房地产估价原理与方法-房地产估价概论

房地产估价原理与方法-房地产估价概论[单选题]1.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是()。A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的（江南博哥）局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法正确答案：B参考解析：每种估价方法都是从某个角度或某一方面来测量房地产价值或价格的，它们一定程度上都有局限。要求在估价中尽量采用多种估价方法进行估价，就是考虑到不同估价方法都有局限。[单选题]2.关于房地产估价结果的说法，错误的是()。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B.注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德影响正确答案：B参考解析：B项，由于估价结果通常对委托人很重要，委托人可能对估价结果有所期望，甚至设法进行干预。但对鉴证性估价来说，因要求其客观公正，估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行；更不得为承揽估价业务而迎合委托人的高估或低估要求。[单选题]4.关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是()。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内正确答案：B参考解析：B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格。C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。[单选题]5.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是()。A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B.注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C.注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D.合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致正确答案：D参考解析：AD两项，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同；BC两项，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。[单选题]6.国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是()年。A.1994B.1995C.1999D.2004正确答案：C参考解析：为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保证房地产估价质量，1999年2月12日原建设部、原国家质量技术监督局联合发布了国家标准《房地产估价规范》。2015年4月8日，住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布了新修订的国家标准《房地产估价规范》。[单选题]7.评估征收房地产造成的停产停业损失，属于()业务。A.传统价值评估B.价值分配C.相关经济损失评估D.价值减损评估正确答案：C参考解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值减损评估业务；③房地产价值提升评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。其中，相关经济损失评估业务主要包括因征收征用房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的停产停业损失、搬迁费、临时安置费评估等。[单选题]8.房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作()年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4正确答案：C参考解析：房地产估价机构（简称估价机构），是依法设立的从事房地产估价活动的中介服务机构。《资产评估法》规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。合伙形式的评估机构应有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。公司形式的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。评估机构的合伙人或股东为2名的，2名合伙人或股东都应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。[单选题]9.对以买卖为目的的房地产进行估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响()。A.应考虑B.不考虑C.无所谓D.不大正确答案：A参考解析：如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制或已出租的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金，即实际租金）与市场租金（房地产在市场上的平均租金，即客观租金）差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。[单选题]10.下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是()。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益正确答案：B参考解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。[单选题]11.房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类()。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价正确答案：C参考解析：根据提供的专业意见的用途和作用，可以把房地产估价分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价（又称公证性估价、证据性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价（或称参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。[单选题]12.在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是()。A.±15%B.±10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%D.有时可放宽至±20%正确答案：B参考解析：不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。[单选题]13.房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。A.独一无二和供给有限B.独一无二和价值量大C.流动性差和价值量大D.不可移动和用途多样正确答案：B参考解析：一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。这是因为：①一种财产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者一般人依照通常方法（如通过简单比较）便可以得知，就不需要专业估价；②一种财产虽然具有独一无二的特性，但如果其价值不够大，委托专业机构估价的花费与财产本身的价值相比较高，甚至超过财产本身的价值，委托专业机构估价显得不经济，则一般也不需要专业估价。[单选题]14.在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。