房地产经纪人协理-房地产经纪综合能力-房地产交易法律基础

房地产经纪人协理-房地产经纪综合能力-房地产交易法律基础[单选题]1.房地产交易的基本制度中，（ ）不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。A.房地产成交（江南博哥）价格B.房地产评估价格C.房地产市场价格D.房地产销售价格正确答案：A参考解析：房地产成交价格不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理，对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序的发展，有着极其重要的作用。[单选题]2.（ ）应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。A.承租人B.出租人C.经纪人D.经纪机构正确答案：B参考解析：房屋租赁双方的法律关系。房屋租赁是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。承租人应当按照合同的约定支付租金，并按照约定租赁用途和使用要求合理使用房屋。[单选题]3.全国人大常委会审议通过的法律的效力低于（ ）。A.部门规章B.司法解释C.行政法规D.宪法正确答案：D参考解析：房地产法规政策体系是指各种不同层面的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。其中，全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。[单选题]4.房地产转让时，当事人应当持有关文件向所在地（ ）提出申请，并申报成交价格。A.县级以上地方人民政府建设部门B.房地产管理部门C.县级以上地方人民政府规定的部门D.房地产交易协会正确答案：B参考解析：《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格[单选题]5.以下民事法律行为中，不属于财产行为的是（ ）。A.负担行为B.处分行为C.给付行为D.收养行为正确答案：D参考解析：民事法律行为按照法律行为发生的效果是财产性还是身份性划分，可分为财产行为和身份行为两类，其中，财产行为是以发生财产上法律效果为目的的行为，财产行为的后果是在当事人之间发生财产权利与义务的变动，如处分行为、给付行为与负担行为等。身份行为是指直接以发生或丧失身份关系为目的的行为，如结婚、离婚、收养等行为。[单选题]6.《城市房地产开发经营管理条例》属于（ ）。A.法律B.行政法规C.地方性法规D.行政规章正确答案：B参考解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。[单选题]7.下列关于房地产成交价格的表述中，不正确的是（ ）。A.交易双方应如实申报成交价格B.申报的成交价明显低于市场价时，以主管部门认定的价格为准C.交易双方对主管部门认定的评估价有异议的，可要求重新评估D.成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据正确答案：C参考解析：房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。[单选题]8.（ ）是房地产经纪活动中最常见的业务关系。A.代理B.行纪C.居间D.委托正确答案：D参考解析：委托是房地产经纪活动中最常见的业务关系，是产生代理、行纪、居间等一切委托事务的基础。《合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。房地产委托可以定义为：房地产经纪机构受委托人委托，在委托合同权限内，有偿为委托人处理房地产交易相关事务的行为。在房地产委托关系中，委托房地产经纪机构为自己处理房地产交易事务的人称委托人，接受委托的房地产经纪机构称受托人。[单选题]9.《商品房屋租赁管理办法》属于（ ）。A.法律B.行政法规C.地方性法规D.部门规章正确答案：D参考解析：行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。部门规章主要有：《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产转让管理规定》《房地产经纪管理办法》《商品房屋租赁管理办法》《城市房地产权属档案管理办法》《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《城市房地产抵押管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》《公共租赁住房管理办法》《不动产登记暂行条例实施细则》《房地产广告发布规定》等。[单选题]10.房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的（ ），以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。A.技术标准和职业道德B.技术标准和评估程序C.专业技能和管理水平D.技术水平和职业道德正确答案：B参考解析：《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。[单选题]11.下列（ ）不属于房地产经纪活动中的委托的特殊性。A.房地产委托事项是为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易B.房地产委托一般是有偿的C.房地产委托合同一般为实践合同D.房地产委托合同一般为书面合同正确答案：C参考解析：相对于民法上的委托而言，房地产经纪活动中的委托有其特殊性：①房地产委托事项有目的性，即为了协助或者促成委托人与第三人的房地产交易；②房地产委托一般是有偿的；③房地产委托合同一般为书面的房地产经纪服务合同。