合汇公园天下项目整体定位报告55P课件

1合汇·公园天下大荆沙，百万平米，欧陆风情公园市镇湖北合汇置业有限公司2013年3月1项目整体定位报告前言2非常感谢荆州市委、市领导对荆州合汇公园天下项目的关爱与支持。

随着湖北省“壮腰工程，复兴大荆州”的战略规划，日新月异的荆州市，正在步入快速城市化的浪潮当中。站在时代发展的前沿，从推动荆州城市发展的重要进程和振兴开发区影响力的角度出发。

湖北合汇置业有限公司勇立潮头，积极投身城市建设的大前沿，期望与政府携手，与村民共建，创造一个属于城市新中心的大时代。

合汇▪公园天下，一个大规模、大配套、大投入、大生态的生态理想之城，正在崛起！1合汇企业介绍项目基本介绍合汇企业介绍项目效益分析项目开发分期3合汇置业：作为一个有社会责任感企业，合汇希望通过项目的开发树立更高的企业品牌形象4湖北合汇置业有限公司（以下简称合汇置业）是一家以房地产开发、商品房销售、租赁领域中投资开发业务为主业的综合性房地产开发企业。

“合汇”意思是指：“天合

地合

人合

己合；汇仁

汇人

汇才

汇财”。公司立足于中国五千年强盛不衰的文化底蕴，以“汇”求“合”，倾力追求公司与社会、与自然、与人、与自己的和谐共生与共同发展，从而实现事业和自我“四合”发展的最高境界。改善片区居民的居住环境，提高城市的生活质量作为湖北省实力雄厚的多元化公司，目前已累计开发面积。。。万方，为。。。万人提供的舒适住房5开发项目图片6公司荣誉作为行业翘楚，合汇本着“诚信为本、共赢发展”的经营理念，获得了政府及社会的高度认可9项目地块：总占地约720亩，在考虑全盘规划时，合理分配容积率，体现整体价值均好性整体规划原则：在最大化项目整体价值的同时，又要保留优质地块面积不受损失。最保证面积的基础之上，项目规划更要体现一定的品质，以保证项目可持续发展。地块占地面积一期81.62亩二期160.88亩三期200.59亩四期78.44亩五期201.7亩一期二期三期四期五期地块条件分析：项目外部资源恶劣，内部无先天资源，考虑规划时尽可能规避外围影响，强化内在环境优化10外部资源条件分析：地块的区域通达性：目前的进入方向江津东路昭示性较好，但月堤路整体环境较差。道路的噪音问题：月堤路及荆襄南路临主干道较近，而且大型货车较多，噪音感觉尤为强烈。外部建筑物现状：地块北面是热电厂，视觉污染重，心理抗性大。外部资源劣势环境展示中心商业商业多层多层小高层高层小高层高层中央公园社区服务中心幼儿园退台洋房高层高层高层五星酒店高层防护绿地高层活力中心运动长廊景观大道高层项目整体规划方案示意：一心两带，四节点五组团

