2023年房地产估价师之估价原理与方法通关试题库(有答案)

2023年房地产估价师之估价原理与方法

通关试题库（有答案）

单选题（共80题）

1、一宗房地产，其权利的设立和行使的限制、房地产使用的管制和

（）对其价值有着重大影响。

A.房地产相邻关系的限制

B.房地产权利的限制

C.房地产政府监督

D.银行利率

【答案】A

2、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,

属于（）o

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

D.经济折旧

【答案】C

3、（）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平

A.低价格政策

B.高价格政策

C.均价格政策

D.最高价格政策

【答案】A

4、某套200nl2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元,

余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%,

则该套住宅的实际价格为（）万元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00

【答案】B

5、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800

元/m2,建筑容积率分别为5.2、5、4.5,若该三宗土地的其他条件

相同，则明智的购买者会选择（）。

A,甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙、丙三宗土地任选其一

【答案】B

6、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折

旧法计算出的成新率。

A.等于

B.大于

C.小于

D.无法判断

【答案】B

7、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%,

应由买方缴纳的税费为正常负担下的价格的5%o在某宗房地产交易

中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2,买卖中涉及的税费均

由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买

方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整

后买方应付给卖方（）元/m2。

A.2020.80

B.2214.28

C.2336.45

D.2447.37

【答案】B

8、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用

（）来进行测算趋势值。

A.数学曲线拟合法

B.平均增减量法

C.平均发展速度法

D.移动平均法

【答案】B

9、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）o

A.某标准厂房

B.某体育场馆

C.某待出让土地

D.某写字楼

【答案】B

10、关于地租测算的说法，错误的是（）o

A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本

的利息不包括对应土地价值的资本的利息

B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的

C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、

房屋租赁税费等

D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

【答案】D

11、“……肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆

极..”是指

A.四八

B.五八

C.六八

D.七八

【答案】D

12、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是

A.解放生产力，发展生产力

B.消灭剥削，消除两极分化

C.建设社会主义

D.最终实现共产主义

【答案】D

13、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场,

要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）o

A.谨慎价值

B.市场价值

C.快速变现价值

D.投资价值

【答案】C

14、某套200m2、单价4000元/m2的住宅，要求成交时首付20万元,

余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%,

则该套住宅的实际价格为（）万元。

A.71.84

B.74.47

C.75.23

D.80.00

【答案】B

15、马克思的地租理论不包括（）。

A.级差地租

B.剩余地租

C.垄断地租

D.绝对地租

【答案】B

16、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益

中的（）。

A.房地产的各项权利

B.受到其他房地产权利限制的房地产权利

C.受到其他各种限制的房地产权利

D.房地产的额外利益收益

【答案】C

17、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品

住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用

途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进

行评估。

A.工业厂房

B.工业用地

C.商品住宅

D.商住用地

【答案】D

18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、

800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件

相同，则明智的购买者会选择（）。

A,甲土地

B.乙土地

C.丙土地

D.甲、乙两宗土地任选其一

【答案】D

19、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形

资产的是（）o

A.专利权

B.专有技术

C.商标权

D.房地产

【答案】D

20、房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是

确定房屋实际新旧和（）的重要依据。

A.估算价格

B.测算折旧

C.检查保养情况

D.评定房屋的功能

【答案】B

21、某宗房地产土地面积300m2,建筑面积250m2,建筑物的外观

及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑

面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空

地的减价额为（）元。

A.62500

B.62000

C.61000

D.61500

【答案】A

22、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的

需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）o

A.炫耀性物品

B.正常商品

C.吉芬物品

D.马铃薯

【答案】C

23、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋

建成交付使用，容积率为L2,目前该房地产的土地重新构建价格

每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建

筑物成新率为90%,土地使用8年的年期调整系数为94猊目前该房

地产的市场价格为（）元/m2。

A.4870

B.5020

C.5340

D.5520

【答案】B

24、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的

拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建

造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成

本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。