[单选题]12.下列司法机关中，有权作出司法解释的是（ ）。A.基层人民检察院B.中级人民法院C.高级人民检察院D.最高人民法院正确答案：D参考解析：最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）（三）》《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》《关于适用合同法若干问题的解释》《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》《关于适用物权法若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。[单选题]13.房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，处于中间人的地位，此时对应的法律关系是（ ）。A.委托关系B.居间关系C.代理关系D.合作关系正确答案：B参考解析：房地产居间，是指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。在房地产居间过程中，房地产经纪机构虽然与委托人存在委托关系，但是处于中间人的地位。无论何种居间活动，房地产经纪机构都不是委托人的代理人或交易当事人一方。[单选题]14.由（ ）负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。A.国务院B.国土资源部C.住房城乡建设部D.县级以上人民政府房地产登记部门正确答案：B参考解析：根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。[单选题]15.房地产交易管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构，其中不属于房地产交易管理机构的是（ ）。A.各省、自治区建设厅B.直辖市房地产管理局C.房地产市场产权监理处D.国土资源部正确答案：D参考解析：房地产交易的管理机构是指履行房地产交易管理职能的政府部门或其授权的机构，包括国务院建设（房地产）行政主管部门，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）行政主管部门，市、县人民政府建设（房地产）行政主管部门或其授权的机构，如房地产交易管理所、房地产市场管理处、房地产市场产权监理处、房地产交易中心等。[单选题]16.下列关系中，其主体法律地位不平等，是管理与被管理关系的是（ ）。A.房地产开发关系B.房地产交易关系C.物业管理关系D.房地产行政管理关系正确答案：D参考解析：房地产行政管理关系是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系的典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。[单选题]17.房屋买卖居间主要是（ ）。A.报告居间B.媒介居间C.指示居间D.委托居间正确答案：B参考解析：房地产居间根据房地产经纪机构所接受委托内容的不同可分为：①报告居间，指房地产经纪机构接受一方委托人的委托，搜寻交易相对人的信息报告委托人，从而提供订立房地产交易合同的机会；②媒介居间，指房地产经纪机构不但要向委托人报告订立交易合同的机会，而且还要进一步协调委托人与交易相对人的关系，努力促成交易合同成立。相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的居间有其特殊性：①房屋买卖居间主要是媒介居间，房地产租赁居间一般是报告居间；②房地产居间报酬的支付方不确定；③房地产居间关系一般是通过书面的房地产经纪服务合同确定。[单选题]18.公共租赁住房租金原则上按照（ ）同地段、同类型住房市场租金水平确定。A.适当高于B.适当低于C.等于D.略高于正确答案：B参考解析：租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式，同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。具体来说，公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。[单选题]19.张某和甲房地产经纪公司的经纪人员李某是大学同学，张某委托李某出售自有的一套建筑面积150平方米的住房，报价200万元。李某作为委托代理人，应按（ ）指示处理房屋销售的具体事务。A.李某所在房地产经纪机构B.张某C.房地产门户网站D.张某爱人正确答案：B参考解析：房地产经纪服务委托涉及房地产经纪机构、委托人、委托处理事务相对人的三方关系。房地产经纪机构受托办理委托事务时，一般以委托人名义进行活动，依照委托人的指示参与并可决定委托人与第三人之间的关系内容。受托人处理事务的后果直接归于委托人。[单选题]20.《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。A.没收B.没收或者征收C.没收或者征用D.征收或者征用正确答案：D参考解析：《宪法》对土地征收、征用及利用作了原则性规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿，一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。[单选题]21.（ ）是最广泛、最普遍的代理类型。A.单独代理B.共同代理C.委托代理D.法定代理正确答案：C参考解析：根据代理权产生依据的不同，代理分为：①委托代理；②法定代理。委托代理是指按照被代理人的委托来行使代理权的代理，是最广泛、最普遍的代理类型。[单选题]22.下列情形，不属于承担民事责任的方式的是（ ）。