传统商业中心的多重动力机制研究

传统商业中心的多重动力机制研究

1研究背景1.1传统商业中心在我国城市职业结构随着中国经济的快速增长，城市企业的发展更加激烈，城市商业区的商业网络和商业网站也得到了相应的改进和调整。商业区与区内商业网点配置正日益受到学者的重视。目前,国内的研究侧重于单个商业网点区位、不同类型商业设施的空间分布规律与不同等级商业区之间的空间关系。而在商业区微观层次方面,即商业区内部商业网点或者商业设施之间的关系及单个商业区形成发展的机制较少研究,尤其对于大中城市的商业区更是缺乏深入的研究。传统商业中心是城市的经济、文化、宗教等各种活动的中心,记载着城市的发展变化历程,发展至今,已经成为渗透着人文景观内涵的城市综合体,是城市可持续发展的重要组成部分。深入传统商业中心的微观层面,探究其内部结构的形成机制与商业结构的组织关系,对于充实国内现有商业中心的理论研究,构建最优的商业中心内部空间结构及行业结构具有重要的意义。厦门市位于我国东南沿海城市化发展迅速的地区,传统商业中心问题的剖析有一定代表意义。基于大量调查数据的分析和研究结果,对于我国城市商业中心空间布局及其业态结构的规划研究具有一定的借鉴作用。1.2调查问卷的发放和分析(1)采用普查和问卷调查方式,以每条街的门牌号码数为顺序号,调查其街道两侧商店商业企业名称、类别、业态、经营商品范围,临街两侧土地利用等,在厦门各大旅游景点、商业中心以及交通场站发放调查问卷,调查消费者年龄、收入、前往商业中心的出行方式、消费特点等。利用EXCEL和SPSS软件进行统计分析,结合GIS手段,研究单个商业区内不同级别、类型商业网点的空间布局和商业区内部行业构成。(2)从宏、中、微观三个层面,对商业中心形成的动力机制进行研究,分别从外部动力机制和内部动力机制两方面入手,研究不同动力机制对商业中心内部结构的影响,并寻找两者之间的对应关系。以厦门市市级传统商业中心中山商圈为例,探究在现有形成机制作用下,商业中心区内部行业结构和空间布局特点以及发展趋势和前景,为其它商业中心的发展决策提供理论论据。1.3发展旅游、旅游两大市场地理位置优势厦门中山商圈位于厦门岛西南部,范围包括厦禾路以南、镇海路以北、鹭江道以东、公园西路以西区域(图1),是厦门市富有特色的传统街区。该区域西隔鹭江道与鼓浪屿风景区相望,东、南、北分别与中山公园、万石植物园风景区、厦大、南普陀风景区等相邻或相近,地理位置优越,水陆交通便捷,自然环境优美。中山商圈以中山路和思明南北路为中轴向四周辐射,包括思明东西路、大同路、大中路、镇邦路等商业街,是厦门市两大市级商业中心之一,担负着为消费者提供与市级商业中心相对应的综合商务、商业功能,以及其特有的旅游观瞻功能。中山商圈的主体核心部分是厦门著名的中山路商业街。中山路商业街是厦门传统的商业街,其前身是建于1928年的中华路(现中山路东段),至今已有近百年的历史,是中国大陆唯一通往大海的商业街,也是联系几大风景区的必经之路。街区内多为集合了强烈的欧陆风格和浓郁的南洋风情的骑楼式建筑,印证出厦门地区深厚的侨乡文化底蕴。在历经近百年的时代变迁及考验过程中,中山路商业街逐渐占据了厦门商业灵魂的核心地位,是厦门市级商业中心的重要组成部分。2商业网点的间结构和行业结构商业中心的内部结构包括商业网点的空间布局结构和商业网点的行业组成结构。商业中心的空间结构指众多商业网点在商业区内的空间分布与相互关系,不同的商业网点排列组合构成了内部商业空间结构。商业中心的行业结构是指商业网点的不同行业类型(主要是业别、业态和业种等)的组成方式和比例结构。它在一定程度上反映出商业中心的综合服务能力和辐射能力。