县物业管理办法

xx县物业管理办法xx县物业治理方法

第一章总则

第一条为标准物业治理活动，维护业主和物业效劳企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，依据《中华人民共和国物权法》《物业治理条例》《xx市物业治理方法》等法律法规规定，结合本县实际，制定本方法。

其次条本县行政区域内物业治理活动适用本方法。

第三条县住房和城乡建立局负责本行政区域内物业治理活动的日常工作治理，指导各乡镇和物业治理效劳企业工作开展；负责修理资金的收缴、使用、治理工作。

财政、进展改革、自然资源和规划、建立、城管执法、

公安、民政、市场监管、卫生安康、生态环境等部门在各自职责范围内，对物业治理活动进展监视治理。

第四条乡镇人民政府（街道办事处）是物业治理属地的监管主体。主要负责对物业效劳企业效劳状况进展监视考核和业绩评定；在辖区物业治理主管部门的指导、协调、协作下调解物业治理纠纷；组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作；监视业主大会和业主委员会依法履行职责。

社区居（村）民委员会帮助乡镇人民政府（街道办事处）对业主大会和业主委员会工作进展监视、指导和协调，依法调解物业治理纠纷，列席业主大会和业主委员会会议。

第五条物业治理行业组织应当依法加强行业自律治理，标准行业行为，维护物业治理市场秩序和公正竞争，催促物业效劳行业及从业人员依法诚信经营，促进展业安康进展。

其次章业主、业主大会及业主委员会

第六条房屋的全部权人为业主。尚未依法办理房屋全部权登记，但符合以下状况之一的，在物业治理活动中享有业主权利、担当业主义务：

（一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府征收打算等取得房屋全部权的人；

（二）因继承或者受遗赠取得房屋全部权的人；

（三）因合法建筑等事实行为取得房屋全部权的人；

（四）基于与建立单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有局部的人；

（五）法律法规规定的其他情形。

已经到达交付使用条件，尚未出售或者尚未向物业买受人交付的专有局部，建立单位为业主。

业主可以依法托付物业使用人行使业主权利、履行业主义务，托付应当以书面形式提交。

第七条业主在物业治理活动中，享有以下权利：

（一）提议召开并参与业主大会会议，提出制定和修改业主公约或者治理规约、业主大会议事规章的建议；

（二）选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权；

（三）监视业主委员会工作，监视物业效劳企业履行物业效劳合同；

（四）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益状况享有知情权、参加打算权和监视权；

（五）向业主委员会和物业效劳企业提出建议；

（六）要求其他业主、物业使用人停顿损害共同利益的；

（七）参加共同打算物业共用部位、共用设施设备专项修理资金（以下简称专项修理资金）的治理和使用；

（八）法律、法规规定的其他权利。

第八条业主在物业治理活动中，履行以下义务:

（一）遵守业主公约或者治理规约、业主大会议事规章；

（二）遵守物业治理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的打算和业主大会授权业主委员会作出的打算；

（四）根据有关规定交纳专项修理资金；

（五）遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定；

（六）按时交纳物业效劳费用；

（七）法律、法规规定的其他义务。

业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。

第九条物业治理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业治理区域内全体业主在物业治理活动中的合法权益，根据相关规定开展与物业治理有关的活动。

未成立业主大会的，在发生物业效劳企业停顿效劳或者其他重大、紧急物业治理大事，需要业主共同打算解聘、选聘物业效劳企业或者打算其他事项时，由物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）指导、帮助业主共同打算有关事项。

第十条一个物业治理区域成立一个业主大会。

物业治理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建立等因素，详细方法按省、市有关规定执行。

第十一条物业治理区域内，已交付使用的物业业主入住率到达50%以上且已交付的专有局部面积超过建筑物总面积50%以上时，建立单位应当根据物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）的要求，按规定准时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。筹备首次业主大会会议所需的经费由全体业主共同担当。

第十二条符合成立业主大会条件的，乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到书面申请后30日内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

第十三条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建立单位（包括公有住房出售单位）代表、乡镇人民政府（街道办事处）代表和社区居（村）民委员会代表7至11人单数组成。筹备组中业主代表由乡镇人民政府（街道办事处）或社区居（村）民委员会从榜样履行业主义务的业主中推举产生。其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由乡镇人民政府（街道办事处）代表担当。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业治理区域内公告5日以上。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府（街道办事处）协调解决。

