房地产开发流程课件

Easy.liu开发总结房地产开发流程内部培训资料这是一本房地产项目操盘前必看的入门“书”,相信看完你肯定会所收获。PrefacePage前言Easy.liuContentsPage目录

土地获取至总平批复阶段第一部分

规划许可及图审阶段第二部分

施工许可及报建阶段第三部分

过程验收及预售许可阶段第四部分

综合验收及交付备案阶段第五部分1、土地证、用地规划证、规划要点批复阶段工作概述土地证和建设用地规划许可证，这两个证加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。但是，这3样东西领取的先后顺序，很有讲究，涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题……待续……2、项目公司设立、立项、环境评估、开发资质这四项工作，是每一个地产项目前期开始阶段必须要做的工作，非常程序化有特点不同于其他行业；此阶段的工作有很多技巧，涉及法律上的内容……待续……3、总平面审查阶段即修建性详细规划审查，这个阶段就是审批项目的总平面规划图，确定项目总体布局和经济指标……待续……第一部分土地获取至总平批复阶段土地证：由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；用地规划证：由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复：由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率\建筑密度\限高\退界\车位配置\公建配套等都在这个批复里作详细要求……按照法律法规理论上须由规划部门核定规划要点，颁发了用地规划证（以下简称地规证）之后，才能领取土地证。国土部门须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。新城乡规划法第38条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。但现实中，很多地方的国土部门在出让土地的时候，未考虑规划，直接就出让了，然后给开发建设方办出的土地使证与规划要求有差异，然后受让了土地的开发商，再去规划部门求修改……以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。1、土地证、用地规划证、规划要点批复阶段2、项目公司设立、立项、环境评估、开发资质设立项目公司立项立项立项环评开发资质办理设立项目公司母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下按我国法律，不属于交易设立项目公司母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。可以任意设置子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。立项此项工作非常的烦，主要确定项目的投资额及可行性。地区差异比较大，有些地方就管得非常严……立项立项需要什么材料及与环评的先后顺序每个地方都不一样，有的要求先做环，有的要求先立项。可行性市场上有专业做可行性研究报告的编制公司，可以借助它们的专业完成此项工作环评建议去找环保局推荐环境评估报告的编制公司专业公司做专业事，由他们协助把手续办出来开发资质房地产开发资质比较有技术含量，专业技术人员难找。现在专业技术人员资料都是省内联网开发资质重复用证、挂证基本上做不到了，建设部门控制比较严……总平审批又叫“修建性详细规划审批”。这个阶段就是审查项目的总平面规划图纸，确定项目总体布局和经济指标总平审批退界退让、容积率、绿化率、建筑面积、建筑高度、建筑密度、建筑间距、交通路网、出入口、停车位、消防平面、建筑间距、竖向标高、日照分析……此项工作属于技术类工作，需要设计部门全程配合甚至负责解决……3、总平面审查阶段ContentsPage目录土地获取至总平批复阶段第一部分规划许可及图审阶段第二部分施工许可及报建阶段第三部分过程验收及预售许可阶段第四部分综合验收及交付备案阶段第五部分4、管线综合审查、排水许可证工作概述管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括：给排水管线、强电线路、弱电线路，此阶段为其方案的审查……待续……5、单体审查、建筑工程规划许可证项目的所有单体建筑都要经过2个阶段的审查，一是方案阶段的平立剖面图审查；二是施工图审查，通过后领取工程规划许可证……待续……6、消防\人防\节能专项审查、施工图审查这些专项审查都是指施工图阶段的审查，但其中人防在做方案前须经人防办征询并确定其规模和等级，……待续……第二部分规划许可及图审阶段电信移动网络属于弱电范畴，管线方案须确认监控属于弱电范畴，管线方案须确认智能化属于弱电范畴，管线方案须确认燃气燃气管线方案须经燃气公司确认排水许可证最终市政部门颁发一个排水许可证给水自来水和消防给水管道整体方案，2路供水污水项目生活污水排放管线方案须经规划审批雨水项目整体雨水排放管线方案须经规划审批强电前置供电方案须经地方供电局审批确认有线电视属于弱电范畴，管线方案须确认管线综合4、管线综合审查、排水许可证主体建筑单体平面地下车库围墙门卫施工图规划证设备房单体建筑单体立、剖面单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容单击此处添加文字内容5、单体审查、建筑工程规划许可证消防专项审查在此录入上述图表的描述说明在此录入上述图表的描述说明人防专项审查在此录入上述图表的描述说明在此录入上述图表的描述说明节能专项审查在此录入上述图表的描述说明在此录入上述图表的描述说明抗震专项审查在此录入上述图表的描述说明在此录入上述图表的描述说明建筑施工图审查在此录入上述图表的描述说明在此录入上述图表的描述说明消防审查在此录入上述图表的描述说明在此录入上述图表的描述说明6、消防\人防\节能专项审查、施工图审查标题文本标题文本标题文本标题文本请在这里输入你的标题内容在这里添加你需要的文字内容，请根据自己要求更改。在这里添加你需要的文字内容，请根据自己要求更改。在这里添加你需要的文字内容，请根据自己要求更改。在这里添加你需要的文字内容，请根据自己要求更改。在这里添加你需要的文字内容，请根据自己要求更改。在这里添加你需要的文字内容，请根据自己要求更改。在这里添加你需要的文字内容，请根据自己要求更改。在这里添加你需要的文字内容，请根据自己要求更改。第二部分点击在此输入你的标题内容①含义：在总公司下按产品或地区设立独立核算，自主经营的多个事业部或分公司。②优点：有利于发挥事业部积极性，更好地适应市场；公司高层精力得到解放，能够集中思考战略问题；事业部经理负责领导一个独立经营的部门，有利于培养全面的管理人才。③缺点：机构设置重叠，一些资源不能充分共享，造成了人员和设备的浪费；各事业部考虑问题往往从本部门出发，忽略整个组织的利益，彼此之间会引起激烈的竞争，甚至发生内耗。④适应：规模较大、业务多样化、市场环境复杂的企业采用。总部职能部门事业部职能部门职能部门工厂工厂工厂事业部职能部门职能部门工厂工厂工厂事业部职能部门职能部门工厂工厂工厂总部职能部门公司总部第二部分点击在此输入你的标题内容标题内容标题内容标题内容标题内容输入小标题内容在此录入上述图表的描述说明，在此录入上述图表的描述说明，在此录入上述图表的描述说明。输入小标题内容在此录入上述图表的描述说明，在此录入上述图表的描述说明，在此录入上述图表的描述说明。输入小标题内容在此录入上述图表的描述说明，在此录入上述图表的描述说明，在此录入上述图表的描述说明。输入小标题内容在此录入上述图表的描述说明，在此录入上述图表的描述说明，在此录入上述图表的描述说明。在此录入上述图表的综合描述说明，在此录入上述图表的综合描述说明。在此录入上述图表的描述说明，在此录入上述图表的描述说明，在此录入上述图表的综合描述说明，在此录入上述图表的综合描述说明。第二部分点击在此输入你的标题内容ContentsPage目录土地获取至总平批复阶段第一部分规划许可及图审阶段第二部分施工许可及报建阶段第三部分