A.模拟房地产市场定价B.模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价C.以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D.从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断正确答案：D参考解析：A项，房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。B项，估价师在模拟市场给某个估价对象“定价”时，应考虑该估价对象的市场参与者是如何思考其价格的，即要模拟该估价对象的市场参与者的思维进行估价，避免以自己的好恶来判断，不应把自己主观想象的某个“价值”强加给估价对象。CD两项，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在此基础上，评估房地产的市场价值。[单选题]15.关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差正确答案：B参考解析：B项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中一般是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，出现了替代真实价值的两种选择，即实际成交价格和合格的估价师的重新估价结果。[单选题]16.下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是()。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估正确答案：B参考解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种需求，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。A项属于房地产价格和价值分配业务；C项属于房地产价值减损评估业务；D项属于相关经济损失评估业务。[单选题]17.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考正确答案：D参考解析：房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。[单选题]18.如果是为了房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应()。A.视为无租约限制的房地产来估价B.视为有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意见D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定正确答案：A参考解析：如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制或已出租的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金（简称合同租金、租约租金，即实际租金）与市场租金（房地产在市场上的平均租金，即客观租金）差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。[单选题]19.在实际估价中，选取()应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.估价时点B.价值类型C.估价机构D.估价依据正确答案：D参考解析：在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。不同的估价目的和估价对象，估价依据有所不同。另外，国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并在不同有关法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新。[单选题]20.下列()不是估价假设的作用。A.规避估价风险B.保护估价报告使用者C.保护估价机构和估价师D.保护估价机构的管理者正确答案：D参考解析：估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用有：①规避估价风险，保护估价师和估价机构；②告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。[单选题]21.待开发的土地一般不适用()来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法正确答案：C参考解析：估价方法有时可以同时运用于同一估价对象，如商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。[单选题]22.在建工程一般不适用于()估价。A.成本法B.市场法C.收益法D.假设开发法正确答案：B参考解析：三种基本估价方法包括：比较法（也称为交易实例比较法、市场比较法、市场法）、收益法（也称为收益资本化法、收益还原法）和成本法（也称为重置成本法、重建成本法）。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。[单选题]23.关于估价目的的说法，错误的是()。A.估价目的取决于委托人对估价的实际需要B.任何估价项目都有估价目的C.一个估价项目通常有多个估价目的D.估价目的限制了估价报告的用途正确答案：C参考解析：A项，估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。B项，委托人一般不会无缘无故花钱委托估价机构估价，肯定是为了某种需要才委托估价机构估价，因此任何估价项目都有估价目的。C项，一个估价项目应只有一个估价目的。如果委托人有多种估价目的，应分别作为不同的估价项目。D项，估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用与其不相符的用途。[单选题]24.根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照()划分。A.行政区域B.估价目的C.估价对象规模D.价值类型正确答案：B参考解析：房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。[单选题]25.关于估价依据选取或应用的说法，正确的是()。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据正确答案：B参考解析：A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。[单选题]26.房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的()规范。A.法律B.道德和行业行为C.行业D.房地产业行为正确答案：B参考解析：房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的道德规范和行业行为规范。它要求房地产估价师和房地产估价机构以良好的思想、态度、作风和行为去做好房地产估价工作，包括在房地产估价行为上应做什么，不应做什么；应怎样做，不应怎样做。[单选题]27.以法律形式确立了房地产估价地位的是()。A.《物权法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》D.《房地产估价机构管理办法》正确答案：B参考解析：1994年颁布的《城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。[单选题]28.从()年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003正确答案：B参考解析：从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试，2002年之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年举行一次。[单选题]29.()年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。