高地价专题研究

高地价成功案例北京顺驰领海北京富力城深圳阳光带·海滨城深圳富通·丽沙华都案例1：北京顺驰领海地块名称：北京大兴黄村1号地，案名为顺驰领海地块位置：大兴区黄村南五环兴业路口占地面积：40.8万平米建筑面积：总建筑面积518586平米项目地价：总价9.05亿元（2003年年底）背景分析项目保本价格：5000元/平米左右楼面地价1800元/平方米+建安费2000元/平方米（公寓立项）+税费800元/平方米+广告营销费用400元/平米=5000元/平方米周边同等地块房价：3000~4000元/平米项目难点北京顺驰领海媒体反映9.05个亿·世纪第一拍资金链有无问题，是否出现断链？高地价·可能成为笑柄2004年6月19日正式开盘前，仅交了“认购诚意金”的客户就达300多人起步价平方米4900元、均价5700元/平方米、最高每平方米8500元开盘以后每月回现6000万，05年2月回现4亿多项目实现顺驰开发成功要点：成本控制、低价启动、快速回现顺驰要诀：成本控制财务费用：地价分期投入减少财务费用2004年6月支付30%的地价2004年底前需再支付30%2005年年底付清剩余40%建筑成本：38000平方米的水域园林成本低于道路和其他园林成本顺驰要诀：低价启动，快速回现2004年6月，开盘价格：4900元/平米，利润率2~3%2004年9月，5500元/平方米2005年2月，5900元/平米，最高8500元，回现4亿多元案例2：北京富力城地块位置：北京广渠门外东五厂，东三环占地面积：48万平方米建筑面积：总建筑面积130万平米，一期23万平方米项目地价：总价31.58亿元（2001年）背景分析项目保本价格：5800元/平米左右楼面地价2900元/平方米+建安费2000元/平方米+税费500元/平方米+广告营销费用400元/平米=5800元/平方米周边同等地块房价：“在这个区域的普通住宅卖5700多元/平方米已经不太好卖了”

项目难点北京富力城媒体反映31亿元的冒险游戏60%的人“等着看广州人的好戏”不增加容积率，也不降低利润空间在十个月左右的时间，实现销售额13亿元，“北京人看热闹、广州人抓门道”

项目实现富力城开发成功要点：微利入市、抢占市场份额，严控成本富力城之道：微利入市，抢占市场份额2002年3月，6900元起价销售，惊爆市场2002年10月，涨三次价，达7600元/平米，一期13万平米销售率达80%富力城之道：成本决定一切全程成本控制，从策划、设计、建设、营销全程控制放弃广州那种财大气粗式的发展思路从细节入手，如装修时抓住北京简约的心理，建材设备采购公开招标等案例3：深圳招商阳光带·海滨城地块位置：深圳湾高新园区南区第五区占地面积：总用地达85000多平米建筑面积：建筑面积33万多平米（两期）项目地价：5.83亿(2000年12月)背景分析楼面地价：1907元/平方米(一期)、2378元/平方米(二期)一片荒凉的土地，周边无任何配套深圳人的“陌生区”

项目难点深圳招商阳光带·海滨城媒体反映业内一片“惊愕”当时人人都以为天价2002年8月开盘，两个月内销售三百多套，并跻身深圳第三季销售排名前列2004年11月阳光带·海滨城一期100%售馨深圳人的海滨“阳光地带”项目实现阳光带开发成功要点：创新开发模式；低价冲击市场，低开高走招商之策：启动—发起—发展的开发模式借助东面的沙河高尔夫、深圳湾海景以及02年9月份进驻招生的南山外国语小学等资源开盘入市02年9月与华侨城合作发起“科技园”，高科技企业入驻；来年更名为“南硅谷”，以提升地块价值，周边地价上涨04年以后，房价“水涨船高”，“双城模式”领跑片区经历了启动—发起—发展的一个过程，直到成熟招商之策：低价冲击市场、低开高走2002年8月，一期锦缎之滨以6800元／平方米面市，挑战全市豪宅堪称“滨海第一价”，强烈吸引客户眼球2002年10月7000元/平米2003年3月7500元/平米，最高11000元/平米案例4：深圳富通·丽沙华都地块位置：深圳卫星城镇——沙井镇的中心大道与万安路交汇处占地面积：92578.53平方米建筑面积：总建筑面积166650平方米项目地价：1.88亿(2002年年底)背景分析项目保本价格：2900元/平米左右楼面地价1200元/平方米+建安成本1000元/平房米+税费以及营销费用700元/平方米当时周边没有楼盘可参考，其他卫星城的价格2700元左右项目难点深圳富通·丽沙华都媒体反映沙井镇地王富通天价力挫地产全雄，挺进沙井沙井镇第一盘2003年8月认筹当日推出219套，认购率80%2800元起价，均价3300元，最高价4500元04年年底一期9万平米1600套售完项目实现富通开发成功要点：完整的产业链与迅速的开发节奏；精品而低价路线富通之策：完整的产业链与开发速度富通有开发、建筑、物业管理公司，可以提供一条龙服务，完整产业链系统的协调保证了低成本从拿地以后3个月开工、9个月竣工的速度，同年销售率80%富通之策：精品而低价路线从高品质、精品楼盘而低价路线建设企业品牌，向客户保证不抬价(企业信誉维护)起价2800元/平米，均价3500元/平方米开盘前业内人士普遍估价4500元/平方米高地价楼盘操作模式比较项目成功策略诠释本项目拟合北京顺驰领海成本控制低价启动快速回现挖掘盈利空间吸引客户眼球保证现金流北京富力城微利入市抢占市场份额严控成本吸引客户眼球企业发展战略要求保证项目利润深圳阳光带·海滨城创新开发模式低价冲击市场低开高走开发商实力雄厚引起市场轰动提高项目利润深圳富通·丽沙华都完整的产业链迅速的开发节奏低价路线企业资源整合专业化与高效品牌建设要求建议：本项目采用成本控制、微利入市、低开高走策略高价格突破市场案例青岛千禧龙花园烟台海天名人广场合肥元一时代花园济南大舜天成案例：青岛千禧龙花园基本情况：占地约107500平米，建筑面积地上14万平米，地下5万平米

