二00二年全国房地产估价师执业资格考试试卷房地产基本制度与政策

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一、单项选择题：

1.中国房地产估价师学会的英文缩写为（）[1分]

ACLREA

BIREAC

CREACN

DCNIRE

2.豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出站的法定最高年限，由低至高的顺序为（）[1分]

A商场、豪华住宅、私立学校

B豪华住宅、商场、私立学校

C私立学校、商场、豪华住宅

D商场、私立学校、豪华住宅

3.《城市房屋拆迁管理条例》规定，货币补偿金额被拆迁房屋的区位等区素以（）确定。[1分]

A重置价格结合成新

B市场指导价

C基准地价

D房地产市场评估价格

4.《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁实施方式是（）[1分]

A自行拆迁和统一拆迁

B自行拆迁和委托拆迁

C统一拆迁和委托拆迁

D委托拆迁

5.依据我国《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，可处（），并处罚金。[1分]

A管制或拘役

B五年以下有期徒刑或者拘役

C五年以下有期徒刑或者管制

D五年以上，十年以下有期徒刑

6.城市人口在（）万以上的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。[1分]

A50

B100

C200

D500

7.商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（）平方米的，购房人有权退房。[1分]

A97

B103

C105

DA、B均可以

8.商品房预售合同应当由（）向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。[1分]

A预售人

B预购人

C预售合同约定的一方

D预售人和预购人共同

9.某房地产价格评估对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元，按国家规定，该评估机构收取评估费最高为（）元。[1分]

A9000

B10000

C12000

D15000

10.商品房买卖合同的内容应当由（）[1分]

A房地产行政主管部门确定

B工商行政管理部门确定

C记地产行班主管部门和工商行政部门共同拟定

D商品房买卖当事人约定

11.住房公积金管理的决策机构为[1分]

A住房公积金管理委员会

B住房公积金管理中心

C财政管理部门

D各级人民银行

12.挑廊（）计算建筑面积。[1分]

A按其围护结构处围水平投影面积的一半

B按其处围水平投影面积

C一般不

D按净面积

13.以出让方式取得土地使用权的某栋住宅地已使用了10年。按照国爱规定，该住宅剩余土地使用年限最高为（）年。[1分]

A40

B50

C60

D70

14.房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（）登记。[1分]

A他项权利

B转移

C所有权初始

D变更

15.下列关于房屋租凭期说法正确的是（）[1分]

A房屋的租凭期无限制，由租凭当事人约定

B房屋的租期不得少于6个月

C房屋的租凭期由租凭当事人约定，便不得超过20年

D房屋的租凭期超过20年的，房屋租凭合同无效

16.《城市房屋权属登记管理办法》规定，房屋权属登记机关受理房屋权属登记申请之日起（）日内应当是否予以登记。[1分]

A3

B5

C7

D10

17.城市房屋拆迁的裁决应当由（）做出。[1分]

A仲裁机构

B人民法院

C公安机关

D房屋拆迁管理部门

18.教育费附加的税率在城市一般为营业税的（）%。[1分]

A3

B5

C7

D33

19.已抵押的房屋（）[1分]

A不能转让

B可以转让但只能转给抵押权人

C可以转让但必须告知换押权人

D可以转让但转让的价格必须由抵押人确定

20.房屋产估价师注册证由（）核发。[1分]

A省级人事部门

B人事部

C人事部和建设面积

D建设部或其授权的机构

21.下列计算一半建筑面积的是（）[1分]

A无柱的雨蓬

B无顶盖的室处楼梯

C骑楼

D无顶盖的阳台

22.个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的（）%[1分]

A60

B70

C80

D90

23.已售公有住房的住宅公共部位维修基金向（）筹集。[1分]

A房管部门

B物业管理公司

C住房公积金管理中心

D售房单位和购房人

24.契税的课税对象为（）[1分]

A房地产的出售人

B房地产的购买人

C房地产的使用权人

D发生权属转移的房地产

25.属于直接融资的金融工具为（）[1分]

A存款单

B保险单

C支票

D银行承兑汇票

26.银行向居民购买住宅提供贷款的方式属于（）[1分]

A商业信用

B国家信用

C消费信用

DA和C

27.保险人为债务人的信用提供担保种称为（）[1分]

A财产损失保险

B保证保险

C责任保险

D信用保险

28.保险合同的客体为（）[1分]

A保险人

B保险利益

C保险金额

D被保险人

29.股票与债券的共性是（）[1分]

A收益性

B偿还性

C安全性

D市场价格与票面价值的一致性

30.投资基金证券的持有人与发起人的关系是（）关系[1分]

A股权

B债权

C契约

D债务

31.下列哪一项不属于平均指标（）[1分]

A众数

B中位数

C水平指标

D调和平均数

32.从1986年到2022年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万平方米，若以1996年为基础，则2022年该市商品房销售量的定基增长速度为（）%[1分]

A100

B200

C300

D400

33.会计上所称的“净资产”是指（）[1分]

