吉林通化·六合盛项目专项调研报告72p课件

通化·六合盛项目专项调研报告HANGZHOUSYNERGYPLANNING.

DemonstrationFiles香港五道梁行/杭州事业部1本次专项调研目的界定目的一：较为准确的预测项目的辐射能力和潜在客群消费需求及客群特征目的二：对通化房地产住宅市场及竞争现状和竞争未来的研究分析，界定项目辐射范围，人均消费能力等住宅需求数值2项目认知3（一）项目区位法兰西印象位于通化市市辖区新胜北路东侧，东临通化火车站，北连四浑公路，总用地面积约97.3万平方米，依山临江，上风上水，独享离尘不离城的生态环境。4市中心江南新区火车站本案本案地处江北，紧邻玉皇山，离火车站公里，离市中心公里，项目地理位置属于通化项目中较偏远的位置，与市区存在一定距离感，区域内配套优势不明显。相关配套：区幼儿园、靖宇小学、通化师范学院、新岭小学、佐安小学、第三人民医院、人民医院、江东乡政府、贵峰酒家、东山宾馆、骨里香熟城、通铁体育馆等5一期塞纳左岸位于新胜路东侧，四浑公路南侧，东邻浑江，西、南两侧为通化铁路；距著名风景区玉皇山公园仅有3公里，基地距老城区市中心仅有3.3公里，距二道江区仅有6.5公里，位于联系新、老城区的中间地带。塞纳左岸6一：印象通化二：通化房地产市场三：市场竞争项目四：客群分析报告调研目录9一：印象通化经济环境分析购买力分析10通化概况位于中国东北东部，吉林省东南部，属东北亚经济圈腹地，东北东部大通道的重要枢纽，是我国对朝三大口岸之一，边境线长203.5公里，是国家批准的边境开放城市，同时也是吉林省距出海口最近的城市。地处东经125°71'--126°44'，北纬40°52'--42°49'之间。通化市全市人口227.2万人（2008年），其中市区人口达到50万人。地理位置截至2005年12月，通化市辖2个市辖区、3个县，代管2个县级市。通化市面积15698平方千米，人口226.1万人（2010年引）。东昌区面积383平方千米，人口50万。二道江区面积378平方千米，人口14万。江南新区近年来新开发的区域，目前属东昌区域内。行政区划11人口情况

通化市2010年年末全市户籍人口为2261000人，比上年末减少0.7万人。全年出生人口1.83万人，出生率为8.06‰，比上年上升0.19个千分点；死亡人口1.88万人，死亡率为8.29‰，比上年上升1.91个千分点；人口自然增长率为-0.23‰，比上年下降1.72个千分点。2006-2010年总人口和人口变动情况年份年末总人口

（人）出生率

（‰）死亡率

（‰）自然增长率

（‰）200622687007.244.292.95200722690007.934.783.15200822720008.745.812.93200922680007.876.381.49201023240008.068.29-0.23通化市2006-2010年总人口增长比较缓慢，近几年出现人口负增长，当地人口流动性较缓。12宏观经济情况生产总值（GDP）全市实现地区生产总值（GDP）627.1亿元，增长17.1%。其中,第一产业实现增加值65.1亿元，增长6.1%；第二产业实现增加值326.8亿元，增长22.8%；第三产业实现增加值235.2亿元，增长12.7%。2006-2010年生产总值年份生产

总值（亿元）户籍人均生产总值

（元）2006290.7128152007353.6155172008455.7200712009518.0228202010627.127690通化2006-2010年生产总值一直保持稳定增长，人均生产总值也呈相似态势。13三大产业情况

通化2006-2010年第二产业的年均产值占了历年年均总产值的52%左右，位列第一，其次是第三产业，产值比重一直保持在37%左右，最后为第一产业，占较少比重11%。三大产业06-010年一直保持平稳态势。第二产业领头羊趋势愈加明显2006-2010年各产业生产总值（按当年价格计算）单位：亿元年份生产总值第一产业占总值比值第二产业占总值比值第三产业占总值比值2006290.714.3%48.6%37.1%2007353.612.9%50.8%36.3%2008455.713.2%51.5%35.3%2009518.011.0%52.80%36.20%2010627.110.4%52.10%37.50%14工农业产值情况2006-2010年工农业总产值年份工业总产值

