土储中心投资收益权尽职调查报告

陕西省国际信托股份有限公司总NUM②购买A地块土地开发收益权③《差额补足支付协议》④信托期满剩余收益兑付（二）交易流程1.民生银行发行人民币理财产品募集资金3亿元，并以优先级信托委托人身份将募集的理财资金委托给陕国投，双方签署《贞观一期结构化土地收益权投资集合信托计划信托合同（优先级）》。2.市土储中心作为信托计划的一般级信托委托人，将其名下的宗地（评估值6.04亿元）作价3亿元认购次级信托受益权，并与受托人签署《陕国投结构化土地收益权投资集合信托计划信托合同（次级）》。3.在信托成立日，陕国投将信托资金用于投资购买土储中心的A地块土地收益权；市土储中心与受托人签订《土地收益权转让合同》，合同约定优先级信托资金的固定投资回报率为8.4%；信托期限届满时市土储中心作为次级受益人，享有扣除优先级固定投资回报后的剩余土地收益。4.为保障优先级受益人的信托利益，市土储中心与受托人签订《差额补足支付协议》，市土储中心承诺在陕政土批[2009]393号文件批复的电子城街道办事处高家堡村、曹家堡村等有关村组的25.33公顷（379.95亩）土地的土地收益权收入不足以支付《土地收益权转让合同》中约定的优先级信托资金的本金和收益时，由其在分配前补足。5.针对上述市土储中心的差额补足义务，市土储中心将未央区草滩街道办事处柳林村WY6-8-32号宗地、灞桥区新合街道办事处三郎村BQ7-99-7号宗地、灞桥区洪庆街道办事处赵西村BQ4-1-11-2号宗地的土地使用权抵押给陕国投，与陕国投签订《抵押合同》，并在市土地管理部门办理抵押登记手续和他项权利证书；另外，西安市国土资源局针对上述市土储中心的差额补足义务出具《保证支付承诺书》。6.信托期限届满时，受托人先向优先级信托受益人分配信托利益。优先级信托利益全部分配完毕并扣除相关信托费用后，陕国投向次级受益人市土储中心分配剩余信托利益。第二部分信托计划交易对手情况分析一、交易对手基本情况介绍1、交易对手简介单位名称西安市土地储备交易中心注册地址西安市雁塔区吉祥路181号单位性质事业单位注册资本5000万税务登记代码610113H62588001组织机构代码73508314-2事业单位法人证书161010000478法定代表人杨国胜身份证号码610113650116013开户许可证核准号J7910002951003开户行帐号61001730012050001706基本户开户行中国建设银行西安兴庆路支行银行贷款卡号码6101010001602421业务范围承办征地补偿登记登记，征地补偿、安置；存量和闲置国有土地调查，依法实施收回、收购、置换和储备；储备国有土地的前期开发、经营策划与包装；土地储备成本核算与资金管理；国有土地使用权拍卖、招标、挂牌出让；对国有土地使用权的转让、出租、抵押、作价出资、联营、入股等提供前期服务；地产市场信息收集与交流，土地交易中介服务市土储中心是西安市国土资源局下属的全额拨款的副局级事业单位。2002年8月30日，市土储中心正式成立，市财政局分别于2002年拨付1000万元，2003年拨付4000万元，共拨付5000万元作为市土储中心的注册资本。同年，原“西安市统一征地管理办公室”更名为“西安市统一征地服务中心”，并与市土储中心合并，形成两个牌子，一套机构的结构。2006年4月19日，西安市编制委员会印发《西安市编制委员会关于组建西安市土地储备交易中心的批复》，决定将市土储中心（统一征地服务中心）与西安市地产市场服务中心合并，共同组建市土储中心。2008年，西安市国土资源局成立西安市城市改造建设有限公司，其与市土储中心实为两个牌子，一套班子。2、组织机构和人员构成市土储中心的机构规格为副局级，内设策划开发部、征购储备部、交易服务部、计划财务部以及综合部等5个部门。中心现核定事业编制40人，其中主任1名（副局级），副主任2名（正处级）。主任杨国胜同时也是市土储中心法定代表人。杨国胜，男，1965年1月生，1988年7月毕业于西安矿业学院。1988年7月至1995年12月，在西安矿业学院任教，1996年1月调入西安市土地管理局工作，先后担任地籍地政处副处长、处长、土地利用处处长。2009年7月至今，任市土储中心主任。3、经营模式市土储中心为财政全额拨款的事业单位，实行企业化管理，土地使用权交易服务费实行收支两条线管理。市土储中心开展工作的合法性是建立在《西安市国有土地储备暂行规定》和西安市人民政府《关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》等法律法规的基础上，其主要职责是对市、县人民政府依法征用的土地和收回、收购、置换土地使用权的国有土地进行储存，以备供应建设用地。