《房地产上市企业资本结构优化的案例分析-以万科为例》12000字

PAGE12房地产上市企业资本结构优化的案例分析—以万科为例目录TOC\o"1-3"\h\u311261前言 6197681.1研究背景及意义 6129231.2国内外研究文献综述 7266651.2.1国内研究现状 7176441.2.2国外研究现状 8273041.3本文研究思路与结构 9258812企业资本结构理论基础 950662.1资本结构的涵义 9191612.2资本结构的理论基础 10175982.2.1MM理论 101362.2.2权衡理论 11319142.2.3代理理论 11138092.2.4融资优序理论 1232093我国房地产行业资本结构现状及存在的问题 1379813.1我国房地产行业外部经济环境分析 1327943.1.1我国房地产行业外部环境现状 13265993.1.2外部宏观经济现状对房地产资本结构的影响 1437793.2对我国房地产行业内部资本结构影响的因素 14177713.2.1我国房地产公司规模和股权结构状况 14127183.2.3我国房地产公司的债务结构 15180143.3房地产行业资本结构的问题 1575073.3.1融资渠道单一 15135933.3.2流动负债比率过高 16176053.3.3政府宏观调控政策对融资的影响 16189403.3.4资产负债率偏高，财务和经营风险较大 17128234万科集团案例分析 1754274.1万科集团基本情况 17208724.1.1万科集团经营现状 179604.1.2万科集团财务状况 17120014.2万科集团资本结构现状及问题 18168474.3万科集团融资渠道分析 19325165我国房地产行业资本结构和融资渠道优化 1932225.1房地产行业资本结构优化目标及思路 20242555.2对房地产行业的优化建议 20226115.2.1改善股权的结构，对股权结构进行合理规划 20146835.2.2解决资产负债率高问题，向轻资产化转型 2049055.2.3创新融资方式，拓宽房地产行业融资渠道 2172965.2.4减少土地储备成本，降低房地产行业经营风险 21214786结论与启示 2111367参考文献 231前言1.1研究背景及意义我国的房地产行业黄金时期是从1998年在国有企业取消了住房分配政策之后开始的，国务院颁布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出一系列促进房地产市场健康的措施，通知里称我国经济发展的支柱性产业是房地产行业，房价快速上涨同时伴随泡沫的产生，2008年全球金融危机令房地产行业迎来了萧条时期，为了尽快走出金融危机，中国实施了一系列刺激经济的措施，包括宽松的货币政策、宽松的信用政策和宽松的房地产政策。随着这些措施的颁布和实施，房地产行业受到的影响逐渐恢复，宽松的货币政策大量资金被投资于房地产行业，随之房地产泡沫继续涌现，从2010年4月开始，中央政府采取了几项严厉的房地产控制政策，使房地产行业“完全进入了冬天”。房地产的特点是资本密集型，由于这个特殊的特点，宏观层面的监管是必不可少的，特别是汲取了日本和美国等发达资本主义国家房地产开发经验后，因此，房地企业必须根据国家宏观调控政策优化其资本结构，并优化其价值以实现可持续发展。企业资本结构管理是现代财务管理的核心之一。MM理论作为现代公司金融理论的起点，其理念是在一般研究公司资本结构与公司价值之间关系的框架中描述描述可持续性。随后公司资本结构的理论与实践研究开始扩展。“税收的影响”、“破产成本理论”和“平衡理论”一再地引入在实体经济中创造相似资本结构的MM理论与模型。公司结构研究的两个根本因素是研究因素和研究优化公司资本结构的政策。我国的资本市场较起步较晚，所以我国的研究是建立在外国研究者已经进行的研究的基础上的。国内外企业资本结构具有共性也具有不小的差异，本文先对国内外资本结构理论进行了梳理，结合我国的社会性质、特殊的经济制度以及考虑了行业自身的特殊性，这对于丰富和完善资本结构研究有一定程度的理论意义。