银行房地产项目评估的培训

房地产专业基础知识开发流程Ev及alu案atio例n

o分n分ly.析ated

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Ltd.XX银行房地产贷款专业培训培

训

内

容房地产专业基本概念Evaluation

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ProCo房py地ri产gh开t

发20前04期-2流01程1

A简sp介ose

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Ltd.土地储备贷款评估实案例房地产贷款专业培训一、房地产专业基本名词释义（一）土地及城市方面1、地类划分类一级地类：为实施土地E用va途l管ua制t制i制o度n，on强l化y.土地管理，根ate据d土w地it用h途A、s、p利os用e方.S式l、id经e营s

特fo点r和.覆NE盖T特3征.5等C因l素i素e，nt对P土ro地利用现状划C划o分py的r类ig型h之t一20。0根4-据2国01土1资A源sp部o《se关P于t印y印L发t试d.行〈土地分类〉的通知，自2002年1月1日起试行新的土地分类办法。新的全国土地分类采用三级分类，统一编码。其中一级地类3个，二级地类15个，三级地类71个。房地产贷款专业培训二级地类15个，三级地类71个。二级地类：3个一级地类编号和名称是：农用地、建设用地、未利用地。15个二级地类的编号和名称是：耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地、商E服va用l地ua、t工io矿n仓o储nl用y地.地、公用ate设d

施wi用t地h

、As公p共os建e筑.S用l地id、e住s住f宅o用r地.N、E交T

通3.运5输C用li地e、nt

Pro水利设施用C地o、py特r殊ig用h地t

、2、0未04利-用20土1地1、As其p他os用e地P。ty

Ltd.三级地类：71个三级地类的编号名称是：灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地、果园、桑园、茶园、橡胶园、其他园地、有林地、灌木林地、疏林地、未成林造林地、迹地、苗圃、天然草地、改良草地、工草地、畜牧饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、房地产贷款专业培训养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场用地、商业用地、金融保险用地、餐饮旅馆业用地、其他商服用地、工业用地、采矿地、仓储用地、公共设施用地、瞻仰景观用地、机关团体用地、教育用地、科研设施用地、文体用地、医水工建筑用地、军事设施用地、使领馆用地、宗教用地、监教场用地、墓葬地、荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石地、其他未利用地、河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪。疗卫生用地、慈善用地、E城va镇l单ua一t住io宅n用o地nl、y城.城镇混合用ate地d

、wi农t村h

宅As基p地os、e空.S闲l宅id基e地s地f、o铁r路.N用E地T

、3.公5路C用li地e、nt民Pro用机场、港C口o码py头r用ig地h、t

管2管0道04运-输20用1地1、As街p巷os、e水P库ty用L地t、d.房地产贷款专业培训2、土地等级对土地的自然、经济属性和它在社会经济活动中的作用进行综合评定，并以土地优劣程度划分等级。城镇土地等级采用“等”和“级”两个层次的划分体系，共分10个“等”和10个“级”。不同城市E的v土al地u可at有i不on同o的n几ly个.“等”。每算土地补偿、确定土地基准地价。3、住宅划分at个ed“w等it”h下A又sp可o分se为.若Sl干i“de级s”f以or此.确N定ET征3收.5土C地l税ie费n、t

计Pro一类住宅：根据1999年国家最新颁布的《住宅设计规范》指每套使用面积为34-44平方米的普通住宅。二类住宅：指每套使用面积45-55平方米的普通住宅。三类住宅：指每套使用面积56-67平方米的普通住宅。Copyright

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Ltd.房地产贷款专业培训4、三通一平指施工现场路通、水通、电通和现场平整的简称。“三通”指把开发区域或建筑工地红线以外的道路、给排水平整。5、七通一平“七通”指通路、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。一平同上。主要区别是，一般工业项目三通一平即可，商品房开发要求七通一平。Evaluation

only.ate管d

道wi、t供h

电As线p路os引e入.S施l工id现e场s场f。o“r一.N平E”T

指3.施5工C现li场e土nt地ProCopyright

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Ltd.房地产贷款专业培训建成投产或交付使用等阶段。对单位工程的形象进度，在民用6、工程形象进度指以建设阶段或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况的指标。是反映和检查投资活动进度或施工进度的重要指标之一。工程形象进度的划分，应按合理的建设、施工顺序，以一个建设阶段和施工阶段为对象，并考虑建设周期和施工周期等因素，既有利于安排建设E、v施al工u活at动i，on又o便n于ly检.查考核。对单at项ed工w程it的h形A象sp进o度se，.可Sl分i为de：s准f备or、.土N建ET施3工.5、C设l备ie安n装t

调Pr试o建筑工程，可Co分p为yr：i基gh础t、2结00构4、-2屋0面11、A装s修p修o、se竣P工t等y部Lt位d。.在工业建筑工程，可分为：打桩、基础、构件吊装、砌筑、屋面、门窗安装、装修、地面、设备基础、竣工等部位。7、毛地指城市旧区改造中须先进行动迁安置，拆除旧有建筑物后方可使用的土地。房地产贷款专业培训8、生地指未经开发，尚未形成建筑用地条件的农地或荒地。9、熟地生地的对称。指经开E发v已al形u成at一i定on建o设n用ly地.条件的土地。ated通w常i要th达A到s“po三s通e.一S平li”d或es“f七o通r

