独普通住宅产品线项目未进行比较。（如鸿坤理想城）在售产品线157㎡三居196㎡三居半240㎡三居半294㎡三居半431㎡联排本案领海天使湾旭辉紫郡23#金地仰山博悦府新里西斯莱尾盘绿地香颂（联排）博悦府（叠拼）160㎡200㎡240㎡300㎡440㎡340㎡领海天使湾与博悦府均为老工程后期，剩余房源较少，领海天使湾新楼栋开盘时间待定；旭辉紫郡与金地仰山均为花园洋房产品，旭辉紫郡面积120-220㎡；金地仰山面积90-180㎡；绿地香颂联排别墅面积为340㎡、404㎡、440㎡，面积与本案别墅产品相符，但剩余房源较少。从区域目前在售工程产品线分析，当前供给产品以洋房搭配联排及叠拼产品为主，面积以200㎡以下的居多品质感好的大面积花园洋房及联排别墅成交情况良好领海朗文世家华润17#旭辉紫郡10#中海9号410-430联排别墅，共280户预计12月之前开盘销售，本工程别墅局部主力竞品首邑溪谷总建筑面积25万㎡，共3200户，容积率2.1，40-120㎡平层4.8米层高的产品为主，小局部200-300㎡叠拼别墅，预计11月底开盘，别墅局部主力竞品平层局部主力竞品预计12月再次开盘，主力户型为120-220㎡三居、四居，体量较小建筑面积22万㎡，共1000户，容积率：1.74，160-350㎡6+1层精装花园洋房，少局部小高层预计2021年初开盘，本工程主力竞品建筑面积：13.3万㎡，容积率1.9，户型包括200-300㎡、600㎡的平层产品，开盘时间待定华润17#华润17#中海九号潜在市场竞争格局远洋天著工程位于南六环外，总建筑面积268131㎡，容积率1.1，工程预计明年下半年开盘绿地新里西斯莱尾盘(5号楼)产品线及供应比重分析5号楼于11月28日正式开盘销售，为24层，2梯2户、2梯3户共计336套截至11月30日，共成交10套房源，成交面积为130-190㎡，成交总价在280-410万元之间成交均价21900元/㎡〔精装修〕潜在供给——产品线分析157㎡三居196㎡三居半240㎡三居半294㎡三居半431㎡联排潜在产品线本案旭辉紫郡10#金地仰山华润17#新里西斯莱尾盘中海九号（联排）首邑溪谷（叠拼）160㎡600㎡平层200㎡240㎡300㎡430㎡旭辉紫郡10#平层产品面积较大，预计明年节后开盘，具体时间待定；华润17#为全新工程，产品线与本工程根本一致，是本工程主要竞品之一；中海九号预计年底开盘，联排别墅与本工程面积一致，是本工程主要竞品之一；首邑溪谷为叠拼产品，共计约55套，且面积较小〔220㎡左右〕，对本工程不构成威胁；从潜在供给工程产品线分析，明年市场竞争较为剧烈新里尾盘、华润17#、旭辉10#与中海九号均将成为本工程主力竞品预计2021年下半年竞争工程集中放量建议本案应在上半年〔建议6月之前〕及早入市市场竞争格局小结2010.112011.22011.82011.112012.12012.3剩余33套剩余192套剩余122套（已成交月均65套）（大面积已成交月均68套）（已成交月均19.5套）2010年2011年当前在售：绿地香颂旭辉紫郡23#金地仰山2012年2011.5潜在供应：华润17#旭辉紫郡10#金地仰山首邑溪谷中海九号公馆总房源约1000套，160-350㎡花样洋房产品，花园洋房约380套，开盘时间待定叠拼别墅约55套联排别墅，共280套，总价1200-1800万元之间200-300、600㎡平层，开盘时间待定2021年高端工程扎堆开盘，我们必须抢占先机2021年上半年6月是较为适宜的开盘时机旭辉紫郡10#金地仰山本案绿地香颂旭辉紫郡23#目前区域内部160平米以上的平层产品〔三居+四居+复式〕月均消化50套联排别墅月均消化19.5套2021年区域内部月均消化分析销售周期预测：去化速度