目前，我国房地产行业的资金的来源主要以银行贷款为主，通过对行业中有代表性的个案分析与探讨，可以给我国房地产企业提供资本优化的方法和路径，同时具有一定的现实意义，房地产企业可以从多方面考虑企业资本结构优化问题。1.2国内外研究文献综述我国房地产行业发展虽然没有西方国家早，但是确拥有令人震惊的发展速度，也因此促进了相关理论的发展，我国学者在国外现存理论的基础上，将我国房地产的实际情况相结合，主要对融资理论、融资渠道现状和融资策略以及资本结构有相关的研究。1.2.1国内研究现状汪平（1992）是国内最早研究资本结构的学者，他研究资本结构是否合理的直接制约和影响企业的经济效益，并且他从美国资本结构理论框架中挖掘其对我国资金结构理论研究的有用信息。张维迎，吴有昌（1995）指出有三方面因素会制约企业融资:一是该企业所在的经济制度环境，二是该企业的行业特征，三是企业自身的特点。张维迎（1999）他研究公司筹集资金的渠道和选择方式，并且发现外界因素、内部发展特点以及自身的运营模式等方面都会影响公司选择的资金来源。路君平,糜云（2004）分析了自房贷新政对我国房地产的影响，以及房地产金融的发展趋势及对策,并且认为我国房地产应该拓展多元化融资渠道。石亚东（2005）指出我国房地产业融资渠道单一,融资过于依赖于银行贷款,并且发现我国房地产市场存在自有资金不足的现象,对其提出促进房地产融资渠道多元化、加大金融产品创新力度等建议。靳明杨、广领（2008）通过随机前沿面模型实证分析说明：偿债能力与总资产负债率呈显著的负相关关系，房地产企业需要降低短期负债比重来优化资本结构，并且减少财务风险可以通过提高短期偿债能力。张玲、杜錾、任贺（2012）认为外部环境是影响企业资本结构的因素，并且在文中解释了房地产行业的资产负债率的99.52%的原因。于少磊（2014）通过对房地产上市公司资本结构与企业价值的实证分析，发现资本结构和企业价值存在正相关关系，而长期负债率与企业价值负相关关系。黄明明（2015）通过资本结构相关理论对万科集团的资本结构优化的影响因素及应对措施各方面的进行了分析，并且以万科集团为例，提出万科集团资本结构的问题，分析影响企业资本结构的因素，并且提出建议。1.2.2国外研究现状Modigliani,F.Miller（1958）首次利用新古典经济学的分析方法与技术构建了一个定量分析的资本结构模型，得出“公司总价值与公司资本结构无关”的结论，并且以他自己的名字首字母命名为MM定理。MM定理的研究为日后资本结构的讨论奠定了基础。Myers,S.C.,Majluf,N.S.（1984）认为企业的管理者比投资者要加了解企业的真实价值，并且有一个理论前提，即是管理者不会有道德问题，以及不会有违背所有者利益，以股东的利益出发。1.3本文研究思路与结构本文的研究思路是：本文选取的是我国房地产上市公司万科作为分析的对象，以影响资本结构的因素为切入点，通过对我国房地产企业中的龙头企业万科集团资本结构以及融资方式进行分析，总结其在解决资金和土地两大问题上的优良做法，从而给优化资本结构带来借鉴意义，解决其炙手可热的资金储备问题。本文总共分为四部分：第一部分旨在介绍企业资本结构理论基础；第二部分旨在介绍我国房地产资本结构现状及现存问题；第三部分旨在分析万科集团案例，重点研究其资本结构和融资渠道分析。第四部分是对我国房地产行业资本结构和融资渠道优化的思路和建议。2企业资本结构理论基础2.1资本结构的涵义资本结构是用来表示不同类型的资本在公司中所占的份额，一般而言，该指数按长期债务成本与权益的二者的比率来进行描述，如何实现最佳的资本结构是所有公司都在探寻和渴望实现的目标，如果一个实体希望实现最大价值的财务目标，它需要取决于资本结构的优化，此外，资本结构的优化对公司主要股东的吸引力也可能更加明显。根据资本结构的范围，我们可以将资本结构分为广义资本结构和狭义资本结构。广义范围来谈首先是它包括公司的资本资源里面有多少债务和权益，以及债务和权益本身所占的比重这两个方面。狭义资本结构主要是从长远的角度来考量，在消除短期债务的前提下，看公司的长期资本结构在一般情形下的状况。鉴于广义资本结构包括更广泛的内容，结论更为可靠，因此本文所讨论的资本结构是指最广义的资本结构它更好地也更真实地反映了公司的资本结构的基本情况。