第十四条筹备组自成立之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会，并在首次业主大会会议召开之日15日前，将有关事项在物业治理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并做出答复。

业主大会自首次业主大会会议表决通过治理规约、业主大会议事规章，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十五条划分为一个物业治理区域的分期开发的建立工程，先期开发局部符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当依据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规章中明确增补业主委员会委员的方法。

第十六条首次业主大会筹备组履行以下职责：

（一）确认并公示业主身份、业仆人数以及所拥有的专有局部面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）拟定业主公约或者治理规约、业主大会议事规章；

（四）拟定首次业主大会会议表决规章；

（五）拟定业主委员会组成人员候选人产生方法，确定业主委员会组成人员候选人名单，拟定业主委员会选举方法；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他预备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业治理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

第十七条业主大会打算以下事项：

（一）制定和修改业主大会议事规章；

（二）制定和修改治理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

（四）制定物业效劳内容、标准以及物业效劳收费方案；

（五）选聘和解聘物业效劳企业；

（六）筹集和使用修理资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）转变共有局部的用途；

（九）利用共有局部进展经营以及所得收益的安排与使用；

（十）工作经费的筹措、治理和使用；

（十一）有关共有和共同治理权利的其他重大事项。

打算前款第（六）（七）项事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；打算前款规定的其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十八条业主拒付物业效劳费，不缴存修理资金或者有其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在治理规约和业主大会议事规章中对其共同治理权的行使予以限制。

第十九条单个物业登记有两个或两个以上的全部权人的，应自行确定一名投票人。

物业治理区域内业仆人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参与业主大会会议，推选及表决方法应当在业主大会议事规章中规定。

其次十条业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的打算应当以书面形式在物业治理区域内准时公告。

其次十一条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成。详细人数由筹备组依据物业治理区域的实际状况确定。

业主委员会委员应当是物业治理区域内的业主，并符合以下条件:

（一）有完全民事行为力量；

（二）遵守国家有关法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规章、治理规约；

（四）无欠交物业效劳费、修理资金等损害业主共同权益的行为；

（五）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（六）具有肯定的组织力量；

（七）具备必要的工作时间。

其次十二条业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任、执行秘书。

其次十三条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）备案：

（一）由筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举状况的报告；

（二）业主大会决议；

（三）治理规约、业主大会议事规章；

（四）业主委员会委员名单及根本状况。

乡镇人民政府（街道办事处）应当在7日内将备案材料抄送县住房和城乡建立局，同时将有关状况书面通报物业所在地公安派出所、社区居（村）民委员会。

前款第（二）（三）（四）项内容发生变更时，应当准时办理备案变更手续。

其次十四条业主委员会履行以下职责:

（一）执行业主大会打算和决议，维护业主合法权益；

（二）召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作；

（三）与业主大会选聘或者续聘的物业效劳企业签订物业效劳合同；

（四）准时了解业主、物业使用人的意见和建议，监视和支持物业效劳企业履行物业效劳合同；

（五）催促业主、物业使用人遵守业主公约或者治理规约；

（六）催促业主、物业使用人按时交纳物业效劳费，组

织和监视专项修理资金的筹集和使用；

（七）协作县住房和城乡建立局、乡镇人民政府（街道办事处）、公安机关、社区居（村）民委员会等做好物业治理区域内的社区建立、社会治安和公益宣传等工作；

（八）组织业主对物业共用部位、公共设施设备的修理、更新、改造方案进展书面确认，并监视实施；

（九）调解物业使用纠纷；

（十）法律、法规以及业主大会给予的其他职责。

其次十五条业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并向乡镇人民政府（街道办事处）报送印章印样。

其次十六条业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议，进展换届选举，并书面报告街道办事处。

其次十七条业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会全部的财物在乡镇人民政府（街道办事处）监视下，向新一届业主委员会移交。

其次十八条业主大会、业主委员会工作经费由全体业主担当，可以由业主分摊，也可以从物业共有局部经营所得收益中列支，筹集、治理和使用的详细方法由业主大会打算。

工作经费的收支状况，应当定期在物业治理区域内公告，承受业主监视。

其次十九条业主大会或者业主委员会依法做出的打算对业主具有约束力。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业治理无关的打算，不得从事与物业治理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的打算违反法律、法规的，物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）应当责令限期改正或者撤销其打算，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的打算侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以恳求人民法院予以撤销。

第三十条业主委员会委员有以下状况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会可以打算终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职恳求的；

