【居民小区停车位（库）的权属及利益分配分析8800字】

ii居民小区停车位（库）的权属及利益分配研究目录TOC\o"1-3"\h\u13618摘要 39906一、小区停车位概述 4539（一）小区停车位的定义 48783（二）小区停车位的类型 49173二、对小区不同类型停车位权属的分析 519601（一）小区地面停车位 53944（二）小区地下停车位 5243（三）楼房首层架空层停车位 527281（四）楼房屋顶平台停车位 628073三、小区停车位权属法律现状与问题分析 629816（一）法律现状分析 632759（二）存在的法律问题分析 7197481.相关法律法规不健全 7267072.《民法典》物权编存在一定缺陷 822931四、解决小区停车位权属及利益分配的建议 97321（一）应立法明确各类业主共有停车位的法律权属 912709（二）小区业主共有停车位的费用分担和利益归属分配 1012503（三）建立小区业主的优先购买权及承租权制度 1111828（四）设立法定停车位和增设停车位、公共事业停车位 11254631.法定停车位 1184602.增设停车位 11245403.公共事业停车位 1219887（五）在法律上强制开发商有设置一定比例的停车位的义务 124770（六）建立完善的空间权制度 1212533五、结语 131315参考文献 14摘要我国理论界和司法界对小区停车位的性质存有一定的争议。本文将小区停车位分为地面停车位，地下停车位，首层架空停车位，楼房顶层停车位，并运用建筑物区分所有权理论及房地产制度，针对不同类型车位的特点，对开发商和业主间有关费用分担及利益分配问题提出了具体方法。然而，对于停车位的权属和利益分配问题，新颁布的《中华人民共和国民法典》承继《物权法》第74条规定，内容过于原则、粗略，不能适用现实生活中实践需要。因此，本文对相关法律法规和制度中存在的系列法律问题进行分析，最后，提出了通过借鉴国外以及我国台湾地区立法和经验，来完善我国车位所有权制度的建议。关键词:小区停车位；权利归属；物权法一、小区停车位概述小区停车位的定义所谓小区停车位,是指一般车库中的小停车位,另外还有规划用于停车位的具体位置。居民停车小区停车位,作为区分各种建筑类型的配套服务设施,为了解决小区业主的日常生活需求,起着不可分割的功能[[][]梅夏英，王亚西.论高层建筑物的车库权属[J]烟台大学学报(哲学社会科学版),2018(4).小区停车位的类型当前，我国停车小区停车位可大体分为两类共四种形式:第一类,分为三类形式,它们是在停车小区内的建筑地面停车场、房屋首层至架空层的停车场和建筑地下室停车场。该类停车场由于是为区分与所有建筑相连接,并非单独建设的构筑物,所以若要判断其所有权是归属于住宅业主共有,又或是归属于房产开发者所拥有,或是由他人法律主体所拥有,就需要仔细分析停车区域停车位的法律属性。另一类则是在停车小区里,独立建成的多层经营性停车场[[][]罗毅.基于城市小区地面停车位确权的研究[J].城市经济与社会,2019:39-41.二、对小区不同类型停车位权属的分析小区地面停车位地面停车场是直接建立在物业共同占有使用权的土地表面上,其既无建筑设计或结构,也不存在结构与用途上的独特性,依建筑分类与所有权学说并不会作为独有权的客观,而是构成共有权的客观。因此地面停车场并不能够取得房地产权的初始登记或者房产证书。并且,由于该类停车场的土地所有权分摊于计量建筑工程容积率的建筑工程之上,而应该计量建筑工程容积率的建筑物所有权人或居民小区所有或部分物业共用。所以,地面停车场的土地法律使用权毫无疑问地归属居民小区所有物业。而一旦房屋开发商私自将其没有产权的地面停车场土地对外销售,将对居民小区所有物业权利构成侵犯。物业可依法追究项目开发商的违法侵权负责,并可请求购买人赔偿停车位。而当前关于地面停车场的法律使用权问题,在基础理论上与实践中的争论都比较小。