浅析中小型房地产企业收益法评估

摘要改革开放以来，我国房地产行业取得了迅猛的发展，出现了一大批优秀的房地产开发企业及相关企业，房地产行业在国民经济中的地位越来越高。据有关统计，去年20%的GDP来源于房地产行业，房地产业已经成为我国的支柱行业。但是目前，我国90%的房地产企业是中小型房地产企业。在我国房地产调控的大背景下，房地产企业的生存发展更为艰难，企业间的并购日益频繁。而随着我国经济体制改个的不断推进，作为企业价值评估的重要方法之一收益法必将得到很大的应用。本文在对收益法在我国中小型房地产企业评估中的应用进行完善的同时，进一步结合我国的国情，分析了目前我国房地产企业评估运用收益法存在的评估结果差异较大问题，并针对这个问题提出相应的对策。关键词：中小型房地产企业评估；收益法；AbstractSincethereformandopeningup,China'srealestateindustryhasachievedrapiddevelopment.Alargenumberofoutstandingrealestatedevelopmentcompaniesandrelatedenterpriseshaveemerged,andtherealestateindustryhasbecomeincreasinglyimportantinthenationaleconomy.Accordingtorelevantstatistics,20%ofGDPlastyearcamefromtherealestateindustry,andtherealestateindustryhasbecomeChina'spillarindustry.However,atpresent,90%ofChina'srealestatecompaniesaresmallandmedium-sizedrealestatecompanies.Underthebackgroundofrealestateregulationinourcountry,thesurvivalanddevelopmentofrealestateenterprisesismoredifficult,andmergersandacquisitionsamongenterprisesarebecomingmorefrequent.WiththecontinuousadvancementofthereformofChina'seconomicsystem,theincomemethod,whichisoneoftheimportantmethodsforenterprisevalueevaluation,willsurelybeappliedtoagreatextent.Thispaper,whileimprovingtheapplicationoftheincomemethodinChina'sassessmentofsmallandmedium-sizedrealestatecompanies,andfurtherintegratingChina'snationalconditions,analyzesthecurrentChina'srealestatecompaniestoassessthedifferencesintheassessmentresultsoftheuseofincomemethod,andproposesforthisissue.correspondingstrategy.Keywords:Smallandmedium-sizedrealestateenterpriseevaluation;Incomemethod;目录TOC\o"1-3"\h\u一、绪论 41.1研究背景与意义 41.1.1研究背景 41.1.2研究意义 41.2研究综述 51.2.1国外综述 51.2.2国内综述 61.2.3国内外文献综述总结 6二、中小型房地产企业概述 72.1中小型房地产企业基本情况 72.1.1中小型房地产企业定义 72.1.2中小型房地产企业现状 72.2中小型房地产企业的特点 8三、收益法评估 83.1收益法的内涵与估值依据 83.1.1收益法的内涵 83.1.2收益法估值依据 83.2收益法特点 93.3运用收益法评估的前提条件 9四、我国中小型房地产企业评估中运用收益法存在的问题 104.1评估风险大 104.1.1评估风险定义 104.1.2评估风险的表现 104.2风险来源 104.2.1宏观因素 114.2.2客观因素 114.2.3主观因素 11五、我国中小型房地产企业评估中运用收益法对策研究 135.1风险防范 135.2不断提高评估人员的职业水平和专业技能 135.3执行评估程序需注意的问题 14结语 15参考文献 15一、绪论1.1研究背景与意义1.1.1研究背景改革开放以来，我国房地产行业取得了迅猛的发展，出现了一大批优秀的房地产开发企业及相关企业，房地产行业在国民经济中的地位越来越高。据有关统计，去年20%的GDP来源于房地产行业，房地产业已经成为我国的支柱行业。但是目前，我国90%的房地产企业是中小型房地产企业。加入WTO后，我国房地产行业面临着国外大型房地产企业的挑战，尤其是最近几年国家的一系列针对房地产行业的宏观调控措施的出台，给国内房地产企业造成了更大的压力，对于我国为数众多的中小型房地产企业来说，更无异于雪上加霜。房地产市场将进一步出现两种反差较大的情况：一些手中有土地储备但资金实力不强的中小企业因筹钱无门而陷于窘境；而另一些资金实力雄厚的大型房地产企业则可择机扩展全国版图，通过并购获得业务和土地，因此房地产企业之间的收购兼并大潮自然势不可挡。1.1.2研究意义在我国房地产调控的大背景下，房地产企业的生存发展更为艰难，企业间的并购日益频繁。而随着我国经济体制改个的不断推进，作为企业价值评估的重要方法之一收益法必将得到很大的应用。本文在对收益法在我国中小型房地产企业评估中的应用进行完善的同时，进一步结合我国的国情，分析了目前我国房地产企业评估运用收益法存在的评估结果差异较大问题，并针对这个问题提出相应的对策。1.2研究综述1.2.1国外综述艾尔文·费雪(1906)首次从收入与资本的关系角度出发,提出了资本价值理论,这是最早的企业价值评估和增长理论。他认为资本的本质价值来源是其未来带来的现金流量的现值,由此看来,并购中目标企业的价值应该取决于该企业未来所产生的现金流的折现值。这一理论成为后来的企业价值评估理论的起点,为其进一步完善和发展奠定了坚实的基础。但是费雪的价值评估理论是在确定性的前提条件下才成立,即未来的现金流量和风险折现率都被假设是己知的,很明显这一点与现实条件严重不符,现实是一个充满未知数的集合,因此,费雪的价值理论仍具有其自身的局限性和不完善性,但不容忽视的是它对价值理论研究的理论指导作用。莫迪利亚尼和米勒(20世纪50年代至60年代)共同创立著名的MM模型,揭示资本结构对企业价值的影响。他们认为在不考虑企业所得税的条件下,处于同一风险等级的企业,其资本结构不管如何变化,都不会对企业的整体价值有任何影响,也就是影响深远的无关论。后来,他们都对MM模型进行了拓展,将企业所得税的影响考虑进去,由于企业负债经营,利息会给其还来一定避税效应,因此企业价值就等于不考虑税收情况下的价值再加上利息税盾所带来的价值增加值。这一经典模型在解决目前资本市场的资产定价问题上也得到了广泛使用。梅耶斯·C·斯图尔特(1977)首次在价值评估方法研究中应用了实物期权的思想,他认为投资于实物资产,经常可以增加投资人的选择权,这种未来可以选择采取某种行动的权利而非义务是有价值的,也就是实物期权的价值。由于未来的不确定性,投资人所拥有的实物期权会给其带来价值的增加,而不是被动地接爱既定方案。实物期权的方法大大提高了价值评估方法的灵活性,也是传统企业价值评估方法的主要缺陷。因此,实物期权方法的开拓,极大程度地推动了企业价值评估理论的向前发展。

