人人都是估价师-房地产估价入门指南智慧树知到课后章节答案2023年下重庆工商大学

人人都是估价师——房地产估价入门指南智慧树知到课后章节答案2023年下重庆工商大学重庆工商大学

第一章测试

下列不属于房地产区位因素的是()。

A:楼层

B:环境

C:用途

D:交通

答案:用途

某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。

A:易受限制

B:不可移动

C:相互影响

D:用途多样

答案:相互影响

在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。

A:使用政府公布的房地产交易指导价格

B:依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

C:使用近一年内房地产的平均成交价格

D:使用估价对象房地产的实际成交价格

答案:依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

A:房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B:房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

C:房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征

D:房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

答案:房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制

在房地产估价中，如果估价目的不同，则（）。

A:估价对象的范围有可能不同

B:估价的依据有可能不同

C:估价的方法有可能不同

D:不影响估价结果的公正性

E:不影响估价报告的用途

答案:估价对象的范围有可能不同

;估价的依据有可能不同

;估价的方法有可能不同

;不影响估价结果的公正性

与非专业估价相比，专业估价的特点有()。

A:实行有偿服务

B:是一种专业意见

C:估价作业日期长

D:承担法律责任

E:估计价格或价值

答案:实行有偿服务

;是一种专业意见

;承担法律责任

某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。（）

A:错B:对

答案:对

第二章测试

房地产估价中的价值，一般是指()。

A:账面价值

B:投资价值

C:交换价值

D:使用价值

答案:交换价值

就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。()

A:错B:对

答案:对

在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。()

A:对B:错

答案:对

在建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估()。

A:竞买人可承受的最高价

B:正常市场价格

C:最可能的成交价

D:挂牌底价

答案:竞买人可承受的最高价

下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。

A:在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，成本价格低于收益价格

B:在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于成本价格

C:在房地产市场不景气时，成本价格(未扣除经济折旧)大大高于比较价格或收益价格

D:比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

答案:在房地产市场不景气时，成本价格(未扣除经济折旧)大大高于比较价格或收益价格

在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。()

A:对B:错

答案:对

公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格()。

A:卖方和买方掌握必要的市场信息

B:买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

C:卖方和买方追求各自利益的最大化

D:卖方和买方急于完成交易

E:卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

答案:卖方和买方掌握必要的市场信息

;卖方和买方追求各自利益的最大化

房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于()。

A:投资价值

B:市场价值

C:快速变现价值

D:清算价值

答案:投资价值

在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。()

A:错B:对

答案:错

某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为()。

A:谨慎价值

B:在用价值

C:投资价值

D:市场价值

答案:投资价值

关于投资价值和市场价值的说法，正确的有()。

A:国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

B:投资价值趋向于市场价值

C:在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

D:市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

E:投资价值和市场价值采取收益法评估时，折现率取值相同

答案:国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其承受的最高购买价格，是一种投资价值评估

;在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

;市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值

对于房地产开发用地而言，从某个特定投资者角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。()

A:错B:对

答案:错

下列关于价值类型的表述中，错误的是()。

A:现状价值为市场价值

B:投资价值属于非市场价值

C:同一估价对象可能有不同类型的价值

D:市场价值的前提之一是继续使用

答案:现状价值为市场价值

房地产的现状价值小于房地产的市场价值。()

A:错B:对

答案:错

房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。()