小区地下停车位停车小区地下停车场(指公共地下停车位,不含每单元地下独立的车库),应实行收费由所有业主共同负担的办法,即由开发商建设地下车库的管理费,由每一个业主按其房屋专有部分的面积加以负担。地下车库作为一种小区的主要配套基础设施,给小区业主们带来了便利,业主在选择后,也应付出一定的对价。楼房首层架空层停车位首层与架空层停车位的管理费分担,但必须实行谁用谁付的原则。我们也可以选择,由在买房时随便需要车位的居民率先进行分摊费用,先行利用。今后如果其他业主再次要求车位的,也可以通过给予先前各分担的住户以合理补偿的方式,取得车库的所有权。由于此类建筑物的住户相对较小,所以实际上也是可行的。楼房屋顶平台停车位楼房建筑的施工管理费自然应该包括到所有楼房施工收费里面。所以,开发商应该不再向物业缴纳其他费用。楼顶平台隶属于该建筑内的所有建筑或区分所有权人共享,所以,假如只有部分所有人需要车库的话,就必须设置专用权。而专用权的使用费,就必须支付给那些不需要车库的建筑物区分所有权人。而开发者如把楼顶平台设置为停车位,就必须事先征求项层物业的意见。而在其后获得的楼项使用补偿中,顶层住户也应得到更多补偿。由于我国城市化水平较发达国家较低，商品住宅的起步较晚，因此，在有关车位权属问题上的立法还不完善。随着城市化和商品住宅的蓬勃发展，我国原有的《物权法》中的相关条款相对滞后，其中涉及建筑物区分所有权方面的规范也无法完全适应社会现实情况的需要，有待于进-一步修改、完善并加强有关配套法规制度的建设[[][]陈广华.机动车车位产权归属一兼评《物权法》第74条[J].经济与法,2019:157-158.三、小区停车位权属法律现状与问题分析法律现状分析就中国目前的实际状况分析,如上文所述,称为停车位居民小区的停泊主要可包括这样四种情形:一是泊车位居民小区地板停泊,所说地板停泊是指垂直设定于居民小区地表上,以划线分割的方法标定停放设备,二是泊车位居民小区地下室停泊,所说泊车位居民小区地下室停泊是指由房屋开发商使用地下室空隙所建立的停泊;三是房屋首层及建筑地面架空线路停车位,所说房屋首层架空层停车位,是指将建筑地面上的首.楼层架空所形成的停泊;四是住宅屋顶平台停车位,所说房屋顶部停车位,是指在新建小区房屋楼顶平台上设有的停泊。因为国家并未制定关于停车场使用权的统一立法标准,导致了当前的停车场使用权模式可谓是错乱繁杂的状况。总结起來一般有下列几项:1.捆绑销售:即车库足够,一个就可以占有一个车库,当买房时车库当作商品房的附带部分售卖,车库无自主所有权,不能独立登记。2.分开售卖:即开发商的车库和商品房分别俏售,车库的购买和商品房交易无直接关联。即车位拥有自己的所有权,企业可以自己决定收购与否。3.分担销售主要问题:指在居民小区车位紧缺时期,由于没法确保每户都有车位,于是房屋开发者把车位售卖给各个业主,由各个业主共同负担车房的购置费用。"停车位难"早已变成当今停车居民小区的普遍性提问,近年来关于车位权属的争议也日益增多。中国《财产权法》出台后,其第七十四条明文规定:"建设区划内,城市规划用来停放汽车的车位、车库必须首先保证业主利益的要求。建设区划内,城市规划用来停放汽车的车位、车库的所属,由双方采用买卖、附赠或或租赁等形式协议。侵占业主利益共同的通道或或他人地盘用来停放汽车的车位,归于业主利益共享[[][]徐生钰,张竞妍.城市住宅小区人防车位的产权问题分析[J].地下空间与工程学报,2019(1):17-24.理论与实际均指出,确定小区停车位的权利非常关键,其触及到开发商、业主以及物业管理人等多方面的权益,需要一个具体、清晰、具体的立法标准,能够处理由此产生的各类争议。所以,我觉得应该先从小区车位的法律性质出发,来寻找更合适的处理渠道。存在的法律问题分析尽管在中国小区停车位的种类争论较小,不过对于各种形式的归属却缺乏统一的法律规范。