则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）o

A.2011

B.2021

C.29

D.2030

【答案】B

25、为评估出公平合理的价值，估价人员必须了解房地产供求状况

和影响房地产价格的各种因素，不断提高估价理论水平、丰富估价

经验，并遵循科学严谨的（）。

A.估价细则

B.估价原则

C.估价准则

D.估价程序

【答案】D

26、久吐久下病人的治疗中加补气药的生理基础是

A.气能生津

B.气能行津

C.津能生气

D.津能载气

【答案】A

27、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。

A.委托人

B.估价师

C.估价目的

D.估价对象

【答案】C

28、一份完整的估价报告通常由（）组成。

A.封面、目录、致委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设

和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件

B.标题、估价项目名称、委托人、估价机构、估价师、估价作业日

期、估价报告编号

C.致函对象、致函正文、致函落款、致函日期

D.委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、

估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业

日期、估价报告的有效期

【答案】A

29、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素

中的（）o

A.配套设施建设的限制

B.房地产使用管制

C.房地产权利的设立和行使的限制

D.房地产相邻关系的限制

【答案】B

30、下列估价工作中，宜首先进行的是（）o

A.制订估价作业方案

B.实地查勘估价对象

C.确定估价结果

D.撰写估价报告

【答案】A

31、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住

房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，

对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押

物。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

【答案】C

32、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后

电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万

元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120

万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只

需要10。万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为

()万元。

A.21

B.27

C.2473

D.2479

【答案】D

33、估价业务应当以()名义统一受理，统一收取费用。

A.估价师

B.估价机构业务承接人员

C.估价机构

D.项目负责人

【答案】C

34、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为（）。

A.签订估价委托合同之日

B.发放抵押贷款之日

C.完成估价对象实地查勘之日

D.未来处置抵押房地产之日

【答案】C

35、运用（）估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。

A.抽检法

B.平滑法

C.指数加权法

D.市场法

【答案】D

36、从本质上讲，价值时点是由（）决定的。

A.委托人

B.估价师

C.估价目的

D.估价对象

【答案】C

37、面色白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是

A.阴偏胜

B.亡阳

C.阳偏衰

D阴阳格拒

【答案】D

38、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状

况的估价是（）o

A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估

B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估

C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估

D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

【答案】C

39、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）o

A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动

B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境

C.房地产市场是一个全球性的市场

D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场

【答案】C

40、房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估

价人员应当站在（）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都

公平合理的价值。

A.委托人

B.估价报告预期使用者

C.管理部门

D.中立

【答案】D

41、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500平方米，层高

4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相

同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000

兀/平方米。假定层图每增加0.1m,建造费用每平米相应增加10兀。

由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建

成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（）万

元。（建筑物报酬率为10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.06

【答案】D

42、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征

用前3年平均年产值的（）。

A.1~2倍

B.2〜4倍

C.4~6倍

D.6~8倍

【答案】C

43、“至虚有盛候”为

A.真实假虚

B.真虚假实

C.虚实错杂

D.虚实转化

【答案】B

44、下列关于“整体观念”的内容叙述不正确的是

A.人自身是一个统一的整体

B.人与自然环境是一个统一整体

C.自然环境是一个有机整体

D.人与社会环境是一个统一整体

【答案】C

45、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，

一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。

A.中位数

B.众数

C.平均数

D.分位数

【答案】B

46、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（）

A.存在产权纠纷的房地产

B.一个高尔夫球洞

C.共有产权的房地产

D.列入征收范围的房地产

【答案】C

47、某宗房地产2013年6月1日的价格为1800元/m2,现需要将其

调整到2013年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产

2013年4月1日至日月1日的价格指数分别为79.6,74.7,76.7,

85.0,89.2,92.5,98.1（以2013年6月1日为100）。该宗房地

产2013年10月1日的价格为（）元/m2。

A.2402.22

B.2302.22

C.2202.22

D.2102.22

【答案】B

48、人卧则血归于

A.心

B.肝

C.脾

D肺

【答案】B

49、（）是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费

