（精编）公园服务外包管理工作

公园服务外包管理管理理念定位树立“以品质为重，以服务为尊”的理念，抓住“运转良好的公园设施设备、安全温馨的生活环境、赏心悦目的公园风景”三个保(一)树立“以品质为重，以服务为尊”的理念坚持“以管理服务于人，以服务奉献于人、以诚心打动人、用信誉塑造人”,打造我公司优质服务的品牌。不断听取公园游客的合理化建议和要求，及时弥补工作中的缺陷与不足，提供最优质的服务、该公园作为中档的旅游区，其特点决定了物业管理工作开展的标以高起点、高标准、严要求的标准，试图为游客缔造最纯粹的感性，使游客充满享受舒适与生活的便捷。舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的旅游环境，其环境应该首先注重“舒适”的一面，以满足其“理性上的安全：安全防范是物业管理公司的专业服务，我公司将从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足游客(使用人)的“安全需求”需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。用人体现到生活尊贵的一面。高标准的物业管理将使游客感受到档次(二)抓住三个保障：“运转良好的公园设施设备、安全温馨的运转良好的公园设施设备要保证公园的正常运转，最基本的条件就是保证公园各种设施设备的可靠运行。我们选拔综合素质好、技术精的技术人员对公园的设施设备进行日常管理和维护，对公园的水电设备、智能化设施等进行定期的养护，保证公园设施设备常年运转良好。安全温馨的生活环境公园安全是正常旅游、生活的基本保障，通过我物业营造公园安全温馨的工作环境，保障监控设施、消防等安保设施设备的正常运转，确保无重大治安案件。赏心悦目的公园风景旅游、生活环境的舒适、整洁会给人一个好的心情，在做好公园清洁工作的同时，我们侧重抓好公园内的花卉以及环境的绿化工作，做到公园内的花卉、树木生长正常，布局合理。管理方式我们将该公园的物业管理按照国家一级物业管理服务化标准和操作规范进行管理。在管理合同期内制定年度管理目标，在经济上实行独立核算自负盈亏，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。管理目的1、保持和提高物业的完好程度。通过加强对整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。2、创造良好环境，统筹安排公园各项设施的管理养护，强化宣传，对游客进行依法管理约束，共同维护公园环境。3、维护公园的权益。加强对游客的行为管理、维护公园的整体利益，从而有利于公园的口碑。公园、文化活动建设做好好各项公园活动、文化活动宣传，重大节日协助搞好节日布设想及安排1、突出特点：开展公园文化活动，逐步成为创建文明公园的特2、找准切入点，开展形式多样的主题活动、节日活动和经常性3、把握基本点，吸引游客广泛参与，喜闻乐见；精神文明公约1、爱国爱楼，遵纪守法，遵守各项管理制度。2、不在公共场所、走廊堆放物品，占用公共场所，堵塞通道，不在任何公共建筑物上乱涂乱画乱张贴及乱竖指路牌、广告牌等，保持公共建筑物的原样和美观。3、维护公园内房屋、水、电、环卫、市政、通讯、消防等公共4、游客应遵守“规范七不”:不损坏公物、不破坏绿化、不随地共同维护公园公共卫生。弹药，严禁携带、收藏、使用毒品和污秽物品，严禁赌博。6、见义勇为，伸张正义，敢于同坏人坏事作斗争。7、为维护安全、优美的居住环境，各种室内外装修工程、广告牌设置和涉及到物业外观、公园环境的行为，都应预先提出申请，由政府有关部门审批，物业物业中心备案后方能实施，违章必究。组织结构及管理程序公园保安、保洁等物业管理部所设总经理室是物业管理部的最高决策机构，对物业管理部各部门实行全面管理。总经理室设总经理一人，主管两人。总经理领导物业管理部的全面工作，副总经理组织实施完成自己分管的保安、保洁工作。保安部的服务要求(一)服务内容及质量要求1、组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员熟悉公园情况，文明值勤，训练有2、我公司将发放包括保安服装和对讲机等在内的所有保安器械3、负责公园内24小时保安值班及巡逻工作；消防、监控中心24小时值班，消防值班人员需持上岗证。4、将与甲方共同确定值勤岗位、值勤时间、岗位职责等，目标是确保万无一失。5、所有保安人员均是义务消防员，均是接受过消防培训的，每6、在办公区域内建立并严格执行外来人员询问登记制度并负责按报箱分派报刊和签收邮件并及时通知收件人员。7、要控制噪音，制止喧闹现象。8、对物资出入及搬运、贮存均有管理和记录。9、严防被盗、人为破坏的事件发生。10、对突发事件有应急处理计划和措施，人员、器械有保证，保护现场，并报告甲方，必要时报警。11、我方负责区域内的消防安全。指派消防安全责任人；巡查消防设备设施，如发现任何问题应立即通知维保单位，确保系统可随12、公园各功能区间为开放区，开放时间为06:00—23:00,有保安人员巡查看管，防止游客损坏公共设施和绿化，维持正常秩序。13、交通、车辆、停车场管理要指定专人负责，要制订可行的管理制度。负责区域内的交通，确保各车道畅通，严防交通事故发生。自行车、摩托车、机动车等车辆停放有序，专人指引按规定停放，做到规范、整齐、分类、安全。建立车辆出入登记制度，严防被盗事件向外收费。车辆按区域停放，防止乱停乱放现象。(二)服务方针1、安全：安全是物业管理服务的第一需求，也是保安服务的第一需求。我物业管理部应该树立积极防范的态度，不断提高自身安全防范的能力，配合公安部门和当地政府做好治安、消防工作，努力使甲方和公民有一个安全的工作与生活环境。2、有序：在物业区域里，游客不仅需要物业的设备设施运行有序，员忙而不乱，及时有序地应对，及时妥善地处理。这种安全有序的工作与生活环境必将给甲方带来一种舒适的感觉。3、亲情：物业管理的保安服务对偷盗与破坏者来说是一种威慑力的保安人员应像管家一样爱护甲方和公民的财产，为他们提供力所能及的服务，让游客有“远亲不如近邻”的感觉。4、形象：保安服务是物业的第一印象，好的物业保安服务、整齐的保安队伍、优秀的保安人员能提高物业的档次，使甲方有安全感。不仅如此，保安服务形象带能增加物业在社会公众中的影响，使物业保值增值，使我物业管理部得到良好的口碑。保安员纪律、道德规范、仪表及语言范围(一)保安服务纪律1、保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行物业管理部规定的质量方针和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努力完成物业管理部下达的各项保安任务。2、保安人员在值勤工作中应严格遵守物业管理部及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职3、保安人员必须严格遵守16个不准(1)不准酒后值勤和在上班时饮酒。(2)不准在岗位上与他人发生争吵或打架。(3)不准在值勤时间吸烟、吃零食。(4)不准在夜间值勤时打瞌睡。(5)不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。(6)不准在上岗时携带手机、耳机、BP机。(7)不准擅离岗位、脱岗、串岗。(8)不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品。(9)不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。(10)不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。(11)不准向游客、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物。(12)不准带亲友到岗位上“陪岗”。(13)不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。(14)不准打人、骂人及违反“七不”规定。(15)不准知情不报或包庇坏人。(16)不准当班员工下班后进入工作场所。(二)保安员职业道德规范1、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。2、遵纪守法，勇于护法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢得社会的认可和甲方的信任。5、廉洁奉公，不牟私利。