一.一N平ET”3要.求5。Client

Pro10、未利用C地opyright

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Ltd.指目前还未利用主要包括难以利用的土地。根据国土资源部制定的《全国土地分类》中，未利用地包括荒草地、盐碱地沼泽地、沙漠等7个地类。房地产贷款专业培训11、宗地可供建筑使用的基本土地单位。在土地评估中，宗地的概念应包括以下含义：A、有明确的权属，既可以是土地所有权，也可以是土地使用权，还可以是其他有关土E地va利l用ua的t权io利n；onB、ly在.使用功能上具积的建筑物。12、宗地地价at有e一d

定wi独t立h

性As；pCo、se必.须Sl有i一de定s的f面or积.，NE能T够3在.5其C上l建ie造n一t

定Pr面o指城镇内某一宗土地的评估价格，是被评估宗地在当地市场正常供求状况和一般经营管理水平下的使用权价格。宗地地价评估主要有两种方法：一是利用基准地价评估结果，采用系数修正法评估宗地价格；二是利用市场交易资料，采用比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法等常规方法直接评估宗地地价。Copyright

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Ltd.房地产贷款专业培训13、标定地价指在城市规划区国有土地范围内，以基准地价为基础，对不同土地级别按照宗地用途、条件等评估确定的标准宗地的土地使用权价格。标定地价以“元/平方米”表示，政府物价和土权的平均价格。标定地价以“元/平方米”表示，政府物价和土地管理部门定期公布，一般每一年调整一次。与标定地价的区别在于一是按用途确定平均价格；二是以不同级别确定宗地价格。地管理部门定期公布，一般Ev每a两lu年a调ti整o一n

次on。ly.at1e4d、w基i准th地A价spose.Slides

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Pro指按照城C市o规py划r区ig内h国t国2有0土04地-范20围1内1

不As同p土os地e级P别ty或L均t质d.地域分别评估确定的商业、工业、居住等各类用途的土地使用房地产贷款专业培训15、城市详细规划指以城市总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境Evaluation

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wi和t各h项As建p筑os用e地.S所l作id的e具s

体fo安r排.。N。E城T市3.详5细C规lient

Pro划分为C控o制py性r详ig细h规t

划20和0修4-建2性01详1细As规p划os。e城Pty

Ltd.市详细规划由市政府规划部门负责组织编制，由市政府审批。房地产贷款专业培训16、修建性详细规划根据建设部《城市规划编制办法》，修建性详细规划应当包括以下内容：建设条件分析及综合技术经济论证；作出建筑、道路E和va绿l地ua等t空io间n布o局nl和y景.观规划ated

w设i计th

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Pro道C路o交py通r规ig划h设t

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Ltd.绿地系统规划设计；工程管线规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。房地产贷款专业培训17、控制性详细规划根据建设部《城市规划编制办法》，控制性详细规划应当包括以下内容：（1）详细规定所规划范围内的各类不同使用性质用地的界限，规定各类用地内适建、不适建或有条件地允许建设的建筑类型；制指标；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、Evaluation

only.at（e2d）w规it定h各A地sp块o建se筑.高Sl度i、de建s筑f密or度.、NE容T积3率.5、C绿l地ie率n等t

控Pro建筑间距等要C求o；pyright

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Ltd.提出各地块的建筑体量、体型、色彩要求；确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高‘根据规划容量、确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界限；制定相应的土地使用与建筑管理规定。房地产贷款专业培训18、红线图指在地形图纸上用红色线条划分的建筑用地和道路用地的界线，以标明其合法位置和范围。在城市规划和管理中，红线一般有四种：建设用地红线，是Ev已a批lu准a的ti建o设n

用on地l的y.合法范围，ated又w称it“h实A红sp线o”se。.Slides

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Pro建筑C红op线y，ri经g核ht准2的0建04筑-物20范1围1围A。spose

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Ltd.规划道路红线，道路红线图中两线之间的范围为道路范围。管线红线。房地产贷款专业培训（二）商品房开发建设方面1、工程形象进度指以建设阶段表示的工程建设或施工阶段表示的工程建设或施工进展情况的指标。对单位工程的形象进度，在民部位。2、公共建筑面积指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房公建空间的面积。公共建筑面积包括电梯井、电梯间、变电室、设备间公共门厅等以及单元与公共建筑空间之间的分隔、外墙体水平投影面积。其分摊公式为：分摊的公共建筑面积=公共建筑面积分摊系*套内建筑面积分摊系数=公共建筑面积/套内面积之和用建筑工程，可分为：基Ev础a、lu结a构ti、o屋n

面on、l装y.修、竣工等ated

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Ltd.房地产贷款专业培训3、房屋建筑结构分类我国目前分为6类：钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构、其他结构。4、房地产开发企业资质等级指根据房地产开发企业资产、专业技术人员和开发经营业绩等情况综合评定的，反映企业实际开发经营能力的资质级别。共分五等：一级资质、二级资质、三级资质、四级资质、暂定资质。Evaluation