分析绿城北京诚园（精）产品线：90-180㎡总价：280-1800万元月均销售25套中海紫御公馆产品线：135-208㎡总价：530-930万元月均销售11套富力十号产品线：230-480㎡总价：680-2200万元月均销售27套万科蓝山产品线：160㎡总价：480-680万月均销售：32套红玺台（精）产品线：160-300㎡总价：500-1800万月均销售18套招商嘉铭珑原（精）产品线：190-300㎡即将开盘首创禧瑞都产品线：100-170㎡总价：400-1280万月均销售13套北京区域高端工程消化速度国悦府〔精〕产品线：130-270㎡总价：540-1134万月均销售2套北京其他区域160平米以上，总价在500-900万的平层产品月均消化10-30套不等通过参考工程去化速度分析，以及工程自身特点，平层576套的供货量，综合考虑预计本案销售周期约为24-26个月！！销售周期大兴区域平层产品160平米以上月均消化约50套大北京市场平层产品160平米以上月均消化约10-30套联排别墅竞争产品月均消化约20套绿城北京诚园红玺台首创禧瑞都悦廷富力十号中海紫御公馆万科蓝山亦庄区域本案国悦府天坛区域大兴区域，权重：85%，推算价格为22164元/㎡复兴门/亦庄区域，权重：15%，推算价格为21218元/㎡价格策略制定——周边工程样本推算静态价格〔平层〕金地仰山本案旭辉紫郡23#领海朗文世家绿地新里西斯莱公馆根据区域内外不同工程价格权重分析2021年静态价格预计22021元/㎡〔毛坯〕价格策略制定——周边工程样本推算静态价格〔别墅〕绿地香颂本案阳光邑上中粮祥云国际生活区房山区域大兴区域中央别墅区域中海九号公馆总部基地区域结合周边工程价格推算，预计本案别墅局部2021年静态时点总价约为800-1000万元〔包含地下面积〕。结合本工程地上300，地下130㎡折合得出不含地下面积单价约为36666元/㎡，包含地下面积单价约为25581元/㎡中海九号公馆——1200-1800万元中粮祥云国际生活区——1000-1500万元阳光邑上——500-600绿地香颂——800-1000万元22021元/㎡〔毛坯〕800-1000万元价格策略制定——动态预测开盘价格新城北区规划落地，周边配套逐步完善别墅产品在大兴当地绝对的稀缺性本案44套纯粹低密联排社区结合以上价值我们保守估计涨幅应在10%左右平层大宅联排别墅23000元/㎡1000-1200万元〔毛坯、包含地下面积〕3000元/㎡精装标准26000元/㎡〔精装〕根据我们之前对调控政策的分析及预判，以及政府打压的楼市的明确态度，我们保守预计到明年开盘时平层部分产品价格较当前时点上涨2%。+10%基于工程自身价值，考虑11年新城北区剧烈的竞争环境进一步加剧；本工程首期开盘均价预计平层不低于26000元/㎡〔精装标准报5000元/平米〕别墅总价在每套1000-1200万元推盘策略建议：地块周边条件及土地价值分析推盘策略应结合地块价值综合考虑！一我们认为该局部为区域为土地价值最高区域。主要原因是工程集中绿地景观就在该区域呈现。二该区域价值仅次于蓝色集中区域，其最大优势是对于工程地块东侧的大型绿化隔离带公园景观一览无余。三该区域价值相对于前两个区域稍低，主要原因是位于工程西侧的医院地块，使得该区域价值有所下降。推货方案一：形象极致化策略利用别墅供给空挡时机，以联排别墅作为首期推出的产品，树立绝对高端住宅形象，占领市场先机2010.112011.22011.82011.112012.12012.32010年2011年2012年2011.5华润17#旭辉紫郡10#金地仰山首邑溪谷中海九号公馆总房源约1000套，160-350㎡花园洋房产品，花园洋房约380套，开盘时间待定叠拼别墅约55套联排别墅，共280套，总价1200-1800万元之间200-300、600㎡平层，开盘时间待定绿地香颂别墅市场真空档期别墅约30套

