天园地产可研上报

目录TOC\o"1-3"\h\z目录I第一章总论1第一节工程名称及承办单位概况1第二节可行性研究报告编制单位3第三节研究的依据和范围3第四节可行性研究概要4第五节工程主要技术经济指标5第二章工程背景和必要性分析7第一节工程背景7第二节工程建设的必要性9第三章改造范围和开发条件15第一节改造范围15第二节工程用地15第三节开发条件16第四章市场分析及预测20第一节房地产市场分析20第二节市场供需分析22第三节市场定位28第四节目标市场及预测29第五章建设内容及规模31第六章设计方案32第一节拆迁安置方案32第二节规划设计目标、指导思想及原那么37第三节总体规划方案38第四节建筑设计方案39第五节结构设计方案42第六节道路交通设计44第七节景观与绿色生态设计46第八节公用工程设计47第九节智能化设计51第七章环境保护54第一节设计依据54第二节工程建设与运营对环境的影响54第八章节能方案分析61第一节用能标准和节能标准61第二节能耗状况和能耗指标分析61第三节节能措施和节能效果分析62第九章物业管理、平安卫生及消防64第一节物业管理64第二节劳动平安及卫生65第三节消防66第十章工程实施方案及招标方案68第一节工程进度安排68第二节招标方案69第十一章投资估算和资金筹措71第一节投资估算71第二节资金筹措与投入方案73第十二章财务评价及经济分析76第一节销售总收入估算76第二节工程利润估算76第十三章风险性分析78第一节法律风险78第二节政策性风险78第三节市场风险78第四节价格风险79第五节金融风险79第六节经营管理风险79总论第一节工程名称及承办单位概况一、工程名称市中区大官庄棚户区改造工程二、工程承办单位天园房地产开发三、建设地点市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧四、工程承办单位概况单位名称：天园房地产开发公司地址：市中区解放北路103号法定代表人：彭光明注册资金：300万元经济性质：国有企业概况：天园房地产开发成立于2004年3月，隶属于房产管理局，实行独立核算、自负盈亏，为三级企业法人单位，法定代表人彭光明。主要从事房地产开发经营与销售，具有丰富的房地产开发经验。近年来，随着改革不断深入，天园房地产开发在房产管理局的正确领导下，坚持以经济建设为中心，抓住机遇、开拓经营、大胆创新，坚持走综合开发的道路。先后开发建设了鑫苑花园、和谐家园〔群玉山庄〕等在我市较有影响的住宅小区。和谐家园〔群玉山庄〕是天园房地产开发开发建设的保障性住房小区。该小区位于市中区人民路北侧，市直属粮库东侧，交通便捷，附近小学、中学、医院、市场等配套设施一应俱全。北侧与光明广场仅百步之遥，是人和自然和谐相处的理想之处。和谐家园规划占地面积5.68万平方米，其中住宅占地4.82万平方米，总建筑面积55311平方米。共建住房720套，其中经济适用房585套，廉租住房135套。和谐家园的开工建设，充分表达了市委市政府高度关注民生，是切实解决城市低收入家庭住房困难的重要举措。小区的建设标准、建设质量及建设环境受到省扩大内需检查组、省政府参事室及省建设厅的高度评价，认为可以成为我市乃至全省的经济适用房样板小区。近年来，天园房地产开发始终坚持老实、信用、优质效劳的原那么，使企业的各项经济指标每年到达一个新台阶。天园房地产开发全体员工齐心协力、勇于拼搏，现有职工80人，各类工程技术人员38人，其中高、中级工程技术人员8人，施工机械100多台〔套〕，固定资产2000余万元。公司机构健全，管理层次严密，各职能科室齐全。下设工程科、方案科、材料科、财务科、办公室五个科室，六个土建工程部，三个安装工程部，一个装饰装修工程部，一个金属门窗制安工程部。天园房地产开发是一家集开发、施工于一体的充满活力的企业，规模正在日益扩大。第二节可行性研究报告编制单位单位名称：信息工程咨询院工程咨询资格等级：丙级发证机关：国家开展和改革委员会第三节研究的依据和范围一、研究依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、国家、省、市有关法律、法规、政策、规定3、现行有关技术标准4、《建设工程经济评审方法与参数》〔第三版〕5、《市中区国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要》6、城市总体规划〔2007-2025〕7、住房建设规划〔2023年-2023年〕8、改造工程规划图及规划设计说明书9、天园房地产开发提供的根底资料和数据二、研究范围1、工程背景笔必要性2、拆迁及安置3、开发条件4、市场分析及预测5、建设内容及规模6、设计方案7、环境保护8、节能方案9、物业管理、平安卫生及消防10、工程实施方案11、投资估算和资金筹措12、财务评价及社会经济分析13、风险性分析第四节可行性研究概要一、工程建设是必要的1、符合国家产业政策2、符合《城市总体规划〔2007－2023年〕》3、符合国家加快民生建设的要求4、符合改善居民居住条件和环境的要求二、工程建设范围和主要内容1、建设地点及范围建设地点为市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧、沿文化路、龙头路、华山路设置沿街商住，同时满足回迁要求。结合景观湖建设，沿西昌路打造新的城市中心。2、建设内容及规模本工程总用地面积265600㎡，总建筑面积858534㎡，其中住宅面积636515㎡，邻里中心建筑17100㎡，商业建筑面积61246㎡，小学建筑面积14900㎡，幼儿园建筑面积6500㎡，社区效劳配套建筑面积12600㎡，地下建筑面积109673㎡，总居住户数5313户，总居住人口17001人。三、工程投资及效益工程总投资247824万元，其中工程费用128701万元，工程建设其他费用15863万元，建设期利息5670万元。资金来源：申请银行贷款50000万元，企业自筹150760.09万元。工程建设期3年。该区域的实施改造，将充分发挥区域的自然环境优势，在统一规划，合理布局，综合开发，配套建设的原那么下，合理利用土地开发建设，对于优化土地资源，提高土地使用价值，完善城市功能，改善城市居民的居住条件，具有良好的社会效益和经济效益。第五节工程主要技术经济指标本工程的主要技术经济指标如下表：表1－1主要技术经济指标表序号工程名称单位数量备注1总规划用地面积㎡2656002总建筑面积㎡8585342.1地上建筑㎡7488612.住宅建筑面积㎡636515回迁建筑315658㎡，开发320857㎡2.邻里中心建筑面积㎡17100沿街商铺建筑面积㎡61246小学建筑面积㎡14900幼儿园建筑面积㎡6500社区效劳配套建筑面积㎡126002.2地下建筑面积㎡1096732.储藏建筑面积㎡69100车库建筑面积㎡55787公建地下建筑面积㎡88003停车位个2657地上1062，地下15954总居住户数户5313其中回迁总户数户9505容积率2.826建筑密度%18.67绿化系数%38.5工程背景和必要性分析第一节工程背景党的十七大报告提出“更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共效劳，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居〞。这让我们看到了在经济开展的根底上，我们党惠及全体人民的社会体制改革的完整设计，更让人民确信在中国人民的生活会越来越好。“上学难、上学贵〞，“看病难、看病贵〞，“住房难、住房贵〞问题是群众关注的重点。保障总关情，民生系国运。党的十七大报告从人民群众最关心的实际问题出发，从解决人民群众最直接、最现实的利益问题入手，这充分表达了党和人民的血肉联系。加快推进以改善民生为重点的社会建设，努力使全体人民“住有所居〞。民生问题，事事关民心，事事关已身。“中国的城市住房问题，是一个人口大国快速城镇化过程中的问题，面临非常复杂的情况和十分艰巨的任务。既要解决低收入家庭住房困难，也要改善棚户区、旧住宅区居民的住房条件。同时，如何妥善解决新进城镇人口特别是低收入家庭的居住平安和卫生，保证城镇化健康推进，这又是一个很大的挑战。