用统一用货币来衡量，以反映距离。

A.直线距离

B.空间距离

C.空间直线距离

D.经济距离

【答案】D

50、关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（）。

A.在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间

B.在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间

C.自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间

D.自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间

【答案】D

51、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建

筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常

建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残

值率为4%,用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A.43.2%

B.50%

C.56.8%

D.70%

【答案】C

52、如果一组数字中含有异常的或极端的数值，采用平均数就有可

能得到非典型的甚至是误导的结果，这时采用（）较合适。

A.平均数

B.中位数

C.众数

D.最高或最低值法

【答案】B

53、某住宅的建筑面积为100m2,买卖合同约定成交价为20000元

/m2,价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支

付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖

方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易

实例作为可比实例，年折现率为6%,则对其建立比较基础后的总价

为（）万元。

A.201.89

B.186.79

C.191.51

D.197.17

【答案】C

54、为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比

实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定,

买方付给卖方7000元/m2,交易中涉及的税费全部由卖方支付。该

地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%,又知

最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长0.5%,则该可比实

例经修正、调整后的价格是（）元/m2。

A.7000

B.7003

C.7436

D.7670

【答案】B

55、成本法中一般不计息的项目是（）o

A.管理费用

B.销售费用

C.开发成本

D.销售税费

【答案】D

56、具有贮藏精气的作用

A.胆

B.小肠

C.大肠

D.胃

【答案】D

57、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（）政策。

A.高地价

B.低地价

C.优惠

D.折中

【答案】B

58、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。

A.某标准厂房

B.某体育场馆

C.某待出让土地

D.某写字楼

【答案】B

59、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（）。

A.增加土地供应量

B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价

C.制定最低限价

D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

【答案】C

60、黑睛由何脏之精气上注濡养

A.心

B.肝

C.脾

D.肺

【答案】B

61、下列不属于土地权属证书的是（）o

A.《国有土地使用证》

B.《集体土地所有证》

C.《土地他项权利证明书》

D.《房地所有权证书》

【答案】D

62、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（）年。

A.1994

B.1995

C.1999

D.2004

【答案】C

63、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年

的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期

限为（）年。

A.10.0

B.12.5

C.13.5

D.40.0

【答案】c

64、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产

估价普适技术性原则中的（）o

A.谨慎原则

B.替代原则

C.合法原则

D.最高最佳利用原则

【答案】C

65、胃月完冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤者,

证属

A.表热里寒

B.上热下寒

C.表寒里热

D.上寒下热

【答案】D

66、建筑物折旧的求取方法中，（）是最简单和迄今应用最普遍

的一种求取折旧的方法。

A.直线法

B.市场提取法

C.分解法

D.成新折扣法

【答案】A

67、签订了书面估价委托合同之后，应当至少明确（）能够胜任

该项目估价工作的注册房地产估价师担任项目负责人。

A.一名

B.两名

C.两名以上

D.无明确规定

【答案】A

68、手三阴经均走出于

A.肩胛部

B.口唇

C.咽部

D.腋下

【答案】D

69、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果

以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变

用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估

价为30万元，则这所住房的价值应该为（）。

A.20万元

B.25万元

C.40万元

D.30万元

【答案】C

70、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要

花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（）o

A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整

B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整

C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

【答案】C

71、某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的

需求与价格呈同方向变化。这种物品指的是（）o

A.炫耀性物品

B.正常商品

C.吉芬物品

D.马铃薯

【答案】C

72、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2,

买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方

应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正

常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费

全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则

调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。

A.2385

B.2393

C.2955

D.2964

【答案】A

73、下列哪项不是气随液脱的形成原因

A.高热

B.大汗

C.严重吐泻

D.大量失血

【答案】D

74、对于不同类型的房地产，例如商业、办公、居住、工业等类房

地产，同一因素或者其变化引起房地产价格变动的方向（）。

A.相同

B.不相同

C.可能相同，也可能不同

D.单边波动

【答案】B