A.赔礼道歉B.法律制裁C.返还财产D.赔偿损失正确答案：B参考解析：承担民事责任的方式主要有以下11种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦继续履行；⑧赔偿损失；⑨支付违约金；⑩消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。[单选题]23.《物业管理条例》属于（ ）。A.行政法规B.政府规章C.部门规章D.国家强制标准正确答案：A参考解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。[单选题]24.《民法总则》规定一般诉讼时效期为（ ）年。A.2B.3C.2.5D.4正确答案：B参考解析：《民法总则》规定将现行民法通则规定的2年一般诉讼时效期间延长为3年，以适应交易方式与类型不断创新、权利义务关系更趋复杂的现实情况，有利于更好地保护债权人合法权益。[单选题]25.我国行政法规的颁布机关是（ ）。A.国务院B.国务院组成部门C.有立法权的地方人民代表大会D.有立法权的地方人民代表大会常务委员会正确答案：A参考解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。[单选题]26.自受到损害之日起超过（ ）年的，人民法院不予保护。A.5B.10C.15D.20正确答案：D参考解析：关于最长权利保护期间，《民法总则》规定：自受到损害之日起超过20年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院根据权利人的申请决定延长。[单选题]27.合同的（ ）原则是民法上意思自治原则的具体体现，贯彻于合同动态发展的整个过程。A.平等B.自愿C.公平D.诚实守信正确答案：B参考解析：合同法的基本原则包括：①平等原则；②自愿原则；③公平原则；④诚实守信原则；⑤守法和公序良俗原则。其中，合同自愿原则是民法上意思自治原则的具体体现，它贯彻于合同动态发展的整个过程，包括订约自由、选择合同相对人的自由、决定合同内容的自由、选择合同方式的自由、变更和解除合同的自由等。[单选题]28.（ ）是物权的产生、变更和消灭的总称。A.物权的变动B.物权的交换C.物权的使用D.物权的继承正确答案：A参考解析：物权的变动是物权的产生、变更和消灭的总称。从权利主体方面观察，即物权的取得、变更和丧失。物权的产生即物权人取得了物权，它在特定的权利主体与不特定的义务主体之间形成了物权法律关系，并使特定的物与物权人相结合。[单选题]29.不动产担保物权主要是（ ）。A.抵押权B.质权C.留置权D.浮动抵押权正确答案：A参考解析：不动产担保物权是指为保证特定债权实现，债务人或者第三人以自己的不动产为担保物，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，债权人享有变卖担保物并优先受偿的权利。不动产担保物权主要是抵押权。[单选题]30.动产权利人对其所拥有的不动产依法享有的支配、占有、使用、收益的权利是（ ）。A.不动产所有权B.不动产用益物权C.不动产担保物权D.不动产控制权正确答案：A参考解析：按照物权法定原则，不动产物权的种类和内容应当由法律规定，任何人不能自己创设物权的种类和内容。不动产物权包括：①不动产所有权；②不动产用益物权；③不动产担保物权。其中，不动产所有权是指不动产权利人对其所拥有的不动产依法享有的支配、占有、使用、收益的权利。[单选题]31.李某父亲于2018年7月10日死亡；7月15日登记机构受理李某的继承房屋登记申请；7月22日将申请登记事项记载于登记簿；7月30日李某领取房屋所有权证书。则李某取得该房屋所有权的时间是2018年（ ）。A.7月10日B.7月15日C.7月22日D.7月30日正确答案：A参考解析：不动产登记是不动产物权公示的方式，但并不是所有的不动产物权都必须经过登记后才生效。为及时明确物权的归属，《物权法》规定了几种事实行为发生未经登记，物权也生效的情形。《物权法》第二十八条、第二十九条和第三十条规定，依据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定设立、变更、转让或者消灭物权；继承或者受遗赠取得房地产；合法建造取得房屋所有权、拆除房屋注销所有权。李某是受遗赠取得房地产，所以不必经过登记也可生效，生效日期为李某父亲死亡日期。[单选题]32.王某将其一套房屋出售给李某，李某在付清房款后就入住了该房屋，但一直未办理房屋所有权转移登记。此时，李某对该房屋拥有的权利有（ ）。A.请求王某配合过户登记的债权B.对该房屋的所有权C.设立在该房屋上的用益物权D.对该房屋的承租权正确答案：A参考解析：根据《物权法》，不动产物权生效情形分为法定生效、事实行为成就时生效和登记生效三种情形。登记是物权公示最主要的方法。除法定生效和事实行为成就时生效的情形外，因当事人之间的法律行为导致不动产物权的设立、变更、转让和消灭，均应当依法申请登记，自记载于不动产登记簿时发生效力；未经登记，不发生效力。[单选题]33.张某父亲于2018年7月5日死亡；7月20日登记机构受理张某的继承房屋登记申请，7月23日将申请登记事项记载于登记簿；7月25日张某领取该房屋的不动产权证。张某取得该房屋所有权的时间是2018年（ ）。A.7月5日B.7月20日C.7月23日D.7月25日正确答案：A参考解析：根据我国《继承法》的规定，继承从被继承人死亡时开始，所谓“死亡”既包括事实死亡，如老死、病死、意外事故致死等，也包括宣告死亡。无论是遗嘱继承还是法定继承，取得物权的生效时间始于继承开始。如果遗产是房屋等不动产，按照物权法的规定，继承事实行为成就时，继承人就因继承而取得了房屋等不动产的物权，而不是需要继承人依法申请不动产登记后，才能取得房屋等不动产的物权。[单选题]34.孙某寿终正寝，享年90岁，儿子早亡，生前主要由儿媳张某照顾。