保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任何可乘之机。6、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新(三)保安仪表标准1.注意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、2.内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。3.不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃东西。4.不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无5.值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在物业管理区域走动。6.不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味(四)保安服务语言规范对人称呼要得当，对人讲话要用“请、您、谢谢、对不起、抱歉、您好、请稍候、”等文雅语句，切忌出言不逊和说脏话。回答问题要明确，不要与无关人员闲聊。对游客的来访要热情，对游客询问事项的2、盘问大件物资(物品)携出公园时要有礼貌，先举手致意或登记放行。阻止大型货车驶入公园时，先举手致意，说明公园规定，请求理解、支持和配合。3、遇到不友好的游客，要保持冷静，不可急躁生气，不得与其争吵；如对方有怨言应耐心听取，或作解释，或作劝导，使其知晓物业管理部有关规定和事项。4、听别人说话时，要注意对方态度与情绪，如果需要询问对方姓名、单位、住址或其他问题，应先说：“对不起，请问您的姓名/难、推拉和打、骂人的行为发生。、值勤中坚持使用的文明礼貌语言，规范用语有：(1)请多多关照、请多多帮忙、请多多指教。(2)认识您很高兴!(3)您好!××管理处保安部，请进。(4)对不起，我没听清楚，能否请您再说一遍?(5)对不起，某先生/小姐不在物业管理部，您是否需要留言?(6)对不起，请问您是哪一位?(能否告诉我贵管理部的名称?)(7)对不起，您和我们管理处联系好了吗?(8)某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我们管理部目前暂时不需要贵管理部的产品，您是否把您的联系地址和电话告诉我；如果需要，我们会和您联系的，好吗?(9)对不起，您拨错了。(10)请问您的姓名?(11)请提宝贵意见，您还有什么问题?(12)谢谢您的合作，欢迎下次再来，再见!(13)您好，请问需要帮忙吗?(14)不客气，这是我的工作职责。保安部各岗位工作职责(一)保安部主管1、在物业管理部副总经理的直接领导下，主持召开部门会议，准确传达上级工作安排和指示，带领本部门员工做好治安、消防和车、负责组织本部门人员的业务培训和军体训练，并做好相关记3、负责本部门日常事务处理，检查、纠正本部门人员执勤中的4、熟悉本部门各岗位职责和任务，掌握本辖区治安保卫工作的5、安排本部门员工上班班次，并实施考勤、考核等工作，对不称职者上报上级领导。6、负责制定本部门年度、月度工作计划，并按计划认真落实。7、发生突发事件应及时调度人员到场处理，并及时报告上级领8、带领本部门员工积极完成各项工作任务，并主动配合其他部9、做好与辖区消防、派出所等部门的联系沟通工作。10、执行上级领导和管理部交办的其他工作。(二)保安班长1、对上级主管负责，严格执行上级命令。2、切实做好本班的日常事务工作，开好每周的班务会。并做好记录和汇报。4、本班其他岗位临时空缺时应及时替补。5、负责本班员工上下班的岗位交接工作。、以身作则，严格自律，勇挑工作重担。7、组织本班的业务培训和军体训练，提高班组的凝聚力和队员8、执行上级领导和管理部交办的其他工作。(三)保安员1、熟悉巡逻区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品如有移动等可疑情况，应立即查明并报告有关部门。2、检查电线路(目视检查，禁止手动检查)和水管管道有无损坏，发现漏水(电)时，应采取措施并及时上报。3、巡逻中如闻到异味、听到可疑声响，需立即查明情况并报告4、观察来往人员的情况及其携带物品，发现可疑人员，要选择适当的位置加以监视并及时报告。5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应即刻擒获。6、发现打架、吵架、斗殴等行为时，要立即制止。7、发现火情时，应立即组织扑灭，并迅速报警。8、发现可疑物品立即做安全处理，并报告有关部门。9、对公园范围内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人(四)车辆管理保安员、负责对停车场(库)的汽车、摩托车以及保管站内的自行车2、实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。3、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放4、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自5、按规定和标准收费、开具发票，及时缴交营业款。6、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。7、负责对公园道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车9、发现进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，并做好记录。10、提醒和指挥司机按划定路线行驶，按定位泊车。(五)消防中心值班员1、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示。2、熟悉并掌握消防设备的使用性能，保证救灾过程操作有序、3、做好消防值班记录和交接班手续，处理消防报警及消防电话、按时交接班，对值班记录、设备状况、事故处理及各处钥匙交接清楚；无交接班手续，值班人员不可擅自离岗。5、宣传消防规章制度，报告消防隐患，提出消防工作合理化的建议。6、非消防工作所需，不准私人占用电话机。非消防值班人员禁7、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报；有事离岗者8、发生火灾时，迅速按灭火作战方案紧急处理，并尽快报告上级领导。保安员的应急方案(一)保安员紧急集合方案员对突发事件的反应能力，做到镇静自如、快速出击、方法有效。(1)治安突发事件，如突然发生重大抢劫、杀人、游客和管理部管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。(2)受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁和袭击。(3)紧急集合方案演练。(4)其它重大意外情况。(1)安装报警设施(2)信号规定与识别①当电警铃发生短促、断续响声时为治安案件报警，各保安队员必须在40秒钟内到达指定地点待命。②当电警铃发生连续长响声时为自然灾害等其他情况报警，各保安队员必须在60秒钟(即铃响的时间)内到达指定位置待命。(3)集合地点：略。(4)信号控制①在紧急状态下管理处所有员工有责任和义务按上述规定中的规定②每季度演练一次，在演练中只能由管理处主任控制报警，物业管理部领导每年抽查一次。(1)着装：必须穿制服，可以不戴帽，不扎腰带，不系领带，不能穿拖鞋或打赤脚。(2)坚守岗位：各岗位必须留值班员。(3)注意联络和汇报：发生紧急情况立即安排人员向领导汇报，将情况用对讲机告知值班人员。(4)通过方案演练，使每位队员掌握对付各种突发事件的方法，能在短时间内到达预定地点。(二)保安员应急计划和措施在发生紧急、突发事件时，以最有效的方法在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。(1)治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、游客或管理部管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。(2)受到水灾、火灾、台风等自然的威胁、袭击。(3)其它重大意外情况。(1)对可能发生的突发事件由管理处负责制定保安应急计划，报管理部或分管副总经理审批，必要时报总经理审批。