物业企业港交所上市常见财务问题及应对措施

自彩生活服务于2014年成功登陆香港资本市场，国内具有一定规模的物业企业纷纷加入上市队伍。据中指院统计，2019年-2021年，新增上市物业企业分别为11家、18家、14家，上市募集资金分别为119.6亿港币、695.4亿港币、108.1亿港币。可以预见的是，在当前物业市场发展环境下，虽然IPO市场热度有所放缓，但赴港上市依然是未来2-3年优秀物业企业获得资本市场关注的有效途径。在物业企业香港上市的过程中，财务问题尤为重要，合理地预见并识别影响上市进程的关键财务问题，采取有效的防范措施进行化解，才能保证物业企业顺利上市。一、物业企业港交所上市常见财务问题（一）财务指标门槛问题目前物业企业行业集中度低，除国内排名靠前且具有房地产开发背景的大型物业公司外，大多数物业企业还属于中小型企业，在营业收入、利润、市值等关键财务指标方面离香港主板上市门槛可能还有一定的距离。另外，香港主板上市新规将盈利指标提高了60%，无疑加大了中小型物业企业香港上市的难度。有计划在香港主板上市的物业企业如果没有提前进行业务和财务规划，通过扩规模、增营收、提利润等方式去满足香港主板上市门槛中的关键财务指标，对物业企业登陆香港资本市场将形成实质性障碍。（二）财务规范性问题财务规范性是上市的基本要求，也是上市过程中审核的关键环节。物业企业常见的财务规范性问题有：一是公共区域收益问题。有的物业企业在经营过程中，没有严格执行物业管理条例，账面确认了不属于物业企业享有的公区收益；二是社保公积金合规问题。物业管理行业为劳动密集型行业，基于成本的压力，往往没有给全部员工购买足额的五险一金，而社保公积金的缴纳情况是上市审核的重点之一；三是税务合规性问题。基于物业企业核算的不规范性，往往存在延迟缴税及补税情况，而上市过程中，审核机构会对税款是否足额缴纳进行审核，而且需要主管税务机关开具税务合规性证明；四是非物业产权资产收入问题。物业企业可以运用其自身的客户资源优势，将闲置资产进行出租经营，如未售车位的出租、未售空置商铺的出租等。但是基于上市的审核要求，该等收入为非物业产权资产收入，不能作为上市申报的报表收入。（三）财务独立性问题赴港上市的物业企业大多是具有房地产开发背景的关联物业企业，财务的独立性也是港交所审核的重点环节。具体表现在：一是业务依赖性问题。物业企业可以通过关联房地产开发企业获取物业管理资源，如果该比例过高，可能会被联交所认定为拟上市企业业务开展存在严重依赖性，影响其上市的适合性；二是关联交易问题。物业企业通过前期介入服务、案场管理服务等向地产关联公司提供服务是常见的关联交易，联交所对关联交易的比例并没有明晰的限定，但如果关联交易的价格不公允或未进行相关的披露和豁免批准，将会违反联交所的相关规定；三是关联方资金占用问题。有的房地产开发企业通过自身的影响力和控制力从其关联物业企业进行资金拆借，大额的关联方资金占用影响拟上市公司财务独立性，成为上市审核的重点；四是贷款担保问题。由于物业企业一般是优良的信用主体，房地产企业可能会以物业企业作为贷款主体，然后将其所借资金转借给房地产企业使用，在贷款的过程中，大股东担保成为影响物业企业财务独立性的重要因素；五是同业竞争问题。由于房地产开发企业多业态布局，如装饰业务、商业物业运营业务、新零售业务，这些业务很有可能与物业企业现有开展的业务形成潜在的同业竞争关系。二、物业企业上市财务问题的形成原因（一）财务指标方面优良的财务指标是物业企业香港上市的基本前提，影响物业企业关键财务指标达成的因素主要有：一是行业集中度低。目前，物业管理行业仍处于跑马圈地阶段，行业集中度较低，大多数物业企业属于中小型企业，难以实现规模经济效应，其营业收入、利润、市值等关键财务指标与香港上市门槛仍有距离。