2.1中山商圈商业网点的行业构成商业网点的行业构成是商业中心内部结构的重要组成部分,根据2007年中山路商业网点调查的统计分析,中山商圈商业网点的行业构成主要有以下特点:2.1.1其它业别调查统计结果显示,在整个商业结构中,中山商圈零售业地位是其它业别所望尘莫及的,比例达85.9%,其它业别分别为餐饮业5.3%,银行机构2%,美容美发1.6%,公共服务机构2.4%,其它2.8%。这在一定程度上说明了中山商圈的购物主导作用突出,旅游和休闲娱乐功能不足,与中山商圈建设集“购物、旅游、休闲”为一体的战略定位和目标还存在差距。2.1.2从商业中心发展看业态内部博姿中山商圈业态最为齐全的是中山路商业街。其业态结构以专卖店(43.2%)和专业店(46.5%)为主,同时配备少量百货店(2.3%)和食杂店(8%)。中山商圈作为市级传统商业中心,专业店和专卖店是不变的主流业态,随着商业中心的发展,业态的内部博奕也主要在这两者间展开。作为主力的大型百货店在一定程度上对丰富商业中心业态,加强商业中心服务功能具有重要作用,目前其数量并不多。以干货、旅游休闲食品为主的食杂店对加强商业中心的旅游功能有重要意义,目前业态比例偏少。2.1.3纺织品2.2%中山商圈业种构成以服装类为主(48%),食品、烟酒、茶类次之(17%),其它分别为:装饰品、工艺品类(10%),书刊(0.8%),五金(5.2%),眼镜(4.8%),综合(3.6%),其它(10.6%)。服装类的大比例组成,一方面淹没了中山商圈的传统特色,另一方面也占据了商业街旅游、休闲娱乐功能的空间,限制了其它业种的发展。2.1.4%是速度结构调整器,财产强度因数和第二压力计划2.8%中山商圈中档商业网点比例最大(44%),中高档和低档分别为:26.2%和29.8%。提高商业网点的档次有利于建设高级商业中心,可以看出,中山商圈的商业网点也存在提升空间,特别对在空缺高档商业网点的中山商圈,引入如LV,哈根达斯,阿玛尼等高端品牌的专卖店,是接下来的重点之一。2.2厦门中山珠江三角洲工厂的内部空间布局特征2.2.1道路空间的存在中山商圈主体核心部分中山路由西段的步行街和东段的非步行街构成,两段道路空间利用迥异。在步行街路段,道路空间分散分布着道路滩点,经营内容为休闲餐饮和小吃等。这些网点的存在,不但充分利用了商业街的商业空间,也加强了商业中心的旅游休闲功能,使步行街更贴近于“购物,旅游,休闲”的规划定位。而在中山路非步行街路段以及思明南北路等其他商业街,道路空间大多设有多处公交站点,交通空间成为商业空间重要组成部分。2.2.2各类经营类中的聚集中山商圈商业网点的分布具有如下规律:中山路和思明南北路,以主力店(百货和综合超市)为中心,形成主力店(如百货商场)与同类商店(包括服装专卖店、专业店,旅游纪念品专卖店、专业店)的聚集,以及主力店(如百货商场)与不同类商店,如金融服务网点,餐饮店,婚纱摄影店的聚集两种模式。局口街、古城东路、大中路等支路商业街,同类网点聚集特征非常显著,形成经营方向迥异的专业特色,如局口街为女人街,古城东路为闽南特色食品街,正在规划中的大中路,则将形成儿童商品街。2.2.3大型商业设施空间中山商圈内大型商业设施高度聚集。目前已经运营的有华联商厦、巴黎春天百货、来雅百货、名汇广场、老虎城、定安广场等,正在修建的还有中华城、南中大地广场、香港时代广场等。与徐汇商圈大型商业设施空间格局不同的是,这些大型商业设施大多以中山路为主线,分布在街道的两侧,如华联商厦、巴黎春天百货、来雅百货、中华城、名汇广场等。大型商业设施土地利用率高,其在中山商圈高度聚集分布格局,不但深刻地影响着中山商圈的土地利用,也深刻地影响着中山商圈的行业结构。