2014年福安商业市场市调报告

福安市商业市场市调报告福安市东百置业营销部2014年10月13日城市背景概览宏观环境分析福安商业市场调查福安住宅市场调查项目立地分析福安位于台湾海峡西岸，与台湾隔海相望。全市总面积1880平方公里，海岸线长145公里。全市下辖11个镇7个乡3个街道，全市户籍人口67万人，其中城镇人口34.11万，畲族人口6万多人，是全国及福建省畲族人口最多的县份。目前福安拥有两个省级开发区，分别是闽东赛岐经济开发区和福安畲族经济开发区。福安素有“中国电机电器城”、“中国中小电机出口基地”、“全国第二大船舶修造基地”、“中国茶叶之乡”、“中国绿竹之乡”和“中国保健按摩器发源地”等美誉。城市背景概览：1.1城市概况城市背景概览：1.2历史沿革先秦时期福安市为闽越族居住地，《禹贡》称为扬州地，周为七闽地域，秦属闽中郡，汉初隶属闽越国，汉始元二年（公元前85年）属冶县，东汉属会稽南郡，三国属吴建安郡东安县，晋、南朝属温麻县，隋开皇九年（589年）属原丰县，隋大业三年（607年）属闽县，唐武德六年（623年）起属长溪县。

宋淳祐四年（1244年），太学生张过请在建县前先将长溪县西尉移驻西北乡。五月，福建路令代理福州知府项寅孙派员勘查，九月复派签厅郑准亲往踏勘县治，里人（进士）许子大愿意献地建治所。淳祐五年（1245年），乡人殿中御史郑寀献诗理宗：“韩阳风景世间无，堪与王维作画图。四顾罗山朝虎井，一条带水绕龟湖。形如丹凤飞衔印，势似苍龙卧吐珠。此处不堪为县治，更于何处拜皇都”，县治因而议定。理宗御批“敷锡五福，以安一县。”福安因而得名，正式划出长溪县西北二乡、九里建福安县。福安建县后，直隶福建路福州。元至元二十三年（1286年），福安县改属福建行中书省福州路福宁州。明洪武二年（1369年），福安县划归福建行中书省福州府管辖。景泰六年（1455年），划出县境平溪里十一至十四都归新置的寿宁县。明成化九年（1473年），福安县属福建承宣布政使司福宁州。清雍正十二年（1734年），福宁州升为福宁府，福安县隶属福建省福宁府。民国2年（1913年）废府、州，福建划分为4个道，福安县隶属东路道（道治在今闽侯）。民国3年，东路道改称闽海道，福安县属之。民国14年，国民政府废道，福安县直属于福建省。民国22年11月，国民党第十九路军在福州成立中华共和国人民革命政府，12月，福建划分为4个省2个市，福安县属闽海省。次年1月，人民革命政府失败，福安县复为福建省直辖。民国23年7月，福建省划分为10个行政督察区，福安县属第二行政督察区（专员公署驻福安县）。民国24年10月，全省改为7个行政督察区，福安县属第一行政督察区（专员公署驻长乐县，后移驻闽侯县）。民国31年5月，福安县属第一行政督察区（专员公署驻福安县，次年9月移驻闽侯县）。民国32年9月，全省划分为8个行政督察区、2个市，福安县属第八行政督察区（专员公署驻福安县）。民国36年4月，全省调整为7个行政督察区，福安县隶属第一行政督察区（专员公署驻福安县）。民国38年7月19日，福安县解放。9月30日福建省人民政府设立8个行政督察区，福安县属第三行政督察区（专员公署驻福安县），1950年3月，行政督察区改以专员公署驻地县命名，福安县属福安专区。1970年2月，福安专区革命委员会机关迁驻宁德，1971年6月，福安专区改称宁德地区，福安县属宁德地区。1989年11月13日福安撤县建市，仍属宁德地区。1999年11月14日，经国务院批准（国函[1999]136号），福安市归属福建省直辖，委托宁德市代管。城市背景概览：1.3行政区划中心城区（富春组团）城南街道、城北街道、阳头街道、城阳镇、坂中畲族乡（溪北洋组团）溪潭镇（赛甘组团）罗江街道、赛岐镇、甘棠镇、溪柄镇、福安经济开发区副中心城区(白马港组团)