（二）不履行委员职责的；

（三）利用委员资格谋取私利的；

（四）拒不履行业主义务的；

（五）侵害他人合法权益的；

（六）因其他缘由不宜担当业主委员会委员的。

第三十一条业主委员会有以下情形之一的，物业所在地的乡镇人民政府（街道办事处）可以责令业主委员会限期召开业主大会会议，逾期仍不召开的，由物业所在地的社区居（村）民委员会指导和监视，并准时组织召开：

（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律、法规、规章等行为，侵害多数业主合法权益，情节严峻的；

（二）业主委员会的行为严峻影响社区安定和社会稳定的；

（三）业主委员会未按规定组织召开业主大会会议的。

第三十二条根据业主大会议事规章的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议，业主委员会主任、副主任无正值理由不召集业主委员会会议的，物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第三十三条因客观缘由未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数缺乏总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区（村）居民委员会在乡镇人民政府（街道办事处）的指导和监视下，代行业主委员会职责。

第三十四条物业治理区域内，可以召开物业治理联席会议。物业治理联席会议由乡镇人民政府（街道办事处）负责召集，由县住房和城乡建立局、公安派出所、社区居（村）民委员会、业主委员会和物业效劳企业等方面的代表参与，共同协调解决物业治理中遇到的问题。

第三章前期物业治理

第三十五条住宅物业或多产权非住宅物业的建立单位应当通过招标方式，选聘物业效劳企业；投标人少于3个或者住宅规模缺乏3万平方米的，可以采纳协议方式选聘物业效劳企业。

第三十六条建立单位在办理房屋预（销）售许可证时，应当向房产行政主管部门供应前期物业效劳招标或议标备案文件、前期物业效劳合同和临时治理规约等资料。

建立单位在销售物业时，应当将前期物业效劳合同和临时治理规约商定的内容作为商品房买卖合同的要约局部，并在销售场所公示。物业买受人在与建立单位签订商品房买卖合同时，应当对遵守临时治理规约予以书面承诺。

第三十七条临时治理规约对有关物业的使用、维护、治理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时治理规约应当担当的责任等事项依法做出商定。

临时治理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

第三十八条新建物业的建立单位应当依法在物业治理区域内配置必要的客服接待、档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主委员会办公等物业效劳用房。

物业效劳用房应当是地面以上的房屋，由建立单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在物业工程中心区域或者出入口四周。物业效劳用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。

规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划，合理布局物业治理配套设施。根据不低于开发建立住宅总建筑面积0.3%的比例配置物业效劳用房；住宅总建筑面积在2万平方米以下的物业效劳用房不低于60平方米。物业效劳用房由物业效劳企业和业主委员会使用，产权归全体业主全部，不得买卖、抵押或者改作他用。

第三十九条自然资源和规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业效劳用房建筑面积、位置等是否符合规划设计指标。

第四十条县住房和城乡建立局物业办应当参加物业工程的联合审查和联合验收。

第四章物业效劳企业

第四十一条从事物业效劳活动的企业应当具有独立的法人资格，应当自取得工商营业执照30日内，到县住房和城乡建立局建立物业效劳企业信用信息档案。

根据市房产行政主管部门制定的详细信用信息治理方法由县住房和城乡建立局会同有关部门建立守信联合鼓励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信治理。

从事物业效劳的人员应当定期参与相应的职业教育培训。

外县物业效劳企业进入本县从事物业效劳经营活动的，应当持分支机构营业执照等有关合法有效证件，向县住房和城乡建立局备案，并到注册所在地县级房产行政主管部门建立物业效劳企业信用信息档案。

第四十二条物业效劳企业享有以下权利：

（一）根据物业效劳合同进展相应效劳治理；

（二）根据物业效劳合同收取效劳费用；

（三）对装饰装修活动进展监视；

（四）准时制止损害物业共用部位、共用设施设备和场地的行为；

（五）法律、法规、规章规定和物业效劳合同商定享有的其他权利。

第四十三条物业效劳企业应当履行以下义务：

（一）根据物业效劳合同商定供应物业效劳；

（二）承受业主、业主委员会的监视，定期向业主大会、业主委员会报告物业效劳合同履行状况和修理资金使用状况，并进展公示；

（三）公示物业效劳合同商定的收费工程和效劳标准；

（四）公示利用共用部位、共用设施设备经营的收益和支出状况；

（五）制定使用修理资金的年度规划；

（六）帮助乡镇人民政府（街道办事处）和社区居（村）民委员会做好社区建立的相关工作；

（七）法律、法规、规章规定和物业效劳合同商定的其他义务。

第四十四条物业效劳企业不得以局部业主拖欠物业效劳费、不协作治理等为理由削减效劳内容或者降低效劳质量，不得实行中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业效劳。

