2022池州中骏·世界城营销策略提报 #年度方案#

MARKETINGSTRATEGYPROPOSAL苏州墨博品牌策略思考前提策略思考前提2022年产品入市品类丰富，多样化满足不同功能/价格需求客群温故而知新温故而知新第一步：品牌实力背书、品牌价值塑造第三步：板块和产品价值再升华·金街溢价 推广策略铺排第一步：品牌实力背书、品牌价值塑造第三步：板块和产品价值再升华·金街溢价第二步：第二步：“天堂湖板块”产品概念包装从“天堂湖·学校旁·综合体上洋房”产品价值构建逻辑完善、板块价值塑造逐级提升、产品价值构建逻辑完善、板块价值塑造逐级提升、四盘开业联动实力兑现、招商100%、开业100% 推广策略回顾——全年周末暖场小活动聚客蓄客，节点大活动夯定圈层 三个阶段，三场大活动，奠定项目圈层影响力中国传承·大师手笔·民族艺术中国传承·大师手笔·民族艺术新年伊始，游子归家共鸣线下活动，助力市场发声中骏有大戏·制燥烟火气·不趣不型趴中骏有大戏·制燥烟火气·不趣不型趴于9月集团脉冲金盘置业季举办大型活动戏曲烧烤文化节百般独炙味·宴遇天堂湖·世界城够对胃百般独炙味·宴遇天堂湖·世界城够对胃项目品质溢价、并借势外宣金街案名【秋浦·乐活里】正式家喻户晓推广策略回顾——线上推广，公号软文匹配价值释放，【骏月刊】项目进度背书软文推广：紧跟品牌价值线、节点活动线、重大节点事件及价值稿外宣，配合进行相应详细价值解读软文推广：紧跟品牌价值线、节点活动线、重大节点事件及价值稿外宣，配合进行相应详细价值解读强化项目形象、板块价值、品牌溢价；并配合项目强势蓄客阶段、金街开盘前期等重要节点。【骏月刊】：每月项目工程进度、暖场活动、物业品质等同步外宣。推广策略回顾——金街起势，四盘联动，借势背书，中骏兑现能力，招商能力100%满铺开业，90%品牌区域首进，100%招商率，10100%满铺开业，90%品牌区域首进，100%招商率，100%开业率，平顶山中骏世界城三日总销2163万元，客流61.6万人次；张家港中骏世界城三日总销2657万元，客流46.6万人次。价值再认知价值再认知——基于客户和竞品共识重新定位项目标签——任何策略都源于客户任何策略都源于客户回看本案项目客户关键点私企老板私营业主、院校与企事业单位中高企事业单位中基层管理为主、部分个体户位上班族总价接受度80-130万/套。二套房置业客群，更关注居住板块未来发展及产品舒适性。客户层级80-100万私企老板私营业主、院校与企事业单位中高企事业单位中基层管理为主、部分个体户位上班族总价接受度80-130万/套。二套房置业客群，更关注居住板块未来发展及产品舒适性。客户层级80-100万周边乡镇地缘拆迁进城客户客户主观认识/购买逻辑客户主观认识/购买逻辑客户需求对位——【土地的发展潜力】离市中心（以西街为点测距）距离最近客观事实佐证天堂湖板块，池州热度第一客户需求对位——【生活的质量提升】客户主观认识/购买逻辑二：红线内关注产品空间/服务改善【大面积/高端物业/社区环境……】客观事实佐证天堂湖自然生态资源大体量城市综合商业体97-138㎡大面积改善产品1.以地段需求计池州最热天堂湖板块，本案作为最具发展潜力地块唯一多业态住宅区，置业门槛势必较其他区域的人群高。较强的地段优势冲击客户，以此吸引客户2.以客群需求计多为二套房客户，区域内竞品也均会考察，那本案的核心优势体现于A.多业态（包含商业大体量，未来配套/服务更为完善，产品升值潜力较其他更具优势B.二套改善所需生态资源/商业资源丰富+大面积产品满足高品质生活需求针对这样一群的客群项目推广重点自然要着眼于【兑现】二字我们将客户需求与现实供给提取公因式，可以得到本案四大价值策略指导地地段2021年8月，结合目前天堂湖新区相关项目规划建设情况，在原批准控规的基础上进行局部调整。在板块规划的不断落实与调整中，天堂湖新区板块的规划不断迭代升级。—地段规划升级，板块潜力跃升—天堂湖新区作为政府着力开发的片区，未来势必会成为池州新中心。而从此区域内不断入驻的开发商和热度不断的土拍可以预见，未来片区内人口的数量级增长。