贵阳市房地产价格影响因素分析

贵州财经大学本科生毕业论文（毕业设计）贵州财经大学商务学院本科毕业论文（设计）PAGEIIPAGEII贵阳市房地产价格影响因素分析摘要：贵阳市的房地产市场将直接影响到贵阳的经济发展等诸多问题。因此对于影响贵阳市的房地产市场的价格进行研究是非常有研究价值的，因此本文希望通过相对微观的分析能够让我们更好的了解到贵阳市的房地产市场的发展现状，然后分析其房地产市场市场存在的问题，然后针对这些问题提提出有针对性的解决思路，重点在于从宏观入手进行分析，从微观角度发现问题从而让贵阳市的房地产市场更加问题，能够成为经济发展的助力而不是反而会限制了贵阳市的经济发展。关键词：房地产市场；GDP；土地成本；产业结构AnalysisofinfluencefactorsofrealestatepriceinguiyangcityAbstract：Therealestatemarketofguiyangwilldirectlyaffecttheeconomicdevelopmentofguiyang.Soforinfluencingthepriceoftherealestatemarketofguiyangstudyisveryvaluable,sothisarticlewantsthroughrelativelymicroscopicanalysiscanletusbetterunderstandtheguiyangcityrealestatemarketdevelopmentpresentsituation,andthenanalyzestheproblemsexistingintherealestatemarket,andthentargetedsolutionagainstthesequestions,theemphasisison,fromtheperspectiveofthemacroanalysis,foundtheproblemfromthemicroscopicviewmoreproblems,sothattherealestatemarketinguiyangcitycanbecomepowerratherthanitwillrestricttheeconomicdevelopmentoftheeconomicdevelopmentofguiyangcity.Keywords：Realestatemarket;GDP;Landcost;Theindustrialstructure

目录TOC\o"1-3"\h\u220471前言 1282662相关理论概述 257532.1房地产的界定 2250052.2房地产价格特点 2131502.3房地产价格形成机制 3276643贵阳市房地产价格现状及问题分析 486033.1贵阳市房地产价格现状 4264423.2贵阳房地产价格存在的问题 450484贵阳房地产价格的影响因素分析 5175794.1经济高速发展，城市化水平高 5171644.2GDP的影响 5144414.3政策因素的影响 5231124.4地价过高因素的影响 6134334.5开发成本及房地产开发商对未来的预期的影响 621865五、贵阳市房价调控的相应措施 7223365.1优化地区产业结构，大力发展多元经济 726145.2完善收入分配制度，稳定地区物价水平 7216505.3完善金融相关政策，健全银行信贷机制 7260365.4加强对市场的管理，建立科学供应机制 821465六、总结 93640参考文献 1021603附录A附录内容名称 11PAGE11前言目前，房产价格一直上升，已经远远超出正常居民能够承受的范围内，上海、深圳动辄十万左右一平米的房价已经使得政府不得不对其进行调控，自2015年开始政府不断的通过限购令等政策对房屋价格进行管制，尤其是通过要求购房者必须能够提供税收证明、要求首付比例上市等政策确实使得市场的交易量下降。这种行为虽然在一定程度上稳住了房地产的价格，但是另一方面，大量的房地产企业都因为资金的回笼速度变慢而受到影响，甚至部分中小房地产企业都因为政策的变动导致购买欲望下降最终的结果就是这些企业的房产大量滞销，他们的贷款也无法及时偿还，最终的结果就是这些房地产企业遭受到了灭顶之灾。本文将选取贵阳市房地产的现状进行分析，重点探究其价格影响因素研究贵阳市应该如何更好的控制房地产价格，稳定房地产市场。