第四十五条物业效劳企业应当加强物业治理区域的巡查治理，发觉违反治安、消防、环保、物业装饰装修等方面的法律、法规、规章规定的行为，应当准时制止，并向相关行政治理部门报告。相关行政治理部门在接到物业效劳企业的报告后，应当对违法行为者依法处理。

物业效劳企业应当帮助相关部门做好物业治理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业效劳企业在实行应急措施的同时，应当准时向有关行政治理部门报告，帮助做好救助工作。

第五章物业治理效劳

第四十六条业主委员会应当与选聘的物业效劳企业订立书面物业效劳合同。物业效劳合同应当对物业治理事项、效劳标准、收费标准、双方的权利义务、修理资金的治理与使用、物业效劳用房、合同期限、违约责任等内容进展商定。

物业效劳企业应当自物业效劳合同签订之日起30日内，将物业效劳合同报县住房和城乡建立局备案。

物业效劳企业可以将物业治理区域内的专项效劳业务托付给专业性效劳企业，但不得将该区域内的全部物业治理一并托付给他人。

第四十七条物业效劳企业承接物业时，应当与建立单位或业主委员会按规定办理承接查验手续。物业承接查验可以邀请业主代表以及县住房和城乡建立局参与，可以聘请相关专业机构帮助进展，物业承接查验过程和结果可以公证。

第四十八条承接查验应包含以下内容：

（一）物业共用部位、共用设备、共用设施

1.共用部位：一般包括建筑物的根底、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

2.共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

3.共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲消遣设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业效劳用房等。

（二）相关资料

在首次业主大会选聘物业效劳企业之前，建立单位与前期物业效劳企业办理承接查验手续时，应当移交以下资料：

1.建立用地规划许可证和建立工程规划许可证的附件、附图；

2.竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、构造、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，消防验收等竣工验收资料；

3.共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

4.物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5.业主名册及相对应的专有局部面积明细；

6.物业治理所必需的其他资料。办理承接查验手续时，除移交上述规定的内容外，还包括预收的物业效劳费用、预代收的水、电费，利用共用部位、共用设施设备经营所得收益及属于业主的其他财物等。

建立单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业效劳企业现场检查和验收的内容。

第四十九条承接查验的全部资料归全体业主全部，并托付业主委员会治理和使用。

首届业主委员会成立后，业主委员会依法选聘的物业效劳企业向业主委员会办理物业效劳治理资料的借用手续。

物业效劳合同终止时，物业效劳企业应将物业效劳用房和相关资料交还业主委员会。

第五十条物业工程承接查验时，交接双方应列明具体交接清单，其内容包括：资料及共用部位、共用设施设备的名称、数量、完好程度、交接单位、交接时间、交接地点和经办人等。并按以下程序分别进展：

（一）在首次业主大会选聘物业效劳企业之前，建立单位在物业工程交付使用15日前，按以下程序向前期物业效劳企业办理承接查验手续：

1.建立单位于现场查验20日前，书面通知受托的前期物业效劳企业办理承接查验手续，并提交有关资料；

2.物业效劳企业应按接收条件对提交的资料在7日内审核完毕。符合要求的，商定验收时间及有关事项；

3.物业效劳企业应会同建立单位对物业共用部位、共用设施设备等进展查验；

4.查验中发觉的问题，应具体记录，并签订有关协议处理解决；

5.经查验符合要求的，建立单位应与前期物业效劳企业签订承接查验协议，并在签订协议后10日内办理有关交接手续。

（二）前期物业效劳企业在业主大会与选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同生效后10日内，应按如下程序，向业主委员会及其选聘的物业效劳企业办理承接查验手续：