(2)对即将发生或已发生的突发事件由保安主管临时确定应急措施，(1)对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按布置执行。(2)在处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，保安主管临时确定应急方案安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。(3)制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。(1)在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审(2)对发生的每一事件必须进行总结，如是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》,严防类似情况的再次发(3)保存事件全过程的有关记录，存档3年；重大灾害的记录长期(4)为增强应变能力和战斗力，平时对每个管理处保安员必须进行消防岗位责任制(一)消防安全管理中心职责1.负责公园范围内的安全管理监控，并进行录像，发现可疑情况立即通知当值安全管理员前往调查处理。2.负责消防监控，在火情情况下根据工作程序启动各种消防设备，3.负责本责任区域内的消防设施、设备的保养。4.负责相关消防表格的记录。5.负责公园消防安全管理指挥系统正常畅通。6.负责责任区域内的清洁卫生工作。7.负责紧急情况下利用公众广播系统引导、疏散物业内人员及重8.服从上级的工作安排。(二)安全管理员消防职责2.配合消防监控员做好火警确认工作。3.巡查看火险隐患及消防器材设施在位情况，如发现丢失、损坏要及时报告直属领导，并通知消防主管及消防监控员调查处理。4.遇有火情要立即按下手动报警器，或电话通知消防安全管理中心，讲清起火具体位置及燃烧物质，同时利用就近灭火器、消火栓扑救，控制初起火灾，待上级及其扑救人员赶到。5.待上级领导到达现场，要服从领导，听从指挥，做好灭火、疏散、引导工作，维护好火场秩序，做好防范工作。(三)班组长消防职责1.对本班组的消防安全负责。组织员工学习、贯彻物业管理部部门各项消防要求，带领班组成员执行消防制度和各岗位的消防责任制。2.每日班前结合服务工作向员工提出消防安全要求，交班前检查，并向下班交接消防安全工作。3.负责对新上岗员工进行岗位消防安全教育。4.每日检查工作同时检查消防安全，制止、纠正违章，经常组织员工对所用电器设备、电动机械、明火器具等进行日常维护保养，发现故障及时维修，保证安全。5.坚持每周班组消防安全检查制度，整改不安全因素，无力解决6.发生各种火灾、火险事故，立即报告并组织员工抢救，保护好现场，参加事故调查处理。7.搞好岗位内消防用具、灭火器材的日常维护保养，保持完好、(四)员工共性岗位职责1.消防安全事关全物业管理部的效益、声誉和员工、客户的人身安全，任何人不准以任何借口影响和损害消防安全。2.每个员工都是义务消防员，认真学习消防知识，自觉遵守安全服务(技术)规程，严格执行各项消防安全制度，努力达到“三懂三会”(即懂本岗位火灾危险性，懂预防措施，懂扑救方法；会使用消防器材，会处理火险事故，会报警)。吸烟，不随意堆放易燃、易爆危险物品和杂物，不冒险蛮干，发现他人在办公室、工作间等处使用电炉、电饭锅等加热器具及随意存放易燃易爆危险物品，应及时劝阻或制止，并报告主管领导。4.坚持岗位消防检查，保持本岗各种照明、电器设备、机具等的安全，及时正确处理火险苗头，发现火灾，迅速报告，接到指令后准5.对本岗位配置的灭火器材、设备，做好日常维护、保养，保持完好、整洁，专物专用，发现故障及时反映。6.自觉接受领导和消防监督员工的检查指导，积极参加消防学习消防安全管理制度及消防安全管理中心工作规程1.严格执行本物业管理部《消防安全管理中心管理制度》及《消防安全管理监控员交接班制度》,维护消防安全管理中心设备的完好无损，保障设备正常运行。2.严格遵守声控、音响和监视设备的技术安全操作规程，熟练掌握各种设备的使用性能和操作方法，熟悉各种信号、标识和讯号。处理每一次火警讯号不得超过五秒。3.坚守岗位，严密注视监视屏及各类控制柜的工作状态，认真接警、处警和解警。做到准确记录火警讯号，快速传报，正确传达领导处置火情的指示。4.严密监视闭路电视监控系统，发现各类违法犯罪活动或类似情况时，及时通知安全管理员主管前往调查处理，并做好记录。5.当发出火警报警信号时，立即通过对讲机或电话通知当值安全管理巡逻员前去报警位置核查信号真伪情况。6.发生火灾时，迅速按消防预案紧急处理，并尽快向消防主管及副总经理报告。特别紧急情况，可越级直接报告总经理。迅速上报主管或通知工程维修人员。8.各操作开关在正常情况下应处于“自动”位置。每月第一周做一次手动、自动实际操作检查，以确认设备是否处于完好状态。9.当物业电梯监视系统收到故障报警时，应立即通知当值经理和工程维修人员前去处理。10.配合机电人员等进行报警系统每季度一次的检查，以及每季度一次的消防系统有关试压测验。11.为保证消防安全管理中心专线报警信不得使用专线报警电话。12.遵守劳动纪律，坚守岗位，不迟到不早退，做到“六不准”(即不准睡岗、脱岗，不准岗上会见亲友，不准吸烟，不准岗前、岗上饮酒，不准代人存入物品，不准搞娱乐活动)。13.保持室内卫生，经常清洁控制柜及闭电监控系统，做到设备14.宣传消防规章制度，报告防火隐患，提出消防合理化建议。15.当值人员必须准确、真实、清晰地填写值班记录。16.谢绝非工作人员进入消防安全管理中心，严禁非值班人员触17.对各种值班用簿、资料、工具、装备要做到数目清楚，摆放18.严禁收录、播放电台节目及与工作无关的音乐、录像带。建立完善的后勤保障体系兵马未动，粮草先行是我公司的后勤工作一贯奉行的原则。我公司拟在中标后进场前首先启动以下后勤保障体系：1、在公园附近租房建立二处“大本营”,用以安排办公地点，员工宿舍。并接通有线电话，开通员工手机联系。2、办好员工食堂，做到早上能给员工进餐不至于空腹上班，早、中、晚食堂定时就餐，让员工吃饱吃好，视公司如自己的家。3、设立工人娱乐室，其中有电视房，棋牌室等，丰富员工业余生活，提高员工精神文明水平。4、设立一线机动人员，使员工能享受公休假日，或实行公休假加班双薪制。5、为便于管理，上班时间统一着装，公司发给每位员工冬夏时装各一套。而道路作业的工人还必须另着反光安全物质采购和仓管采购和仓管是公园保安、绿化、保洁工程的重要环节之一，我公司为此作出如下准备措施：1、肥料、农药等生产物质的货源，要限定在具备一定资质、信誉和规模的供应商，杜绝伪劣产品。2、在出现高发或高危病虫害时，要不惜一切代价购买特效农药予以挽救，要将病虫危害降到最低限度。3、常备一定量的常规农药，做到随备随用，但仓储数量要适当，不宜过多，以免超过保质期而降低农药质量。4、采购和仓储岗位设中级技术人员1名，把好肥料农药关就是起到了四两压千金的关键作用。5、为使员工能以健康的体魄进行养护工作，公司定期联络医院给员工进行体检，并给长期与农药打交道的员工给予适量的营养补助或定期换岗工作。员工培训方案及员工激励制度(一)员工培训方案本物业管理部的宗旨是科技领先、人才领先，故始终保持知识更新，技术专业的原则，为此做到以下五点：1、每周末所有在岗工人相互交流技术一次，工程师讲解和推广新技术一次。2、新工人先上岗跟班作业，从第二周开始，每周用半天学习专业知识和技术操作。3、工龄达2年以上的工人，每二周脱产学习文化课两小时。4、技术员以上的工程技术人员每年脱产送出培训一周，并要求人人能上机操作，掌握电脑。5、工程师以上至总经理的中高层管理人员每一至二年高级培训(二)员工的激励制度要调动员工工作的积极性，激发员工工作热情，就必须对员工进行有效的激励。所谓激励，就是创设满足员工各种需要的条件，激发员工工作的机动，从而实现管理公司的管理目标。1、奖励的种类物业管理公司常用的奖励方法主要有如下两种：(1)物质奖励：发放奖金，奖品，晋级，奖励旅游、培训、出国考察等。(2)精神奖励：颁发奖状、获奖证书、奖杯、奖章、锦旗，通报表扬，给予荣誉称号，照片上光荣榜等。惩罚是一种负激励，是对员工违背公司规章制度和违背公司目的的非期望行为进行处罚，以使行这种行为不再发生。犯错误的员工可通过惩罚改正自已的错误之处，并向公司期望目标转移。处罚的种类有：物业管理公司可以根据自身制定的具体惩罚标准对员工作出口头警告、降级、扣发工资奖金、罚款、辞退、除名等不同种类的惩罚。信息技术在保安、绿化、保洁等物业管理上的重要作用1、信息技术在公园的保安、绿化、保洁等物业管理上是最基本、最重要的技术部分。公园有关绿化部分(含园建、给水等设施)的图纸信息量极大，为了随时能取读、复制、修改、设计、携带、传递，必须将这些图纸以电脑资料的形式储存。