同时由于高端资源的集中聚集，大面积产品与其他区域产品的差异化，必然导向圈层的不同。—客户质量升级，高端圈层兑现—生生态区内以1500亩的天堂湖为核心，总体呈现“一带三区”生态景观布局，即沿清溪河景观带，天堂湖公园，白洋河湿地，月亮湖湿地三个景观区，形成湖-河-湿地构成的复合生态系统，植被覆盖率达50%以上。—生态资源升级，品质宜居保证—配配套红线外：教育(规划8座幼儿园、3座小学、1座初级区卫生服务站、1座国际康复医院）、打造街道生活圈-邻里生活圈-组团生活圈3级生活配套体系。红线内：世界城自带池州一线商业品牌资源，保障天堂湖板块客户池州一线城市生活品质。—生活资源升级，高质前沿生活—板块升级地段+圈层炒作再升级包装天堂湖板块升级概念四大价值策略指导资源升级资源升级生态+生活资源炒作再升级包装生活方式升级概念城市湖居全新生活方式升级客户需求明晰之后如何在竞品中实现客户的把握A1地块A1地块16栋、已推10栋包含高层+洋房两种产品业态A3地块2022计划加推7栋均为高层产品B地块底商销售商铺111套 金街A3A3地块A1A1地块竞品全价值维度一览//+///竞品分析：预估不对本案价格形成威胁，同时入市时间未知，暂不列入2022年竞品预估两案价竞品小结：劣势：产品趋于同质，价格差小，客户选择余地大化劣势为优势的竞争筹码95-138㎡高层/洋房+30-255㎡金街多业态产品链，价格层次丰富，客户选择多样项目之于竞品的突围策略——发挥业态优势，弥补价格劣势方式1：价格围合+方式2：升值价差客户&竞品结论一个洞察：产品刀锋切入天堂湖板块唯一自带综合体的最大体量产品以上，得到项目2022推广故事线中骏价值体系——千亿能级|超级综合体运营家缔造池州封面人居作为智慧商管第一股，打造最受信赖的全球资产管理平台速度与品质齐驱重新塑造城市格局，领潮生活方式世界级巨匠世界级巨匠中骏价值体系——天堂湖新区|城市界面的世界站 ），太湖经济体太湖经济体中骏价值体系——独一综合体|一线湖湾·一站式生活体24小时不夜街区时代芯坐标定制尊贵生活定制尊贵生活超越时间的恒产综合体奢居综合体奢居特色，融贯城市之美，打造城市繁华都市里的园林秘境。以迭新定位：板块核心价值产品核心价值湖居聚合体项目核心价值亮点全案的推广传播一线城市生活范本的传达全案的推广传播一线城市生活范本的传达——展现全新生活方式，找到与客户对话的最有效方式——1、一场全新生活方式演绎大范围、高参与度2、一系列销售动作持续爆破大力度、高持续性2022年阶段推广节奏1月金街开盘4/5月新品加推1月金街开盘金街开盘季金街开盘季加推回馈季加推回馈季冲刺感恩季冲刺感恩季金九银十+双11线上营销组合拳12月年末回馈感恩客户同行超级池州芯全栖生活坐标系列活动演绎城市生活新方式新房加推包裹促销手段感恩回馈自造节点蓄热持销>1月|池州有喜喜事连连>3月|食在中骏半点美味>4月|正轻春就爱这young跑>7月|篮不住的热爱第一波第一波[2022年1-4月]阶段划分金街开盘季（2022年1-4月）阶段划分营销节点池州第一金街·开盘入市超级池州芯全栖生活坐标借助金街开盘，全面打出2022本案核心概念【城市生活范本】借力商业体中诸多‘首次入驻’池州的品牌向客户展现未来生活于此的新生活方式可能性阶段主题推广核心线上策略分解线下阶段动作金街开盘生活方式月度事件营销金街开盘生活方式月度事件营销一套新定位形象出街一支生活方式演绎视频……创富鎏金街创富鎏金街世界不夜城阶段目标：以池州返乡季切入，做城市级事件发声，同时为金街入市造势，全面打开中骏综合大盘，未来商业中芯局面喜迎2022中骏携手喜茶为城市添喜气事件切入关键词：池州返乡潮/新年+金街开盘喜事连连【池州有喜，喜事连连】抛出话题：#池州有喜#中骏有喜#全城送喜主标题：中骏世界城请你喝喜茶副标：金街入市全城送喜炒作方式：领取喜茶的H5小程序在营销中心打造喜茶快闪店，中骏联合大盒子入驻品牌喜茶，请你抓住2021年的尾巴，祝您明年喜事连连！线下造势：1月正值池州过年返乡潮建议在交通关键口（如火车站/车站）等场所门口设立移动快闪点同时进行视频街采：你知道池州最近有什么喜事吗？