2.2资本结构的理论基础2.2.1MM理论MM理论包括考虑所得税和不考虑所得税两个方面。由Modigliani和Miller创建，该理论由两位提出者的名字首字母缩写命名。公司债务筹资成本等于发行股票筹资成本，这种情况的前提是不考虑税收因素，这就是无税MM理论。第一种情况就是在考虑税收因素的情况下，对MM理论进行了修正。在无税MM理论下，企业所得税被假设不被考虑，并且企业资本结构不会发生变化，在是否带来风险的角度上。即使改变了所有类型资金的比例，也不会改变公司的总价值，正是因为这个理论，套利才出现在资本市场上。如果两家公司是完全替代品，即使它们资本结构不同，但是风险是相同的，则企业价值也是相同的。在不考虑税收的情况下，企业价值可以用公式定量表示，企业价值可以用净营业盈余和资本化率计算如下：VL=VU=EDIT/k=EDIT/ku在上述公式中，VL——考虑企业的杠杆价值；VU——不考虑杠杆的企业价值；k=ku——折现率；EBIT——净息税前利润。从无税MM理论的概念描述和公式中可以看出，资本结构不会导致公司价值的波动，公司是否负债或者债务多少都不会减少或者增加公司的资本成本。在考虑公司税收时，存在财务杠杆效应，债务比率的增加可能可以达到通过允许企业少交税款来降低融资成本的好处，少交税的部分可以用一个公式来计算。具体如下：税收抵免收益现值=tc*r*B/r=tc*B。上述公式中：Tc——企业所得税税率；R——企业借款利率；B——债务市场价值。对上述公式的分析表明，如果一个企业想少纳税，它可以增加举债的比重，利用财务杠杆可以给企业带来价值的提升。而且，许多企业可以通过不受限制的借贷获得降低融资成本的好处。2.2.2权衡理论权衡理论是在MM理论的基础上对其改进，MM理论认为，债务可以帮助免税，而权衡理论考虑到风险因素认为企业不能为了无限制的获得免税优惠而不考虑其同时带来的财务风险，当企业面临财务风险后，会出现财务危机，很有可能会造成企业损失，从而付出直接和间接成本。直接成本指企业破产、重组、清算等期间发生的管理费用和财务费用，间接成本是指由于陷入财务困境所导致的企业价值损失，权衡理论为了避免这种不利影响，认为企业应当赔偿因免税而产生的利润和因增加财务损失的可能性而产生的不利影响。权衡理论认为，当一家公司举债时，它的价值是处于非负债状态下的价值与节省的税收的和，并且扣除存在于财务风险下的成本与代理成本按照一定的资本成本折现后的值所得，这样即得出了最优资本结构。2.2.3代理理论委托代理理论是JensenandMeckling(1976)和Jensen(1986)提出并发表的，公司的所有权和控制权的分离是因为公司股东和管理层的利益不一致，是一种道德问题，公司管理层为了实现自身利益的最大化不惜牺牲投资者的利益为代价，同时债权人的监督成本会随债务资本的增加而增加，产生的代理成本往往是股东承担。2.2.4融资优序理论融资有序理论是在分析各种融资方式的基础上，对有效融资做出正确决策的理论。这个理论是由迈尔斯和马朱罗斯提出的，信号不对等和存在完全金融市场是这个理论的假设前提。融资决策主要考虑交易成本的高低，即内部融资优先于债务融资，债务融资优先于股权融资。通过MM理论，结合他们关于信息不对称和破产成本不存在的两个假设，我们可以发现如果信息不对称，内部管理者和外部投资者对公司的信息获取程度是不对等的，外部投资人没有直接参与公司的业务，他们对企业经营的实际情况的了解，存在信息差距。投资者只能根据自己的期望进行决策，如果企业进行外部融资，就会导致企业价值的下降。市面上，当公司通过发行额外的股票获得资金时，市场会认为是一种商业信息，而且是不利于可持续发展公司的信息。所以，企业应优先使用内部融资，指企业有盈余资金时，先利用自身资源对企业进行投资。当公司内部募集的资金不能满足公司发展需要的，公司可以采用外部融资中的债券融资，及利用外资发行非对称信息债券，可以把对公司价值的影响降到最低，最后才是采用股权融资手段。3我国房地产行业资本结构现状及存在的问题近来,优化资本结构成为专家们讨论的热点,很多专家和企业对于如何获取更多的收益进行探究和讨论，其中的主题有如何令市场与资本互利，从而获得更多的益处，而上市的房地产公司也会希望利用双赢的资本。