2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》冲刺试卷二

2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》冲刺试卷二

［单选题］1.下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是

（）O

A.写字楼层高偏低

B.厂房受酸雨腐蚀

C.住宅库存量过大

D.在建工程基础不均匀沉降

参考答案：A

参考解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧

和外部折旧。其中，功能折旧又称无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造

成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进

步，人们的消费观念改变，过去的建筑物标准过低，建筑设计上的缺陷等。BD

两项，属于物质折旧；C项属于外部折旧。

［单选题］2.某住宅的建筑面积为loom?,买卖合同约定成交价为10000元/nA价

款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买

方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在

支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%,则对其

建立比较基础后的总价为（）万元。

A.90.19

B.95.85

C.100.57

D.105.28

参考答案：D

参考解析：建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方

式；③统一税费负担；④统一计价单位。由于交易税费均由买方承担，合同约

定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格=卖方实得金额+应由卖方缴

纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换

算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价格：［60+40/（1+6%）］+

8/（1+6%）=105.28（万元）。

［单选题］3.关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。

A.经济寿命主要是由建筑物的质量及地基稳定性决定

B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命

C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关

D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变

参考答案：C

参考解析：建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿

命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使

用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析

判断得出的。

［单选题］4.关于估价方法选用的说法，正确的是（）。

A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法

B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法

C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用

D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法

参考答案：A

参考解析：A项，在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往

也是采用成本估价法。B项，估价对象目前为自用或空置的住宅，虽然目前没有

收益，但因同类住宅以出租方式获取收益的情形很多，所以可将该住宅设想为

出租的情况下来运用收益法估价。C项，以下情况不能成为不采用比较法估价的

理由：估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师

没有努力收集交易实例，造成不能采用比较法估价。D项，开发完成后的价值可

以采用比较法或收益法估价的在建工程，如在建的商品住宅、写字楼、商场、

宾馆等，理论上一般适用假设开发法和成本法估价；开发完成后的价值可以采

用比较法或收益法估价的房地产开发用地，理论上一般适用假设开发法、比较

法和成本法估价。

［单选题］5.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。

A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法

B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费

用

C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房

D.假设开发通常测算的是一次性的价格剩余

参考答案：C

参考解析：假设开发法简要地说是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取

估价对象价值或价格的方法。C项，假设开发法适用的估价对象是指凡是具有开

发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方

法测算的房地产，如：①可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是

各种房地产开发用地）；②在建工程（或称为房地产开发项目）；③可重新开

发、更新改造或改变用途的房地产（包括改建、扩建、重新装饰装修等，如果

是重建，则属于毛地的范畴）。

［单选题］6.假设开发法的理论依据是（）。

A.替代原理

B.合法原理

C.预期原理

D.生产费用价值论

参考答案：C

参考解析：假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。假设开发法简

要地说，是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值或价格的

方法。

［单选题］7.客观存在的房地产价值或价格可以通过（）出来。

A.发明或创造

B.创造或确定

C.发现或探测

D.隐定或探索

参考答案：C

参考解析：房地产估价师要评估出正确的房地产价值或价格，就不能把自己主

观随意认定的某个“数值”强加给估价对象，而应遵循房地产价格形成和变动

的客观规律，通过对这些规律的认识和掌握，采用科学的估价方法，把客观存

在的房地产价值或价格“发现”或“探测”出来。

［单选题］8.评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状

况匹配正确的是（）。

A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况

B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况

C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况

D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况

参考答案：B

参考解析：A项，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收

评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。B项，价值时点为现在，估价对象状

况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式

为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于

产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。

［单选题］9.替代原则要求房地产估价结果没有不合理偏离（）在同等条件下

的正常价格。

A.同一城市房地产

B.同样用途房地产

C.相同房地产

D.类似房地产

参考答案：D

参考解析：替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价

值或价格偏差在合理范围内。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据

经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。

［单选题］10.采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预

测其净收益分别为100万元、95万元、90万元，报酬率为8%至9%。估价中选

取估价数据及参数时，正确的是（）。

A.年净收益为95万元，报酬率为8.5%

B.年净收益为90万元，报酬率为9%

C.年净收益为90万元，报酬率为8%

D.年净收益为100万元，报酬率为8%

参考答案：B

参考解析：谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。该

原则要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判

断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估