湾坞镇、下白石镇、福安白马港开发区、福安湾坞工业集中区重点镇（生态旅游区）（穆阳溪组团）穆阳镇、穆云畲族乡、康厝畲族乡（白云山组团）福安畲族经济开发区、晓阳镇一般镇潭头镇松罗乡范坑乡社口镇溪尾镇上白石镇2011年，撤销城阳乡，设立城阳镇。调整后，全市辖3个街道、12个镇、3个乡、3个民族乡。2012年5月25日，福建省政府（闽政文[2012]190号）批准同意福安市从赛岐镇析出罗江村、三江社区，从甘棠镇析出南安、大留、小留、樟港、加招、北山、坑门里等7个村，设立罗江街道。调整后，全市辖4个街道、12个镇、3个乡、3个民族乡。截至2014年7月30日，福安市设有2个省级开发区、1个市级开发区1个市级工业集中区，下辖13个镇5个乡4个街道：福建福安赛岐经济开发区、福安畲族经济开发区、福安白马港经济开发区

、福安湾坞工业集中区

。罗江街道、城南街道、城北街道、阳头街道、城阳镇、坂中畲族乡、赛岐镇、穆阳镇、穆云畲族乡、康厝畲族乡、溪潭镇、甘棠镇、下白石镇、湾坞镇、溪尾镇、松罗乡、溪柄镇、潭头镇、上白石镇、范坑乡、社口镇、晓阳镇。城市背景概览：1.4交通规划总体布局重点建设以公路为骨干，水运和铁路为补充的现代化综合运输网，基本建成与国民经济和城镇发展相适应并适度超前的现代化综合性运输体系，发挥闽东地区水陆交通枢纽的作用。公路高速公路和市区快速路呈网状布局：由横向的沈海高速、沈海高速复线，纵向的宁武高速、福泰高速，加上福安市区城际快速路，共同组成的快速公路体系均匀地覆盖了市域中部和南部，它与铁路系统共同构成了福安内部交通及对外的交通骨架。104国道、301省道、302省道的地位逐渐降低，主要起到通达晓阳镇、潭头镇、上白石镇等边缘镇区的作用。铁路福安铁路呈“两横两纵”布局：横向的有温福铁路和沿海货运铁路；纵向的宁丽铁路和宁漳客运专线。城市背景概览：1.5城市发展规划规划在中心城区采用带状组团式布局，以交溪－赛江为轴线，形成“一带三组团”的规划结构，利用高速连、104国道和城际快速路联系各组团。“一带”是指沿赛江城市发展带“三组团”：将富春溪组团打造为综合性城市组团，提升老城原有的商业功能，仍作为全市的政治、文化、旅游中心以及电机电器城。溪北洋为功能较为单纯的商住、教育片区，重点发展文化、教育产业，形成旅游接待的特色城市区域。赛岐-甘棠组团中，甘棠利用交通区位优势，重点发展商贸业，赛岐以产业服务、产业转化为主要功能，赛江两岸以生活岸线为主，码头、仓储设施逐步南移。城市背景概览：1.6总结分析1、交通优势明显：境内有沈海高速、宁上高速、温福铁路、等公路铁路穿境而过，形成半小时交通圈，南部白马港位于三沙湾中点，是国家一类对外开放口岸，货物吞吐量居闽东之首。2、气候独具优势：福安温暖湿润，属中亚热带海洋性季风气候，由于所处地理纬度低，濒临东海，受季风环流影响，具有四季分明，夏季稍长，冬季稍短；光热充足，无霜期长，季风明显，台风频繁；雨量集中，夏旱突出等特点。;3、商业繁荣：福安是中国海峡西岸经济区东北翼的水陆交通枢纽和闽浙赣内陆地区的重要疏港通道，也是闽东北最具活力的城市之一，于1993年被国务院列为沿海开放城市;4、历史文化厚重：福安文化积淀深厚，是开闽第一进士薛令之和历史名人郑虎臣、谢翱的故乡，是闽东革命中心，中共闽东特委所在地；5、旅游资源丰富：世界地质公园、国家地质公园白云山风光秀美，其南部的古地质遗迹引人入胜，廉村宋代古城堡建筑群、瓜溪“活化石”刺桫椤、柏柱洋明清古民居、溪塔葡萄沟、仙岫畲族风情以及闽东苏维埃旧址构成了独特的区域文化。6、产业经济发达：福安市是全国科技工作先进市、体育先进市，同时被授予“中国中小电机之都，中国茶叶之乡，中国油茶油之乡、中国南方葡萄之乡、中国民间船舶修造基地、中国绿竹笋之乡”等多项荣誉称号。城市背景概览宏观环境分析福安商业市场调查福安住宅市场调查项目立地分析宏观环境分析：2.1人口分析2013年福安市年末常住人口56.85万人，人口自然增长率7.38‰，基本与上年末持平。其中城镇人口34.56万人，占总人口比重（城镇化水平）60.8%，比上年提高0.8个百分点。（数据来源：福安市统计局）宏观环境分析：2.2