市土储中心实行市、区联合的工作模式，即在征地储备过程中，分别与城六区（新城、碑林、莲湖、未央、雁塔、灞桥）政府签订《征地储备协议》，约定凡列入储备计划征用集体土地和收购国有土地，均按各占50%的比例，不划分具体的地块，实行统一征用收购、统一配套建设、统一规划出让，收益按所占比例分配。市、区两级工作职责有分有合，西安市政府负责编制征地方案、耕地占补平衡和报批、公告工作，区上负责征地补偿安置工作。所储备的土地在市政规划中的用途主要划分为四类用地：商业用地、旅游用地、商品住宅用地以及娱乐业用地，不储备工业用地。4、资金运作模式市土储中心以抵押贷款的方式获得资金后对储备土地进行补偿、拆迁及前期开发，储备土地出让后成交地价按照规定交入市级财政专户，然后由市财政局将储备土地成本返还申请人用于归还银行贷款。为了规范土地储备工作，加强对土地储备资金的统一调度和管理，根据市区联合的工作模式，西安市的储备资金由市土储中心筹集，各区的储备资金由区财政担保，委托市土储中心统一贷款解决。各区土地储备交易中心不得对外融资借款。5、监察审计情况近年来，市土储中心积极配合有关部门的审计和检查工作，先后接受了国家审计署西特办对袁纯清省长离任的经济责任审计，市审计局对市财政局城建资金审计的延伸审计和市土储中心2006-2008年度财务收支审计，市政府清理政府融资平台的有关检查，西安市国有及国有控股企业“小金库”专项治理检查，市财政局财政监督检查组对市土储中心2009年度财务收支情况的检查。通过这些审计和检查，市土储中心进一步健全了财务管理工作，提高了财务管理水。6、2010年市土储中心经营情况分析2010年市土储中心加大了工作力度，对年初设定的各项目标任务均实现按期或超额完成。截止2010年12月底，市土储中心共收购储备土地5341亩，上报征收土地7975亩，完成全年3000亩目标任务的178%；出让土地162宗10512.3亩，总成交价款161.1893亿元；实现市本级土地收益30.2268亿元，完成全年15.7亿元毛收入目标任务的192.5%；纯收益11.2亿元，完成全年3.3亿元目标任务的339.4%。此外，市土储中心为西安市火车北客站、棚户区改造、团结水库、渭河综合治理等项目共计融资26亿元，完成全年9亿元目标任务的288.9%，偿还银行贷款5.2亿元，支付项目资金共23.8亿元，通过积极协调，又增加银行授信额度80亿元，使银行对市土储中心授信的总额度达到160亿元。7、市土储中心近三年运营情况和2011年运营计划（1）2008年至2010年市土储中心运营情况金额单位：万元时间土地位置及名称土地面积（亩）储备成本成交价收益增值率2008年度灞桥纺渭路项目521217.126851467.9121%南关正街9.0693520.949801459.141%委托招拍挂项目宗地140601729711729710合计1467.06947381806361758983712%2009年度未央区凤城八路以北168.0476802601018330238.7%唐延路周家围墙村7.06297.620701772.4595.6%灞桥区纺渭路以西254.874242.32250018257.7430.4%雁环中路北侧225.6820434.74935028915.3141.5%灞桥十里铺街办老人仓62.51112556104485398.7%陕西重型机械厂以南97.411156.43255031393.62714.8%西安煤矿机械厂以北101.411203.82435023146.21922.7%陕西重型机械厂阴暗81.69969.82681025840.22664.6%灞桥储备项目222.1661333022280895067.1%灞桥储备项目165.489928.8175607631.276.9%莲湖区大兴路2号16.5991166.473006133.6525.8%合计1402.9161534.7236390174855.3284.2%2010年度大寨路以南，沣惠路以东110.79653.23585035196.85388.6%雁环路以南152.0321396.63610015418.472.1%1-11月委托挂牌宗地923.971901320881320880灞桥区新筑街办119.285226.9132808053.1154.1%灞桥区新筑街办102.894508.490004491.699.6%灞桥区新筑街办165.487251.31756010308.7142.