总套数576户，单栋总建面为约数，仅供参考开盘时间：2011年6月推货策略：“以大带小”树立高端形象。第一期：44套联排别墅（地上总建面13200㎡），157㎡共108套，197㎡共12套，240㎡共36套。第二期：开盘时间：2012年4月197㎡共76套，240㎡共56套，294㎡共20套推货策略：针对不同需求，配以丰富的产品线，实现全面销售开盘时间：2012年10月推货策略：“以小促大”实现完美收官第三期：157㎡共54套，197㎡共68套，240㎡共42套，294㎡共60套推货方案一：形象极致化策略推货方案一：经济效益评价平层产品全程实现销售均价29152元/㎡，别墅实现1100万元/套全盘总销售额预计37.4亿元2011年确保全年业绩要求2013年二季度实现完美收官2012年丰富产品线实现全面销售年度销售额11.8亿元年度销售额18.38亿元年度销售额7.26亿元推货方案二：产品递进策略产品递进策略：销售业绩和市场口碑由北向南依次推出保证产品线均衡通过小面积产品先期入市，迅速扩大区域市场占有率，再保证了一定的销售业绩之外，也塑造了良好形象的市场口碑。

总套数576户，单栋总建面为约数，仅供参考开盘时间：2021年6月推货策略：“以快带慢〞第一期：157㎡共162套，197㎡共80套，240㎡共78套，建筑面积约为60000㎡开盘时间：2021年3月推货策略：“以大带小〞，高端形象的演绎第二期：197㎡共22套，240㎡共20套，294㎡共80套建筑面积约为32654㎡。开盘时间：2021年10月推货策略：“低总价促高总价〞，借助别墅冲高利润第三期：44套联排别墅，197㎡共54套，240㎡共36套，建筑面积约为38278㎡同时奠定完美形象的收官演绎推货方案二：产品递进策略平层产品全盘累计实现销售均价26950元/㎡，别墅1500万元/套总销售额约为36.7亿元2011确保全年业绩要求2013年实现完美收官2012年创造利润高峰年度销售额14.36亿元年度销售额18.59亿元年度销售额3.8亿元推货方案二：经济效益评价两个推货方案，建议优选方案一平层产品全盘预计实现销售均价26950元/㎡，别墅预计1500万元/套总销售额约为36.7亿元平层产品全程预计实现销售均价29152元/㎡，别墅预计1100万元/套全盘总销售额预计37.4亿元形象最优化方案产品递进方案借鉴成熟的操盘经验，本工程的营销策略应把握绿地新里西斯莱售楼处旭辉紫郡售楼处金地仰山售楼处区域内目前在售工程由于受到自身条件限制都无法将情境体验和效劳体验充分发挥品牌突围的要点——情景营销体系的建立共计4.2万平米绿化占地面积与恢弘的建筑群落。形成地标性的区域环境城市的会客厅3000平米小区的会客厅16500平米建筑集群极致欣赏的参观动线——曲径通幽，一步一景品牌突围的要点——情景营销体系的建立联手国际奢侈品品牌打造醇正的高端沙龙式接待现场借鉴成熟的操盘经验，本工程的营销策略应把握“管家陪伴式〞高端接待流程管家人员安置在必要的保安、保洁、礼仪、效劳人员之外，从客户进入售楼处开始，直到接访过程全部结束；贴身管家提供全程效劳“以客为尊〞的现场效劳“管家陪伴式〞高端接待流程认识客户帮助客户理解客户成就客户感动客户了解客户“以客为尊〞的现场效劳“名媛绅士级〞亚豪销售团队统一着装要求：可以采用具有少量法式或宫廷元素的服装内部甄选有南部高端工程经验的销售精英周边工程挖掘有大兴区内及周边高端工程经验的销售精英市场上同类产品工程中，挖掘具有相关客源的销售精英“以客为尊〞的现场效劳亚豪双副总〔18人团队〕销售总监筹划总监销售经理销售主管〔2人〕客服专员〔1人〕销售人员〔8人〕筹划经理筹划助理57人组成的以“尊崇效劳〞为导向的营销和效劳团队物业经理物业主管〔2人〕保洁〔10人〕保安〔12人〕管家〔8人〕效劳人员〔4人〕维修人员〔1人〕物业副总〔39人团队〕“以客为尊〞的现场效劳“以客为尊〞的现场效劳用敞篷MINI代替以往的看房电瓶车，由客户的管家专职护送。