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Ltd.房地产贷款专业培训5、房地产一、二、三级市场一级市场指国有土地转让市场，由国家经营垄断。二级市场指增量房地产市场，主要经营方式为：出售、出租、抵押、交换等。Evaluation

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wi三th级A市s场po指s存e.量S房li地d产es市f场o，r

即.即N二ET手3房.市5场Cl。ient

Pro6、房屋重C置op价y格right

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Ltd.指当前建筑市场和生产条件下，重新建造被评估房屋同样结构、样式、质量的房屋所需支出的全部费用。房地产贷款专业培训7、经济适用房及价格构成指按照国家住宅设计标准建造，向城镇中低收入家庭出售的普通住房，包括安居工程住房和集资合作建房。根据国家规定，新建经济适用房价格由以下8项因素构成：建设用地的征地和拆迁补偿、E、v安al置u费at；i勘on察o设n计ly和.前期工程费；建安工程费；住宅小区基础设施建设费；以上四项之和为ated基w数i的t的h1-A3s%p的o管se理.费Sl；i贷de款s利f息o息r；.税NE金T；33.05%以Cl下i的en利t润P。ro8、楼面地C价opyright

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Ltd.指平均到每单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地总价格/建筑总面积楼面地价=单位地价/容积率房地产贷款专业培训9、总用地面积指项目范围内的总占地面积，包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。在我行的评项目估要求中，总用地面积应为国有土地Ev使a用lu证a和ti建o设n

用on地l规y.划许可证中ated记w载i的th面A积s。pose.Slides

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Pro建筑基地Co面p积yr：i即gh建t筑2物00的4基-2座0面11积A，sp不o包se括P建t筑y

红Lt线d.外的面积。10、总建筑面积指项目范围内的各类建筑面积之和，包括住宅面积和公建面积。房地产贷款专业培训11、住宅建筑面积指住宅建筑物各层面积的总和。其计算标准根据建设部颁布颁布的《房产测量规范》确定，此外，建设部02年5月下发了通知，对测量规范中未明确的问题作出如下补充规定：计算建筑面积的房屋层高E均va须l在ua2t.2i米on以o上n（ly含.）。ate屋d

顶wi为t斜h

面As结p构os的e，.S层l高id在e2s.f2米or以.上NE的T部3位.5计C算l建ie筑n面t

积Pr。o不规则建Co筑p物yr阳i台gh、t挑2廊00、4架-2空0通11廊A的s外p外o围se水P平t投y影Lt超d.过其底板外沿的，以底板水平投影计算建筑面积。楼梯已经计算建筑面积的，其下方不再计算建筑面积。与室内不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。房地产贷款专业培训12、公建面积分为经营性公建面积和非经营性公建面积。经营性公建面积指住宅区域内商业用途的建筑面积。非经营性公建面积包括变电室、设备间、公共门厅等公共用房和水平投影面积的一半也计算为非经营性公建面积。13、建筑密度指建筑的建筑用地的覆盖率。建筑密度=建筑基底面积/建筑用地面积建筑面积密度：又称容积率容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积管理用房面积，单元与公Ev建a空lu间a之ti间o的n

分on隔l墙y.以及外墙ated

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Ltd.房地产贷款专业培训14、高层比例一般七层以上为高层建筑，四至六层为多层建筑。一至三层为低层建筑。15、人口毛密度Evaluation

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wi指t居h

住As区p内os可e居.S住l的i的d总es人f口o与r总.N用E地T

面3.积5之C比li。ent

Pro16、人口净Co密p度yright

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Ltd.指居住区总人口与建筑用地面积之比。17、绿地率规划用地范围内的绿地面积与规划用地面积之比。房地产贷款专业培训18、住宅分类按类型分为单元式、公寓式、花园式单元式住宅，又称梯间式住宅，是以一个楼梯为几户服务的单元组合体Ev，a一lu般a为ti多o、n

高on层l住y.宅所采用。ated

公w公i寓th式A住s宅po是s相e.对S于li独d院es独f户o的r

西.N式E别T

墅3墅.而5言Cl，i多en数t

Pro为高层住C宅op，y每ri一g层ht内2有0若04干-单20独1使1

用As的p套o套s房e，Pt包y括Ltd.卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设与旅馆酒店内，称为酒店式公寓。花园式住宅也称独院或独户住宅，有称HOUSE或TOWNHOUSE房地产贷款专业培训按设计结构分为普通单元型、跃层、错层、复式、大开间灵活分隔型、框架异型柱型复式住宅的地面不仅不处于同一平面，而且房间标高也有差异。房屋结构处于E于v跃al层u和at错i层on之o间n。ly楼.板层之间的ated距w离i大t大h于A错sp层o的se高.低Sl落i差de范s围f，or小.于N跃ET层3两.楼5楼C板l层ie间n的t距Pro离。大开间式采用框架结构，梁、板、柱承重，墙体不承重，墙体可依业主的喜好自由设置、变更；框架异型柱型住宅的柱子与墙体同宽度，顺墙体布置，不突出于墙面。Copyright

