成本法及其应用课件

第八章本钱法及其应用第八章本钱法及其应用第一节本钱法概述第二节房地产价格的构成第三节

本钱法的根本公式第四节

重新购建价格的求取第五节

建筑物折旧的求取第六节本钱法应用中涉及的有关规定第七节本钱法总结和运用举例第一节本钱法概述一、本钱法的概念简要概念：是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法。具体概念：是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。本钱法是求取估价对象在价值时点时的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。定义中涉及的概念所谓重新购建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出和应得利润。所谓建筑物折旧，是指各种原因造成的建筑物价值损失，其金额为建筑物在价值时点的市场价值与在价值时点的重新购建价格之差。从卖方角度看，本钱法的理论依据是生产费用价值论。从买方角度看，本钱法的理论依据是替代原理。二、本钱法的理论依据〔一〕本钱法的适用对象新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)正在开发建设的房地产(即在建工程)方案开发建设的房地产三、本钱法适用的估价对象和条件特别适用本钱法估价的房地产：很少发生交易——无法采用市场法没有经济收益或没有潜在经济收益——无法采用收益法为个别使用者的特殊需要而开发建设的房地产单纯的建筑物或者其装饰装修局部房地产保险(包括投保和理赔)及其他房地产损害赔偿例如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房、化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计的房地产。本钱法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产的价值不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

为什么？(二)本钱法估价需要具备的条件房地产从长时期内平均来看，价格=本钱+平均利润具体条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场二是该种商品本身可以大量重复生产应当注意：运用本钱法时注意“逼近〞，最主要的具体以下3个问题一是应采用客观本钱而不是实际本钱。二是应在客观本钱的根底上结合市场供求分析进行调整。供给＞需求，应在客观本钱的根底上调低评估价值供给＜需求，应在客观本钱的根底上调高评估价值三是应在客观本钱的根底上结合选址、规划设计等的分析进行调整。四、本钱法估价的操作步骤①搜集有关房地产开发的本钱、税费、利润②估算重新购建价格③测算建筑物折旧④求取积算价格注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的本钱，本钱的增减一定要对效用有所作用才能形成价格。本钱法估价程序测算房地产建设本钱、利润、税金重置本钱、重建本钱确定C建筑物折旧计算D积算价格测算V=C-D房地产价格通常由7大项构成：

①土地取得本钱②建设本钱③管理费用④投资利息⑤销售费用⑥销售税费⑦开发利润第二节房地产价格构成一、土地取得本钱土地取得本钱为用地单位为取得土地使用权而支付的各项费用之和。因土地使用权取得的方式或所取得土地的生熟程度不同，土地取得本钱的构成不同。

取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3类情况：①通过土地使用权转让取得②通过土地使用权出让取得〔政府储藏、征收〕③通过合作、合资取得土地费用土地取得费土地开发费按照土地开发程度分类生地毛地熟地开发配套城市根底设施进行征收安置补偿直接进行房屋建设(一)市场购置下的土地取得本钱土地取得本钱一般是由购置土地的价款和应当由买方(在此为房地产开发商)缴纳的税费构成：土地使用权购置价格，一般是采用市场法求取，也可以采用基准地价修正法、本钱法求取。买方应当缴纳的税费，包括契税、印花税、交易手续费等。通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照土地使用权购置价格的一定比例来测算。(二)政府征收集体的土地取得本钱征收集体用地的土地取得本钱包括以下三局部：

(1)征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4项费用组成：①土地补偿费，②安置补助费，③地上附着物和青苗的补偿费，④安排被征地农民的社会保障费用。

(2)相关税费，一般包括以下4项税费：①征地管理费②耕地占用税③耕地开垦费④新菜地开发建设基金

(3)土地使用权出让金等土地有偿使用费。

取得集体所有生地土地征收补偿费国有土地使用权出让金相关税费土地开发城市基础设施配套〔三)国有土地上房屋征收的土地取得本钱城市房屋拆迁下的土地取得本钱包括以下三局部。

(1)房屋征收补偿安置费用，一般由以下5项费用组成：①被征收房屋的房地产市场价格，②被征收房屋室内自行装饰装修的补偿金额，③搬迁补助费，④安置补助费，⑤征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费。(2)相关费用，一般包括以下：①房屋征收理费②房屋征收效劳费③房屋征收估价费④房屋撤除和渣土清运费