GDP2013年，福安市累计实现地区生产总值（GDP）307.03亿元，同比增长12.9%，规上工业总产值800.42亿元，增长22.0%；农林牧渔业总产值63.21亿元，增长5.8%；固定资产投资（不含农户）163.41亿元，增长62.8%；社会消费品零售总额66.77亿元，增长12.3%；公共财政总收入31.83亿元，增长20.1%，地方公共财政收入20.65亿元，增长30.4%；出口总值9.48亿美元，增长26.3%；实际利用外资1400万美元，增长33.1%（数据来源：福安市统计局）宏观环境分析：2.3产业发展2013年福安市第一产业、第二产业、第三产业增加值占生产总值的比重分别为12.5%、62%和25.5%。第一产业同比增长5.7%，第二产业同比增长16.7%，第三产业和同比增长7.4%。产业结构中，第二产业继续走强，三次产业比例由上年的12.7:60.3:27.0调整为12.5:62.0:25.5。全社会建筑业实现增加值17.42亿元，比上年增长18.1％。房屋建筑施工面积172.94万平方米，上升40.7％；房屋建筑竣工面积5.32万平方米，下降80.7％。（数据来源：福安市统计局）宏观环境分析：2.4社会固定资产投资2013年福安市完成全社会固定资产投资167.20亿元，增长61.2％。其中，固定资产投资（不含农户）163.41亿元，增长62.8％，其中，城镇项目投资完成138.77亿元，增长65.1％；房地产开发投资完成24.64亿元，增长50.6％。新增固定资产68.66亿元，增长57.9%。施工项目达392个，其中本年新开工284个。（数据来源：福安市统计局）宏观环境分析：2.5社会消费品零售2013年福安市实现社会消费品零售总额66.77亿元，比上年增长12.3％。其中，批发零售业实现零售额14.62亿元，现价增长34.3%；住宿和餐饮业实现营业额1.37亿元，现价增长3.1%。（数据来源：福安市统计局）宏观环境分析：2.6人均可支配收入2013年福安市城镇居民人均可支配收入24833元，扣除价格因素比上年增长10.0％；人均消费性支出15520元，比上年增长9.5％；农民人均纯收入10796元，扣除价格因素比上年增长14.1％。（数据来源：福安市统计局）宏观环境分析：2.7总结分析123福安市GDP近年一直保持12%以上的高增速，城市经济水平不断提高，2013年国民生产总值就已经突破300亿元大关，国民经济总体稳中有进；2013年福安市实现社会消费品零售总额66.77亿元，比上年增长12.3％，消费增长强势有力人均可支配收入24833元，环比上浮10%，居民消费价格总指数102.2，城乡居民生活水平稳步提高4福安市2013年全社会固定资产投资167.20亿元，增长61.2％，固定资产投资增势强劲福安市宏观经济增长进入稳定阶段，居民消费指数日渐攀升，有助于整体商业业态的发展。城市背景概览宏观环境分析福安商业市场调查福安住宅市场调查项目立地分析福安商业市场调查：3.1福安市商业格局城东商业带阳头商业圈老城区商业圈坂中、城北商业圈城东商业带：以鹤兴路为核心中轴，沿两侧展开，以汽贸、汽配及物流等业态为主。老城区商业圈：以解放路、中兴街、金山路、冠后路、棠兴路及新华南路共同构成，以购物中心、服饰、数码、餐饮及娱乐业为主。阳头商业圈：以广场路、鹤祥路、富阳路、花园路及兴业路共同构成，以餐饮、电动车、服饰及娱乐等业态为主坂中、城北商业圈：以坂中乡满春街、新华北路、富春北路、富东路及湖塘坂路构成，主营茶酒、建材、文体及餐饮等行业福安商业市场调查：3.1.1城东商业带格局天马商圈闽东医院商圈凱兴、王基岭商圈城阳商圈天马商圈：以天马汽车城为核心，沿天马路向东北方向延伸，以汽贸、汽配、汽修等业态为主。闽东医院商圈：以闽东医院为核心，沿鹤山西路向西延伸并于汽车站商圈接轨，主营餐饮、医药、宾馆等业态。凱兴、王基岭商圈：以凯兴小区及王基岭周边居民聚集区为核心散状分布，主营建材、餐饮、汽配、二手车等业态。城阳商圈：以城阳镇的乡镇集市为核心，除农贸产品外还主营快递、物流等业态。