本章主要分析上市房地产公司资本结构的现状和问题。3.1我国房地产行业外部经济环境分析随着改革和开放，我们的经济增长迅速，国内生产总值和国民收入稳步增长，对提高生活条件的房地产需求增加。为满足社会发展的需要，房地产市场迅速走向商业化，房地产市场蓬勃发展。同时，房地产行业的快速发展带来很多问题，大规模的房地产交易，即投入房地产市场的资金，导致房地产市场的虚假繁荣。房价正在上涨。房地产泡沫形成并膨胀，地方政府土地财政依赖非常严重，在这种情况下，国家接二连三的出台房产调控政策，国家采取措施对房地产市场进行监管，监管力度如此之大，以至于允许房地产市场回归理性。3.1.1我国房地产行业外部环境现状 中国各方各面的发展都体现了中国速度，并且已经成为了全球发展最快的国家之一。同时中国是人口大国，已经突破了十四亿大关，在将来我国人口仍然呈增长趋势，值得注意的是，我国的家庭规模特点从大家大族再向小型化发展。由于人口在不断的增长，对住房的需求只增不减，我国的房地产也将迎来新的春天，但是2010-2014年房地产行业的发展缓慢，很多企业已经出现了财务危机。并且房地产行业因为其资金密集型的特殊性，对于资金的需求很大，所以很多的房地产企业需要借助于相关的银行进行贷款来实现顺利获得资金，所以很多企业因为贷款模式单一面临着较大的财务风险。3.1.2外部宏观经济现状对房地产资本结构的影响随着我国的房价的飞速上涨，我国的房地产企业资本结构的不合理和其他相关的问题随之暴露。2008年，政府出台了一系列措施和政策，为了推动房地产市场的健康发展，我国的信贷业务的健康发展也被有效推动。2010年开始到现在，国家为房地产的发展提出了相应的政策，房地产市场的外部环境也受到了主要包括了“国四条”，“新国十条”等相关的政策出台的影响。中央政府提出的房地产政策对于房地产行业的健康发展发挥了十分重要的作用，这使得房地产开始实现了良好的发展态势。另外，国家提高了存款准备金利率，银行也上调了借款利率，这些改变给过度依赖于银行贷款的房地产企业带来了巨大的压力。3.2对我国房地产行业内部资本结构影响的因素3.2.1我国房地产公司规模和股权结构状况通过阅读文献，得出了企业的总资产规模和企业融资渠道的选择必有关联。一些研究表明,企业的规模和资本结构是正相关关系，因为企业规模大则资金比较充足，也比较容易在银行等金融机构获得贷款，所以企业所面对的经营风险较小，所以企业的负债率可以相对高一点。与其相反的观点是由于我国有部分大规模企业的主要融资方式是内源融资，其次才是债务融资，而规模越大的公司内源资本更充足，越不可能采用债务融资。而规模较小的企业，盈利能力较弱，进行内部融资的难度比较大。所以对于这些企业，权益融资需要较多的资本成本。为了更好的取得企业所需要的资本，很多的企业可能会选择其他的方式进行融资，从而达到短期债务融资的目的，所以使企业的负债较大。综上所述，企业规模大小与企业资本结构之间并不一定存在相互影响。3.2.2我国房地产公司负债融资水平企业的发展是否稳定可以通过偿债能力体现，偿债能力越好的企业，就越能对其所借入的债务以及利息的到期偿付提供保障，能准时还贷是提高公司信誉度的重要渠道，通过该能力可以看出企业资本结构的负债比重，从而可以衡量企业对于财务杠杆的运用是否过度。3.2.3我国房地产公司的债务结构债务结构可以用流动负债与非流动负债的比重表示，流动负债相比于非流动负债而言的债务成本要低，但是偿还期限短，容易让企业陷入还不上贷款的困境，特别是对于对资金依赖度高的房地产企业来说，流动负债比重的合理性是其在当下紧缩宏观政策调控下稳步发展的基石，该指标是属于影响资本结构的因素之一。3.3房地产行业资本结构的问题3.3.1融资渠道单一对于大多数房地产公司而言，在其内源融资所获得的资金中，企业的自有资金所占份额较少，其内源资金主要依赖的是在建房产所带来的预售款项，购买房产的买主所支付的预售款又主要依靠银行的按揭贷款，这样的依赖使房企所获得的内源融资和银行按揭贷款有着根深蒂固的联系。从外部融资角度来看，银行贷款是房企资金的直接或间接来源，依靠银行信贷方式获取外来资金是广大房企普遍采取的融资手段。