A.2001B.2002C.2003D.2005正确答案：B参考解析：2002年8月20日原建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。房地产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，以便为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。[单选题]30.下列关于房地产职业道德的主要内容的说法中，不正确的是()。A.房地产估价师和房地产估价机构应积极接受与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务B.房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务C.房地产估价师应对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查D.房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务正确答案：A参考解析：A项，房地产职业道德的内容之一是，房地产估价师和房地产估价机构应回避与自己、近亲属、关联方及其他利害关系人有利害关系的房地产估价业务。[单选题]31.在估价相关国际组织中，FIG是指()。A.世界估价组织协会B.国际估价标准委员会C.国际测量师联合会D.美国估价学会正确答案：C参考解析：中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会（FIG）、国际估价官协会（IAAO）、世界估价组织协会（WAVO）、国际估价标准委员会等估价相关国际组织，美国估价学会（AI）、英国皇家特许测量师学会、日本不动产鉴定士协会联合会、韩国鉴定评价协会、新加坡测量师与估价师学会等国外估价组织，以及香港测量师学会等地区估价组织建立了紧密联系，相互往来，签署了交流合作协议，联合举办了专业研讨等活动。[单选题]32.下列房地产估价机构的行为中，错误的是()。A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务正确答案：D参考解析：D项，房地产估价师和房地产估价机构应对估价活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。[单选题]33.下列不属于估价委托人的义务的是()。A.根据自己的需要提出估价结果B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料C.协助估价师搜集估价所必要的资料D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责正确答案：A参考解析：估价委托人（简称委托人、客户），是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。不论估价报告是给谁使用，根据《资产评估法》，委托人都应向估价机构和估价师提供估价所需的估价对象权属证明、财务会计信息和其他资料，并对其提供的资料的合法性、真实性和完整性负责，有义务协助估价师对估价对象进行实地查勘及搜集估价所需资料，不得要求出具虚假估价报告或其他非法干预估价行为和估价结果。[单选题]34.不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是()。A.掌握的估价信息不同B.遵循的估价原则不同C.履行的估价程序不同D.估价对象的状况不同正确答案：A参考解析：在实际中，不同的估价师对同一估价对象在同一时间的同种价值或价格进行评估，得出的评估价值往往有所不同，而且与实际成交价格常常有差异，甚至差异较大。这就产生了估价准确性的问题。即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。因为估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。[单选题]35.根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指()。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人正确答案：C参考解析：C项，估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。A项，估价报告使用者简称报告使用者，是指依法使用估价报告的单位和个人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。B项，估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权人等权利人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。D项，估价委托人是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。[单选题]36.关于房地产估价误差的说法，错误的是()。A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围正确答案：B参考解析：A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值＝真实价值＋误差。[单选题]37.下面所列估价中估价委托人既不是估价对象权利人，也不是估价对象利害关系人的是()。A.房地产抵押估价B.房地产征收补偿估价C.房地产转让估价D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价正确答案：D参考解析：估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。A项，在房地产抵押估价中，委托人可能是非房屋所有权人和建设用地使用权人的贷款人，也可能是以其房地产抵押的借款人，他们都是估价利害关系人。B项，在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人。C项，房地产转让估价中，估价委托人一般是估价利害关系人。D项，在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。[单选题]38.从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是()。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果正确答案：D参考解析：判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较，实际中是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。由于真实价值不可得知，便出现了两种替代真实价值的选择：①实际成交价格；②合格的估价师的重新估价结果。因为评估价值一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格，而实际成交时的交易情况不一定是正常的，从而实际成交价格不一定是正常成交价格，另外成交日期和评估价值对应的日期之间通常有“时间错位”。因此一般不能直接选用实际成交价格，而应选用合格的估价师（通常为公认的具有较高专业胜任能力的若干名估价专家或估价专家委员会）对同一估价对象在同一估价目的、同一时间的重新估价结果。[单选题]39.下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是()。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产量大面广，其他资产相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等正确答案：D参考解析：房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：①房地产量大面广，其他财产相对较少，房地产的存量和增量都很大；②房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少，房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价，房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等行为；③房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身；④房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。