我们所采用的电脑软件，通常是Office、Autocad和Photoshop等，这样可实现以下功能：2、将全公园竣工图全部储存在电脑里，(可精确到每一米段)便于全盘管理。3、今后的保安、绿化、保洁等物业管理、技术改造等等方面都要通过电脑来反映和指挥。4、要把握公园园林景观的先进性和新颖性，,就必须发挥网上技术，充分收集、分析和利用信息。突击的迎检及节假日等施工方案我公司拟成立保洁和绿化突击队(保安部已建突击制度),由总经理、副总经理及突击施工队长等组成指挥小组，凡接到甲方突击任务如：迎检活动、节假日增设造型造景等或现场发现紧急情况，立即作出反应，主要采取以下措施：形成专门的小队，全天24小时内随时赶到现场。保洁的突发性短期工作。3、有迎检任务下来时，突击队全面铺开，对本标段所有责任区检查、清理、保洁、补种等。4、节假日扎景造型时，辅助工程队施工。5、交通事故造成花坛受损，在24小时内修复。物业管理的档案建立与管理(一)管理规章制度科学管理、合理量化、健全制度是我们取得成功的重要保障，为了达到高标准的管理目的，我公司已成功导入ISO9000质量管理标准模式。在接管物业以后，将严格按照质量管理体系的标准，实行专业化、规范化管理。制定出管理规章制度共计--条，其中公众制度--条，内部岗位制度--条，运作管理制度--条，员工培训考核制度---(二)物业档案建立与管理资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要和服务的角度出发，扩大信息的收集来源，从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料，从空间上讲是指物业构成的全部，大到房屋本体公共设施，小到花草2.资料分类整理3.档案资料管理(1)采用原始档案和电脑档案双轨管理制。(2)采用多种形式的文档储存方法，便于原始档案的管理(如：采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。(3)建议尽可能的采用电脑储存，便于查找调用，以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。(4)建立健全的档案外借管理规定，档案管理必须专人负责，应做到保管、保密，工作细致；如有破损，应及时修补。(5)档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。(6)建立资料的收集、分类整理、归档管理制度并在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。公园作为面向社会一个旅游、休闲的景区，必须具有较高标准的物业管理服务来打造舒适的生活、旅游环境。相信经过和公园管理单位的通力合作，我们有信心、也有能力将该公园打造成为本土高品质休闲区。(从接管开始):公共秩序维护管理以配合为中心，促进配合公园的管理，公共秩序维护管理的好坏必将直接影响到公园的整体形象，优质的公共秩序维护管理将形成良好的市场口碑，对公园起到无形的宣传作用，反之将成为阻碍。在此期间，公共秩序维护管理服务的质量是关键，性价比高的公共秩序维护管理对公园的宣传将起到积极作用，根据这一特点，我公司将在管理初期加强物业管理的品牌效应，集中管理优势，尽快创出该公园的物业管理品牌，形成良好的市场口高标准、高起点，迎接新的挑战----对公园提供最优质的物业管理服务是我们的目标。我们将针对公园物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式，将根据本物业的实际特点创造出“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求最大限度地满足甲方我们公司的物业管理服务目的就是以我公司多年来的公园管理经验、业绩、和多年来的万无一失的保安服务，以及高度保洁技术组有能力使甲方完全满意我们的服务。我们追求的是：坚决履行合同，全力以赴、殚精竭虑，以我们的优质保安服务、优质绿化养护、优质园建维护及优质保洁服务最好地满足甲方的需求，实现公园每一天祥和的、优美的、洁净的休闲、工服务标准、园内路面、广场、果皮箱、亭廊卫生保洁要求定时清扫。每天早晨7点前、下午14点前各机扫一次、人工清扫一次；每天早晨6点至晚上22点16小时保洁，做到干净整洁，无废纸、食品袋、果皮、烟头等污染物，无暴露垃圾，无卫生死角。无痰迹、无大面积污物。雨后及时冲洗、清扫，无积水，无淤泥；雪后及时清扫，无积雪。实行10分钟保洁法。即每1000平方米(含绿化带)废弃物不得超过四处，且必须在10分钟内清理。夏季、节假日延时保洁。夏季人工保洁时间延长至23点。节假雪后及时清扫。冬季下雪停雪后，大雪48小时内清理完公园主园路，中雪24小时内清理完公园主园路，广场、甬路积雪72小时内清理完毕。果皮箱保洁。每天对果皮箱至少擦拭2次，清掏至少2次，垃圾量大的随满随掏，严禁垃圾外溢；果皮箱箱体内胆和底座无丢失、无损坏、无歪斜；严禁在果皮箱内及其周围焚烧杂物，做到箱体外表干亭、廊保洁。每天擦拭亭廊一次，每周定期用水冲洗保洁两次，保证无痰迹、无大面积污物。2、秩序管理(门卫和园内巡逻)保证公园门口秩序安全，及时疏导出入园游客。秩序人员不得迟到、早退、擅自离岗、看报纸、干私活、在门岗内接待与工作无关人员。禁止无关车辆(含非机动车辆)、大型犬类入园。按时开园、闭园。双休日、节假日全员在岗。巡逻人员必须佩带统一标志，不得擅自离岗、坐岗、聚众闲谈，每10分钟巡逻一次。巡逻过程中必须佩带巡逻器材(手电、手持喇叭、对讲机、救生0手机24小时不得关机，遇有来电1分钟内必须接听。湖边巡逻人员必须携带简易救生设备(栓长绳救生圈、救生衣、长竹竿、竹梯等)。湖边巡逻人员必须不间断巡逻，严禁游人在湖边逗留、戏水、钓湖边巡逻发现事故必须5分钟到达现场，立即救援。巡逻人员必须时刻注意游人动向及携带物品，对可疑人员应上前应立即制止，并及时报警。发现火情，5分钟内必须赶到现场，采取有效措施灭火并迅速报巡逻人员下班后将巡视器材进行交接，并做好相关记录。园内公厕全天开放，厕所卫生由专人负责，卫生设施设备保持完好，保证通风和水源，保证全天洗手用水，每天保洁冲洗2次，消毒1次，保证无蝇蛆滋生。保证公厕地面无痰迹、无杂物泥污；小便池冲洗及时，无留存尿液、尿碱、烟头等污物，无异味；大便器无留存粪便，边沿无粪便。公厕化粪池、储粪池清掏及时，无粪便外溢。墙壁、门窗及其他设施无乱写、乱画、乱张贴，无尘土。定时定量喂养动物，动物死亡率不得超过2%。保证饲养区环境卫生，每天上下午各做一次清洁卫生，每三天消毒一次，每周进行一次大扫除、大消毒。消灭蚊蝇，保证水质清洁，定期清洗、消毒饮水设备，每年进行两次防疫工作，防止疾病传播。加强投入品的管理，保证所有饲料、防疫药品从正规渠道购买，产品有正规批准文号，并建立明细账簿。建立饲养档案，对死亡动物必须做无害化处理。车辆应按照《准运证》规定路线行驶、规定的地点倾倒。密闭式加盖装置必须密闭严实，完好有效(箱体必须密封严实，车厢盖中间缝隙不得超过5cm),后挡板闭锁装置国定牢靠，安全有垃圾必须使用扫帚清理干净，垃圾清运后必须保持周边环境卫生垃圾必须日产日清，池内不得留存垃圾过夜。建立完整的质量监督体系一)质量监督的原则对于公园保安保洁服务工作的质量监督，我们始终坚持以下原则：1、随时接受市区领导、甲方及游客的监督。2、以自检为日常的主要手段，优质为目标；以服务为目的，以检查为监督。质量监督工作力求主动，不可被动，通过自查，自己提前解决问题。我们有信心、有能力来自检、自查和接受监督，并接受任何因工作失误而导致的扣款处罚。3、实施ISO9000标准的管理(1)实施全面质量管理思想，构建现代物业管理制度，并能够从根本上转变物业管理的管理观念和服务意识，确立物业管理就是服务的指导思想。使物业管理方针更为明确，质量目标意识更强，培养物业管理优势。同时可以管理过程中的弱点为切入点设定可实现的目标，落实责任部门或人，确定实施途径，通过制定相应计划，有效实施并监控，实现目标值。(2)较大幅度地提高物业管理质量，提高业主的满意度。及时沟通管理信息，包括：甲方和社会需求；确保管理过程的适宜性和有效性等，实现公开服务承诺与满意度反馈的有效处理。(3)建立自我完善和持续改进的机制。主要通过日常管理、内部质量审核、认证机构的审核系统活动，评审物业公司的质量方针、质量保证目标达成度、质量体系运行的有效性，发现物业管理中存在持续改进与提升的状态。二)质量检查的组织结构1、质量检查的组织结构由责任人—组长—副总经理—总经理组2、工人每天都有0.5—1小时用于自查，组长每天巡查二次，经参加的检查每一或二周进行一次，每两周总评一次。