符合整体规划原则：欧陆风情公园市镇的高尚体验感按地块价值合理分布：从整体上考虑，实现地块价值均好性地块周边条件的利好与限制：规避外围不利劣势，充分打造自身内在资源按照荆州客户的偏好南北朝向：对于景观视野要求较高一心：一个中央公园核心两带：景观带与绿化带四节点：四个交叉口关键节点五组团：五个公园组团体系规划核心理念多层多层防护绿地11项目总平12项目鸟瞰效果图13启动区一期81亩鸟瞰效果图14一期单体透视图15首期启动81亩，以花园洋房、小高层及高层产品入市，主打品质社区，实现项目成功爆破市场16会所效果图17规划价值点（1）五星级酒店18基于市场现状和政府目标综合确定本项目酒店规模在2.5万平米左右，强化酒店会务功能，满足开发区快速发展的需求酒店规模确定的依据：项目为区域开发项目，沉淀资金量较大，且酒店为持有型物业，需长期持有，从企业经营层面出发，不建议酒店规模过大；从政府层面来讲，本项目酒店担负城市形象提升的职责，应超越市场现有酒店产品水平，品质和档次必须要高；基于市场层面及五星级的建造标准，确定项目酒店的规模在25000平米左右，酒店需强化会议功能。房间类型套数面积/平米总建面客房200459000套房5080-1206000会议中心8500-8005000多功能厅2400800休闲会所115001500宴会厅26001200其他配套————1500合计——25000五星级酒店19酒店价值点1：城市地标，荆州最高端的五星级酒店，打造成为荆州的东部门户20酒店价值点2：完善的功能设施，集商务、会议、休闲、娱乐于一体恒温泳池多功能会议厅千人宴会厅桑拿、影视休息厅21酒店价值点3：豪华大堂设计，充分考虑政府会客需要，对外展示荆州经济发展水平酒店设计需考虑商务接待使用功能；酒店豪华大堂挑高，设置大堂中庭，并结合布置大堂吧和时尚休息吧，供政府会客使用，体现荆州的经济发展水平。酒店大堂大堂吧大堂中庭时尚休息吧22酒店价值点4：与当地历史文化相融合，充分体现地方特色，展示荆州深厚的文化内涵酒店建筑融入当地历史人文元素，展示荆州地方特色；部分客房设计可结合当地文化特色，演绎不同风格的客房；打造荆州文化陈列馆，成为荆州历史文化交流中心。历史元素的融入具有文化特色的客房历史文化陈列馆具有文化特色的客房2324规划价值点（2）风情商业街社区主入口车行主入口面对整体开发区商业不足的现状，本项目将规划大型商业街，服务于整个区域——分三个层级的商业体系25一个大型风情商业街：建筑面积：4-5万平米一条休闲步行街：建筑面积：10000-15000平米多条临街社区商业：建筑面积：2-3万平米大型风情商业街休闲步行街多条临街社区商业仅作社区商业时面积确定，项目预计居住4.8万人左右；考虑对外辐射半径2公里，辐射范围人口约4万人考虑区域的消费能力，共需求商业面积约7.5万方商业总规模：28000-36000m2商业规模：33600-43200㎡类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.9㎡/人合理服务半径800-2000m根据现在商业面积人均指标分布，建议集中式商业街体量建议3.28万方。社区底商沿街面约3000米，进深按8米计算，一层社区底商，共需商业面积2.4万方。大型风情商业街——面积4-5万平米，形成开发区的特色，整体提振开发区的城市功能26商业体功能：不仅满足项目内部居民消费需求，承接城东片区的消费人流。以西班牙的建筑风格为展示，最大化项目城市风情意向，让客户体验不一样的异域风情。业态建议：鉴于城东区域整体的业态及比例较为失衡，本项目着重于填补特色主题店、餐饮休闲的空缺