2.2.4级商业网点中山商圈不同等级商业网点交错分布,主干道(中山路、思明南北路)除了分布有一级商业网点外,还分布有二级甚至是三级的商业网点,支路商业街除了分布有二级商业网点外,还分布有众多的三级商业网点。由于消费本身是具有层次的,尤其是较高层次的消费,追求一种与之融合的设施、氛围、文化、服务和商品。因此,中山商圈现有网点布局格局,难以实现“既解决了消费者的疲劳问题,又实现了竞争上的错位经营;既达到了布局上的层次丰满,又形成了定位的特色风格”目标。3外部动力机制。在功能方面,传统商业中心设通过对中山商圈内部结构的研究,可以看到,在复杂的结构特征背后隐藏着深层次的原因。其规模大小、构成比例,发展速度、稳定状态、变化趋势,不仅仅与自身具备的素质有关,还受到外界各种因素的左右。可以认为,传统商业中心内部结构的形成发展是遵循一定规律,由特定的形成机制决定的。可以把这种形成机制分为内部形成机制和外部形成机制。内外部动力机制对传统商业中心内部结构而言,内部动力机制是由商业区内的商业活动运作产生的,商业活动是商业结构的主体,是商业结构变化的根本动力。内部动力机制是商业空间发展的自组织力;而外部动力机制则对于商业结构是一种条件,一种外在的变量,是组织力。商业中心结构正是组织力与自组织力交互作用的结果。3.1传统商业中心结构与网点间的比例关系外部形成机制是传统商业中心内部结构形成的外部因素,多种外部动力机制合力形成的供求关系决定传统商业中心内部结构的规模形态与各网点间的比例关系。影响中山商圈的外部动力机制因素主要有:政策环境,经济环境,区位环境,心理环境,竞争环境等。3.1.1显引导作用政府的宏观规划对传统商业中心的形成发展具有直接而明显的引导作用。政策环境的变化对传统商业中心的发展具有战略层面上的意义。以中山商圈中山路为例,每一次大政策的实施或变化,对中山路都产生了深远的影响(见表1)。3.1.2厦门中山商圈商业中心的发育情况城市的经济发展水平对传统商业中心的形成和发展起着重要的作用。特别是在市场经济时代,经济环境因素其决定了消费者的购买能力;影响着商业中心建设规划的制定、落实和开发建设的强度与适度,并最终决定规划的实现与否。与传统商业中心相关的经济环境主要有两方面的因素,即第三产业和消费结构。(1)第三产业。在传统商业中心的经济活动中,第三产业占有绝对比重,所以一个城市第三产业的壮大与否关系传统商业中心的发展变化。根据2007年的厦门特区年鉴数据,2006年厦门第三产业完成增加值为520.17亿元,增长16.5%,对全市生产总值的贡献率为53.8%,拉动GDP增长7.1个百分点。至2006年末,全市批发零售贸易企业实现商品销售总额1806.37亿元,比上年增长25.7%,实现消费品零售额260.04亿元,增长17.1%,批发和零售业实现增加值比上年增长8.3%。厦门第三产业的不断壮大,推动了厦门商业中心的持续发展,保证了厦门中山商圈商业中心的地位和其内部结构的相对稳定。同时,也是厦门中山商圈内部结构得以不断调整优化的重要外部动力。(2)消费结构。消费结构是在一定的社会经济条件下,人们在消费过程中所消费的各种不同类型的消费资料的比例关系。根据2007年厦门特区年鉴数据,2006年食品类在厦门消费结构中占主要地位,比例最大(35.46%),其余分别为:衣着(7.09%),设备用品及服务(6.15%),医疗保健(4.19%),交通和通信(15.6%),娱乐文教服务(13.87%),居住(14.18%),杂项商品和服务(3.46%)。可见,厦门消费结构呈现多元化状态,但多元化程度不高,这也与中国是发展中国家的大背景吻合。