2%合计1574.4339031.4244588205556.6526.6%（2）2011年市土储中心土地储备计划2011年储备土地计划、规模序号宗地具体位置面积（亩）1兵器集团东方厂、西光场19922鱼化工业园储备土地20003新筑北舍村8644西沣路储备地27285灞桥新合街办三郎村4076洪庆工业园16767北客站周边储备土地26048汉城湖储备9249十里铺廉租房项目19010幸福林带实验段储备22811胡家庙周边综合改造274合计13887二、交易对手的财务状况分析1、资产负债表主要数据情况：2008年至2011年3月资产负债表单位：万元项目2008年度2009年度2010年度2011年3月31日一、资产类现金5.5610.6218.0122.47银行存款32027.03129624.21147440.8371527.52应收账款00205556.6124814.80其他应收款5841.2210336.6516596.2216594.81固定资产320.88331.25331.25292.81收储项目234270.16254071.07222247.36276569.28资产合计272464.84394373.79592190.28389873.05五、支出类支出合计000138.31资产部类总计272464.84394373.79592190.28390011.36二、负债类短期融资067300.000预收账款1095.051031.441031.441027.24其他应付款1266.4719055.7656296.9867697.98长期融资211500.00233900.00245120.00212120.00负债合计213861.52321287.20302448.42280861.14三、净资产类土地储备基金52000.0072000.0083020.1283020.12事业基金338.42338.42338.42338.42固定基金320.87331.25331.25292.81专用基金0.1535.6250.7556.82事业结余420.64358.07421.49421.49经营结余00205556.6124814.80净资产合计53080.0873063.35289718.63108944.46四、收入类拨入专款5523.2423.2423.2423.24收入合计5523.2423.2423.24205.77负债部类合计272464.84394373.79592190.28390011.36截止到2010年3月31日，市土储中心资产总额39亿元，负债总额28亿元，所有者权益为11亿元。2、事业单位收入支出表主要数据情况：2008年至2011年3月事业单位收入支出表单位：万元项目2008年度2009年度2010年度2011年3月31日一、收入事业收入430.650095.26经营收入180636.00236390.00244588.0073540.00拨入专款5523.2423.2423.2423.24收入合计186159.24236413.24244611.2473658.50二、支出事业支出296.0967.94项目支出4738.0461534.7039031.3948725.20支出合计4738.0461534.7039031.3948793.14三、结余事业结余338.42338.42338.42295.37专款结余5523.2423.2423.2423.24经营结余175897.96174855.30205556.6124814.802008年市土储中心收入为18.6亿元，支出为0.5亿元，经营结余为18.1亿元，2009年市土储中心收入为23.6亿元，支出为6.2亿元，经营结余为17.5亿元，2010年市土储中心收入为24.5亿元，支出为3.9亿元，经营结余为20.6亿元，截止2011年3月31日市土储中心收入为7.3亿，支出为4.8亿，经营结余为2.4亿。由此可见，市土储中心近年来业务发展较快，业务资金流量充足，业务经营具有高收益的特点。三、交易对手的资信状况1、交易对手的融资状况市土储中心的土地储备资金主要来源于银行贷款。市土储中心自成立以来，因贷款偿还及时，从未发生延期、拖欠现象，从而被各家银行列为优质客户。截止到2011年3月31日，市土储中心累计融资136.65亿元，偿还银行贷款115.438亿元，银行贷款余额为21.212亿元。而根据《西安市财政局关于确定2011年土地储备贷款规模的函》，市土储中心2011年的土地贷款规模被设定为63亿元。2.