福安商业市场调查：3.1.2老城区商圈格局车站商圈解放路商圈市政广场商圈万利商圈冠后路商圈万利商圈：以万利广场为核心，沿新华路向东西延伸，以餐饮、娱乐、专卖店、超市等业态为主。冠后路商圈：以冠后路为核心，南侧与市政广场商圈接轨，主营餐饮、服饰、数码等业态。市政广场商圈：以市政广场为核心，沿中兴路往东西延伸，沿金山路及冠后路往南北延伸，与冠后路商圈及解放路商圈接轨，主营百货、数码、服饰等业态。解放路商圈：以解放路为核心，与市政广场商圈及车站商圈接轨，主营殡葬、农贸、服饰等业态。车站商圈：以汽车站为核心，与解放路商圈及闽东医院商圈接轨，主营餐饮、宾馆、特产、建材等业态。福安商业市场调查：3.1.3阳头商圈格局阳春商圈鹤祥商圈中环商圈三木街商圈阳春商圈：以阳春社区及安居为核心的社区型商圈，以零售、餐饮为主营业态。鹤祥商圈：以鹤祥路为核心，并沿察阳路向西延伸，主营电动车、服饰、农贸产品、大排档等业态。中环商圈：以富阳路与广场路十字路口为核心，囊括会展酒店及水岸明珠等地标建筑，主营餐饮、娱乐、金融、专卖店等业态。三木街商圈：以三木街为核心，主营建材、餐饮、娱乐等业态。福安商业市场调查：3.1.4坂中、城北商圈格局坂中商圈体育馆商圈茶叶市场商圈建材市场商圈坂中商圈：以坂中乡满春街为核心，主营餐饮、服饰、娱乐等业态。建材市场商圈：以建材批发市场为核心，并沿湖塘坂路向南延伸，主营建材、餐饮、娱乐等业态。茶叶市场商圈：以茶叶批发市场为核心，主营茶叶、酒水及宾馆等业态。体育馆商圈：以体育馆为核心，并沿富春北路向南延伸，主营文体、日杂、餐饮等业态。福安商业市场调查：3.2商业出租研究万利广场租金：90-100元/㎡上城▪浅水湾租金：100元/㎡金山大厦租金：130元/㎡水岸明珠租金：110元/㎡香樟苑租金：60-70元/㎡中环一号租金：130元/㎡福安商业租金水平受区域营销严重，商圈核心位置租金可达商圈辐射边缘区域的2倍。因此如何打造合理的商圈环境将是本案商业价值体现的关键点。福安商业市场调查：3.3主要商业项目投资分析案名出租率租金万利商场90%90-100元/㎡华兴·中环一号100%120元/㎡案名出租率租金售价区间年回报率销售期上城·浅水湾75%100元/㎡6000-46500元/㎡4.6%2008-2010金山大厦100%130元/㎡3325.35-39142.97元/㎡7.7%2003-2005水岸明珠100%110元/㎡27000-34500元/㎡4.4%2011-2014广益街80%60-70元/㎡9794.86-33200.08元/㎡3.6%2008-2010天恒国际大厦100%150元/㎡7778.74-75290.16元/㎡3.6%2008-2012天马山庄70%30-90元/㎡3800-7600元/㎡9.5%2010-2011只租不售类商业项目投资分析已售在租类商业项目投资分析投资抗压性较强，且注重于稳定的收益来源福安商业市场调查：3.4类比项目调研——万利商场万利商场区位示意图项目案名：万利广场地址：福建省宁德市福安市新华北路143号月租金：90-100元/㎡出租率：95%租金涨幅：约5%/年（单店单议）五层药店A栋（东侧）B栋（西侧）一层二层三层四层超市家纺美妆餐饮餐饮服饰数码中建售楼部美妆宾馆餐饮超市娱乐餐饮足浴宾馆客房客房业态分布：业态布局较为单一，可凭主力店吸附一定人流，但缺乏有效的滞客能力无人流动线规划，客流无法分流，导致部分店面难以维持缺乏统一运营管理，无法实现大商业体的客源聚合能力福安商业市场调查：3.5总结分析业态分布出租市场投资分析业态分布散乱，无集群效应，无运营观念租金受区域价值及周边业态影响较大抗压力较强，可承受低回报率产品福安商业市场仍处于初级阶段，业态散乱缺乏整合缺乏大型商业综合体，严重缺乏商业运营观念类比项目无运营理念，无人流动线规划，商业价值大幅缩水城市背景概览宏观环境分析福安商业市场调查福安住宅市场调查项目立地分析数据来源：福安市房地产信息网福安全市可售房源量统计楼盘数可售套数可售面积（万㎡）43总量住宅总量住宅6195434965.345.46主要竞