3、从工人到经理，凡属自己责任范围内的都要主动自查，主动解决。4、节假日前后加大自检力度。5、对凡相关的责任人，均切实做到赏罚分明，按本公司的奖罚全体员工守则1、严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行物业管理部规定的质量方针和质量目标，坚持甲方第一、优质服务，努力完成2、严格遵守物业管理部及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职守。3、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成各项任务。5、不计个人得失，乐于奉献。6、文明执勤，礼貌待人。7、廉洁奉公，不牟私利。坚持原则，照章办事，不给违法违纪8、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新管理对策保安管理对策保安部各岗位工作职责(一)保安部主管1、在物业管理部副总经理的直接领导下，主持召开部门会议，准确传达上级工作安排和指示，带领本部门员工做好治安、消防和车2、负责组织本部门人员的业务培训和军体训练，并做好相关记3、负责本部门日常事务处理，检查、纠正本部门人员执勤中的4、熟悉本部门各岗位职责和任务，掌握本辖区治安保卫工作的5、安排本部门员工上班班次，并实施考勤、考核等工作，对不称职者上报上级领导。6、负责制定本部门年度、月度工作计划，并按计划认真落实。7、发生突发事件应及时调度人员到场处理，并及时报告上级领8、带领本部门员工积极完成各项工作任务，并主动配合其他部9、做好与辖区消防、派出所等部门的联系沟通工作。(二)保安班长1、对上级主管负责，严格执行上级命令。2、切实做好本班的日常事务工作，开好每周的班务会。4、本班其他岗位临时空缺时应及时替补。7、组织本班的业务培训和军体训练，提高班组的凝聚力和队员8、执行上级领导和管理部交办的其他工作。(三)保安员1、熟悉巡逻区内各类设备、物品的位置，发现设备、物品如有移动等可疑情况，应立即查明并报告有关部门。2、检查电线路(目视检查，禁止手动检查)和水管管道有无损坏，发现漏水(电)时，应采取措施并及时上报。3、巡逻中如闻到异味、听到可疑声响，需立即查明情况并报告4、观察来往人员的情况及其携带物品，发现可疑人员，要选择适当的位置加以监视并及时报告。5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子，应即刻擒获。6、发现打架、吵架、斗殴等行为时，要立即制止。7、发现火情时，应立即组织扑灭，并迅速报警。8、发现可疑物品立即做安全处理，并报告有关部门。9、对公园范围内践踏草地、乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人(四)车辆管理保安员1、负责对停车场(库)的汽车、摩托车以及保管站内的自行车2、实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。3、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放4、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自5、按规定和标准收费、开具发票，及时缴交营业款。6、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持小区交通、停车秩序。7、负责对公园道路和停车场的停放车辆进行巡视查看，保证车9、发现进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，并做好记录。(五)消防中心值班员1、认真贯彻上级有关消防安全工作的指示。2、熟悉并掌握消防设备的使用性能，保证救灾过程操作有序、3、做好消防值班记录和交接班手续，处理消防报警及消防电话4、按时交接班，对值班记录、设备状况、事故处理及各处钥匙交接清楚；无交接班手续，值班人员不可擅自离岗。5、宣传消防规章制度，报告消防隐患，提出消防工作合理化的6、非消防工作所需，不准私人占用电话机。非消防值班人员禁7、上班时间不准在控制中心抽烟、睡觉、看书报；有事离岗者8、发生火灾时，迅速按灭火作战方案紧急处理，并尽快报告上级领导。园建维护方面最棘手的是园建设施的人为损坏和被盗，由于客流量大，则损坏也大，应加大公园园建设施的看护。共安排2名维护人员，白天保养椅类、灯具等，晚上值班巡逻，谨防盗窃发生，此外，尽可能与保安绿地保洁方面晚各清扫一次。垃圾则用清洁车运送到甲方指定的垃圾场。保洁现状及管理对策公园是集群众体育、竞技体育、娱乐休闲于一体的综合性大型公共场所，其环卫工作的现状及管理对策如下。绿化保洁方案公园园林绿化有广泛的垃圾来源，除了自身的枯叶外，主要的垃圾来自车辆及公园的游人，其中人为垃圾又最为突出。面对上述大量垃圾来源，我们将采取以下保洁措施：1、公园绿化带按5个责任区来划分，每个责任区设绿化保洁工2、整个公园园林绿化的每平方米的清洁卫生都要落实到个人。3、组长每日早班和午班的第一件事就是巡查，派工和报告。5、早、中、晚各清扫一次，保洁则从早保持到天黑。6、对雨水井口每月或每次大雨后要清堵清淤一次，此外，还要对井内投入农药，以灭菌杀虫，并防止蚊蝇孳生。7、出现突击的情况，要立即调集工人和车辆来排渣，保洁。8、每逢节假日，合理调配劳力，加大保洁力度。9、多立牌警示，加大爱清洁，讲文明的宣传。11、垃圾由保洁工每日筐装或袋装完毕置于隐蔽处，下午下班前按时置于路边指定地点，由公司清洁车统一收集上车，最终排运到甲方指定垃圾场。阻，严重肇事者在事先获得证据后，报监理、甲方以及电话“110”环卫部服务范围及服务内容的质量要求1.环卫部服务范围整个保洁涉及范围有：公园内各建筑物、道路、各运动场所等各功能区间、楼宇立面、公共楼梯及化粪池、污水排放等所有公用范围2.环卫部服务内容的质量要求由采购人和中标人共同制订工作制度和标准，以对工作质量进行楼宇立面、公共楼梯、公园内广场及各功能区间、道路整洁，无堆放杂物现象。中标人按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按标准全天候、全方位保洁，特别对卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。中标人需负责垃圾的收集、清运，垃圾日产日清。各建筑物内大堂、走道、公共场所地面定期打磨保养。二次供水水池每年5月和10月清洗、消毒；保证食用水符合卫生标准，无二次污染及隐患。食用水按政府有关规定送检。污水排放通畅，定期检查化粪池，清理费用由行政办负责。中标人在清洁卫生中消耗的物料费用自理，工具自带。每年5月和10月清洗各建筑物外墙，每次清洗前需向采购人提交工作方案，经同意后方能实施。保洁现状公园包括休闲、游览、健身、竞赛等不同场所，其中既有室内外运动场所、休憩场地,又有办公居住地等等，其保洁的材料也是广泛多种，有一般建材，豪华建材，有普通装饰，又有玻璃、金属、塑料，有塑胶、丙烯酸铺地，又有人工草坪，泳池、喷泉等等。这就需要我们的保洁相应地有多种工艺和多种工具设备等等。环卫部的职责1、保持公共场所与公共区域的清洁卫生，创造舒适的生活娱乐3、创造良好的工作、生活环境，消毒、杀虫、灭鼠，保障公众4、道路清扫工作，清除路面尘土、杂物，维护道路的整洁。5、垃圾收集、运输工作，将各类进行收集并运送至指定地点，6、公共厕所管理保洁工作，对公共厕所及周围环境进行清扫、冲洗、消毒，保持公共厕所清洁并维护设施完好。保洁部服务标准游乐场清洁标准(1)滑梯每半月清洗一次，其他设施每周抹一次，清洁后保持无(2)每天将场地扫三遍，每小时循环保洁一次，目视游乐场周围整洁干净，无果皮，纸屑等垃圾。3.喷水池及游泳池的保洁标准1).作业程序(1)平时保养：地面清洁工每天用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞①打开喷水池排水阀门放水，待池水放去三分之一时，清洁工入池清洁。②用长柄手刷加适量的清洁剂由上而下刷洗水池瓷砖。④排尽池内污水并对池底进行拖抹。⑤注入新水，投入适量的硫酸铜以净化水质，并清洗水池周围地2).清洁标准眼看水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无3).安全注意事项(2)擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。