75、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。

A.环境因素

B.自身因素

C.视觉因素

D.人口因素

【答案】B

76、对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（）o

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间

B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间

C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间

D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

【答案】B

77、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系

统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费

0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报

酬率为12%,则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为（）万元。

A.1838.00

B.1844.55

C.1845.87

D.1850.00

【答案】B

78、肝“五声”归属于

A.呼

B.笑

C.歌

D哭

【答案】A

79、起于足踝下是

A.督脉

B.任脉

C.阴维脉

D.阴跷脉

【答案】D

80、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估

其中建筑物的价格，如（）o

A.出让土地使用权上的房地产抵押估价

B.商品房售价

C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿

D.房屋火灾保险

【答案】D

多选题（共40题）

1、在明确了估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析,

拟定估价作业方案，估价作业方案的内容主要包括（）。

A.拟采用的估价技术路线和估价方法

B.拟调查搜集的资料及其来源渠道

C.预计所需的时间、人力、经费

D.估价作业步骤和时间进度安排E违约责任

【答案】ABCD

2、关于房地产状况调整的说法，错误的有（）。

A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致

的

B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确

C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较

调整

D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价

调整

E.房地产状况调整的内容包括租赁、查封、拖欠税费因素

【答案】ABC

3、关于房地产估价误差的说法错误的有（）。

A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价

格进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标

准

C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价

结果

【答案】AB

4、市场状况调整的方法有（）o

A.定基价格指数法

B.环比价格指数法

C.价格变动率法

D.直接比较调整

E.间接比较调整

【答案】ABC

5、在求取土地的重新购建成本时，通常是假设该土地上的建筑物不

存在，除此之外的状况均维持不变，再采用（）等求取该土地的

重新购置价格。

A.比较法

B.收益法

C.假设开发法

D.基准地价修正法

E.长期趋势法

【答案】AD

6、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）o

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】ABC

7、下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（）0

A.已依法公告列入征收、征用范围内的房地产

B.已灭失的房地产

C.有租约限制的房地产

D.整体资产中的房地产

E.手续不齐全的房地产

【答案】AC

8、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括

()o

A.直接资本化法

B.基于租赁收入测算

C.收益乘数法

D.基于营业收入测算

E.现金流量折现法

【答案】BD

9、收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有

()o

A.电梯折旧费

B.租赁保证金利息

C.房地产税

D.企业(个人)所得税

E.房屋保险费

【答案】BD

10、下列对房地产估价的必要性，说法正确的有()o

A.房地产估价是专业估价存在的基本前提

B.房地产需要专业估价

C.房地产可以自动的形成适当的价格

D.房地产估价在估价行业中占主体

E.房地产估价是一个单一的估价过程

【答案】ABD

11、关于投资价值与市场价值异同点的说法，正确的有（）o

A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素

基础上的价值

B.用收益法评估投资价值时，净收益的计算通常要扣除所得税，而

评估市场价值时通常不扣除所得税

C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同

D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不相

同

E.投资价值的评估结果一般大于市场价值的评估结果

【答案】AB

12、关于资本化率应用及内涵的说法，正确的有（）o

A.资本化率应用在直接资本化法中

B.资本化率是有效毛收入乘数的倒数

C.资本化率是通过折现方式将房地产收益转换为价值的比率

D.资本化率能明确表示房地产的获利能力

E.资本化率通常用未来第一年的净收益除以价格来计算

【答案】A

13、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）o

A.交通便捷程度

B.朝向、楼层

C.周围环境和景观

D.建筑规模

E.外部配套设施

【答案】ABC

14、引起建筑物物质折旧的因素包括（）o

A.地震

B.电梯数量不够

C.酸雨

D.单行道

E.门窗的自然破损

【答案】AC

15、一名合格的房地产估价师应具备（）。

A.扎实的估价理论知识

B.良好的社会关系

C.良好的职业道德

D.深厚的语言文字表述功底

E.丰富的实践经验

【答案】AC

16、甲地块临街深度为100英尺，临街宽度为15英尺，形状为矩形,

总价为10。万元。相邻的乙地块为临街宽度15英尺的矩形地块。根

据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表

述中，正确的有（）。

A.若乙地块临街深度为25英尺，则其总价为25万元

B.若乙地块临街深度为50英尺，则其总价为50万元

C.若乙地块临街深度为75英尺，则其总价为90万元

D.若乙地块临街深度为100英尺，则其总价为11。万元

E.若乙地块临街深度为150英尺，则其总价为117万元

【答案】C

17、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用

成本法估价应该注意的内容包括0。

A.应采用客观成本，而不是实际成本

B.应采用实际成本，而不是客观成本

C.应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整

D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整

E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

【答案】ACD

18、对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有

（）o

A.销售利润率小于投资利润率

B.投资利润率小于成本利润率

C.成本利润率小于直接成本利润率

D.直接成本利润率小于销售利润率

E.年利润率小于总利润率

【答案】BD

