物权法司法解释一 梅占威 常州

物权法司法解释一

梅占威LOREMIPSUMDOLOR四大制度1-6条：登记制度7-8条：文书物权制度9-14条：按份共有人优先购置权制度15-21条：善意取得制度第一条该解释出现的原因是：实务中有的法院认为：当已经登记的不动产产生权属争议的，应领先提起行政诉讼来撤销或者变更不动产登记。防止一个误区：防止“把不动产登记簿当做物权归属和内容的根据〞作为金科玉律{物权法第十六条}。其原因在于没能正确理解“权利与登记的关系〞→“真实权利状态决定登记而非登记决定真实权利状态〞。答复了“想改房产证上的名字，该先打哪种官司"的问题。→不动产物权的归属争议、不动产登记的根底关系的争议都可纳入民事诉讼。该司法解释的后半局部“当事人已经……除外〞，即上述争议已经在行政诉讼中申请解决的，不再由民庭审理。结论：最高院?关于审理房屋登记案件假设干问题的规定?第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为根底的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。〞＋该第一条：→--?得出结论：如当事人对房屋登记的根底法律关系效力存在争议的，仍然应当“先民后行〞。第二条

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第三条对外：在涉及第三人的交易之时，登记具有公信力，不以实际权利状态为准而以登记为准。对内：在处理不涉及第三人的内部关系时，登记的公信力不发生作用，实事求是，要用证据说话。

异议登记：法条链接：物权法19条第2款，不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。解释第三条的最后一句“异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理〞。意思是，十五天之后，仍然可以去告。只是可能会“赢了官司损失了一些钱〞。15天后去告，如果怕房子没了，还得申请财产保全，提供不了担保财产就要去找担保公司交担保费。异议登记法条链接：不动产登记条例实施细那么84条：异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。归纳总结：登记机关“三不〞------不审查、不确认、不赔偿。第四条第五条预告登记法条链接：物权法20条第1款，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力第四条对于“处分〞二字进行了“限缩解释〞。明确排除了“租赁〞，即如果当事人在预告登记后将房屋出租的，租赁合同的效力不受影响。法条链接：物权法第20条第2款，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记无效。结合该解释第五条中的“买卖不动产物权的协议……〞，可以得知，上述的“债权〞仅仅指的是“过户房屋的债权〞，即解释中所说的协议。第六条特殊动产的登记对抗主义：法条链接：物权法第24条，船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。第23条，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。该解释第六条中，“转让人的债权人〞，最高法在答记者问时，正面说明，其包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人，都应当排除于物权法24条的善意第三人的范畴之外。当然，这里不包括对该标的物享有担保物权的债权人。遗留问题：已经支付对价，是否必须全款。实践中可采取稍高的标准。第六条的总结：受领交付的机动车的买受人可以对抗仅完成变更登记的机动车买受人，也可以对抗没有完成抵押登记的机动车抵押权人，但是，不能对抗已经完成抵押登记的抵押权人。付款且受领交付的机动车买受人可以对抗转让人的一般债权人。第七条第八条公法行为导致物权变动法条链接：物权法28条，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力该解释第七条：人民法院、仲裁委在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。限于“形成诉权〞，也包括“行使债权人撤销权所形成的生效判决〞该解释是对28条进行的“目的性限缩解释〞第八条只是宣示性规定，因为本来就需要保护。第九条善意取得善意取得的相关总结：1、善意取得中的善意为“不知情且无重大过失〞，否认这一消极事实的原权利人须承担举证责任。2、该解释第3条和第16条，得知15日的异议登记期限并非当事人的起诉期限，但仅仅未过该期限的有效异议登记就可以阻挡不动产的善意取得。3、占有改定不能发生善意取得，简易交付和指示交付发生善意取得的时间点为“合意〞时〔简易交付中的转让协议生效时，指示交付中的返还请求权让与合意达成时〕。善意取得法条链接：物权法：“第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合以下情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：〔一〕受让人受让该不动产或者动产时是善意的；〔二〕以合理的价格转让；〔三〕转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。〞善意取得法条链接：合同法第五十二条有以下情形之一的，合同无效：〔一〕一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；〔二〕恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；〔三〕以合法形式掩盖非法目的；〔四〕损害社会公共利益；〔五〕违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条以下合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：〔一〕因重大误解订立的；〔二〕在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。天同码60：最高法院｜抵押物善意取得裁判规那么6条01.第三人善意有偿取得抵押物，可认定其取得所有权第三人善意、有偿取得抵押物，在已办过户登记或经生效判决确认买卖合同有效情况下，应认定取得抵押物所有权。此时，“善意〞存在的前提是，房产部门未告知权利负担。→原因在于：在标准的已登记抵押权的房屋转让过程中，在抵押权未消灭时，受让人所取得的房屋所有权凭证上应有抵押权的记载。房地产管理部门应以此种方式告知受让人取得的房产上的他项权利负担。02.签约付款购房入住多年，亦不能对抗善意抵押权人在未办理不动产登记公示前，不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力，不具有对抗善意第三人的法律效力。03.购置已设定抵押房未尽注意义务，不构成善意取得设定抵押的在建房屋在竣工后被转让给第三人的，第三人对购置的标的物是否存在他项权状况未尽足够的注意义务的，不构成善意取得，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的应认定无效。04.抵押权人不负有对抵押物产权证进行实质审查义务债权人对不动产登记的信赖适用“善意推定〞，已进行不动产抵押权登记的，那么抵押权人善意取得不动产抵押权。→该条裁判规那么与物权法解释一第15条第二款相联系：真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。05.抵押权人可依善意取得抵押人以欺骗手段所得房产以欺骗手段取得不动产登记手续，并以之设定抵押的，抵押权人依物权公示公信原那么及善意取得的抵押权应有效。案情简介：孙某将离婚时判归夫妻共有的房产登记在朋友路某名下，并为孙某向信用社贷款提供抵押担保。法院认为：案涉房屋产权证虽系孙某、路某用欺骗手段取得，但并无证据证明信用社在办理抵押登记时与孙某、路某恶意串通。根据物