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业开展的根本目的。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速开展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不配套，局部城市低收入家庭住房还比拟困难。房价高、房价上涨过快，这是近年来一些群众的抱怨，但另一方面，我们不能不肯定这几年的住房建设成就，据建设部的统计，从1993年到现在，全国人均住房面积已经从17.8平方米增加到28平方米。住房是表达居住房的核心产品，是人民生活的最根本的产品。从世界各国的经验来看，做到人人有房产是不现实的，但是必须要保证“住有所居〞，在这方面政府责无旁贷。十七大首次在报告中专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。加快完善经济适用住房制度，是委、市政府贯彻落实党的十六届六中全会精神、大力促进社会主义和谐社会建设的重要举措，是解决中低收入和最低收入家庭住房根本需求的德政、民心工程，更是深化城镇住房制度改革的重要组成局部。在市政府领导的统一协调下，经济适用房示范小区开发以来，相关部门建立了快速运转、全力配合、现场解决的工作流程，极大地支持了工程建设。为了更好更快地完善住房保障体系，政府把建设经济适用住房保障编入了住房建设“十一五〞规划，并继续完善经济适用住房制度，让符合条件的低收入家庭能够住得上经济适用住房，在关注民生中促进社会和谐。住房和城乡建设部副部长齐骥2008年11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将到达9000亿元，平均每年3000亿元。根据省开展改革委、省建设厅、省国土资源局三部门《关于申报2023年经济适用住房和廉租房建设投资方案的通知》要求，按照“市场导向、总量控制、以销定建、定向销售〞的方针，结合实际，经经济适用和廉租住房工作小组共同审议，决定在枣庄扩大经济适用住房和廉租房建设。第二节工程建设的必要性棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近1000万住房困难家庭的住房条件得到了改善。2005年开始，我国在东北三省实施振兴战略中相继开展了大规模的棚户区改造工程。目前，我国包括棚户区在内有大约1.5亿平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造方案，因地制宜进行改造。根据住房城乡建设部规划，我国从2023年开始，对国内煤炭采空区、林场、农垦及各大城市棚户区进行大规模的改造，本工程属于棚户区改造工程大官庄棚户区现居住户主要为城市低收入家庭。由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大平安隐患，严重影响市容市貌，同时一定程度上也影响到整体形象的提升。如今周边优美整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越来越高。该工程所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化运营模式，工程建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程。〔1〕市场定位经济适用房应解决一个社会在住房方面的根本保障问题，它表达了政府对低收入者的关爱，国家大力支持并标准经济适用房建设的各项政策，为住宅建设开展展示了广阔的空间，为中低收入家庭通过购置经济适用房来提高生活质量增强了信心。在国家的支持下，经济适用房将成为未来房屋市场的一个重要组成局部，各种经济适用房开发的优惠政策也会相继出台，总的来讲，经济适用房的投资开发是能够得到国家的大力扶植的，在国内投资开发经济适用房前景可观。考虑近几年土地出让价格、地方政府的支持态度，现时的经济适用房开发存在相当大的阻力，近年土地出让价格步步高涨，同时国家出台了相关控制地方土地出让数量的政策，国内经济适用房很大程度依赖于政府的支持态度，如果能适时的引进国外的一些经验，那么经济适用房的开发可获得大的成功。一方面政府对于批地越来越谨慎，对未来出让土地宏观调控，在保证供地的前提下控制不合理的出让审批；另一方面，地方政府出于提高本地区财政收入、增长GDP的要求，在支持地区经济适用房建设当中会出现消极的态度。〔2〕工程建设符合国家的房地产投资政策本工程为房地产开发与经营业，经查询《产业结构调整指导目录》〔2005年本〕，本工程不属于国家鼓励类和限制类产业，更不属于当前国家宏观控制类产业，因此，该工程与产业政策不违背。本工程为经济适用房建设，经济适用房是解决低收入家庭和贫困家庭的住房需要，成为国家解决民计民生的一项重大举措，具有社会保障性质的社会住房供给系统，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府民心工程，是国家、省、市政府近年来一直推行的房产政策。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的假设干意见》〔国发［2007］24号〕《人民政府关于贯彻鲁政发［2007］74号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》〔枣政发［2007］95号〕。因此，工程建设符合国家、山东省及的经济适用房相关政策。〔3〕工程建设符合广阔人民的最根本利益经济适用房是国家为满足中低收入者的住房需求所提供的一种微利住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和出售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房家庭供给，具有保障性质的政策性住房。国家对经济适用房的售价、户型面积、出售对象实行严格控制。从对经济适用房政策优惠的规定性可以看出，它具有保障性质的政策性商品住房，是我国公共住房保障制度的重要组成局部，是政府的“以人为本〞思想的表达，也是构建我国和谐社会的一项意义重大的德政工程，符合广阔人民的根本利益。工程的建设能够解决局部中低收入家庭的住房困难，不断提高居民的住房条件和生活水平及质量，是一项政府民心工程。〔4〕工程建设促进城市区域协调开展由于长期以来我国实行的是低工资的政策制度，城市工薪阶层中的许多家庭的收入水平都很低，完全依靠市场化的手段很难解决自身的居住问题，这就容易导致城市中贫民区现场的产生，进而影响到整个城市的开展和稳定。作为政府中低收入阶层“居者有其屋〞承诺保证的全国经济适用房与经济适用房的建设，1997年至2004年投资额累计到达3852.85亿元，占同期房地产开发投资额的11.1%；1999年至2004年经济适用房销售面积2.18亿平方米，占同期住宅销售面积的15.9%。这些年我国经济适用房的建设，在解决中低收入家庭的住房问题，优化房地产市场供给结构、平抑商品房价格的不合理上涨，缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾，促进城郊结合部等特殊区域的开展等方面发挥了积极地作用。〔5〕工程建设是城市化建设的必然要求城镇居民住宅列入城市开展规划建设，充分利用国有土地，合理布局、规模建设、集中连片、城市居民住宅房地产开发建设管理以城市开展配套，以经济适用房为主的房地产开发建设管理，推动城市开展和城市经济开展。〔6〕是城镇居民住房市场化的必然趋势国家对城镇公有住房制度改革和加快住房建设进一步深化，公有住房制度改革推动了城镇住房市场的形成，同时推动了城镇居民住房市场化的形成和开展。城镇居民可以在政府相应部门租用经济适用房。〔7〕促进枣庄经济的可持续开展工程建设坚持了节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原那么；做到了统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，优化了土地资源，提套了土地使用效益，实现枣庄经济社会的可持续开展。