3.1.3厦门中山商圈中心位置是确立“三自”结构的前提和前提区位环境因素指与商业中心在城市的空间位置与分布特征,包括街区的位置特征、交通状况和居民分布。这三者之间也存在着互为因果、相互制约的关系。(1)位置特征。厦门中山商圈位于厦门岛西南部,西隔鹭江道与鼓浪屿风景区相望,东、南、北分别与中山公园、万石植物园风景区、厦大、南普陀风景区等相邻或相近,地理位置极其优越。作为厦门传统的商业中心,中山商圈同时是厦门乃至整个闽南金三角最具商业价值的商圈之一,其中心位置特征明显,有利于保持商圈规模及内部结构相对的稳定性。(2)交通状况。厦门中山商圈交通区位条件良好,其西南侧连接厦门水路枢纽轮渡,内部有厦禾路、思明南北路、公园南路等多条城市主干道作为支架,公路交通网络四通八达。良好的交通状况,让中山商圈在内部商业结构的规划布局方面有了更多的发挥空间,在满足一定消费者的日常生活需求下更多地发展其旅游、休闲娱乐功能,建设“购物、旅游、娱乐”为一体的商业中心思路也容易得到贯彻。同时,交通的便捷也加强了商业中心的辐射能力,有利于巩固中山商圈市级商业中心地位。(3)人口分布。从6个区的人口分布情况来看,岛内人口密集程度远高于岛外。2006年统计数据显示,全市人口密度为1434人/平方公里,各区人口密度相差悬殊。思明区人口密度高达10302人/平方公里,湖里区7785人/平方公里,分别为全市平均水平的7.2倍和5.4倍;其它各区人口密度均低于全市平均水平,人口密度高低差距为9786人。中山商圈位于人口密集的思明区,其产生的众多的消费者将有利于中山商圈传统商业中心地位的稳定。3.1.4至上的情感观念对传统的商业中心的外部动力机制研究中,还要深入社会、文化及心理感情层次分析。纵观传统商业中心的发展,其心理环境既有自上而下的意识形态的反映,又有自下而上的情感观念的积淀。两者相互交织,共同影响传统商业中心的发展。自上而下的意识形态反映了城市领导决策阶层对城市发展的把握;自下而上的情感观念则主要是由城市历史文化的积淀而形成。生活在城市中的居民对城市特定区域产生认同感和归属感,在一定程度上对传统商业活动中心的发展起到了促进的作用。中山商圈作为厦门传统的商业中心,消费者对其的心理认同是中山商圈发展的优势所在。因此,尽管商业氛围已今不如昔,但半个多世纪以来在厦门人心中积淀的到此游玩购物情结、形成的消费惯性远未消失,据调查,仍有近半数的厦门岛内居民选择到该区域、特别是中山路游玩购物。也正因为消费者的这种心理认同,使得开发商对中山商圈大型商业设施的投资热情居高不下,从而形成当前大型商业设施在中山商圈高度聚集的分布格局。3.1.5“三化”—竞争环境作为市级和传统的商业中心,中山商圈面临来自其它各个等级的商业中心的竞争。(1)同等级商业中心间的竞争。随着新兴商业中心的崛起,厦门市级商业中心已由单核心发展为双核心格局。中山商圈面临着同等级商业中心巨大的竞争冲击。新兴商业中心以大型零售业态为主。这些大型零售商业网点的存在,可以满足不同消费者的各种需求,并在出行费用、购物时间和信息获取等方面减少消费者的付出,降低交易成本,有力于吸引消费者前来购物。作为传统商业中心,中山商圈由于自身的局限性,在商务功能和日用零售商业功能上处于相对劣势。从而促使中山商圈在“错位竞争,多方共赢”的规划思路下,确立其集“购物、旅游、休闲”为一体的综合商业中心的定位,重点发展专业店、特色精品店、旅游商品专卖店以及餐饮业等。(2)不同等级商业中心间的竞争。在同一城市中,高等级商业中心与低等级商业中心之间必然存在着互补和竞争关系。根据廖什中心地理论,高等级商业中心将包含低等级商业中心的功能。