物料准备：画面参考线上炒作：系列“双囍临门“金街入市炒作刷屏主标：中骏金街即将璀璨入市#池州有喜喜事连连#副标：中骏世界城喜茶全城派送媒体炒作前宣炒作示意：软文发文，话题持续发酵：池州有喜，喜事连连，快去中骏世界城沾喜气！迎新年，喝喜茶！中骏请你，愿你今年明年喜事连连！后宣炒作示意：中骏的喜气，你沾到了吗？中骏&喜茶，一起在年末搞事情，只为大家送喜气！阶段目标：以中骏商业体入驻品牌为切入点，融合新年节点，让客户提前感受一线商业带来的生活改变盒你心意惊喜2022这个新年把惊喜打包回家事件切入关键词：新年盲盒全城抽送/到访送彩票/新年集市活动逻辑——新年结合产品优势活动思考：来中骏世界城收你的新年礼物活动方向思考：盲盒效应，成人版的礼物童话2月整月，一天一个小盲盒，惊喜或失落，都满足了用户的期待心理中骏世界城打造上线30米高盲盒墙每天打包一个惊喜回家场域包装：以放大300倍的盲盒为中心在营销中心设置新春集市集市包装思考：选取品牌中适合展出售卖的，如（MUJI/施华洛世奇/小米等）布置新年集市，一方面营造新年氛围,一方面提前透露盲盒中可能抽到的礼品让客户充满期待。活动时间：2月1日-2月8日实现通路：打包惊喜推出‘盒你心意’跨年定制包款客户2月来访即送后期盲盒抽到的礼物都放进包里带回家实现通路：30米巨型盲盒墙营销中心制作巨型盲盒墙客户来访，转发活动照片即可获取一次盲盒抽选机会（每人最多3次，多次来访无效）活动时间：2月盲盒内容：++各类品牌盲盒Molly十二星座盲盒普惠奖中国福利彩票盲盒内容：专属定制手机壳手账本活动前宣示意：悬疑预告悬疑预告墙活动释放活动释放阶段目标：1-2月池州返乡潮明显，去化流速最快；3-4月最冷淡，无节点，需要包装打造节点。但鉴于3月天气尚未回暖，节日余韵尤在，因此3月更多以月度系列暖场为主，不做大事件营销节点。食在世界城半点美味事件切入关键词：入驻品牌食品类未来都市社区生活缩影未来都市社区生活缩影是下午2：30和同事一起喝下午茶的忙里偷闲也是晚上6:30和家人、和朋友一起酣饮、畅吃的幸福时光这些，都可以在中骏世界城营销体验中心得到满足中骏半食，在美食里品味都市活动思考：月度活动主题：月度活中骏·半食2点半•给生活加点“甜”持3月整月活动亮点：1、采购选用星巴克杯子，推出限定下午茶2、每日限量提供星巴克咖啡，到访即送，先到先得18点半•FUN肆吃！尽情嗨！•火锅/生蚝/披萨/BBQ/，诚邀吃货党集结。末上线。活动亮点：有得吃更有的拿周末限定海底捞自热小火锅全城送来访参与互动即可获取阶段目标：4月天气回暖，在展现新生活方式中将项目周边环境与入驻运动品牌相结合，自造节点，举办天堂湖自由跑活动。城市青年绿色新生活事件切入关键词：天堂湖公益跑/绿色健康生活/运动品牌赞助通过跑步的形式将项目地段生态资源优势与入驻品牌中的运动品牌（耐克/阿迪达斯等）做结合阐释未来居住于此的健康绿色生活画面风格参考#脚本内容方向#l通过街采的形式，解读池州对于绿色健康生活的理解与态度。引出阶段主题“正轻春就爱这young跑l形式：街采视频+官推软文嵌入l时间：4.8上线l视频引出“正轻春就爱这young跑”之后，线下品牌活动环跑天堂湖形成传播闭环。l形式：地方影响力媒体推文+大v媒体视频+政府为品牌背书l参与人群：中骏员工+老业主+社会报名+团体邀约+合作单位等l活动时间：4.18画面风格参考l紧密结合国潮热点，匹配公益跑品牌活动形式，与国潮品牌李宁合作，体现正轻春，正能量。l普发礼——参与线下品牌活动H5报名并且参与活动的，即可获得100元李宁现金抵扣券。l媒体礼——李宁与天堂湖品牌活动定制鞋/T。l抽奖大礼——家庭旅游基金l时间：4.10-4.18l结合项目炒作，包装青年多young置业观概念，强势输出卖点价值；l文字方向：Ø27岁，买了第一套房，生活终于像yØ孤军奋战又怎young，我一定能拿下l形式：朋友圈海报、官微图文、小视频l时间：4.7-4.9l结合项目热销成绩，突出数字，包装“就是这young火”系类海报。