党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底〞机制，如果广阔人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成局部，建设经济适用房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体表达,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最根本的生活需求，是广阔人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广阔市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的根本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用房，让符合条件的低收入家庭租得起、住得上经济、实用的住房，对于解决低收入家庭住房问题，维护社会稳定，表达社会公平，建设和谐枣庄、创立全国文明城市具有重要意义。加快经济适用房和完善经济适用房制度，是委、市政府贯彻落实党的十六届六中全会精神、大力促进社会主义和谐社会建设的重要举措，是解决中低收入和最低收入家庭住房根本需求的德政、民心工程，更是深化城镇住房制度改革的重要组成局部。在市政府领导的统一协调下，经济适用房示范小区开发以来，相关部门建立了快速运转、全力配合、现场解决的工作流程，极大地支持了工程建设。为了更好更快地完善住房保障体系，政府把经济适用房建设和经济适用房保障编入了住房建设“十一五〞规划并继续完善经济适用房制度，让符合条件的中低收入家庭可以购置得到根本住房，最低收入家庭能够住得上经济适用住房，在关注民生中促进社会和谐。本工程以切实调整住房供给结构，标准开展经济适用房，有步骤地解决低收入家庭住房困难为原那么，是保证社会和谐稳定，建设民本枣庄的利民之举。总之，工程的建设能够解决局部中低收入家庭的住房困难，不断提高居民的住房条件和生活水平及质量，是一项政府民心工程，对于加速城市化进程，提高城市化建设水平，增加城市整体功能，优化投资环境，提高居民生活水平和生活质量，促进社会平安稳定，全面建设小康社会，有着极大地促进作用。社会效益显著，同时对开发建设单位也具有一定的经济效益，能够到达经济效益、社会效益和环保效益的三统一。因此，该工程建设是必要的。改造范围和开发条件第一节改造范围本工程改造范围为：市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧、改造面积约265600㎡。第二节工程用地一、工程用地本工程用地总面积265600㎡，原为居民区用地。根据《城市总体规划》〔2007－2023年〕，该区域属居住、商贸综合区，工程用地性质为居住用地和商业用地。二、地块现状1、四至范围：市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧。2、地势状况用地地势比拟平坦，交通便利，自然条件较好。3、地上物现状该地段区域原为居民区，大局部建筑为七八十年代建设的砖木结构的居民用房，原建筑房屋质量低劣。4、空中线路、地下线路、人防、构筑物等情况〔1〕工程用地上方无高压线及其他电线设施。〔2〕工程用地内无需要保存的文物等设施。〔3〕工程用地无城市市政设施管网，仅有原居民自用给排水管，不会影响工程开发建设。〔4〕工程用地内无城市人防设施。〔5〕工程用地内无大型城市公共配套设施及其他大型建筑物、构筑物。第三节开发条件〔1〕气象建设工程所在地属于大陆温暖带季风性气候，四季清楚，光照充足，雨热同期，雨量充分，无霜期长。风向以东南风为最多，东北风较少，夏季主导风向为东南风。该地区常年平均气温14.1℃，年平均气压为1008.4百帕，年平均相对湿度为68%，年平均降水量805.5毫米，年平均蒸发量为1912毫米，年蒸发量相当于年降水量的2.25倍，年平均日照2376小时，无霜期平均193天/年。近三年平均风速2.0米/秒，以东风〔E〕频率最高，为18.84%，其次分别为东北东〔ENE〕风和东北〔NE〕风，北〔N〕和西北北〔NNW〕风频率较小。年静风频率16.74%。〔2〕地形、地貌、地质=1\*GB3①地形位于山东南部，泰沂山区的西南边缘，地势东北高、西南低，北部最高山峰海拔620米，西南滨湖及沿运河地区海拔仅20余米；山脉多为东西走向，主要河流多发源于东北部山区，流入微山湖和运河。枣庄地处鲁南山地丘陵南沿，区境北、东、南部低山丘陵起伏，地势较高，中西部地势平缓，中部平原地下为枣陶煤田，全区地形如簸箕向西张口。随煤炭经年开采，市区地表下沉，演化为陶枣盆地之盆底。全区最高点是齐村镇陆庄北的玉古山，海拔478.1米；最低点是西王庄乡洪村，海拔50.1米。全区高差达355.1米。=2\*GB3②地貌地貌类型多样，多为石灰岩低山丘陵区，面积176.8平方公里，占全区总面积的47.1%，山麓平原处在区境中间地带，分布于齐村镇的南部和光明路街道、永安乡、孟庄镇等地，面积为198.5平方公里，占全区总面积的52.9%。=3\*GB3③地质为华北地台的一局部，位于二级构造单元—鲁中南台隆的南缘。受地质构造运动的影响，形成南部山体东西展布，北部山峦重叠，中间为断陷山间盆地并构成了新老地层有规律的分布。地层分为太古界、古生界及新生界。太古界为泰山群变质岩，构成鲁中南台隆的基底，普遍遭受中高级区域变质作用。古生界包括下古生界的寒武、奥陶系和上古生界的石炭二迭系。新生界为第四系近晚期松散堆积物，以破积、残积与冲击的亚砂土、亚粘土为主，加有少量砂层。第四系主要覆盖于盆地内基岩之上，覆盖面广，但厚度小，一般0~12米，仅在盆地出口处厚度最大，可达17米。地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。断裂可以分为北山断裂、峄县断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯—古屯断层。枣庄褶曲可以分为枣庄向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。根据GB18306-2001《中国地震参数区划图》，该区地震动峰值加速度值为0.1g〔地震烈度Ⅶ度〕。建筑物按7度设防。〔3〕地表水、水文河流属于淮河流域，湖东京杭大运河水系。峄城大沙河是市中区内的主要河流，发源于北部低山丘陵区，自北向南贯穿全区，经峄城区注入南运河。峄城大沙河为季节性河流，洪水暴涨暴落，汛期水量较大，枯季水量较小，上游分税郭支流、郭里集支流、齐村支流三条支流。全年平均降水径流量为11471.1万立方米。入境水量4686万立方米。全区水库、塘坝总库容1.03亿立方米，多年平均拦截蓄水量4226万立方米，为地表水对地下水的补给提供了有利条件。在郭里集支流、税郭支流有黄楼、东王庄、裴桥三座桥闸，为地表水渗漏补给地下水提供了良好条件。地下水的补给来源主要依靠大气降水，加之河道库塘渗透补给。全市多年平均浅层地下水补给总量为71700万立方米，平均补给模数为15.76万立方米/平方千米。地下水的补给、贮存和运动，受降水、地表径流排泄条件、地层、地质构造以及地貌类型的影响。全市划分为平原、山丘两个地貌大区，十五个水文地质亚区。平原区为第四系松散地层覆盖，主要分布在滕州和枣南。枣南平原区面积765平方千米，第四系地层厚度1~35米，南部有韩庄运河、伊家河东西穿过；运河以南有龙河、引龙河等由南向北汇入。峄城大沙河以东由古河道冲积扇，第四系地层覆盖厚度30~40米有1~2层沙层，地下水深埋3~5米，单井出水量50立方米/小时。峄城大沙河以西，一般无沙层，含水层多为粘土加姜石，黄褐色，灰白色，钙质结核层不规那么分布。粒径从上至下渐增。厚度1~20米，再往下为粘土和细姜石。该区是本市地表水灌溉区，主要水源为微山湖、伊家河、运河。地下水深埋2米左右，与地表水水力联系紧密，很少采用地下水灌溉。