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Ltd.房地产贷款专业培训19、大配套即城市基础设施建设费。指项目区域外的供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等配套设施建设费。相对于大配套而言，小配套主要指住宅小区内主次干道、给排水、路灯、绿化工程，区内进户前的电力、有线电视、电讯管线及配电设施费用。Evaluation

only.ated2w0i、t小h

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Ltd.房地产贷款专业培训二、房地产开发前期流程开发商自有投资意向开始至项目建设完毕后出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循着一个符合逻辑和开发规律的程序。一般来说，这个程序包括八大步骤，即投资机会寻找、投资机会筛E选v、al可u行a行t性io研n究o、nl获y取.土地使用权、验收、物业出售或出租与物业管理。这八个步骤又可划分为ate规d划w设it计h与A方s方p案os报e批.S、l签id署e有s

关fo合r作.协NE议T、3施.5工C建l设i设e与nt竣P工ro四个阶段，即C即o投py资r机ig会h选t择20与0决4-策2分01析1阶A段sp、o前se期P工t作y作L阶t段d.、建设阶段和租售阶段。了解房地产开发的基本流程，有利与我们对房地产贷款项目的积极和审慎地介入，提高评估的水平，加强客户营销力度以及贷后管理的实施。在此，结合我行目前项目评估的实际工作需要，重点介绍房地产开发前期工作阶段和建设阶段的基本流程。房地产贷款专业培训房地产开发前期工作阶段房地产开发前期工作阶段主要包括项目开工前的各种审批手续的申办；征地拆迁，购置土地；组织勘察设计；平整场地，接通工地的临时水电线路；选择项目承建商、销售商等，其中，尤以申办各种审批手续工作烦琐。在本市办妥开工前的全套手续一般需1E0个va月l到ua1t年i的on时o间n。ly大.体程序如下：ated

w（it一h）A政sp府o土se地.储Sl备i机de构s收f购or土.地N，ET组3织.5拆C迁l、ie规n划t

、Pro配套论证，C将o生py地r转ig为h熟t

地2地0。04制-定20控1制1性As详p规os以e及P包ty括L地t块d.面积、使用性质、容积率、建设密度、开发期限等的规划设计条件。（二）开发商就具体地块的房地产开发建设编制项目建议书并注明开发内容与规模、开发期限与方式、投资总额与注册资本金等。房地产贷款专业培训（三）申请立项审批开发商向项目所在地的计划和建设行政管理部门提出立项申请，并附项目建议书，以供审批。受理部门经审查与其他有关部门协商后，Ev作a出lu是a否ti准o予n

立on项l的y.决定并下达ated年w度i投th资A计s划po。se.Slides

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Pro（四）落C落o实py“r四ig源h”t

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Ltd.在房地产开发中，通常将水、热、气、污等市政基础设施的供给与排放称为“四源”，因此，开发商在立项申请获准后，需与“四源”主管部门联系，商洽提供有关设施的可能性和具体实施方案，并签定协议，交纳“四源”建设房地产贷款专业培训（五）申请审批项目可行性研究报告开发商在立项申请获准后，应按项目建议书批准文件规定的内容，进一步编制项目可研报告，并将其与项目建议书和批准文件一E道va上l报ua计t划io和n建o设nl行y政.主管部门ated审wi批t。h

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Pro（六）C申op请y办ri理g建ht设2用0地04规-划2划0许11可A证spose

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Ltd.这项工作需分几步进行：1、开发商向城市规划行政管理部门提出建设用地定点选址申请，同时提交项目建议书、批准文件和相关图纸；房地产贷款专业培训2、规划部门接到申请后，根据该项目用地性质、规划和城市规划要求，初步确定用地项目的具体位置和界限；3、将初选结果通报其他主管部门征询意见并取得一致；4、开发商根据选址批准书Ev，a申lu请a核ti发o建n

设on用l地y.规划许可证；ate5d、w规i划th部A门s在po对s项e.目S规li划d设es计f总or图.进N行ET审3核.的5

基Cl础i上en，t提P出ro规划设计条件C件o，py核r发ig建h设t用20地0规4-划2许01可1证A。spose

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Ltd.（七）申请办理建设用地批准书开发商在取得建设用地规划许可证后，向土地管理部门提出建设用地申请，同时提交前述有关文件以及怔地协议、拆迁补偿和安置方案。土地部门审定后核发建设用地批准书。房地产贷款专业培训（八）进行初步设计开发商根据规定的规划设计条件选择具有相应资格的规划设计单位和建筑设计单位，签定设计合同，组织勘察、规划和设计工作，形成初步的规划设计方案。（九）申请办理建设工Ev程a规lu划a许ti可o证n

only.及至少两个符合规划设计条件的项目设计方案。设计方案审ated

w首i先t先h申A请sp审o定se规.划Sl设i计de方s案f，or同.时N提ET交3项.目5目C建l议ie批n准t书Pro定后，申请办Co理p建yr设i工gh程t规2划00许4可-2证0。11