下列人员中，无权继承孙某遗产的是（ ）。A.配偶李某B.女儿孙小某C.弟弟孙某某D.儿媳张某正确答案：C参考解析：《继承法》第十条规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”第十二条规定：“丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。”[单选题]35.房地产经纪人员应该为委托人和交易当事人“牵线搭桥”，这体现了房地产经纪活动的（ ）。A.主体的专业性B.地位的中介性C.内容的服务性D.收入的后验性正确答案：B参考解析：房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息，给委托人提供订立合同的机会，或者在交易当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介，并不参与委托人和第三人之间具体的订立合同的过程，其角色只是一个中介服务人，只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。[单选题]36.除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地改变用途、使用条件或进行市场交易时，均可实行（ ）。A.有偿、有限期使用B.有偿、无限期使用C.无偿、无限期使用D.无偿、有限期使用正确答案：A参考解析：《城市房地产管理法》规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是，国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。[单选题]37.与房地产居间相比，房地产经纪人员从事房地产代理的特点是（ ）。A.佣金较低B.法律地位较低C.工作量较小D.直接产生法律后果正确答案：D参考解析：房地产居间是指房地产经纪机构向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取服务费用的行为。房地产经纪机构作为居间人只是按照委托人的指示，为委托人报告可以与委托人订立房地产交易合同的第三人的有关信息，只是在交易双方当事人之间起介绍、协助作用。房地产代理属于民法上的委托代理。房地产代理涉及两方法律关系，包括：①房地产经纪机构与委托人之间的委托代理关系，房地产经纪机构代理行为的法律效果直接归属于委托人，委托人对房地产经纪机构的代理行为，承担民事责任。②房地产经纪机构与交易相对人之间的关系，房地产经纪机构以委托人的名义进行独立意思表示，对自己的行为承担连带责任。[单选题]38.调整房地产交易关系，是以（ ）作为最一般的行为规则。A.宪法B.商法C.经济法D.民法正确答案：D参考解析：民法是调整平等民事主体之间的财产关系、人身关系的法律规范的总和。调整房地产交易关系，是以民法作为最一般的行为规则。我国已制定颁布《民法通则》、《物权法》、《合同法》、《婚姻法》、《继承法》等民事单行法，编纂民法典是目前我国立法工作的重点。[单选题]39.下列关系中属于人身关系的是（ ）。A.物权关系B.债权关系C.婚姻关系D.知识产权关系正确答案：C参考解析：民法是调整平等民事主体之间的财产关系、人身关系的法律规范的总和。其中，财产关系包括：①物权关系；②债权关系；③知识产权关系。人身关系是人们在社会生活中形成的具有人身属性，与主体的人身不可分离的、不是以经济利益而是以特定精神利益为内容的社会关系，包括：①婚姻关系；②亲属关系等。[单选题]40.将民事法律分为有因行为和无因行为的依据是（ ）。A.民事法律行为与原因的关系B.法律行为发生的效果C.法律行为相互间的附属关系D.法律行为所产生的效果正确答案：A参考解析：A项，根据民事法律行为与原因的关系将民事法律行为分为有因行为与无因行为；B项，以法律行为发生的效果将民事法律行为分为财产行为与身份行为；C项，根据法律行为相互间的附属关系将民事法律行为分为主法律行为与从法律行为；D项，依据法律行为所产生的效果将民事法律行为分为负担行为与处分行为。[单选题]41.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，（ ）应当定期确定并公布。A.基准地价、标定地价、各类房屋的重置价格B.基准地价、宗地价格、各类房屋的重置价格C.宗地价格、标定地价、各类房屋的基准价格D.基准地价、标定地价、各类房屋的市场价格正确答案：A参考解析：《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。[单选题]42.主要内容为获得土地使用权及在获得土地使用权的土地上建造房屋的房地产法的调整对象是（ ）。A.房地产开发关系B.物业管理关系C.房地产行政管理关系D.房地产交易关系正确答案：A参考解析：房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：①获得建设用地使用权；②在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。[单选题]43.下列不属于房地产法律的调整对象的是（ ）。A.房地产交易关系B.物业管理关系C.房地产行政管理关系D.一般民事关系正确答案：D参考解析：房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和物业管理有关的各种社会关系。具体地说，房地产法律的调整对象包括：①房地产开发关系；②房地产交易关系；③物业管理关系；④房地产行政管理关系；⑤住房保障法律关系等。[单选题]44.我国《城市房地产管理法》规定，国家实行（ ）制度。A.房地产成交价格申报B.房地产价格评估C.房地产预售审核D.房地产价格评估人员资格认证正确答案：A参考解析：《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。