〔4〕植被本区域以农业种植为主，主要农业作物有粮食、蔬菜及经济作物，近年来随着经济开展和农业经营，天然植被覆盖已根本消失。枣庄地区属于温暖带季风型大陆性气候，属于温带落叶阔叶林区，自然植被已少有存在，多为次生植被。孟庄镇、齐村镇北部低山丘陵区的陵坡上分布有松柏等温带常绿针叶树类，山脚分布多为温带落叶树类，多数地方呈“侧柏戴帽，刺槐扎腰，果树围山转〞的分布形式。山麓平原多为散生和人工栽培树类。平原地区为农作物所覆盖，非耕地地类那么为草类覆盖。市场分析及预测第一节房地产市场分析在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，2023年房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。〔1〕投资增长：逐季加快，上升势头好于08年预期在市场回暖、销售增加等因素的带动下，2023年以来大陆房地产开发投资增长逐季加快。前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。全年增速预计在20%左右，远远好于08年预期。〔2〕销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增进入2023年中旬以来，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式〞行情。前三季度，全国商品房销售面积5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。〔3〕价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续上行在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自2023年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，近期北京、上海等一线城市房价涨幅较大，同时西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价加速上涨趋势也更大，更创历史新高，说明大陆房地产市场的涨价潮正在从一线城市蔓延至二、三线城市，持续高涨的房价已经引起中央政府的高度重视，由此开始了09年底出台的“国四条〞等连续抑制政策，这对2023年的房地产市场造成较大影响，也对明年的市场预期更加谨慎。〔4〕资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，2023年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。仅仅前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比2023年同期提高了28.2个百分点。尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，2023年同期那么是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。〔5〕供给上升：施工面积增速止跌上升，新开工面积强力反弹仅2023年前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点。房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。施工面积增速持续上升，新开工面积降幅收窄，说明随着房地产市场的“量价齐升〞和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。〔6〕国房景气指数持续走高2023年的9月份，全国房地产开发景气指数〔简称“国房景气指数〞〕为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；2023年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。因此，本工程的开展具有良好的宏观经济环境为依托。第二节市场供需分析〔1〕2023年房地产市场2023年，我市市区房产交易市场总量呈明显增长趋势，起稳回暖迹象明显，交易结构趋于合理成熟，没有出现大起大落。我市房产交易市场健康开展，由于二手住房流转环节税费政策、住房金融政策的调整，加之优惠政策限期临近，促使二手房交易高位运行、更为活泼，抵押市场大幅增长，三项指标均创历史新高。=1\*GB3①住房供销结构市场上商品住宅比例较大，但对大多数中低收入家庭而言，却无法承受，商品住宅占了市场房屋供给总量的75%，而广阔中低收入家庭急需的经济适用住房和廉租房所占比例远远不能满足市场的需求。因此2023年将增大对经济适用住房和廉租房的供给和开发力度，以满足市场的需求。=2\*GB3②房屋价格情况根据的具体情况，制定出了相应的经济适用住房和廉租房的出售和出租价格，经济适用住房的出售价格控制在每平方米3600元左右，开发住宅的出售价格控制在每平方米3800元左右。=3\*GB3③住房二级市场情况据房产部门统计显示，由于区和新城区拆迁量都比拟大，使上市交易的二手房房源有所减少。同时，由于国家通过税收等手段，抑制了房地产投资和投机炒作，市场观望气氛较为浓厚。这些直接导致了二手房成交量的下降。=4\*GB3④2023年房地产现状2023年是将是我市房地产市场风起云涌的一年，开发量和上市量均同步放大，房价从年初的上涨到年未的稳中有降。〔2〕房地产市场特点分析=1\*GB3①宏观市场特点：房地产业是国民经济根底产业，又是构建和谐社会重要物质载体。“十五〞期间，房地产业开展成效显著。但也要看到，房地产市场开展现状与“规模根本适度、结构根本合理、价格根本稳定〞的宏观调控目标还有距离、与建设现代化交通枢纽城市的目标追求还有差距、与广阔市民对住房性价比综合要求还有偏差。对此，各级政府已经引起高度重视，在坚决不移贯彻落实好上级宏观调控政策的同时，在“有保有压、区别对待〞总体原那么指导下，深入研究本地个性化特征、采取切实举措，推动房地产业持续健康开展。政府采取措施如下：a.加强对房地产业的宏观调控和行业管理。由于土地资源有限性、资金需求规模性以及住房的差异性、不可移动性等特点，房地产在相同地区很难形成充分有效竞争，房地产市场完全依靠市场调节行显然不够。政府有必要对房地产业规模和开展速度进行宏观调控，辅之行业管理政策，提高房地产市场资源配置效率，保持房地产市场供求总体平衡，防止房地产市场出现泡沫。b.鼓励中低档经济适用房开发。在贯彻落实宏观调控政策措施根底上，制定针对性强制措施，利用国家开发经济适用房的优惠政策，减轻本钱推动压力。同时，区分不同性质住房需求，对中低档房屋在税收和信贷政策上给予适度优惠，加大中低档住房和经济适用房建设力度，降低经济适用房和廉租房政策的申请门槛，坚持“租售并举〞原那么，增加中低收入家庭住房有效供给。c.继续完善土地使用和管理政策。认真编制执行城市规划和土地利用总体规划、建立健全土地管理法规、培育和标准土地交易市场、抑制土地交易投机行为，从源头上标准住宅业开展；改革完善政府土地储藏制度，增加其合法性和实际操作透明度，培育合理公平竞争环境，同时明确出让土地用途，对不同住宅用地实行不同管理方法，抓好闲置土地清理和存量土地开发利用，提高土地利用效率，严格执行闲置土地开发期限，打击囤积土地、倒卖土地投机行为。d.发挥政府信息正确导向作用。进一步提高政府信息发布强度和频率，加强对房地产市场心理预期正确引导，借助新闻媒体定期不定期发布房产开发交易信息，引导开发商理性开发、购房者理性消费，逐步恢复对房价正常心理预期，防止房价大起大落，保证房地产市场快速、健康、协调开展。=2\*GB3②微观市场特点a.从地理位置来看，随着新一轮城市规划的出台，开始注重现代城市人居条件的改善，作为省内著名的资源型城市，将房地产业的开展置于城市建设的重要事务，这期间，成为外来房地产投资的重要场地，外地开发商携重资参加新一轮大开发热潮当中，为房地产业注入新鲜力量，成为推动房地产爆发式开展的重要力量，同时，的城市化开展的战略重点是：城市西进，东西相连。