作为市级商业中心,中山商圈的辐射范围广泛,面向的消费者层次多样,但由于其市级商业中心的地位造成其进入门槛高,必将阻止许多面向较低层次消费者商业网点的进入。这些商业网点的则会被分散到各较低等级商业中心,从而也在一定程度上减少了对中山商圈的消费需求。3.2商业网点空间组合形成原因在传统商业中心的发展过程中,内部动力机制是商业空间结构形成,商业网点空间组合的直接原因。这种动力机制可以从传统商业中心的资源构成、体制构成和商业网点间的聚集作用三个方面来分析。3.2.1历史传承建筑资源丰富优势资源是衡量传统商业中心发展动力的首要因素。从资源类型上看,主要有自然景观资源,历史建筑资源,地方人文资源。(1)自然景观资源。厦门岛面对金门诸岛,与台湾宝岛和澎湖列岛隔海相望。相传远古时为白鹭栖息之地,故又称“鹭岛”,素有“海上花园”、“海上明珠”的美称。中山商圈地处厦门岛西南部。其西南部临近厦鼓海峡与著名风景名胜鼓浪屿相望,北面接壤新市区,南面通达美丽绵延的沙滩海岸线,自然景观优美,城市观瞻功能强。(2)历史建筑资源。作为传统商业中心,地处厦门老城区的厦门中山商圈内历史传承建筑资源丰富。中山商圈街区是中国大陆上骑楼建筑群之一,也是不可多得的骑楼建筑景观。骑楼建筑集合了强烈的欧陆风格和浓郁的南洋风情,印证出厦门地区深厚的侨乡文化底蕴。骑楼上丰富多彩的装饰、各式各样的窗户有凝固的建筑音乐之称。中山商圈还云集了近百年来形成的多元化商业形态及历史文物古迹,以及印证民族履痕的局口街、走马路、镇邦路等历史人文街区。蕴藏着大量的文化界、侨界人士的故迹与故事,存在着许多厦门近现代史上的陈迹。(3)地方人文资源。厦门是中国历史上最早对外开放的港口城市之一,也是新中国改革开放的首批特区城市之一,加之其自身由来以久的侨民文化,使得厦门成为中外文化、东西方文化相碰撞的前沿阵地,造就出独特的地方人文氛围,而临近港口码头的中山路商业街更是将这种独特的氛韵体现得淋漓尽致。如中山路商业街上的厦门华侨银行,体现闽南传统文娱方式的南音会馆和体现闽南饮食文化的老字号“黄则和”餐饮店等。闽南文化、南洋文化和西方文化在中山商圈相互碰撞融合,形成了这里独特的地方人文资源。厦门中山商圈多样丰富资源,有利于旅游体验式商业中心的发展。蓬勃发展的旅游事业,给中山商圈带来了巨大的商机,促进商圈内部结构的更新升级,潜移默化地变换调整商圈内部结构以加强其旅游功能。以中山路商业街为例,行业结构中休闲食品店和工艺品、装饰品电的比例均有所提高,前者比例由2002年的6%增加至2007年的8%,后者的比例有2002年的7%增加至2007年的10%。3.2.2从政府管理看,相关企业需要明确的责任,是将道路商圈作管理体制构成分为管理机构和管理体制两部分,体现影响商业中心形成发展的管理者的决策因素。(1)管理机构。厦门中山商圈位于厦门市思明区,市级与区级的政策规划对中山商圈的形成发展都具有大环境下的规范引导作用。而对中山商圈的直接管理机构则由其内部所属的各个街道办和居委会组成。以中山路商圈为例,管理中山路商圈的直接政府单位是中华街道办,对中山路商圈负有行政管理,部分地方税种征收责任。此外,政府于2005年1月成立了鑫中华投资有限公司,该公司受厦门市思明区人民政府委托,经营管理中山路步行街和古城东路闽台特色食品街。公司下设办公室、企划部、投资事务部、中山商圈停车场、步行街管理处、食品街管理处。公司对中山路的日常运营包括:联系表演舞台和路面的商业文艺演出;景观绿化;卫生保洁;治安安全;停车管理;商家业态调整等。政府的行政管理和企业的市场化管理,体现了中山路商圈的管理机构的有效性、灵活性和专业性,对中山路商圈形成和发展,具有明显的促进作用。