l文字方向：Ø形式：朋友圈海报l时间：4.16-4.18[2022年5-8月]阶段划分加推回馈季（2022年5-8月）阶段划分营销节点高层加推5-6月多节日，结合加推节点，包装热销季7-8月无节点，着重于客户感恩回馈，自造节点，延续持销热度阶段主题推广核心线上策略分解线下阶段动作高层加推客户回馈月度事件营销高层加推客户回馈月度事件营销系列价值/热销炒作阶段目标：5月整月，节日节点较多，将其与新品加推相结合，包装月度热销活动。事件切入关键词：高层低总价/520/母亲节55月加推以高层为主，主打以高层带洋房/商铺的策略实行价格突围战因此在加推这个节点充分利用5月母亲节和520这两个节日包装销售促销策略加快去化流速活动思考：新房价到月度活动主题：月度活5.8母亲节-热销活动包装线上直播宣传亮点：3重好礼，送给孩子与妈妈的礼物①【不玩小的】直播间红包雨②【整点壕的】直播抽取4位赠送迪斯尼/其他游乐园vip通道2天体验券③【不带虚的】直播推出5.8日限定亲子价，推出特定房源。画面示意浪漫“价”给你借助520表白季推出特价房源，实际践行促销月加快房源去化心动家心动价邀约来访客户即可领取大米一袋数量有限,先到先得限时优惠，认购即享97折心动么,赶紧行动起来吧客户认购即可参与砸金蛋活动品牌家电等你来拿20套特惠房源甜蜜放送轻松安家·给你的ta满满的安全感阶段目标：延续5月加推热度，6月借助618购物节，推行持销活动。购房特惠夜果然有惊喜事件切入关键词：夜闪购/水果嘉年华1优惠房源政策：高层/洋房/金街商铺去化内容：针对项目上去化进入尾声的楼栋，包装”限时清栋“活动，着重突出强调低总价，现场置业顾问进行户型着力推荐；同时包装顶底楼一口价房源，推出“秒杀一口价”房源，优先位置较好房源。参考示意2N重购房礼政策：豪礼叠加，超级钜惠内容：1、整点抽奖：“迪士尼门票”|其他游乐园“门票免费送，好运好礼等着你2、全民推荐成交礼：凡推荐新客户成交，推荐人可获得XXXX元（税前）奖励3、老带新推荐礼：老客户推荐新客户成交，新老业主均可获得最高XXXX元车位抵用券4、砸金蛋礼：成交业主现场砸金蛋，丰富多样好礼参考示意3整体包装“当燃礼遇”：将活动优惠等打包输出内容：1.线上包装：将以上所有优惠/房源/活动打包，包装成当燃·夜闪购活动，统一对外输出2.线下包装：现场氛围包装，包括但不限于荧光棒、树灯、活动桁架易拉宝等物料展现夜场氛围销售炒作参考单独福利优惠释放，结合夜闪购活动特点进行输出：1、百万让利【车位抵用券】2、百万现金【全民营销】3、清凉活动【夜晚限时】参考示意4夜场活动：仲夏夜清凉福利不停内容：1.业主专属邀约活动，固定周五傍晚推出盆栽冰激凌diy活动，来即领2.现场物业提供清凉水果、饮品等或者现场可准备一个冰淇淋机暑期长期摆放，为到访客户提供夏季消暑冰淇淋等甜蜜美食。阶段目标：在延续5、6月连续两个月的集中推售之后，7-8月更多以软性的客户回馈的方式实现项目人气、持销热度。中骏世界城7-8月客户感恩月事件切入关键词：水果/客户感恩回馈7-87-8月炎炎夏日，除了把客户“引进来”之外，更要“走出去”拓展客户因此，将7-8月分两个半月以夏季时令水果味切入实现事件营销客户口碑传播活动思考：果然红盘月度活动主题：月度活客户“引进来”方向>7-8月正值吃水蜜桃的季节，合作品牌阳山水蜜方向事件营销活动，结合全项目价值点，”用价格桃你开心”“用地段桃你开心”等实现价值传播落地。甜蜜生活，桃你开心甜蜜生活，桃你开心画面风格参考画面风格参考甜蜜生活桃你开心你开心，所以我开心中骏世界城桃你开心甜蜜生活不落俗桃你开心，所以我开心中骏世界城桃你开心甜蜜生活比个桃心你开心，所以我开心中骏世界城桃你开心甜蜜生活桃你开心方方向拓客“走出去”进行拓展。参考示意这一“菠”包你满意这一“菠”包你满意这一“菠”够给力拓客宣传：这一“菠”甜到你心里[2022年9-12月]阶段划分冲刺感恩季（2022年9-12月）阶段划分营销节点9月更多结合开学季/中秋节做线下暖场，保证人气10-11月围绕国庆和双11节