商品房买卖合同纠纷中的几个问题

商品房买卖合同纠纷中的几个问题

依法登记领取权属证书。但上述理解明显与建立部《商品房销售治理方法》第七条规定的商品房现售条件不符。若不作上述理解，则违规开发的商品房，只要已竣工，只要不具备导致合同无效的其它事实，买卖即为合法有效的合同而受法律爱护，不利于爱护消费者的权利，由于没有行政法规和法律对商品房现售条件作其出限制性规定，《商品房销售治理方法》只是部门规章。笔者认为，在商品房现售合同的效力问题上，我国法律存在漏洞，急需相关的立法和司法机构作出补充。笔者主见，在目前的法律框架内，可以将《商品房销售治理方法》第七条规定的商品房现售条件与《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定结合起来作为商品房现售合同的生效条件，如商品房不符合《商品房销售治理方法》第七条规定的条件，则可以商品房买卖合同损害社会公共利益为由，援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定确认其无效。如此补充现有法律的漏洞。

4、开发商逾期帮助业主办理房产权转移违约责任的归责原则。

《中华人民共和国合同法》以严格责任作为一般归责原则，以过错责任为特别规定。商品房买卖合同，一般亦应适用严格责任原则。开发商逾期帮助业主办理产权转移的违约责任是否应适用严格责任原则？依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的缘由，买受人在以下期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别商定外，出卖人应当担当违约责任：（一）商品房买卖合同商定的办理房屋全部权登记的”期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。该条司法解释中，“由于出卖人的缘由”作何理解？该条司法解释接受的是什么归责原则？笔者倾向于理解为过错责任原则，理由如下：“由于出卖人的缘由”，明显不包括由于第三人的缘由，如与开发商有土地使用权出转让合同关系的第三人的缘由；而严格责任原则是不分缘由，只要有违约就有责任，除非是因不行抗力。此外，该条解释规定的是法定违约责任，责任程度与逾期付款一样而一般大于逾期交房的违约责任，因此，适用条件应尽量严格，上述熟悉亦是促使笔者对上述违约责任作过错责任理解的缘由。

5、因房屋存在质量问题解除合同的条件。

房屋主体质量经鉴定不合格应解除合同，因法有明文规定，现在审判实践中已是共识。但对一般房屋质量问题到达什么程度，当事人可以恳求法院解除合同，实践中却存在很大分歧。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严峻影响正常居住使用，买受人恳求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条明显是对《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的解除合同的条件，即“当事人一方拖延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房买卖合同中的解释和应用，但商品房质量问题到什么程度为“严峻影响居住使用”？该条解释的可操作性不强，依靠于法官的自由裁量。有人认为，商品房正常的“居住使用”主要以安全为标准，只要房屋能安全的居住使用，其它质量问题不会严峻影响居住使用；其他人认为，“居住使用”不仅以安全为条件，与房屋价值相应的舒适和美观亦是正常居住使用的标准，如房屋不具备与其价值相应的舒适和美观程度，亦应认定为严峻影响居住使用。笔者同意其次种观点。

6、关于商品房买卖合同缔结过程中欺诈行为的认定。

在商品房买卖活动中进展欺诈和恶意违约的要担当最高至双倍购房款的惩处性赔偿责任，是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。上述规定是依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国消费者权益爱护法》的相关规定确定的，明确了双倍赔偿在商品房买卖纠纷中的适用范围，防止其运用的任意性，对于正确维护开发商和消费者双方的利益起到了肯定作用。实践中，因恶意违约行为客观性较强，较易审查和认定；而对于欺诈行为如何认定，实践中审判人员的熟悉不一。笔者认为，上述司法解释中的欺诈行为源于《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》对欺诈行为的规定。依据上述法律及相关司法解释的规定，欺诈行为主要可以划分为两类：即有意隐瞒真实状况和虚假陈述。在上述两种欺诈行为中，虚假陈述是作为，客观性较强，当事人举证不易，但法院认定不难，在此不作论述。对于有意隐瞒真实状况如何理解和认定，争辩许多。依据王利明教授的观点（见王教授所著《违约责任论》有关内容），有义务告知对方真实状况而有意不告知，应认定为有意隐瞒，并提出认定有意隐瞒的关键是确定是否有义务向对方陈述真实事实。笔者认为，上述观点从理论上为我们确认隐瞒行为，供应了简明和可操作的规章。但王教授未对如何认定“有意”发表意见。笔者认为，按一般的理解，有意隐瞒明显不包括不知道或因过失而未告知的状况。应当成认，存在由于过失而隐瞒真实状况的可能。这就要求查明当事人的主观状况，如是否知道或应当知道真实状况，结合法律是否确定其有告知