(3)土地使用权出让金等土地有偿使用费取得城市毛地土地取得费土地开发费出让购地款土地使用权出让金征收安置补偿费相关税费建设本钱是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需要的直接费用、税金等。在实际中主要包括以下几项：1、勘察设计和前期工程费2、根底设施建设费3、建筑安装工程费4、公共配套设施建设费5、其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等6、开发过程中的税费二、建设本钱三、管理费用管理费用是指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可按照土地取得本钱与建设本钱之和的一定比例，例如5%估算。四、销售费用销售费用也称为销售本钱，是指预售未来开发完成的房地产或者销售已经开发完成的房地产所必要的费用，包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或者销售代理费等。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的，销售代理费一般是与销售同时发生的。销售费用通常按照售价乘以一定比例来测算，例如为售价的4%左右。五、投资利息(一)投资利息的含义投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款的利息和手续费。因此，土地取得本钱、建设本钱、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，均应计算利息。(二)投资利息的计算计算投资利息具体需要把握以下6个方面1、应计息的工程

应计息的工程包括取得土地本钱、建设本钱、管理费用和销售费用。销售税费一般不计利息2、计息周期;计息周期可以是年、半年、季、月等，通常为年。3、计息期的长短4、计息方式：计息方式有单利和复利两种5、利率的上下及名义利率和实际利率

销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商〔卖方〕交纳的税费。可分为两类：1、销售税金及附加:“两税一费〞一般为售价的5.5%2、其他销售税费,包括印花税、交易手续费等。

六、销售税费七、开发利润开发利润是指房地产开发商(业主)的利润，而不是建筑承包商的利润。现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入〔售价〕减去各种本钱、费用和税金后的余额。运用本钱法估价需要先估算出开发利润：开发利润那么是典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润(客观利润〕估算开发利润应掌握以下几点：开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得本钱-建设本钱-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费开发利润应为而不是及平均利润期望利润实际利润3、开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。开发利润的计算基数和相应的利润率主要有以下4种:1)计算基数=土地取得本钱+建设本钱，相应的利润率称为直接本钱利润率,即：2)计算基数=土地取得本钱+建设本钱+管理费用十销售费用，相应的利润率称为投资利润率，即：3)计算基数=土地取得本钱+建设本钱+管理费用+销售费用+投资利息,相应的利润率称为本钱利润率，即：4)计算基数=土地取得本钱+建设本钱+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=开发完成后的房地产价值(售价),相应的利润率称为销售利润率，即：(4)利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发工程的利润率得到的。利用上述房地产价格构成并在销售利润率的情况下求取房地产价值时的公式是：利润率名称利润计算基数构成直接成本利润率土地取得成本+建设成本投资利润率土地取得成本+建设成本+管理费用十销售费用成本利润率土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息销售利润率土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润房地产工程利润率比照表第三节

本钱法的根本公式一、最根本的公式本钱法最根本的公式为：积算价格=重新购建价格-建筑物折旧针对对象：①新建的房地产〔此处指房地、建筑物两种情况〕②旧的房地产〔此处指房地、建筑物两种情况〕步骤：①搞清房地产价格构成②估算各构成局部的金额③将各构成局部的金额累加二、适用于新开发土地的根本公式新开发的土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平〞等开发的土地，在旧城区中撤除旧建筑物等开发的土地。公式：新开发的土地价格=取得待开发土地的本钱+土地建设本钱+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新开发区中某宗土地的估价公式如下:新开发区某宗土地的单价=(取得开发区用地的总本钱+土地开发总本钱+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润)÷(开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率)×用途、区位等因素调整系数见【例8-1】三、适用于新建房地产的根本公式新建房地价格=土地取得本钱+土地开发本钱+建筑物建造本钱+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建筑物价格=建筑物建造本钱+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润四、适用于旧房地产的根本公式旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新购建价格-建筑物折旧★土地的重新取得价格要注意年限

第四节

重新购建价格

一、重新购建价格的概念

重新购建价格是假设在价值时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。

注意：

第一、重新购建价格是价值时点的第二、重新购建价格是客观的第三、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；★房地产的重新购建价格是在价值时点时的价格二、重新购建价格的求取思路(一)房地重新购建价格的求取思路一是模拟房地产开发商的房地产开发过程二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的局局部别求取土地和建筑物的重新购建价格，再求和。

房地重新购建价格=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格(二)土地重新购建价格的求取思路求取土地的重新购置价格采用的方法：市场法基准地价修正法此思路特别适用于城市建成区内难以求取重新建设本钱的情况。本钱法(三)建筑物重新购建价格的求取思路