2相关理论概述2.1房地产的界定房地产市场是以房屋为主要交易对象的市场，通常情况下房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。。2.2房地产价格特点房地产价格是本文的研究重点，因此对房屋的平均成交价格进行研究就非常重要，本文通过对我国重要城市的房地产价格进行了调查，为了保证数据的真实我们选择的平均价格作为对比对象。通过调查我们发现2016年11月我国的主要城市房地产的价格如下：表3主要城市房地产价格一览表城市样本均价(元/㎡)环比涨跌(%)城市样本均价(元/㎡)环比涨跌(%)北京412920.84上海458470.88天津136211.54重庆75071.65深圳55040-0.20广州195851.63杭州200841.17南京196680.43武汉109761.20成都82341.24苏州159320.00大连10399-0.31厦门291320.53西安68711.73长沙71541.71宁波130830.91东莞139451.45无锡107201.04福州144090.64沈阳6788-0.2通过调查我们发现，2016年11月我国的房地产价格普遍小有上涨，大部分城市的涨幅都已经达到了1%左右，这种涨幅对于很多城市来说都已经是不小的资金变动。我们看到我国一二三线城市的房价基本都超过了5000，这一比例显然和居民收入是不相对等的。我们看到房价普遍上涨的原因是由于新的政策出台的原因，也是接近年底的行为。我们应该通过这些数据能够认识到房地产价格的变动直接影响地区的经济发展，也是成为衡量一个地区经济发展潜力的重要标准，为此我国的房地产经济已经成为非常重要的科学，而房地产的价格就是这一科学的基础。我们可以看到当前一线城市的房地产价格都在40000以上，而且这仅仅是平均价格，而深圳地区的房价部分地区已经达到了十万元每平，这不仅让人感叹，而且更加会让人们深度的去剖析房地产价格背后的力量，以及其价格与各项指标的关系。2.3房地产价格形成机制房地产的价格之所以不断的上涨我们可以从两个的角度分析，首先是李克强总理的相关政策的角度分析。2015年3.30政策一出房地产价格直线增长，我们看到中国房地产每次价格大幅度上涨，成交量大幅度上涨往往都是由于房地产限购令或者其他政策的出台，限购的出台非但没能抑制房价的上升，反而让市场产生了一定程度的恐慌，房地产的价格也自然会随之上涨，最终影响了整个市场的发展。我们看到每次限购之后往往都是成交量大幅度上涨，这就中国人对于这种市场的不信任而导致的。2016年10月的限购令可谓是史上最严格的限购令，但是如今半年已过，从具体的效果来看，北上广深价格依然上涨，限购并没有真正的起到效果，相反在市场的供需关系下，价格却是不断上升。归根结底就是人民对于宏观的经济指标以及宏观政策都是看衰的，这种不信任也造成了人民在房地产的价格的变化过程中推波助澜。

贵阳市房地产价格现状及问题分析3.1贵阳市房地产价格现状贵阳市的房地产价格随着宏观市场的变动而导致其增长幅度非常大，很多房价年涨幅均超过10%。这种房价过高是基于经济发展和资本炒作等多种因素共同导致的，房地产市场一度成为贵阳市的最为广泛的投资手段，这种模式使得贵阳市的房地产市场逐渐畸形。这种房价增速过快一方面让居民难以承受高价的房价，但是又基于庞大的购买需求不得不购买，造成了居民生活水平的巨大压力，虽然按揭贷款模式解决了部分问题，但是也使得购买矛盾凸显出来。另一方面，这种庞大的贷款金额虽然刺激了商业银行的发展，同时也使得商业银行的业务构成相对单一，一旦出现金融危机就可能导致很多人无法偿还贷款造成整个社会范围内的巨大的经济危机。3.2贵阳房地产价格存在的问题贵阳市房地产行业的价格泡沫化是指房价与实际的房屋价格出现巨大的偏差，房地产价格并不是因为供需关系中需求过大而造成了价格上涨，而是由于资本外力的运作导致房地产价格被外界操作最终导致了房地产偏离了市场的价格最终使得整个房地产价格出现了泡沫。房地产的泡沫使得贵阳市的房地产成为了资本市场的提款机，也使得整个贵阳市的经济出现了严重的危机。居民收入和房价之间的关系是一个非常重要的问题，2016年贵阳市城镇居民的人均收入为23547元，农村居民为10224元，而房价则基本都达到了1万元以上，显然三口之家一个90米的住房就需要50年才能还清，显然这种收入和房价之间巨大差距必然就造成了人民生活质量的下降，以及社会整体的焦虑不安。