[单选题]40.在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是()。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者正确答案：D参考解析：在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。[单选题]41.因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损的评估是()。A.灾害调查评估B.规划实施情况评估C.房地产价值减损评估D.相关经济损失评估正确答案：C参考解析：房地产价值减损评估业务包括因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。[单选题]42.下列对房地产估价对象的说法，错误的是()。A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象正确答案：C参考解析：估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。[单选题]43.一般物品的价格是()的外在表现。A.劳动B.价值C.利息D.地租正确答案：B参考解析：从理论上来讲，价值（value）和价格（price）之间的关系和区别是：价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格的波动“中心”；价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低。[单选题]44.在房地产估价要素中，()限制了估价报告的用途。A.估价原则B.估计时点C.估价目的D.估价对象正确答案：C参考解析：估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告做什么用。估价目的限制了估价报告的用途。针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲目地套用于与其不相符的用途。因此，估价师在估价中应始终谨记估价目的。[单选题]45.()由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素B.估价时点C.估价对象D.价值类型正确答案：C参考解析：估价对象是指所估价的房地产等财产或相关权益。具体的估价对象是由委托人和估价目的双重决定。[单选题]46.价值时点实质上是由()决定的。A.估价委托人B.估价方法C.估价目的D.估价对象正确答案：C参考解析：价值时点过去称为估价时点，是所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点不是可以随意确定的，应根据估价目的来确定。[单选题]47.商品住宅可同时采用市场法、收益法和()估计，以相互验证，但不相互替代。A.成本法B.假设开发法C.长期趋势法D.路线价法正确答案：A参考解析：商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。[单选题]48.下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是()。A.国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B.香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C.台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D.美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价正确答案：D参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。日本和韩国通常称为不动产鉴定评价或不动产鉴定。[单选题]49.下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构，表述错误的是()。A.一名合格的房地产估价师需要扎实的专业知识、丰富的实践经验和良好的职业道德B.在我国，注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构C.在我国，注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务D.房地产估价机构统一接受委托和收费正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。选项B错误，目前，国家规定房地产估价师从事估价业务应加入估价机构，在同一时间只能在一个估价机构从事业务；不得以个人名义承揽估价业务，应由所在的估价机构统一接受委托和收费。[单选题]50.下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是()。A.估价委托人一定是估价对象权利人B.估价对象权利人一般是估价利害关系人C.估价报告使用人一定是估价利害关系人D.估价委托人一定是估价报告使用人正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。选项C错误，在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。[单选题]51.下列有关价值类型的表述中，正确的是()。A.同一估价对象的价值并不是唯一的B.同一估价对象的价值是唯一的C.同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D.以上说法均不正确正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价虽然是评估房地产的价值价格，但由于房地产价值价格的类型很多，即使评估同一房地产在同一时间的价值价格，不同类型的价值价格不仅内涵、性质不同，而且高低或大小往往也不同，甚至差异很大，因此当需要评估某一房地产的价值价格时，就不能止步于笼统的价值价格，而应明确是评估哪种具体的价值价格，即要确定价值类型。[单选题]52.估价依据是作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，下列选项中关于其说法错误的是()。A.估价依据包括有关法律法规和司法解释B.鼓励估价机构制定严于国家标准的企业标准，并且必须要与国家标准完全一致C.估价对象的坐落、面积、用途等信息资料是估价委托人提供的相关资料D.估价机构要对委托人提供的资料持合理怀疑态度，并进行核查验证正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。鼓励估价机构制定严于国家标准、行业标准的企业标准，并在不跟有关法律、法规、政策、标准相抵触的前提下有所创新，即可以比《房地产估价规范》等国家标准、行业标准的要求更严、更高、更细，而不是必须与其完全一致。[单选题]53.一般房地产估价可以通过3个主要途径进行测算，三种路径产生了三种基本方法，下列不属于基本估价方法的是()。A.假设开发法B.比较法C.收益法D.成本法正确答案：A参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。由上述三个主要路径产生了三种基本估价方法，即市场比较法（也称为交易实例比较法，简称比较法、市场法）、收益资本化法（也称为收益还原法，简称收益法）、成本法（也称为重置成本法、重建成本法，在“土地估价”中通常称为成本逼近法）。[单选题]54.经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是()。A.商品质量参差不齐，方便实现商品筛选B.就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的C.销售者需要实现总效用最大化D.商品可以转让，且具有不可移动性正确答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价的必要性。