不良资产尽职调查清单

不良资产尽职调查清单一、抵押物现场尽调关注点（一）不动产抵押物的现场尽调关注点1、通过实地走访，调查抵押物现状和基本状况经营现状（用于经营的抵押物会带来稳定的收入、也有但愿被经营者购置）建造的特定背景（如物权法生效之前订立的集资建房的内部合同，涉及多方，并且不能用物权法规制）面积（使用面积和公摊面积）位置（周边有无地铁口、商业区、学区、医院等使不动产增值的设施，或是噪声、空气污染源等使不动产贬值的因素）现在该抵押物与否正在被租赁？出租率是多少？租金和租赁条款如何？如果规定提前退租，租户与否会同意退租？需要支付给租户多少费用？如果租户不对债务方支付租金，与否对其它方支付？其它方与债务该公司有无关联关系？抵押物与否存在物理缺点。如有,对应修理费用是多少？有无可能对抵押物存在争议的其别人？例如全部权争议或建筑工程纠纷？2、通过实地走访，核算书面尽调得知的状况：在得知抵押权的抵押登记状况和抵押顺位的状况下（在北京市规划和自然资源委员会网站能够根据不动产的位置查询查封状况，但是有的年限比较早的不一定能查到），能够走访其它抵押权人理解状况。抵押物全部权如果不是债务人，且抵押人与债务公司有什么特殊关系（实际控制人之间、董监高和股东的重叠），能够实地走访调查看他们之间与否已就该资产订立抵贷合同。如果全部权不完整，为了便于处置，能够与共有人商谈获得正当可转让全部权的可能性有多大及有关费用是多少？实地查看抵押物的被占有状况，看与否能够直接出售。诸多闲置数年的不动产被其它债权人或者或非法转租人等占据，为了方便处置，要调查在转移资产全部给潜在资产购置者之前，需要如何腾退以及支付哪些费用。（二）动产抵押物的现场尽调关注点动产抵押物，为公司、个体工商户、农业生产经营者在向金融机构借款时现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品，实践中多为机器设备。通过长时间的折旧、技术迭代等因素，基本已经无价值，甚至灭失，诸多机器设备在解决的时候只能作为废铁卖掉。因此，笔者规劝各位，在尽调时把不动产抵押物作为调查重点。调查抵押的机器设备的价值，能够从交付状况、成新率、折旧后的价值入手，通过采集机器设备的账面净值、购置日期、最后评定日期、评定目的、评定值和优先权利等其它状况，综合判断。有时间的，能够实地走访类似经营范畴的公司，寻找可能的购置人。二、债务人、确保人偿债能力现场尽调关注（一）债务人、确保人偿债能力的通用现场尽调关注点1、核算通过书面尽调理解到的债务人的对外债权(债务人名称、金额、到期日、债务人重要财产等)，并且调查与否存在其它的对外债权或收益(收益类型、预期收益金额及时间)?2、债务人在抵押物之外的可回收资产债务人的动产在很大程度上存在不拟定性，不便于固定和处置，因此债务人最重要资产描述中针对的重要是公司的固定资产。债务人重要的资产类型有地产、房产、机器设备等。列出重要固定资产(资产现状、地址、面积、股价及追索途径等)。a.土地——以不动产登记或者生效判决为准需要调查：土地面积土地性质土地使用权涉及出让的国有土地使用权、划拨的国有土地使用权和集体土地使用权几个分类。核算银行给的资料内记载的土地性质，如果是划拨地，与否有本地政府同意证明该土地已正当抵押？未支付的土地出让金是多少？以评定变现价值。土地重要用途分类根据《城乡土地估价规程》土地用途可分为6类：居住用地，商业金融业用地，工业、仓储用地，交通用地，综合用地，公共绿地。普通来说土地价值是居住>商用>工业。土地权利状况:有无他项物权。土地已使用年限《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途拟定——居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其它用地50年。最新土地基准地价，根据近来的相邻地块的拍卖成交价，初步评定。b.房产建筑——以不动产登记或者生效判决为准如上文调查抵押物现状的要点同样，需要调查：房屋用途、空置率。面积、位置（地铁口、商业区、学区、医院）。与否有抵押？如有，抵押权的抵押登记状况和抵押顺位。重要建筑构造建筑物竣工比例，与否存在物理缺点，如有，修理完善费用是多少？与否是单独全部的，如果是共有，那与否便于处置，所得价格是多少？房屋与否被租赁，如提前退租需要支付给租户多少费用。与否有其别人对房屋存在主张权利的可能？房产已使用年限。近期同类资产拍卖价。（二）债务人、确保人是法人的特别现场尽调关注点1、核算工商登记的经营状态。如果是在注册地正常经营的，调查经营现状及收入来源如何，调查在职人数和在岗人数，除了现场走访、探询之外，查询社保统计也是一种好办法。对于登记注销吊销和实际停止经营的，调查何时停止经营、与否已经变更营业地点、新营业地点的经营状况。2、与否存在严重的职工问题例如职工安置费和拖欠的职工工资、集资款、工伤赔偿款等，除了应在裁判文书网查询涉及的劳动纠纷，还应实地走访多核算、理解状况。3、破产状况债务公司和确保公司往往负债累累，资不抵债，符合破产条件。需要理解与否在破产程序中或已经破产；如果已经破产，是普通破产还是政策性破产，破产工作进度（申报的破产债权有多少？破产财产有多少？清算委员会或债权方委员会与否已经提出或同意了清算、还款计划？）。tips：债务公司和确保公司诸多都是“三无”僵尸公司，公司早就没有可供执行的财产，这时我们要及时转变思路，调查公司背后的实际经营者和股东的财产状况，评定通过破产程序追究股东清算责任和出资责任的受偿可能性。债务公司是公司法人的，按照上文叙述办法调查，股东是自然人的，下文将叙述如何查询其财产状况。（三）债务人、确保人是自然人的特别现场尽调关注点自然人的资产状况和收入属于个人隐私，不像公司法人那样容易调查，在调查中要注意：1、在不打扰债务人的状况下，多方探询，例如能够前往银行贷款资料中写明的债务人住址的物业询问，查看水电表，询问邻居等；2、夫妻法定共同财产制下，债务人的婚姻状况