2019年9月30日南阳“美恒·众福缘”营销策划方案

4

5

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元

/

平

米HH0(理论价格)就种密料

量们手较及最务(修正

后的理论价

格)项目认知

价值发现市场分析/项目定位

价格定位

客群定位

营销策略甄选四个样本进行本案一期市场理论价格推导Fcudehrg价格定位美恒·众福绿」ztcnnuun

e项目认知/价值发现/市场分析

项目

定

位

价格定位客群定位

营销策略价格定位

具体价格表定价依据EF系数分为三部分：产品系数、环境系数、修正系数；影响房价的主要系数：面积系数、房型系数、朝向系数、层次系政、最观系数，综合定位系数系数分类修正系数影响房价主要系数面积系数机动车入口地面停车位小区

次入口层次系数产品系数私密系数噪音

系数环境系数房型系数朝向

系数景观系数公建面积区间单价总价区间80-120450036-54120-140450054-63140以上450063万以上合计450036-70美恒·众福缘」Zmnsruyn

Faudrehig

项目认知价值发现市场分析/项目定位

价格定位

客群定位

营销策略客群定位

根据目前初判的项目理论价格，框定总价，借以推导产品细分目标客户健康养老(56岁以上

)品(

6家5庭5岁)都(

6新3岁)新(新22人类25岁

)根据项目总阶段

[40-70万],依托

我们的客户分析模型，预判目标

客户为——中产阶

级以上消费人群。美恒·众福缘」Zansruvn

Faudrehig

项目认知/价值发现

市场分析项目定位老空果代同盘儿女立家中大学三家之口价格定位

客群定位

营销策略—100—50—20

-20-10单身E

族

方元/年

万元/年幼小三口之家已婚丁客新婚族家庭结构客户类型客户分类模型客

户

分

析

模客群定位三代同堂单身丁客10万元/年

以下经齐型型瘁富丁客家庭新类别家

庭

年

均

收

入水平职业背景购

房

支

付

特点产品偏好生活调性生

活

偏

好富贵型50

-

100万企业高管、公司董事、民营企业总经理、董事，顶级专业人士、政府高级干部，金融企业高管等。一次性付清为主，或短期低额

贷款精神型拥有型者华型商务型投资型成功精英张扬进取品味善于交际，喜欢出入高级的娱乐场所和会所、社交聚会活动。生活追求高雅、新潮和高品质

.

喜欢各类投资，

拥有名车，经常出国旅游富裕型20

-

50万企业中高层、公司高管、民营企业总经理、高科技行业高级技术

人员，高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一

次性付款。高总

价的物业考了分

期付款拥有型奢华型运动休闲型确养型进取炫耀享受个性时髦追逐社会高尚生活的表

演形式，愿意花时间

和

金钱进行休闲娱乐消费

和健身，拥有中高档私

车，喜欢选择中国周边

国家或地区旅游中产型10

-

20万企业部门主管、公司经理、民营

企

业

高

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、

私营

企业主

、高科技

行

业

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人员，

制造类行

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医师和管

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、

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功

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职

业者、高校副教授和教授、中学高

级

教

师

等首付能力不强，但月还款能力高、工作前景预期好：贷款年限可以较长：国有事业单位和欧美企业大多有房帖

。生活型工作型教育型脆养型休闲型运动型健康型事业积极前瞻快捷个性品味家庭善于社交，喜欢外出购

物

、吃

饭

和

游玩

。

喜

欢

运

动

和

履

行等休闲活动。休闲和娱乐比较考

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，

生活

和

工

作

节

奏

较

快

，

追

求快捷和便利。 项目认知/价值发现/市场分析/项目定位

价格定位

客群定位

营销策略

购买力客户分类描述Fcudehrg客群定位产品形态主力客户形态产品需求偏好产品类型面积段(平米

)购买力类型年龄家庭特征家庭结构80-120中产型26-35都市新锐族单身贵族已婚丁客幼小三口之家生活、休闲/运动、医疗配套齐全环境、地段好、交通便捷小区品质高、升值潜力大、附近有幼儿园、小学配套运动型休闲型工作型生活型教育型56岁以上健康养老族二老空到基本生活便利有医疗配套和健身绿地健康型休闲型生活季120-140富裕型富贵型30-35都市新锐族已婚丁客幼小三口之家生活、休闲、运动、医疗配套齐全、环境地段好、交通便捷、小区品质高、升值潜力大、附近有幼儿园、小学配套运动型休闲型商务型拥有型教育型36-55品质家庭族中学三口之家