而且,混乱的小区停车位权属问题还引起了不少的争论。相关法律法规不健全目前以前中国对于关于停车小区停车位的土地使用权的纠纷,已经迫切需要得到处理了。从总体来说,目前中国已经立法了对于小区停车场的土地使用权的法律规范,但是用墨还是太少。翻遍了《物权法》、《房地产法》、《土地管理法》及其他地方法律法规,也都是有寥寥可数的儿条法规。但由于小区停车场的特殊现状,人们急切的要求根据小区停车场的功能划分,将有关其权为、物业与可开发商之间各自的权利义务关系等具体的条款在地方立法中做到有法必依,以减轻由于小区停车场权为所造成的社会纷乱局势。但同时,也迫切需要地方性条例充分发挥其功能,作出更具体的条款,以迅速的解决因停车小区停车位的权为纠纷而造成的社会争议。《民法典》物权编存在一定缺陷在已经废止的物权法仅第74条中有关于“业主优先权、约定优先、明确规定占用小区公共道路停放车辆的车位由业主共有”等触及车库、车位权属问题的规定。但新颁布的《中华人民共和国民法典》因袭物权法第74条规定，条文内容未作任何改动。同时，现行条文规范过于概念化，难以囊括当前小区停车位引发的权属问题。（1）有关业主优先的规定，实际生活中操作性不强《民法典》第二百七十五条中是关于小区停车位权属问题的规定，条款中虽然规定了用于停泊汽车的车位必须事先满足业主需耍,不过这一条款太过于原则,而且没有操作性。在司法实务中,如果出现了业主无能承受开发商的过高的车库购置、出租价格时,俪开发商就可以将车库出卖或是租给居民小区之外的非物业的情形。此外,关于"业主无能购置或是出租车库是不是等同于取消优先权"的法律规定,还存在一定歧义[[][]何丽新池骋.结建人防车库物权归属法律问题研究[]北方法学,2018,12(04):48-58.（2）对于“约定不明”以及“约定不合理”的法律后果未作明确规定《民法典》第二百七十五条中虽然规定了将小区内的车库归属交由当事人协议,但并没有规定在协议内容不明或者缺乏协议情形下车库的归属。其实际上是问避了这一问题,造成确定车库所有权的归属似乎又无法可依。另外,对于有证据证明双方的协议并不合理,包括按照协议购买、出租的车库确实并不归属开发商所有,但物权法并未确定是根据意思口治原则判断协议成立,是根据合同法的相关条款进行撤销。（3）没有考虑特殊及紧急情形下的需耍如果在战时及其他紧急情况下,政府对于按照《物权法》的规定,将地卞库全部予以买卖、租赁和附赠给了业主个人,而设立了个人产权,那么到了实际需要的时候,没有地下车库的物业则可以无处避险。而应参照的中国台湾地区《公寓大厦管理条例》中,则明文规定了地卜-停车位不得分给个人所有。（4）对于“业主共有的道路或者具他场地”的表述，含糊不清全部业主"共享",问题一是联合共有或者按分共享,二是由全部的道路或者其他地方都联合共有或者部分联合共有部分都按分共享,三是由全部的小区业主一起进行共有,或者由一个单位的全部建筑物区分给所有权人一起进行共有。此外,关于共享的使用权性质也并未作出规范,到底共享的是所有权抑或使用权,也未作必要的说明。如果杲为所有业主共享,如何可以设定部分的专有权,如何设定和实现及设定专有权的利润怎么分成,都缺乏具休的规定。小区共有或专有车位的规则界定不完善《民法典》物权编中规定过，在公用道路上或所有者共有的其他区域上建造的停车位归所有业主共有。而在《民法典》物权编的补充说明，《建筑物区分所有权司法解释》中指出，停车位的构建和用途都是具有独立性的，可以注册为特定业主所有的停车位会与所有建筑物有所区分，属于专有部分；其中第3条也列出了区分所有建筑物公用部分的具体条件，当然法律和行政法规规定的公用部分除外。其中可以看出，在法律层面上，停车位被认为是建筑物财产的专有或公共部分，这阐明了确定停车位是可以判定为专有还是共享的规则，这有利于停车位的交易和流通以及财产纠纷。