阿斯跃思·达蒙德理(2003)在《价值评估》一书中对价值评估中的各种实用方法,包括相对估价法、现金流量折现法和期权法等进行了详细的比较分析,特别是对各方法的理论推导和实践应用问题进行了深入分析。这种企业价值评估方法的讨论具有典型的代表性,对实践中应用评估方法具有极强的指导作用。1.2.2国内综述我国对企业价值评估的研究比较晚，在二十世纪后期才开始关注，当时还是通过外文翻译，自己的理论创新很少。近年来，全球经济一体化的趋势日益突出，企业之间的资本运作也越来越多，作为企业资产评估的主要组成，发挥着不可忽视的作用，我国对企业价值评估理论的研究也日益深入，大批专家学者结合我国实际市场环境，进行了研究，取得了许多成果。

郑炳南，刘永清阐述了传统价值评估方法各自的适用范围、优势、局限性等，指出收益法较其它方法更具优越性，认为其更值得推崇。李锐在《价值评估理论与方法研究》一文中，对目前经典的价值评估理论做出比较详尽的分析。分别阐述了收益法、市场法和成本法的概念、模型、优缺点以及各自适用的范围。陈信元，陈冬华等利用沪市连续三年的会计信息，分析了未来剩余收益、收入和净资产几个变量对股价的解释能力，证明它们之间具有高度的相关性。干春晖等在研究企业并购时对企业进行了划分，分为上市公司和非上市公司对上市公司建议采用市盈率和资本定价模型，而对非上市公司，建议则采用收益法、历史成本法等。1.2.3国内外文献综述总结进入21世纪以来，全球经济一体化的趋势日益突出，企业之间的资本运作越来越多，作为企业资产评估的主要组成部分，企业价值评估在西方发达国家已有将近五十年的发展历史，其理论和方法已日趋成熟。我国在理论研究方面起步较晚，理论创新少有亮点，但是最近几十年，随着市场的发展，企业价值评估的重要性凸显出来，不少学者在相关领域进行研究，取得一些成果。