当前人民生活收入虽然有所提升，但是生活压力也大幅度增加，幸福指数也大幅度下降，这和房地产的价格大幅度上涨有着非常大的关系。这种收入与房价的差距导致了社会的不稳定因素增加，也使得整个国家的经济发展面临巨大的危机。。贵阳房地产价格的影响因素分析4.1经济高速发展，城市化水平高从当前贵阳市的实际发展来看到期贵阳市的发展速度还是比较快的，贵阳市生产总值年均增长11%左右，总量突破5500亿元，固定资产投资年均增长16%，社会消费品零售总额年均增长11%，城镇、农村常住居民人均可支配收入分别达到45000元和21800元，全社会研发投入占GDP比重达2.2%，科技进步贡献率超过65%，森林覆盖率超过50%，空气质量优良率保持在90%以上。从这些数据上我们能够较为清楚的看到当前贵阳市的经济发展速度比较快，城市化水平相对较高。4.2GDP的影响目前贵阳市的GDP增幅为6.7%，而从季度进行分析，我们可以看到一、二、三季度同比增长均为6.7%，而四季度增长幅度为6.8%。这说明贵阳市的GDP增速相对较稳。这基本上是基于我国的发展以及相关政策的帮助下才得以提升的。目前贵阳市的GDP总量大，能够稳步前进就非常难的。但是我们也应该考虑到这种GDP总很大一部分力量是来自于房地产市场的买卖增值的。目前房地产市场的需求量非常大，交易过程产生的增值成功的让整个社会范围的经济活跃起来。2016年全年全国房地产开发投资同比名义增长6.9%，和GDP增幅基本相同，因此我们可以判断房地产和GDP增速之间是存在关系的，这其中虽然有着偶然性，但是也说明了目前房地产的增长率和GDP增长率在一定程度上呈正相关，而且系数趋近于1。这也说明了这两者之间的关联性非常高。4.3政策因素的影响2016年，最新的房地产管理条例出台，导致各个地区的房价都开始变动，而且由于整个制度的严格使得中国的房地产市场出现了非常大的波动性，因此未来中国的房价必然要发生大的变动，那么在这样的情况下，房地产公司的管理就显得非常关键。由于房价的波动必然导致房地产企业的经营情况出现风险，一旦房价下跌必然给房地产公司带来巨大的资金压力，进而给房地产企业造成巨大的风险。在这样的背景下加强对于房地产企业的风险管理就显得尤为重要，通过对房地产企业进行内部审计能够帮助企业更好的发展企业在经营过程中可能面临的风险，同时还能够帮助企业充分的了解目前的经验现状，资产情况，负债占比等情况从而让企业对自身的经营情况有一个更深入的了解进而做到让房地产企业降低风险的目的。4.4地价过高因素的影响土地成本是房地产企业最为常见的成本之一，由于房地产企业需要有土地来进行建设，这就造成了在获得土地的过程中必须要从他人的手中购置土地，这种购置的花费就是土地成本。这种购置成本可能是从政府手中进行投标获取的，也有可能是从老百姓的手中通过置换的形式获得的，无论从哪种情况来看，土地成本都是非常大的一笔支出。当前贵阳市的土地由于市场的需求过大导致了整个价格非常高并不适合市场的发展。4.5开发成本及房地产开发商对未来的预期的影响当前很多房地产建筑企业，往往在设计小区规划房地产项目的过程中都有着非常优秀的设计，这些设计往往非常能够吸引购房人，但是我们看到很多小区设计的结果并不理想，和整个小区的设计甚至可以说是相去甚远。这种差别不仅仅使得购房人的利益受到影响，而且也严重的影响了房地产企业的建筑成本。我们应该注意到房地产企业在招标以后往往对于项目的关注度并不够，这种关注不够体现在房地产企业往往更加注重工期而非注重质量，注重整体的美观性而非注重细节的把握。注重表面的美观性而没有注重到一些便民、惠民的基础设施的建设。往往房地产企业在招标以后，对于工程的管理不细致，房地产企业的监理人在监理过程中未能细致的开展工作，承建商在建设过程中会由于各种原因对于工程的所用材料等进行调整。尤其是很多承建商为了保证自己的利润，在招标的过程中往往会承诺自己会采用质量好的原材料以保证整个房地产工程的高端性和高质量，但是在建设过程中则为了更好的节约成本，保证自己的实际利润则采用质量差或者相对较差的原材料，这就导致了整个工程质量大幅度下降，严重的影响了工程的质量和品质，最终的结果也必然是房地产项目不尽如人意。