交易对手的信用状况市土储中心的土地储备贷款全部是以土地使用证作抵押的抵押贷款。此外，由于银行贷款最终被计入收储成本，而西安市财政会足额返还收储成本，这些均保证了市土储中心按期足额偿还银行贷款的本金及利息。据银行信贷查询系统资料反映：截止到2011年4月7日，市土储中心银行贷款余额为21.2亿元，无不良贷款记录。截止2011年4月7日市土储中心借款余额情况贷款银行贷款金额（万元）贷款时间还款金额(万元)兴业银行西安分行10,500.002009.4.30-2011.4.300农业银行西安分行31,700.002009.5.26-2011.5.260中信银行西安分行50,000.002009.6.10-2011.6.101,300.00兴业银行西安分行29,100.002009.6.15-2011.6.1529,100.00商业银行高新支行8,000.002009.6.30-2011.6.300招商银行城南支行15,600.002009.7.28-2011.7.270商业银行高新支行12,000.002009.8.20-2011.8.190交通银行甜水井支行8,000.002009.10.10-2010.5.18,000.00兴业银行西安分行10,300.002009.11.30-2011.11.308,680.00建设银行西安分行18,200.002010.5.24-2012.5.230建设银行西安分行21,800.002010.5.24-2012.5.230兴业银行西安分行23,700.002010.6.25-2012.6.250交通银行甜水井支行12,000.002010.9.14-2012.8.270农业银行西大街支行8,300.002010.11.30-2012.11.300合计259,200.0047,080.003.银行业金融机构授信情况市土储中心因具有较高的融资地位，较强的融资能力以及良好的信用度而获得了多家银行的授信。截止2011年3月31日，市土储中心获得各银行授信额度共计158.8亿元。其中农业银行授信10亿元，工商银行授信4.8亿元，建设银行授信30亿元，交通银行授信2.8亿元，民生银行授信3亿元，浦发银行授信3亿元，西安银行授信3亿元，中信银行授信6亿元，兴业银行授信13.2亿元，招商银行授信3亿元，国开行授信80亿元。四、交易对手的经营持续性分析市土储中心为西安市国土资源局下属的事业单位，无任何经营性实体和资产，经费形式为财政全额拨款。市土储中心通过售收储土地和出让土地的方式，为西安市政府提供财政资金。市土储中心是西安市政府运用市场化手段进行土地资源供应与管理的、独此一家别无分店的垄断经营机构。由于土地资源的稀缺性以及政府对于土地供应的垄断性是长期存在的，因此政府土地“储备—出让”的高收益性也将长期维持。此外，尽管中央政府为了抑制房价的过快上涨而制定了一系列房地产调控政策，对各地的住房成交量及成交价均有影响，并进而影响到各地方政府的土地财政收入。但由于西安地处西部，属于二线城市，房地产市场较同类市场起点较低，增长空间较大，再加上一线城市的土地出让价及城市房价均处在较高水平，承受不了高地价与高房价的地产商或房屋需求者就倾向于到二线城市从事房地产项目开发或房屋购买。这就会为西安房地产业的发展创造新的契机，而房地产市场的繁荣将有助于维持土地储备交易中心土地出让的持续性以及土地出让金的高收益性。第三部分西安市房地产市场发展状况一、西安市土地市场状况2010年西安市共挂牌出让183宗土地，出让总面积为1010.09万平米，同比上涨38%。成交总面积为744.47万平米，同比上涨6.9%。出让土地类型包括住宅、商业金融、科研教育、工业、综合。其中，住宅用地共成交108宗，面积合计379.69万平方米，同比下降21.62%，成交价为116.95亿元。商业用地共成交56宗，面积162.48万平方米，同比上涨156.72%，成交价为39.89亿元。

中住宅和商业土地总成交金额156.84亿元，较去年同比上涨2.06%。