19、利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和

"市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（）o

A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格

B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例

C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点

D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格

E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行

【答案】AC

20、下列关于实地查勘的说法中，不正确的有（）。

A.对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘

B.实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记

录

C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员,

可以不在记录上签名

D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事

先收集的有关估价对象资料进行核实

【答案】AC

21、最高最佳利用原则必须同时满足（）条件。

A.法律上允许

B.技术上可能

C.财务上可行

D.价值最大化

E.公益最大化

【答案】ABCD

22、下列方法中属于数学曲线拟合法的有（）。

A.直线趋势法

B.指数曲线趋势法

C.加权平均法

D.移动平均法

E.二次抛物线趋势法

【答案】AB

23、公开市场价值是指下列（）交易条件下最可能实现的价格。

A.卖方和买方掌握必要的市场信息

B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象

C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价

D.卖方和买方追求各自利益的最大化E卖方和买方急于完成交易

【答案】ABD

24、假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开

发的应得利润，计算基数应包括（）。

A.待开发在建工程价值

B.已完工程建设成本

C.取得在建工程的税费

D.后续开发的投资利息

E.销售税金

【答案】AC

25、由于具有（）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行

的财产。

A.保值增值

B.价值量大

C.不可移动

D.寿命长久

E.独一无二

【答案】ABCD

26、在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。

A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价

B.估价项目负责人应为注册房地产估价师

C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全

程参与估价工作

D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务

E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名

【答案】ABCD

27、净收益每年不变的报酬资本化法公式除了可以直接测算价格外,

还可用于（）o

A.不同期限的房地产价格之间的转换

B.资本化率的求取

C.比较法中因期限不同进行的价格调整

D.比较不同期限房地产价格的高低

E.假设开发法中开发完成后的房地产价格的求取

【答案】ACD

28、交易情况修正的方法主要有（）。

A.指数法

B.金额修正

C.分数法

D.百分比修正

E.平均增减量法

【答案】BD

29、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地

产来估价的有（）o

A.房地产抵押估价

B.房屋征收评估

C.房地产司法拍卖估价

D.房地产转让估价

E.房地产投资信托基金估价

【答案】BC

30、房地产供给形成的条件有（）o

A.供给计划

B.供给决策

C.供给意愿

D.供给能力

E.供给行为

【答案】CD

31、下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需

求的有（）o

A.当前该类房地产价格水平较高

B.消费者的收入水平增加

C.通往郊区的高速公路收费被取消

D.人们预期该类房地产价格未来会上涨

E.城市居民出现向郊区迁移的趋势

【答案】CD

32、运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时,

应进行修正调整的有（）。

A.土地形状

B.容积率

C.土地使用期限

D.土地市场状况

E.土地开发程度

【答案】ABC

33、收益性房地产包括（）。

A.餐馆

B.旅店

C.加油站

D.农地

E.未开发的土地

【答案】ABCD

34、下列行为中，体现某宗房地产受到外部经济性影响的有（）

A.在其邻近建化工厂

B.调整城市发展方向

C.在其邻近建垃圾站.公共厕所

D.在其邻近建花园.开辟一块绿地

E.改善城市格局

【答案】D

35、关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有（）。

A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名

B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章

C.至少有两名注册房地产估价师签名

D.法定代表人或执行合伙人必须签名

E.房地产估价机构必须加盖公章

【答案】ABC

36、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条

件包括（）。

A.供求关系短期内不太稳定

B.自由竞争的市场环境

C.较长时期的市场运行

D.可大量重复开发建设

E.成本和效用变动不同步

【答案】BCD

37、下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）o

A.经济因素

B.区位因素

C.权益因素

D.人口因素

E.心、理因素

【答案】AD

38、下列房地产中，通常适用比较法估价的有（）。

A.标准厂房

B.行政办公室

C.写字楼

D.房地产开发用地

E.在建工程

【答案】ACD

39、下列情况中会导致房地产价格下降的是（）。

A.上调贷款利率

B.严格控制房地产开发贷款

C.开征房地产持有环节的税收

D.减免房地产持有环节的税收

E.提高最低购房首付款比例

【答案】AC

40、决定某类房地产供给量的主要直接因素有（）。

A.该类房地产的价格水平

B.消费者的收入水平

C.该类房地产的开发成本

D.该类房地产的开发技术水平

E.房地产开发企业对未来的预期

【答案】ACD

大题（共10题）

一、某商场的建筑面积6000m2,土地使用期限40年，从2008年10

月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷

款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期

间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成,

现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐

观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500

万元。该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率

为8%o请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市

场条件下带抵押合同的购买价格（分别计算以下两种购买方式下的

购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购

买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（1。分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押价值再次抵押价值=

