第20讲 建设工程施工合同管理

俊杰（化名）房地产开发有限公司通过邀请招标的形式，将俊杰城市综合体工程项目委托给西南集团下属江南建筑工程公司（下简称J建）来实施。J建按时组建俊杰城市综合体工程项目部（以下简称项目部），同时任命李伟为项目经理，李伟代表J建负责该项目的施工管理和合同履行。双方在合同专用条款中指定李伟为承包人J建的代表，并将李伟的姓名及职务等方面的具体情况填入合同专用条款。J建为了便于俊杰城市综合体工程项目的实施，建立了企业、项目部两级合同管理制。J建组织项目部相关人员进行合同交底。该工程项目合同交底分为三级，即J建公司向项目部负责人李伟交底，项目部负责人李伟向项目职能部门负责人交底，职能部门负责人向其所属执行人员交底。问题：（1）合同履行前有哪些准备工作要做？（2）建设工程施工合同的管理工作有哪些？（3）施工承包单位如何进行合同交底？任务一工程施工合同管理概述一、建设工程施工合同管理的概念

建设工程施工合同管理是指各级工商行政管理机关、建设行政主管机关，以及建设单位、监理单位、承包单位依据法律法规，采取法律的、行政的手段，对施工合同关系进行组织、指导、协调及监督，保护施工合同当事人的合法权益，处理施工合同纠纷，防止和制裁违法行为，保证施工合同贯彻实施的一系列活动。

1.做好合同签订前的各项准备工作

2.加强合同实施阶段的合同管理

3.提倡协作精神二、工程施工合同各方的合同管理（一）业主对合同的管理业主对合同的管理主要体现在施工合同的前期策划和合同签订后的监督方面。业主要为承包商的合同实施提供必要的条件；向工地派驻具备相应资质的代表，或者聘请监理单位及具备相应资质的人员负责监督承包商履行合同。