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Ltd.（十）取得土地使用权（十一）拆迁安置拆迁安置的程序为：提出拆迁申请，领取拆迁许可证；公告或公布有关事宜；与被拆迁人签定拆迁安置补偿协议；动工拆迁。房地产贷款专业培训（十二）申领房地产开发项目手册开发商在签定土地出让合同后15日内到建设部门备案，并申请项目手册。主要记载项目实施各阶段的主要事项与政府有关管理部门对开发企业经营活动的审查、批准及处理意见等内容，每半年报主管部门核验一次。（十三）办理建设工程开工许可证及工程监理手续在开工前，开发商需持年度正式基建计划、建设工程规划许可证及拆迁许可证等文件到建设主管部门办理建设工程开工手续、领取开工证；到当地建设质量监督部门办理建设工程质量监理注册登记手续，对一些需要进行开工审计的建设项目，还应向审计机关申请办理审计事宜。Evaluation

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Ltd.房地产贷款专业培训房地产贷款专业培训天津市房地产开发项目申报审批流程土地收购整理土地整理中心收购土地，组织对地块进行拆迁、规划、配套论证，将生地变熟地

1获取土地开发企业在土地交易中心参加竞拍，获得已整理好的成熟地块。签订土地出让合同，按规定取得土地征。

3申办房地产开发企业资质市建委审批、发放《房地产开发企业资质证书》2向市规划局规建处报送全图、建筑突击建筑设计方案，审查通过后或《建筑设计方案审定通知书》。5年度投资计划申报企业报送投资金华，市建委下达《年度投机计划书》。6门出具相关审查意见。

7发放建设工程规划许可证市规划局出具《建设工程规划许可证》

8Evaluation

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Aspose.Sli规d划e设s计方f案o报r审.NET

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Pro企业报送规划设计方案，市规Copyrig划h局t核发2《0规0划4设-计成2果0》1。14建筑设计方案审查Aspose

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Ltd.建设开发招商中心一站式服务包括非经营性公建、供热、教

育、地名、人防、环保、消防、绿化的审批，区建委、市供热

办、市公安消防局、区绿化部房地产贷款专业培训工程项目报建登记企业到市建设交易中心报建登记。

9项目招投标及合同备案在市建设交易中心办理建筑设计、监理、施工招投标及合同备案

10施工图审查市建设交易中心核发《施工图建设工程施工许可申报在市建设交易中心申领《建设工程施工许可证》。工程占道及渣土处理等审批部门进入建交中心联合办公，办理相关审批手续。

14建设项目开工验线市规划局审验。

13项目开工建设审查批准书》。

11Evaluation

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Aspose.Sl建i设d工e程s航监f督o登r记.NET

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Pro向市质量监督总站提交《建设工程质量监督申Co请p表y》r，i进g行质h量t监2督登0记0。4-201112Aspose

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Ltd.房地产贷款专业培训配套设施建设申报在竣工前6个月向市建委配套办提出配套申请，配套办下达手里通知。

15地基、基础设施验收向市质量监督总站申请，得到《地基、基础验收通知》。

19物业管理申报报钱其物业管理备案，取得前期物业管理备案证明》、《物业管理服务合同备案证明》及《业主会备案证明》。

16向市房管局物业管理处申

主体验收向建交中心质量监督站申请，获得《工程主体验收通知书》20商品房销售申报向市房管局提交申请，获得《商品房销售许可证》

18装修验收向建交中心质量监督站申请，获得《工程装修验收通知书》21物价物价局审核经济适用房价格17Evaluation

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Ltd.房地产贷款专业培训工程防雷验收由市防雷检测中心出具验收室内环境监测又具有检测资格的专业机构23环保、工程档案验收由区环保局出具环保验收合消防、人防验收由市公安消防局、人防电梯、泵房验收由市供水管理处及市特种设格证书。由市 院出具验收 备监督检验所报告。 出具艰 格证》。 具工程档案验 用于高层》。 程合格证（适25

27建设工程综合验收甲方组织设计、监理、施工各方进行综合验收，市质量监督总站监督并出《质量监督报

告》。28规划验收市规划局出具《规划验收合

城E建v档a案l馆u出ati合o格n证（o适nly.验收，出具工ated22

with涩A报告s。pose24.Sli收d合e格s证。for

.NE26T

3.5

C用于l高i层e）nt

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Ltd.房地产贷款专业培训供热验收区供热办楚剧《新建住宅供热配套证明》、《供热配套验收审批表》29工程验收备案向建交中心质量监督总站申请，做《建设工程竣

工验收备案制表》，监督站出具竣工验收意见。大配套验收各配套部门进行竣工验收，出具合格证，市配套办出具基础31经营性公建验收区配套办验收，出具验收合格》32申请新建住宅商品房准许使用证市建委房发《新建住宅商品房准许交付使用证》

33经营性公建验收区配套办验收，出具验收合格》

32Eva设l施u验a收t合i格o证。n

only.ated

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Aspose30.Slides

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Ltd.房地产贷款专业培训三、土地储备贷款评估实例第一章借款人资信评价1.1借款人概况某市某地区区土地收购储备中心是于2003年12月经某地区市某地区区人民政府批准E成v立al的u一at事i业on法o人n单ly位.（登记证号为来源由某地区区财政全额拨款，开办资金5000万元，经某地区at事ed证w第it13h20A2s1p3o0s02e9.8S号l，id有e效s