从企业拿地看，万科、中海、绿地等知名房企纷纷涌入西安从事房地产开发业务，由此可见，在一线城市高地价、高房价以及中央政府推出严厉的楼市调控措施的当下，二线城市将掀起新一轮的房地产开发热潮。二、西安市房地产市场状况西安市作为房地产二线城市，虽然在2010年经历了极为严厉的楼市调控政策，但房产市场平稳增长的势头却未改变。根据《西安市2010年国民经济和社会发展统计公报》上的数据，2010年西安市全年房地产开发投资842.34亿元，同比增长21%；各类房屋竣工面积775.16万平方米，竣工率69.4%；共有1220个城镇建设项目建成投产，项目建成投产率55.7%；商品房销售面积1587.81万平方米，同比增长26.4%；商品房新开工面积2043.82万平方米，同比增长20.7%；商品房竣工面积463.65万平方米，同比增长-14.6%。住宅物业作为市场供求的主体，全年销售面积1523.24万平方米，同比增长26.7%，占商品房总销售面积的95.93%。全年住宅成交均价则达到5992元/平方米，同比上涨27.48%。与住宅物业相比，西安市商服、办公写字楼房地产市场表现更为抢眼。商服用房以住宅底商为主，2010年全年总销售面积82.56万平方米，同比上涨62.04%，总销售额则98.16亿元，同比增长82.65%；而写字楼市场则主要集中在高新区，2010年全年总销售面积则为66.54万平方米，同比增长85.91%，总销售额则为46.18亿元，同比增长113.82%。三、西安市近年土地出让情况1、2008年至2010年土地出让汇总表序号年度当年出让土地（亩）成交价款（万元）120082031.278245487220092123.394299811320101597.756230668西安市2008年出让土地共计2013.278亩，成交价款245487万元；2009年出让土地共计2123.394亩，成交价款299811万元；2010年共出让土地1597.756亩，成交价款230668万元。2、2010年1至11月土地出让明细序号竞得人土地位置用途总面积（亩）招牌挂时间成交价格（万元）1西安百益实业有限公司香米园北巷8号住宅5.4932009.12.24-2010.1.710552西安市房地产经营一公司大学东路72号住宅3.41892009.12.24-2010.1.75003西安博朗置业有限公司住宅13.852009.12.24-2010.1.729204陕西子龙房地产有限公司碑林区长安北路21号商业4.3122010.1.7-2018005西安紫郡置业有限公司八府庄北路14号住宅294.3232010.1.7-20383206陕西海天房地产发展有限责任公司朱雀大街6号商业2.1026707西安希望鱼化置业有限公司鱼斗路住宅84.1812010.1.14-2750808西安广安房地产开发有限公司文艺北路住宅20.3532010.2.1-1216809陕西华翼房地产有限公司太白北路以西住宅10.457101010西安古城恒达置业有限公司大寨路以南，沣惠路以东住宅87.042010.2.8-243585043.58211西安御洋房地产开发有限公司雁环路以南住宅150.0322010-.2.18-273681012陕西华汉实业集团有限公司朱雀南路以东住宅144.8222010.2.25-3.8597013西安市市级机关拆迁工程处北院门以东商业3.3252010.3.4-1785514陕西广晖置业有限公司东站路以东住宅16.3382010.3.4-17113315西安市小寨工人文化宫西安东大置业有限责任公司小寨长安中路65号住宅15.3782010.3.25-4.17609016西安凤苑房地产开发有限公司凤城三路住宅2.53147017西安东骊实业有限公司长缨路22号商业1.709120018西安中瑞办公转椅厂咸宁东路21号工业22.23423019陕西永泽房地产开发有限公司纺渭路以东住宅110.9912010.4.27-5.121320520陕西中贸房地产开发有限公司小雁塔路12号住宅31.952010.5.19-6.2324021陕西秦尼房地产开发有限公司环城南路326号住宅6.6072010.6.1-1273022陕西益兴实业发展公司太白北路13号住宅15.706332023陕西世纪联合实业有限公司丈八东路以南住宅60.6612010.6.17-301290024西安和怡房地产有限公司团结中路43号住宅47.9222010.7.12-231119025陕西凯森实业有限公司华清路以北，酒十路以东住宅28.088259026陕西佳地房地产开发有限公司仁义村住宅44.1082010-7.22-8.4464327陕西世新实业有限责任公司东至莲湖区劳保局住宅2.9721028西安新兴房地产开发有限公司金花北路67号住宅11.8112010.8.26-9.8272029陕西广晖置业有限公司长缨路以东住宅28.239186030陕西海汇实业有限公司张家堡广场东侧住宅10.66568031西安广居置业有限公司文艺南路49号住宅6.027202732西安一顺实业有限责任公司文景路以南住宅6.89141033西安上海裕都房地产开发有限公司团结西路南侧住宅44.445960034西安国际陆港建设发展有限公司迎宾大道以西住宅139.8131632035西安市高山流水房地产开发有限公司仁厚庄住宅75.3812010.11.11-243380四、西安市发展规划1、根据西安市城市总体规划（2008-2020），西安将建设为国际性旅游城市，科研教育、现代制造业、高新技术产业和国防科技工业基地，交通枢纽城市，中国西部经济中心和“一线两带”的核心城市等。