(2)管理体制。以中山路商圈为例,管理体制分为三个层次:政府的行政管理,管理企业的专业化管理和商家协会的内部协调。其中,政府通过制定、执行政策制度和税收手段,对中山路商圈具有宏观和强制的管理能力。管理效果直接迅速。管理企业(鑫中华投资有限公司),专门负责中山路商圈日常经营管理,对中山路商圈的管理具有连贯性、完整性和专业性。中山路商圈内部商家的协会联盟的存在,则给予了商圈内的商业网点自身的内部协调能力,使得商业中心内部结构在形成发展过成中拥有更大的灵活性,同时也在一定程度上节约了管理时间和成本。三级层次的管理体制,加强了政府与商家,商家与商家之间的沟通交流,促进商业中心内部结构的更新调整(见图2)。3.2.3商业网点的聚集具有扩大的消费者心理商业目的是商业中心及其内部网点存在的根本目的,也是影响商业中心内部结构的最直接动力。这里所指的商业作用是指由商业目的(即追求商业利润)而产生的商业作用。主要分为商业网点的聚集作用和商业地租与竞争作用。(1)商业网点的聚集作用。传统商业中心内的商业网点不乏聚集现象,聚集经济在一定程度上给它们带来了更高的经济效益。以中山商圈为例,其内主要存在以下聚集现象:同类商业网点聚集,即:非完全替代品的商业网点的聚集,非完全替代品是指相似但不相同的商品.这类商业网点的聚集,满足了消费者比较购物的心理,扩大了聚集的商业网点的知名度,提高了自身的营业收入。比如:局口女人街,中山路上集中分布着的服装专卖店等。不同类型商业网点的聚集即互补品的商业网点的聚集,可满足购物者一次购物的心理,如:中山路上存在的较高级商业网点分散在不同地段,较低级商业网点沿其两端分布开,且较低级商业网点多与较高级商业网点相似可形成替代关系的现象,以及不同经营范围商业网点的聚集分布。聚集作用有利于降低消费者交易成本,从而吸引更多的消费需求。但与此同时,聚集也会带来商业网点可能的过度竞争和严重的同质化现象,以及产生供大于求现象。(2)商业地租与竞争作用。地租是因使用土地而支付的使用费,它是土地所有权在经济上的实现形式。由土地级别差异而形成的数量不等的地租,则是级差地租。在同一块土地安置不同产业会导致不同产出率,形成不同经济效益。因此,在城市空间上由于各产业支付高低的级差地租的能力不同最终自动形成一种产业的布局,从而促使土地资源的最优配置,使土地潜在效益得以最大发挥,所以说,土地往往分配给出价最高且能物尽其用的人。同样,在商业区内部的不同业态、规模、级别的商业的地租支付能力差别也形成了商业网点的空间分布特点。对比中山路2002年和2007年的商业网点调查情况,可以看到,中山路的商业网点不断进行更新。主要表现在部分网点进行自我更新以适应外部环境的变化;部分网点由于没有能力支付所在地租被淘汰出商业中心从而被其它更高级商业网点所替代。由于地租与竞争作用的存在,也使得商业中心内部同类商业网点呈现相同档次网点局部聚集的现象。3.2.4消费者的消费能力和消费频率中山商圈平时日人流量超过15万,节假日超过25万。据2007年厦门商圈消费者问卷抽样调查统计结果,中山商圈呈现出多层次的消费者结构,消费群体涵盖范围较广。消费者年龄集中在19-35岁并涵盖多个年龄层,消费习惯呈年轻化;消费者学历水平中等,高中(职)及以下和专科及以上学历的人数基本持平;消费者的消费能力中等,月收入2000元以下与2000元以上人数基本持平(见表2)。此外,消费者在交通选择上付费方式(68.1%)高于自助方式(31.9%),体现出中山路消费者组成的大众化,也减少了出现消费者一次性大量购物的可能性;消费者的消费频率中等(1周1次及以