(3)清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。4.赛场的保洁标准(1)赛场至少赛前1小时完成全场地的卫生保洁，当场比赛结束后，立即进行清扫，当日比赛全部完成后立即进行全面清扫。(2)对赛场的塑胶，丙稀酸铺垫以及人工草坪均采用相应的清6.绿地清洁标准(1)每天早晨、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次，保(2)目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无2厘米以上石块等1000平方米1个以内。7.楼道清洁标准(1)每星期清扫、擦抹两次。梯级每星期用拖把拖抹一次，窗户8.地下室、天台、转换层清洁标准(4)地面无烟头、污渍、积水、纸屑、果皮。12.楼层通道地面清洁标准(1)大理石地面目视干净，无污渍，有光泽。(2)水磨石地面和水泥地面目视干净，无杂物，无污迹。13.不锈钢清洁保养标准(1)哑光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。(2)镜面不锈钢表面光亮，3米内能清晰映出人物影像。14.玻璃门、窗、幕墙清洁保养标准玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭明显无灰尘。15.灯具清洁保养标准清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清16.散水坡和排水沟清洁标准(1)目视：干净，无污迹，无青苔，无垃圾和沙石。(2)有空调滴水的地方按作业程序第(3)、(4-)条每星期擦洗一次，散水坡和排水沟每天保洁在三次以上。17.停车场清洁标准(1)目视地面：无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物。(2)每天清扫两次；每周用水冲洗地面一次。18.雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌清洁标准室内标识牌每天清洁一次。(3)雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污迹、积尘。19.室外地面清洁标准(1)地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。(2)距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。(3)果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物。(4)沙井、明沟内无积水、无杂物。20.地下雨、污水管井疏通清洁标准清理后，眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物；水流畅通，21.垃圾中转站清洁标准(1)目视垃圾站内无杂物、污水、污垢。(4)垃圾车外无垃圾粘附物，垃圾车停用时摆放整齐。22.化粪池清洁标准污水不能溢出地面。23.垃圾池(箱)清洁标准(1)目视无污迹，无广告纸，每天清运、清洗两次；垃圾池和箱每周用去污粉清洁一次。特殊环境的保洁作业标志塔等均属于本项目的特殊保洁对象，我们将力求做到：1、赛场至少提前1小时完成全场地的卫生保洁，当场比赛结束后，立即进行清扫，当日比赛全部完成后立即进行全面清扫。2、对于建筑外干墙，玻璃幕墙标志塔外观等，每年五一、十一3、对赛场的塑胶，丙稀酸地面以及人工草坪均采用相应的清洗剂和专项工具进行清洗。工作时间安排1、园内路面、广场、果皮箱、亭廊卫生保洁要求定时清扫。每天早晨7点前、下午14点前各机扫一次、人工清扫一次；每天早晨6点至晚上22点16小时保洁，做到干净整洁，无废纸、食品袋、果皮、烟头等污染物，无暴露垃圾，无卫生死角。无痰迹、无大面积污物。雨后及时冲洗、清扫，无积水，无淤泥；雪后及时清扫，无积雪。实行10分钟保洁法。即每1000平方米(含绿化带)废弃物不得超过四处，且必须在10分钟内清理。夏季、节假日延时保洁。夏季人工保洁时间延长至23点。节假日期间，增加保洁力量，实行全天候保洁。雪后及时清扫。冬季下雪停雪后，大雪48小时内清理完公园主园路，中雪24小时内清理完公园主园路，广场、甬路积雪72小时内果皮箱保洁。每天对果皮箱至少擦拭2次，清掏至少2次，垃圾量大的随满随掏，严禁垃圾外溢；果皮箱箱体内胆和底座无丢失、无损坏、无歪斜；严禁在果皮箱内及其周围焚烧杂物，做到箱体外表干亭、廊保洁。每天擦拭亭廊一次，每周定期用水冲洗保洁两次，保证无痰迹、无大面积污物。2、秩序管理(门卫和园内巡逻)保证公园门口秩序安全，及时疏导出入园游客。秩序人员不得迟到、早退、擅自离岗、看报纸、干私活、在门岗禁止无关车辆(含非机动车辆)、大型犬类入园。双休日、节假日全员在岗。巡逻人员必须佩带统一标志，不得擅自离岗、坐岗、聚众闲谈，每10分钟巡逻一次。巡逻过程中必须佩带巡逻器材(手电、手持喇叭、对讲机、救生手机24小时不得关机，遇有来电1分钟内必须接听。湖边巡逻人员必须携带简易救生设备(栓长绳救生圈、救生衣、长竹竿、竹梯等)。湖边巡逻人员必须不间断巡逻，严禁游人在湖边逗留、戏水、钓湖边巡逻发现事故必须5分钟到达现场，立即救援。巡逻人员必须时刻注意游人动向及携带物品，对可疑人员应上前应立即制止，并及时报警。发现火情，5分钟内必须赶到现场，采取有效措施灭火并迅速报巡逻人员下班后将巡视器材进行交接，并做好相关记录。园内公厕全天开放，厕所卫生由专人负责，卫生设施设备保持完好，保证通风和水源，保证全天洗手用水，每天保洁冲洗2次，消毒1次，保证无蝇蛆滋生。保证公厕地面无痰迹、无杂物泥污；小便池冲洗及时，无留存尿液、尿碱、烟头等污物，无异味；大便器无留存粪便，边沿无粪便。公厕化粪池、储粪池清掏及时，无粪便外溢。墙壁、门窗及其他设施无乱写、乱画、乱张贴，无尘土。定时定量喂养动物，动物死亡率不得超过2%。保证饲养区环境卫生，每天上下午各做一次清洁卫生，每三天消毒一次，每周进行一次大扫除、大消毒。消灭蚊蝇，保证水质清洁，定期清洗、消毒饮水设备，每年进行两次防疫工作，防止疾病传播。加强投入品的管理，保证所有饲料、防疫药品从正规渠道购买，产品有正规批准文号，并建立明细账簿。建立饲养档案，对死亡动物必须做无害化处理。车辆应按照《准运证》规定路线行驶、规定的地点倾倒。密闭式加盖装置必须密闭严实，完好有效(箱体必须密封严实，车厢盖中间缝隙不得超过5cm),后挡板闭锁装置国定牢靠，安全有垃圾必须使用扫帚清理干净，垃圾清运后必须保持周边环境卫生垃圾必须日产日清，池内不得留存垃圾过夜。保安部管理制度1、实行24小时三班制：早晚班A:8:00-12:00大夜班C:22:00-8:00(次日);3、在大门口设立固定岗亭，流动岗人员必修半小时巡逻一次，6、所有人员能够熟悉使用消防设施设备。组织架构设置及设备人员配置管理架构根据该公园的实际情况，从节省人力、物力的角度出发，不设置责制，与公司签订年度管理目标责任书，实行年度目标责任考核。服务中心设置一个中心、三个班组，即：客户服务中心和工程维修班、安保班、环境班，按照各自的分工负责本班组的工作。管理人员配备我物业公司将本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，建立一支现代化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，实施先进管理理念，保证各项工作高效、快速的开展，该公园实施专业化的物业管理与服务。在保证各项管理工作有效落实的基础上，尽可能的节省人工开支，以使有限的经济来源更好的发挥其效能。3、热爱物业管理工作，有创新、奉献精神。岗位及人数物业公司总经理根据实际配备全面负责物业公司运作客服接待组主管负责客服接待投诉处理接待(兼文员)负责外勤联系、财务等工程维修班主管全面负责工程维修、装修维修工含电工、给排水工环境班保洁员公园道路、广场、园路等绿化工负责公园的绿化保洁工作保安队队长全面负责安全、安保保安员安保7铁床(上下铺)19玻璃刮(50-60CM20伸缩杆(2节)21喷壶(1L)3、做好保安人员的管理和培训工作，监督检查保安人员作风4、做好各公园的安全防范工作，认真做好防火、防盗、防治安灾害事故，发现隐患及时报告并协助处理。5、协助公安机关对公园内发生的案件、违法事件进行现场看护，并及时报告局、所领导及公安机关，配合公安侦破案件。7、加强违禁品(如宠物、玩具气枪、烟花爆竹等)的检查，8、及时制止游客损坏花草、树木、公共设施之行为，并对此9、未经许可，禁止外来人员在园内摆摊设点，或向游客兜售乱设摊、随意停放车辆、张贴非法广告的行为。