规划到2020年，西安市主城区人口规模控制在528万人，用地规模控制在490平方公里以内，人均城镇建设用地实现92.73平方米。2、根据《关中-天水经济区发展规划》（2009-2020），西安将加快推进西（安）咸（阳）一体化建设，大力发展高速公路、铁路、机场相结合的综合交通网络，把西安建设成国家重要的科技研发中心、区域性商贸物流会展中心、区域性金融中心、国际一流旅游目的地以及全国重要的高新技术产业和先进制造业基地。规划到2020年，大西安都市区人口将发展到1000万以上，主城区面积控制在800平方公里以内。五、西安市2011年发展具体目标1.道路交通项目建设有新突破。地铁二号线一期工程（北客站至会展中心）建成投运，地铁一号线主体工程基本完成。地铁三号线开工建设，世园会周边、北客站地区、新行政中心等配套的道路项目按期完成，打通一批断头路，改造一批交通节点。2.城市环境得到新提升。实施火车站广场、城市出入口、解放路地区、东大街地区改造提升，完成三年植绿大行动，以全新面貌迎接世园会召开。3.城镇化水平有新提升。继续推进重点镇、小城镇建设。确保开行贷款小城镇建设项目全面开工。逐步缩小外围区县与主城区基础设施差距，实现城乡均衡发展。4.公用产品服务达到新水平。继续保持供水、供热、供气、公交等公用服务设施投资力度，提升设施承载能力，营造良好的城乡人居环境。5.棚户区改造取得阶段性成果。全面完成市政府原定的18个棚户区改造项目回迁工作。2011年西安市城市维护建设项目投资计划总规模为235亿元。其中，市本级投资规模为100亿元；九区四县政府投资规模10亿元；“五区一港两基地”、大明宫地区、大兴路地区、纺织城地区等统筹监管区域基础设施建设和棚户区改造投资规模125亿元。其中市本级投资具体明细如下：2011年西安市本级投资计划单位：亿元财政城建资金41.04其中：国土有偿使用收入6市城投集团储备土地转让收益5国家和省级补助资金1.41市城投集团城建项目贷款11.95市水务集团银行贷款及下属企业自筹4.64市城市改造建设有限公司（市土储中心）融资4.26其中：北客站地区道路排水项目3绿化项目0.3文景山公园0.46棚户区改造配套的道路排水项目0.5市城投集团票据、债券或短融2利用外资2.6各有关单位及企业自筹27.1合计100第四部分投资项目情况和安全措施分析一、投资项目情况介绍1、资金用途本次信托计划的信托资金主要用于受让市土储中心目标地块的土地收益权，市土储中心将信托资金用于补充西安市2011-2012年开发过程中的基础设施建设所需的资金，详细情况如下表所示：西安市2011年基础设施建设资金需求表金额单位：万元序号项目名称金额1文静路北段道路排水10002西铜高速西辅道4003开发大道2004尚苑路东段道路排水32005尚新路道路排水125006明光路道路排水70007尚贤路道路排水30008尚华路道路排水27009绿化项目300010文景山公园460011市城改公司棚户区改造的道路排水项目5000合计42600西安市2012年基础设施建设资金需求表金额单位：万元序号项目金额1北客站基础设施建设计划500002棚户安置项目规划路建设计划100003西沣路储备地规划路建设计划20000合计800002、投资标的本次信托计划优先级资金用于受让目标地块的土地收益权，该土地受益包括但不限于：⑴自信托计划成立之日起，市土储中心出让目标地块土地使用权所获得的收入；⑵自信托计划成立之日起，市土储中心开发目标地块所获得的其他各项收入；⑶自本信托计划成立之日起，市土储中心获得上述收入后的派生收入。投资标的的受让价格为人民币3亿元。3、投资标的价值分析投资标的价值依附于目标地块的价值，因此我们对该目标地块进行了以下价值分析。（1）目标地块简介目标地块为根据陕政土批[2009]393号文件，由集体农用地转为建设用地的电子城街道办事处高家堡村、曹家堡村等有关村组的25.33公顷（379.95亩）土地。目标地块属于雁塔西沣路地区城市综合改造项目用地。该项目是西安市近年实施的重点工程之一。