当前我国商业地产面临的问题及对策

当前我国商业地产面临的问题及对策

自2000年以来，作为中国城市化进程的重要产物，商鞅在10年的道路上取得了巨大的成功，为促进中国经济发展做出了许多贡献。中国指数研究院的数据显示,从2008年到2012年,商业营业用房待售面积增加了将近40%,达7130.34万平方米。仅2012年1月份到11月份,住宅的开发投资增长为11.9%,而商业营业用房的开发投资增长27.3%。因此保障商业地产健康、有序、持续地发展对我国经济快速平稳发展具有重大意义。一、中国商业地产的机遇1.保利通过强化差别化住房信贷政策,实现房地产销售大规模市场自2010年起,楼市调控不断升级,2010年1月,国办发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出,要严格二套住房购房贷款管理,抑制投资投机性购房需求。2011年1月26日,国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策。2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”,坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策。受新政的影响,以住宅地产为主导的房地产市场受到抑制,相反商业地产受到的影响很小,地产商纷纷转向商业地产寻求“避风港湾”,商业地产成为房企转型的热点。据相关资料显示,保利在2013年第一季度销售额达307.58亿元,其中商业地产项目实现了约29亿的销售,今年保利在北京、上海、广州、成都、天津、佛山等地还将推售大量写字楼物业房源;除了散售写字楼外,保利还加大了自持物业的比例,预计2015年将持有商业地产规模提升至总资产的10%。2.城镇化的推进将助推我国商业地产发展十八大报告中新型城镇化同新型工业化、信息化、农业现代化一并提出,2013年,全国人民代表大会再次提出。新型城镇化不仅包涵城镇化这一概念,要有规模的扩张;侧重点在“新”字,质的提升。2012年我国城镇化率为52.6%,同比增长1个百分点。国务院发展研究中心预测,未来10年我国城镇化率的年均增加率在0.8%～1%,到2020年,我国的城镇化率预计在55%～56%。可见,在今后的一二十年中我国城镇化率将不断提高。城镇化助推我国商业地产发展主要从以下几个方面表现出来。首先,城镇化进程中,每年有相当数量的农村劳动力及人口转移到城市,农民的消费水平将会不断提升,逐渐向中产阶级消费水平发展,这对于集商业、地产、物业于一身的商业地产发展来说是个大好的机遇,尤其是城市综合体,投资价值将会逐渐凸显出来。其次,第二、三产业不断向城镇聚集,促使经济结构发生转变,产业转移这一趋势有利于中国第三产业发展,商业地产作为服务业的发展平台,人们对其需求量也将不断增加。再次,根据国家发改委规划预算,城镇化在未来十年可拉动40万亿人民币的投资,对一个县域经济繁荣,在城镇化政策领导下能推动县域商业地产的发展。最后,商业地产因为承担着扩大内需、促进消费,解决就业、持续税收等方面的重大作用,在中国城镇化进程因素驱动下,将会不断得到政府的大力支持。3.“tod”模式2012年底,北京开通运行了9号线北段,10号线二期,6号线,8号线二期四条地铁。在轨道交通建设力度不断加大的情形下,为防止城市的边缘组团和卫星城镇建设的滞后,“以公共交通为导向”的“TOD(Transit-Oriented-Development)”开发模式被采用。“TOD”模式给我国商业地产发展带来的机遇可以从两个方面考虑。一方面,从概念上来说,机场、客运、码头、地铁都是交通枢纽站,落实到“人气就是财气”的商业上,是商业项目天然的聚宝盆,其最大的特点就是不用培育人流,每天有不间断的人流从四面八方汇集而来,为商业地产开发提供人流。另一方面,从“TOD”开发模式的作用上讲,打破以往轨道交通建设“交通需求型”的单一模式,进入“交通需求型”与“引导发展型”紧密结合的双向模式,使城市的各种设施和居住人口向线路两侧集聚,导致城市沿轨道交通线路轴向发展,呈现出明显的“廊道效应”。商业地产在“廊道效应”下,发展不再仅限制在城市的核心CBD区域,而是朝着轨道交通沿线扩大发展。二、中国商业地产面临的挑战1.广州商业地产空置率普遍较高当众多的资本纷纷涌入商业地产领域,商业地产呈现大干快上的趋势,泡沫化程度愈加凸显。英国《金融时报》引用调查数据称,2012年,中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%,高于2011年的10.2%,一线城市的空置率从2011年的7.9%增至现在的8.4%。