简阳市晨新世界营销策划报告

阳晨新世界营销代理筹划报告目录一、市场环境二、工程综合分析三、工程定位及销售价格定位四、营销广告定位策略五、推广包装六、市场策略七、营销推广策略八、商业地产市场环境

今年下半年，国家将会陆续出台一些关于房地产的新政策，以解决房价上升过快对社会经济造成的潜在危险。5月18日?成都商报?、?华西都市报?报道说“国家将有六剂猛药整治房地产业〞。目前地产市场的产品同质化严重，楼盘千篇一律。开发?阳晨新世界?，必须精心打造出差异化、唯一性的产品，才具备竞争力。简阳调查数据分析物业类型：59.9%16.3%23.8%.0%10%20%30%40%60%多层住宅(不带电梯)高层住宅小高层住宅

结论：市场对多层住宅的需求量很大

简阳调查数据分析〔续-1〕结论：购置客户群更关注生活的便利与品质配套设施需求

对小区内外规划重视度：简阳调查数据分析〔续-2〕结论:购置客户更注重小区规划与市政配套的完善

户型需求：简阳调查数据分析〔续-3〕结论：三房为当地市场热销主力户型

建筑面积需求简阳调查数据分析〔续-4〕结论：80-130㎡户型为最受青睐的户型面积

简阳调查数据分析〔续-5〕结论：9-18万元价位住宅购置的客户群最为广泛住宅承受总价简阳调查数据分析〔续-6〕商铺承受总价结论：10-20万元价位的商铺购置客户群最为广泛

简阳调查数据分析〔续-7〕结论：购置客户群中以银行按揭付款方式为主付款方式选择

购房主要考虑因素：简阳调查数据分析〔续-8〕

结论：前四位依次是交通、环境、物管水平及价格工程概况【工程名称】阳晨新世界〔暂定名〕【工程地址】位于简阳市建设路与滨江路交汇处【工程性质】由多层、小高层和商业局部构成，目前工程正在平整过程中，属于商住用地。【工程面积】总占地面积323亩，一期占地160余亩。其中住宅面积约7万㎡；建材专业市场，约2万㎡；临街小商铺700间，合计约1.9万㎡；建筑容积率小于或等余1.8。工程概况〔续-1〕工程概况〔续-2〕工程优势分析当地市场需求空间较大并入大成都经济圈利好消息优质项目极具投资价值项目市场定位准确项目综合分析优势项目各项市场质素很高

沿河自然景观资源工程劣势分析工程离市区经济源点有一定的距离工程时机分析整体住宅楼市根本处于卖方市场；临近降溪河，具有不可复制的河畔景观；工程在市场目前还没有同类型的竞争对手。本工程的专业市场必将成为简阳的核心商圈。工程潜在威胁分析不同档次的住宅工程将会陆续在下半年推向市场。国家房地产新政策，如银行加息、提高首付款的比例、增加税率等措施，将会影响局部购置群体的购房心理。工程定位传承文脉/阳晨家园精致/精细/精品营销广告定位表达追求目标

传承文脉精髓

产品精益求精社会公认精品

目标客户周边乡镇渴望在市内购房的人士工程专业市场内经营的商家市区首次和二次置业者企事业单位购房者乡镇干部投资人士住宅价格与商铺价格定位根据华庭公司对简阳市房地产市场的深度调研，得出本工程合理销售价格数据：★临街住宅销售单价1000－1100元；★非临街纯住宅销售单价1200－1300元；★沿街小商铺销售单价3000元左右；★如景观大道开通后单价应在3500元以上；★专业市场一楼铺位销售单价3000元以上；★专业市场二楼铺位销售单价2000元左右。工程推广包装LOGO设计