A所有者权益

B负责

C收入减去费用的余额

D负债与所有者权益之和

34.设损益表中的销售利润为SP，利润总额为TP，净利润为NP，，则以下关系中一定成立的为（）[1分]

ASP＜TP

BTP＞BP

CBP＜NP

DTP＞NP

35.某股份制企业将其以出让方式取得的土地使用权连同地上建筑物向某银行申请抵押贷款，贷款期限为10年，5年后该企业因经营不善破产。清偿时，根据有关清偿政策执行后，其余额部分在债权人和所有者之间进行分配，此时的分配顺序首先应是（）[1分]

A政府

B该企业股东

C该银行

D抵押担保人

36.城市用地共分为（）大类。[1分]

A8

B10

C16

D46

37.控制性详细规划的作用是（）[1分]

A规定城市规划区范围

B确定用地面积和用地界限

C引寻建设

D对当前拟建的项目和地区进行空间布置

38.城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地（）[1分]

A一类用地

B二类用地

C三类用地

D已征用的土地

39.建设工程概（预）算最基本的内容是（）[1分]

A单位工程概（预）算书

B工程项目综合概（预）算书

C建设项目总概算书

D其他工程费用概（预）算书

40.在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入（）[1分]

A一定增加

B一定减少

C不受影响

D可能增加、减少或不变

二、多项选择题

1.国有企业改组为有限责任公司中涉及的划拨土地使用权，可采取（）方式处置土地使用权。[2,0.5分]

A保留划拨性质

B改为出让

C作价入股

D租凭

E抵押

2.房地产部门规章包括（）等[2,0.5分]

A《城市房屋拆迁管理条例》

B《城市房地产转让管理规定》

C《房地产估价师注册管理办法》

D《房地产估价规范》

E《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》

3.下列建设工程必须实行监理的是（）[2,0.5分]

A三峡水利工程

B农民个人出资自建住宅

C利用亚州银行贷款工程

D民营企业家投资开发建设的住宅小区工程

4.房屋权属登记机关受理房屋权属登记申请后，对符合登记条件的（）登记，应在30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。[2,0.5分]

A所有权初始

B变更

C转移

D他项权利

E注销

5.落实私房政策中带户返还产权并按照政府规定租金标准向居民出租的私有住房暂免征（）[2,0.5分]

A营业税

B个人所得税

C房产税

D契税

E土地增值税

6.下列建设用地的土地使用权可以采用行政划拨方式取得的有（）[2,0.5分]

A豪华住宅用地

B非国家重点扶持的交通项目用地

C军事用地

D经济适用住房建设用地

7.下列房产可免征房产税的有（）[2,0.5分]

A城市规划区的土地均为国有土地

B城市规划区范围内用地必须遵守《城市房地产管理法》

C城市规划区就是城市区

D城市规划区包括城市市区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要行规划控制的区域

E城市规划区的具体范围由城市人民政府在编制城市总体规划中划定

8.题目内容缺失，正确答案：DE[2,0.5分]

A

B

C

D

E

9.住房置业担保公司的组织形式可以为（）[2,0.5分]

A事业单位

B合伙制企业

C有限责任公司

D股份有限公司

E住房公积金管理机构设立的下属单位

10.保险合同的关系人有（）[2,0.5分]

A保险人

B投保人

C被保险人

D受益人

E保险代理人

11.题目内容缺失，正确答案：CD[2,0.5分]

A

B

C

D

12.股单的特点有（）[2,0.5分]

A可以获取股息和红利

B必须记名

C可以自由转让

D是一种股份证书

E每份股单所代表的金额都相等

13.会计信息质量要求原则包括（）等原则。[2,0.5分]

A客观性

B可比性

C谨慎性

D重要性

E及时性

14.题目内容缺失，正确答案：ABE[2,0.5分]

A

B

C

D

E

15.在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括（）[2,0.5分]

A建筑密度

B建筑红线后退距离

C容积率

D绿地率

E车泊位

三、判断题

1.取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。（）[1,1分]

2.按套内建筑面积计价房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积扔按建筑面积登记。（）[1,1分]

3.中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。（）[1,1分]

4.依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（）[1,1分]

5.只是属城市市区内的土地，肯定是国有土地。（）[1,1分]

6.房屋赠与属于房地产交易行为。（）[1,1分]

7.临时用地的土地用途可由临时土地使用者根据建设需要临时调整。（）[1,1分]

8.某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50%。[1,1分]

9.全民所有制企业农业集体经济组织共同兴办的联营企业需使用集体土地的，必须办理征用手续。（）[1,1分]

10.拆除声音建筑不给予补偿，拆降临时建筑同样如此。（）[1,1分]

11.拆除公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律，法规的规定和城市规划要求予以重建，或者给予货币补偿。（）[1,1分]

12.被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括使用人。（）[1,1分]

13.在代管的房屋拆迁前，除应当组织房地产价格评估机构对被拆除房屋进行评估外，拆迁管理部门还应作勘察记录，并将有关材料向公安机关办理证据保全。（）[1,1分]