业态建议面积（㎡）建议商家业态选择原则婚庆基地花卉市场、灯光道具、0.5-1万好百年、花嫁喜铺1、以餐饮、娱乐休闲为主，保持餐饮、休闲、购物占比在40%、30%、30%左右；2、保证国内一线品牌达到40%以上，搭配城市知名品牌和部分二线品牌；会场布置、婚车、摄像摄影、化妆0.5-1万薇薇新娘、云裳嫁衣、新人有约餐饮咖啡简餐、甜品0.5万SUBWAY、上岛咖啡大中型高档餐厅（承办婚宴）1-1.5万金马门西餐厅、邦可西餐厅、花样年华西餐厅、谭鱼头创意街市创意家居、书店、特色礼品0.5万法蓝瓷艺文空间、熊猫慢递、爱在天空下、东西杂货、观复博物馆商店、犟牛手工坊、几米创意店、礼物旗舰店、原色生活、丰年陶坊、陶笛公社购物服装，纺织类等1.5万方国内一线中高端百货从区域需求以及规避招商竞争的角度出发，建议本项目强化餐饮、娱乐功能，差异化业态定位；上述业态分布及比例参照目前市场运作较为成功的商业街，主力店则为该项目可能发展方向的参选，具体情况可根据招商情况而定。27特色风情商业步行街，塑造出一个风格特征突出、更身临其境地感受异域文化风情商业休闲场所28本商业街的建设，将会满足开发区配套，提升项目价值，解决居民生活需求，增加政府税收开发区配套本商业的建设，将大大解决开发区商业配套不足的现状，可吸引招商引资项目价值商业街的建设，将会提升项目整体价值，弱化项配套不足居民生活商业街还可以大大满足区域居民生活配套，解决生活需求经济收益本商业街将会大大吸引商家进驻，将会产生大量的消费，增加政府税收商业价值商业价值总结2930规划价值点（3）生态景观运动长廊在项目北侧，修建千米滨河绿化带，阻隔外围劣势的同时，又能美化城市环境，增加市民体验价值31项目北侧是西干渠与热电厂，环境较差，建议在项目在外围做长1000余米，宽10米的绿化带，阻隔劣势。近万平米的防护林，形成项目最亮点的一道风景带，形成外城与内城的分界线。充分发挥未来西干渠的优势，打造千米滨河木栈道，打造一道亮丽且独一无二的亲水平台，提升城市形象32项目园林景观以“自然纯水公园品质社区”，以自然环境、中央公园为主要亮点，缔造带有欧陆风情的高品质城市生活。项目注重与外围环境的融合，将充分发挥未来西干渠水源的优势，使自然、景观与滨水三位一体，形成由水景庭院生长出的社区。在风景中运动，在运动中享受风景，建议沿绿化带的内侧，打造生态景观运动长廊，形成开发区的活力运动体验带33景观运动长廊活力中心绿化带滨河木栈道荆襄南路西干渠景观运动长廊建议将区域的运动配套集中设置，便于邻里互动又不干扰社区内部清静。运动中心设置在绿化带内侧，能够与生态景观共融一体，使运动更加生态健康。多种运动设施汇聚，形成开发区的活力中心，提升开发区形象的同时，又能满足市民运动所需34篮球场网球场门球场羽毛球场乒乓球场户外健身设施运动情景化，增加雕塑小品，景观花卉，让生态运动更具情趣35生态景观运动长廊的打造将会美化开发区的整体环境，增强区域活力，有利于居民邻里和睦区域形象提升开发区域形象，美化西干渠的环境，同时也希望政府能够加强西干渠的环境整治，我们将共同美化开发区项目价值改善外围形象，提升项目价值居民休闲运动形成居民新的体验点，有利于邻里情感交流社会效应形成较好的社会口碑效应，提升政府形象生态景观运动长廊生态运动长廊总结3637规划价值点（4）公园组团体系在公园中漫步，以欧陆风情的各公园组团分布中央公园四周，提升居民生活品质38项目各区域公园组团均以欧陆风情的典型代表为依托，承载不同主题。景观漫步道环绕串联各地块，体现“在公园中漫步”的生活主题。组团内公园表现以雕塑小品、花卉植被、软性人文包装做为体现。五组团：莱茵公园、马德里公园、凡尔赛公园、玫瑰公园、米兰公园。图例中央公园公园组团景观漫步道公园组团化：内部均形成一个较明显特征向心力所在的公园，形成组团的核心精神统领及形象象征39莱茵公园玫瑰公园皇后景观大道马德里公园米兰公园欧陆皇家中央公园凡尔赛公园391.本项目八大主题园林借鉴了欧洲经典皇家公园元素，根据地块特点及主力客户群体，进行了区分。