期fo至r2.0N05E年T

33月.531C日l）ie，n其t

经Pr费o普信会计师事Co务p所yr有i限gh公t司2验00资4（-2锡0普11会A分s验p验o字se（P20t0y3）Lt1d09.9号），开办资金出资方式为货币资金，且已于2003年12月25前全额到位。公司注册地址某地区市某地区区东亭南路2号。其主要职能是根据某地区区土地收购供应状况和城市建设规划等情况，制订全区土地收购储备计划；将属于收购对象的土地，依据法律、法规和省市土地收购办法的收回、收购，并进行前期开发利用，依法储备土地，以及做好土地出让的前期准备工作。房地产贷款专业培训该中心现有人员7名，法人代表席永清，大学本科学历，1984年1月至1992年12月在原某地区县农业局工作，1993年1月至1997年11月在某地区市国土局工作，1997年12月至2003年12月任某地区市国土局副局长及开发区国土局局长，2004年至今任某地区开发区管委会副主任与某地区区土地储备中心主任，长期从事土地管E理va工l作ua，t具io有n一o定nl土y地.地经营经验。ated1.w2i土t地h

运As作p模os式e.Slides

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Pro根据某地区Co市p某yr地i区gh区t人2民0民0政4-府2锡01府1发A（sp20o0s3e）P1t1y6号Ltd.《关于某地区市某地区区土地储备暂行办法》规定，该中心土地运作模式：土地使用权收购储备--→储备土地前期开发与利用--→储备土地出让前期准备。土地经营运作具体程序如下：房地产贷款专业培训1、申请收购。对某地区区范围内符合土地收购条件的国有土地，由原土地使用权人向储备中心申请收购。2、权属核查。储备中心配合国土部门对申请人提供的土地和地上物权属、面积、四至范围、用途等情况进行实地调查和审核。建设部门征求意见。4、费用测算。储备中心根据调查和征询意见结果，会同有关部门对土地收购补偿费用进行测算评估；实行土地置换的，进行相应的土地费用测算。5、方案报批。储备中心根据土地权属调查、收购费用测算的结果，提出土地收购具体方案，报区土地储备收购管委会批准。Evaluation

only.ated3、w征it询h意A见s见p。os储e备.S中l心id申e请s

人fo申r请.和NE实T际3调.5查C情l况i况e向nt规P划r、oCopyright

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Ltd.房地产贷款专业培训6、签订合同。收购方案批准后，由区土地收购储备中心与原土地使用权人签订《国有土地使用权收购合同》。7、收购补偿。储备中心根据收购合同约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地补偿费用；实行土地置换的进行差价结算。Evaluation

only.ate8d、w权it属h变A更sp。o储se备.中Sl心i根de据s收f购or合.同N约ET定3支.5付C定l金ie后n，t

原Pro土地使用权人、房屋所有权人与区储备中心共同向区国土

管理部门、C房o管py部r门ig申h请t

办2办0理04权-属20变1更1、As灭p失os登e记P手ty续L。td.9、交付土地。根据收购合同约定的期限和方式，原土地使用权人向储备中心交付被收购的土地和地上建筑物。10、前期开发与利用。对收购的土地进行拆迁、平整加工，并根据需要完善配套设施；可依法将储备土地使用权单独或连同地上附着物出租、抵押，临时改变用途。房地产贷款专业培训11、编制出让方案。储备中心对拟出让的储备土地进行成本测算，征示有关部门意见后拟定储备土地招商方案。12、公告拍卖。储备中心及时发布经营业性用地信息，实行公开招标、拍卖。1.3资金运作模式心土地收购储备资金严格实行“收支两条线”管理，封闭运地出让金核算管理的通知》（锡府办[2004]77号），某地区区收取的各类土地出让金，必须全额缴入区财政局设立的“土

地出让金收入专户”管理。区财政局在“土地出让金收入专户”下分别设立四个二级帐户：Evaluation

only.ated根w据i《th某A地s区po市s某e某.地Sl区i区de土s地f收or购.储N备ET暂3行.办5

法Cl》i，en该t中Pro作，专户储存Co，p单yr独i核gh算t，2并00接4受-2区0财11政A部s门p门o和se审P计t部y门Lt的d.指导与监督。土地收购储备资金主要用于土地的征用和收购。根据某地区市某地区区人民政府办公室文件《关于加强土房地产贷款专业培训1、“市级公开出让区级土地出让金财政分户”，专项核算通过某地区市土地市场招标、拍卖、挂牌出让胡经营性用地的土地出让金，由市财政局“土地出让金收入财政专户”划入区财政局的该帐户。2、“区级公开出让土Ev地a出lu让a金ti财o政n

分on户l”y.，核算通过ated某w地i区th区A土s地po市s场e.出S让li的d土es地f出o让r

金.金N收ET入3。.5

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Pro3、“区C级o协p协y议ri土g地ht出2让0金04财-政20分1户1

”As，p专os项e核P算ty管L理td.辖内各镇和某地区经济开发区工业用地通过协议出让方式手收取的土地出让金。4、“区级土地净出让金财政分户”，专项核算管理区级政府土地出让金净收益的归集、分配。再由区财政按出让净收益的一定比例返还该中心，以充实土地收购储备资本金。房地产贷款专业培训1.4经营业绩该中心自成立以来，通过对土地有计划的收购与出让，较好地调节了当地土地市场有序发展。2004年1—7月，共收购土地21块，面积约1500亩；通过挂牌拍卖方式，出让东亭、安镇、东北塘、荡口、羊尖等土地14块，面积计序号地块名称 地块编号面积