未设立法定优先受偿权下的市场价值-已抵押担保的债权数额-其

他法定优先受偿款=未设立法定优先受偿权下的市场价值-（已抵

押贷款余额/社会一般贷款成数）-其他法定优先受偿款1）2013年

10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值抵押目的估价遵循谨

慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万

元，收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Yx[l-1/(1+Y)

n],可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：

V=500/8%x[1-1/(1+8%)35]=5827.28(万元)2)求解已抵押贷款

余额先求年偿还额600=A/6%x[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未还

贷款余额P=81.52/6%x[l-l/(1+6%)7]=455.08(万元)3)2013

年10月1日再次抵押价值=5827.28-(455.08/0.5)=4917.12

(万元)

二、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有

下列两种可能的利用方案：方案一：改造为批发市场出租10年后转

售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1

年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造

完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一

年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，

可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调查，10

年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的L6倍，转

售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩建为

公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑

面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费

用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣

传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全

售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%o

根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,现状容

积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年期居住

用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地楼面地

价下降5%,居民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧

厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%,改造建设成本、管理费用

以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料，求取该旧

厂房的市场价格(1年按365天计)。

【答案】假设开发法方案一：(旧厂房一批发市场)第一年净租金收

益=3x365x26400x60%x(1-25%)=1300.86(万元)开发完成后

的价值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+

Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

11=857

2.35+0.32V1V1=12606.39(万元)(改造期1年，出租期10年，

11年后才能转售)补地价=4500x26400-1500x12500=10005万元

契税=(补地

价+旧厂房价值VO)x4%=400.2+0.04V0改造建设成本及管理费

用=1000x26400/(1+15%)0.5=2461.87万元营销费用

=1300.86x0.5/（1+15%）0.75=585.71万元

三、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的

市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下：（1）可比实

例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月

30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于

6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元

人民币等于L20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于

1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人

民币计价的市场价格。

【答案】（1）建立比较基础可比实例A1）建筑面积二

60m2/0.72=83.33m22）房地产价格=含有非房地产成分的房地

产价格-非房地产成分的价值=112万元-3.5万元=108.5万元

可比实例B1）统一计价单位6.61x16.5万美元=109.065万元

人民币2）统一税费负担正常负担下的价格=卖方实得金额/

（1-应由卖方缴纳的税费）=109.065万/（1-7%）=117.274

万元人民币可比实例C1）统一计价单位115万元港币

+1.2=95.833万元人民币（解释：因为价格变动指数是以人民

币为基准的，取实际成交日的汇率）

四、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积

为30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知,

现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2

（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%,管理费用为

建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,

年利率为6%,建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销

售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入，

销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该建筑

物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500

万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元,

平均寿命为1。年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电

梯，其出租率仅为80%,月租金为30元/m2,但如果在估价时点重

置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装

费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常

月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能

耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗1000。元能源费；同

时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类

房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。(12分)