[单选题]45.关于《宪法》的相关规定，下列叙述错误的是（ ）。A.城市的土地属于国家所有B.农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于个人所有C.任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地D.宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有正确答案：B参考解析：《宪法》第十条规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。规定土地使用权转让问题“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。[单选题]46.（ ）使房地产领域涉及的权属界定有了明确的法律依据。A.《物权法》B.《土地管理法》C.《城乡规划法》D.《城市房地产管理法》正确答案：A参考解析：颁布《物权法》的目的是“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。[单选题]47.税务机关发现交易双方申报的房地产交易成交价明显低于市场正常价格时，交易双方应当（ ）。A.重新申报成交价B.按照交易双方合同约定的价格缴纳相关税金C.书面说明成交价偏低的原因D.按不低于税务机关确认的价格缴纳相关税金正确答案：D参考解析：房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。[单选题]48.下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（ ）。A.《物权法》B.《住房公积金管理条例》C.《房屋登记办法》D.《房地产抵押估价指导意见》正确答案：B参考解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。[单选题]49.下列交易形式中，不属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是（ ）。A.房地产转让B.房地产典当C.房地产抵押D.房屋租赁正确答案：B参考解析：房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。[单选题]50.下列法律中，具有最高法律效力的是（ ）。A.《宪法》B.《物权法》C.《合同法》D.《民法通则》正确答案：A参考解析：《宪法》是国家的根本大法，具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。[多选题]1.下列制度中，属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有（ ）。A.国有土地有偿有限期使用制度B.房地产交易强制公证制度C.房地产成交价格申报制度D.房地产价格评估制度E.土地使用权和房屋所有权登记发证制度正确答案：ACDE参考解析：作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法，《城市房地产管理法》确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制：①国有土地有偿、有限期使用制度；②房地产成交价格申报制度；③房地产价格评估制度；④房地产价格评估人员资格认证制度；⑤土地使用权和房屋所有权登记发证制度；⑥房地产行政管理体制。[多选题]2.房地产价格评估时，应当以（ ）为基础，并参照当地的市场价格进行评估。A.最低地价B.最高地价C.基准地价D.标定低价E.重置价格正确答案：CDE参考解析：《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。[多选题]3.房地产交易管理是指政府管理部门及其他相关部门以()手段，对房地产交易活动行使指导监督等管理。A.行政的B.法律的C.政治的D.经济的E.间接的正确答案：ABD参考解析：和政治政策无关。[多选题]4.《城市房地产管理法》确立的重要制度有（ ）。A.国有土地有偿、有限期使用制度B.土地用途管制制度C.房地产成交价格申报制度D.房地产价格评估制度E.房地产价格评估人员资格认证制度正确答案：ACDE参考解析：根据《城市房地产管理法》相关规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度；国家实行房地产成交价格申报制度；国家实行房地产价格评估制度；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度；国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。[多选题]5.市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是（ ）。A.办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续B.为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款D.制定颁发房地产行业规范性文件E.整顿和规范房地产交易秩序正确答案：ABCE参考解析：市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是：①执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；②执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实旌实施办法；③办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；⑤为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；⑥建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。