社区内的看房代步车三维效果演示视频样板展示实现立表达代化3D样板展示IPAD全触摸沙盘展示“以客为尊〞的现场效劳高端住宅的形象推广，并不是单纯的广告表现就能完美演绎，针对阶段性的推货，只有策略性的进行推广，才能够到达口碑的树立和圈层传播！案例核心分析－－阳光上东位于北京东北四环外酒仙桥地区，总规模73万平米，酒店、教育、集中商业、公寓、低密住宅、别墅的复合大盘改变区域属性和认知，通过区域升值带动地产升值北京上东区－北京富人区－富人区国际化－实现产品逐步升级第一步：提出上东区－炒作上东区－联谊曼哈顿第二步：炒作富人区－纽约富人区地产外交－订制2套全球顶级豪宅公开第三步：全球顶级规划招标－上东区初落成－翻开国际化租赁市场第四步：正常地逐步推货公寓产品阳光上东开发的最大成功点：造出一个上东区富人区，改变区域属性，掀起区域开展大势，把6500的区域直接拉到10000的区域，为73万平米大盘创造了20个亿以上的超额附加利润。后续产品均被前期造区拉升了3000以上的价值滨河花园方街一号圆街一号美洲组团澳洲组团西班牙组团安徒生花园阳光上东营销核心回忆造势是核心： 造上东区

富人区成功推货策略： 高举高打，高开促走，以高带低推广策略： 前期以软带硬，开盘硬广轰炸持续策略： 事件营销，为软性制造新闻，逐步做局【推广线】区域兴创客群区域价值品牌价值客户价值炒区域，重塑大兴形象树兴创，立开发商品牌圈客户，精准渠道价值传达三大核心问题推广战略——御制府邸京都南帝产品主题区域兴创客群第一阶段面世造势期项目亮相认知南帝重识大兴展望新城品牌树立引起话题吸引关注2011.2-5月第二阶段形象树立期联排9层160-190平米官邸体验南帝品牌运营大众媒体渠道拓展2011.6-12月第三阶段形象巩固期4-6层190平米和240平米官邸品味南帝品牌价值客户通讯2012.1-8月第四阶段形象升华期点板290平米官邸9层160-190平米官邸收藏南帝品牌回馈兴创会2012.9-2013.6月面世造势期2021.01—2021.05阶段战略：认知南帝推广策略：天下首邑之巅塑造大兴历史名城的形象；树立兴创品牌打造高端精品的企业形象认知南帝2021年6月2021年12月2021年8月媒体渠道★纸媒?三联生活周刊?专题、?新京报?北京地理专栏★户外公关活动★论坛活动★巡展活动★兴创诚记认知南帝——整合营销诉求重点：重振天下首邑之御风

引领世界风情之新都媒体策略：公关活动为主线媒体软文炒作辅以少量硬广认知南帝——媒体渠道南三环南四环南五环京开高速本案西四环西三环树新城形象、立兴创品牌长期节奏性传达工程价值点南城主要环线及高速的户外路牌区域竞品截流认知南帝——借势营销借势营销集新闻效应、广告效应、公共关系、形象传播、客户关系于一体，已经当之无愧地成为了企业新产品推介、品牌展示、建立品牌识别和品牌定位等营销活动的首选策略。可借之势：官方：大兴区政府、大兴区文化局、大兴区规划局专家：南海子学会媒体：三联生活周刊、新京报北京地理专栏如何借：借官方言论，塑造大兴天下首邑御风的形象借媒体渠道，传播大兴区域的历史及未来开展规划认知南帝——借势活动拟定“大兴天下首邑〞论坛主要参与人员：大兴区政府、大兴文化局、大兴规划局、南海子学会等活动时间：2021.2月底活动主题内容：大兴的历史文化；大兴目前的开展现状；大兴各方面对未来开展的期望及规划；重建南海子公园的意义媒体配合：三联生活周刊——封面报道“重振大兴天下首邑御风〞新京报北京地理专栏——大兴开展系列小文认知南帝——借势活动拟定“历史人文的大兴〞系列巡展系列主题拟定：大兴文化古籍赏析、大兴历史文化古董展等活动时间：2021.3-5月巡展地点：工程售楼处媒体配合：新京报北京地理专栏——图文介绍业内杂志、群众纸媒、网络——新闻性的活动介绍认知南帝——关于兴创品牌?