项目东临子午大道，西至西沣公路，毗邻西安高新技术产业开发区，南与长安区接壤，北至南三环，涉及电子城街办翟家宝、曹家堡、高家堡、南沈家桥四个村，项目用地总面积5933亩，其中约1253亩用于城中村改造综合用地。下面是目标地块具体区位图：（2）目标地块开发定位雁塔西沣路地区城市综合改造项目建设用地未来商业用地容积率初步设定为2.3，住宅用地容积率初步设定为4.5。项目用地具体建设内容如下：序号建设内容占地面积（亩）占总用地面积比例1城市生态湿地观光带168328%2居住用地230039%3商业金融用地65011%4道路用地71512%5绿化用地4998%6行政办公用地601%7停车场用地130.2%8其他配套设施用地130.2%合计5933100%其中，目标地块将主要用于商品房的建设开发。目标地块未来出让价格以200万元/亩计算，预计出让总价可达到约7.5亿元，远超投资标的受让价格，因此是很好的信托计划投资标的。政府批复陕西省人民政府于2009年11月20日《关于西安市2008年度第四批次农用地和土地征收的批复》将电子城街道办事处高家堡村、曹家堡村等有关村组25.33公顷（379.95亩）集体农用地转为建设用地，依法征收为国有，并用于西安市城市建设。二、结构化投资方案设计本次拟发行的信托计划总规模6亿元（其中优先级3亿元、一般级3亿元），期限为2年。信托的投资方向主要是用于市土储中心目标地块的土地收益。为保障优先受益人的利益，信托计划设立了优先级次级结构，优先级信托利益的实现由信托计划的一般级部分予以增信。其中，市土储中心承诺在目标地块收益权收入不足以支付优先受益人的信托本金和收益时，由其在分配前补足，同时针对上述差额补足义务，市土储中心将其拥有的土地使用权抵押给受托人，以保证此次信托计划中信托资金的本金和收益的安全。三、投资地块土地收益的资金来源分析2011年储备土地出让计划表序号宗地具体位置面积（亩）规划用途拟出让时间预估价格（万元/亩）1张家堡广场东侧凤城九路北侧160住宅兼容商业2010.122002凤城八路北侧87住宅兼容商业和行政办公2011.14003丈八北路西侧（爱博项目）225住宅2011.13004南郭上村储备土地120住宅/商业2011.15005火车北客站南广场西侧244商业/住宅2011.44006火车北客站南广场地下200商业2011.41507团结水库200商业/住宅2011.7500合计12362011年市土储中心计划出让土地达1236亩，计划出让价值总计约为42.19亿元。其中拟出让土地的规划用途以商业或住宅为主。2012年储备土地出让计划表序号宗地位置面积（亩）规划用途预估价格（每亩万元）预估成交总价（万元）1西户路北侧原博荣项目储备土地32住宅3009,600.002公园南路西侧储备土地88住宅30026,400.003丈八北路储备土地100住宅35035,000.004丈八北路原长征项目储备土地127住宅35044,450.005西咸路储备土地500住宅/商业260130,000.006未央湖草滩街办柳林村78住宅20015,600.007未央湖草滩街牛王庙村51仓储804,080.008游艺市场棚改储备地25商业/住宅80020,000.009未央湖草滩街办牛王庙村74住宅15011,100.00合计1075296,230.002012年市土储中心计划出让土地达1075亩，计划出让价值总计约为29.62亿元。其中拟出让土地的规划用途以商业或住宅为主。2011年截止3月31日市土储中心土地出让明细宗地编号竞得人土地位置用途面积（亩）招拍挂时间成交价格（万元）YT7-7-93陕西金泰恒业西城置业有限公司丈八街办茶张村居住40.1392010.12.22-3110030YT7-7-94居住59.64815125YT7-6-114居住65.96216955YT7-7-115居住35.6388805YT7-7-116/117居住23.7936305LH5-9-60-2西安铁峰房地产开发集团有限公司莲湖路63号商业6.1782010.12.23-2011.1.51970BL10-8-63-12西安毅达房地产开发有限公司太白路以东居住46.4512011.1.27-2.164140YL3-19-3-1陕西欣源置业有限责任公司雁塔西路以南商业28.8392011.2.9-2.224100WY3-1-16-2西安创鸿置业有限公司居住4.7062011.2.14-25680WY3-4-5-1居住2.28455XC9-8-3-3陕西振江置业有限公司建国巷商业2.6292011.3.29-4.131400BL9-12-85-2陕西鑫宇房地产开发有限公司友谊东路154号住宅9.2582011.3.15-292730WY1-99-23陕西瀚博实业有限公司凤城九路以北住宅62.6372011.3.28-4.1112411WY1-99-2365.62713460WY1-99-2331.9966096根据市土储中心2011年截至3月31日土地出让情况显示，住宅性质土地平均价格已达到216.88万元/亩，商业地块平均出让价格已达到430.71万元/亩，按照该出让平均价格计算，仅2011年前三个月出让土地收入已达到104,662.00万元，因此从客观角度来说，西安市土地收入巨大，市土储中心完全可支付我公司优先级信托资金的投资本金及收益。