[多选题]6.我国《城市房地产管理法》调整的是与（ ）有关的各种社会关系。A.房地产信息B.房地产开发C.房地产贷款D.房地产交易E.房地产登记管理正确答案：BDE参考解析：《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。[多选题]7.下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（ ）。A.《物业管理条例》B.《城市房地产管理法》C.《土地管理法实施条例》D.《商品房销售管理办法》E.《安徽省城市房地产交易条例》正确答案：AC参考解析：房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产行政规章；E项属于房地产地方性法规。[多选题]8.房地产法律的调整对象包括（ ）。A.房地产建设各参与方关系B.房地产开发关系C.房地产交易关系D.物业管理关系E.一般民事关系正确答案：BCD参考解析：房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和物业管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法律的调整对象包括：①房地产开发关系；②房地产交易关系；③物业管理关系；④房地产行政管理关系；⑤住房保障法律关系等。[多选题]9.在住房保障法律关系中，政府是通过（ ）方式解决低收入家庭的住房困难。A.配租保障性住房B.发放合适房源C.配售保障性住房D.全额贷款购房E.发放租赁补贴正确答案：ACE参考解析：住房保障法律关系，是指政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，以解决城镇中低收入家庭和个人的住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。[多选题]10.房地产法律的调整对象中，房地产交易关系主要包括（ ）。A.开发企业与其他人的管理与被管理关系B.房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系C.开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系D.房地产权利人将房地产抵押给他人所形成的抵押关系E.房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系正确答案：BCDE参考解析：房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。[多选题]11.住房保障法律关系涉及的重点问题包括（ ）。A.保障方式B.房源筹集C.客源筹集D.租赁型保障房运作模式E.产权型保障房运作模式正确答案：ABDE参考解析：在住房保障法律关系中涉及的重点问题包括：①保障对象；②保障方式；③房源筹集；④租赁型保障房运作模式；⑤产权型保障房运作模式；⑥准入、退出。[多选题]12.全国人民代表大会及其常务委员会颁布的有关房地产的专门法律有（ ）。A.《城市房地产管理法》B.《土地管理法》C.《土地管理法实施条例》D.《住房公积金管理条例》E.《城市房地产转让管理规定》正确答案：AB参考解析：全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，这些法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。主要有：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，包括：a.《物权法》；b.《土地管理法》；c.《城乡规划法》。CD两项属于以国务院令形式颁布的房地产行政法规；E项属于行政规章。[多选题]13.房地产法规政策体系的主要内容包括（ ）。A.最高人民法院的司法解释B.房地产行政法规C.宪法D.行政规章E.地方人民法院的司法解释正确答案：ABCD参考解析：房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要内容包括：①宪法；②房地产法律；③房地产行政法规；④地方性法规；⑤行政规章和规范性文件；⑥最高人民法院的司法解释。[多选题]14.下列适用于法定继承的情形有（ ）。A.遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠B.遗嘱继承人、受遗赠人后于遗嘱人死亡的C.遗嘱继承人丧失继承权D.遗嘱有效部分涉及的遗产E.遗嘱未处分的遗产正确答案：ACE参考解析：法定继承适用以下情形：①遗嘱继承人放弃继承或者受遗赠人放弃受遗赠；②遗嘱继承人丧失继承权；③遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱人死亡的；④遗嘱无效部分涉及的遗产；⑤遗嘱未处分的遗产。[多选题]15.下列与房地产有关的法律法规中，属于部门规章的有（ ）。A.《物业管理条例》B.《中华人民共和国城乡规划法》C.《房地产经纪管理办法》D.《不动产登记暂行条例实施细则》E.《城市房地产抵押管理办法》正确答案：CDE参考解析：行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《房地产经纪管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房产测绘管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《住宅专项维修资金管理办法》、《公共租赁住房管理办法》、《不动产登记暂行条例实施细则》《房地产广告发布规定》等。