（亿元）农业总产值（亿元）2006114.675.92007155.684.82008202.35104.62009234.17108.72010291.8114.4通化市2010年农业实现较快发展。全年农林牧渔业总产值达到114.4亿元，增长14.4%。全年粮食作物播种面积达到27.37万公顷，增长14.1%；粮食总产量175.1万吨，增长8.7%。其中，玉米产量110.3万吨，增长11.3%，单产6634公斤/公顷，下降5.4%；水稻产量58.2万吨，增长6.2%，单产6862公斤/公顷，下降4.9%

通化2006-2008年工业总产值呈快速上升趋势，2008-2010急速发展；2006-2010年农业总产值一直保持平稳。15消费类型恩格尔系数（％）住房消费占总支出的比重（％）温饱型50％-59%9.4%小康型40%-50%15.5%相对富裕型30%-39%20-30%恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准通化市整体经济水平在吉林省较高，近5年内工业的迅猛发展，推动了整体购房的能力，从表格也能看出住房消费需求平稳增长。通化2010年城市居民人均可支配收入16704元，增长9.5%;

农村居民人均纯收入6572元，增长19.6%。城市居民恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为38.6%，比上年高出0.7个百分点。处于相对富裕型16二：通化房地产市场17（1）2000年~2003年起步阶段2000年通化房地产市场开始起步，出现部分商品住宅。2002年商品房住宅销售均价946元/平方米，而真正商品房住宅市场化启动是从2003年像“丽景人家”这样楼盘开始，市民对真正居住小区和居家环境有了感性认知，2003年住宅均价在1185元/平方米左右。（2）2004年~2005年发展阶段2004年通化市房地产市场开发量大增，房价较快上涨，达到1351元/平方米，略高于省内同级城市。但此时的房地产开发水平依然较低，无论是楼盘规划设计、开发建设理念、营销推广策略等方面都滞后于同类城市水平。（3）2006年~至今2006年开始，棚户区开始大规模改造启动，房地产市场化运作全面启动，伺候大量外埠开发商进驻，产品品质、档次均有明显提升。和其他城市的棚改效应相同，大面的棚改促进了房地产的红火，提升了房价。同时核心城区市场两极分化明显，老城区区域价格多在3000元/平方以上，而江南新城区区域价格多超过4000元/平方。但对于容量小的市场，同样也是威胁，棚改加快了消费者换房周期，整体市场供应量增大，使得棚改后的市场出现了一些下滑。通化房地产市场发展阶段：18房地产市场供需水平——近几年通化房地产市场整体供需相对平稳，受市场影响较小年份房地产施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）2006390.6279.52007546.1402.12008647.5305.52009713.7469.82010836.5684.6近两年通化房地产开发增势迅猛。全年资质等级以上建筑企业完成总产值137.7亿元，比上年增长26.4%，房地产施工面积836.5万平方米，比上年增加122.8万平方米，增长17.2%；竣工面积684.6万平方米，比上年增加214.8万平方米，增长45.7%。