不完全市场是指不具备以下8个条件之一的市场：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；②众多的买者和卖者；③买者和卖者都可以自由进入市场；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通合谋行为；⑦消费者追求效用最大化，生产者追求利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置移动。[单选题]55.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是()。A.为出国移民提供财产证明的估价B.税务机关委托的房地产税收估价C.服务于上市公司关联交易的估价D.为委托人出售房地产确定要价正确答案：D参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。鉴证性估价一般是估价报告或估价结果供委托人给第三方使用或说服第三方，起着价值价格证明作用的估价，如借款人委托的房地产抵押估价，用于上市公司关联交易的估价，为出国移民提供财产证明的估价，服务于上市公司关联交易的估价。如房屋征收部门委托的房屋征收评估、银行委托的房地产抵押估价、人民法院委托的房地产司法估价，税务机关委托的房地产税收估价，也属于鉴证性估价。[单选题]56.高层建筑物地价分摊，属于()。A.房地产咨询业务B.房地产价值分配业务C.房地产价值减损评估业务D.相关经济损失评估业务正确答案：B参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。为了确定土地权利义务等的需要，把一宗土地的价值价格在其上建筑物的各个单位（如各层、套、间）之间进行合理分配，即“高层建筑地价分摊”，属于房地产价值分配评估。[单选题]57.中国台湾地区“不动产估价师法”规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达()年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。A.1B.2C.3D.4正确答案：B参考解析：本题考查的是对房地产估价的更深理解。我国台湾地区所谓“不动产估价师法”规定：“领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上之估价经验者，得申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。”[单选题]58.下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是()。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值B.房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C.判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较D.估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的正确答案：A参考解析：本题考查的是对房地产估价的更深理解。选项B错误，不能用一般物理量的测量误差标准来评判和要求估价的合理误差，而应允许估价有自己的合理误差范围；选项C错误，评判某一评估价值的合理性与准确性，通常是把它与可信度更高的重新评估价值进行比较；选项D错误，估价都是在信息不完全及存在某些不确定因素的情况下进行的，并且不同的估价机构和估价师所搜集的估价所需资料、掌握的相关信息一般不完全相同，评估价值有合理差异属于正常现象。[单选题]59.在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是()，有时误差范围放宽到±15%。A.±5%B.±10%C.±15%D.±25%正确答案：B参考解析：本题考查的是对房地产估价的更深理解。在英国有关估价委托人或利害关系人因对评估价值不满而起诉估价师的案件中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。[单选题]60.下列房地产估价师和房地产估价机构的行为中，不符合房地产估价职业道德要求的是()。A.对部分超出自己专业胜任能力的工作，聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助B.主动回避与关联方有利害关系的估价业务C.允许其他单位以自己的名义从事估价业务，以其他房地产估价机构的名义从事估价业务D.勤勉尽责、谨慎从业，应搜集真实、完整、合法、准确的估价所需资料并依法进行审慎检查或核查验证，应对估价对象进行实地查勘正确答案：C参考解析：本题考查的是房地产估价的职业道德。选项C错误，房地产估价机构和房地产估价师不得允许其他单位和个人以自己的名义从事估价业务，不得以其他房地产估价机构、房地产估价师的名义从事估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的估价报告上盖章、签名，不得允许他人在自己估价的估价报告上代替自己签名。[单选题]61.下列不属于中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作的是()。A.承办房地产估价师、房地产经纪专业人员职业资格考试B.建立并维护房地产估价师、房地产估价机构等从业人员和机构的信用档案C.拟定房地产行业相关政策法规D.开展房地产估价、经纪和租赁研究、宣传及相关国际交流与合作正确答案：C参考解析：本题考查的是我国房地产估价行业发展概况。选项C错误，制定并推行房地产估价、经纪和租赁执业准则和职业道德准则。[多选题]1.在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有()。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名正确答案：ABCD参考解析：E项，房地产估价师和房地产估价机构不得允许其他个人和单位以自己的名义从事房地产估价业务，不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章，不得超出本机构的估价业务范围或以其他房地产估价师、房地产估价机构的名义从事房地产估价业务。[多选题]2.房地产估价从某种意义上讲是()房地产价值。A.发明B.发现C.创造D.确定E.探测正确答案：BE参考解析：房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。[多选题]3.对房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告所要承担的法律责任，下列说法中正确的有()。A.由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案C.情节严重的，吊销资质证书、注册证书D.造成损失的，依法承担赔偿责任E.构成犯罪的，依法追究刑事责任正确答案：BCDE参考解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。[多选题]4.房地产估价作为估价行业主体的原因包括()。A.国家法律规定B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的C.房地产“量大面广”，而其他资产的数量相对较少D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身正确答案：CDE参考解析：房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：①房地产量大面广，其他资产相对较少；②房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少；③房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。[多选题]5.完全市场须同时具备的条件包括()。A.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B.大部分的评估价值都有一定程度的误差C.买者和卖者的人数众多D.消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化E.