A项，《物业管理条例》属于房地产行政法规；B项，《中华人民共和国城乡规划法》属于与房地产相关的法律。[多选题]16.房地产经纪服务的主要目的是促成（ ）交易完成。A.房地产转让B.房地产升值C.房地产抵押D.房地产买卖E.房屋租赁正确答案：ACE参考解析：根据《城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产经纪服务的主要目的是促成房地产转让、房地产抵押和房屋租赁交易完成。[多选题]17.民事法律关系的三要素是指（ ）。A.民事法律关系的主体B.民事法律关系的客体C.民事法律关系的内容D.民事权力E.民事义务正确答案：ABC参考解析：民事法律关系，就是民事法律规范所调整的社会关系，即为民法所确认和保护的，符合民事法律规范的，以权利、义务为内容的社会关系。民事法律关系的三要素，是指：①民事法律关系的主体；②民事法律关系的客体；③民事法律关系的内容。其中，民事法律关系的内容，就是民事权利和民事义务。[多选题]18.下列属于完全民事行为能力人的有（ ）。A.18周岁以上的自然人B.16周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源C.8周岁以上的未成年人D.不能完全辨认自己行为的成年人E.不能辨认自己行为的成年人正确答案：AB参考解析：民法总则根据自然人年龄和辨识能力的不同，将自然人的民事行为能力分为完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。完全民事行为能力人包括：①18周岁以上的自然人；②16周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源。限制民事行为能力人包括：①8周岁以上的未成年人；②不能完全辨认自己行为的成年人。无民事行为能力人包括：①不满8周岁的未成年人；②8周岁以上不能辨认自己行为的未成年人；③不能辨认自己行为的成年人。[多选题]19.房地产经纪活动中，委托关系、代理关系与居间关系的相同之处包括（ ）。A.从事经纪活动的名义相同B.法律性质相同C.依据服务合同确立D.有偿服务E.行为结果直接归属与委托人正确答案：CDE参考解析：房地产经纪活动中委托关系、代理关系与居间关系有共性，也有不同之处。它们的共性在于：①都依据服务合同确立。针对房地产经纪活动来说，委托的事项、代理的事务和居间的内容都是专业服务，房地产经纪机构和当事人法律关系的确定都通过签订书面的房地产经纪服务合同。②都是有偿服务。房地产经纪机构是营利性的机构，受托办理委托事项、代理有关事务和提供居间服务都会按照约定或规定收取相关费用。③行为结果都直接归属于委托人。房地产经纪机构在房地产交易过程中提供的是中介服务，不作为交易一方参与房地产交易，房价款及溢价等中介活动的结果归委托人，同时委托人也承担相关法律责任。[多选题]20.在代理法律关系中的三个主体为（ ）。A.被代理人B.居间人C.代理人D.相对人E.房地产经纪人正确答案：ACD参考解析：在代理法律关系中，存在三个主体：①被代理人，又称本人；②代理人，即代理他人实施民事法律行为的人；③相对人，也称为第三人，即与代理人实施民事法律行为的人。[多选题]21.房地产经纪活动中的委托关系、代理关系与居间关系的不同点有（ ）。A.法律关系的确立依据不同B.服务完成标准不同C.从事经纪活动的名义不同D.从事经纪活动的法律性质不同E.受益方和报酬支付方不同正确答案：BCDE参考解析：房地产经纪活动中的委托关系、代理关系与居间关系的不同点有：①从事经纪活动的名义不同。受托人可以以自己的名义，也可以以受托人的名义；代理人只能以被代理人的名义从事活动；居间人不代表任何一方的立场。②从事经纪活动的法律性质不同。委托关系适用的范围最广；代理的事务内容必须具有法律意义；居间行为本身不具有法律意义。③受益方、报酬支付方和服务完成标准不同。受托人处理受托事务的直接受益人是委托人；代理行为的直接受益人是被代理人；居间关系与前两者不同，报告居间服务的受益方是委托人，媒介居间的受益人是交易双方。[多选题]22.对居间合同居间人权利的描述，下列说法正确的有（ ）。A.合同未成立的，居间人不得请求报酬B.合同成立但无效时，居间人可请求报酬C.居间人违反诚信原则由相对人收受利益，不得向委托人请求报酬D.居间活动的费用一般由居间人负担E.居间合同中居间人的权利实际上是委托人的义务正确答案：ACDE参考解析：居间合同中居间人的权利实际上就是委托人的义务，其权利体现为以下两个方面：①居间人的报酬请求权。居间人行使报酬请求权采取报酬后付，即以合同因其报告或媒介成立而为前提。合同未成立的，不得请求报酬；合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。当居间人违反诚实信用原则由相对人受益，或违反其对于委托人的义务而为有利于相对人的行为的，不得向委托人行使报酬请求权。②居间人的费用偿还请求权。居间活动的费用一般由居间人负担，非经特别约定，居间人不得请求偿还费用。B项，合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。[多选题]23.下列属于委托合同中委托人义务的有（ ）。A.亲自处理委托事务B.指示受托人处理委托事务C.支付处理委托事务的费用D.向受托人支付报酬E.处理委托事务正确答案：CD参考解析：委托人的义务有：①支付处理委托事务的费用。委托人应当支付处理委托事务的费用。对于受托人为处理委托事务垫付的必要费用，委托人应当偿还并支付利息。②向受托人支付报酬。有偿的委托合同，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。[多选题]24.