但是，仅仅是立法的初衷如此，由于上述条款原则上确定了确定专有部分的规则，并且在枚举模式中提到的公共部分不可避免地会有遗漏，因此某些部分的界限其实很难区分：在某些住宅社区中，停车位属于专有部分还是公共部分，确定其所有权的难度都难以简单评判，因此上述立法中的初衷未能完美呈现。约定车位权属规则不完善作为住宅配套设施的特殊产品，必须在市场经济持续发展和资源配置持续优化的前提下，才能更好地对停车位进行管理、使用和交易。市场的独立调整必须是主要基础，当事人各方必须达成一致。《民法典》物权编中有条例将“意思自治原则”引入停车场所有权制度，规定建设区内的当事人可以通过买卖，捐赠，出租等方式约定规划停车位的所有权，这说明《民法典》物权编已经制定了确定停车位所有权的规则，反映了财产的最佳使用和私法自治的特征，但是由于上述条款的内容仍不清楚，因此确定所有权的规则仍然不够。首先，在上述条款中的当事人的范围规定不清楚，这个范围是否不仅包括开发商和住户，还包括除住户以外的第三方。如果包括第三方，则可以将停车位放弃给非住户，如果不包括则不可以。其次，当所有权协议未知或尚未达成协议时，就不清楚如何确定停车位的所有权。因此，即使是同样一起案件，同一法院在两次审判中就同一停车场的所有权也可能会得出两个相互矛盾的结论。最后是商定的停车位的范围大小不清楚，也不清楚是否包括属于区分所有建筑物共有部分的停车位。没有首先考虑满足业主需要的原则停车位的主要用途是为了满足住户的方便和需求，属于是社区中的一种配套服务设施。《民法典》物权编中将住宅小区停车位“须首先满足业主的需要”法定化了，在确定的建筑物分区方面，规划停车位必须首先满足业主的需要；同时，该条款更深层含义是将“禁止滥用权利”的原则引入停车位所有制管理中，以限制开发商对停车位任意处置的行为，进而促进小区内停车位的管理和使用。在当今社会中，为了降低商品房的开发成本，开发商有意增加居住地的比例，以在居住社区的土地面积一定的情况下增加商品房的数量，但这样的数量是停车位比例跟不上的。这就是为什么许多社区拥有的汽车多，而停车位不足的问题。建立停车位必须首先满足所有者需求的规则，在一定程度上限制了社区所有者以外的第三方拥有权或使用权，但是这一规则并不完善，小区住户的停车需求仍然没有得到解决。在《建筑物区分所有权司法解释》中，第5条对此做了解释性规定，规定了“首先满足业主的需要”的三种形式，分别为开发商将根据建筑物数量比例，通过购买，租赁或赠与三种形式，将停车位分到住户手中供他们使用。但是说明的内容过于笼统，操作性不强，不易应用，需要进一步说明。四、解决小区停车位权属及利益分配的建议由于民法典已经颁布并实施,在有关小区车库的法律权属以及有关问题等方面,有了更加具体的法律要求。但笔者认为,虽然民法典物权编中关于小区停车位归属权的规定比以往条款有所提高,但仍有需要改进之处,具体如下:应立法明确各类业主共有停车位的法律权属《民法典》第二百七十五条中有关车位权利的规范,对于与业主共享的,并没有根据不同类别的车库进行规定,在具体操作流程中会产生相应的法规问题。所以,我们有必要从立法上予以具体的规范。第一,住宅地上停车场和住宅地下停车场,其所有权属于小区全体物业共有。在土地登记上,住宅地面停车场必须在业主所领取的土地使用证上予以标明,而住宅地下停车场在土地登记上,也应该采取方式在土地使用证上予以标明[[][]李波.小区停车位权属的法律问题研究[J].吉首大学学报(社会科学版),2018,39(S1):44-46.第二,对于房屋的首层架空层停车位,其所有者归本单位或所有建筑区分的产权人所有。在办理上,可在房产证明文件上附有有关首层架空线路车位的产权许可证明文件。这也就是,在首层的架空车库其木身是没有产权,而其所有者则依附于原业主的房屋所有权上。这才能说明车库与房屋产权之间的主物和从物的关系,也使得其所有者的产有权源。第三,楼房项层停车位,其产权属于木楼建筑的区分产权人所有。在登记上,可以通过该物业的房屋产权证书上进行标明。