以上生活、休闲、运动、医疗配套齐全、环境地段好、交通便捷、小区品质高、升值潜力大投资型奢华型拥有型赡养型140以上富贵型40-55品质家庭族中学三口之家

以上生活、休闲、运动、医疗配套齐全、环境地段好、交通便捷、小区晶质高、升值潜力大、附近有幼儿园、小学配套拥有型奢华型商务型精神型投资型:1

S0:

0P

E全下

F3

NC3fX项目认知

价值发现

市场分析

项目定位

价格定位

客群定位

营销策略产品与客户匹配Fcudehrg客群定位客户描述客户类型客户来源属于高端客户的最上层，经济实力不受限拥有多次置业经验和多套物业，看重居住生活品质、社区文化和邻居档次等环境。年龄段主要集中在35-55岁，消费行为相对

低调的人群，这类人群注重居住品牌，置业

决策看重自己的感受和判断，朋友建议在决

策中分量不大富贵型全市高端改善，城市各界领袖项

目

认

知价值

发

现

市

场

分

析项目定位

价格定位

客群定位

营销策略客群定位分解

140m²主力客群为享受群美恒

·

众福缘ZansruynFaudrehigt客户描述客户类型客户来源主要是：有购买一房或两房的能力，(经济能力有限)希望借此机会从中端人群跻身高端圈层

事业处于上升期，奖励自己和家人的心境迫

切，对品质生活的向往和对身份认同的提升感较强年龄段主要集中在28-35岁，购置物业，易感性化和冲动这类客户群以工作在周边或市区的新南阳人居多或少有：55岁以上，追求品质生活的、物质

条件优越的养老型客户中产型工作在南阳的各类白领阶层(包括CBD商务人士。科技产业园中的高级技术、管理人才、行政机关干部等：项目及周边成熟居住板块子女独

立的老年人：在市区工作，奋斗多年，有一定积累的新南阳人项目认知价值发现市场分析/

价格定位营销策略Fdudreh长期驻留南阳的

事业单位、机关中来自外地的投资客

政府高级官员美恒

·众福缘Zansruyn

项目认知价

值

发

现

市场分析

项目定位

价格定位

客群定位

营销策略eFcurdrehg常年在外打拼的南阳人目标客群商务人士

高收入人群全市私营企业主或

企业高管部分由南阳情节的

境外人士各类产业园企业高管层作为

高

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价美恒·众福缘」Zcngruyun

Fcurdrehg

项目认知价值发现/市场分析/项目定位

价格定位

客群定位营销策略美恒·众福缘」Zcngruyun项目认知价值发现/

市场分析项目定位价格定位客群定位

营销策略eFcurdrehg结合严密的市场调研与多年的本地操盘经验1、南阳人向往住什么样的社区?2、什么样的房型更适合这个区域?规划溢价

现

?如果实?75平米至85平米两居民安置房室，105至115平米三室，128平米

左右的楼中楼。一期可售房源(以修改过户型)南阳顶级写字楼户型两室面积控制在60平米至80平米：三室面积控制小公寓面积控制在在95平米至115平40平米至70平米；米。通过偷面积户型设计完成。两室户型面积在90平米至95平米；三室户型在120平米至130平米，130至南阳首座50层144平米楼中楼设超高住宅美恒·众福缘」Zansruvn