相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的特殊性体现在（ ）。A.房屋买卖居间主要是媒介居间B.房屋买卖居间主要是报告居间C.房地产居间报酬的支付方不确定D.房地产居间合同委托人的义务更多E.房地产居间关系一般通过书面合同确定正确答案：ACE参考解析：相对于民法上的居间而言，房地产经纪活动中的居间的特殊性体现在：①房屋买卖居间主要是媒介居间，房地产租赁居间一般是报告居间；②房地产居间报酬的支付方不确定，可以是委托人，也可能是交易相对人，一般取决于惯例和谈判的结果；③房地产居间关系一般通过书面的房地产经纪服务合同确定。[多选题]25.下列属于承担民事责任的方式的有（ ）。A.法律制裁B.停止侵害C.消除危险D.赔偿损失E.继续履行正确答案：BCDE参考解析：承担民事责任的方式主要有以下11种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦继续履行；⑧赔偿损失；⑨支付违约金；⑩消除影响、恢复名誉；赔礼道歉。[多选题]26.下列请求权中不适用诉讼时效的有（ ）。A.权利人向义务人提出履行请求B.请求停止侵害、排除妨碍、消除危险C.不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产D.请求支付抚养费、赡养费或者扶养费E.权利人提起诉讼或者申请仲裁正确答案：BCD参考解析：诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利，当时效期间届满时，义务人获得诉讼时效抗辩权，权利人的请求权不受国家强制力保护的法律制度。但不是所有的请求权都适用诉讼时效，《民法总则》规定不适用诉讼时效的规定包括：①请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；②不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；③请求支付抚养费、赡养费或者扶养费等。[多选题]27.下列属于合同法的基本原则的有（ ）。A.平等原则B.自愿原则C.追求利益原则D.公平原则E.诚实守信原则正确答案：ABDE参考解析：合同法的基本原则包括：①平等原则；②自愿原则；③公平原则；④诚实守信原则；⑤守法和公序良俗原则。[多选题]28.下列属于合同的基本内容的有（ ）。A.担保方式B.当事人的名称或姓名、住所C.标的D.履行的期限、地点、方式E.解决争议的方法正确答案：BCDE参考解析：合同一般包括以下内容：①当事人的名称或姓名、住所；②标的；③数量；④质量；⑤价款或酬金；⑥履行的期限、地点、方式；⑦违约责任；⑧解决争议的方法。[多选题]29.下列情形，属于无效合同的有（ ）。A.以合法形式掩盖非法目的B.违反法律、行政法规的强制性规定C.不具有相应的民事行为能力D.损害社会公共利益E.意思表示不真实正确答案：ABCDE参考解析：有效合同应满足条件包括：①当事人必须具有相应的民事行为能力；②合同双方当事人意思表示必须真实；③合同必须不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益。《合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。[多选题]30.王某将住房出售给李某，双方在房屋买卖合同中对定金进行了约定，该定金收回、赔付的规则有（ ）。A.不论谁违约，定金均可收回，并依法承担违约责任B.李某违约，需再支付与定金相同数额的款项给王某C.李某违约，定金不可收回D.王某违约，应双倍返还定金E.王某违约，应退还一半定金正确答案：CD参考解析：定金是合同当事人一方为了保证合同的履行，在合同订立时预先给付对方当事人的一定数额的金钱。定金罚则包括：①给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；②收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；③定金的数额由当事人约定的，但不能超过主合同标的额的20％；④如超过主合同标的额的20％的，超过部分不作为定金。[多选题]31.按照物权法定原则，不动产物权包括（ ）。A.支配物权B.所有权C.使用物权D.担保物权E.用益物权正确答案：BDE参考解析：按照物权法定原则，不动产物权的种类和内容应当符合法律规定，任何人不能创设物权。不动产物权包括：①所有权；②用益物权；③担保物权。[多选题]32.甲、乙签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权转移登记，则（ ）。A.房屋买卖合同无效B.房屋买卖合同有效C.房屋所有权已转移D.房屋所有权未转移E.房屋买卖合同自登记之日生效正确答案：BD参考解析：甲、乙双方已签订房屋买卖合同，该合同有效。不动产物权登记生效的情形主要有：①买卖、交换、赠与、分割房地产登记；②基于合同约定抵押房地产登记；③除依据法律文书、人民政府的征收决定和拆除房屋事实行为，已登记房地产权利的变更、更正、注销登记等。题中，甲、乙双方属于买卖关系，未办理房屋所有权转移登记，不动产物权的变更不发生效力。[多选题]33.不动产物权生效的情形包括（ ）。A.法定生效B.事实行为成就时生效C.限定生效D.登记生效E.附条件生效正确答案：ABD参考解析：不动产登记是不动产物权公示的方式。但并不是所有的不动产物权都必须经过登记后才生效。根据《物权法》，不动产物权生效情形分为：①法定生效；②事实行为成就时生效；③登记生效。[多选题]34.下列不动产未经登记，物权也生效的情形有（ ）。A.城市的土地B.继承取得房地产C.基于合同约定抵押的房地产D.通过交换的房地产E.合法建造取得的房地产正确答案：ABE参考解析：不动产物权生效情形分为三种：①法定生效；②事实行为成就时生效；③登记