商品可转让且可发生空间位置的移动正确答案：ACDE参考解析：在经济学上，“完全市场”必须同时具备以下8个条件：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；②买者和卖者的人数众多；③买者和卖者都有进出市场的自由；④买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；⑤就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；⑥买者和卖者无串通共谋行为；⑦消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；⑧商品可转让且可发生空间位置的移动。[多选题]6.关于房地产估价本质的说法，正确的有()。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术正确答案：ADE参考解析：房地产估价的本质有以下五点：①房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；⑤房地产估价既是一门科学也是一门艺术。[多选题]7.与非专业估价相比，专业估价的特点有()。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长正确答案：ACD参考解析：专业估价和非专业估价相比，专业估价的主要特点有：①由专业机构和专业人员完成；②提供的是专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任。[多选题]8.下列是估价委托人的义务的有()。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料B.协助估价师搜集估价所必要的资料C.就估价结果提出自己的要求D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作正确答案：ABDE参考解析：估价委托人（简称委托人、客户），是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。根据《资产评估法》，委托人的义务包括：①应向估价机构和估价师提供估价所需的估价对象权属证明、财务会计信息和其他资料；②对其提供的资料的合法性、真实性和完整性负责；③有义务协助估价师对估价对象进行实地查勘及搜集估价所需资料；④不得要求出具虚假估价报告或其他非法干预估价行为和估价结果。[多选题]9.不同的估价目的将影响估价结果，是因为()等不同。A.估价时点B.估价机构C.估价对象范围D.估价方法E.房地产估价师正确答案：AC参考解析：估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。[多选题]10.在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有()。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果正确答案：ABD参考解析：估价假设是指针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定，包括一般假设、未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设和依据不足假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用有：①规避估价风险，保护估价师和估价机构；②告知、提醒估价报告使用者在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。[多选题]11.2006年1月13日，()联合出台了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。A.原建设部B.国土资源部C.中国人民银行D.最高人民法院E.中国银行业监督管理委员会正确答案：ACE参考解析：为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，2006年1月13日原建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合制定了《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）。[多选题]12.下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有()。A.估价师向某银行说明其为借款人并回避该房地产抵押估价业务B.估计师要求估价委托人提供房地产权证复印件，同时查验原件C.估价师按贷款银行要求对报酬率进行取值D.估价师委托工程造价咨询机构对估价对象的建安成本进行核算，并在估价报告中说明E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的意见正确答案：ABD参考解析：房地产估价职业道德是指房地产估价师和房地产估价机构在从事房地产估价这种职业时，应遵循的道德规范和行业行为规范。CE两项，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。[多选题]13.对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有()。A.放弃这个项目B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克服困难完成项目D.找别人完成项目，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助正确答案：AE参考解析：房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务，对于部分超出自己专业胜任能力的工作，应聘请具有相应专业胜任能力的专业人员或专业机构提供帮助。[多选题]14.下列()属于房地产估价师职业道德范畴。A.专业胜任能力B.公平竞争C.勤勉尽责D.诚实守信E.知难而进正确答案：ABCD参考解析：A项，房地产估价师和房地产估价机构不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务。B项，房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低收费、给予回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段承揽估价业务，不得索贿、受贿或谋取估价委托合同约定费用之外的其他利益。C项，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应搜集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并应对估价对象进行认真的实地查勘。D项，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。[多选题]15.房地产估价师应遵守的职业道德包括()。A.为委托人争取最大的权益B.诚实守信C.公平竞争D.勤勉尽责E.保守秘密正确答案：BCDE参考解析：A项，估价机构和估价师都应认真对待，勤勉尽责地去完成。其中，鉴证性估价应“独立、客观、公正”，咨询性估价应“为委托人争取最大的合法权益”。B项，房地产估价师和房地产估价机构应正直诚实，不得作任何虚假的估价，不得按估价委托人或其他单位、个人的高估或低估要求进行估价，也不得按预先设定的价值或价格进行估价。C项，房地产估价师和房地产估价机构应维护自己的良好社会形象和房地产估价行业声誉，不得采取迎合估价委托人或估价利害关系人不当要求、恶性低压价、支付回扣、贬低同行、虚假宣传等不正当手段招揽估价业务，不得索贿、受贿或利用开展估价业务之便谋取不正当利益。D项，房地产估价师和房地产估价机构应勤勉尽责，对估价委托人提供的估价所依据的资料应进行审慎检查，应收集合法、真实、准确、完整的估价所需资料，并依法进行检查或核查验证，应对估价对象进行实地查勘。E项，房地产估价师和房地产估价机构应保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密；应妥善保管估价委托人提供的资料，未经估价委托人同意，不得擅自将其提供给其他个人和单位。[多选题]16.关于专业房地产估价的说法，正确的有()。A.应由专业机构和专业人员完成B.应经过审慎判断并提供专业意见C.出具的结果具有证明效力D.应收取一定的服务费用E.咨询性估价无需承担法律责任正确答案：ABCD参考解析：与非专业估价相比，专业估价具有下列特点：①由专业机构和专业人员完成；②提供的是专业意见；③具有公信力；④实行有偿服务；⑤承担法律责任。