Faudrehig

项目认知

价值发现

市场分析

项目定位

价格定位

客群定位

营销策略整体规划美恒·众福缘Zcngruyn项目认知价值发现/市场分析

项目定位

价格定位

客群定位

营销策略外立面如果呈现?新中

式瞰景成品建筑群eFcurdrehg不是复古的，而是现代的…不是模仿的，而是创新的…一方面，顺应时代变化，采用适合现代生活方式和审美趣味的高层建筑形式和

内部空间格局；另一方面，基于对人们内心不变的中国文化情结的深刻洞察，柔和南阳府衙外

形在建筑外檐和园林景观上的典型中国传统居住元素，从而实现了中国传统文

化和生活方式在现代城市里的和谐回归……美恒·众福缘」Zmnsruyn

Faudrehig

项目认知/价值发现市场分析项目定位价格定位客群定位营销策略美恒·众福缘」Zonsruvn

Faudrehig

项目认知价值发现

市场分析

项目定位

价格定位

客群定位营销策略立面设计现代中式建筑设计理念，传统与时尚相互交融，力求表达一种传统元素的现代美。美恒·众福缘」Zonsruvn

Faudrehig项目认知

价值发现

市场分析项目定位

价格定位

客群定位

营销策略园林景观传统中式园林符号的揉入项目认知价值发现市场分析项目定位

价格定位

客群定位

营销策略细节与色调美恒·众福缘」Zonsruvn红，黄，木色原色

在建筑物上的构建红、黄、灰在大门上的应用中式窗花变形的门厅Faudrehige品牌溢价+推广溢价

如何实现?推广策略的思考。1、如何宣传品牌?2、美恒·众福缘是什么,价值如何表现?3、它将以何种形象，何种方式上市?美恒·众福缘」Zcngruyun项目认知价值发现市场分析项目定位

价格定位客群定位

营销策略eFcurdrehg?美恒·众福缘」Zqnsruvn

Fcudehig

项目认知价值发现市场分析/项目定位价格定位

客群定位营销策略关于美恒//美恒没有开发过正规楼盘……没有人买过美恒的房子……没有人记住美恒这个名字……如何让别人了解美恒?如何让别人认同美恒?如何让别人相信美恒?然后，以前没有什么好说的，那么,我们只能说以后

……突破：从美恒的开发理念入手，宣传企业品牌。…

…

…

…

…

…

…

…

…

美

恒

到

底

是

什

么美恒

·众福缘Zansruyn

项目认知价值发现∠市场分析/项目定位价格定位客群定位

营销策略美恒的追求……美恒要做完美主义者!不怕花时间要对中国居住文化有深刻的理解要国际化的，先进的建筑水平要

领

先

,

要

创

新要精品社区，要讲讲究文化底蕴美恒的脚印：跑遍中国的6年

6年精研，默默耕耘的6年产品不好不动工，要善待土地，用心造好房eFaudrehig美恒·众福缘」Zonsruvn

Faudrehig

项目认知价值发现

市场分析项目定位

价格定位

客群定位营销策略开发理念善待土地，用心造好房；6载悉心，依水打造90万m2精品住宅，耕耘终将有所收获。仁者乐水，智者阅天下

美恒的开发理念提炼依水而居：美恒人，鉴定建筑和水域的一脉和谐，让深渊静谧的意境延伸至居家空间；国际实业：美恒人，以理想为动力，以杰作为目标、以国际为胸怀，汇天下有缘人、共赏共悦。美恒·众福缘」Zonsruvn

项目认知

价值发现市场分析

项目定位

价格定位

客群定位营销策略项目品牌的形成三位一体的协调和完美——对的人

在对的地方

做了对的事eFaudrehig自有的具有国际视野和高端审美观的企业固有的南阳焦点热地，国际化得规划建设和公共配套具有国际视野和高端审美观的地产商—美恒，将在南阳唯一的以国际化标准打造的滨江

新区，建造一个90万方的大型国际多元社区。赋予的美恒：定位高端的滨江90万方大型综合社区美恒滨

江国际化美恒·众福缘Zcngruyn项目认知价值发现/市场分析项目定位

价格定位

客群定位

营销策略eFcurdrehgWHATIS

美

恒

?项目核心价值提炼美恒·众福缘」Zonsruvn

Faudrehig

项目认知价值发现/

市场分析项目定位价格定位客群定位营销策略项目核心价值一[辉映中心城区，创新国际江城]滨江凭借商业中心、农运会以及其他会展商务中心，有全新的规划模式和配套体系，其中居住生活体系处于初级阶段，但不久得将来，必定会代表着南阳最高尚的国际社区群。而美恒·众福缘犹如这个国际皇美恒·众福缘」Zmnsruyn

Faudrehig项目认知价值发现市场分析

项目定位

价格定位客群定位营销策略项目核心价值二[90万大美之盘，望江观园]美恒-众福缘在南阳滨江项目中极具代表性，即可望江，又可近享滨江风光带天然氧气吧与自然绿意。90万方造城级规模，将在南阳树立大型国际化生活社区的典范。美恒·众福缘」Zcngruyun