19历年土地出让分析年份出让面积（公顷）2011年截止目前出让面积（公顷）2008年128.8262119.46562009年42.95152010年120.3491合计292.1268从走势图可以看出，通化市住宅用地土地出让量在2009-2011年一直呈现上升状态，且2010年是一个爆增阶段，同比2009年上涨180.87%。截止目前，而截至目前，今年的出让量已经逼近2010年全年的出让量。20年份商品房销售面积（万平方米）每平米均价（元）200668.71688200790.41692200870.71838200992.921952010194.22380通化2006到2008年商品房销售量、均价均成平稳的上涨趋势，到了2009年因为是受市场影响，有较为明显的上浮，较上一年增长20%，销售均价首次突破2000元大关，2010年较2009年任有比较大的增长，但增幅不如2009年，但2010年销售面积大增，涨幅达到空前的110%。通化全市近年商品房销售数据21年份商品房销售面积（万平方米）商业销售面积（万平方米）住宅销售面积（万平方米)住宅每平米均价(元)200870.79.161.61652200992.914.778.220562010194.224.2170.12210通化全市近年住宅销售数据统计：通化整体区域2009年以前的住宅价格较低，在2008-2010年里有较大的增幅，超过以往每年增长300元/平米的增长速度，住宅的销售面积在2010年突飞猛进，说明2010年通化房地产市场消化量过大，对之后市场消化可能产生影响从商品房和住宅的销售数据来看，整个通化的房价水平保持健康的发展态势，表明其市场供需基本以满足当地人购房置业需求为主，在2010年以前市场几乎不受外界各种政策经济环境影响。22市场总结：整体通化房地产市场发展不平衡，江南是目前整个市场发展的重心，也是高端、高价房的集中地和发源地，江北区域有待开发；目前市场处在供略大于求的状态，房价有所上升但趋于平稳，东昌区在售楼盘单价已经跨5000元大关；2010年地块出让量迅速上升，可能导致2011、2012两年将有较多房源面市；未来产品将面临较大的竞争，产品格局将有很大的调整，整个通化市场楼盘品质将再会上一个台阶。23三：市场竞争项目24市场板块划分江东区域江西区域江南区域江北区域本案目前通化市中心为江西区域，市场较为火热，但供应量逐年下滑。江东区紧邻玉皇山公园，因为是老城区，目前加量有限，存在一定的潜在增长量。江南区目前拥有多个项目，及3个大型商场，是目前房市最为火热的区域。江北区域由于项目、周边配套缺失所以在当地市井眼里并不受欢迎，但是由于风景和交通位置的特殊性，很多二道江和本地富裕阶层均对此区域抱有很大关注度，但整体通化南迁造成此区域均价较低且发展潜力偏低。25街道名楼盘名称面积（平方米）总价（万元）单价（元/平方米）老站街道铁路家属楼（装修）60173000铁北小区（装修）75.620.52712606队家属楼（装修）54.54101834佐安油库家属楼70152143棉纺小区（装修）7415.52095靖宇小学对面(装修)53142642石油化附近（装修）58132241光明街道人民银行家属楼（装修）85.56323740五月华城（精装）120705833红星小区（装修）78313974佳泰园（装修）51203922民强小区（装修）135.16654809光明小区（精装）99505051龙泉街道大禹康城（毛坯）89374157大禹康城（装修）108545000鸿运家园（毛坯）87.17364130龙泉公寓（精装）144.55654497玉皇家园（毛坯）106.927.52572万代嘉园（精装）97484948龙岭花园（毛坯）150332200新站街道江东花园（装修）60274500金城家具楼上（装修）78232949华夏家园附近（装修）86303488农行集资楼（装修）118.12534487东庆花园（装修）134654851中行家属楼（装修）142503521职工新村（装修）66.02284241通化市主要街道二手房挂牌信息江北区域房价普遍偏低江西城区房价差距幅度较大涵盖面广江东区域本地楼盘较多，主要为中端市场26通化市主要街道二手房挂牌信息街道名楼盘名称面积（平方米）总价（万元）单价（元/平方米）江南新区波尔多小镇127554331大茂山下69152174山水华城114272368永安小区88232614丽园小区75233067江南新区目前主要是新房为主，是目前通化市房地产开发热区。汇集了中盛山水城、中盛波尔多、江南一号、高力御景首府、龙湾会馆等高端住宅。从二手房市场中我们可以大致了解通化房地产市场发展的格局，接下来我们来详细分析。27通化市场调研目前均价项目高力御景首府中东江南一号中盛波尔多小镇丽景人家大禹康城均价洋房5300高层4300高层4500高层4800别墅6000高层3800-4000小高层3800-4200以上五个项目是目前通化较为高端、位置较佳的项目之一，其中高力、中东、中盛均是江南项目，丽景和大禹位置离市中心较近。目前通化江南项目较多，保利等外地开发商的进驻让此地段在当地人心目中的地位再次加重，均价突破4000元，而江北最好的项目目前均价在4000左右，而普通项目均价在2500-3000元不等。江南区域均价突出，但整体市场均价仍在3600元-3800元/平方米徘徊楼盘名称面积（平方米）总价（万元）单价（元/平方）中盛波尔多小镇127554330中盛高层101383762中盛山水城12548.3373867丽景人家1741206897丽景人家二期151654305大禹康城95434526大禹康城108545000大禹康城89374157高力御景高层102424118高力御景高层125483840高力御景洋房99.74515113康馨园120403333弘康盛世90333667亿城伯瑞斯102.3424105（通化中高端项目）二手房信息28项目名称开发商高层/小高多层洋房别墅面积区间档次锦华东苑通化市均衡房地产●73-174中端月雅居通化市打的房地产●63-120中端鸿康盛世通化市贵隆房地产●●66-260中高端通化市场楼盘调研-江东区商业一般，配套齐全，路网通畅，为通化铁路老站所在区域，环境一般，房地产市场发展缓慢；目前围绕新通化站，打造新站商业区。区域由多层为主，少量高层。其中鸿康盛世由于物管的优势在当地人心中有很高地位，是本案一大竞争对手中端市场，均价在2500-3000元，主力面积60-120平方米江东区是通化老城区，房市发展潜力有限29通化市场楼盘调研-江西区项目名称开发商高层/小高多层洋房别墅面积区间档次康馨园通化市万达房地产●38-123中端滨海佳园通化市金田房地产●10+-252中高端丽景人家一期通化市东宝房地产●●84-190高端丽景人家二期●68-240高端万通名苑通化市万通房地产●107-220中高端锦绣花园通化市大通房地产●●47-140中高端五月花城通化华翔置业●●40-123中低端玉皇家园通化城市房地产●40-170中低端学府世家通化市远铭房地产●●30-130中低端亿城伯瑞斯通化亿城房地产●●●48-123中端龙泉花园长春盛达房地产●42-114中低端福明家园通化鼎正房地产●41-124中低端为市区核心城区，商业发达，配套齐全，路网通顺，但土地的稀缺性显露，未来供应量极少；依据具体位置不同，楼盘定位不一，多层为主，高层增多,均价在2800-3800元本区域居住人口众多，是通化人口集中区域，是楼盘宣传、蓄客重点区域之一30项目名称开发商高层/小高多层洋房别墅面积区间档次中盛山水城吉林中盛置业●●●●83-160，别墅200-310高端江南一号吉林中东集团●80-170高端龙湾会馆通化运达置业●50-180高端高力御景首府江苏高盛集团●●●●83-145，别墅200-310高端通化市场楼盘调研-江南区江南新城，目前通化热电区域，配套逐步完善，欧亚、中东等开发商项目极大提升区域人气；区域内商业和住宅整体提升市民的消费和居住品味；区域内住宅项目多定位高端，涵盖多层、高/小高、别墅等产品。此区域产品档次均价高，而且产品覆盖面广是本地人购房热电区域，至此成为本案主要竞争区域31江东区：中端为主均价：3000元以上主力面积：60-120通化东昌区区域楼盘特征小结江西区：覆盖高中低端均价：3500-3800元主力面积：60-130江南区：高端市场普宅：4100-5800元别墅：6500-7000元主力面积：普宅：60-130别墅：240-310通化东昌区住宅均价区间维持在：3600-3800元/平方米32