五、贵阳市房价调控的相应措施5.1优化地区产业结构，大力发展多元经济制造业是我国的发展的基础。因此我国想要更好的发展就必须要保证我国的制造业能够得到发展，这就要求我国提升制造业的相关实力，将过去的制造能力转变为营造能力，保证产业的质量，品牌价值都得到提升。让我国的逐渐将虚拟经济的投资转向制造业经济。当前贵阳市的制造业发展并不景气，投资也非常少，只有让贵阳市的制造业的投资潜力得到提升才能更好的促进贵阳市的制造业的发展。从而让房地产行业的大量热钱能够转投向其他行业从而逐渐让贵阳市的房地产行业降温。另外让贵阳市的制造业发展也能够让贵阳市的经济重新获得发展的潜力让贵阳市的经济能够更好的发展。因此房地产市场的价格的控制不仅仅需要从房地产市场角度入手也需要让其他行业的投资价值得到提升才能让我国的房地产行业真正的重新回到发展的常态。5.2完善收入分配制度，稳定地区物价水平宏观经济指标在计算的时候必须清楚的考虑到房地产的影响，因此政府在制定相关政策如税费政策时就必须要多元化考虑，充分认识到房地产市场对于整个宏观经济的重要性，在出台货币政策、利率政策时要切实考虑到房地产价格这一变量，从而保证整个经济能够稳定发展。要完善收入分配制度，贵阳市的房地产市场当前非常重要，甚至可以说一旦房价锐减贵阳市的经济必然会硬着陆，因此协调相关政策保证整个经济能够在稳定的状态下逐渐发展就必须要多方面考虑到房地产市场的影响。因此政府必须要干预房地产价格的变动，防止出现由于房价变动而导致的相关指标大幅度变化的情况的出现。也只有这样才能让我国的经济稳定发展政府也应该适当干预防止房价涨幅过快，让这些地区的经济发展能够在一种可控的范围内小幅度上涨，最好是能够稳定在一定上，这样就能让贵阳市的经济逐渐摆脱这种市场的压力。5.3完善金融相关政策，健全银行信贷机制首先，贵阳市房地产企业应该建立内部融资渠道。房地产企业之所以发展的如此迅速其重要原因就是贵阳市对于住处的看重这种思想是所有中国人共同的，房地产企业的员工也不例外，因此抓住这种心理就可以达到内部融资的目的，房地产企业可以通过内部融资抵首付，还有额外优惠的方式进行融资。其次，房地产企业应该通过金融工具进行融资。我们看到目前众筹等模式非常火热，我们也可以通过众筹的模式来进行融资，房地产企业通过众筹等金融工具进行融资的模式并不是为了大规模的进行融资，而是通过小资金的融通缓解房地产企业日常经营过程中对于资金的需求，同时通过利用金融工具环节整体的资金压力，同时还能够宣传企业的目的。最后，房地产企业应该多使用营销策略进行融资，我们发现大部分的融资渠道都无法直接拿出房地产企业发展所需求的资金因此房地产企业就应该多渠道进行融资，将各种融资方式都合理使用，面对不同的资金的需求量宣传不同的融资工具，这样既能够补充企业的资本还能够保证企业的利润率，宣传企业的相关产品。5.4加强对市场的管理，建立科学供应机制过去私下竞标的模式已经不能够满足现代房地产市场的发展，想要更好的发展房地产企业必须要让整个招标过程更加透明，更加符合市场的需求。因此我们期望加强对于市场的管理，让整个市场更加管理更加健全来让贵阳房地产市场能够有更好的发展。同时贵阳市的房地产市场要加强企业对于成本管理，应该强化要求相关企业必须建立体统的成本核算制度。而这种现代化的成本管理制度下，就必须要对各个部门的全责进行明确的说明，要保证房地产企业各个部门都能够充分的认识到房地产成本管理的重要性。通过企业管理者的强制性和企业制度的确定保证房地产企业能够更好的实现各个部门的协同配合。通过相关制度约束各个部门的行为，在相关制度中必须将各个部门的职责权限进行说明，将这些部门的任务严格说明，不能助长有销售业绩就不管成本的风气。将成本核算的具体成果和各个部门的绩效进行挂钩，建立完善的成本管理考核制度，将部门进行综合的控制，借助考核迫使各个部门接受成本管理，让他们必须要进行成本的管理，在这种被动的接受中让他们熟练业务，保证自己的工作的专业性能够得以提升。通过长时间的磨合就会让各个部门自动配合成本管理工作的开展，让整个成本管理制度变得高效起来。只有各部门的配合让能够让公司上下集中力量更好的控制成本，降低成本。六、总结本文对贵阳市的房地产市场的发展情况进行了分析，为了保证整个分析更加符合实际情况本文的分析从各个角度进行了分析，通过分析阐述了当前贵阳市房价存在的文坛然后针对问题提出了解决的方案，在方案之中有很多意见都是基于部分产业以及部分企业的具体模式提出的意见希望这些意见能够让贵阳市