2021年第二季度商业地产热度延续市场需求近历史峰值

Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.2021|1仓储物流季度环化年度同比空置率MARKETVIEW2021年第二季度商业地产热度延续市场需求近历史峰值季度指标速递写字楼季度指标速递写字楼年度同比季度环化写字楼年度同比租金空置率零售物业季度环化年度同比量209万平方米，近历史单季峰值。一线城市季内贡献逾50%净单季录得租金空置率零售物业季度环化年度同比租金租金零售物业租金空置率物业投资*季度环化年度同比总金额消费市场持续保持复苏态势，推升上半年社会消费品零售总额至21.2万亿元。本季度全国18个城市新增供应及净吸纳量分别录得214万平方米和212万平方米，净吸纳量录得疫情爆发后最高值。租金空置率物业投资*季度环化年度同比总金额数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度仓储物流*成交金额包含1000万美元以上的写字楼、零售物业、工业物业、综合体、酒店和其他商业地产项目。二季度国内16个主要城市录得高标仓新增供应125万平方米，环比增长60%。其中京沪及其周边节点城市占比超过40%，可租面积的增加带来这些热门区域仓库需求的加速释放，本季京沪净吸纳量均突破10万平方米。*成交金额包含1000万美元以上的写字楼、零售物业、工业物业、综合体、酒店和其他商业地产项目。物业投资二季度国内商业地产投资市场交易活跃度显著提升，交易额环比上涨74.1％至966亿元，为2019年以来的最高季度成交额。上半年大宗交易总额录得1,521亿元，较2020上半年上涨30%，并且已超过疫情前2019年同期水平。|2Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|2MARKETVIEWMARKETVIEW2021年第二季度，中国区宏观经济2021年第二季度国内生产总值同比增长7.9环比增长1.3%。上半年国内生产总值同比增长科技创新动能持续增强。上半年高技术制造业和信息技术服务业增加值同比分别增长22.6%和同比分别增长205.0%、69.8%、48.1%。与此同时，在全球经济复苏带来的外部需求回暖推动下，货物贸易出口额同比增长28.1%。国内消费继续稳步增长，上半年社会消费品零售总额同比增长23%，化妆品、珠宝等消费升级类商品增长加快，餐饮消费规模已经恢复至疫情前水平。6月服务业商务活动指数为52.3%，连续16个月高于临界点。区间。7月初，央行决定自7月15日起下调存款准备金率0.5个百分点。此次时隔一年多后的首次降准将释增长”的预期明确。世邦魏理仕预计，在创新驱动和消费持续回暖的合力作用下，全年国内生产总值有望增长8.2％。2021年6月，首批9支基础设施公募REITs上市，善基础设施和房地产行业融资结构、提升资产管国家发改委即发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文将公募REITs试点区域扩展到全国，并将保障性租赁住房等底层资产纳入试点发展。人民币亿元0数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2021年第二季度增长率指标2021年6月(%)2021年3月(%)工业增加值出口额社会消费品零售总额固定资产投资完成额房地产开发投资社会融资总额（存量）指数指标2021年6月2021年3月采购经理指数贷款市场报价利率贷款市场报价利率数据来源：国家统计局，世邦魏理仕研究部，2021年第二季度|3Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|3MARKETVIEWMARKETVIEW2021年第二季度，中国区写字楼全国净吸纳量接近历史单季峰值净吸纳量第二季度同比2021年第二季度，全国18个城市共录得写字楼万平方米，主要集中在新兴商务区板块如北京丽泽、上海浦东世博、深圳宝安等。写字楼市场租赁需求延续上季度的复苏态势，全国净吸纳量录得209万平方米，接近历史单季峰值。一线城市活跃的经济商务活动使其贡献净吸纳量的54%。其中，上海以34万平方米，位列全国前一。北京录得10年内最高值，尽管6月爆发的局部疫情让广深两地的商务活动有所放缓，但四、五月份活跃的租赁市场依然使广深两地录得逾20万平方米的单季净吸纳量。二线城市中成都、杭州、武汉和西安等科创产业驱动城市需求强劲，单季录得10至20万平方米的净吸纳量。受益于活跃的租赁需求，全国写字楼整体空置率环比回落。.6个百分点至22.2%，与疫情前（2019年第四季度）空置率水平基本持平。