二、工程施工合同各方的合同管理（二）承包商的合同管理承包商的工程承包合同管理是最细致、最复杂，也是最困难的合同管理工作，下面主要以它作为论述对象。在市场经济中，承包商的总体目标是，通过工程承包获得盈利，这个目标必须通过两步来实现：（1）通过投标竞争，战胜竞争对手，承接工程，并签订一个有利的合同。（2）在合同规定的工期和预算成本范围内完成合同规定的工程施工和保修责任，全面地正确地履行自己的合同义务，争取盈利。同时，通过双方圆满的合作，工程顺利实施，承包商赢得了信誉，为将来在新的项目上的合作和扩展业务奠定基础。（三）监理工程师的合同管理三、施工合同管理的特点1．施工合同管理周期长2．施工合同管理的效益性3．施工合同管理的动态性4．施工合同管理的复杂性5．施工合同管理的风险性6．施工合同管理的特殊性目前我国建设工程合同管理的现状如下：①合同意识薄弱、工程管理水平较低，难以适应现代工程建设的需要；②合同管理人才非常缺乏；③法制不很健全，有法不依，市场不规范，合同约束力不强。这些严重影响了我国工程项目管理水平的提高，更对工程经济效益和工程质量产生了严重的损害。四、工程施工合同管理的工作内容（一）建设行政主管部门在施工合同管理中的主要工作各级建设行政主管部门主要从市场管理的角度对施工合同进行宏观管理，管理的主要内容如下：①宣传贯彻国家有关经济合同方面的法律、法规和方针政策；②贯彻国家制订的施工合同示范文本，并组织推行和指导使用；③组织培训合同管理人员，指导合同管理工作，总结交流工作经验；④对施工合同签订进行审查，监督检查合同履行，依法处理存在的问题，查处违法行为；⑤制订签订和履行合同的考核指标，并组织考核，表彰先进的合同管理单位；⑥确定损失赔偿范围；⑦调解施工合同纠纷。（二）业主及监理工程师在施工合同管理中的主要工作1．业主的主要工作业主的主要工作是对合同进行总体策划和总体控制，对授标及合同的签订进行决策，为承包商的合同实施提供必要的条件，委托监理工程师监督承包商履行合同。2．监理工程师的主要工作对实行监理的工程项目，监理工程师的主要工作由建设单位（业主）与监理单位双方约定，按照《建筑法》、《建设工程监理规范》(CB50319-2001)的规定，监理工程师必须站在公正的第三者的立场上对施工合同进行管理，其工作内容可以涉及包括招标投标阶段和施工实施结算的进度管理、质量管理、投资管理和组织协调的全部或部分，具体内容如下：①作协助业主组建招标机构，为业主起草招标申请书并协助招标人向当地建设行政主管部门申请办理工程招标的审批工作，以及发布招标公告或投标邀请；②对投标人的投标资格进行预审；③组织现场勘察和善疑；④组织开标会议，参加评标工作，推荐中标人；⑤合同谈判；起草合同文件和各种相关文件；⑦解释合同，监督合同的执行，协调业主、承包商、供应商之间的合同关系，站在公正的立场上正确处理索赔与纠纷；⑧在业主的授权范围内，对工程项目进行进度控制、质量控制、投资控制。学习任务三建设工程施工合同（三）承包商在施工合同管理中的主要工作1．确定工程项目合同管理组织2．管理合同文件、资料3．建立合同管理系统（一）工程施工合同管理的主要任务1．签订好分包合同、各类物资的供应合同及劳务分包合同。保证项目顺利实施。2．给项目经理和项目管理职能人员、各工程小组、所属的分包商在合同关系上以帮助，进行工作上的指导，如经常性地解释合同，对来往信件、会谈纪要等进行合同法律审查。3．对工程实施进行有力的合同控制，保证项目部正确履行合同，保证整个工程按合同、按计划、有步骤、有秩序地施工，防止工程中的失控现象。4．及时预见和防止合同问题，以及由此引起的各种责任，防止合同争执和避免合同争执造成的损失。对因干扰事件造成的损失进行索赔，同时又应使承包商免于对干扰事件和合同争执的责任，处于不能被索赔的地位（即反索赔）。5．向各级管理人员和向业主提供工程合同实施的情况报告，提供用于决策的资料、建议和意见。五、工程施工合同管理的主要任务和工作（二）施工合同管理人员的主要工作

施工合同管理人员在这一阶段的主要工作有如下几个方面：1．建立保证体系2．监督工作3．合同的跟踪4．进行合同变更管理。5．日常的索赔和反索赔（一）企业层次的合同管理（二）项目层次的合同管理六、工程施工合同管理的层次与内容1．工程承包企业设置合同管理部门（科室）2．设立专门的项目合同管理小组3．设合同管理员4．聘请合同管理专家七、施工合同管理组织机构的设置一、招标投标阶段合同的总体策划（一）业主的合同总体策划（二）承包商的合同总体策划1.投标决策2.投标决策与技巧3.合同谈判策略的确定任务二工程招标投标阶段的合同管理二、招标文件的分析1.招标文件的总体检查2.招标条件分析3.对招标工作时间安排的分析