二是社区增值业务开展不足。大多中小型物业企业以低利润率的基础物业服务为主要经营，而高利润率的社区增值业务开展不足，导致企业整体盈利能力有限。三是上市规则调整。港交所于2018年、2022年分别对市值指标、盈利指标进行大幅上调，提高了企业上市财务门槛，无形中增加了中小物业企业上市的难度。（二）财务规范性影响物业企业财务规范性的主要因素体现在以下几个方面：一是物业企业为劳动密集型行业，基于降本增效的压力，并没有给全部员工足额购买社会保险及公积金。二是长期稳定的物业费单价与逐年上涨的劳动成本之间的矛盾给物业企业造成很大的经营压力，为弥补该剪刀差，物业企业充分利用自身的客户资源优势，将公共区域资源、空置的车位或商铺资源进行经营出租变现。在该等多经业务开展中，很容易出现物业企业未将公共收益合理分摊确认收入，未将非物业产权资产收益返还给实际产权方等不规范财务问题。（三）财务独立性目前，大多数物业企业为房地产开发企业控制的下属公司或关联公司，关联关系的存在是导致物业企业存在业务依赖性、关联交易价格不公允等财务不独立的主要原因。同时，随着近两年房地产行业整体经济下行，物业企业成为房地产企业输血的重要来源，大额关联资金占用及担保问题成为影响物业企业财务独立性的重要因素。三、物业企业港交所上市财务问题的应对措施（一）优化财务指标首先，物业企业应该提前做好上市财务指标规划，努力提高市场占有率，通过规模的快速扩张优化拟上市企业的营业收入、利润、市值等关键财务指标，以满足上市的门槛需要。一方面，除了关联房地产开发企业的项目资源，物业企业应考虑外拓市场的大力开拓，考虑重点城市、重点业态的拓展布局，以补充现有在管项目，提高综合经营能力。另一方面，物业企业可以考虑寻找适当的标的公司进行并购，以快速实现营业收入、利润等规模指标的扩充。其次，物业企业需在传统基础物业服务基础上开拓新业务，提升业务盈利能力。一方面，物业企业应充分利用自身的品牌优势、标准化服务优势对外输出非业主增值服务产品，如案场服务、前期介入服务、顾问管理服务等。此类服务产品毛利润率相对较高，可以很好地提升企业整体盈利能力。另一方面，物业企业未来收入和盈利的主要提升空间在于如何开拓社区增值服务。如果物业企业能够在社区增值服务的开展方面进展良好，做好“最后一公里”服务，并且具备一些具有特色的服务项目，可以提升物业企业的盈利能力和估值优势。最后，提高运营管理效能，降本增效，提升盈利能力。一方面，人工成本占物业企业成本的70%以上，人工效能的提升对物业企业降本增效起着至关重要的作用。物业企业可以通过智能化设备的合理投入有效降低人工成本。比如，扫地机设备的投入可以大量减少基层保洁人员，通过对车辆出入道闸系统和智能收费系统的改造，可以有效节约车辆管理及收费人员的数量；另一方面，公区能耗的管控对物业企业降本增效也很关键。物业企业应结合项目实际情况，制定单方能耗管控指标并严格考核，排查项目能耗使用重点环节，减少“跑冒滴漏”的产生。通过对公共区域计量设备“商改民”的改造，实现公区电价从商业电价向居民电价的转化，有效降低公区能耗成本。（二）规范财务核算首先，规范公共区域收益的确认。根据《物业管理条例》规定并结合实际情况，物业企业依照其管理职权出租公共资源，在不损害业主公共利益并且出租公共资源所得收益主要用于补充维修资金或按照业主大会决定使用的情况下，物业企业为管理出租公共资源而收取合理服务费用的行为，应当受到法律保护。