品存量信息统计（仅含取得预售证部分）案名地址可售住宅存量可售其他存量可售面积金鼎观湖城区城南棠兴路金鼎观湖1935723749.65中宝·富春江南城区阳头富春大道（南）1号31520046219.59中茵·上城国际城区城阳世纪大道4226047277.49韩阳煌都城区城北福新东路1号2021524426.78华兴·春天城城区城北新华北路28号9609916.26天润国际城区阳头广场南路16792福安住宅市场调查：4.1住宅存量分析数据来源：福安市房地产信息网本月全市量价齐升·楼市从刚需市场回暖2014年9月份全市成交面积11039.01平米，较上月成交量下滑2751.19平米，环比下跌19.95%，较去年同期下滑1674.23平米，环比下跌13.17%，9月份全市成交均价为6235元/平米，较上月上涨588元/平米，环比上浮10.36%，较去年同期下跌1716元/平米，环比下跌21.58%。福安楼市自今年6-7月以来遭受全国性房地产市场及中茵·上城国际恶性降价影响，购房者消费心态受挫并出现观望情绪，导致成交量严重下挫，至8月份由安置房开始酝酿，大部分刚性需求得以解放，同时溪北洋片区中建项目开始认筹，释放5000元/㎡的均价信息并完成1000组的认筹工作，因此带动整体房地产市场的回暖。福安住宅市场调查：4.2住宅量价走势2014年9月份，本月受之前的量价齐跌影响，虽然较8月份而言出现量价齐升的情况，但较去年同期数据而言仍略有下滑。但数据仍表明福安全市房地产市场已初步回暖，购房者消费信心出现回升。项目案名9月销售面积(㎡）9月销售套数剩余面积（㎡）9月备案均价（元/㎡）中宝·富春江南1270.931246219.598275中茵·上城国际1252.051347277.498344华兴·春天城351.1949916.267976京典·韩阳煌都590.07524426.787996富春·香樟苑663.44533994.39037天润国际431.05365376.9211714金鼎观湖53.87123749.6511750乾元御景117.82215398.847649天湖商贸城285.31322906.775879闽东世纪城0017953.99无福安住宅市场调查：4.3主要竞品成交分析福安住宅市场调查：4.4总结分析存量市场量价走势主要竞品大量住宅库存，足够消化三年受宏观环境影响，量价稳步回升中刚性需求回暖，改善型需求仍处观望状态福安住宅市场刚进入缓步回升期，当前住宅市场销售并不火爆，去化速度较慢。城市背景概览宏观环境分析福安商业市场调查福安住宅市场调查项目立地分析项目立地分析：5.1项目区位分析本案城东商业带阳头商业圈老城区商业圈坂中、城北商业圈距离2公里距离2公里距离3公里距离1公里溪北洋新区距离4公里本案区位优势超然，四大商圈均在3公里辐射范围内，同时与溪北洋新区距离仅4公里，为福安新老城区交汇处，属于福安未来区域价值最高的地段。本案所属区域为新开发片区，具备规划上的前瞻优势，避免老城区的拥挤现状。本案在商业发展上具有无可比拟的优势项目立地分析：5.2项目交通环境分析本案往溪北洋方向往高速入口方向往赛琪国道往坂中方向往柘荣、上白石国道往市政府方向往市中心方向富春大道富春大桥栖云大桥（待建）本案东临富春大道，南北两侧连接富春大桥及栖云大桥（待建）。具备较为完善的外部交通动线，能够良好的沟通老城区的中心商圈。富春大道是双向8车道主干道，连接高速入口、坂中乡及溪北洋新区，对于本案而言将极大的增强项目对周边区域的辐射影响力。项目立地分析：5.3项目配套分析从图中可以看出本案周边规划有许多配套设施，但目前均属于意向规划阶段，仍未具体落实，因此存在较大的变动空间。从配套角度讲当前并非主推住宅产品的最佳时间本案规划学校用地规划公安技侦大厦规划养老康乐中心规划电子商务中心规划新汽车南站规划公建用地规划行政用地项目立地分析：5.4总结分析区位地段道路交通周边配套本案区位良好，具备较强的区域辐射性外围交通系统优越，通达性及沟通性良好周边配套未成熟，住宅价值