通化经过10年的快速发展，房地产市场逐渐形成以江东、江西、江南为主，江北为辅的版块格局，经过上述罗列分析，我们可以确定本案的竞品版块：江南为核心竞品区，江西、江东为次重点竞品区。33通化市场楼盘调研-别墅竞品市场高力御景首府中盛山水城项目别墅形态面积总量消化速度价格（元/平方）中盛山水城4联、6联合207-253平米102套年均50套6000御景首府双拼250-310平米12套年均6套680034别墅竞品市场-高力御景首府（英伦风格）总占地面积：30万方开发商：吉林中盛总建筑面积：45万方，共分四期开发建筑类型：一期规划有多层、洋房、双拼和联排面积区间：多层：80-150，洋房：92-165，双拼：243/310产品价格：多层均价4400元，洋房均价5300元，双拼价格6800元定位：山水英伦，望族世家一期2010年10月开盘，推出4栋多层，3栋洋房和3栋双拼共计300余套，目前基本售罄，去化较快35别墅竞品市场-中盛山水城（法式风格）总占地面积：48万方开发商：吉林中盛总建筑面积：80万方（含义乌小商品城）公分三期，现开发二期建筑类型：一期多层、小高层、联排；二期规划有别墅、小高、洋房和多层面积区间：多层：80-135，小高：110-160，联排：207-251产品价格：多层均价4300元，联排价格6000元定位：目前二期“波尔多小镇”定位为“醇正法国、风情洋房”一期规划20栋别墅，5栋小高层、9栋多层，2008年10月开盘，消化周期两年，一期售罄。二期也已经尾声。36通化别墅市场分析总结总结：存量小：市场别墅产品稀少，仅有2项目推售，目前市场存量极少；新供应少：目前高力项目有10套左右双拼及规划完毕的联排外，市场暂无新品；价格低：别墅最高仅6800元/平方米，而部分洋房产品均价达5300元/平方米，别墅价值被严重低估；消化快：目前上市产品，消化速度较快，因整体供应量小，缺产品类型本身属于稀缺物业，所以一旦此类产品上市，消化速度较快，推出即售罄。1、区域户型整体设计水平相对一般，特别是别墅设计理念相对落后，以双拼产品为例，还处于“厅挨厅”模式，未出现“类独栋”模式，本案设计别墅户型时，需重视对先进理念的应用。2、规划丰富的别墅面积区间，可有效避免单一面积造成的客户流失。3、目前别别墅市场整体景观及规划落后，在本地未形成口碑，是打造品牌入市的好时机。37通化市场楼盘调研-普宅竞品市场中东江南一号中盛山水城丽景人家项目形态面积价格（元/平方）热销产品直销产品特点中盛山水城（波尔多）高层110-2803800110平145平以上无江南一号高层60-190450090-110平140平以上平层大宅丽晶人家高层140-1964100147平170平以上平层大宅38普宅竞品市场-中东江南一号江南一号60-9090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160-170180-190合计供应量101301401575449672238625占比1.6%20.8%22.4%2.4%12.48%7.04%15.36%11.52%0.32%6.08%100%热销面积区间项目合计8栋高层、底三层为裙楼商业，上15层为景观住宅，其中，沿浑江而建的住宅多以160平以上大面积为主。借鉴：沿江大面积产品、户型设计较差，面积利用率不大。39普宅竞品市场-丽景人家总建筑面积：40万方，共分三期开发建筑类型：一期多层、二期高层面积区间：高层：140-190平方米产品价格：高层均价4200元定位：打造山城第一盘，二期全部平层大宅可取之处：1、190平米产品1梯1户，开间达8米2、147屏幕产品开间5.1米3、户型全明设计40通化普宅市场分析总结总结：户型面积偏大：平层大宅较多，140平米以上产品去化速度较慢，主力需求面积仍在80-110平米左右产品同质化：市场上，各类产品素质几近，虽有各产品的独特制度，但打造思想基本类似浪费面积多：从市场各产品户型可明显发现，户型设计过于追求大，而造成多数空间的浪费启示：1、本案高层产品主力面积应控制在90-110平米，可少量规划140左右大户型产品；2、本案高层户型设计应以大开间设计为主，但应避免造成过多浪费面积产生；3、本案可打造多附加值产品，如赠送面积和飘窗设计，避免市场产品同质化；就普通住宅市场来看，本案最大的竞争楼盘是:鸿康丽城、丽景人家、保利（潜在竞争对手）41四：客群分析报告42通化WHO在买房？通化本地人士：A：高收入阶层、工商业主、政府官员：此部分是目前已购商品房的主要构成者。收入高对居住环境有一定要求：密度小、绿化面积大、小区服务齐全，是中高度楼盘消费者的主力军。B：政府机关单位、事业单位公务人员及工作人员：目前公务人员收入水平较高，有较好的经济基础而且收入稳定，绝大多数家庭居住现状较差和居住观念较为传统，他们存在换房、二次购房的需求，在目前，这部分人群将成为市场主要的购买人群或者形成集体购买。C：高级管理人员：通化市效益较好的公司、工厂企业尤其是上市公司的高级管理人员会成为商品房购买人群的重要组成部分，他们一般收入较高且稳定，通过银行按揭等方式可以很轻松改变居住环境。D：个体经商户和从事药品、食品经销的经商人士：这部分群体经常在外地工作、经商，对于房地产有较多的认识和比较，对居家环境有较高的要求，且经济承受能力强，可以接受档次较高的住宅项目。E：部分单位房改购房：部分单位特别是效益较好的企业通过福利方式补助职工，对商品房有一定的购房需求。F棚户区改造工程拆迁户：为加快城市改进步伐，改变城市形象，通化市近年来较多投入改棚户区居住条件和生活环境。外来人士：因经商和工作关系，长期驻扎在通化的生意人。