全联房地产商会日前发布的REICO报告显示,随着2012年第四季度的三个大型项目交付,广州商业地产的空置率预计直接攀升至15%～20%的区间。商业地产泡沫化不仅仅只表现在空置率上,同时还表现在开发销售环节的库存高,以及开发商回报率低等方面。据兰德咨询的一项调查数据显示,我国上市房企中商业地产持有性物业租金收入一般占年度营业总收入的3%～5%,高的达到7%。相对于持有性物业资产,租金收入仅占1.5%左右,而经营利润则大都为负。追溯造成商业地产泡沫化的原因,一方面开发商看到商业地产发展的“钱景”,纷纷盲目跟风,出现过剩的态势。其二商业地产存在扎堆式投资,据中房信集团统计,2011年～2015年,全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米,其中约55%的增量集中在中西部的新城,商业地产局部泡沫化严重。2.“同质化”的日益严重纵观全国各大城市,伴随着房地产调控政策不断升级,商业地产遍地开花。合富辉煌不完全统计,2013年广州在建或将建的综合体至少为20个,总建筑面积1400万平方米;深圳约16个,总建筑面积约1044万平方米;佛山在建或将建的城市综合体项目超过32个,总建筑面积超过1481万平方米。西部城市成都,在建和立项的城市综合体就已经达到88个,商业体量近千万平方米。仅在天府新城,新建的城市综合体就高达50多个,体量大多在数十万平方米,最高达100万平方米。可见,越来越多的开发商投资商业地产,同时在喊“招商难”,“选址难”。造成这一现状的原因主要来源于“同质化”日益严重。商业地产同质化主要是因为大部分的商业地产开发商都是住宅地产商转型而来,以住宅投资的思路开发商业地产,缺乏商业地产方面的专业知识与实战经验,造成商业地产像零售业一样出现千店一面的情况。具体表现在三方面,其一,商业地产开发出的产品形态一般均由“四菜一汤”构成,即写字楼+公寓+购物中心+商业街,而作为其核心的购物中心的运作模式无非是主力店+次主力店+中小型店中店的模式。其二,同一城市中的商业地产在规划与运营方面,所持的物业类型和规模体量几乎一模一样。其三,二三线城市商业地产在开发模式、选址、运营、业态等方面与一线城市商业地产开发的形式相似。3.电子商务发展现状2012年“双11”当天仅电商商务总销售额达到191亿元,同比增长260%,其中天猫为132亿元,淘宝为59亿元。当前,几乎所有的商品都可以在网上销售,网上购买,甚至是服务,只是要到实体店体验。近年来,国美、苏宁、李宁、优衣库、爱慕等各大品牌纷纷驻足电子商务,可见,电子商务正逐步进入所有的商业领域,并不断颠覆一些商业领域,传统销售渠道受到巨大冲击,作为传统商业载体的商业地产也不例外。电子商务主要从以下两方面影响商业地产的发展。一是近几年,商业地产的租金日益增加,资本回报率相对较低,加之各大品牌纷纷入住电子商务,商业地产在主力店方面的招商进一步加难。二是电子商务影响商业地产重新定位,当前电子商务几乎囊括了所有的商业领域,包括家电、服装、书籍等,除了体验式消费模式诸如餐饮、娱乐、休闲等,所以商业地产想盈利必须改变以往的业态定位方式。三、商业地产行业对“泡样品化”的回应我国商业地产正面临着巨大的机遇与挑战,未来商业地产要发展,需转型。商业地产业界人士表示应对“泡沫化”需转变商业地产增长方式”,应对“同质化”需探寻竞争制胜之道,应对“边缘化”需在变革中应对电商冲击。开发商究竟该如何将挑战化为机遇,本文认为主要应该从三个方面考虑。1.第一,中国将成为全球最大规模的表众国际据益普索统计,2012年中国用于富裕消费者所定义的奢侈品的年消费总额已高达1.4万亿美元,其中奢侈体验消费占7700亿元美元,豪华汽车消费3500亿美元,其余近3000亿美元则为手表、手袋、鞋类等个人奢侈品消费。相关机构估计,中国将在2020年之前成为全球最大规模的奢侈品市场,将占到全球需求的44%。可见,快时尚在中国已进入高速成长的阶段,基本上所有的购物中心都要引进快时尚的品牌,甚至能否引入快时尚品牌已经成为衡量一个商业项目招商情况的重要标准之一。因此,抓住快时尚品牌,布局中国市场成为商业地产发展的大势所趋。2.保持差异化竞争目前我国商业地产开发一般包括餐饮、百货、超市、娱乐休闲、写字楼、酒店等几大板块,呈现出标准化的连锁复制情形,如中粮大悦城、万达城市广场、华润万象城均进入连锁复制时期。如何避免同质化竞争?保持差异化、个性化。首先必须清楚商业地产的分类、分层与分级,根据不同性能和不同区域对商业地产进行规划,如按性能划分可以分为商务型、商业型、生活型、单一型等;同时政府适当地参与商业地产的规划,防止雷同导致空置率过高等现象;最后寻求创新、特色、差异化商业地产开发模式。3.传统购物中心调整受电子商务的冲击,原本以购物中心为主的商业地产遭遇压力,