2.且每个主题公园互相统一互动，体现中园公园区主题概念，从而契合项目定位。

3.六大公园组团：莱茵公园（德国）、马德里公园（西班牙）、凡尔赛公园（法国）、玫瑰公园（英国）、米兰公园（意大利）组团内的规划可打破兵营式排布，使组团内空间有丰富变化，提供业主多样化空间体验40半围合宽景中央公园大间距、大尺度通透感南北朝向园林空间园林空间210米140米180米120米185米130米公园组团体系有利于最大化的打造项目价值，改善居住环境，提升居住品质区域形象区域公园大盘，提升开发区形象，解决区域居民居问题项目价值项目公园组团，形成最大卖点居住品质最大化的提升居民生活品质社会效益形成较好的社会效应，提升城市形象公园组团体系公园组团体系总结413项目开发分期项目基本介绍合汇企业介绍项目效益分析项目开发分期42项目开发策略：根据区域地段、土地特质、生活氛围等诸多因素确定项目的开发节奏43开发次序期数物业形态容积率规模万方功能一期多层花园洋房、小高层1.817强展示、高性价比创新产品，奠定项目中高端形象二期多层、小高层2.525持续项目中高端形象，展示居住意境三期高层3.535完成项目核心区建设，提高开发收益，最大化挖掘项目价值，利益最大化四期高层433五期小高层、高层420项目成熟、惯性销售一期二期四期三期五期项目整体开发节奏：根据城市节奏、配套节奏、产品节奏协调推进，最终实现区域成熟价值44城市节奏城市向东发展时代造城时代与工业园共熟成熟东城项目节奏启动阶段：15-20万发展阶段：70万成熟阶段：40万项目使命成功启动，初步奠定形象，资金快速滚动建设价值平台，奠定区域价值形象，资金滚动完整城市生活呈现，利润容积率R=1.8-2.5R=2.5-3.5R=4左右低密度，刺破市场中低密度，延续市场中高密度，配套时代中高密度，规模时代高密度，成熟时代公寓，复合功能时代产品节奏多层洋房小高层小高层高层小高层高层高层为主花园洋房小高层高层高层为主配套节奏启动区七个展示部分，风情商业街的核心演绎中央公园公交系统运动长廊、幼儿园综合服务中心五星级酒店、小学成熟配套荆州开发区文化展示区成熟生活物业服务高品质物业服务贯穿项目始终4项目效益分析项目基本介绍合汇企业介绍项目效益分析项目开发分期45基于项目的整体定位构建区域价值增值体系46城市功能完善的配套体系，五星酒店、商业、交通路网等一体化设计集约化利用土地资源市民居住环境内部通过多层级开放空间，形成连续开放的公共开放空间高品质的社区环境，全面提升市民居住品质高性价比的大盘优势，解决城市实际居住需求社会效益完全开放吸引多样人群，多重公共空间，构建和谐社会功能复合，多元化生活价值体系将产生较好的社会效益政府形象，经济效益明显增加，为开发区持续增值开发区形象整个区域的欧陆风情主题中法友好城市步行街，形成中外文化交流平台景观大道、中央公园、生态景观运动长廊、提升开发区形象教育体系，医疗服务中心、形成教育文化展示基地一、本项目的成功打造给城市提供了多样化的公共空间，有利于和谐社会的构建所谓社会主义和谐社会，应当是各方面利益关系得到有效的协调、社会管理体制不断创新和健全、稳定有序的社会。具体说，就是一种民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。为城市提供了一个开放的而充满活力了区域给市民提供一个多样化的公共空间促进文化交流与共享，陶冶民众情操让更多的人享受到城市文明和城市文化让城市文明共享让社会充满活力、安定有序形成一个人与自然和谐相处的社会项目秉承一个基本的原则：开放和共享47二、本项目的成功打造，将与周围空间形成强烈的关联度，让区域“动”起来，开发区将不再是一座“睡城”区域有活力有两个条件：需要有人的集聚能够维持活动时间和空间的延续性不同人的活动：周边的人：长期居住和区域居住的人城市的人：周末和节假日的集聚外地的人：荆州城市参观的目的地国际的人：文化交流活动形成国际人群的集聚不同时间的活动：白天人在居住、休闲等区域活动晚上人在广场、商业街、餐饮店等区域活动工作日有周边的人、区域的人的活动节假日有本地的居住的人活动、外地旅游的人的活动通过项目的成功打造将在本区域形成多元化人的集聚和全天候人的活动：流不息潮●4849三、本项目的成功运营可以激发区域活力，增加市民休闲和体验的新空间，提供改善居住的新环境以活力中心与周边区域形成完整的连续开放空间。增加旅游者和市民对城市的精神归属感。通过项目的成功运营，给荆州市民提供一个休闲和居住的公共空间。49四、本项目的成功打造