1.业主委员会与选聘的物业效劳企业签订物业效劳合同生效后3日内，业主委员会应书面通知前期物业效劳企业办理交接手续，前期物业效劳企业应在7日内供应有关资料；

2.业主委员会及其选聘的物业效劳企业应按接收条件，对供应的资料在7日内审核完毕。符合要求的，商定现场查验时间及有关事项；

3.业主委员会及其选聘的物业效劳企业会同前期物业效劳企业，对物业的共用部位、共用设施设备等进展查验；

4.查验中发觉的问题，应具体记录，并签订有关协议处理解决；

5.经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续；

6.有关承接查验结果应在物业治理区域内向全体业主公布。

（三）分期建立的工程，可以按本方法分期接收验收。

第五十一条建立单位应当根据国家规定的标准进展建立，并在保修期限和保修范围内，担当物业的保修责任。

建立单位将不符合交付条件的物业交付使用，因房屋质量、物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当担当赔偿责任。

物业效劳企业擅自承接未经查验或者承接不符合交付条件的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当担当相应的赔偿责任。

建立单位托付物业效劳企业供应物业保修效劳的，托付事项由双方商定并在物业治理区域内公示。

第五十二条物业效劳收费应当遵循合理、公开以及质价相符的原则，由业主与物业效劳企业根据价格行政主管部门会同县住房和城乡建立局制定的物业效劳收费方法在物业效劳合同中商定。

第五十三条业主应当依据物业效劳合同的商定交纳物业效劳费用。业主与物业使用人商定由物业使用人交纳物业效劳费用的，从其商定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业效劳费用由建立单位交纳。建立单位具备交付使用条件，并通过符合法律规定的方式通知买受人收房的，买受人逾期不办理接房手续所产生的物业效劳费用由买受人担当。因建立单位房屋质量问题造成买受人在规定的收房时限内不能办理接房手续的，所产生的物业效劳费用由建立单位担当。

第五十四条物业治理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、生活垃圾清运等单位应当收费到户。不得因局部最终用户未履行交费义务停顿已交费用户和共用部位的效劳。

物业效劳企业承受托付代收有关费用的，不能向业主收取手续费等额外费用。

第五十五条物业治理区域内的公用照明、水系景观等设施的日常维护、治理由物业效劳企业负责，所产生的费用由全体业主共同担当。

第五十六条物业效劳企业退出物业效劳工程时，应当本着维护社会稳定、保证物业治理正常秩序、依法有序、平稳过渡、防止损失的原则进展。

业主、业主大会应当从保持物业效劳的连续性和长远利益动身，依法有序做出解聘、选聘物业效劳企业的打算，保证物业治理区域业主的正常工作、生活环境和秩序，积极维护社会稳定。

第五十七条物业效劳企业退出物业效劳工程时应做好以下工作:

（一）在退出之日90日前，以书面形式告知业主委员会、社区居（村）民委员会和乡镇人民政府（街道办事处），同时在物业治理区域内公告，并报送县住房和城乡建立局；

（二）在退出之日起10日内，根据本方法第五十条规定的内容向业主委员会或乡镇人民政府（街道办事处）、社区居（村）民委员会办理移交事宜；

（三）拟退出效劳的物业效劳企业，在正式退出前应当连续根据物业效劳合同商定做好物业效劳，业主应当按时足额交纳物业效劳费至合同终止之日。

第五十八条业主委员会自接到物业效劳企业书面告知退出之日起15日内，应当组织召开业主大会，重新选聘物业效劳企业。

乡镇人民政府（街道办事处）接到书面告知10日内，组织物业效劳企业和业主就有关问题的解决进展协商，同时制定应对方案。

第五十九条业主、使用人未根据物业效劳合同的商定交纳物业效劳费的，物业效劳企业可以依法追究业主、使用人的法律责任。但物业效劳企业不得以业主、使用人未交纳物业效劳费等费用为由，拒绝退出物业效劳工程。

第六十条未成立业主委员会或未完成物业效劳企业选聘的，暂由乡镇人民政府（街道办事处）和社区居（村）民委员会组织相关专业效劳企业做好环境卫生、垃圾清运、绿化养护、秩序维护等日常工作，发生的费用由全体业主共同担当。

第六章物业的使用和维护

第六十一条业主、物业使用人应当根据有利于物业使用、安全以及公正合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、环境卫生、环境爱护等方面的相邻关系。

第六十二条物业治理区域内根据规划建立的公共建筑和共用设施，不得转变用途。

业主依法确需转变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业效劳企业；物业效劳企业确需转变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会争论打算同意后，由业主依法办理有关手续。

第六十三条业主、物业效劳企业不得擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因修理物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘物业治理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会和物业效劳企业的同意；物业效劳企业确需临时占用、挖掘物业治理区域内道路、场地的，应当征得业主委员会同意。