通化作为全国著名的医药城，不仅药物资源丰富而且各类矿产资源也非常丰富，吸引了许多经商人士常年驻扎于此，加上本地是著名的东北小江南，宜居山水城市，人居环境较佳，房价也较低，这部分群体一般因其收入较高，消费能力较强，多愿意在此购房居家和投资兼顾。43客群分类支付能力级别分类特征关注点热点房型★★★★★顶级客户高收入富豪阶层、政府高官彰显身份尊贵感别墅、大面积洋房、江景大宅★★★★高端客户公务员、企业主、国企高官、商务人士改善居住环境产品、品牌、交通、配套、物业、安全130平以上舒适、奢华大户型三局、四居为主★★★★中高端客户白领阶层、本地及外来常驻商务人士、个体户、企业中高层婚房、家庭、改善产品、品牌、交通、配套、物业、安全80-120平两居室为主，少量三居、四居★★★中端客户投资客、旅游养老、刚需投资、刚需、改善价格、便利、安全、配套低总价，低门槛两居★★中低端原住民、外来年轻人满足居住需求价格、便利、安全、配套低总价，低门槛一居、两居44客群主要来源制药业集中区域酿酒业集中区域纺织业集中区域冶金业集中区域东昌区二道江区江北本案客户主要来源：1、几大支柱企业2、政府部门3、私营业主4、周边县市（通化县、二道江）45客群深访46通化人通化人淳朴得憨厚、豪放得粗犷，“俺们那旮山上有真蘑，俺们那旮特产高丽参,俺们那旮都是活雷锋”。我们说一口通化味儿的普通话，自我感觉就一个字：标准！我们收入不高，但是喜欢吃喝玩乐，路上见的最多的就是饭店，下了班最喜欢的事儿就是“聚聚”，我们喜欢扎堆儿，哪热闹我们往哪去，新开业的超市和大商场火爆的不得了，过一阵就门可罗雀了。通化人在一块儿喜欢侃大山，越侃关系越近，如果什么新闻你不知道，就会问你一句；“是不是通化银？”看，我们就是这么自在。47声音：你们这的位置偏了点，火车到不是太大的问题，就是配套跟不上，生活不是很便利，不过自己有车倒没关系，玉皇山不错。