另外，根据我省的“十二五规划”，西安市将建设为国际性旅游城市，科研教育、现代制造业、高新技术产业和国防科技工业基地，交通枢纽城市，中国西部经济中心和“一线两带”的核心城市等。多家银行对市土储中心的融资竞争激烈，市土储中心在各行的融资能力较强，银行信誉度高，还款及时，从未发生过延期拖欠现象，各主要金融机构均将市土储中心视作优质客户而为其提供较高的授信额度，部分银行甚至在贷款业务中对市土储中心按贷款利率下浮一定比例。因此，各商业银行对市土储中心的贷款也可保证优先级信托利益的安全。四、抵押担保情况（一）抵押物市土储中心同意用以下三块国有建设用地的土地使用权为本次信托计划中其承担的差额补足支付义务提供抵押担保，与我公司签订《抵押合同》并办理抵押登记手续，以为此次信托计划中优先级信托资金的信托利益提供担保：（1）西安市未央区草滩街道办事处柳林村WY6-8-32号国有建设用地；（2）西安市灞桥区新合街道办事处三郎村（滨河东路以东，三郎村以西、以南，西航花园以北）BQ7-99-7号国有建设用地；（3）西安市灞桥区洪庆街道办事处赵西村BQ4-1-11-2号国有建设用地。（二）抵押地块简介1、西安市灞桥区洪庆街道办事处赵西村BQ4-1-11-2号土地原为集体土地，现已征为国有土地，并完善了产权登记手续。该地块面积共计44,552.2平米（折合66.82亩）。目前该地块已达到宗地外“六通”（供水、排水、供电、供气、通讯、通路）宗地内“场地平整”的条件。2、西安市未央区草滩街道办事处柳林村WY6-8-32号宗地原为集体用地，现已征用为国有土地，并已完善产权登记手续。该地块面积共计51,902.6平方米（折合77.85亩）。目前该地块已达到宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供气、供暖）宗地内“场地平整”的条件。3、西安市灞桥区新合街道办事处三郎村（滨河东路以东，三郎村以西、以南，西航花园以北）BQ7-99-7号土地原为国有工业划拨土地，现已为政府储备土地，并完善了产权登记手续。该地块面积共计271,655.9平方米（折合407.48亩）。目前该地块已达到宗地外“六通”（供水、排水、供电、供气、通讯、通路）宗地内“场地平整”的条件。（三）抵押地块权利状况三块抵押地块土地所有权均属于国家，目前为市土储中心使用的国有储备土地，未明确土地使用期限。根据土地证所载，三块地块均仅限于办理土地抵押登记，土地面积最终以地籍调查成果为准。经调查，三块地块均未有抵押权、担保权、地役权、租赁权等他项权利设定。（四）抵押地块价值评估情况陕西华地房地产估价咨询有限公司根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），在估价基准日分别于2010年10月12日、11月12日、12月3日对西安市灞桥区洪庆街道办事处赵西村BQ4-1-11-2号国有建设用地、未央区草滩街道办事处柳林村WY6-8-32号国有建设用地、灞桥区新合街道办事处三郎村（滨河东路以东、三郎村以西、以南，西航花园以北）BQ7-99-7号国有建设用地，按70年期住宅用地土地使用权、3.5的容积率进行价值评估，估价结果如下：编号宗地位置设定用途开发程度土地面积单位地价总地价（万元）BQ4-1-11-2号灞桥区洪庆街道办事处赵西村住宅宗地外六通宗地内场地平整66.82亩71.53万元/亩4,780.45万元WY6-8-32号未央区草滩街道办事处柳林村住宅宗地外七通宗地内场地平整77.85亩120.7万元/亩9,399.56万元BQ7-99-7号灞桥区新合街道办事处三郎村住宅宗地外六通宗地内场地平整407.48亩113.4万元/亩46,235.83万元合计总地价60,415.84万元根据评估报告，我们预计三块宗地的出让价格总计可达到约6.04亿元，此次信托投资可能产生的最大差额补足义务为3.288亿元，信托利益全覆盖的抵押率为54.44%，该地块价