保安员纪律1、遵守国家法律、法规、法令。认真学习各项有关的法律、法规常识和政策，增强法制政策观念，做到有法必依，严格依法办事，在保安权限范围内进行保安服务。2、服从命令、听从指挥、坚守岗位、恪尽职守。3、廉洁奉公，不包庇坏人，不贪污受贿，不绚私舞弊，不准侵4、上岗时要穿制服，仪容整齐，举止端庄，不准打闹、嘻笑、5、爱护公共财物，讲究卫生，遵守请销假制度。6、不以执勤之便乱拉关系，不受贿赂。7、不准向客人索要物品、小费和私收回扣，不准擅自接收客人8、坚守岗位，文明服务，执勤时要注意职业规范，做到服装整齐，仪表端正、精神饱满、态度和蔼、礼貌待人，热诚为客户服务，保安员岗位职责1、严格在法律规定的范围内开展保安服务工作，不准超越职责权限。2、严格履行岗位职责，不准做与保安服务无关的事情。3、不准讽刺、挖苦、刁难客人，严禁与客人争吵、打斗。4、不准脱岗、空岗、睡岗，不准迟到、早退。5、遵守客户单位内部的各项规章制度，对客户单位内部的机密事项，不准随意打听、记录、传播。7、有重要情况要妥善处理并及时上报，不准迟报、漏报、隐上岗前检查个人服装，仪容仪表，保持饱满精神和愉快情绪。9、不准向客人索要物品、小费和私收回扣，不准擅自接收客保安队员奖惩制度为了完善保安管理制度，加强保安队伍自身建设，鼓励保安人员做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定保安人员奖惩制度。奖励细则:3、积极协助公安机关抓获违法犯罪分子及侦破案件，成绩显著5、为搞好管区内的安全保卫工作积极出谋献策，提出合理化建9、凡在执勤中，日常管理中完成规定目标，无违纪违章行为和惩罚细则保安员在值班时看书报、玩游戏机、听收音机或进行其它与值班无关的事情。对屡教不改，造成一定损失的，将重罚，直至开除。1、保安员在值班时睡觉，对屡教不改，造成一定损失的，予以重罚，直至开除。2、保安员值班时擅离工作岗位。对屡教不改，造成一定损失者，予以重罚，直至开除。4、酒后执勤(上班前3小时不准饮酒)并造成一定后果的。5、未按时交接班。对屡教不改者予以重罚。6、执勤时，保安员着装不整、佩带不齐。7、未经部门主管领导批准，私自替人顶班。8、不按规定进行执勤登记，交接班不清楚，互相推卸责任者。9、执勤中玩忽职守，疏于防范，致使责任范围内发生门、窗被撬，发生案件和事故，造成不良影响的，视情节轻重给予处罚，直至开除。10、对主管部门及保安部下达的工作任务，未能如期完成，又没有正当理由者。11、扣留物品不登记，不上交；捡拾物品不报告、不上交者，另处以罚金。12、违反保安器械使用规定，随便转借和使用，对无故损坏、丢失保安装备或其它执勤设施的，按原价赔偿。13、在处路突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不论者，视情节轻重给予处罚，直至开除。14、保安员监守自盗或以权谋私，经她人揭发并查明属实者，解除聘用合同，情节严重者送交公安机关处理。15、保安员法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等，给保安部声誉严重影响的，作解聘处理。16、无故不参加保安部会议或集体活动者。17、不服从上级分配或随意顶撞领导且屡教不改的，严肃处理。保安队员交接班制度1、接班队员提前15分钟签到后到达岗位，由上一班保安员交待工作中应注意的事项，做好相关交接。2、交接班时应认真填写《值勤记录登记表》。交班时把注意事项，器械物品以及工具的相关情况记录交代给接班人，接班人应仔细检查并签名认可。3、接班人无论何种原因未能到岗或未办理交接班手续时，当班人员不得下班离岗。4、交班人员应安排好本班未能处理的事情。5、交班人员下班后统一到指定位置集合，由组长讲评本班的工作情况，及交待其它事项。6、注意上下班途中的仪容仪表和行为举止。7、交接班必须做好清扫工作环境及各类记录整理工作。8、交接员验收时发现的问题由交接班保安员承担责任，验收完毕，交接员离开岗位后发生的问题由接班的保安员承担责任。、交接班过程中，如有事情发生，则由交接班人员互相协助处保安班长的岗位职责1、负责组织当班的保安工作，监督和指导认真做好执勤工作，及时纠正和登记违纪违章现象。2、检查本班人员的着装仪容、内务卫生，保管好配备的通讯器材、保安设施、自卫武器等物品。3、负责填写《值班记录》,登记本班奖罚情况，检查各巡逻点4、按照保安部(队)制定的培训计划搞好组织实施工作，定期召开班务会，经常对队员进行具体的业务指导和岗位培训，提高本人和全班的整体素质和业务水平，能及时解决当班时间内的各种突发事5、处理有关保安方面的事物，重大治安问题和事故及时向领导汇报，并采取果断措施，控制事态发展。6、熟悉在紧急情况下本班的组织指挥，处理好一般性的治安事件和市民的投诉，落实安全措施，预防各种事故，工作中有处理不当的事应及时向上级请示汇报。7、团结本班人员，坚持做好经常性思想工作，熟悉和掌握队员的思想动态、工作表现和工作能力。部门主管岗位职责、全面负责本部的日常管理工作，带领本部员工保证完成公司和管理处下达的工作任务。2、制定并逐步健全各项安全保卫制度和措施，督促执行和检查3、主持召开本部骨干会议，总结经验，解决疑难问题，布置工4、负责制定本部工作计划及工作简报，并组织实施。5、检查、督促部属认真落实各岗位职责，确保辖区范围内公共6、经常检查公园的消防系统，组织和领导义务消防队。7、亲自调查处理重大的突发事件或事故，处理客户在治安秩序方面的投诉，并做出妥善处理。8、配合公安机关及其它有关部门对违法犯罪行为的调查取证，并经常保持密切合作关系，以确保需要时通力合作。9、负责本部门员工的选拔、教育、培训及业绩考核，对不称职10、每月夜间查岗不少于5次。巡逻岗岗位职责1、按要求在公园范围内24小时巡查和监控(每1小时巡视公园治安情况3次),并在巡逻表格上记录，发现和处理安全隐患，防、巡逻人员要多看、多想、勤走勤记、勤思考，以确保完成巡巡逻人员须上前制止。4、按要求做好巡逻记录，并及时将有关情况反映给相关部门人5、接到紧急事件时，要立即前去处理(需离开岗位的，经班长协调后再做处理),做好记录，同时向班长汇报。6、主动协助解决困难，解答访客咨询，必要时为其向导。掌握使用方法，巡视公园内的公共设施、设备是否完好，发现问题立即处理，及时通知相关部门，并做好记录。8、对车辆停放及交通情况进行巡视。纠正违章行驶及乱停放车9、发现公园内有可疑的人、事、物时，上前盘问，检查证件，必要时可向公安机关求助，属三无人员等谢绝进入公园。保安部军训工作规程1、目的：经过军事化训练，提高队员的精神面貌，培训一直纪律严明，语言、动作整齐的高素质保安队伍。3、职责：保安班长负责军训组织及具体的军事训练、训练时问：每周两次(星期二、星期五),时间为16:00—17:00队列项目立正、稍息、跨立、蹲下、起立。敬礼、齐步、正步、跑步。拳术项目跑步、俯卧撑。擒敌拳、直拳、勾拳、摆拳。文明用语的现场模拟培训。车辆违章纠正手势及指挥手势。紧急事故(火警、盗警等)的现场处理模拟。军事过程中按正规军事化要求做动作。军事过程中态度要严肃认真，队列中无打闹、嘻哈现象。听从指挥员口号，回答提问整齐统一，声音洪亮。未经主管批准，不得无故不参加军训，不得迟到、早退，违’参加军训人员必须签名记录。保安仪表标准1.注意个人卫生，常理发、常修面、勤剪指甲，不得留小胡子、长头发和长指甲。内外衣要保持整齐、清洁，衣领、袖口要干净。3.不随地吐痰，不乱丢果皮纸屑，不在值勤时擦鼻涕、搓泥垢、剔牙齿、脱鞋袜、吃东西。4.不在公众场合抽烟、闲聊、阅读书报、大声喧嚷或做与工作无5.值岗人员只能在保安休息室内喝水、休息，不准在执岗时端着茶杯喝水或拿着与工作无关的物品在物业管理区域走动。6.不准酒后值勤或在值勤中饮酒，不准在值勤中食用大蒜等气味二)保安服务语言规范对人称呼要得当，对人讲话要用“请、您、谢谢、对不起、抱歉、您好、请稍候、”等文雅语句，切忌出言不逊和说脏话。回答问题要明确，不要与无关人员闲聊。对游客的来访要热情，对游客询问事项的2、盘问大件物资(物品)携出公园时要有礼貌，先举手致意或3、遇到不友好的游客，要保持冷静，不可急躁生气，不得与其争吵；如对方有怨言应耐心听取，或作解释，或作劝导，使其知晓管4、听别人说话时，要注意对方态度与情绪，如果需要询问对方单位/住址。”即使是处理违章，也不得以粗鲁态度待人，更不得有刁难、推拉和打、骂人的行为发生。5、值勤中坚持使用的文明礼貌语言，规范用语有：(1)请多多关照、请多多帮忙、请多多指教。(2)认识您很高兴!(3)您好!××××××管理处保安部，请进。(4)对不起，我没听清楚，能否请您再说一遍?