假设该建筑物所占用的土地已经取得，然后在该土地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润，

注意：土地与建筑物重新购建价格界限分清、不重复、不漏项。

三、建筑物重新购建价格的求取方式

建筑物重建价格建筑物重置价格重建价格重建价格也称为重建本钱，是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。可以把这种重新建造方式形象地理解为复制当今我们还能真正“复制〞故宫吗？重建价格适用于有特殊保护价值的建筑物的估价重置价格重置价格也称为重置本钱，是指采用价值时点时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出和应得利润。

仿古建筑是重置还是重建？？重置价格适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。重置价格的出现是技术进步的必然结果，同时也是“替代原理〞的表达。㈠单位比较法㈡分局部项法㈢工料测量法㈣指数调整法四、建筑物重新购建价格的求取方法

第五节

建筑物折旧

一、建筑物折旧的概念和原因

估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损失，其数额为建筑物在价值时点时的市场价值与其重新构建价格之间的差额。即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值建筑物的折旧包括三个方面：

物质折旧功能折旧经济折旧〔一〕物质折旧物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可归纳为4个方面：①自然经过的老朽②正常使用的磨损③意外的破坏损毁④延迟维修的损坏残存

看一看咱们教室里有什么物质折旧？

功能折旧，又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。

功能缺乏功能落后功能过剩

〔二〕功能折旧想一想咱们西配楼里有什么功能折旧？㈢经济折旧经济折旧，又称外部折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失。经济因素(如市场供给过量或需求缺乏)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等),也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。注意：将经济折旧区分为永久性的和暂时性的见【例7-4】想一想你家的房子里是否有外部折旧？〔一〕年限法1、年限法的定义年限法也称为年龄-寿命法,是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分二、建筑物折旧的求取方法建筑物的自然寿命是指从建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物平安使用为止的时间。建筑物的经济寿命：从建筑物竣工之日开始，到建筑物对房地产价值不再有奉献为止的时间。房地产年收入房地产年本钱0经济寿命t净收益大于零的持续时间经济寿命对收益性房地产才有意义对于收益性房地产：建筑物的经济寿命具体是从建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。经济寿命具体可根据建筑物结构的工程质量、用途和维修养护情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等进行综合分析判断得出。建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。当建筑物的维修养护为正常的，其有效年龄与实际年龄相当当建筑物的维修养护比正常维修养护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄当建筑物的维修养护比正常维修养护差的，其有效年龄大于实际年龄建筑物年龄实际年龄有效年龄≥≥剩余经济寿命=经济寿命－有效年龄利用年限法求取建筑物的折旧时：建筑物的寿命=经济寿命——N

建筑物年龄=有效年龄——t

建筑物剩余寿命=剩余经济寿命

——n2、直线法

Di－第i年的折旧额，或称做第i年的折旧。

Di是一个常数D。

C－建筑物的重新购建价格。

S－建筑物的净残值，

N－建筑物的经济寿命。

R－建筑物的净残值率3、成新折扣法成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。

V=C×q

式中

V--建筑物的现值；

C--建筑物的重新购建价格；

q--建筑物的成新率(%)

(二)市场提取法

市场提取法是利用含有与估价对象中的建筑物具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。所谓类似折旧状况，是指可比实例中的建筑物的折旧类型(物质折旧、功能折旧、经济折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物的折旧类型和折旧程度相同或者相当。

适用于旧的房地的本钱法公式为:

旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧因此求出建筑物折旧：

建筑物折旧=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-旧的房地价值

=建筑物重新购建价格-(旧的房地价值-土地重新购建价格)=建筑物重新购建价格-建筑物折旧(三)分解法分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和估算，然后将它们加总来求取建筑物折旧的方法。它是求取建筑物折旧最详细、最复杂的一种方法。分解法求取建筑物折旧的途径，参见教材图7-4功能折旧经济折旧物质折旧建筑物总折旧分解法求取建筑物折旧的步骤1.物质折旧的求取方法物质折旧工程分为两类：可修复工程不可修复工程可修复工程：修复是指在价值时点恢复到新的或者相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必要的费用小于或者等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的，即：

修复所必要的费用≤〔修复后的房地产价值-修复前的房地产价值〕〔即差额〕反之，是不可修复的。对于不可修复工程，根据其在价值时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，分为，短寿命工程：短寿命工程是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至需要更换屡次。长寿命工程：剩余使用寿命等于或者长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。长寿命工程是合在一起，利用年限法计算折旧额：长寿命工程折旧基数=建筑物重新购建价格