重点开展西部城区，以一体两翼为战略开展导向。随着大力开展战略决策的落实，西部城区的房价还将会不断地攀升。在此环境的影响下西部城区已成为最具生气的房地产开发区域，成为枣庄居民购房的首选。b.从楼盘结构来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。c.从价格上看，2000元/平方米左右的经济适用房是最能被市场接受，也是市民申请经济适用房时认为最为合理的价位。d..从楼盘设计上看，近年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。不仅表达了房地产开展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。E.从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，和追求环境优美的需求，开展商都十分注重楼盘硬环境的美化和完善。开展商在增加小区的绿化面积，在小区内营造环境艺术等方面都做了较大的投入。f.从楼盘配套设施来看，不少开展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套效劳。g.从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购置决策会起到很重要的作用。例如福泉工程，运用了多种宣传手段，在西部城区刮起了一阵福泉旋风，使得一大批有购房意向的消费者最终都成为了福泉的业主。h.以“购置安心、质量放心、居住舒心〞为特点的楼盘，成为市民购房的首选。2023年房地产市场总体情况是平稳的，但是也有一些缺憾。例如在某些区域中存在着住宅性价比不合理等一些问题，局部开展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。=3\*GB3③2023年及未来房地产市场展望2023年的房地产调控，首先将促进投资平稳增长和房价的合理回归。所以，2023年国家将加大对房地产业的调控和管理力度，防止房地产市场的下滑。其次将会调整住房供给结构，构建多层次的住房保障体系。未来房地产与住宅地产潜力很大。预计2023年商业地产仍处于开发顶峰期；住宅市场方面，到2023年，我国人均GDP将到达19270元，城市化水平由43%提高到47%。根据世界银行研究说明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均GDP在800-4000美元时，房地产进入高速开展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期，当一国人均居住面积在到达30-35平方米之前〔我国2005年底城镇人均居住面积为26.11房地产开发投资增长幅度均超过30%，大大高于当年国内生产总值增幅，成为拉动经济增长的一股优势力量。最近，统计部门通过对未来城市人口增量及城市化进程的带动性分析，初步确定“十一五〞期间的住房需求总量大概在1000万平方米左右。“十五〞期间，随着住房制度改革的不断深入，住房建设呈快速开展趋势。住房完成投资额由2001年的7.45亿元上升到2005年的22.1亿元，年均增长38.9%；住房销售面积由2001年的56.04万平方米上升至2005年的118.99万平方米，年均增长22.84%，供求结构根本合理。根据《国民经济和社会开展第十一个五年规划纲要》，至2023年，生产总值将突破1000亿元，年均增长16%以上，人均地区生产总值到达2万元以上，全社会固定资产投资5年累计到达2600亿元以上。“十一五〞期间，住房建设将以节约型、节能省地型住宅为标准，以推进节能、节地、节水、节材和环保为重点，加大成套技术集成的推广应用。依据节约、集约利用土地的原那么，规划期内，在符合规划控制原那么和相关规划要求的前提下，适当提高住房建设的容积率水平。住房建设的选址和土地利用、规划建筑设计、技术选择与优化、产品和设备的选择、施工住址与管理、住房的使用和维护等各个环节，提高资源利用效率，提高住房小区绿化率，减少环境污染，改善居住环境，建设高品质、高档次、低价位且环境优美居住舒适的居住小区，促进住房产业的可持续开展。在“十一五〞规划中，明确表示不断拓展市区范围，是一项重要内容，而房地产作为一个城市拓展城区范围的重要支柱产业之一。第三节市场定位面对竞争剧烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本工程定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。依据开发公司的实际情况，本工程宜采取“整体规划、分期实施、自主开发、力创精品〞的灵活多变的开发经营策略。〔1〕整体规划。本工程位于市中区的黄金地段附近，因此必须对地块进行整体规划。〔2〕实施方案。该工程开发总建筑面积达858534平方米，预计总投资约247824万元人民币，方案三〔

3〕自主开发。这是基于工程公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。①房地产属资金密集性行业，工程公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。②工程公司购置该地块所需本钱较低〔棚房区改造工程〕。③工程地块所处的特有的区位优势及市场前景。④通过自主开发，公司可迅速依托工程的品牌提升企业形象，扩大公司在房地产业界的影响，为以后的工程开发打下良好的根底。〔4〕力创精品。这是由工程所在区域内品牌工程较少的前提决定的，同时借助于本工程的品牌，可迅速提升开发公司在房地产业界的知名度。第四节目标市场及预测根据对工程周边环境及物业市场的调查分析，将工程定位为中低档价位的住宅用房，这是基于广阔人民群众的需求以及工程所处的环境而作出的明智决策,主要原因是：〔1〕相对而言，工程区位位置在市中区，该区域建设资源丰富，本钱相对较低。〔2〕工程区位内住宅用房的需求状况较好。〔3〕工程周围已形成一些住宅群体,各项根底设施和市政设施条件比拟完善。〔4〕该工程在该区域内具有其他物业不可替代的优势。根据综合考虑，将本工程销售价格初步定为：普通住宅房3800元/m2。建设内容及规模本工程总用地面积265600㎡，总建筑面积858534㎡，其中住宅面积636515㎡，邻里中心建筑17100㎡，商业建筑面积61246㎡，小学建筑面积14900㎡，幼儿园建筑面积6500㎡，社区效劳配套建筑面积12600㎡，地下建筑面积109673㎡，总居住户数5313户，总居住人口17001人。表5－1建设内容及建设规模序号工程名称单位数量备注1总规划用地面积㎡2656002总建筑面积㎡8585342.1地上建筑㎡7488612.住宅建筑面积㎡636515回迁建筑315658㎡，开发320857㎡2.邻里中心建筑面积㎡17100沿街商铺建筑面积㎡61246小学建筑面积㎡14900幼儿园建筑面积㎡6500社区效劳配套建筑面积㎡126002.2地下建筑面积㎡1096732.储藏建筑面积㎡69100车库建筑面积㎡55787公建地下建筑面积㎡88003停车位个2657地上1062，地下15954总居住户数户5313其中回迁总户数户9505容积率2.826建筑密度%18.67绿化系数%38.5设计方案第一节拆迁安置方案一、拆迁与安置的依据国务院《城市房屋拆迁管理条例〈国务院令第305号〉》《山东省城市房屋拆迁管理条件》《城市总体规划〔2006年－2023年〕》二、拆迁范围该工程拆迁改造范围为市中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧、沿文化路、龙头路、华山路设置沿街商住，同时满足回迁要求。结合景观湖建设，沿西昌路打造新的城市中心。拆迁改造范围约265600㎡。该区域拆迁居民约计981户，拆迁房屋总建筑面积约280000㎡，其中产权住宅100000㎡，产权营业用房7000㎡，无证房屋面积173000㎡，产权房屋容积率0.7，户均占地面积155㎡.