价对象价值或价格偏高的一面。本题中，由于评估的是该商业房地产的抵押价

值，估价数据为收益，故应当采用谨慎原则，运用收益法估价，不应高估收入

或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低，所以年净收益为90万

元，报酬率为9%。

［单选题］11.在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济

寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使

用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建

筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该

办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置成本为4500万元，残值

率为0o该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（）万元。

A.5850

B.6125

C.6510

D.6675

参考答案：D

参考解析：根据公式：旧的房地价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成

本一建筑物折旧，可以得到该办公楼在2012年8月31日的评估价值为：3000

+4500X［l-（1-R）t/N］=3000+4500X（1-11/60）=6675（万元）

［单选题］12.某套100m?的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格

为10000元/nA预计一年后涨至10500元/m?,每年末租赁净收益为40000元/

套。年折现率为12%,年贷款利率为7%,期房风险补偿为现房价格的3%,该期

房目前的市场价格为（）万元。

A.93.26

B.93.43

C.98.11

D.98.28

参考答案：B

参考解析：期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格=现房价格一预计从

期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。根据题意得：V=

10000X100-40000/（1+12%）-10000X100X3%=93.43（万元）

［单选题］13.房地产估价之所以要遵守替代原则，是因为根据经济学原理，同一

种商品在同一个市场上具有相同的（）。

A.成交价格

B.理论价格

C.评估价值

D.市场价格

参考答案：D

参考解析：市场价格简称市场价、市价，是某种房地产在市场上的平均交易价

格。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。房地产估价

之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品

有相同的市场价格。

［单选题］14.在假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用

途，而最佳用途的选择是要考虑该地块位置的（）。

A.可接受性和现实社会需要程度

B.现实社会需要程度和未来发展趋势

C,可接受性及现实社会需要程度和未来发展趋势

D.可接受性和未来发展趋势

参考答案：C

参考解析：在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取

最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未

来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究

竟需要什么类型的房地产。

［单选题］15.下列关于房地产估价职业道德的说法中，正确的是（）。

A.房地产估价职业道德属于外在的规范

B.房地产估价职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人员具有约束力

C.它说明了在房地产估价活动中应做什么，不应做什么，而应怎样做需要房地

产从业人员探索

D.房地产估价职业道德通过道德规范和行业行为规范约束房地产估价师

参考答案：D

参考解析：A项，职业道德属于内在的规范。B项，房地产估价职业道德不具有

强制力。C项，它要求房地产估价师和房地产估价机构以良好的思想、态度、作

风和行为去从事房地产估价工作，即在房地产估价活动中应做什么，不应做什

么；应怎样做，不应怎样做。D项，房地产估价职业道德是指房地产估价师和房

地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的道德规范和行业行为规

范。

［单选题］16.关于估价对象状况描述的说法，正确的是（）。

A.对估价对象范围的描述就是说明其四至

B.对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C.对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D.对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

参考答案：D

参考解析：A项，对估价对象范围的描述：说明估价对象的财产范围，如估价对

象为土地，不包括地上房屋、树木等其他不动产；估价对象为房屋及其占用范

围内的土地和其他不动产；估价对象包括房屋及其占用范围内的土地和其他不

动产，以及房屋内的家具、电器和债权债务、特许经营权等资产。B项，对建筑

物外观的描述：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。C项，建筑物实物状

况应说明：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布

局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度；⑨其他。因而周围环境和景观属于区

位状况描述内容，朝向和楼层属于区位状况位置的描述内容。

［单选题］17.下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置

率，但未考虑运营费用差异的是（）。

A.毛租金乘数法

B.潜在毛收入乘数法

C.有效毛收入乘数法

D.净收益乘数法

参考答案：C

参考解析：有效毛收入乘数法是将估价对象未来第一年的有效毛收入（EGI）乘

以有效毛收入乘数（EGIM）来求取估价对象价值的方法，即：V=EGIXEGIMO

有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。因此，当估价对象与

可比实例的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用有

效毛收入乘数比使用潜在毛收入乘数更为合适。有效毛收入乘数法的缺点是没

有考虑运营费用的差异，因此也只适用于做粗略的估价。

［单选题］18.收益法是以（）为基础的。

A.定期原理

B.平衡原理

C.替代原理

D.预期原理

参考答案：D

参考解析：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价

值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不

是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参与者对其

未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。

［单选题］19.卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总

额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方

式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易

税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交

价格的6%和4%,则该住宅的正常成交价格为（）元/IA

A.9787

B.10013

C.10282

D.10539

参考答案：A

参考解析：至价值时点，尚未偿还的贷款为：45X（1-5/15）=30（万元），

不带债权债务的房地产价格=带债权债务的房地产价格一债权+债务，则该住

宅的正常成交价格为：［30+50/（1-6%）］/85=9787（元/n?）。

［单选题］20.某宗地的面积为lOOOnA采用比较法进行评估。通过三宗可比实例

求出的比较价值分别为2130元/IA2190元/m,和2220元/m\如果赋予这三个

价格的权重分别为0.3、0.4和0.3,则采用加权算术平均法得到的最终比较单

价为（）元/痛。

A.2160

B.2175

C.2181

D.2205

参考答案：C

参考解析：加权算术平均数是在将修正和调整出的各个价格综合成一个比较价

值时，考虑到每个比较价值的重要程度不同，先赋予每个比较价值不同的权数

或权重，然后综合出一个比较价格。公式为：

J1+［2+•••+/，Xj=l本题中，将数据代入公

式得最终比较价值V=2130X0.3+2190X0.4+2220X0.3=2181（元/m?）。

［单选题］21.估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m,临街深度为

75m。假设标准宗地临街宽度为25m,临街深度为100m,总价格为400万元。根

据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元/痛。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