A:错B:对

答案:错

对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是()。

A:快速变现价值

B:残余价值

C:谨慎价值

D:市场价值

答案:市场价值

在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是()。

A:建筑物重置成本和重建期间的经济损失

B:建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失

C:建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本

D:建筑安装工程造价和重建期间的经济损失

答案:建筑物重置成本和重建期间的经济损失

下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是()。

A:原始价值高于账面价值

B:谨慎价值低于市场价值

C:投资价值高于市场价值

D:快速变现价值低于市场价值

答案:投资价值高于市场价值

第三章测试

寻找最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列四个方面依序筛选()。

A:①能否使估价对象价值最大②法律上的可行性③技术上的可能性④经济上的可行性

B:①技术上的可能性②经济上的可行性③能否使估价对象价值最大④法律上的可行性

C:①法律上的可行性②经济上的可行性③技术上的可能性④能否使估价对象价值最大

D:①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④能否使估价对象价值最大

答案:①法律上的可行性②技术上的可能性③经济上的可行性④能否使估价对象价值最大

如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

A:保持现状前提

B:装修改造前提

C:转换用途前提

D:重新利用前提

答案:保持现状前提

根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。

A:大型游乐场

B:土地所有权

C:宅基地土地使用权

D:国有工业用地使用权

E:乡镇企业用房

答案:土地所有权

;宅基地土地使用权

利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的()。

A:最佳规模

B:最佳管理方式

C:最佳经营手段

D:最佳投资渠道

E:最佳集约度

答案:最佳规模

;最佳集约度

不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。（）

A:对B:错

答案:对

第四章测试

某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为（）。

A:1.09

B:0.91

C:0.92

D:1.10

答案:0.92

下列关于可比实例的说法中，正确的有（）。

A:可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例

B:交易实例不一定是可比实例

C:可比实例不一定是交易实例

D:交易实例一定是可比实例

E:可比实例一定是交易实例

答案:交易实例不一定是可比实例

;可比实例一定是交易实例

选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A:可比实例的规模与估价对象的规模相当

B:可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

C:可比实例的交易类型与估价目的吻合

D:可比实例与估价对象所处的地区必须相同

E:可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

答案:可比实例的规模与估价对象的规模相当

;可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

;可比实例的交易类型与估价目的吻合

;可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。

A:统一面积内涵和大小

B:统一币种和货币单位

C:统一采用总价

D:统一采用单价

E:统一付款方式

答案:统一面积内涵和大小

;统一币种和货币单位

;统一采用单价

;统一付款方式

交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（）

A:错B:对

答案:对

资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。()

A:对B:错

答案:错

某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。()

A:错B:对

答案:错

预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。()

A:对B:错

答案:错

运用收益法评估，选用公式时，如果测算持有期，则选用“全剩余寿命模式”估价，如果测算收益期，则选用“持有加转售模式”估价。()

A:错B:对

答案:错

出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。()

A:错B:对

答案:错

求取出租房地产的净收益时，对于出租人应负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费。()

A:错B:对

答案:对

运用收益法计算运营费用时，运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，其中由出租人承担的部分不应计入。()

A:对B:错

答案:错

收益法中的运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。()

A:对B:错

答案:错

房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。()

A:错B:对

答案:错

某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，土地使用权剩余年限为40年，该房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。()

A:对B:错

答案:错

建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。()

A:对B:错

答案:对

建筑物剩余经济寿命，就是从其竣工日开始到其经济寿命结束时为止的时间。()

A:对B:错

答案:错

某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。()

A:错B:对

答案:错

若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。()

A:对B:错

答案:错

资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。()

A:错B:对

答案:对

在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。()

A:错B:对

答案:错

当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。()