二、中小型房地产企业概述2.1中小型房地产企业基本情况2.1.1中小型房地产企业定义是指企业年度开发建筑面积在100万平方米以内，或者是年度销售额在60亿人民币以内的房地产开发企业称之为中小型房地产企业。2.1.2中小型房地产企业现状我国当前的房地产企业整体发展状况程稳定上升的趋势，较房地产行业起步阶段突飞猛进的发展，现状的行业面临了政策、市场、行业的多重压力。首先在政策上，国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。在该会议上确定了以下政策完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管等措施，中小型房地产企业在近几年的发展中，首先就要遵循政策要求的整体方向调整战略目标和执行方式。在市场方面，由于城镇化的建设，让土地资源短缺且价格抬升，抢占市场份额不如直接视为抢占对土地资源的优先或唯一开发权，但事实情况是，土地资源在2007年开始就出现了价格飞涨但面积减少的趋势。在政策和市场两方面中小型房地产企业的整体状况并没有预期的好，而是一种稳定中上升的趋势。而在中小型企业的自我发展规划上，当下其依然缺乏合作意识和转型意识，管理方式、战略决策和人才培养和引进方面，很大程度上落后与大型房地产企业，在房地产业面临整合迎接新的挑战时，如果缺乏改革意识，很容易被环境淘汰。2.2中小型房地产企业的特点房地产企业价值评估的特殊性决定了市场法不适用于中小型房地产的价值评估。由于市场方式需要一个开放的，活跃的市场，需要类似用途的可比企业。对于中小型房地产企业来说，很难与被评估企业在现金流，增长潜力和风险方面有所相似。由于房地产企业产品的独特性决定了房地产企业的特殊性，选择可比公司难度较大，因此使用该方法存在一定的局限性;另外，中国房地产企业具有较强的区域特征，选择企业难度较大。3、收益法评估3.1收益法的内涵与估值依据3.1.1收益法的内涵收益法是收益还原法的简称，又称为收入资本化法或益现值法。在收益法用于土地估价时，一般又称为地租资本化法。它是运用适当的还原利率，将房地产企业的未来纯年收益额通过折现计算进行还原，从而确定房地产企业价格的一种方法。通过收益法确定的房地产企业价格，称为收益价格。3.1.2收益法估值依据收益法估值的依据是租赁房屋的租金和特殊情况下的租金。自用房屋租赁房屋的租金按租赁房屋的租金确定。采用收益法时，价格通常以房地产业务的净收入（总年收入减营业费用）来衡量。房地产公司的净收入是投资收益，但应该注意的是，土地和建筑物有一定的使用寿命。收入恢复方法仅适用于有收入或潜在收入的房地产公司。大多数公共房地产企业，如机构，学校，公园和评估不适用。收益还原法对于产生收益的房地产企业项目的评估发挥很大的作用，对纯粹是消费性的或无市场经营收入的房地产企业，比如对公建、学校、公园等公用房地产企业的估价，或对用以拥有者自己居住的房地产企业估价，一般都不适用。而对以收益为目的的房地产企业，就像前面提到的对房地产企业租赁及企业用地的估价有其独特的功效。例如：租用办公室，公寓，租金可用一年的租金收入扣除维护费，管理费，保险费，物业税，利息等各项费用来获得其净收入，然后选择合适的救济率，净收入回收率，以获得房地产业务收入的出租价格;另一个例子是营利性房地产商店和工厂企业，其年销售额，净生产成本，管理费用，营运资金利息，企业正常利润等必须扣除的项目，得到企业用房地产企业的纯收益，再以对应的还原利率进行资本还原求得企业用房地产企业的评估价格。3.2收益法特点评估对象是由多个或多种单项资产组成的资产综合体，评估结果能体现资产的组合效应。以未来收益折现估算评估价值，能够反映资产的获利能力。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上，评估结果非常适合投资者作为“经纪人”所具有的投资理念。不反映单项资产的现时价值。主观性强，评估师对未来收益的预测和折现率的判断对评估结果影响大。企业估值的收益法基于整体视角，反映了公司的内在价值。同时使用收益法不需要选择类似的企业进行比较。它适用于有盈利能力的企业，因此收益法是评估中小型房地产价值的较为合理的方法。3.3运用收益法评估的前提条件收益法评估需要具备以下三个前提条件：投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。能够对企业未来收益进行合理预测。能够对企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。4、我国中小型房地产企业评估中运用收益法存在的问题目前，收益法在我国房地产企业评估中的应用存在理论与实践严重脱节的现象。本为主要针对这种现象提出了几点收益法评估中小型房地产企业时存在的一些具体问题，并且在分析这些问题的基础上给出一些笔者认为比较合理的对策。