对银行的高度依赖的常态与我国金融市场本身起步晚、发展慢的特性的双重影响，造成了房地产企业的融资渠道单一问题。同时，因为房企的开发周期很长，这就会对资金的周期性也有较长的需求，但是房企获取的银行贷款又主要以短期为主，这就使得两者间出现不匹配现象。房企需要通过连续不断的融资贷款来防止自身资金链断裂，无形中会加大房企的融资风险。另一方面，对于银行而言，房企对其贷款的高度依赖也会给银行带来风险，一旦房企的资金链断裂，银行就很可能收不回发放的贷款，银行的受挫会对将我国整个市场经济带来消极影响。3.3.2流动负债比率过高我国房地产是“高投入、高风险、高回报”的行业，且其开发周期是较长的，如果只从这些特征来看，长期负债融资方式应该更受房企的青睐，可是根据相关数据的整理，在房企中流动负债的比重是远远高于长期负债的，这样的现象可以从房企自身特征和外部因素两个方面解释，对于房企来说，获取短期负债较为容易，能够跟得上其对资金的需求步伐，而且大部分房企通常会选择用收取的预收款来偿还流动负债，再加上近几年国家的宏观调控，房企的融资成本不断攀升，较低资本成本的短期负债就更易被房企所采用。但是高流动负债是要有稳定的运营作为支撑的，对于发展稳定的房企来说也许不会有太大的风险，可近几年的融资困境加上拿地竞争加剧，使得长周期的房企有很多的不确定因素，这些不确定就会增加财务风险，一旦企业的运行出现问题，资金跟不上，企业运营就会陷入危机。3.3.3政府宏观调控政策对融资的影响在我国，房价的增长太快将会给老百姓的生活增添压力，同时高房价也会刺激开发商对房产的快速开发，从而对银行贷款的需求更加迫切，这会使得房地产风险波及到银行，为了稳定人们生活以及稳固我国市场经济的发展，我国通过一则则宏观政策的颁布来防范房价不正常增长所带来的风险，特别是近年出台的“金融去杠杆”政策，将楼市调节推向了最严格的时期。国家的宏观调控政策对房地产企业的影响很大，一方面会影响房企的销售业绩，另一方面也会影响房企的融资渠道。这些政策减少了交易数量，增加了房地产公司的资金成本。这样的宏观调控也证实了单一的融资渠道将会受到国家相关政策变动的影响，一旦国家执行吃紧的经济政策，银行将会提高放贷标准，房企获得银行贷款的困难程度将会提高。同时，紧缩的银行放贷政策也会加剧购房者的按揭贷款难度，贷不到款就会降低购房者的买房欲望，房企的销售量就会降低，会造成库存堆积，难以卖出的状态也会使得房企的资金收回不及时。因此，为了给公司发展提供充足的现金支持，融资方式的发展是当前各大房企迫切需要解决的问题，从而促进我国房地产行业的健康发展。3.3.4资产负债率偏高，财务和经营风险较大房地产行业属于一个资金密集行业，由于这种特殊性，融资问题一直贯穿于房企的发展过程之中，同时，不同的融资情况也会产生不同的负债率和资本结构。倘若房地产行业的融资渠道遇到阻碍，就会产生该行业中企业发展的两极分化现象，原本资金雄厚的老牌企业会越来越好，而那些资金相对薄弱的企业由于在筹集资金上遇到困难，无法保证足够的现金流来支持公司的经营，从而带来经营链断裂的风险，在我国上市房地产企业中，排名靠前的是一些规模较大的老字号企业，发展历史悠久，口碑较好，另外，他们出色的盈利能力和雄厚的资本储备是申请银行贷款的好筹码。当下我国实行的是紧缩的宏观调控政策，银行放贷也跟着紧缩起来，银行对于放贷对象以及放贷额度的要求也更加严格，因此，发展前景好的企业会因为自身的资金充足、信用好等优势更容易获取银行贷款，对于发展相对落后的房企来说一方面难以获得贷款资金。4万科集团案例分析4.1万科集团基本情况4.1.1万科集团经营现状万科集团于1984年成立，1988年进军房地产领域，并且在1991年万科成为第二家在深圳证券交易所上市的企业。在创始人王石的带领下，打造了一支拥有团队精神和企业文化的专业团队，并且在企业内部建立了相应的制度体系，为企业的发展奠定了坚实的基础。万科地产是我国最大的住宅开发企业之一，其主要营业收入来源为:房地产相关项目和物业服务。2016年公司首次进入世界500强排名，在随后两年持续上榜。