物业管理的风险及规避方式

物业管理的风险及躲避方式课程内容一、小区平安风险的类型二、物业风险躲避方式一、小区平安风险的类型1、治安平安风险2、消防平安风险3、交通平安风险4、设施设备的平安风险5、环保平安风险6、意外事故平安风险1、治安平安风险物业小区的治安平安主要表现为小区内的盗窃、抢劫、毁损、人身侵害等暴力、非暴力犯罪行为和其他应受治安处分的行为。虽然?物业管理条例?第四十七规定:"物业效劳企业应当协助做好物业管理区域内的平安防范工作〞，但我们物业效劳人员在管理效劳过程中存在过错，还是要赔偿业主所受的损失。2、消防平安风险消防平安是物业效劳工作中最重要的，但也是最被人无视，最没人去做的一项工作。物业效劳人员素质不同，对消防平安的重视程度也不同，因此也可能造成小区的消防平安隐患多，严重影响到业主的人身、财产平安。物业小区消防平安管理主要存在以下问题。一是消防管理责任不落实，没有统一的消防管理方法和制度二是消防实施损坏、擅自停用、灭火器材缺乏保养等问题三是各小区乱停车现象的严重，私家车占用消防通道是普遍的问题。四是物业公司内部人员没有接受专业的消防平安知识培训，出现消防事故时不知道如何去处理，有些效劳人员甚至不会检查小区消防设施。3、交通平安风险物业小区的交通平安就是小区的车辆、业主出行的平安管理，物业效劳企业对小区的车辆管理的目的在于，建立小区内的良好交通秩序、车辆停放秩序、防止业主、使用人的车辆不受损坏或失窃等，相应地，物业效劳企业所面临的交通平安风险有以下几点:一是小区交通出行平安管理风险二是小区车辆停放秩序管理风险三是小区车内的停放平安管理风险5、环保平安风险环保平安风险就是小区的环境污染平安风险，随着社会的进步，封闭式住宅小区的日益增多，从一个小区几栋房子到十几栋房子，人口也随着增多，人口的集聚带来了系列的环境卫生问题。小区的环境污染主要有以下几类：一是垃圾污染，是住宅小区最主要的环境污染源。二是空气污染。三是噪音污染。6、意外事故平安风险意外事故是意想不到或预计不到的事情，往往发生前被人们无视的问题，因自然、外力等因素造成的平安隐患。如大风挂落雨阳棚、盆景致人损害：老鼠、猫等动物窜入小区配电房引起配电设备的损坏等。造成意外事故的发生往往是我们效劳人员认为不可能发生的，从而造成工作上的疏忽。这样的意外事故发生所造成的经济损失也是相当大的。如一个小区配电房内窜进了一只猫，引起供电变压器短路烧坏了。由于这是物业公司的工作失职，更换变压器的费用应有物业公司承担，这样的平安风险给物业公司带来了沉重的经济负担。二、物业风险躲避方式1、建立物业平安四张网2、建立完善的制度3、购置物业管理责任险4、合同约定躲避风险1、建立物业平安四张网第一张网是建立一支训练有素的秩序维护队伍。第二张网是全体物业管理人员。第三张网是全体业主。第四张网是科技手段网。2、建立完善的制度制度建设的重要性已被越来越多的企业所认识，企业的开展壮大与成功都离不开一套系统、科学、严密、标准的内部管理制度。物业公司防范平安管理风险的根本立足点，也应是建立严格的各项工作管理、考核与评价制度，做到管理工作有章可循，无遗漏、无缺陷、无失误。制度得到全面落实，是减少平安风险的重要保障。制度建设一定要注重推行和检查评估环节，进行重点的落实、推进，并不定期地对执行情况进行检查、纠正、提醒员工违反制度的行为，按照"谁主管，谁负责〞的原那么落实平安防范管理责任和逐级岗位责任。完善的制度可以带发动工的工作热情，明确其责任，约束其行为。3、购置物业管理责任风险随着今年来物业效劳行业的不断反展，在物业效劳过程中出现与业主之间的法律纠纷也与日俱增：管理疏忽与失误“是作为判断物业管理企业是否承担法律责任的依据，但再优秀的物业效劳公司也很难防止工作中的疏忽和失误。对业主造成人身平安和财产损害，将使物业公司产生很大的经济赔偿风险。如何来躲避因工作人员过失而产生的经济风险呢？我想对于大多数物业公司来说，转嫁风险的最正确选择便是投保，购置物业管理责任险，如在效劳过程中工作人员因疏忽和失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿，依法由保险公司承担物业效劳公司的经济赔偿责任。4、合同约定躲避风险在物业纠纷中，认定物业公司是否存在〞管理疏忽与失误“的法律依据是?物业管理条例?第三十六条规定的:"物业管理企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身财产平安受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。“因此要躲避风险，在与业主签订物业效劳合同时尽量防止使用结果意义的用词，如〞保障人身财产平安“之类的词语，应用〞每小时巡逻一次“、〞及时到现场处理“等行为词语。在实际工作中做不到或做不好的效劳不要在合同和其它资料中表达和承诺，不然以后发生人身、财产损害后会成为物业公司的赔偿依据。虽