江南那的波尔多排屋造的洋不洋土不土的，你们这造的好，我肯定买。第一个深访对象：工程师甲48第一个深访对象：工程师甲访谈项目信息及言论解析1、职业建筑工程建筑方面的内行，对当地房产质量品质有非常的了解2、收入5000元/月当地高收入年积蓄在8-10万3、居住情况自有两套房屋改善3、年龄38岁重点考虑安居、子女念书和养老的阶段4、（1）对本案的基本看法1、位置较偏，周边配套欠缺，但是风景不错，交通还行，未来有发展前景是很多本地人的共识（2）认为的最大亮点2、闹中取静，是个适合高档居住的地方改善型人群特点（3）对价格看法3、2500-3500元/平方，自己可以一次性支付（4）对客群的看法因该以本地人为主，应该是要有车的人5、关注项目鸿康园物业管理做的最好，很看重6、对其它项目的看法波尔多小镇虽然名气大，但是做的洋不洋土不土，很难看，自己不会买。说得眉飞色舞，对建筑品质有一定要求7、对物业管理的看法物业要好，安保、卫生、绿化要做到位是很多当地人的共识8、心目中好的住宅标准靠山靠水，配套齐全，交通便利、客厅一定要大对居住品质要求较高9、其它只要造的好，肯定买可以作为圈子内的影响力中心49声音：有车的来你们这买房子是没问题，但是没车的可能就有点麻烦了，你们这火车轨道问题准备怎么解决，中间的岛下大雨不知道会不会被淹哦？