万科地产已进入中国内地60余个城市，主要分布在广深、上海、北京和以成都为代表的中西部区域，同时海外市场也是万科长期发展战略中的一部分。4.1.2万科集团财务状况表12014-2019年万科盈利能力分析表年度201420152016201720182019毛利率（%）29.9429.3529.4129.5737.4836.25净利润率（%）13.1813.2711.7911.5516.5516.99营业利润率（%）17.0616.9416.2320.9222.6720.82从表1可以看出，万科集团的毛利率和净利润率在2018年快速增长，尽管个别在某些年份略有下降，但是整体上也呈现增长趋势，说明万科集团近年来发展快速。表22014-2019年万科运营能力分析表项目201420152016201720182019应收账款周转率（次）58.9188.86104.79138.48197.21205.86存货周转率（次）0.400.4030.4060.3010.280.28总资产周转率（%）29.6434.9333.35342223从表2可以看出，万科集团近年来应收账款周转率逐年上升，我们可以从中知道，万科集团回款速度增快，从而坏账减少，同时，万科的存货增长率相对较快，说明存货没有滞销，积压少，短期资产流动性强。作为房地产开发企业来说，应收账款较多，如果回收账款不顺利，会使企业遭到资金链断裂的风险，因此，房地产企业应当制定完善的应收账款收账策略。比如，对应收款项的管理分为两大类，个别方式评估与组合方式评价。运用个别方式评估时，将应收款项分为两类:单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项和单项金额不重大，但单独计提坏账准备的应收款项。当应收款项的预计未来现金流量按原实际利率折现的现值低于其账面价值时，将该应收款项的账面价值减记至该现值，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益。表32014-2019年万科短期偿债能力相关指标比率表项目201420152016201720182019营运资本周转率1.261.591.791.561.651.67流动比率1.341.31.241.21.341.34速动比率0.430.430.440.50.540.58现金比率18.1412.6615.0120.5521.2221.78表3可以看出，营运资本周转率均大于0，且逐年增长，并且营运资本周转率算高，表示盈利能力强，偿债能力较好。近年来万科的流动比率呈先下降后上升趋势，到2019年是134,正常情况下速动比率2:1是最好的。同时万科的流动比率低于同行业平均水平，由于速动比率有增加的趋势，流动比率却在下降，表示企业的存货呈增长趋势，从而万科的偿债压力增加。而公司的速动比率呈现增长趋势，到2019年是0.58,最好的速动比率是1：1。但是万科是房地产公司，具有房地产行业的资金密集性的特殊性，开发成本比较高，并且近几年公司现金比率逐年递增，到2019年现金比率是21.78,说明可变现的并且用于偿还负债的资产增多，从而短期偿债能力相对较好。4.2万科集团资本结构现状及问题万科集团股权较为分散，实际上创始人王石所持有的股份份额的占比不大，而股权分散这个问题对于万科集团来说，是导致“宝能之争”的伏笔，但是创始人王石的个人特质和企业文化所带出来的专业团队对万科集团社会资本资源具有良好的控制力，其控制力体现在四个方面，第一是说服华润集团在2015年超越“宝能系”，增持成为第一大股东，第二是引入发展理念一致的外部资本投资者，安邦保险和深圳地铁，第三是华润集团和恒大集团将自己的股权转让给地方国企深圳地铁，第四体现在中小股东对其的支持与信任。这种控制力也帮助万科集团在“宝能之争”中获得最后的胜利。股权分散的上市公司很容易成为被恶意收购的香饽饽，而万科集团能够化解也并不容易。4.3万科集团融资渠道分析万科集团融资渠道分为外部和内部，外部融资渠道分别是银行贷款、股票融资、企业债券和信托融资。房地产行业是一个资金密集型的行业，对于资金的需求也很大。