4栋板式小高层、5栋高层、一栋酒店式商住公寓以及会所项目区位:青岛经济技术开发区唐岛湾海畔，东临规模宏大的五大主题广场，区政府隔路相望主力户型：130-150平米的大三房为主客户情况：以内陆城市客户为主，总体40%多外地人，20%多青岛人，20%黄岛人青岛千禧龙花园：填补了市场精品住宅空白，打破了高端市场价格坚冰实现价格：起步价3880元，均价5500元/平米市场价格：市内四区新建商品房2002年均价3624元销售情况：2001年10月开盘，以每月20套的速度售完创新之处：重金打造市场高端精品住宅，塑造新城主义生活典范，该项目填补了当时市场高端精品住宅的空白以3880元的开盘起价创下开发区房价历史之最，打破了开发区精品住宅高端市场的价格坚冰，该事件为“2001青岛房地产十大盛事”之一在消费理念上引导“性价比”的观念案例：烟台海天名人广场

基本情况：占地约36400平米建筑面积约93000平米

五栋80米塔式高层项目区位:位于烟台市海滨景观大道——滨海中路，近邻市政府新址，具有海景主力户型：130-190平米的三房和四方为主客户情况：本地客户与外地客户比为7:3,外地客户有少量东北人,外国人中韩国人,日本人,美国华侨,澳洲人等。本地客户多为私营业主，企业老总，烟台市有钱人海天名人广场：以高层引领市场，以高端形象和先进的服务理念打造高档住宅实现价格：起价3600，均价5500，最高价达9999元市场价格：当时周边均价在3500到4000之间销售情况：02年8月开售，两年400多套全部售完创新之处：烟台的首席海景豪邸，开烟台海景豪宅之先河周边项目以多层为主，该项目以高层引领市场首创“酒店式贴身管家服务”将退70米的红线外用地建设成广场以提升项目形象案例：合肥元一时代花园基本情况：总占地50.83亩建筑面积9万平米容积率2.678栋12层至25层总户数为653户项目区位：胜利路与凤阳路交汇处主力户型：以120~150平米的大三房和四房为主，少量100的两房，户均面积135平米合肥元一时代花园：突破不建高层的思维定势、倡导新的生活方式实现价格：2002年2700-2800元/平米市场价格：多层均为2000元/平米销售情况：开盘即热销，成为合肥人当时最热销的项目创新之处：合肥市第一个小高层项目完全引入一种全新的南方项目开发模式，香港公司、香港设计、欧式建筑、第一个小高层、大会所、南方园林，细节考究，社区外墙等满足了合肥崇尚洋化、现代事物的心理感受2002年元一时代是合肥第一个小高层3年之后，至2005年合肥市场小高层和高层已成为主流产品元一集团在合肥胜利路的开发过程123元一时代花园元一时代广场元一国际大酒店胜利路附近开发过程2002项目性质元一时代花园第一个小高层纯住宅元一国际大酒店第一个五星级酒店元一时代广场裙楼商业+高层住宅2002-20042004-开发启示在最初市场不太成熟时，以纯住宅开发为主随着市场成熟，开发利润较高的综合商业和住宅由于早期住宅和酒店的档次均较高，奠定本区域元一集团项目均高档的市场基础后期即使开发裙楼商业+住宅也不会降低项目档次济南大舜天成：济南标志性楼盘，面向二十一世纪的居住小区项目区位：历下区山大路236号，科技商业地带，处于济南富人区基本情况：占地24534，建面9万平方米，容积率3.66主力户型：以130~150平米的大三房为主，辅以少量的85~100平米的两房和200平米以上的复式济南大舜天成：集物管、高档会所、园林于一身打造济南高品质豪宅实现价格：起步4600，最高价7800，均价700