拆迁单位14家，总占地面积37304.32㎡。三、拆迁补偿安置方案本次拆迁采取货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式，由被拆迁人自行选择。本报告按货币补偿方案计算拆迁补偿费用如下：拆迁补偿根本费用拆迁房屋货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。本区位市场评估价格为普通住宅房屋3600元/㎡，产权营业用房6000元/㎡，无证房330元/㎡，单位按占地面积每平方米3300元。根据以上标准计算拆迁补偿费如下：产权住宅：100000×3600元/㎡＝36000万元产权营业：7000×6000元/㎡＝4200万元无证房：173000×330元/㎡＝5536万元单位补偿：37304.32×3300元/㎡＝12310.43万元附属物补偿：3900万元以上合计61946.43万元拆迁补偿协助费用拆迁委托费：280000×18元/㎡＝504万元搬迁费：住宅981×500元/户＝49.05万元非住宅7000×10元/㎡＝7万元提前奖：住宅981×1000元/天＝1471.50万元非住宅7000×10元/㎡×15天＝105万元过渡费：住宅100000×6元/㎡/月×24＝1440万元非住宅7000×12元/㎡/月×24＝201.6万元停产停业补助费：7000×100元＝70万元以上费用合计3848.15万元拆迁补偿总费用拆迁补偿根本费用和拆迁补偿协助费用两项合计为65794.58万元，另外考虑到有可能存在未丈量和未提供证件的住房，以及拆迁中的其他不可预见因素，总补偿费用按两项合计加10%计算，那么总补偿费65794.58×1.1＝72374.04万元。另外，对于拆迁房容积率低于1的，按差额土地面积每平方米3000元补给差额容积率补偿费，暂按平均容积率0.7计算那么该项补偿费为981×155×〔1－0.7〕×3000＝13684.95万元。有以上估算得出本工程的拆迁总费用为86058.99万元。拆迁房屋实行房屋产权调换的安置房屋和拆迁房屋的价格均按本方案规定进行评估确定，双方各自找差。选择房屋产权调换的被拆迁入，根据拆迁区域内拟建的住宅套型和非住宅套型预定安置房屋套型和面积，所选房屋面积在原合法面积的根底上不得超出原合法面积的10%。回迁上房的顺序按照搬迁验收号和签证拆迁补偿安置协议的结算号相加除以2的先后顺序确定。如顺序号相同的，以搬迁验收号为准，并结合所选套型，采用划片和单元立体切块的方式选房。选房时，被拆迁人不能在同一种套型选择两套以上〔含两套〕的同一楼层的房屋。回迁安置住宅房屋的建筑面积与被拆迁房屋的合法建筑面积相等局部以及超出拆迁合法建筑面积但不超出10%的局部，按3600元/㎡。超出原合法面积10%以外的局部每平方米暂收3800元/㎡，回迁上房时按市场销售价格据实结算。非住宅房屋的安置原那么上在原路段安置。因城市规划要求原路段不建非住宅房屋的，在其他路段安置。被拆迁房屋合法建筑面积局部安置结算按照市场评估价格双向评估，各自找差。新安置住宅房采取集中供暖，安装费拆迁时根据所选房屋面积按80元/㎡预收。回迁上房时，按实际发生的安装费执行，不计入房价。对于原房屋所有权证登记载明的储藏室，经评估后，只予以货币补偿，不予回迁安置。四、对于土地、房屋证件不全及无证房屋的处理意见1、在搬迁期限内完成搬迁的，按照房屋建筑面积与合法土地面积之比1.0的容积率，在交纳有关规费后予以认定合法房屋面积。建设的房屋面积缺乏1.0容积率的，按1.0的容积率政策认定合法建筑面积，在被拆迁房屋主评估价的根底上，另行补偿土地费用，土地面积与土地证登记的面积不相符的，以土地证登记的面积为准；无土地使用证的，按照土地部门对土地可能性确认的有关规定执行。被行政主管部门行政裁决和强制拆迁的房屋，拆迁人将严格按照被拆迁入产权登记的面积予以补偿，对于未取得准建证而自行建设的房屋将不按照容积率1.0的规定予以认定，将按照无证房屋的规定予以处理。2、产权证登记的房屋尺寸与实际丈量的尺寸有误差时，在未翻建、改建、扩建的情况下，以实际丈量的尺寸为准；与房屋一体建成但遗漏登记的檐廊及楼梯，按实际情况由产权部门按漏确予以认定。3、政府通告下发之日前，在合法土地上所建的房屋，按照1.0的容积率确认后，超出局部的房屋，在规定的搬迁期限内，能够积极配合搬家交房的，可根据市中政发[2023]5号文执行给予补助。4、政府通告下发后所建房屋，以及违规改变房屋用途、擅自装饰、装修的房屋，不予补偿，报有关部门依法查处。5、经有关部门确认违规占地建设的房屋，按规定不予补偿，但被拆迁人在搬迁期限内，能够积极配合搬家交房的，可给予适当补助。五、拆迁补偿安置费用根据上述方案和委托方提供有关资料，总搬迁本钱费用经估算总计约为：86058.99万元，详见拆迁费用估算表。表6－1拆迁费用估算表序号工程金额〔万元〕指标1产权住宅房屋36000100000㎡2产权营业房屋42007000㎡3无证房5536173000㎡4单位补偿12310.4337304.32㎡5附属物补偿费39006拆迁委托补偿费504280000㎡7住宅搬迁费49.05981户8非住宅搬迁费77000㎡9住宅搬迁过渡费1440100000㎡10非住宅搬迁过渡费201.67000㎡11住宅搬迁奖励费1471.50981户12非住宅搬迁奖励费1057000㎡13停产停业补助费707000㎡14以上合计65794.5815不可预见费〔按10%计〕6579.4616容积率差额补偿费13684.9517合计86058.99六、回迁安置方案回迁户数总计950户，回迁房屋总建筑面积100000㎡，回迁安置房屋实际建筑面积，以上房时测绘部门测定的面积为准。非住宅安置用房套型图在搬迁期限前予以公示。2、回迁时间拆迁过渡期限暂定为24个月。第二节规划设计目标、指导思想及原那么一、设计目标为市场提供一个景观环境优美、居住品质高尚、适应多彩生活方式，布局合理、配套效劳设施齐备、有较多住宅类型可供选择、富有特色和人文气氛的绿色生态休闲居住社区，规划设计、建设水平均到达国内一流。二、规划设计指导思想与原那么本着“以人为本、立足环境、突出特色、求精求美〞的原那么以人为本――从社区的整体布局到单体建筑，到社区的场地设计都处处以为的活动、思维、生活的需求为出发点，注重方便群众生产、生活，配置完善的各类效劳设施、活动健身场地，创造一个供人居住、交流、健身、休息等多功能新社区。立足环境――新社区规划立足环境观念，公共绿地环境、建筑、活动设施及小品相互照应，形成了建筑、绿化、人和谐统一的人居环境。突出特色――规划中除了融入现代住宅区规划理念和环境观念以外，充分考虑适应居民的生活习惯，尊重地域文化特色。求精求美――建筑、景观小品、效劳设施、绿化环境及市政，结合地方特色，融入新的设计理念，形成有特色的社会主义新型社区。第三节总体规划方案一、规划设计依据1、《中华人民共和国城乡规划法》2、《城市居住区规划设计标准》3、《住宅设计标准》4、《城市道路交通规划设计规划》5、《汽车库、修车库、停车场设计防火标准》6、《城市总体规划〔2007－2023年〕》7、该地现状图及有关资料8、有关国家和地方相关标准、法规二、规划结构及总平面布局本工程按照地块区域规划生态原那么，采取“动静别离、功能配套、相互关联、协调开展〞的区域规划原那么；小区的设计强调以人为本的建筑思想，人车分流，创造小区生态步行系统；沿街商铺与住宅小区分开，功能分区明确，互不干扰。表6－2小区用地平衡表工程面积〔㎡〕所占比重〔%〕备注总用地265600其中建筑用地49401.618道路广场用地113942.443绿化用地10225639第四节建筑设计方案一、设计依据1、《民用建筑设计通那么》2、住宅建筑设计标准》3、《民用建筑设计防火标准》〔GB50245－95〕4、《建设内部装修设计防火标准》〔GB50222－95〕5、《建设结构荷载标准》〔GBH9－87〕6、《建设抗震分类标准》〔GB50223－95〕7、《建设抗震设计标准》〔GBH11－879〕8、《建设地基根底设计标准》〔GBJ7－89〕9、《混凝土结构设计标准》GB50010-2002二、整体设计方案1．