我们通化人很注重物业的，这个一定要搞好，你们有在造样板楼了，我很喜欢，我们经常去那转转看看。我觉得你们要是宣传的话，多去小区发发传单，这样效果最明显，要买的自然会去你们工地去看。第二个深访对象：工程师乙50第二个深访对象：工程师乙访谈项目信息及言论解析1、职业建筑工程师乙建筑方面的内行，对当地房产质量品质有非常的了解2、收入5000元/月当地高收入年积蓄在8-10万3、居住情况自有三套房屋买给孩子3、年龄42岁重点考虑子女的住房问题4、（1）对本案的基本看法1、交通还不错，但是配套不行，我要买就是120以上的配套是当地人非常注重的一点（2）认为的最大亮点2、排屋应该很好卖特定人群（3）对价格看法3、2500-2700元/平方地理位置较偏是本案的一大抗性（4）对客群的看法二道江那里可能来买的会比较多，离你们远的估计不太会过来，有车还方便点5、关注项目波尔多小镇物业管理做的最好，很看重6、对其它项目的看法鸿康园他们物业很好，住起来方便而且放心7、对物业管理的看法物业要好，安保、卫生、绿化要做到位是很多当地人的共识8、心目中好的住宅标准靠山靠水靠学校，客厅要大关注小孩子的读书问题，客厅大是当地人的共识9、其它有很多朋友都非常关注你们的排屋，要造的好，成为当地NO151声音：自己刚工作不久，买房主要考虑刚需，我们不是很喜欢高层，因为不太安全，要买还是多层吧，70-90平左右差不多。我们这样的主要考虑还是价格吧，高了承受不起。

你们这交通一般，我们是坐公交车上班的，远了不太方便，另外你们铁路的隔音要做好，商业配套不知道你们有没有，菜场、超市应该要有的。第三个深访对象：警察52第三个深访对象：警察访谈项目信息及言论解析1、职业警察当地一般公务人员，工作不久2、收入2000元-3000/月当地中高收入代表了当地刚需人群3、居住情况尚未购房刚需3、年龄24岁重点考虑多层，主要作为婚房4、（1）对本案的基本看法1、交通一般、配套不全是很多本地人的共识（2）认为的最大亮点2、可能你们的价格会便宜点，价格敏感型（3）对价格看法3、80平方30万左右吧，太高了买不起，要贷款（4）对客群的看法公务员、退休了想要安静的人，要么就是有钱人5、关注项目鸿康盛世，位置好，离老家近主要看中位置，觉得新站那的都不错6、对其它项目的看法自己比较看中位置、布局、户型、价格刚需要求7、对物业管理的看法生活配备要有，物业要能及时解决纠纷，对业主要负责，要有车库，最好人车分流对物业有一定认识8、心目中好的住宅标准位置便利、布局合理、户型得当主要关注居住舒适度9、其它一般都是听朋友介绍，或者看电视了解53声音：我在江南买房了，那里感觉位置很好，上班很方便，你们这交通很不便利，我不太会考虑购买。

如果要我提点要求，我觉得物业必须要达到国家二级标准以上，我们追求的就是稳定、安全。第四个深访对象：政府职员54第四个深访对象：政府职员访谈项目信息及言论解析1、职业公务人员当地一般公务人员，工作不久2、收入3000元/月左右当地中高收入代表了当地刚需人群3、居住情况自有一套刚需3、年龄24岁重点考虑多层，主要作为婚房4、（1）对本案的基本看法1、交通不便利，不考虑很多江南人出于生活居住习惯，不愿意去江北买房（2）认为的最大亮点2、外来开发商，希望给本地带来一些新的东西（3）对价格看法3、2700-3000元/平（4）对客群的看法靠近你们区域的人吧，5、关注项目江南的房子不错江南成为当地人购房的热点区域6、对其它项目的看法现在不关注房子了，就自己住的关心关心，我在江南那买的刚需要求7、对物业管理的看法要全封闭，服务到位，二级标准的公司，必须有车位，单行线。对物业有很高要求8、心目中好的住宅标准室内布局、采光、位置、小区环境、物业管理水平谈了很多自己对物业的要求9、其它电视比较多，户外经常看到波尔多的广告55声音：我们自己做生意，其实地理位置来讲对我们是其次的，主要是看住的舒服不舒服，你们这别墅如果好的话，可以和江南那的价格抗衡，其他估计很难，通化房价已经到最好了，不能再高了。