对于公共收益的核算需要做以下规范：一是梳理物业管理合同，对于合同中已经明确分成比例的，按照协议规定的比例区分公共收益，属于物业企业的服务费用部分确认收入，属于全体业主的部分确认为往来科目进行专项核算，对于合同中尚未明确分成比例的，物业企业可以考虑与业主委员会签订补充协议予以明确；二是对于物业企业日常公共区域的改造支出，可以考虑在已经确认的属于全体业主的公共收益中列支，以补充维修资金的使用；三是无论确认的归属于全体业主的公共收益还是列支的公共区域改造支出，物业企业应当至少每半年定期向全体业主进行公示，保证公共收益的收取和使用是公开合理的。其次，规范员工社保公积金的管理。社保公积金的规范性是物业企业香港上市审核的重点之一，建议物业企业进行以下规范：一是通过服务外包的方式将保洁、秩序、绿化等非核心业务进行外包，以降低自持员工的数量比例；二是对于申报期内未按规定缴纳的社保公积金，测算应补足的差额在财务报表中进行拨备的会计处理；三是与当地社保局、公积金管理中心充分沟通，获取其出具的合规确认函；四是对于应缴未缴部分，物业企业的大股东或实际控制人可以做出承担补缴义务的兜底性承诺。再次，物业企业在香港上市的过程中，需要特别关注税务的合规性。对于税务的合规性处理，建议从以下方面规范：一是对因收付实现制等核算不规范导致的会计追溯调整引起的税款补缴，建议物业企业提前与当地税务部门进行沟通，在申报期的最后一个会计期间进行补充申报处理，避免因补缴税款产生的滞纳金及税务罚款。二是在向联交所递交A1表之前，物业企业需要获取主管税务机关出具的无重大违法违规税务合规性证明。三是对于个别确实无法获取税务合规证明的公司主体，可采用税务访谈的方式对税务合规性进行补充证明。最后，对于非物业产权资产经营收入，可从以下方面进行规范：一是物业企业可根据非产权资产的实际经营成本，并结合市场化收费标准，与资产实际产权方约定一定比例的服务费提取标准，确认属于物业企业的服务收入，将剩余比例的经营收入返还给资产实际产权方。二是可以采用整租的方式进行经营，即物业企业与资产实际产权方约定闲置资产的整租成本获取其承租权，然后再进行市场化经营出租。（三）提高财务独立性首先，如果物业企业来自关联地产开发企业交付的项目管理面积及其营业收入占比过高，可能会被联交所认定业务存在过分依赖性，从而影响物业企业上市适合性的判断。物业企业在上市前应尽早进行业务规划，通过积极拓展外部客户，努力降低申报期内来自关联方交付的合同面积及收入比例，以展示其有能力独立于关联方的物业开发和业务运营，以便消除联交所对业务依赖性的顾虑。其次，尽管香港上市对关联交易的比例并没有严格明确的限制，物业企业应保持关联交易的比例不要过高（一般不超过30%），否则可能会引起联交所对于上市公司独立性产生怀疑。另外，所有关联交易在定价和条款方面必须以公允合理为前提，物业企业最好能提供相同业务与独立第三方客户之间在付款条件、定价及毛利率等方面的比较，以证明关联交易定价是合理的。另外，未来三年的关联交易上限金额及定价基准需要在招股书中详细披露，并需要取得联交所的豁免批准。再次，根据香港上市条例，为保证拟上市公司运营和财务独立，在上市前拟上市公司和关联公司之间的非业务关联往来、拟上市公司为控股股东提供的担保或控股股东为拟上市公司提供的担保必须予以解除。物业企业应在上市前梳理资金占用及担保情况，对于申报期内关联资金占用，应参照市场化的资金成本要求股东计息支付，以体现交易的公允性，同时关联资金借款需在上市前清偿。对于关联企业以物业为主体的金融贷款或担保业务，须在上市前更换贷款或担保主体，或提前进行贷款清偿和担保解除。最后，根据香港上市条例，上市公司和上市公司控股股东的业务之间需要有清楚明确的划分，如果控股股东或其关联公司与拟上市公司有相类似的业务，该等业务将与拟上市公司之间存在潜在的同业竞争问题。物业企业在上市前应对控股股东控制的所有业务进行梳理，可以考虑将控股股东控制下的有同业竞争关系的所有业务重组至拟上市的物业企业进行运营和管理。对于不能纳入上市范围的，物业企业必须具