业主、物业效劳企业应当将临时占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地，在商定期限内恢复原状。

第六十四条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法担当物业治理区域内相关管线和设施设备修理、养护的责任。

供水、供电、供气部门以楼内分户计费表为界，负责界限以外（含计费表）的管线及设备的修理、养护。

采纳集中供热并签订协议的，其供热管线及供热设施设备的修理养护根据协议执行，未签订协议的由供热部门负责修理、养护。

采纳自备锅炉供热、中心空调供热、地热供热等其他方式供热的，由供热单位负责相关管线及设施设备的修理、养护。

上述单位因修理、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当准时恢复原状。县人民政府应制定相关政策，组织协调专业经营单位进展分户改造，改造后将分户计量装置和入户端口以外的产权无偿移交给专业经营单位，由专业经营单位负责相关设施设备的修理、养护、更新等责任及相关费用。

第六十五条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业效劳企业。业主或者物业使用人应当根据规定办理申报登记，并按规定与物业效劳企业签订装饰装修治理协议。物业效劳企业应将房屋装饰装修中的以下制止行为和留意事项告知业主：

（一）损坏房屋承重构造、主体构造、破坏建筑物外貌；

（二）擅自转变物业共用局部构造、布局及既定用途；

（三）擅自占用、挖掘物业治理区域内的道路、场地；

（四）损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动占用共用设施设备；

（五）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（六）擅自处置建筑、装饰装修垃圾的活动；

（七）治理规约和物业效劳合同制止的其他行为。

已经办理登记的，物业效劳企业及其工作人员不得向业主或者物业使用人强行推销装饰装修材料，不得限制或者阻

挠装饰装修材料进出物业治理区域。

物业效劳企业应当对房屋装饰装修状况进展现场巡查，业主、物业使用人、装饰装修施工人员应当予以协作。

因住宅内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗透水、停水停电、物品损坏、外立面损坏等，业主、物业使用人应当负责修复和赔偿。

第六十六条制止在物业治理区域内饲养烈性犬和大型犬，详细品种和体高体重标准由县公安机关会同县畜牧部门、县城市治理部门确定，并自本方法实施之日起一年内向社会公布。

业主、物业使用人在物业治理区域内饲养前款规定以外其他犬只，应当遵守有关法律、法规和业主公约或者治理规约。携犬出户的，应当束犬链牵引。

第六十七条电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。物业效劳企业发觉电梯存在性能故障或者其他安全隐患的，应当马上实行措施，通知电梯维护保养单位准时修理，电梯维护保养单位应当准时抢修。电梯存在严峻安全隐患，无改造、修理价值，或者到达安全技术标准规定的报废条件的，物业效劳企业应当准时公示并告知

业主，积极协调办理报废事宜。

第六十八条鼓舞老旧小区业主为满意日常生活需要加装电梯。加装电梯应根据《xx县住房和城乡建立局等八部门关于鼓舞和标准既有住宅加装电梯的指导意见》文件执行。

第六十九条自然资源和规划局应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建立工程规划许可证的附件中予以注明，同时明确物业治理区域内车位、车库的配置比例。

建立单位应当将物业治理区域车位、车库配置比例在显著位置公示，根据配置比例通过出租、出售、附赠方式商定车位、车库的归属。

第七十条建立单位依法出售物业治理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业治理区域业主以外的人员。

建立单位出租物业治理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业治理区域业主。在满意本区域业主需要后，建立单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。

物业治理区域业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守治理规约及有关停车治理的商定。

第七十一条物业治理区域内划定车位、停放车辆，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

利用物业治理区域内公共道路、场地划定车位停放车辆的，车位划定、安排方式、效劳费、收益安排方式等，在业主大会成立前，应当征求专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会成立后，由业主大会根据法律、法规、治理规约等要求打算。

第七十二条物业治理区域内车辆停放效劳费根据政府价格主管部门的有关规定收取。

第七十三条利用物业共用部位、共用设施设备进展经营的，所得收益归全体业主全部，主要用于补充专项修理资金，也可以根据业主大会或者相关业主的打算用于业主委员会工作经费或者物业治理方面的其他需要。