参考答案：A

参考解析：“四三二一法则”是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与

街道平行的四等份，如图9-1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不

同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土

地价值的40%、30%、20%和10%。本题中，该相邻的临街土地的单价计算如下：

［单选题］22.利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或

折现率应是（）。

A.典型投资者所要求的社会一般报酬率

B.典型投资者所要求的社会最高报酬率

C.特定投资者所要求的最低报酬率

D.特定投资者所要求的最高报酬率

参考答案：C

参考解析：评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要

是有关估价参数的取值不同。采用报酬率或折现率时，评估市场价值时所采用

的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要

求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最

低报酬率（通常称为最低期望收益率）。

［单选题］23.评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建

方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/疗，假设开发法对续建用

作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m?和9550元/痛。根据最

高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平

均数）应确定为（）元/m二

A.9175

B.9400

C.9450

D.9775

参考答案：B

参考解析：该在建工程续建为写字楼时，采用成本法的测算结果为8800元/nA

采用开发法测算结果为9550元/nA综合测算结果为：（8800+9550）/2=9175

（元/痛）。该在建工程续建为宾馆时，采用成本法的测算结果为8800元/nA

采用开发法测算结果为10000元/n?,综合测算结果为：（8800+10000）/2=

9400（元/m?）。根据最高最佳利用原则，续建宾馆最优，综合测算结果为9400

元/m）

［单选题］24.房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于（）。

A.拥有的房地产权利

B.受房地产权利以外因素限制的情况

C.受其他房地产权利限制的情况

D.额外的收益或好处

参考答案：B

参考解析：房地产权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，是依附在房地产

实物上的权利义务。一宗房地产的权益包括：①拥有的房地产权利；②该房地

产权利受其他房地产权利的限制情况；③该房地产权利受房地产权利以外因素

的限制情况；④额外的利益或好处；⑤相关债务。其中，房地产权利受房地产

权利以外因素的限制情况包括：房地产使用管制（如对土地用途、容积率、建

筑密度、绿地率、建筑高度等的限制）、相邻关系、被人民法院查封、异议登

记等而使房地产使用或处分受到限制。

［单选题］25.影响某套住房价格的实物因素不包括（）。

A.装修

B.户型

C.层高

D.楼层

参考答案：D

参考解析：建筑物实物因素包括：①建筑规模（面积、体积、开间、进深、层

高、室内净高、层数、高度）；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空

间布局；⑥建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；⑦外

观（建筑式样、风格、色调、可视性）；⑧新旧程度；⑨其他可间接反映建筑

物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区

位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一

起，是为便于叙述和理解。D项，楼层属于区位因素。

［单选题］26.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。

A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成

的替代原理

B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地

求其平均价格

参考答案：D

参考解析：路线价法是在城镇街道上划分路线价区段并设定标准临街深度，在

每个路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地并测算其平均单价或楼面地

价，利用有关调整系数将该平均单价或楼面地价调整为各宗临街土地价值或价

格的方法。

［单选题］27.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其

，成本的增加一定要对增大有所作用才能构成价格。（）

A.花费的成本

B.效用

C.市场价值

D.投资价值

参考答案：B

参考解析：运用成本法估价需要注意的是，现实中的房地产价格特别是具体一

宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效

用的增加有所作用才能构成价格。房地产成本的增加并不一定能提高其价值，

花费的成本不多也不一定说明其价值不高。

［单选题］28.两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较

大时，则该宗房地产的（）。

A.资本化率应较高，价值较低

B.资本化率应较低，价值较高

C.资本化率应较高，价值较高

D.资本化率应较低，价值较低

参考答案：A

参考解析：估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的

投资的报酬率。例如，甲、乙两宗房地产的净收益相等，但甲房地产获取净收

益的风险大，从而要求的报酬率高；乙房地产获取净收益的风险小，从而要求

的报酬率低。由于房地产价值与报酬率负相关，所以甲房地产的价值低，乙房

地产的价值高。由此可见，在收益能力相同的条件下，风险大的房地产的价值

低，风险小的房地产的价值高。

［单选题］29.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或

者准确性的是（）。

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价格

D.合格估价师的重新估价结果

参考答案：D

参考解析：判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价

值进行比较，实际中是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。由

于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；

②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是假定在正常交易情况下

进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际

成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通

常有“时间错位”。因此一般不能直接选用实际成交价格，而应选用合格的估

价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员

会）对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。

［单选题］30.某房地产的土地面积为500m2,土地价格为2000元/m）建筑面积为

1000m2,成本法估算的建筑物重置成本为1800元/nA市场上同类房地产的正常