兴创城记?主题内容：兴创公司简介、兴创为大兴开展做出的主要奉献、兴创已做的优质工程介绍等操作要点：请大兴区长为书题写书名；请大兴相关政府部门领导题词评价兴创对评价；请业内同行题写兴创评价等多渠道发行形象树立期2021.6—2021.12联排、9层160-190平方米官邸阶段战略：体验南帝推广策略：一墅领京城树立工程的高端豪宅形象；打造工程在大北京市场的“南帝〞地位体验南帝2021年6月2021年12月2021年8月推广主价值点昔日皇家苑囿今日家族墅宅领袖家族联排：430平方米平层官邸：169-190平方米45-55岁以家中父母作为购房主体，在家中占主导地位拥有儿女及孙子代三代同堂诉求客群：体验南帝媒体渠道★纸媒?北京青年报?、?新京报?：整版★杂志?第一财经?、?红地产?：整版、软文★网络sina、sohu、搜房：首页文字链、通栏★户外西南三四环、京开高速公关活动★开盘活动★样板间开放活动★系列暖场活动体验南帝——整合营销媒体策略：硬广为主活动穿插配合软文扩大影响体验南帝——媒体渠道利用群众媒体、业内杂志等整版硬广强化工程高端形象利用网络的传播优势广泛传播工程形象及节点信息首页文字链大通栏体验南帝——媒体渠道体验南帝——开盘活动高调入市——开盘活动主题：御制生活启航暨法国馆展品图片展启动仪式时间：2021.5月底，图片展持续至7月底地点：五星级酒店活动厅参与人员：大兴政府人员、业内专家、媒体媒体炒作点:昔日皇家苑囿今日家族墅宅法国精品京城再现《晚钟》《阿尔的舞厅》《化装间》《餐点》《阳台》《咖啡壶边的妇女》《青铜时代》诚邀业内同行参加样板间开放仪式推动业界口碑传播体验南帝——样板间开放活动体验南帝——系列暖场活动端午节——2011年6月6日重阳节——2011年10月5日中秋节——2011年9月12日国庆节——2011年10月1日元旦——2012年1月1日春节——2012年1月23日领袖家族齐聚节日盛宴贯穿全年始终针对已成交客户拍摄家庭全家福系列图片并将其作为珍藏私品赠与客户。臻品全家福百年家族，臻藏瞬间华彩体验南帝——系列暖场活动形象稳固期2021.1—2021.84-6层190平方米和240平方米官邸阶段战略：品味南帝一宅润三代以会所开放为话题，深化工程“南帝〞的市场地位品味南帝2021年6月2021年12月2021年8月推广主价值点颐养三世同堂尊享御制生活慈孝家族190平方米、240平方米纯粹4-6层、纯四居产品35-45岁以家中子女作为购房主体，在家中占主导地位孝敬父母，关爱子女三代同堂诉求客群：品味南帝媒体渠道★纸媒?北京青年报?、?新京报?：整版、软文★杂志?第一财经?、?红地产?：整版、软文★网络sina、sohu、搜房：首页文字链、通栏、软文★户外西南三四环、京开高速★短信公关活动★会所开放活动★系列暖场活动★?客户通讯?品味南帝——整合营销媒体策略：硬广和软文为主活动穿插不间断的引发市场关注品味南帝——媒体渠道客户通讯内容：区域开展规划新闻；工程工程进度、新品发布告知、相关信息等。周期：双月刊集中力度大面积铺设软性宣传，稳固工程形象利用北青、新京报等群众媒体，以及安家、红地产等业内资源，集中铺设工程软性宣传文章品味南帝——媒体渠道利用网络宣传推广造势，加之短信集中轰炸品味南帝——媒体渠道以会所中“园中园〞为话题点，邀请园林专家座谈中国园中园的开展及