(5)对不起，某先生/小姐不在管理部，您是否需要留言?(6)对不起，请问您是哪一位?(能否告诉我贵管理部的名称?)(7)对不起，您和我们管理处联系好了吗?(8)某先生/小姐，您的意思我明白了，但是我们物业管理部目前暂时不需要贵管理部的产品，您是否把您的联系地址和电话告诉我；如果需要，我们会和您联系的，好吗?(9)对不起，您拨错了。(10)请问您的姓名?(11)请提宝贵意见，您还有什么问题?(12)谢谢您的合作，欢迎下次再来，再见!(13)您好，请问需要帮忙吗?(14)不客气，这是我的工作职责。三)保安服务纪律1、保安人员必须严格遵守国家政策、法令、法律、法规，认真执行物业管理部规定的质量方针和质量目标，坚持安全第一、优质服务，努力完成物业管理部下达的各项保安任务。2、保安人员在值勤工作中应严格遵守物业管理部及部门规定的各项规章制度和操作规程。服从领导，听从指挥，坚守岗位，恪尽职3、保安人员必须严格遵守16个不准：(1)不准酒后值勤和在上班时饮酒。(2)不准在岗位上与他人发生争吵或打架。(3)不准在值勤时间吸烟、吃零食。(4)不准在夜间值勤时打瞌睡。(5)不准在工作时间看书、看报、下棋、打牌、做私活。(6)不准在上岗时携带手机、耳机、BP机。(7)不准擅离岗位、脱岗、串岗。(8)不准佩戴手链、项链、戒指等各类首饰及其他贵重饰品。(9)不准弯腰曲背，不准在岗位上与人闲聊。(10)不准留鬓角、长头发、长指甲、小胡子。(11)不准向游客、司机、摊主及其他客户借钱或索讨财物。(12)不准带亲友到岗位上“陪岗”。(13)不准私分或挪用拾遗物品、无主车辆及现金。(14)不准打人、骂人及违反“七不”规定。(15)不准知情不报或包庇坏人。(16)不准当班员工下班后进入工作场所。四)保安员职业道德规范1、热爱本职工作，忠于职守，以高度的敬业精神，满腔热忱地投入服务，认真履行职责，任劳任怨，出色地完成保卫任务。2、遵纪守法，勇于护法，切实做到学法、守法、用法，以优质服务赢得社会的认可和业主(住户)的信任。5、廉洁奉公，不牟私利。保安员必须廉洁自律，坚持原则，照章办事，不给违法违纪分子任何可乘之机。7、尊老爱幼，乐于助人，拾金不昧，树立社会主义精神文明新环卫部的职责1、保持公共场所与公共区域的清洁卫生，创造舒适的生活娱乐2、美化园区环境，保障公众的生活娱乐质量。3、创造良好的工作、生活环境，消毒、杀虫、灭鼠，保障公众4、道路清扫工作，清除路面尘土、杂物，维护道路的整洁。5、垃圾收集、运输工作，将各类进行收集并运送至指定地点，保洁部服务标准(2)每天将场地扫三遍，每小时循环保洁一次，目3.喷水池及游泳池的保洁标准1).作业程序2).清洁标准眼看水池清澈见底，水面无杂物，池底洗净后无沉淀物，池边无3).安全注意事项(2)擦洗电线，灯饰不可用力过大，以免损坏。(3)清洁时，不要摆动喷头，以免影响喷水观赏效果。4.赛场的保洁标准(1)赛场至少赛前1小时完成全场地的卫生保洁，当场比赛结束后，立即进行清扫，当日比赛全部完成后立即进行全面清扫。(2)对赛场的塑胶，丙稀酸铺垫以及人工草坪均采用相应的清洗剂和专项工具进行清洗。5.公共场地和园路清洁标准00点，下午12:00点～14:00点，保持整洁。6.绿地清洁标准(1)每天早晨、下午各清扫一次以上，每小时循环保洁一次，保(2)目视无枯枝落叶，无果皮，无饮料罐，无2厘米以上石块等垃圾和杂物；烟头控制在1000平方米1个以内。7.楼道清洁标准(1)每星期清扫、擦抹两次。梯级每星期用拖把拖抹一次，窗户8.地下室、天台、转换层清洁标准9.房屋天面、雨篷清洁标准12.楼层通道地面清洁标准(1)大理石地面目视干净，无污渍，有光泽。(2)水磨石地面和水泥地面目视干净，无杂物，无污迹。13.不锈钢清洁保养标准(1)哑光面不锈钢表面无污迹、无灰尘，半米内可映出人影。(2)镜面不锈钢表面光亮，3米内能清晰映出人物影像。14.玻璃门、窗、幕墙清洁保养标准玻璃面上无污迹、水迹；清洁后用纸巾擦拭明显无灰尘。15.灯具清洁保养标准清洁后的灯具、灯管无灰尘、灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩明亮清16.散水坡和排水沟清洁标准(1)目视：干净，无污迹，无青苔，无垃圾和沙石。(2)有空调滴水的地方按作业程序第(3)、(4-)条每星期擦洗一次，散水坡和排水沟每天保洁在三次以上。17.停车场清洁标准(1)目视地面：无垃圾、果皮、纸屑，无积水，无污迹和杂物。(2)每天清扫两次；每周用水冲洗地面一次。18.雕塑装饰物、宣传栏、标识宣传牌清洁标准(3)雕塑装饰物每月清洁一次，清洁后检查无污迹、积尘。19.室外地面清洁标准(1)地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。(2)距宣传牌、雕塑半米处目视无灰尘、污渍。(3)果皮箱、垃圾桶外表无明显污迹，无垃圾粘附物。(4)沙井、明沟内无积水、无杂物。20.地下雨、污水管井疏通清洁标准清理后，眼看检查井内壁无粘附物，井底无沉淀物；水流畅通，21.垃圾中转站清洁标准(1)目视垃圾站内无杂物、污水、污垢。(4)垃圾车外无垃圾粘附物，垃圾车停用时摆放整齐。22.化粪池清洁标准23.垃圾池(箱)清洁标准(1)目视无污迹，无广告纸，每天清运、清洗两次；垃圾池和箱每周用去污粉清洁一次。培训手册第一章培训总则我们必须拥有一支良好的员工队伍来承担物业管理工作。这支队伍应该是由遵纪守法、有道德、有技术、吃苦耐劳、努力进取的员工组成。在此，我们汇编了这本“物业管理员工培训小册子”,目的在于明确员工的行为规范，提高员工各方面的素质，使全体员工尽心于物业管理职业，尽力于专门技能、并钻研本职工作、维护我公司形象和声誉，为物业管理作贡出献。第二章员工守则2、严格遵守劳动纪律，不迟到、早退。3、在工作时间内精神饱满、工装整洁、并佩带员工标志。4、在工作时间内不得从事职外之事。5、服从本公司的工作调配及岗位编制。6、不得损坏本公司的声誉，不得做有损本公司利益的事。7、不得贪污、受贿，不得收受或索取任何形式的礼物或小费。8、厉行节约，爱护公物，不得损坏工具及其它公共财产。9、认真对待工作、诚恳对待他人，知错后即改。第三章劳动条例招聘员工的原则是指应聘人的能力符合某一工作要求，并具有一定的文化程度和专业知识、履历清楚、身体健康、证件齐全、有担保应聘人员需提供个人简历、学历证书、身份证等有关证明材料，并提供担保人，经考核合格后方可录用；录用后如被发现有关证明材料存在虚假，立即开除。凡受雇为本公司员工，受雇前须先在指定的医院自费体格检查，检查合格者方可被录用。凡录用的职工需填写本公司员工登记表，填签试用合约，同过一个月的试用期的考核。本公司将根据试用期内员工的表现，酌情延长或缩短试用期予以转正，倘若试用期内不称职或有严重过失，将随试用期满后，甲乙双方满意，可签正式员工合约；正式员工合约(1)甲方从即日起聘用乙方为正式员工。(2)乙方的薪金按甲方的员工薪金等级标准执行。(3)乙方的各项福利、劳保待遇按甲方规章制度执行。(4)乙方应勤奋、忠诚地工作，认真完成本职工作。(5)聘用期一年，期满后如双方无异议，本合同将自动延长。(6)甲乙任何一方欲终止本合约，须提前一个月以书面通知对方，否则须支付对方一个月薪金作为代通知金(7)甲方有权依本手册奖罚条例对乙方终止合约，无须对乙方先行通知或对乙方作任何赔偿；甲方不承担乙方个人的民事责任；(8)乙方于非工作时间内发生的人身意外，甲方不承担任何责受雇的员工须缴纳本人一月的基本工资作为工作的押金；具体做法为：押金在五个月工资中扣除，每月扣除工资20%。员工辞职须经本人申请(提前一个月向我公司书面报告)经我公司领导批准，办清一切手续(工作交接、债权、债务、归还等)后可准予辞职。在我公司工作满一年者(含试用期)退回保证金，但不给予任何补偿即解除雇佣关系；未能在一个月之前提出辞职申请者或在我公司工作未满一年者(含试用期)作扣押金处理。清理债权债务、归还我公司的工具及其它公物、领取应发的工资及保证金等后离公司；若工作满一年的(含试用期),可获偿一个月工资，但提前一个月被通知的不获补偿。经辞职和辞退的员工，原则上不再凡自动离职的员工即事先未提出辞职申请或未经我公司同意辞职就自动离开工作岗位的，其工资、保证金一律不退还。凡在我公司工作满一年(扣除试用期)以上的正式员工，根据工作表现可以按原有工资(基本工资)的6%—10%逐年往上调，但不能超过各个岗位的工资最高限额。员工工作执行我公司各行业规定作息时间，若工作需要超时，各部门可作适当的调整，补休或酌情处理。每年除国家规定的法定假日：元旦、五一、十一、春节共十天发加班工资，其余时间加班一律不发加班工资；因补岗加大工作量除外，但可根据具体情况安排补休