第七章住宅专项修理资金

第七十四条住宅业主、住宅小区内的非住宅业主、住宅小区外与单幢住宅构造相连的非住宅业主、住宅小区外与住宅具有共有设施设备的非住宅业主均应按规定交存修理资金。

住宅只属于一个业主全部且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的，不交存修理资金。

第七十五条修理资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造的资金，不得挪作他用。

修理资金治理使用实行专户存储、专款专用、全部权人决策、政府监视、公开透亮、谁受益谁负担的原则。

第七十六条住宅业主、非住宅业主根据不动产权属证书登记或房屋买卖合同载明的房屋建筑面积交存修理资金。每平方米建筑面积首期交存修理资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的6%。

第七十七条出售公有住房的，根据以下规定交存修理资金：

（一）业主根据物业建筑面积交存修理资金，每平方米建筑面积首期交存修理资金的数额为当地房改本钱价的2%。

（二）售房单位根据多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%的比例，从售房款中一次性提取修理资金。

业主交存的修理资金属于业主全部。从公有住房售房款中提取的修理资金属于公有住房售房单位全部。

第七十八条修理资金交存程序。

（一）新建住宅

1.办理商品房预（销）售许可证时，开发建立单位到修理资金主管部门办理建立工程修理资金开户手续。

2.商品房在合同备案前、回迁房在交房前，开发建立单位到修理资金主管部门办理修理资金交存核定登记手续，县住房和城乡建立局对交存人、房屋所在小区（工程）名称、地址、幢号、房号、建筑面积及交存款额等进展核定后，就上述事项进展登记，并开具《住宅专项修理资金交存核定单》。

开发建立单位领取《住宅专项修理资金交存核定单》，并告知购房人（回迁人）持《住宅专项修理资金交存核定单》到开户银行交纳修理资金，凭修理资金交存凭证办理交房手续。

未经交存人托付，开发建立单位不得代收修理资金。

3.修理资金交存后，房屋登记面积与交存修理资金面积误差值在5%以内的，交存的修理资金不作调整。

（二）公有住房

售房单位在收取售房款时应代收购房人首期修理资金，并在30日内将代收和提取的修理资金向县住房和城乡建立局移交。

第七十九条未按规定交存首期修理资金的，开发建立单位或者公有住房出售单位不得交付房屋。

第八十条已售公有住房修理资金，由县住房和城乡建立局负责治理。业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的修理资金，由县住房和城乡建立局代管。

县住房和城乡建立局应当托付所在地商业银行，作为本行政区域内修理资金的专户治理银行，并在专户治理银行开立修理资金专户。

开立商品住房修理资金专户，应当以物业治理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业治理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

开立公有住房修理资金专户，应当根据售房单位设账，按幢设分账。其中，业主交存的修理资金，按房屋户门号设分户账。

第八十一条业主大会成立后，物业治理区域内的修理资金的治理，由本物业治理区域内业主大会打算。可连续由县住房和城乡建立局代管，也可划转业主大会治理。经业主大会争论通过，打算划转的，根据以下程序划转:

（一）业主大会向县住房和城乡建立局提交以下材料:

1.划转修理资金的申请；

2.业主大会关于划转修理资金的打算；

3.修理资金治理方案；

4.办理人员身份证复印件和业主大会的托付书等。

（二）经县住房和城乡建立局同意业主大会在指定的银行开立修理资金专户，并以物业治理区域为单位设账，按房屋户门号设立分户账。

（三）县住房和城乡建立局在收到申请之日起30日内，将该物业治理区域内业主交存的修理资金账面余额划转至业主大会开立的修理资金专户，并将有关账目等移交业主委员会。

县住房和城乡建立局认为业主大会划转修理资金不符合条件的，应当向业主大会书面说明缘由。

第八十二条修理资金划转后的账目治理单位，由业主大会打算。账目治理单位及人员应具备相应的治理资质和专业资格。业主大会应当建立修理资金治理制度。开立的修理资金账户，应当承受县住房和城乡建立局的监视。

第八十三条业主分户账面修理资金余额缺乏首期交存额的30%时，账目治理单位应准时告知业主委员会或业主，业主应当准时续交。续交方案由全体业主按规定争论通过。

第八十四条业主按规定应交存修理资金而未交存的，应予补交。

第八十五条修理资金划转业主大会治理前，需要使用修理资金的，根据以下程序办理:

（一）物业效劳企业依据修理和更新、改造工程的状况提出访用建议；没有物业效劳企业的，由相关业主提出访用建议。建议内容包括：房屋坐落、修理工程概况、修理缘由、修理费用估价、涉及业主范围和户数等。