(亩)成本挂牌底价拍卖总价收益通江大道东物流地1

块XDXG-2003-3778.48

53015701670678.47亩，获得拍卖收入E4v.a5l3亿ua元t。i。o具n体on地l块y.拍卖情况如下：ated

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2A0s04p年o土se地.拍S卖l情id况e一s览f表o（r单.位N：E万T万元3）.）5

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Ltd.房地产贷款专业培训太湖大道南商业地2

块XDXG-2003-25136.3613364336

春江西地块XDG-2003-16120.2616600168007

黄草渡地块XDG-2004-0255.65445262003 甘露邮电局北地块 XDXG-2003-9

9.3

166.3

260Evaluation

only.ated4

wi荡口t地h块AsposXeGXD.-2S00l3-2ides

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Ltd.5 后宅小学地块 XGXD-2003-31/32

17.86

321.5

530房地产贷款专业培训8

东北塘地块XDG-2003-0531.03124113419

荡口地块XGXD-2003-07/08/30

11.55

25449011 港下地块 XGXD-2003-25

13.61

285.6

285.612

羊尖地块XGXD-2003-16/2004-0158.912685286013

厚桥地块XGXD-2003-23/2004-0526.59538538Evaluation

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w10it甘露h地A块sposeXD.G(SX)-l20i04d-13es

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Ltd.房地产贷款专业培训14

安镇中学地块XDG(X)-2004-1864.2245154515小计

678.47

40531

45279Evaluation

only.ated1.w5i财th务A状s况pose.Slides

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Pro1.5.1资产C与op负y债ri情g况ht

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Ltd.截止2004年8月31日，该中心资产总额42698万元，主要分布如下：1、银行存款4461万元，主要是在某地区分行账户银行存款。2、应收帐款30500万元，主要安镇地块的土地收购成本房地产贷款专业培训3、预付账款6000万元，为该中心支付给某地区经济开发区的土地出让金。4、其他应收款1737万元，其中预付安镇拆迁款1500万元，鸿山镇拆迁款200万元，土地评估及广告等费37万元。截止2004年8月31日，该中E心va负l债ua总t额io3n17o6n3万ly元.，主要来源at如ed下w：ith

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Pro1、借入款C项o2p5y5r00i万gh元t，2均00为4农-2行0某11地A区sp某o地se区P支t行y

贷Lt款d。.2、预收帐款6245万元，今年以来出让土地的部分出让金。2004年1-8月，累计发生事业支出645万元，土地出让拨款收入6300万元。1.5.2财务状况分析2004年8月末，该中心资产负债率74%，如果将预收账款反映房地产贷款专业培训土地出让收入与其相应成本结转，资产负债率59%，负债水平较为合理。该中心在成立不到一年时间内，已出让土地合同收入65110万元，反映目前某地区区具有一定土地需求市场。1.6借款人信用状况目前，某地区市某地区Ev区a土lu地a收ti购o储n

备on中l心y.在某地区市某地区区信用社开立基本帐户，在某地区分行某地区支行开立一at般ed帐w户it（h账A号sp--o6s50e1.01S0l00i00d0e61s07f）o。r

据.N某E地T

区3.分5行C介li绍e，n，t20P0r4o该中心土地拍Co卖p收yr入i全gh部t在2农00行4结-2算0，11账A面s日p日o均se存P款t余y额Lt40d0.0万元，与本行合作良好。2004年，经某地区分行报省分行审批该中心被评为AA级优良客户，核定总额授信45000万元。截止8月末，银行贷款余额25500万元（贷款卡号--3203010001531780）均为农行某地区分行贷款，共2笔，其中2004年2月11日发放7500万元，期限至2005年2月10日，用于收购位于安镇303亩土地；2004年3月24日发放18000万元，期限至2006年3月23日，于收购位于安镇349亩土地，贷款运行情况正常。房地产贷款专业培训第二章项目基本情况2.1项目概况此次某地区市某地区土地收购储备中心拟收购的“某地区市东亭镇商贸城”地块位于东亭村友谊路以西、锡沪中路以北，东至友谊路E路v、al南u至at锡i沪on路o、n西ly至.河道、北ated至w东i亭t亭h港A，sp总o用se地.面Sl积i约de为s1f26o2r50..N8E平T方3米.5（C约l1i8e9n.t38Pro亩），其中：编号为41-16-32的A块面积42488.3平方米（约63.73C亩op）y，ri编g号ht为2401-0146--2310的11B块As面p积os83e7P62t.y5平Lt方d.米（约125.65亩）。目前，宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”，红线内有民房232户，居住建筑面积40393平方米；店面房56间，营业用房建筑面积17201.3平方米；企业单位15家，生产经营用房39937平方米；行政事业单位1家，办公用房建筑面积800万元。房地产贷款专业培训2.2项目合法性分析2004年7月，某地区市某地区区土地收购储备中心就“某地区市东亭镇商贸城”地块收购，与江苏省某地区经济开发区开发总公司签订了《国有土地使用权收购合同》（某地区收储合（2004）第E21v号al）u，at并i于on20o0n4l年y7.月15日报经某地区市某地区区副区长、区长批准同意收储[（锡）地ated储w呈i（t（h20A0s4p）o第se2.1号Sl]i，d地es块f收o购r