A:对B:错

答案:对

通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A:土地取得成本+开发成本

B:土地取得成本+开发成本+管理费用

C:开发完成后的房地产价值

D:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

答案:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（）。

A:50%

B:40%

C:67%

D:60%

答案:60%

下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A:某写字楼

B:某待出让土地

C:某酒厂厂房

D:某标准厂房

答案:某酒厂厂房

根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有()。

A:分部分项法

B:分解法

C:市场提取法

D:工料测量法

E:单位比较法

答案:分部分项法

;工料测量法

;单位比较法

求取建筑物折旧的方法，主要有（）。

A:综合分析法

B:分解法

C:比较法

D:市场提取法

E:年限法

答案:分解法

;市场提取法

;年限法

假设开发法的操作步骤有哪些（）

A:预测开发完成后的房地产价值测算后续开发经营期

B:选择最佳的开发利用方式

C:调查了解待开发房地产的状况

D:根据开发方案我们可以估算后续开发经营期

答案:预测开发完成后的房地产价值测算后续开发经营期

;选择最佳的开发利用方式

;调查了解待开发房地产的状况

;根据开发方案我们可以估算后续开发经营期

在建工程价值的公式中，应扣除的项目有哪些（）

A:续建利润

B:管理费用

C:在建工程取得税费

D:销售费用

答案:续建利润

;管理费用

;在建工程取得税费

;销售费用

动态分析法与静态分析法区别有哪些（）

A:对于开发完成后的价值及后续开发的必要支出测算的价值时点不同

B:对于开发完成后的价值及后续开发的必要支出采用的测算方式不同

C:对于投资利息和开发利润的处理方式不同

答案:对于开发完成后的价值及后续开发的必要支出测算的价值时点不同

;对于开发完成后的价值及后续开发的必要支出采用的测算方式不同

;对于投资利息和开发利润的处理方式不同

动态分析法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。（）

A:错B:对

答案:错

后续开发的必要支出包括哪些（）

A:费用

B:税金

C:房地产必须付出的各项成本

答案:费用

;税金

;房地产必须付出的各项成本

后续开发的应得利润，说法正确的是（）

A:开发的应得利润只有在静态分析法中才需要测算。

B:开发的应得利润只有在动态分析法中才需要测算。

C:开发的应得利润即可以在动态分析法又可以在静态分法中测算。

答案:开发的应得利润只有在静态分析法中才需要测算。

第五章测试

估价对象及其范围和内容，不能根据委托人的要求确定，也不能根据估价人员的主观愿望随意确定，而应根据（），依据法律、行政法规，并征求委托人同意后综合确定。

A:估价基本事项

B:估价对象

C:估价原则

D:估价目的

答案:估价目的

在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中（）是龙头。

A:估价目的

B:估价对象

C:估价时点

D:估价目的和估价对象

答案:估价目的

明确估价基本事项主要包括：()

A:明确估价内容

B:明确估价费用

C:明确估价对象

D:明确估价时点

E:明确估价目的

答案:明确估价对象

;明确估价时点

;明确估价目的

明确估价对象包括：()

A:明确估价对象的区位状况

B:明确估价对象的实物状况

C:明确估价对象的估价时点

D:明确估价对象的权益状况

E:明确估价对象的估价目的

答案:明确估价对象的区位状况

;明确估价对象的实物状况

;明确估价对象的权益状况

自有自估不属于专业估价行为，其估价结果或估价报告对外也不具有法律效力。（）

A:错B:对

答案:对

第六章测试

估价报告封面的应包括哪些内容（）

A:估价项目名称

B:估价报告出具日期

C:估价报告编号

D:估价报告名称

答案:估价项目名称

;估价报告编号

;估价报告名称

估价报告出具日期说法正确的是（）

A:估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致

B:估谷报告出具的日期应与勘查日期一致

C:估价报告出具日期应与委托书中的委托日期一致

D:估价报告出具日期是指本次估价出具报告的年、月、日

答案:估价报告出具日期应与致估价委托人函中的致函日期一致

;估价报告出具日期是指本次估价出具报告的年、月、日

注册房地产估价价师声明，一般应该包括下面这些内容：（）

A:房地产估价师已经(或没有)对与本估价报告中的估价对象进行了实地查看并应列出对估价对象进行了实地查看的注册房地产估价师的姓名

B:房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

C:价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论。但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

D:有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有，应说明提供重要专业帮助者姓名)。

答案:房地产估价师已经(或没有)对与本估价报告中的估价对象进行了实地查看并应列出对估价对象进行了实地查看的注册房地产估价师的姓名

;房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害关系，也与有关当事人没有个人