[多选题]17.下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值正确答案：AD参考解析：一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才需要专业估价。真正需要专业估价的主要是房地产以及价值较大的古董和艺术品、矿产、无形资产、旧机器设备、企业整体资产等。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场。由于房地产市场是不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。[多选题]18.对带租约的房地产进行估价，应考虑租约对价值产生影响的有()。A.房地产抵押估价B.房地产司法拍卖估价C.房屋征收补偿估价D.房地产转让估价E.房地产火灾险投保估价正确答案：ABDE参考解析：A项，房地产抵押估价评估的是出租人权益价值；B项，房地产司法拍卖估价时，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物资，不因拍卖而消失；C项，房屋征收补偿估价评估的是设定权益下的价值，不考虑租约；D项，房地产转让估价评的是出租人权益价值；E项，房地产火灾险投保估价评的也是出租人权益价值，是法定权益状况下价值而不是设定权益下的价值。[多选题]19.房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事()。A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产价值提升评估业务D.房地产代售业务E.房地产咨询业务正确答案：ABCE参考解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值评估业务，还经常从事下列房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值减损评估业务；③房地产价值提升评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。[多选题]20.关于房地产估价要素的说法，正确的有()。A.估价目的取决于估价委托人对估价的实际需要B.估价对象有估价委托人和估价目的的双重决定C.选取估价依据应有针对性，主要是根据估价对象和价值类型选取D.估价原则应根据价值类型和估价目的进行选择E.估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，不得交叉或反复正确答案：ABD参考解析：C项，在估价中选取依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取。E项，估价程序中的一些工作步骤之间不是绝对分隔开的，可以有某些交叉，有时甚至需要一定的反复，但不得随意简化和省略。[多选题]21.下列对房地产价值和价格的关系，表述正确的有()。A.价值是价格的外在表现，围绕着价格上下波动B.价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的C.价格是实际发生的、已经完成并可以观察到的事实D.在实际运用中一般通过外表的价格来推测内在的价值E.房地产估价的本质是评估房地产的价值而不是价格正确答案：BCDE参考解析：从理论上来讲，价值和价格之间的关系和区别是：①价值是物的真实所值，是内在的、客观的和相对稳定的，是价格波动的“中心”；②价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并可以观察到的事实，通常因人而异，时高时低，现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的利害关系甚至无知等原因，时常出现“低值高价”“高值低价”的价格背离价值情况；③便于对外交流沟通，有必要说明房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；④虽然估价本质上是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但在实践中一般是通过外表的价格来推测内在的价值。[多选题]22.关于基本估价方法，美国体系分为()等。A.市场比较法B.投资法C.剩余法D.成本法E.收益法正确答案：ADE参考解析：关于基本估价方法，美国体系分为成本法（costapproach）、市场比较法（marketcomparisonapproach，salescomparisonapproach）、收益法（incomeapproach）三种；英国为比较法（comparisonmethod，comparativemethod）、投资法（investmentmethod）、剩余法（residualmethod）、利润法（profitsmethod）、承包商法（contractorsmethod）五种。[多选题]23.对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值是()。A.个别人的价值判断B.估价人员的主观定价C.由市场力量决定D.市场参与者集体竞价的结果E.由交易双方委托经纪人确定正确答案：CD参考解析：对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。因此，房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的定价思维和行为，在充分认识房地产价格形成机制和过程，深入调查房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。[多选题]24.一名合格的房地产估价师应具备()。A.扎实的估价理论知识B.良好的社会关系C.良好的职业道德D.深厚的语言文字表述功底E.丰富的实践经验正确答案：ACE参考解析：一名合格的房地产估价师应具有房地产估价方面的扎实的专业知识、丰富的实践经验和良好的职业道德。具有扎实的专业知识和丰富的实践经验，是对估价专业胜任能力的要求；具有良好的职业道德，是对估价行为规范的要求。[多选题]25.下列关于房地产估价的市场定价的说法中，正确的有()。A.房地产价值是客观存在的B.房地产价值是专业估价人员的价值判断结果C.房地产价值由市场力量决定D.由市场参与者集体的价值判断所形成E.估价师是运用自己的知识和经验去“发现”或“探测”房地产价值正确答案：ACDE参考解析：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值由市场力量决定，是客观的，由众多市场参与者的价值判断所形成，而非个别市场参与者的价值判断所决定。换句话说，房地产估价是基于房地产价值本来就存在，估价师只是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。[多选题]26.房地产需要专业估价的理由有()。A.房地产具有独一无二性B.政府部门要求估价C.房地产的价值量较大D.估价人员要求估价E.房地产不可移动性正确答案：AC参考解析：一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。具体就房地产来说，不仅房地产具有独一无二和价值较大两个特性，而且房地产市场是典型的不完全市场，并且有许多阻碍房地产价格合理形成的因素，所以房地产难以自动形成适当的价格，从而需要估价师进行“替代”市场的估价。[多选题]27.一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其()。A.估价委托人B.估价师C.价值类型D.估价对象E.估价结果正确答案：CDE参考解析：C项，在一个估价项目中，估价类型不是可以随意确定的，而是根据估价目的来确定；D项，估价对象由估价委托人和估价目的双重决定；E项，不同的估价目的将影响估价结果，因为估价目的不同，价值时点、估价对象、价值类型以及估价原则、估价依据等都有可能不同。[多选题]28.关于房地产估价误差的说法错误的有()。A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果正确答案：AB参考解析：AE两项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中一般是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，因此需要确定一个合理的误差范围。