住宅局部考虑到居住空间采光、通风及视线景观等的要求，多层住宅采用“行列式错位〞布局的设计方法，使每户都有最好的日照、通风条件，同时为了防止“行列式〞布局易产生的呆板的空间感受，住区主干道采用弧线型，住宅建筑顺序应主干道线形布置，形成通而不透的、节奏感韵律感明显的、空间灵活的住宅院落空间。山水绿化通廊通而不透，两侧建筑错落有秩，落花、流水、小桥、古树相衬，小径蜿蜒其间，形成活泼的建筑与绿化场地环境。根据回迁安置要求，设计了：65㎡、80㎡、90㎡、105㎡、115㎡、120㎡、140㎡的套型设计。从二室一厅到四室两厅户型齐全，套型结构布局合理。小区主入口为住区主要入口实行进出分流的原那么，重点设计进出口区环境与建筑形象。2.公共及商业局部商业局部着眼于商业价值的提升和住区城市界面整体形象的营造，由于居住区四周相邻为城市主干道与次干道，很快就会形成商业宝地，所以四周沿街设高二层商业用房，可大可小的分割方便商户使用。立面统一处理成现代全风格，使界面连续加深人们的记忆，增加人们的印象。三、室内装修1、公共局部：1)外墙：高级外墙涂料或面砖；2)楼梯：地面为花岗岩石材，墙面为高级瓷砖；3)供电：专用高压市电进线及发电机备用电源辅助；4)供水：集中供水系统；5)给排水管材：排水管采用U-PVC管，给水管材采用PPR管；6)信箱：专设不锈钢邮政信报箱。2、分户局部：各厅室、墙、地面仍采取初装修形式，为住户自选设计方案和装修材料预留条件，有利于减少浪费和降低工程本钱。房间内基层地面砼和墙体抹灰工程做到外表平整、压实，到达粘接牢固、无裂缝。顶棚不抹灰，用腻子找平。具体设计方案如下：内墙：混合砂浆抹平；顶棚：混合砂浆抹平〔卫生间、厨房除外〕；楼面：户内楼面为砼基层；厨房、卫生间防水层、砂浆保护层；门窗：合理开设门窗洞口，门窗材料优先选择热性能与密闭性较好的塑钢复合材料，阳台均为封闭式，外飘窗和弧面阳台可采用半落地窗口。进户门为防火防盗子母门；厨房、卫生间：上下水管道、排烟管道配备到位，预留电器插座，管道燃气到位〔开通费用自理〕；上、下水主管接口到位；卫生间：卫生间防水材料采用SBS或聚胺脂防水涂膜，防水层做到浴盆上方150mm，并与楼面防水层形成整体。卫生间楼面铺设防滑瓷砖，墙面巾瓷砖到顶，配全套卫浴设备。给排水主管接口到位及相关电器开关插座到位。阳台：阳台围栏采用铝合金栏杆，局部楼层配夹层玻璃；户内配电：分户配电箱到们，装置内墙暗线插座、开关及灯位；空调：除厨房和卫生间外，客厅及房间均预留空调位置及插座，设室外机位和冷凝水集中排放系统；楼梯：公共局部采用水泥地面、乳胶漆墙面，普通抹灰内墙；其他；有线电视：客厅及主卧室预留接口；：每户配备两条IDD线，客厅、主卧室设有接口〔开通自理〕；宽带网：客厅及书房预留接口，开通费处理；安防系统：住宅入口及每户设可设对讲系统，设有呼救功能；预留安防接口。终端设备由住房自理。第五节结构设计方案一、设计依据本工程设计采用现行标准。设计抗震烈度为8度。雪荷载：0.25KN/㎡，风荷载：0.40KN/㎡楼面均布活载取值：结构设计应按照国家现行的有关规程、标准进行。厨房、卫生间2.0KN/㎡阳台2.5KN/㎡屋面0.7KN/㎡其余部位：1.5KN/㎡施工及使用荷载均不能超过上述数值。二、根底工程工程区尚未进行地勘工作，现有参考资料系邻近场地工程地质报告。报告没有提供各土层承载力数据，根据该报告场地下土层分布以及各土层物理特性描述，预计天然浅根底地耐力缺乏，高层和体量较大的建筑需采用桩基，小型公建可采用条形根底，基底埋深控制在－2m以内。三、地上结构高层住宅地上局部均为框架结构；低层公建采用砖混结构，拟采用新型轻质环保砌块砖，外墙保温采用复合结构，内侧贴保温层，可满足建筑节能要求。厨房、卫生间隔墙GRC圆孔隔墙板，由CRC层〔双面〕与水泥膨胀珍珠岩夹芯层组成，板口为企口连接。起居室等大开间采用120厚现浇楼板，厨、卫房间为80厚现浇板，其余房采用预制空心板。楼梯、阳台均为现浇结构，洞口处以圈梁代过梁。为加强结构抗震性，主要采取以下措施：提高砖砌体主要是砌筑砂浆的强度等级；按标准要求设置构造柱；在砖夹缝中配置水平钢筋形成横向配筋砌体增强砖砌全变形能力及延性。本工程主要建筑结构特征见下表：表6－3主要建筑结构序号工程名称建筑面积〔㎡〕主要结构根底类型层高〔m〕备注1住宅建筑636515框架/剪力墙预制桩根底2.82公共及商业建筑112346砖混、框架条形根底3.6第六节道路交通设计一、道路设计原那么根据地形、用地规模和周边环境条件，以及居民的出行方式，选择经济、便捷的道路系统和道路断面形式。小区内外及组团间联系顺畅、平安、防止往返迂回，方便外部入区寻访。适于消防车、救护车、商业货车和垃圾车等通行，并有利于小区内各类用地的划分和有机联系，有利于建筑物的布局和布置多样化。根据小区建设要求和环境特点，局部道路同时具有景观功能。二、道路规划设计方案1、道路组织形式小区采用二级结构，包括组团级道路和宅前路。组团级道路设计路宽7m，内部的宅间路那么各成系统，根据各自的建筑物和性质灵活布置，有机结合，从而到达“人车分流〞的布局，设计路宽3m。2、停车设施停车设施布局应考虑的最重要的因素是停车步行距离，根据小区道路布局与交通组织，本着方便、经济、平安和有利于节约能源和减少环境污染的原那么，规划中采取集中与分散相结合的布局方式。在小区入口处和小区路的两侧设置了停车位，在住宅的消极空间设置了集中的停车位，并设置地下停车场。地上停车场：1062个车位，地下停车场：1595个车位。三、道路设计要点1、道路走向要考虑居民进出的主要流向；进入居住组团的道路，既应方便居民出行和利于消防车、救护车的通行，又应防止繁琐。2、除交通主干道外，小区内尽端式道路的长度不宜大于120m，并应设不小于12m×12m的回车场地或局部设置环道。3、区内道路的平曲线半径一般为125－200m4、车行道通至住宅入口。四、路基及路面结构设计1、路基设计路基采用级配较好的砾类土、砂类土填筑，要求填料最大粒径应不小于150㎜。基底压实度〔重型〕不小于90%。2、路面结构设计车行道：路面采用沥青砼路面。机动车道路面结构：第一层：细料式改性沥砼3㎝〔AC－13〕；第二层：中粒式沥青砼4㎝〔AC－20〕；第三层：粗粒式沥青砼5era〔AC－25〕；第四层：水泥稳定碎石12。步行道：人行道采用彩色人行道砖或者防滑的沥青加橡胶粉末混合材料铺装，下卧2㎝厚的1:3水泥砂浆垫层，基层采用厚20㎝的碎石石灰土。第七节景观与绿色生态设计一、景观与绿化整个社区绿化景观本着生态的原那么，挖掘用地特征和周边环境条件，通过“外借内造〞手法将小区住宅环境的均好性最大化。“外借内造〞以绿色，奇石，水体和康体设施为主，配以现代人文气息的铺地，灯饰，雕塑及环境小品结构或精致生活空间的艺术设置，衬托现代高品味的社区人居气氛。区内绿化景观以公共绿化活动中心和绿化通廊为核心，以道路景观绿化和组团中心绿化为补充，向各个空间辐射，在各个视线交汇点形成处处有景，处处景不同的园林式居住模式。二、公用设施1、小区主要入口的门卫、收发、活动门、标志物等，与小区主体建筑统一设计，做到风格一致、尺度协调。门卫和收发室并入沿街商业用房。2、选择较为隐蔽的建设场址建设水泵房、变电室等市政配套小型土建工程。3、在适当位置摆放果皮箱、垃圾箱等环卫设施，材料选用低碱水泥下班纤维砂浆〔GRC〕制品。户外消火栓设立于绿地中心，以保障其功能。4、在小区内配置必要的路灯、庭院灯、标志灯，选用不锈钢、镀镍金属型材与玻璃等材质的区位指标牌，地形平面图、公益广告牌等，既方便住户及来客使用，又美化了小区环境。第八节公用工程设计小区的公共工程设施包括为自身效劳的各类水、电、气、热、通信、环卫设施，具体规划内容如下：一、给排水1、供水系统小区采用分支供水系统，两套供水管网，一套供水管线供生活用水，另一套供水管供清洁用水，清洁用水缺乏，饮用水来补充，饮用水来自城市道路供水管，沿小区路、组团路延伸入户对居民实行枝状供水，保证生活和室内外消防用水。用水量表6－3工程用水量序号用水类别用水标准用水规模〔人〕用水时间〔h〕时变化系数最大日〔m3/d〕用水量最大时〔m3/d〕1住宅150L/m2.17001242.52550265.642道路、绿化2L/m2.