全国18个城市中，共有14个城市录得环比空置率科技行业继续扩张，金融业租赁占比回升及专业服务业继续担当主力需求引擎，贡献租细分行业来看，国家对教育行业的整顿使得在线教育行业扩张速度放缓，本季部分企业调整策略并整合现有办公空间。但以新科技软件开发和场景应用为业主重心的科技类企业继续扩空置率第二季度同比租金第二季度同比万平方米0新增供应净吸纳量——空置率万平方米0上海深圳广州杭州武汉北京成都重庆西安南京长沙青岛宁波沈阳苏州大连无锡天津|4Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|4搬迁和扩租为主要交易类型，分别贡献28%和的成交面积。律师事务所继续承担专业服务类租户的第一大需求行业，贡献44%的行业内租赁成交量，集中分布于一线城市，仍以搬迁和扩租金下行进一步趋缓二季度全国写字楼市场平均租金跌幅进一步收窄，录得环比下跌。.2%。杭州、宁波和成都实现租金环比小幅增长，另有包括上海、广州在内的6个城市的租金跌幅减缓。进一步聚焦城市内部板块发现，北京望京、上海前滩、广州琶洲、杭州黄龙、成都金融城和大源等连续数季录得空置率显著改善的板块租金增长最为强劲。医药和生命科学科技新媒专业服务金融业,金融业,注释：写字楼租赁成交包括新设、扩租、搬迁和升级。全国一线城市二线城市注释：基于租金面价的可比租金指数|5Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|5MARKETVIEWMARKETVIEW2021年第二季度，中国区零售物业净吸纳量第二季度同比空置率第二季度同比租金第二季度同比2021年第二季度，全国消费市场继续保持复苏态势，推升上半年社会消费品零售总额至21.2万亿元，同比增长23%。消费升级类商品销售增长领先，上半年限额以上企业的黄金珠宝、服装、体育娱乐用品、汽车零售额的同比增速均超过30%，化妆品零售增世邦魏理仕预计，下半年消费市场回暖的基调不变，但基于去年同期基数扩大，增速将逐步回落，全年社零总额增长有望达到10%左右。高品质项目集中入市，净吸纳量创疫情后新高万平方米0新增供应_____净吸纳量空置率本季，全国18个城市总计录得214万平方米的零售物业面积入市，多个期待已久的商场正式开业，如上海啦啦宝都、宁波阪急百货、重庆光环购物公园等。龙湖、华润、印力、香港置地等具有丰富运营经验的开发商的项目贡献本季新增供应面积约72%，其开业率普遍在90%以上，加之现有空置面积被逐步去化，全国净吸纳量录得疫情爆发后的最高值212万平方米。季末空置率环比下降。.3个百分点至77%。全国购物中心首层租金继续回升，环比增长。.6%至每天每平方米7元。万平方米0深圳上海深圳上海成都重庆武汉长沙西安南京北京宁波沈阳广州天津无锡杭州苏州青岛大连|6Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|6MARKETVIEW2021年第二季度，中国区风险资本助力国内品牌快速扩张，奢侈品牌加快拓店步伐风险资本持续看好国内消费领域，助推咖啡茶饮和特色餐饮、手办潮玩、饰品集合店等品类快速扩张。本季MANNER咖啡、MSTAND咖啡、茶颜悦色、海伦司小酒馆等在全国均有多家新店开出。名创优品旗下潮玩手办品牌TOP于广州、成都和上海相继开出梦工厂店，五一节期间还在九城同开11家新店。饰品集合店如洋葱仓库、ACC超级饰扩店快速。奢侈品和轻奢品牌继续加大对国内市场的投入。除对原店进行升级和铺位优化，亦积极在高端商场开设新店，本季录得案例包括LOUISVUITTON、GUCCI、CARTIER在宁波阪急百货开设新店，DELVAUX、THOMBROWNEBLANCPAIN开业等。运动健身业态新店品类更趋多元，滑雪体验馆、冲浪馆、舞蹈教室等成为购物中心此类业态面积去化的新动力。新能源汽车仍在继续去化购物中心面积，主要以内资或合资车企品牌为主，门店面积趋于小型化，选场区域下沉至次级商圈。餐饮服饰潮玩新能源汽车休闲体验美妆—全国—一线城市——二线城市注释：基于租金报价的可比租金指数|7Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|7万平方米万平方米万平方米上海天津广州武汉宁波重庆成都北京杭州苏州南京青岛无锡沈阳深圳大连0MARKETVIEW2021年第二季度，中国区仓储物流净吸纳量第二季度环比京沪及周边节点城市供应入市加速需求释放，成渝去化面积领先全国二季度国内16个主要城市录得高标仓新增供应125万平方米，环比增长60%。