手.N续E合T合3规.合5法Cl。ient

Pro2004年7月C，op拟y收ri购g地ht块2经0某04地-区20市1规1

划As局p某os地e区Pt分y局L规td.划为商业、住宅用地（地块规划号：XDG（X）-2004-21），容积率小于1.6，建筑密度小于40%，绿化率大于25%，建筑限高为多层，停车车位为机动车停车泊位按不小于50车位/万平方米建筑面积配置，非机动车按不小于500车位/万平方米建筑面积配置，公建停车与住宅停车应分别设置，收购地块规划已明确。房地产贷款专业培训第三章项目投资估算和资金筹措评价3.1项目总投资估算根据2004年7月某地区市某地区区土地收购储备中心与江苏省某地区经济开发区开发总公司签订了《国有土地使用权收购合同》（某地区收储合E（v2a0l0u4a）t第io2n1号o）nl，y.2004年7月15案》（（锡）地储呈（2004）第21号），以及《某地区市某ate日d报w经it某h地A区s区p市os某e地.S区l区id政e府s

批fo准r的.《NE土T地3收.5购C储l备i备e经nt营P方ro地区区房屋拆C拆o迁py管r理ig暂h行t办20法0》4-（2锡01府1发A（sp2o00s2e）P6t8y号L）t，d.同时结合东亭地区的拆迁补偿标准为“拆一还一”，本项目投资估算构成如下：3.1.1土地收购费用项目的土地收购费用，主要包括征地费、土地补偿费、劳力安置费，青苗补偿费等有关土地方面补偿费用，收购房地产贷款专业培训搬迁按3000元/户奖励，有线电视、电话移机按900元/户补偿，则拆迁其他补偿费用为232户×（30000元/户+3000元/户+900元/户）=786万元Evaluation

only.单价按28万元/亩估算，则项目的土地收购费用189.38亩×28万元/亩=5303万元3.1.2拆迁安置补偿费1、民房拟收购地块内有民房建筑面积40393平方米，按“拆一ate还d一wi”t补h偿As方p式os，e建.S筑l成i本de按s1f40o0r元./N平E方T

米3.估5算C，li则e房nt屋Pro拆迁补偿费C为opyright

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Ltd.40393平方米×1400元/平方米=5655万元拟收购地块内有居民232户，装修费用按3万元/户补偿，房地产贷款专业培训2、店面房拟收购地块内有店面房建筑面积17201平方米，按“拆一还一”补偿方式，建筑成本按1400元/平方米估算，则房屋拆迁补偿费为17201平方米×1400元/E平v方al米u=a2t4i08o万n

元only.ated3、w单it位h用A房s房pose.Slides

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Pro拟收购地块C内op有y厂ri房g3h9t93270平0方4-米2，01事1业As单p位os用e房P8t0y0平Lt方d.米，计40737平方，移建成本按800元/平方估算，拆迁补

偿费用40737平方米×800元/平方米=3295万元项目拆迁安置补偿费12144万元房地产贷款专业培训按以上1-3项之和的2%估算，则项目管理费用375万元3.1.5不可预见费用按以上1-4项之和的3%估算，则项目不可预见费用574万元项目估算投资总额20288万元3.1.3财务费用本项目拟向某地区分行贷款12000万元，期限暂定2年，贷款利率按5.49%估算，则项目财务费用12000万元×5.49%×2=1318万元Evaluation

only.ated3.w1.i4th管A理s费po用se.Slides

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Ltd.房地产贷款专业培训3.2项目资金筹措项目估算投资总额20288万元，其资金来源分别为：一是土地储备中心自筹8288万元，占比40%，据某地区分行调查，自筹资金来源为中心今年以来的拍卖收入盈余部分及向财政拨款，目前已到位3000万元，余款将在贷款发放前全部到位；二是向某地区Ev分a行lu某a地ti区o支n

行on申l请y.贷款12000ated万w元i。th

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ProCopyr第ig四h章t

2项0目04市-场20分1析1

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Ltd.4.1某地区区经济状况近年来，某地区区经济持续快速发展，经济总量强劲扩张，2002年实现国内生产总值137.5亿元，财政收入14.58亿元，其中地方财政收入7.2亿元；2003年全年财政总收入为18.9亿元，较上年同期增长23%，其中地方财政房地产贷款专业培训收入接近10亿元。2003年，某地区区实现全部工业总产值353亿元，较上年增加38%，工业产品销售收入333.7亿元，较上年增加39.8%。争创全省“两个率先”的先导区、示范区，是某地区市委、市政府提出的总目标、总任务，也是某地区区在新的发展历史阶E段va的l工ua作t方io向n、o目nl标y定.定位和总体要求。某地区是某地区市的东大门，在某地区市的未来发展大ate格d

局wi中t居h

于As十p分os重e要.S的l位id置e，s，f是o全r市.N打E造T

国3.际5制C造li业e基nt地P的ro重要组成部C分o。py某r地ig区h市t

委2委0、04市-政20府1提1出A