14.拆除出租的住宅，按照产权调换的方式进行补偿的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租凭合同。（）[1,1分]

15.房地产开发企业应当在规划，设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（）[1,1分]

16.对自己父母的房产比其他估价师更熟悉，如果自己拥有注册房地产估价师资格，则可以亲自评估以提高估价结论的准确性。（）[1,1分]

17.一般而言，城市总体规划的期限为20年，近期建设规划的期限为3年。（）[1,1分]

18.不同资质等级的同一专业单位实行联合共同承包建筑工程的，应当按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。（）[1,1分]

19.公积金存款利率不论期限多长均按一年期不定期额存款付息，不可按五年期或更长期限的定额存款利率计算，以免提高公积金抵押贷款的利率。（）[1,1分]

20.农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。（）[1,1分]

21.在房屋租凭期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，房屋租凭关系随之解除。（）[1,1分]

22.两宗以上的房地产设定同一抵押权的，在抵押关存续期间，其承担的担保义务可以分割，但当事人约定不可分割的除外。（）[1,1分]

23.从2022年1月1日起，对个人按照市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税减半征收。（）[1,1分]

24.办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要根据转让房地产时有无土地增值额来判断。（）[1,1分]

25.直接融资不利于筹集长期投资资金。（）[1,1分]

26.金融市场交易的对象为货币资金。（）[1,1分]

27.对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的价值。（）[1,1分]

28.融通资金的职能是通过保险人的资产业务实现的。（）[1,1分]

29.由于股票可以自由流通，因此股东与股份有限公司之间的关系不稳定。（）[1,1分]

30.国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。（）[1,1分]

31.若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。（）[1,1分]

32.企业投资者对企业资产的要求权总是优于债仅人对企业资产的要求权。（）[1,1分]

33.房地产开发企业的生产经营成本包括开发成本和开发间接费用。（）[1,1分]

34.半砖墙墙厚的实际尺寸为115mm。（）[1,1分]

35.某房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为300米，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。（）[1,1分]

36.建筑施工图是用以说明建筑物所有具体位置及其周围环境的图纸。（）[1,1分]

37.工程造价不包含设备及工器具购置费用。（）[1,1分]

38.房地产测绘分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。（）[1,1分]

39.供给的变化表现为供给曲线移动。（）[1,1分]

40.无差异曲线上各点的边际替代率相同。（）[1,1分]

四、综合分析题：（一）某房地产开发公司，（以下简称开发公司）征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区，该项目预计总投资为5。88亿元。其中征地补偿费及出让金共1。08亿元已全部支付。工程分三期建设（用地规模相同），每期投资均为1。96亿元。一期工程于2022年4月动工，2022年8月底，开发公司已投入5000万元，9月1日拟向银行申请在建工程抵押，2022年6月一期工程竣工依法交付使用，同时某住房置业担保公司（以下简称担保公司）提供住房置业担保。担保公司实有资本3000万元，此前已对外提供担保6亿元。2022年2月H公司与开发公司订立住房买卖合同，约定按建筑面积计价，产权登记面积与约定面积误差不得超过2%，否则有权退房。H公司在接收住宅时又另购开发公司写字楼（现房）。H公司总购房款为800万元，其中写字楼价款为200万元。当地契税税率为4%。按月缴纳公积金的在职工李某于2022年7月将已购公有住房转让后，购买该小区中一套住宅，购买里申请了公积金抵押贷款，担保公司提供了担保，李某委托施工单位装修住宅，同年9月底交付使用。假设在正常使用的情况下，职工李某于一年后即2022年10月发现装修质量问题，而施工单位以过装修合同约定的一年保修期为拒绝保修，最终由物业公司进行了维修。

1.开发公司征用该片土地应报（）审批。[2,0.5分]

AZ县人民政府

BY市人民政府

CX省人民政府

D国务院

2.开发公司一期工程9月1日能否抵押，说法正确的有（）[2,0.5分]

A不可以设定，因房屋工程尚未竣工

B可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求

C可能设定，因符合在建工程抵押条件

D不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率

3.有关H公司购房，说法错误的有（）[2,0.5分]

AH公司应缴纳营业税40万元

BH公司应缴纳契税20万元而非32万元

C担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保

D合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效

4.若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供（）元担保。[2,0.5分]

A3000万

B5000万

C3亿

D9亿

5.有关李某抵押贷款购房一事，说法正确的有（）[2,0.5分]

A低押权人应该是李某领取贷款的那家银行

B住房公积金管理中心可能是抵押权人

C贷款年限不得超过20年

D担保公司也有可能是抵押权人

6.有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有（）[2,0.5分]

A施工单位不负保修责任

B施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿

C维修费用应当由李某支付

D物业公司可从住宅共维修基金中支维修费用

7.有关开发公司的开发行为说法正确的有（）[2,0.5分]

A须领取建设工程规划许可证

B须领取国有土地使用权证书

C须领取施工许可证

D须领取广告许可证

8.该项目竣工后，就法不正确的有（）[2,0.5分]