其中京沪及其周边节点城市占比超过40%，可租面积的增加带来这些热门区域仓库需求的加速释放，本季京沪净吸纳量均突破10万平方米，天津、苏州需求也表现活跃。中西部城市中，成渝仓储需求均持续活跃，去化面积领先全国。尤其成都本季净吸纳量录得35.7万平方米，全国居首并创2018年以来新高。天府国际机场的通航将进一步巩固了成都作为中国西部物流枢纽的地位。在强劲需求的推动下，高标仓整体空置率环比下降。.2个百分点至2%，为新冠疫情以来新低。在线购物节推升第三方物流和电商需求第三方物流和电商仍是最主要的租赁需求来源，分别占二季度整体租赁需求的45%和43%。京东、唯品会等传统电商新租和扩租面积较大，部分需求与618购物节备货有关。多多买菜等社区生美团优选等社区团购继续布点，本季于环京、大湾区、成渝等多个主要城市群内均录得大面积租赁交易。值得关注的是，快时尚跨境电商平台希音（SHEIN）本季度录得其新租及扩租面积超过20万平方米。希音最新一轮融资估值已经超3,000亿元，预计未来几个季度将寻求更大规模仓储资源。此外，汽车制造业在本季度积极寻租，录得总计超12万平方米的新租和扩租，这与可选消费的快速复苏及新能源补贴政策的加码密切相关。空置率第二季度环比租金第二季度环比新增供应(左轴）净吸纳量（左轴）——空置率（右轴）数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年第二季度|8Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|8MARKETVIEW2021年第二季度，中国区一线城市租金保持快速增长，二线城市租金步入良性增长通道2021年二季度，全国16座城市租金环比上涨0.4%，连续第二个季度实现增长。其中一线城市租金增长保持强劲态势，环比增长0.8%。空置率持续位于5%以下的北京涨幅领先，单季租金增长达2%；大湾区的高标仓在持续向好的进出口需求以及跨境电商快速发展的带动下进一步上涨，广州和深圳本季租金分别环比上涨1.3%和0.6%；上海市场以加速去化为主，但租金仍录得0.2%的稳步增长。二线城市租金在一线周边节点城市的推动下，本季上涨0.2%。环沪节点城市涨幅均在0.5%以上，天津亦录得0.4%的增幅。其他其他其他零售和贸易行业,第三方物全国一线城市二线城市|9Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|9MARKETVIEW2021年第二季度，MARKETVIEW2021年第二季度，中国区物业投资季度成交量环比变化季度成交量同比变化大宗交易金额创2019年以来新高，机构资本积极入市二季度国内商业地产投资市场交易活跃度显著提以来的最高季度成交额。上半年大宗交易总额录本季地产基金、险资、REITS等机构投资者的收购金额达到769亿元，环比上涨212%，创历史新高。外资买家交易额达到193亿元，较上季度外资成交额环比上涨214%占比回升至20%，录得新冠疫情以来的最高值。机构资本的积极入市展示出其对中国优质商业地产的长期信心以及对当下资产价格正逐步进入合理区间的判断。一线城市在2021年上半年的投资总额中占比为榜单首位。在多个大型资产包交易的带动下，本季二线城市交易额占比升至39%，投资者对于核心二线城市中消费升级驱动的零售和仓储物流投资抱持积极态度。零售和酒店投资已恢复至疫情前水平，写字楼交易窗口逐步开启具备运营能力的投资者正持续加仓疫情后基本面快速零售资产交易额突破128亿元人民币，并推动上半年交易总额至182亿元，已达到2020年全年水平的125%。酒店投资亦加速反弹，上半年交易额达到近写字楼大宗交易金额达200亿元，自用买家需求持续交易总额的35%。投资型买家持续关注门户城市健康保险收购SK大厦。此外，黑石于6月宣布收购虑到过去12个月内租赁需求的强劲反弹和资产价格的一般企业地产基金地产公司机构投资者其他房地产信托数据来源：世邦魏理仕研究部，RCA，2021年第二季度所录交易包括在写字楼，零售物业，混合用途，工业物流，酒店和另类资产领域中超过1000万美元的交易。|10Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|10百万美元写字楼零售资产酒店混合用途工业物流其他资产MARKETVIEW2021年第二季度，百万美元写字楼零售资产酒店混合用途工业物流其他资产公募REITS上市进一步利好产业地产投资二季度总计录得仓储物流、商务园区、数据中心等各类产业地产交易160亿元，代表性交易包括收购新宜物流资产包以及凯德收购上海颛桥数据中心。此外，疫情后生物医药相关主题投资成为产业投资的新关注点。