Faudrehig

项目认知/价值发现

市场分析项目定位

价格定位客群定位营销策略项目核心价值三[围合空间，立体园林，花园美宅]规划整体40%的绿化率，围合布局，成就了极大的视野空间，社区还规划立体园林，加之高层滨江建筑，气势非凡，把”欲穷千里目，更上一层楼“的人生哲学与建筑美学合二为一。美恒·众福缘」Zmnsruyn

Fcurdrehg

项目认知/价值发现

市场分析项目定位

价格定位

客群定位

营销策略项目核心价值四[现代立面一流材质品质生活]

大气的外立面，高端材料，齐备的物业设施。美恒·众福缘」Zonsruvn

Faudrehig项目认知价值发现市场分析项目定位

价格定位

客群定位

营销策略美恒·众福缘」Zonsruvn

t

curdrehg项目认知价值发现市场分析项目定位价格定位客群定位

营销策略项目核心价值六[顶级配套提供全方位生活保证]幼儿园、小学、中学、丰富的各类商业配套，充分保证国际品质的便利生活。eF美恒·众福缘」Zonsruvn

Faudrehig

项目认知价值发现

市场分析项目定位

价格定位

客群定位

营销策略项目核心价值七[高尚物业]专业服务高端客户的物业，从每一个生活细节，诠释国际化的生活品质。宣传美恒：众福缘是一个让我们评价时总想说很多“很大气

很国际

很艺术

很审美

很时尚扫描—

—

WHATIS

美恒.众福缘分析

——直挖将卖点一一展现给我们沟通的对象，就行工吗?我们告诫自己：冷静下来，看的更全面、更清晰些!美恒·众福缘的未来和真谛又在哪里?美恒·众福缘」Zcngruyun项目认知价值发现市场分析项目定位

价格定位

客群定位营销策略eFcurdrehg何种形象上市?滨江地产形象的标杆未来南阳的居住中心农运会的带动滨江风光带的良好生态景观资

源政府大力推动滨江板块发展客群定位营销策略品牌发展景观示范样板房会所功能体验软性服务传统与国际的完美融合美恒南阳90万方，滨江顶级生活社区(国际多元奢适生活)产品项目认知价值发现/市场分析

项目定位

价格定位美恒·众福缘价值支撑体系环境

规模

内景

品质

会所

配套

物业Faudrehige高品质的保障产品体验板块项目认知价值发现/市场分析

项目定位

价格定位客群定位

营销策略创作概念新城+农运的氛围+滨江：很国际、很多元仁者了水，智者悦天下，美恒所追求的生活局主观：很多级、很多元90万方大社区，商业、会所、教育、物管所成就的生活：很多级、很多元SLOGAN定义：珍藏白河最美的一段SLOGAN备选：一江一湾城，一城一世界SLOGAN备选：国际多元滨江生活美恒·众福缘」ZonsruvnFaudrehige项目认知价值发现/市场分析/项目定位

价格定位客群定位营销策略;三级布局体系，在南阳以外二级形成影响力，培养外围意见领袖，通过他们来影响并促进南阳本土购买力的释放全省宣传利用“大河报”在河南的影响力，进次梳理其美恒在全应，形品卡位南阳地区布点南阳地区，通过《古渗》布局南阳市(线上推广与圈层营销相结合)美

但

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福

缘

4BEAUTYTHECONSTANT

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美恒

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缘BEAUTYTHECONSTANTGOAL美

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缘设计调性：光丽的色彩与国形感觉待合项目的坐体调性黄值·文细绿auryntcostututm南相-公规

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F第而众m信因水，提贵时天创

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加者天下BEAUTYTHECOASTANTCOAL美恒·众福缘珍

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-66688888ENTYTFCCASFANT美恒

众树续一

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最

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段开发商：美恒置业有限公司

策划推广：深圳国际印象

地址：滨河路与独山大道交叉口BEAU

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COAL藤口原米|盛ZHEKANCEAIIEZUIMEDEYCUN的整四页

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…黄恒、双慎博美鱼，讼准截0377-838888880377-63888888大在言