过程验收及预售许可阶段第四部分综合验收及交付备案阶段第五部分余泥、噪音、夜间施工，都是牵涉到扰民问题的，目前各城市都开始加强了对这些的管理；管理部门包括公路、交通、公安、城管……渣土排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可7质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续……质量监督、安全监督8大城市，如上海北京等，无论建设方是国有还是民营的企业，都必须走招投标流程，小城市民营企业可以直接发包……施工招投标、监理报建9[施工许可]第三部分施工许可及报建阶段渣土运输许可渣土排放密切关系到包括公路、交通、辖区派出所、城管等部门的利益。运输施工车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但特殊情况往往也不少，只能打通各路环节。噪音排放许可夜间施工许可噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。大城市夜间施工管制严格，无论怎么找关系都难批得下来；小城市可以……渣土噪音夜间施工7、渣土排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可质量监督质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续安全监督质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续质量监督安全监督8、质量监督、安全监督施工招投标大城市，如上海北京等，无论建设方是国有还是民营的企业，都必须走招投标流程，小城市民营企业可以直接发包……监理报建大城市，如上海北京等，无论建设方是国有还是民营的企业，都必须走招投标流程，小城市民营企业可以直接发包……施工招投标监理报建9、施工招投标、监理报建ContentsPage目录土地获取至总平批复阶段第一部分规划许可及图审阶段第二部分施工许可及报建阶段第三部分过程验收及预售许可阶段第四部分综合验收及交付备案阶段第五部分过程验收放线是规划部门下属的测绘院，不过有些发达城市也已经把这个工作市场化了，正式放线的前提是领取了施工许可证，但也有提前的特殊情况，放线后，测绘院会发出一份放线册。放线、验线点击输入简要文字内容，文字内容需概括精炼，不用多余的文字修饰，言简意赅的说明分项内容。点击输入简要文字内容，文字内容需概括精炼，不用多余的文字修饰，言简意赅的说明分项内容。白蚁防治点击输入简要文字内容，文字内容需概括精炼，不用多余的文字修饰，言简意赅的说明分项内容。点击输入简要文字内容，文字内容需概括精炼，不用多余的文字修饰，言简意赅的说明分项内容。防雷预测是房管部门下属的测绘院，不过有些发达城市也已经把这个工作市场化了，关系到位测绘工作可以提前做，但数据最终盖章和上传系统必须手续齐全。预测绘第四部分过程验收及预售许可阶段预售许可终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。1预售条件：高层完成2/3，低层封顶。银行办理按揭贷款的条件：全部封顶放贷。因此现在高层建筑往往在完成2/3结构，取得预售许可证后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。2价格备案及价格公示，办理部门：房管局、物价局，必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场。实际成交价格不得超过备案价格。3预测绘：房管部门下属的房屋测量部门，根据合格的施工图，预测出面积。在竣工之后，到实地测量，得出实测面积。预测与实测之间的面积差异会造成较多麻烦。4第四部分过程验收及预售许可阶段这里输入小标题最新精品PPT模板，每个页面都是作者精心制作，所有内容可自行编辑修改，欢迎下载！这里输入小标题最新精品PPT模板，每个页面都是作者精心制作，所有内容可自行编辑修改，欢迎下载！这里输入小标题最新精品PPT模板，每个页面都是作者精心制作，所有内容可自行编辑修改，欢迎下载！这里输入小标题最新精品PPT模板，每个页面都是作者精心制作，所有内容可自行编辑修改，欢迎下载！这里输入小标题最新精品PPT模板，每个页面都是作者精心制作，所有内容可自行编辑修改，欢迎下载！这里输入小标题最新精品PPT模板，每个页面都是作者精心制作，所有内容可自行编辑修改，欢迎下载！这里输入小标题最新精品PPT模板，每个页面都是作者精心制作，所有内