6月首批上市的基础设施公募REITS中包括5单产业地产REITS，得到了券商、险资、银行理财等各类资金积极参与。公募REITS为产业地产提供了新的融资来源和退出渠道，并增强了交易透明度，世邦魏理仕预计这将进一步提升产业地产在大宗交易市场的交易活跃度。0数据来源：世邦魏理仕研究部，Preqin，2021年第二季度市场项目物业类型交易价格（人民币百万元）买家卖家北京，上海，杭州，宁波，成都凯德来福士资产包混合用途平安人寿凯德集团北京写字楼和谐健康保险上海、北京、青岛、西安、重庆购物中心阿布扎比投资局上海上海颛桥数据中心数据中心凯德集团中航信托及裕兴科技投资控股有限公司广州太阳新天地购物中心未披露|11Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|11MARKETVIEWMARKETVIEW2021年第二季度，中国区市场展望写字楼展望2021年下半年，全国18个城市预计有500至600万平方米新增供应入市，较多集中在四个率预计将上升2至3个百分点。苏态势和上半年旺盛的写字楼租赁需求，世邦魏理仕上调全年净吸纳量预测至660万平方入、供需平衡改善明显的区域有望实现持续的租金增长，但城市和板块之间的表现仍将分化。零售物业展望下半年，预计全国18个城市将有500万平方米左右的新商场开业，2021年全年新增供应达800万平方米。鉴于部分高品质新项目品牌签约率已达90%以上，我们预计新项目的开业将推高净吸纳量至全年600万平方米左右，年底空置率将小幅上升1至2个百分点。受风险资本推动的国内品牌仍将是下半年市场需求的主力。从世邦魏理仕研究部追踪的资本投资餐饮零售案例来看，二季度全部或部分资金用于开设实体店的成交共计31笔，为2019年以来的最高水平。其中，咖啡茶饮和特色简餐占比近六成，其次为美妆护肤、运动健身，潮玩手办的投资热度亦有所上升。此类品牌城市选址计划多集中于一、二线城市。从开店规模上看，整合产品线和大店模式成为多品牌服饰集团的门店策略之一。一方面，较大的门店面积有利于品牌方获取更好的商场铺位和更优惠的租赁条件，另一方面，大店也有利于对品牌的集中式管理。单一品牌或初创品牌则选择入驻集合店或跨界与其他品牌合作。建议业主结合项目招商定位与上述品牌的契合度，对商场的空间进行相应切分或整合，以更好地捕获其拓店需求。仓储物流下半年预计将有约680万平方米新增供应入市。一线城市及其周边区域的新增供应放量将成为租户在核心区位选址扩租的机会窗口，尤其是深圳将迎来三年后的首个新增供应。宁波、武汉等部分二线城市的去化压力将有所加大，租金走势短期承压。物业投资全年大宗交易金额有望增长21%，物流设施资本化率将继续下行。世邦魏理仕年初的中国投资者意向调查结果显示，57%的投资者计划今年加大对中国优质商业地产的投资，而二季度我们的确看到了各类资产交易全面复苏的迹象，预计全年大宗物业交易金额将较2020年上升21%，达到2500亿元。资产价格方面，下半年商办物业的资本化率将保持稳定，而考虑到工业物流领域近两年来活跃的私募地产基金募集和国内公募REITS的上市，物流设施的资本化率将有小幅下行的空间。|12Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|12MARKETVIEW2021年第二季度，中国区租金趋势天津大连沈阳无锡武汉北京上海苏州南京广州深圳重庆长沙杭州成都加速下跌跌幅放缓加速增长增速放缓天津广州重庆长沙北京大连沈阳苏州无锡成都深圳武汉上海南京杭州加速下跌跌幅放缓加速增长增速放缓大连重庆武汉成都沈阳南京天津北京苏州上海无锡杭州广州深圳加速下跌跌幅放缓加速增长增速放缓|13Q22021世邦魏理仕研究部©CBREInc.|13MARKETVIEWMARKETVIEW2021年第二季度，中国区城市租金单位租金环比变化空置率北京每月每平方米元天津每月每平方米元大连每月每平方米元沈阳每月每平方米元每月每平方米元上海每月每平方米元南京每月每平方米元杭州每月每平方米元每月每平方米元苏州每月每平方米元无锡每月每平方米元广州每月每平方米元深圳每月每平方米元成都每月每平方米元重庆每月每平方米元每月每平方米元武汉每月每平方米元长沙每月每平方米元城市租金单位租金环比变化同比变化空置率北京每天每平方米元天津每天每平方米元大连每天每平方米元沈阳每天每平方米元每天每平方米元上海每天每平方米元南京每天每平方米元杭州每天每平方米元每天每平方米元苏州每天每平方米元无锡每天每平方米元广州每天每平方米元深圳每天每平方米元成都每天每平方米元重庆每天每平方米元每天每平方米元武汉每天每平方米元长沙每天每平方米元注释：零售物业租金为购物中心首层租金,，天津写字楼市场指城区市场|14Q22021世邦魏理仕研究部