【答案】(1)计算重新购建价格C总：方法一：首先，计

算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：

1200x8%=96(元/m2)；③管理费用：(1200+96)x3%=38.88

(元/m2)；④销售费用：Cx3%；⑤投资利息：

(1200+96+38.88+3%C)x60%x[(1+6%)1.5-1]+

(1200+96+38.88+3%C)x40%x[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C；

⑥销售税费：06.5%；⑦投资利润：(1200+96+38.88+3%C)

x35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+0=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+

467.208+1.05%Co其次，计算总价①建安成本：

1200x30000=3600（万元）；②专业费用：3600x8%=288（万元）；

五、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m,没有电梯，建筑面积

为30000m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，

现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2

（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8猊管理费用为

建筑安装工程费与专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,

年利率为6%,建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销

售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入，

销售税费为重新购建价格的6.5%,投资利润率为35%。又知该建筑

物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500

万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，

平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电

梯，其出租率仅为80%,月租金为30元/m2,但如果在估价时点重

置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装

费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,正常

月租金为32元/m2,由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能

耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同

时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类

房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）

【答案】（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计

算单价①建筑安装成本：1200元/m2；②专业费用：

1200x8%=96（元/m2）；③管理费用：（1200+96）x3%=38.88

（元/m2）；④销售费用：Cx3%；⑤投资利息：

（1200+96+38.88+3%C）x60%x[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）x40%x[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；

⑥销售税费：Cx6.5%；⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）

x35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新购建价格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+

467.208+1.05%Co其次，计算总价①建安成本：

1200x30000=3600（万元）；②专业费用：3600x8%=288（万元）；

六、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2,容积率为4,土地使

用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑

物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积

占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房

地产的租金为每月40元/m2,年平均空置率为20%,平均每月除税

费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%,

该房地产现时土地单价为2100元/m2,土地报酬率为8%,建筑物报

酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分）

【答案】具体计算过程如下：（1）总有效毛收入：

A=40000x0.7x（1-20%）x40x12=1075.2（万元）；（2）总

运营费用：C=30x12+1075.2x8%=446.02（万元）；（3）年净收

益：a=A-C=1075.2-446.02=629.18（万元）；或a=4><0.7x（1

-20%）x40xl2x（1-8%）-30x12=629.18（万元）；（4）±

地总价：L=40000/4X2100=2100（万元）；（5）年土地净收益：

aL=2100x8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；（6）

年建筑物净收益：aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；

（7）建筑物总价：B=448.99/10%x[1-1/（1+10%）40-5]

=4330.13（万元）；（8）房地产价值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。

七、某幢写字楼，土地面积4000总建筑面积为9000吊，建成

于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目~2047

年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/

m,建筑物重建成本为3000元/吊，建筑物自然寿命为60年，有效

年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为

3万元，装修的重置价格为8

2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，

必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，

可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安

装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为

250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由

于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增

加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，

区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租

金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%,银行贷款年利

率为5%,土地报酬率为8%。(5)假设除空调以外，残值率均为零。

试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。

【答案】

八、某旧厂房的建筑面积26400m2,占地面积12500m2,经分析，有

下列两种可能的利用方案。方案一：改造为批发市场出租10年

后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期

为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在

改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来

第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2.天，可出租面积为建筑面积的60%,运营费用率为25%,根据调

查，1。年持有期类似房地产净租金年增长率为

2.5%,批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转

售税费为转售价格的7%,房地产报酬率为7.5%。方案二：改扩

建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加

建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管

理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广

告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可

完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的

6%0根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2,

现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2,70年

期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1,商业用地

楼面地价下降5%,居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购

买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%,改造建设成本、管

理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。请根据上述资料,

求取该旧厂房的市场价格(1年按365天计)

【答案】假设开发法方案一：(从旧厂房到批发市场)从第

2-11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格第一年

净租金收益=3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(万元)

开发完成后的价值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1

+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-

2.5%)x[l-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)

H=857

2.35+0.32V1VI=12606.39(万元)(改造期1年，出租

期10年，11年后才能转售。)补地价=4500x26400-

1500x12500=10005万元契税=(补地价+旧厂房价值VO)x4%

=400.2