房地价格为2500元/m二则该房地产中建筑物的实际价值比重置成本低（）元

/m2o

A.200

B.300

C.700

D.1000

参考答案：B

参考解析：该类房地产的重置成本=1800X1000=180（万元），该类房地产建

筑物的实际价值=2500X1000—2000X500=150（万元），该房地产中建筑物

的实际价值比重置成本低（180-150）X100004-1000=300（元/n?）。

［单选题］31.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/nA买卖

中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为

正常负担下的价格的6.8%,买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若

买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调

整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/in?。

A.2385

B.2393

C.2955

D.2964

参考答案：A

参考解析：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方

负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常负担下的

价格=买方实付金额+（1+应由买方缴纳的税费比率）=2659+（1+3.9%）

=2559.2（元/n?）,调整后卖方实得金额=正常负担下的价格X（1一应由卖方

缴纳的税费比率）=2559.2X（1-6.8%）=2385（元/痛）。

［单选题］32.下列与报酬率性质不同的名词是（）。

A.禾U息率

B.折现率

C.内部收益率

D.空置率

参考答案：D

参考解析：报酬率又称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收

益率（又称为内部报酬率）同性质的比率。D项，空置率是出租性房地产房间空

置的百分率，与报酬率的性质不同。

［单选题］33.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋

折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，

营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约

定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的

净收益为（）万元。

A.245

B.275

C.315

D.345

参考答案：D

参考解析：净收益=有效毛收入一运营费用。其中，运营费用包括房地产税、

房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。运营费用是从估价

角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本

付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。所以，该房地产的净收

益=500—50—40—65=345（万元）。

［单选题］34.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，

房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一

笔抵押率为50%,余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为

（）万元。

A.2500

B.3000

C.3500

D.4000

参考答案：B

参考解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。

具体为：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一拖欠建设工程价款

-（已抵押贷款余额+社会一般抵押率）一其他法定优先受偿款。则本题中，

该在建工程的再次抵押价值=6000—1000—（10004-50%）=3000（万元）。

［单选题］35.在百分比法中，交易情况修正系数应以（）为基准来确定。

A.成交价格

B.市场价格

C.交易价格

D.正常价格

参考答案：D

参考解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。

在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准而不以实际成交价格为基准，是

因为比较法估价要求选取多个可比实例。这样，如果以正常价格为基准，就只

有一个比较基础，而如果以实际成交价格为基准，就会有多个比较基础。

［单选题］36.假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%,则可

比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格义()=正常

价格。

A.1/(1-S%)

B.S%

C.1/(1+S%)

D.1-S%

参考答案：C

参考解析：假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为土S%(当

可比实例的成交价格比其正常价格高时，为+S%；低时，为一S%),则有：可

比实例正常价格X(1±S%)=可比实例成交价格，因此，可比实例成交价格X

［1/(l±s%)］=可比实例正常价格。本题中，可比实例的成交价格比其正常市

场价格高的百分率为S%,则可比实例的成交价格x［l/(1+S%)］=正常价格。

［单选题］37.当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是

()O

A.写字楼

B.生产用房

C.加油站

D.住宅

参考答案：D

参考解析：建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非

住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设

用地使用权由国家无偿收回。

［单选题］38.亚当・斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建

立者，于1776年出版了著名的()。

A.《赋税论》

B.《国民财富的性质和原因的研究》

C.《资本论》

D.《政治经济学原理》

参考答案：B

参考解析：亚当•斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建

立者，于1776年出版了著名的《国民财富的性质和原因的研究》(简称《国富

论》)。

［单选题］39.承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介

组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处()年以下有期徒刑或

者拘役，并处罚金。

A.3

B.5

C.7

D.10

参考答案：B

参考解析：《中华人民共和国刑法》(2015年8月29日修正文本)第二百二十

九条第一款规定：“承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职

责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处五年以下有期徒

刑或者拘役，并处罚金。”该条第二款规定：”前款规定的人员，索取他人财

物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处

罚金。”该条第三款规定：”第一款规定的人员，严重不负责任，出具的证明

文件有重大失实，造成严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者

单处罚金。”

［单选题］40.某套住宅建筑面积为loomZ,套内建筑面积为92m2,使用面积系数

为0.8,每平方米使用面积价格为3000元，则该住宅建筑面积下的价格为

()元/m:

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

参考答案：A

参考解析：使用面积=100X0.8=80(m2),建筑面积下的价格=使用面积下的

价格又使用面积/建筑面积=3000X80/100=2400(元/m?)。

［单选题］41.下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年

折现率是6%)()o

A.现在按9.5折一次性支付

B.一年后一次性支付

C.现在首付30%,余款在未来3年内分年等额支付

D.现在首付50%,余款在未来10年内分年等额支付

参考答案：D

参考解析：本题所要比较的是实际价格的大小。设房屋总价为a,根据货币时间

价值原理可知：A项，按9.5折支付就是房屋总价的0.95倍，即实际价格=

0.95a。B项，实际价格=2/(1+6%)=0.94a。C项，现在支付30%,分3年等

额支付的余款要将其折现到现期。实际价格=30%a+70%a/3/(1+6%)+

70%a/3/(1+6%)2+70%a/3/(1+6%)3=30%a+70%a/3/6%X［1-1/(1+

6%）3］=0.924a。D项，现在支付50%,分10年等额支付的余款要将其折现到

现期。实际价格=50%a+50%a/10/（1+6%）H------|-50%a/10/（1+6%）10=

50%a+50%a/10/6%X［1-1/（1+6%）10］=0.868a。比较可知D项支付的价款

的现值最小，对买方而言最经济。

［单选题］42.房地产区位是指该房地产与（）在空间方位和距离上的关系。

A.某一事物

B.某房地产

C.其他房地产或事物

D.各种事物

参考答案：C

参考解析：房地产区位是指房地产的空间位置。具体的一宗房地产的区位，是

该房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、

外部配套设施、周围环境等。

［单选题］43.在评估期房价格时，（）。

A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态

B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态

C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态

D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态

参考答案：D

参考解析：价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评

估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋

为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于

产权调换房屋的价值就属于这种情形。评估估价对象价值所依据的市场状况始

终是价值时点的状况。

［单选题］44.下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。

A.累加法

B.市场提取法

C.投资报酬率排序插入法

D.实际观察法

参考答案：B

参考解析：求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。ACD

项均是求取报酬率的方法。

［单选题］45.某宗房地产的土地面积为lOOOm,,建筑面积为1400m2,现需拆除重

建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/口,和50元/nA则该宗土地的

减价修正额为（）元/n?。

A.50

B.250

C.300

D.350

参考答案：D

参考解析：某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已

过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估

价时就需要做减价调整。该房地产相对于空地的减价额=（300-50）X1400=

350000（元），该宗土地的减价修正额=350000+1000=350（元/n?）。

［单选题］46.建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关

系为（）。

A.有效经过年数等于实际经过年数

B.有效经过年数短于实际经过年数

C.有效经过年数长于实际经过年数

D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

参考答案：D

参考解析：有效年龄一般是根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状

况，在实际年龄的基础上进行适当的加减调整得出的。当建筑物的施工、使

用、维护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当；当建筑物的施工、使用、维

护比正常的施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年

龄；当建筑物的施工、使用、维护比正常的施工、使用、维护差的，其有效年

龄大于实际年龄。

［单选题］47.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费

均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为

正常负担下的价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常负担下的价格为（）

万元。

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9

参考答案：B

参考解析：本题中，交易税均由卖方承担，则买方实付金额为29万元；根据公

式：正常负担下的价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率），该

宗房地产交易的正常负担下的价格=29+（1+3%）=28.2（万元）。

［单选题］48.李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。

预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房

的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为

0.5%,则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。

A.5000

B.12574

C.12650

D.13911

参考答案：B

参考解析：运用收益法原理，当净收益每年不变，收益年限有限时，收益现值V

=（A/Y）X[l-1/（1+Y）n],其中A为净收益，Y为报酬率，n为收益期

限。根据题意，V=[3000X（1-15%）/0.5%]X[1-1/（1+0.5%）3]=7574

（元）。则造成的损失=治理空气污染的费用+延迟入住期间的潜在租金收入

损失=5000+7574=12574（元）。

[单选题]49.当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=标准临街宗地

总价义（）O

A.单独深度价格修正率

B.累计深度价格修正率

C.平均深度价格修正率

D.混合深度价格修正率

参考答案：B

参考解析：当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正

率，即X单独深度价格修正率。其中，如果估价对象土地的临街宽度（简称临

街宽度）与标准临街宗地的临街宽度（简称标准宽度）相同，并将估价对象土

地的临街深度简称临街深度，则临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V