楼顶车位可以采取形式在物业的产权证上予以标明,因为楼顶也是所有建筑物划分产权的共有部分。在建筑物划分产权证上予以注明,就可以说明在本楼所有物业都拥有楼顶车位使用权的情况原因[[][]刘阅春.住宅小区地下车位的归属界定研究[J].学术论坛,2018(2):96-101.小区业主共有停车位的费用分担和利益归属分配地面停车场,通常开发商会把购置场地使用权的税费分担到业主的购车费中,所以,应该明确规定采取由所有业主根据具各自购置住宅的建筑面积进行分担。地下停车场,应该实行所有业主按照相应住宅建筑面积进行分担的方式。同时,法规应该进行强制性规定,不可以采用其他的方式,避免开发商的收取。首层为架空线路停车场,有需要车库的居民进行分享。为楼顶停车场,由本楼的所有物业按照各自住房情况而积予以分享。在由小区车库所获得的收益上,应确定出归小区业主的所有。居民的小区停车位也是一种很重要的不动产。虽然不动产物因合法行为所产生变化,但非经登记注册,不产生司法效用,登记注册才是不动产物产生变化的最有效条件。可是中国的房产登记制度却在对小区停车场所有权的记录.上很不健全。没有单独办理停车场的所有权登记。建立小区业主的优先购买权及承租权制度小区停车位由开发商出卖或租用,由于小区业主利益占据了绝对劣势,所以立法主体是利用了《民法典》第二百七十五条中"首先保证业主的需求"的条文来保障小业主权益的目的,不过也因为规定的不明确度而造成了业务权益很容易落空[[][]陈德豪.住宅小区车库所有权归属法定与约定之选择辨析一从《物权法》对车库归属的立法谈起[J]住宅与房地产,2020(1):100-104.设立法定停车位和增设停车位、公共事业停车位法定停车位要克服机动车急速增长和小区车库供应缓慢的供求矛盾,就必须靠山区调节相当数量的停车场。也便是"法定停车位"。这样,才能确保与小区内的一定数量的物业共有停车场,使小区的停车场在较长时间内都能够满足社会物业的需求。法律规定停车场应当由小区内的社会物业共同使用,不准许开发商将其所有权转移给小区业主之外的第三人。但如果社会物业要将其车位转移时,就应当在小区内的社会物业内部完成。当确有剩余的,物管部门可在征求物业建议的情形下将其对外出租,且租赁合同一般为不定期,但如果小区内物业要求长期使用时,则租赁协议可以自行解除,以小区内物业使用为优先。出租取得之收益,归小区所有物业所有。增设停车位这里的增设停车场,相对于在台湾的单口曲增设停车场。也就是开发商在达到了法定.停车位标准的前提下,还可以继续兴建的停车场。因为增加停车场是在法定停车场己经基木以满足小区内的业主需求时再建设的,所以我们也应该视为小区业主已经授权开发商进行管理。所以,开发商既可以将增加停车场交曲小区业主使用,也可将之交给除小区业主之外的第三人利用,所取得之收入,归小区业主所有。公共事业停车位此类车库通常是为如保洁车辆、邮政车、消防机器人等公务用车而留出的车库,使得这些车辆在一般开进居民小区时会有一定的停车位置。而此类公共用车在一般开进居民小区时都是执行公务,若上述要为了找到某个合适的甚至是可能停车的地方而耽搁工作,其消极影响也是非常明显的。[9]于是,人们就需要在居民小区为这种特别的机动车找到一处稳定的停放位置,以利于它们方便快捷地停车。而公共停车场则仅供特定的机动车停放,如果时空闲时,也不允许其他机动车侵占。在法律上强制开发商有设置一定比例的停车位的义务这种停车场从性质上为区分所有建筑的专用部分,只供木小区主业使用,不得出卖给居民小区业主之外的人,但其实际所有权人仍可作出租、买卖等处分。另设相应比例的共用停车场时,可容许住宅项目开发商在解决了所有小区业主的停车场要求后随意处分,而不会妨碍其他土地使用权人的正常依法行使具权益。比较理想的模式是在共用的停车场上设置一定数量的专用使用权供木小区业主及业主以外的人专人使用。[10]小区停车场的使用权归属方式并不是惟一的,在许多情形下,它既可以作为