C项，所有的评估价值都会有一定程度的误差，即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值。[多选题]29.下列法律法规和标准中，应作为同有土地上房屋征收估价依据的有()。A.《中华人民共和国物权法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收评估办法》D.《房地产估价规范》E.《中华人民共和国担保法》正确答案：ABCD参考解析：估价依据是作为估价的前提或基础的文件、标准和资料。它主要包括以下4个方面的文件、标准和资料：①有关法律、法规和政策，如《资产评估法》《城市房地产管理法》《土地管理法》《物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等的有关规定。②有关估价标准，如《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》《房地产抵押估价指导意见》《国有土地上房屋征收评估办法》《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。③估价委托书、估价委托合同和估价委托人提供的估价所需资料。④房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和收集的估价所需资料。[多选题]30.下列对房地产估价的必要性，说法正确的有()。A.房地产估价是专业估价存在的基本前提B.房地产需要专业估价C.房地产可以自动的形成适当的价格D.房地产估价在估价行业中占主体E.房地产估价是一个单一的估价过程正确答案：ABD参考解析：房地产估价的必要性包括：①是专业估价存在的基本前提；②房地产需要专业估计的具体分析；③房地产估价是估价行业的主体。[多选题]31.房地产估价的三大基本方法是()。A.假设开发法B.路线价法C.市场法D.成本法E.收益法正确答案：CDE参考解析：房地产估价有三种基本方法，包括：①比较法（又称交易实例比较法、市场比较法、市场法）；②收益法（又称收益资本化法、收益还原法）；③成本法（又称重置成本法、重建成本法）。此外，还有一些其他估价方法，包括假设开发法（又称剩余法、预期开发法、开发法）、路线价法、基准地价修正法（又称基准地价系数修正法）、标准价调整法、多元回归分析法、长期趋势法等，房地产价值减损评估，还有修复成本法、损失资本化法和价差法。[多选题]32.房地产估价是房地产机构接受他人委托，选派注册房地产估价师根据()在合理的假设下，采用科学的方法对房地产进行分析测算和判断。A.特定目的B.有关经验C.公认的原则D.完整的程序E.有关标准正确答案：ACDE参考解析：本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价是房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师，根据特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关文件、标准和资料，在合理的前提假设下，采用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值或价格进行分析、测算和判断，并出具提供相关专业意见的估价报告的专业服务行为。[多选题]33.估价当事人包括()。A.注册房地产估价师B.房地产估价机构C.估价委托人D.房地产估价机构的资格认定部门E.房地产估价业务的备案部门正确答案：ABC参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价当事人是指与房地产估价活动有直接关系的组织或个人，包括房地产估价机构、房地产估价师和估价委托人。[多选题]34.下列选项中，属于房地产估价服务的提供者有()。A.房地产估价委托人B.房地产估价机构C.房地产估价服务者D.房地产估价师E.房地产估价对象正确答案：BD参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价机构和房地产估价师是房地产估价服务的提供者，估价委托人是房地产估价服务的直接需求者、对象、客户或消费者。[多选题]35.在房地产征收评估中，房屋征收部门可能是()。A.估价利害关系人B.估价对象使用权人C.估价报告使用人D.估价对象权利人E.委托人正确答案：ACE参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，被征收人是估价利害关系人，房屋征收部门一定程度上是估价利害关系人，他们都是估价报告使用人。[多选题]36.开展估计要遵循一定的估价程序，下列选项中具体步骤正确的有()。A.搜集估价所需资料→实地査勘估价对象→撰写估价报告→保存估价资料→交付估价报告B.实地査勘估价对象→选用估价方法测算→确定估价结果→撰写估价报告→内部审核估价报告C.受理委托→编制估价作业方案→选用估价方法测算→实地查勘估价对象→确定估价结果D.受理委托→确定基本事项→选用估价方法测算→确定估价结果→撰写报告→交付报告E.确定基本事项→搜集估价资料→选用估价方法→撰写估价报告→内部审核报告→交付报告正确答案：BDE参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价程序是完成一个估价项目所需做的各项工作进行的先后次序，一般包括以下11项基本工作步骤：（1）受理估价委托；（2）确定估价基本事项；（3）编制估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地査勘估价对象；（6）选用估价方法测算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）内部审核估价报告；（10）交付估价报告；（11）保存估价资料。[多选题]37.在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有()。A.规避估价风险B.保护估价师和估价机构C.使评估价值更接近实际成交价格D.提示估价报告使用人注意相关事项E.使委托人能得到其预期的估价结果正确答案：ABD参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。必要、合理且有依据地作出估价假设并在估价报告中予以说明，其作用：（1）提示委托人或估价报告使用人在使用估价报告尤其是估价结果时注意相关前提条件，保护委托人和估价报告使用人的合法权益；（2）合理规避相关估价风险，保护估价机构及其估价专业人员；（3）得出科学合理的估价结果；（4）使估价工作能够科学与有序开展下去。[多选题]38.关于房地产估价结果的说法，正确的有()。A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格和其他相关专业意见B.鉴证性估价中注册房地产估价师在出具估价报告之前需要与委托人讨论交流C.估价结果可能与估价对象在市场上的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响E.注册房地产估价师不得为迎合顾客而高估或低估正确答案：ACDE参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价机构和估价师应在估价服务上让客户满意，但是不能在评估价值的高低或大小上为了让客户满意而影响客观合理、科学准确的评估价值，更不得为了招揽或争抢业务而迎合估价委托人的高估或低估要求。在鉴证性估价中，一般不能在正式出具估价报告之前与估价委托人和估价利害关系人讨论交流评估价值，不能征求或听取他们对评估价值的意见。[多选题]39.下列选项中，属于“完全市场”必须同时具备的条件有()。A.同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B.买者和卖者人数有限C.买者和卖者都有进出市场的自由D.买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E.销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化正确答案：ACD参考解析：本题考查的是房地产估价的必要性。不完全市场是指不具备以下8个条件之一的市场：①同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；②众多的买者和卖者；③买者和卖者都可以自由进入市场；④买者和