（总价）=标准临街宗地总价XX单独深度价格修正率。

[单选题]50.（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景

观、配套设施完备程度。

A.办公

B.商业

C.居住

D.工业

参考答案：C

参考解析：居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程

度、周围环境。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好（如有青山、

碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。

[单选题]51.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）。

A.土地成本+建设成本

B.土地成本+建设成本+管理费用

C.土地成本+建设成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

参考答案：C

参考解析：开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。开发利润

的计算基数和相应的利润率主要有4种：①计算基数=土地成本+建设成本，

相应的利润率可称为直接成本利润率；②计算基数=土地成本+建设成本+管

理费用+销售费用，相应的利润率可称为投资利润率；③计算基数=土地成本

+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息，相应的利润率可称为成本利润

率；④计算基数=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销

售税费+开发利润=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率称为销

售利润率。

［单选题］52.用成本法估价房地产时，房屋现值为（）。

A.房屋重置成本一房屋年折旧额

B.房屋重置成本义房屋成新度

C.房屋重置成本一年折旧额X耐用年限

D.房屋重置成本一年折旧额又尚可使用年限

参考答案：B

参考解析：用成新折扣法计算房屋现值的公式为：V=CXq。式中，V代表建筑

物的现值；C代表建筑物的重新购建成本；q代表建筑物的成新率（％）。

［单选题］53.使住宅房地产价格明显上升的是（）。

A.中等收入者收入提高

B.高收入者收入增加

C.低收入者收入增加

D.居民收入提高

参考答案：A

参考解析：如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因为其边际消费倾

向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺

序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这就会增加对居住房地产的需求，从

而导致居住房地产价格上涨。

［单选题］54.在会计上，历史成本与累计折旧额的差被称（）。

A.资产的账面价值

B,资产的剩余价值

C.资产的现实价值

D.资产的市场价值

参考答案：A

参考解析：会计上把资产的历史成本与累计折旧额之差，称为资产的账面价

值，它无需与资产的市场价值一致；估价上把资产的重新购建成本与折旧总额

之差，视为资产的实际价值，它必须与资产的市场价值一致。

［单选题］55.一种房地产的互补品的价格（）时，对该种房地产的需求会增

加。

A.身

B.低

C.不变

D.无法确定

参考答案：B

参考解析：某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品。在

互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。

因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。

［单选题］56.如果现状利用是最高最佳利用时，则现状价值（）市场价值。

A.低于

B.等于

C.高于

D.不等于

参考答案：B

参考解析：现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。当某

一特定时间为现在时，则现状价值是估价对象在现在的实际状况下的价值。实

际状况包括实际的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是

最高最佳利用，可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，现状

价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等

于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。

［单选题］57.某商品住宅在建工程的建设用地面积25000m2,拟建500套住宅，

总建筑面积为50000m2,已完成总投资的80%。开发商以5000元/n?的价格预售

了其中100套，建筑面积共计lOOOOnA预购人按房价的70%办理了个人住房抵

押贷款。开发商曾将该在建工程抵押贷款，目前该笔贷款余额为2600万元。开

发商目前支付给施工单位的工程款比施工单位的实际收入少200万元。现评估

该在建工程不存在预售期房且未设立法定优先受偿权下的价值为20000万元。

当日同类在建工程的抵押率一般为65%°则该在建工程的再次抵押价值为（）

万元。

A.15000

B.13600

C.11800

D.12000

参考答案：C

参考解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。

具体为：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值一拖欠的建设工程价

款一（已抵押贷款余额/社会一般抵押率）一其他法定优先受偿款。则本题中，

该在建工程的再次抵押价值=20000X［（50000—10000）/50000］-2600/65%-

200=11800（万元）o

［单选题］58.（）是随着时间的推移而减少的。

A.原始价值

B,账面价值

C.市场价值

D.投资价值

参考答案：B

参考解析：A项，历史成本又称原始成本、原始价值，简称原值、原价，是指资

产购置时支付的现金或者现金等价物的金额，或者购置时所付出的对价的公允

价值。因此，原始价值是始终不变的。B项，账面价值在历史成本计量下，是指

一项资产的历史成本减去相关备抵项目后的余额。因此，账面价值是随着时间

的推移而减少的。CD两项，市场价值和投资价值是随着时间的推移而变化的，

有时高，有时低。

［单选题］59.有一宗房地产，土地面积lOOOnA其价格为1500元/nA建筑面积

5000m2,其重置价格为1200元/m?。该房地产价格为1250元/mz,则该建筑物的

单价为（）元

A.950

B.1000

C.1200

D.1250

参考答案：A

参考解析：建筑物价值是指建筑物自身的价格，不包含该建筑物占用范围内的

土地的价值。对同一宗房地产而言，有：建筑物价值=房地价值一土地价值；

建筑物单价=建筑物价值/建筑面积。则本题中，该建筑物的单价为：（1250X

5000-1000X1500）/5000=950（元/n?）。

［单选题］60.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的房地产现房价格

为5000元/nA出租的年末净收益为500元/in?。假设年折现率为8%,风险补偿

估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为（）元/Ri?。

A.3473

B.4365

C.3958

D.4635

参考答案：C

参考解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围