万科集团最主要的融资渠道是银行贷款，是直接向银行或者其他的金融机构确定一定的利率进行贷款的融资行为，银行贷款的融资效率高，企业可使用资金的期限也较长是万科集团依赖于银行贷款的主要原因，而行贷款过多会使企业的负债率增加，并且万科企业面临着融资成本更高的问题，银行贷款的平均利率大约为6.755%，股票融资的利率合计12.62%，海外发行的企业债券5年期的利率为13%，房地产信托的平均利率大约为9.49%，以及在宏观调控下，房地产行业在进行贷款时升高基准利率，负债率和融资成本的增加，有可能导致资金链断裂从而使企业不能持续经营。内部融资是十分重要的，提高自我融资能力，可以降低企业风险和融资成本,其括企业自有资金和预收账款。预收账款是指购房者先预交的定金，并且政府对房屋预收款监督严格。万科企业自有资金包含的范围很广泛，对企业的发展和经营要的影响。而万科在使用内部融资时，又得偿还各种费用等，这里体现了内部融资还有待加强。5我国房地产行业资本结构和融资渠道优化5.1房地产行业资本结构优化目标及思路一般将公司价值实现最大化时的资本结构称之为最优资本结构，以加权平均资金成本的方式来帮助做融资决策比较简单方便。企业资本结构决策应该应综合考虑，因为公司资本结构除了考虑综合资金成本，现实中，还有一些其他因素需要考虑，比如公司的破产风险、交易成本和一些沉默成本。如果将决策依据定为取综合资金成本最低值，不考虑经济政策环境的影响等现实因素，很可能会使公司资本结构偏离企业的战略目标。5.2对房地产行业的优化建议5.2.1改善股权的结构，对股权结构进行合理规划房地产企业分为国有控股和个人控股，想要股权趋于合理，国有控股的房地产企业可以适当降低国有持股比例；而个人控股的房地产企业，则可以通过IPO、增发、配股等途径获得权益资本，调整股权结构，而像万科这样过于股权分散的房地产企业，想要稳定企业的发展可以和几大股东保持稳定友好的关系。5.2.2解决资产负债率高问题，向轻资产化转型我国房地产上市公司的资产负债率较高，一般都可以达到70%。。我国大多数房地产企业存在“短贷长投”的现象：即长期负债权益比低于1而负债权益比均值大于2。我们不仅应该看到负债所带来的财务杠杆效应，可以给公司带来一定的效益，但是也应该要清楚负债越多，成本就越高，财务风险就越大。一家公司的经济效益一旦向下变动，那么就会给其偿债和盈利能力带来负面影响，同时也会波及到现金流水平，很可能会给企业带来资金链断裂的困境。流动负债虽然有着融资手续简洁、成本较低的优点，但是过多的流动负债会给企业带来高风险，容易造成资金链断裂，运用高比例的流动负债融资是对企业的运营状态、财务状态以及宏观经济环境都有极高的要求，房企需要经历项目的准备、开发、结束三个环节，每个环节的时间耗费都较长，这就会使得未来有很大的不确定性，因此，为了稳健的发展，房企可以选择发行可转换公司债券、票据或者采取银行长期借款等方式融资；同时也应该根据自有的经营状况、内外部环境等方面的变化来适时调整自己的资本结构，以此来降低财务风险。企业可以对项目管理运行的时间进行预估和对现金的需求程度来调整长短期负债的比例结构。5.2.3创新融资方式，拓宽房地产行业融资渠道目前，我国房地产企业获取资金主要有内部融资和外部融资两种方式，外部融资方式比较单一，主要是依赖于银行贷款，直接和间接的向银行贷款涵盖了开发项目的每一个环节，我国房地产行业的高速发展、项目扩张的严峻形势，这样单一的融资渠道已经难以满足房地产企业的资金需求量，所以创新融资方式，拓宽企业筹集资金的路径，结合自身实际情况，寻求新的筹资渠道，减少融资结构单一的危害，降低资金成本和财务风险，从而达到优化企业资本结构的目的。5.2.4减少土地储备成本，降低房地产行业经营风险在土地供给紧张、行业竞争激烈的形势下，“抱团取暖”作为房企生存与发展的趋势，房地产公司间的战略合作与并购事项可以缓解行业利润整体下降的困境，合作发展可以给房企带来很多好处，其中最典型的就是降低土地储备成本和企业资源的高效整合。实力雄厚的公司可以通过合作开发提升企业的品牌影响度，与这类公司的合作也可以给项目带来低成本的融资路径的优势。合作的企业之间能够取长补短，携手共同进步、共同获利，并且可以减轻筹资负担，阻止企业经营风险的持续上涨，能够对资源进行科学合理配置。6结论与启