VI系列

项目推广语

工程市场策略现场营销投资营销联合营销互动营销

实务营销节点营销目标营销

传播营销

市场策略现场营销策略

现场营销工程现场、营销现场

特点：提高房产制造和销售环境的品位；提高工程的感官边际价值，促进客户购置的决心传播营销策略

户外广告宣传印刷品现场小型销售活动各种类型营销互动节目特点：为缩短销售周期起到支持作用传播营销目标营销策略

多元化分类标准—本地客户和异地客户特点：涵盖更为广泛的潜在购置客户群体

目标营销节点营销策略

开发与营销阶段成果的商业化利用

特点：重要的良性信息的展示，既提高市场信心，也是对销售最直接的支持

节点营销实务营销策略

专业、严密的销售模式、机构组织、客户管理程序等等特点：提高工程市场形象，延伸工程销售效劳，提升销售进度实务营销互动营销策略

采用多种方式，增加与目标客户的直接接触时机特点：直接或间接传播销售信息和工程品牌形象互动营销联合营销策略有效利用社会资源的低本钱、集约式的促销方式

特点：联合商家可以跨越多种行业和多种区域联合营销投资营销策略

举行投资分析访谈举行家庭理财论坛特点:向客户传递本工程的投资优势与家庭理财的关系，激发客户的购置欲望投资营销营销推广方案一、相关合作单位的选定合作广告公司的选定合作礼仪公司的选定合作印刷品厂的选定营销推广方案〔续-1〕二、资料的准备售卖资料确实定和准备由华庭公司与开展商共同完成特点：呈现给客户的每份资料都代表着专业、真实和可信营销推广方案〔续-2〕三、人员培训共需18－25名售楼员。华庭公司将从销售骨干队伍中抽调销售精精英进驻特点：做到每一个销售代表都是独挡一面的销售精英营销推广方案〔续-3〕四、销售监控对各阶段目标客户群、销售工作、销售量、付款方式、客户评价进行监控，及时分析，即时作出调整。营销推广方案〔续-4〕五、宣传方案报纸软性广告报道社区相关主题活动小型现场营销活动?阳晨新世界?有奖征文活动工程亮点与利好的及时展示特点：以小投入的现场活动为主住宅销售要点总论：华庭公司通过控制上述每个营销环节最终到达：前期积累轰动效应形成口碑速战速决商业地产商业地产定位：中高档专业建材与家居广场商业地产特性：虚拟式产权铺位大卖场、丰厚的租金回报，以及巨大的升值空间

1开发营销

经营商业地产管理招商商业地产体系商业地产执行要点我司曾经与博美装饰城、东方家园建材超市、富森美家居、八一家具城、太平园家具广场的中高层管理人士接触过，他们均有向二线城市扩张方案。近期又因本工程与上述商家沟通，他们均有进一步了解的愿望。鉴于此，我们坚决如下信心。★商业地产一楼以中高档建材大卖场为主；★商业地产二楼以中高档家居大卖场为主;★以吸引中大型商家购置或租赁进驻为主。商业地产执行要点〔续-1〕将本工程打造成“简阳城市新亮点〞，彻底改变简阳“散乱差〞形象，成为当地政府的样板工程。华庭公司将调动所有的社会资源，促成当地政府在产业政策、税收政策和政府扶持上予以重点倾斜。市场培育期依照“放水养鱼〞的原那么，以优惠的条件吸引中大型品牌商家进驻；1、对承租大商家免租３－６个月；2、对购铺大商家，在基数上再减3-5个点，使其以低本钱进行市场培育，以吸引更多的商家进驻;以品牌商家为龙头,带动整个专业市场的标准与旺场;各专业市场内分割出30－50㎡不等的虚拟式产权单位，以吸引中小商家，但必须坚持“分那么好售、合那么好用〞的原那么。商业地产执行要点〔续-2〕购置自用的小业主必须与开发商签定合约，确定今后的经营范围及性质，保证商场今后可以按统一的经营定位招商，形成一个大卖场，为后期的整体销售与经营打好根底。注意：小业主自用单位与品牌商家招商场地的区域划分，必须坚持“外围两侧为小商家经营，中间核心部份为大商家经营卖场〞开展商将大型商家所交付租金中的大局部返给小业主以保证其投资收益，以此提高投资小业主的购置信心注意：开展商与小业主所签的返租期必须与开展商和大型商家的租约在时间具备一致性。商业地产执行要点〔续-3〕开展商与大型商家的租赁期满后，产权分散会带来一定的经营和管理风险，开展商需提前解决好这一问题1、成立小业主委员会，今后由业主委员会来统筹安排商场未来的租赁权与经营权，具体运做可通过业主投资额的大小来确定所有业主的权利，再选举会长、执行会长等。2、业主委员会可通过自行运作或委托专业机构代理、代租等形式实现商场的统一经营与管理。商业地产执行要点〔续-4〕左侧单栋商业局部为百货超市类，引进如“红旗超市〞进驻或参与经营管理，这样既可以提升工程配套素质，更为重要的是在专业市场培育初期可吸引市民聚焦沿街小铺在销售时与小业主签订经营范围与使用性质，争取能够为专业市场聚集更多的人气商业地产执行要点〔续-5〕开展商必须为专业市场提供优质高效的效劳与管理队伍1、形成标准化的管理；2、明示效劳与管理内容，彻底消除商家的担忧，提