内的土地为交易标的的价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格=

现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿。

则本题中，该期房目前的价格=5000—500/（1+8%）-500/（1+8%）2-5000

X3%=3958（7C/m2）。

［多选题］1.运用比较法进行估价的步骤包括（）。

A.收集大量交易实例

B.对选取的可比实例进行比较

C.选取一定数量的可比实例

D.对可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整

E.采用数学方法测算出估价对象的价值或价格

参考答案：ACDE

参考解析：比较法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价

格。其估价步骤包括：①从现实房地产市场中收集大量交易实例；②针对特定

的估价对象、估价目的和价值时点，从收集的交易实例中选取一定数量符合一

定条件的交易实例，即选取一定数量的可比实例；③对这些可比实例的成交价

格依次进行换算、修正和调整；④采用平均数、中位数等方法，把经过处理得

到的多个比较价值综合成一个比较价值，即测算出了估价对象的价值或价格。

［多选题］2.多元回归分析法主要适用于（）。

A.存量房交易税收估价

B.正在开发建设的房地产

C.待开发房地产

D.房地产税计税价值评估

E.标准厂房

参考答案：AD

参考解析：多元回归分析法是一种批量估价方法，主要用于存量房交易税收估

价和房地产税计税价值评估。B项，正在开发建设的房地产适用成本法估价；C

项，待开发的房地产适用假设开发法估价；E项，标准厂房适用比较法，用于出

租的标准厂房适用收益法估价。

［多选题］3.下列关于交付估价报告的说法中，正确的有（）。

A.交付估价报告是房地产估价的基本程序

B.估价报告需经内部机构审核

C.估价报告只能由委托人签收

D.在交付估价报告时，需在《估价报告交接单》上签收

E.估价报告交给委托人后，房地产估价程序即已结束

参考答案：ABD

参考解析：C项，在交付估价报告时，为避免交接不清引起的麻烦，可由委托人

或其指定的接收人在《估价报告交接单》上签收。因此，委托人可指定接收人

进行签收。E项，估价报告交付委托人后，估价师和估价档案管理人员应按照有

关规定及时收集、整理估价报告及其他在估价活动中获得和形成的文字、图

表、声像等形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类形成估价档案，

并予以妥善保存。

［多选题］4.在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较

大差异，其可能的原因有（）。

A.隐含的估价对象范围不同

B.参数选取不合理

C.估价作业日期不同

D.价值类型选取不合理

E.选用的估价方法不切合估价对象

参考答案：ABE

参考解析：当不同的估价方法的测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大

差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，可从以下方面

进行检查：①计算过程是否有误；②基础数据是否正确；③参数选取是否合

理；④公式选用是否恰当；⑤不同估价方法的估价对象范围是否一致；⑥选用

的估价方法是否适用估价对象和估价目的；⑦是否遵循了应遵循的估价原则；

⑧房地产市场是否为特殊状况，如房地产价格是否存在泡沫、房地产市场是否

不景气。

［多选题］5.假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有（）。

A.续建前已建成本

B.续建管理费用

C.续建投资利息

D.续建完成后房地产销售费用

E.取得在建工程的税费

参考答案：BCDE

参考解析：在建工程价值=续建完成后价值一在建工程取得税费一续建成本一

管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一续建利润。

［多选题］6.如果对某出租的写字楼拟选用收益法估价，则需要收集的内容有

（）O

A.租金水平

B.出租率

C.空置率

D.运营费用

E.开发成本

参考答案：ABCD

参考解析：对出租的写字楼拟采用收益法估价，则需要收集租金水平、出租率

或空置率、运营费用等方面的资料；对房地产开发用地拟采用假设开发法估

价，则需要收集开发成本、与未来开发完成后的房地产相似的房地产过去和现

在的市场价格水平及其未来变动趋势等方面的资料。

［多选题］7.估价程序的作用概括起来包括（）。

A.规范估价行为

B.保证估价质量

C.提高估价效率

D.防范估价风险

E.优化估价流程

参考答案：ABCD

参考解析：房地产估价程序简称估价程序，是指完成估价项目所需做的各项工

作进行的先后次序。估价程序的作用概括起来主要有以下四个：①规范估价行

为；②保证估价质量；③提高估价效率；④防范估价风险。

［多选题］8.下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。

A.仅要求委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的

相关信息进行核对

B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离

谱，便按此出且估价报告

C.估价师认为&价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人

D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费

E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成

估价工作

参考答案：ABD

参考解析：A项，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提

供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估

价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。B项，房地产估价师和房地

产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单

位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估

价。C项，房地产估价师和房地产估价机构在估价假设等重大估价事项上，应向

估价委托人详细说明，使估价委托人清楚了解估价的限制条件及估价报告、估

价结果的使用限制。D项，房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社

会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不

当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价

业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。E项，房

地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务，对

于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人

员或专业机构提供帮助，并应在估价报告中说明。

［多选题］9.下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（）。

A.有条件选用市场法估价的，应以比较法为主要的估价方法

B.收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法