次10225621204.51102.263公共建筑4L/m2.112346242449.3837.454不可预见用水日用水量的5%1160.1920.275合计3364.08425.62本工程计算生活用水量为：3364.08m3给水系统设计小区主水源由枣庄自来水管网提供，从文化路市政给水管网引入给水干管，提供室外消防用水及各用水点用水。给水干管布置在小区中心道路，在区域内铺设在绿化带或人行带下，埋深控制0.6－1.0m左右。室内给水水管采用PPR塑料给水管，热熔连接；室内加压给水管采用镀锌衬塑钢管，埋地防腐处理，室外给水管选用球墨铸铁管。按住宅建筑给排水工程设计标准要求设计，每户安装水表，由自来水公司业务人员负责抄表计数，收取费用。排水系统生活排水量：排水量按日用水量的80%计，计算生活排水量为2707.26m3/d小区排水采用雨污分流制，雨水排放结合道路纵坡，采用暗管有组织地自然排入市政城市管网，区内其余采用单线排放，雨水口设置间距在50－60m之间，小区内污水以主干道为主管线，沿路设置排放口，由化粪池初步处理后，排入市政污水管道，再汇流到污水处理厂处理。室内排水管道采用PVC排水塑料管。室外排水管道采用UPVC加筋排水管。屋面及地面雨水聚集到小区中水回用池，雨水量按本地区暴雨强度公式计算，雨水设计重现期以二年考虑。电气设计1、电力负荷本工程住宅建筑面积636515㎡，商业及公建局部112346㎡。用电负荷标准按每户4KW，共5313户，商业及公建局部按30W/㎡，同时率为0.7。那么本工程总用电负荷为24622.38KW，本工程计算负荷为17235.67KW。2、供电系统及配电将中压电从就近道路引入小区，通过变电室调压为低压电，经小区枝状网送至每户。每幢住宅楼引一回路或二回路，380/220V低压电源。经分支箱再引至各单元总表箱，分支箱设在某一单元底层，总表箱设在底层，住户每户设一表，由底层总表箱以放射式至各层户内配电箱，每套住户进线截面积为10㎜2。公建单独设计量总表，每个汽车库单独设计量表。配电线路穿PVC管沿墙、沿地坪、沿顶板暗敷，小区供电系统由当地供电部门决定。3、照明各住户内照明设计普通照明，各户设计一只配电箱、每房间一只灯、二只插座、一只开关及一只空调插座。4、建筑物防雷本工程的建筑物属二类防雷建筑，设置防直击雷，防雷电流侵入措施，大楼的屋面设明装避雷带作防雷接闪器，利用建筑物钢筋砼柱内主筋作引下线，利用建筑物钢筋砼根底作接地体。设置总等电位联结，卫生间设置局部等电位联结。5、接地措施⑴本工程采用变压器中心点接地系统，电源进户处设置总等电位箱，卫生间设置局部等电位箱，接地装置与防雷接地为一体，接地电阻要求不大于1；⑵接地装置利用根底内主筋一圈通长焊通，引下线利用柱内主筋直接引下与接地装置可靠联接；低压接地保护系统为TN-C-S系统；其它专用设备接地电阻要求，根据其工艺要求而定。6、智能化系统⑴在小区各出入口，各主要走道、围墙及公共场所的重要部位设置监控设备，以加强平安保卫工作；⑵各单元门设电子对讲系统。三、供热系统热力管道自文化路接入蒸汽管网，自热力交换站交换为热水，集中供给用户。换热站效劳半径为500m。四、燃气系统小区从市政管网引入中压燃气，经燃气调压设施，调压后低压送至住户。燃气调压站效劳半径为500m。五、通信系统除包括传统的、程控、有线电视和邮政外，还设置了现代化的电视监控系统和综合业务数字网〔ISDN〕，小区入网后将具备信息效劳功能〔INTER网〕、宽带多媒体功能，电子付费功能和远程办公功能。六、环卫系统小区内设置了多个垃圾收集点实行垃圾袋袋装化，由专人进行集中收集。共规划了两处公厕和一处垃圾中转站，公厕兼有对内和对外效劳的功能。七、管理设施小区管理中心包括社区管理机构和物业管理机构。社区管理机构主要承当对关系到住区的各项建设与开展和住户利益事务的居民意愿、意见的征求以及讨论决策。物业管理机构那么是受居民业主委员会委托负责住区内部所有建筑物、市政工程设施、绿地绿化、户外场地维护、养护和维修的部门，负责住宅小区的环境清洁、卫生以及其他效劳等。第九节智能化设计本工程规划建设智能化系统，智能化系统的智能控制网络系统和信息效劳网络系统，在管理上有机地结合，完成居住区智能系统的连接和管理。智能化控制网络系统采用先进的，LONWORKS技术，通过基于统一硬件和软件平台上的各种LONWORKS控制器，实现智能居住区的平安防范系统和设备管理系统的功能的集成。信息效劳网络系统通过社区内的网络布线和计算机局域网系统为用户数据信息效劳，同时完善物业管理的办公自动化信息资料管理。小区在智能化方面拟采用以下先进技术：一、智能化控制系统系统控制中心采用基于Windows98/Windows95NT系统的WDJ－B系统集成管理软件，该软件是一套具有网络功能的工业标准级组态应用软件，配备和大型数据库的连接接口，具有最流行的WEB功能，先进可靠实时监控。以户为单位配备可视对讲结合指纹门禁系统，采用中心控制结合户内控制器。住户报警系统，采用门磁、红外控测器、幕帘红外探测器与紧急按钮对住家进行防护。社区设备监控系统通过系列化的DJ－B设备专用控制器，对给排水系统、变配电系统、公共照明系统进行实时监控。二、信息效劳系统采用先进、成熟的互联网接入技术，满足各管理单位的办公自动化，向住户提供10/100M宽带入户效劳，保证网络的先进、可靠、平安、易于管理维护等方面的要求。以上先进技术的应用充分考虑实用性、兼容性、灵活性、可靠性、先进性和经济性。三、平安防范系统全区围墙设置红外线防盗侦测系统，各户可对外开启的门窗皆安放磁性报警开关，设置手动紧急报警按钮，与中心安保系统连网，监控中心即时反响，每户设置独立的可视对讲访客系统和指纹门禁。环境保护第一节设计依据〔1〕《建设工程环境保护管理条例》<国务院〔98〕253号令>；〔2〕《建设工程环境保护设计规定》〔国家环保局〕；〔3〕《环境空气质量标准》〔GB3095-1996〕；〔4〕《大气污染物综合排放标准》〔GB16297-1996〕；〔5〕《地面水环境质量标准》〔GB3838-2002〕；〔6〕《污染物综合排放标准》〔GB8978-1996〕；〔7〕《建筑施工场界噪声限值》〔GB12523-90〕；第二节工程建设与运营对环境的影响1、工程现状本次工程拟建地点位于中区西昌路东侧、文化路南侧、华山路西侧、龙头路北侧、。工程区地势平坦，交通便利，公用设施齐全。四周无对其正常生产造成不良影响的企业或事业单位存在。2、污染的主要工序工程建设对环境产生不利影响，主要集中在工程工程施工期。工程工程在建设期间，有土石方开挖，有砼搅拌，水泥、沙、碎石堆放，有施工人员，因此必然会产生不良影响。1〕施工期阶段〔1〕施工机械和运输车辆所排放的废气以及在施工过程中产生的扬尘；〔2〕施工过程产生的废水主要是施工废水和生活污水。施工废水主要来自各种施工机械设备运转的冷却水、设备冲洗用水和施工现场清洗、建材清洗、混凝土养护等产生的废水，生活污水是由施工队伍的生活活动造成的，包括食堂用水、洗涤污水等；〔3〕施工垃圾主要是施工产生的建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾；〔4〕建筑施工时来自施工机械和运输车辆的噪声。2〕运营期阶段〔1〕废气：在运营过程中将有厨房产生的油烟废气。〔2〕废水：生活和工作过程中产生的生活污水。〔3〕噪声：噪音污染主要来自机电设备运转时发出的机械噪声。〔4〕固废：生活和工作过程中产生的生活垃圾。3、对环境的不利影响〔1〕对河流水质的影响：施工人员日常生活排除废水、垃圾和施工产生的废水对河流水质有不良影响；施工机械的冲洗水及施工时产生的泥浆等也会对水体造成污染，这局部污染主要是COD，是由类芳烃和SS，其中泥浆影响最大。建议施工时外运或临时沉淀后废水排放。〔2〕对大气环境的影响：施工期机动车辆的来往，产生的扬尘、废气、生活烧煤排放的气体、施工中砼、砂浆拌和时的扬尘，对大气环境有不良影响；〔3〕环境噪声影响：该工程地点大局部处在居民生活区，周围有大量的居民，施工期间，施工人员、机械产生的噪音会对周围的环境产生一定的影响