4.1评估风险大4.1.1评估风险定义评估风险是指评估结果与真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。4.1.2评估风险的表现根据《资产评估执业质量自律检查办法》(中评协[2016]98号)和《四川省财政厅关于开展资产评估行业执业质量检查工作的通知》(川财企[2016]31号)的要求，中评协和地方协会对2016年资产评估行业执业质量开展检查工作。35家资产评估机构进行现场检查，占全省机构总数的20.35%。通过检查结果的统计与分析我们可以看出，不同机构及机构内部执业质量差异较大。不同机构报告平均得分最高与最低相差30分。有的机构总所与分所抽查的报告平均分相差15分，有的同一机构抽查报告相差30分。中小型房地产企业的评估结果亦是如此，同一家房地产企业，即使是在相同的时间内，相同的评估目的，不同的评估人员所给出的评估结果差异巨大。4.2风险来源评估风险是指评估结果与真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。风险的来源可从三个方向考虑：一是国家宏观调控政策，这可以理解为宏观因素；二是来自客户方面风险，包括委托方、被评估企业，这可理解为客观因素；三是评估机构及评估专业人员自身因素造成的风险，这可理解为主观因素。4.2.1宏观因素中国特色社会主义市场经济的发展，离不开国家宏观调控这双“有形的手”。近些年中国房地产行业跨越式发展，在一定程度上成为国家“支柱产业”，这一关乎国计民生的重要行业，必然成为被政府关注的调控对象。从房地产开发企业到地产代理、房产中介、估价机构等服务业，均须懂“政治”，了解“政治”，不能与国家宏观把控的大方向背道而驰。然而，政策的变化是一般评估人员无法或者说是没有能力预期的。政策的变化，包括房地产限购政策、税收政策、金融货币政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。无法预期的政策风向无疑对预期估值的合理性、准确性的把握产生不确定性影响。4.2.2客观因素客观因素风险主要表现在评估对象手续不齐全、产权不明晰、产证不完整、客户提供虚假资料或隐匿信息拒不配合等。评估机构及评估专业人员作为独立的专业估值服务组织机构，受聘于委托方对评估对象进行估值并发表专业意见。但由于评估对象本身的历史客观原因或委托方的个人经济目的需求，在评估实践中难免会遇到产权瑕疵、资料不实等现象，为评估作业造成执业风险。比如，某企业通过政府对原农民集体土地通过征地取得了划拨土地使用权，企业为节省费用未及时办理或变更产权登记手续。产权界定复杂，给评估结果带来一定的风险。再如，委托方为达到单方经济目的，伪造评估资料、隐匿评估对象真实信息，在评估专业人员审慎执业下仍未发现真实问题时，便会产生较大风险，甚至出现经济纠纷、刑事诉讼等。4.2.3主观因素利用收益法评估房地产企业价格是预测房地产企业未来收益的关键一步，这是一个非常复杂的过程，要做出科学合理的判断，不仅涉及房地产企业的这种有形的资产，更重要的是，判断可能在未来运营中发挥作用的无形资产的潜力和相互作用。对产业，市场，技术进步，社会环境和国家政策等外部环境对房地产企业发展的影响作出判断。这就要求评审人员具有较高的专业素质，特别是具有较强的综合分析和解决问题能力。从国内情况看，资产评估行业在短短十几年内发展迅速。由于短期内发展迅速，现有的评估师基本通过考试，进入各行业的资产评估行业。虽然这些人可能是最初的精英财务会计或经济管理，但他们在各自的行业更精通或非常精通。但由于房地产公司评估较短，房地产公司缺乏知识积累和房地产，大多数评估师不具备影响房地产公司收入或其能力的有机，科学，综合因素的能力来练习。分析判断，不能满足收益法对房地产估价师业务质量的要求。因此，房地产公司的评估人员有意识地避免在评估实践中采用收益法，从而影响收益法的应用。不正当竞争主要表现在评估机构采取竞相压低收费、给回扣、满足委托方要求等手段来承揽评估项目。当收费额度低于项目评估所需合理成本后，评估人员就无法按照评估程序去进行必须的调查、资料收集及分析等基础工作，只好通过简化程序、利用假设或拍脑袋确定参数，从而既减少开支、有所收益，而且也满足了委托方的要求。公平、公正、科学合理、勤勉尽责是世界范围内所有评估人员所应遵循的最基本道德准则，不正当竞争就是以丧失上述职业道德为代价的。少数评估机构和评估人员之所以放弃基本道德准则去进行不正当竞争，其最根本原因是受经济利益的驱使。。。。五、我国中小型房地产企业评估中运用收益法对策研究针对收益法在我国中小型房地产企业评估中存在问题的分析，笔者提出了以下的具体对策:5.1风险防范1、关注时事政治，尤其是国家房地产调控政策；熟悉评估行业、房地产行业相关的法律法规，并时刻关注业规的更新、新业规的颁布。