C.具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用成本法作为其中的一种估

价方法

D.在市场收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法

E.理论上适用的估价方法，都必须选用

参考答案：ABDE

参考解析：A项，关于估价方法的选用，根据《房地产估价规范》，估价对象的

同类房地产有较多交易的，应选用比较法。BD两项，估价对象或其同类房地产

通常有租金等经济收入的，应选用收益法。C项，估价对象可假定为独立的开发

建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有

交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用

成本法。估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法

以外的方法测算的，应选用假设开发法。E项，当估价对象仅适用一种估价方法

进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以

上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意

取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。

［多选题］10.从理论上讲，将多个可比实例对应的比较价格综合成一个最终比较

价值的方法有（）。

A.平均数

B.随机数

C.众数

D.中位数

E.概率分析

参考答案：ACD

参考解析：每个可比实例的成交价格经过各种修正和调整之后，都会相应地得

到一个比较价值。但这些比较价值通常是不同的，从而需要把它们综合成一个

比较价值，需要把它们综合成一个比较价值，以得出比较法的最终比较价值或

测算结果。综合的方法主要有平均数、中位数和众数。

［多选题］11.下列属于危险房的特点的是（）。

A.承重构件已属危险构件

B.装修严重变形、破损

C.随时有可能倒塌

D.不能确保住用安全

E.屋面局部漏雨

参考答案：ACD

参考解析：危险房是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定及承载能力，随

时有倒塌可能，不能确保住用安全的。B项，属于严重损坏房，它是指房屋年久

失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老

化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残

缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的。E项，属于一般损坏房。

［多选题］12.下列房地产中，一般情况下适用比较法估价的有（）。

A.标准厂房

B.房地产开发用地

C.行政办公楼

D.写字楼

E.在建工程

参考答案：ABD

参考解析：比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象

价值的方法。比较法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的

房地产，例如：①住宅；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用

地。c项，行政办公楼属于很少发生交易的房地产，一般难以采用比较法估价;

E项，在建工程属于可比性很差的房地产，一般难以采用比较法估价。

［多选题］13.下列关于动态分析法与静态分析法说法正确的是（）。

A.在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来

B.在动态分析法中投资利息和开发利润都不单独显现出来，而是隐含在折现过

程中

C.静态分析法不考虑各项支出、收入发生的不同时间，即不是将它们折算到同

一时间上的价值，而是直接相加减

D.动态分析法要考虑各项支出、收入发生的不同时间，即首先要将它们折算到

同一时点上的价值（最终是折算到价值时点上），然后再相加减

E.对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费

等的测算，在静态分析法中主要是根据未来发生时的房地产市场状况作出的

参考答案：ABCD

参考解析：动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别：①对后续开发的必

要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通

常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金

额。②静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算

到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成

之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、

支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价

值时点上），然后再相加减。③在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显

现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

［多选题］14.下列估价假设中，属于背离事实假设的有（）。

A.房屋已被查封，司法拍卖估价中假设其未被查封

B.未进入被征收房屋内实地勘察，估价中对内部状况进行的合理设定

C.受专业能力限制，未对估价对象建筑安全进行专业鉴定，假设其是安全的

D.估价对象已出租，征收估价中假设其无租约限制

E.受托对估价委托人拟购买的尚无规划条件的土地进行评估，对可能的容积率

等指标进行的合理设定

参考答案：AD

参考解析：背离事实假设，是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约

定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。

如在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租

赁、抵押、查封等因素的影响。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上

原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优

先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。B项属于依据不足假设，C项属于

一般假设，E项属于未定事项假设。

［多选题］15.下列土地状况中，属于土地权益状况的有（）。

A.土地开发程度

B.土地使用管制

C.土地面积大小

D.土地权利性质

E.土地使用期限

参考答案：BDE

参考解析：对房地产权益状况的描述，一般先分为土地权益状况和建筑物权益

状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。其中，对土地权益状况的描述，

主要说明下列方面：①土地所有权状况，说明土地所有权性质，即是国有土地

还是集体土地；②土地使用权状况，对于出让建设用地使用权，还要说明土地

使用期限及起止日期、剩余期限、续期的有关规定或约定，到期后对收回的建

筑物是否予以补偿等；③土地使用管制情况，说明是建设用地还是农用地、未

利用地；④土地利用现状，说明土地上是否有房屋、林木等地上定着物；⑤出

租或占用情况，说明有无出租或占用情形；⑥他项权利设立情况，说明是否设

立了地役权、抵押权等他项权利；⑦其他特殊情况。AC