我主要是想换一换居住条件了，你们一定要有别于其他楼盘，作出自己的特色，加强优势，你们是外来开发商，希望作出一个高品质楼盘第五个深访对象：个体户56第五个深访对象：个体户访谈项目信息及言论解析1、职业个体户

2、收入年收入20万代表了当地富裕阶层3、居住情况自有三套，一套住宅、一套商品房、一套商铺享受型3、年龄40岁想买套别墅改善下生活品质4、（1）对本案的基本看法1、你们那区域还可以，有兴趣，期待中就区域来看，江北属于待开发，有很大潜力，闹中取静，可以成为城市隐墅（2）认为的最大亮点2、目前来看就区域吧，其他亮点没有，看你们怎么包装，你们那目前上班和上学都不太方便（3）对价格看法3、别墅在5000元以上吧，其他估计在3000元左右（4）对客群的看法不一定对客群没有特别的理解5、关注项目鸿康园得小区环境很好，很喜欢本地开发商的物业做的很好6、对其它项目的看法其他楼盘不关他们，你们如果能在外观设计，整体规划上做的出色，我就会买刚需要求7、对物业管理的看法物业一定要好，服务到位，安全对私密性有一定要求8、心目中好的住宅标准舒适、环境优雅、设计合理、主要对园林建设谈了想法9、其它主要购房信息都是在大街上看到得，比如DM传单，要么就是听朋友说的57声音：你们那交通不方便，配套设施比较缺，不过环境蛮好，就是位置太偏，我从我朋友那有听说过你们，我最近有打算购房，还在考虑。

没太关注过其他的楼盘，丽景人家还是不错的。通化人不多，你们量这么大，不知道价格会怎么样？我就买来自己住了。第六个深访对象：自经营业主58第六个深访对象：自营业主访谈项目信息及言论解析1、职业自营业主

2、收入5000元/月当地中高收入3、居住情况还未购房刚需人群3、年龄32岁4、（1）对本案的基本看法1、环境不错，位置较偏，江北房子不多，要考虑的话只能是你们了（2）认为的最大亮点2、将来吧，（3）对价格看法3、2800-3000元/平，你们那价格比较难说刚需人群希望价格普遍较低（4）对客群的看法经济基础较好，5、关注项目丽晶人家，江南的几个项目，环境也不错目前通化高端楼盘6、对其它项目的看法中盛的项目和本地开发商的几个都蛮不错，质量信得过，另外新站的房子比较关注刚需要求7、对物业管理的看法安全是一定要保证的，另外么就是干净基本物业要求8、心目中好的住宅标准客厅要宽敞环境要好主要对园林建设谈了想法9、其它最主要就是听朋友推荐，其他么广告什么的也有当地主要以电视、户外及人口相传为主59焦点访谈：波尔多小镇营销主管（5年销售经验）营销心得：看待法兰西我们的客户年龄主要集中在35-50岁左右，他们都非常注重物业、配套，投资客大概占20%，一次性和贷款的各占一半，本地客户喜欢客厅大的，小户型还是很好卖，80平方米做2房，100左右的做3房都不错的，大户型比较困难的。得房率要高。二道江过来买房子的人比较多，县里的不多。关键点：有产阶级、重视物业配套、户型、客群来源60焦点访谈：波尔多小镇营销主管营销心得：看待法兰西印象通化人很实际，法兰西有一些硬伤，比如位置、配套、铁轨，这些不要去遮掩，要解决这些问题，客户不喜欢隐瞒。要有造城的概念，为投资客开拓升值空间，要告诉他们未来的发展，给他们一个梦。你们的客群估计主要在市里和二道江，因为居住习惯的问题，江南的人很难去你们那。交工时间要守信，规划定了不要乱改，客户非常不喜欢这样，物业最好是开发商自己的公司。你们那排屋问题不大，现在通化多层不多了，所以你们多层可能问题也不大，但是高层会有压力。关键点：正视缺点、眼界开阔、开发商守信、渠道要正确61焦点访谈：波尔多小镇营销主管营销心得：看待通化房产通化物业费多数在0.7-1.2元，通化购房季节性不强，中盛的房子在3月、5月、11月、12月都有过开盘。你们定价一定要看市场，我们定价定高了，别人就立刻低一点定价。本来房子就差不多，定价就很重要，稍微低一点别人就愿意买，所以最好先别乱