2、认真贯彻学习《资产评估法》、《资产评估准则》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等评估行业法律法规、执业准则及行业规范；依法依规从事评估业务，维护自身合法权益。

3、不断积累评估实践经验，完善评估技术知识体系；全面认真评估项目风险，对不具备胜任能力的项目不予承接；恰当利用外部专家工作或报告，对不具备完全胜任能力的项目谨慎承接。

4、恪守《资产评估职业道德准则》，树立评估专业人员职业形象，保持独立、客观、公正的职业操守。5.2不断提高评估人员的职业水平和专业技能采用收益法对中小型房地产企业进行评估时，要求评估人员能够准确地掌握被评估房地产的是历史收益和房地产企业市场的动态信息，能够合理的分析这些资料，以此来确定房地产客观收益，并预测房地产企业的未来收益和未来收益率，以确保评估结果的准确性。因此，评估师的专业水平和经验与评估结果的准确性密切相关。但是，我们知道在国内缺乏能够巧妙利用收益法的高素质人才限制了收益法的应用，并且显示出使用收益法的评估师的专业技能仍有待提高。因此笔者认为，房地产评估师应重点关注以下几个方面：开发质量和开发能力，提高他们的专业水平和经验技能：掌握房地产评估和收益法理论基础的能力;精通相关法律，法规和规章;了解房地产业务专业知识;掌握一定的建设知识和成本能力：熟悉房地产业务市场及其交易变化;具有较高的敬业精神，德才兼备的服务意识;始终坚持评估原则。5.3执行评估程序需注意的问题评估程序大致包括接受委托、清查核实、评定估算、提交报告四个阶段，此处不再赘述。但在房地产开发企业价值评估程序的执行中需重点关注以下几个问题：

1、项目前期阶段：注重项目前期调研，调研不能流于形式，要明确评估业务的基本事项，包括项目真实背景、评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、报告使用范围等等，以准确全方位识别项目风险，制定完善的评估计划。

2、项目实施阶段：

（1）做好尽调访谈，访谈须全方面、多层次覆盖到位，访谈的部门包括财务、人事、工程、销售等，访谈的人员既要涉及管理人员也要涉及低层工作人员；尽调访谈的效果将很大程度上影响项目的进程。

（2）必须获取基础财务资料进行核查，包括：审计报告、报表、账套、记账凭证、（末级）科目余额表等。实务中，有较多房地产开发企业为获取高估值，提供经粉饰的财务报表，除报表等基本资料外，涉及到具体资料时则以各种理由推诿。遇到此种情形时，需谨慎执业。

1）查验审计报告出具机构是否为大型的行业内有较高公信力的审计事务所，很多情况下地方性的中小型审计机构出具的年审报告甚至专审报告，几乎无数据调整，可信度较差；

2）务必获取基础财务