4.工程技术文件分析三、合同文本分析

（一）施工承包合同的合法性分析（1）当事人（发包人）的资格审查。（2）工程项目是否具备招标投标、签订和实施合同的一切条件。主要包括：①已完成相应的报建手续，具有各种工程建设的批准文件；②获得各种工程建设的许可证，建设规划文件，城建部门的批准文件；③招标投标过程符合法定的程序。（3）工程承包合同的内容（条款）和所指的行为符合经济合同法和其它各种法律的要求。（4）合同是否需要公证或由有关部门批准才能生效。（二）施工承包合同的完整性分析承包合同条款的完整性是指合同条款是否齐全，对各种问题是否都有规定、是否有遗漏。这是合同完整性分析的重点。①对一般的工程项目采用标准的合同文本（如使用《建设工程施工合同》（示范文本）(GF-1999-0201))，因为标准文本条款齐全，内容完整，一般可以不作合同的完整性分析。②如果未使用标准文本，但存在该类合同的标准文件，则可以以标准文本为样板，将所签订的合同与标准文本的对应条款——对照，则可以发现该合同缺少哪些必需条款。③对无标准文本的合同类型（如分包合同、劳务合同），合同起草者尽可能多地收集实际工程中的同类合同文本，进行对比分析和互相补充，以确定该类合同范围和结构形式，再将被分析的合同按结构拆分开，可以方便地分析出该合同是否缺少，或缺少哪些必需条款。这样起草合同就可能比较完备。（三）合同双方责权利分析（1）在分析施工承包合同中，合同双方的责任和权益互为前提条件。（2）在分析施工承包合同中，应注意合同责任和权益的关系。①业主的权益与责任必须平衡。②承包商的责任和权益必须平衡。③合同双方的某些责任相互影响、互为条件。（3）业主和承包商的责任和权益应尽可能具体、详细，并注意其范围的限定。（4）双方权益的保护条款。一个完备的合同应对双方的权益都能形成保护，对双方的行为都有制约，这样才能保证项目的顺利进行。（五）合同实施的后果分析在合同签订前必须充分考虑到合同一经签订、付诸实施会有什么样的后果，在此基础上分析合同条款之间的内在联系。同时应注意同一种表达方式在不同的合同环境中可能有不同的风险。例如，合同计价方法、计量程序、进度款结算、丁程变更、索赔等之间内在联系是否合理，有无缺陷和矛盾，会带来什么样的后果，在合同实施中会有哪些意想不到的情况，这些情况发生应如何处理，本工程是否过于复杂或范围过大超过自己的能力，自己如果完不成合同责任应承担什么样的法律责任，对方如果完不成合同责任应承担什么样的法律责任等。四、施工合同风险分析及对策

（一）承包商风险管理的主要任务承包商风险管理的主要任务包括：①在合同签订前对工程实施中可能出现的风险的类型、种类，风险发生的规律，风险的影响，承包商要承担的经济和法律责任，各风险之间的内在联系等，作全面分析和预测。②对风险采取有效的对策进行预防，即考虑如何规避风险，若风险发生应采取什么措施予以防止，或降低它的不利影响，如何为风险作组织、技术、资金方面的准备等。③在合同实施中对可能发生或已经发生的风险进行有效的控制。14352工程的技术、经济、法律等方面的风险

业主资信风险外界环境的风险

合同条款的风险合同类型本身所存在的风险学习任务三建设工程施工合同（二）承包工程中的风险分析

（三）风险分配的原则1．合理分配风险2．公平台理，责权利平衡

（四）合同风险的对策1．回避风险2．完善合同条款3．转移、分散风险4．利用风险5．加强索赔管理一、施工合同分析的内容按合同分析的性质、对象和内容，合同分析包括合同总体分析和合同详细分析。（一）合同总体分析1．合同总体分析的适用范围（1）在合同签订后、实施前，承包商必须首先作合同总体分析。（2）在干扰事件处理过程中，首先必须作合同总体分析。任务三建设工程施工合同的实施管理2．合同总体分析的内容合同总体分析，在不同的时期，为了不同的目的，有不同的分析内容。（1）合同签订和实施的法律背景分析（2）合同类型分析（3）承包人的主要任务分析（二）合同详细分析1．合同事件2．合同事件表任务三建设工程施工合同的实施管理二、合同实施的保证体系（一）落实合同责任，实行目标管理（二）建立合同管理工作制度和程序（三）建立文档管理系统，实现各种文件资料的标准化管理（四）建立严格的质量检查验收制度（五）建立报告和行文制度（六）建立实施过程的动态控制系统三、施工合同交底的任务项目经理或合同管理人员应将各种任务或