（二）修理资金列支范围内专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主争论通过使用建议。

（三）物业效劳企业或者相关业主组织制定使用方案。

（四）物业效劳企业或者相关业主持以下材料，向县住房和城乡建立局申请资金支取。其中，动用公有住房修理资金的，经售房单位同意后，向县住房和城乡建立局申请资金支取：

1.使用修理资金申请；

2.专有局部占相关房屋面积三分之二以上的业主且占相关总人数三分之二以上业主同意使用修理资金的决议；

3.业主会议对物业效劳企业或者相关业主办理修理资金使用事宜的授权书；

4.修理施工方案和合同；

5.修理费用分摊明细表；

6.办理人身份证复印件。

（五）县住房和城乡建立局收到符合要求的申请材料后20个工作日内完成审核，审核同意后，向专户治理银行发出划转修理资金的通知；不同意的，向申请人书面说明理由。

（六）专户治理银行在收到划转修理资金的通知后5个工作日内将所需修理资金划转至修理单位。

第八十六条修理资金划转业主大会治理后，需要使用修理资金的，根据以下程序办理：

（一）物业效劳企业提出访用方案。使用方案应当包括拟修理、更新和改造工程、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急状况以及其他需临时使用修理资金的状况的处置方法等；没有物业效劳企业的，由相关业主提出访用方案；

（二）由相关业主根据业主大会打算的规章通过使用方案；

（三）物业效劳企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业效劳企业或者相关业主持有关材料向业主委员会申请列支修理资金；

（五）业主委员会依据使用方案审核同意后报县住房和城乡建立局备案；动用公有住房修理资金的，需经售房单位同意和县住房和城乡建立局审核同意；县住房和城乡建立局发觉不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

（六）业主委员会、县住房和城乡建立局向专户治理银行发出划转修理资金的通知；

（七）专户治理银行在收到划转修理资金的通知后5个工作日内将所需修理资金划转至修理单位。

第八十七条住宅共用部位、共用设施设备修理和更新，改造费用由相关业主根据各自拥有物业建筑面积的比例分摊，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建立单位或者公有住房单位应当根据尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积比例分摊。

第八十八条发生危及房屋、生命财产安全及严峻影响生产生活等紧急状况，需要马上对住宅共用部位、共用设施设备进展修理和更新、改造的，根据以下规定列支修理资金：

（一）修理资金划转业主大会治理前，根据以下程序办理:

1.物业效劳企业或者相关业主持有关材料，向县住房和城乡建立局申请列支；

2.县住房和城乡建立局收到申请审核同意后，向专户治理银行发出划转修理资金的通知；不同意的，向申请人书面说明理由；

3.专户治理银行在收到划转修理资金的通知后将所需修理资金划转至修理单位。

（二）修理资金划转业主大会治理后，根据以下程序办理：

1.物业效劳企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支。其中，动用公有住房修理资金的，向县住房和城乡建立局申请列支；

2.业主委员会依据使用方案审核同意，并报县住房和城乡建立局备案；动用公有住房修理资金的，需经县住房和城乡建立局审核同意；县住房和城乡建立局发觉不符合法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正；

3.业主委员会、县住房和城乡建立局向专户治理银行发出划转修理资金的通知；

4.专户治理银行在收到划转修理资金的通知后，将所需修理资金划转至修理单位。

发生危及房屋安全等紧急状况后，未根据规定实施修理和更新、改造的，县住房和城乡建立局可以组织代修，修理费用从相关业主修理资金分户账中列支。其中，涉及已售公有住房的，还应当从公有住房修理资金中列支。险情解除后，应将费用支出状况向相关业主公示，承受业主监视。

第八十九条房屋全部权转让时，业主应当向受让人说明修理资金交存和结余状况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的修理资金随房屋全部权同时过户。受让人应当持修理资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到县住房和城乡建立局及专户治理银行办理分户账更名手续。

第九十条房屋灭失的，售房单位交存的修理资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，根据售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。房屋分户账中结余的修理资金应当返还业主，业主需提交以下资料领取:

（一）返还申请；

（二）房屋灭失证据；

（三）业主身份证原件；

（四）代业主领取修理资金的需出具业主托付书及托付人身份证原件。

第九十一条县住房和城乡建立局及业主委员会，与专户治理银行应当建立修理资金账目核对、公布和查询制度，每年至少核对、公布一次。

修理资金全部人对公布的状况有异议的，可以要求县住房和城乡建立局进展复核；县住房和城乡建立局及业主