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…美恒·众福缘」Zcngruyun

Fdudehn

项目认知价值发现

市场分析项目定位

价格定位客群定位营销策略销售中心——销售人员要求素质要求

教育水平：大专以上语言水平：销售团队具备较强语言沟通能力(普通话、本地话)具有亲和力气质优秀具备高端楼盘销售经验掌握房产专业知识、了解金融、贸易、风水等各类知识系统的专业知识、其他知识培训完善的接待礼仪、形象着装培训形象要求专业要求培训要求销售溢价

如何实现?销售策略的思考。1、推售策略?2、客户策略?3、价格策略?美恒·众福缘Zcngruyn项目认知/价值发现

市场分析

项目定位

价格定位客群定位

营销策略eFcurdrehg?5

月

6月热销期活动事件：

一、销售中心举办演绎生活方式的活动(奢侈品

发布会等)二、高端场所巡展第四波：现场储客巡展、活动储客积累客户消化12月软蓄水期活动事件：一

、专家为美恒证言：二

、各大媒体组

合攻势(滨江国

际生活城崛起)第一波：开通美恒-众福缘咨询热线硬蓄水期活动事件：

一、销售部开放主题活动：二、南阳高端渠道活

动(见道路营销)线上推广：新闻软文、单页、

网站分众媒体、短信异地拓展：

一、省内媒体组合；

二、重点县市产品巡展、推介蓄势期活动事件：美恒·众福缘生活区

现场体验活动线上推广；单页派发、分

众、户外、硬广、短信等渠道铺开：(建通路营销)10月开始销售发贵宾卡，意向客户锁定。项目认知价值发现市场分析项目定位

价格定位

客群定位

营销策略第三波：推广铺开，现场储客美恒内部员工挖掘南阳高档社区及各社区入住客户

南阳高端渠道活动蓄客[销售推广+储客模式](依据工程点可做调整)第二波：接待访客销售中心储客南阳高端渠道活动储客美恒

·众福缘Zansruyn3月示范区公开5月初开盘11月营销Faudrehige现场接待中心启用重要节点2011年储客2012年3

月2

月4月1月临河房源追求利润最大化，按楼

宇独栋推荐，蓄客满150开一次，

次次涨价，边捂边卖2期趁势推出路南临校场路次级江景房源，配合价格拉升1)推售策略：分批推出，制造稀缺感，实现最高价值，利润最大化。2)以工程进度为依托，合理安排推售节奏，兼顾资金回笼，快速销售。3)较长推广期，充分储势，形成销售热度。4)一期推校场路北相对劣势房源，拿出路南一栋当暗推房源或者是序客房源。美恒·众福缘」Zmnsruyn项目认知推售策略市场分析

项目定位

价格定位

营销策略Fcudehtgt价值发现美恒·众福缘」Zmnsruyn项目认知推盘计划10月

11月1月工程进度筹量计划第一批房源第二批房源价格上升曲线余盘消失高层推出400+套1.10-15%价值发现

市场分析

项目定位

价格定位

营销策略及销售价格要根据实际的客户情况判断开盘消化80%回款9000万筹量约800个

回款4000万筹量约400个

回款2000万4月咨询校场路南开始认高层推出500+套Fcudehig5月美恒·众福缘」Zmnsruyn

Foudrehtg

项目认知

价值发现

市场分析

项目定位

价格定位

营销策略客户策略action1:

阶段性客户突破具体措施：第一阶段(10-次年1月):前期咨询，培养意见领导。此阶段重点是高调入市，成功亮相。迅速抓揽客户。第二阶段(2-4月):开始认筹，意见领导影响圈层+老带新活动。通过意见领导影响圈层客户，通过前期积累的客户资源影响其周边客户，进行项目价值传递，扩大客户圈层。情景营销，增强客户信心；此阶段的重点是通过一些实际价值的展示印证项目价值，增强意向客户的信心。第三阶段(5月):价格出街，增强客户决心。第四阶段(6-7月):最后冲刺，全力清盘。强化引导，促使成交。第五阶段(8月):托高房价，为二期涨价奠定基础；同时用高优惠、大诱惑促销尾盘。加推二期，利用销售成果宣传项目，充分发挥老带新，二期认筹。第六阶段(9月):价格出街，强化引导，二期开盘。美恒·众福缘」Zmnsruyn

Fcudehig