2024年房地产估价师历年高频考点试卷专家荟萃含答案

2024年房地产估价师历年高频考点试卷专家荟萃含答案（图片大小可自由调整）第1卷一.参考题库(共25题)1.试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。2.下列关于工程造价控制的基本原理，说法正确的是（）。A、工程造价控制是全过程动态控制B、工程造价控制是全过程静态控制C、工程造价控制要用投资估算价控制设计方案的选择和初步设计概算造价D、工程造价控制要用概算造价控制技术设计和修正概算造价E、工程造价控制要用概算造价或修正概算造价控制施工图设计和预算造价3.变形缝包括（）。A、伸缩缝B、压缩缝C、沉降缝D、防震缝E、防水缝4.宗地甲的单位面积地价为650元/平方米，土地使用权年限为25年;宗地乙的单位面积地价为700元/平方米，土地使用权年限为30年。当土地还原率为8%时，实际上宗地甲的单位面积地价高于宗地乙。（）5.假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是（）。A、专业费B、不可预见费C、地价D、租售费6.供热采暖施工图主要分为室内和室外两部分，室内部分有（）。A、平面图B、立面图C、管道纵剖面图D、详图E、系统轴测图7.在估价中要求估价师与委托人等估价相关当事人没有利害关系，但为何又要求估价师将自己设想为各方当事人的角色或心态来思考评估价值？8.某地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。（）9.漏税和欠税属于违法犯罪行为。偷税和抗税属一般违章行为，不构成犯罪。（）10.估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A、应作为估价资料归档B、不应作为估价资料归档C、由估价机构决定是否归档D、依委托人的意见决定是否归档11.购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初。目标收益率为10％，则该项目的动态投资回收期（）。A、小于5年B、在5～6年之间C、在6～7年之间D、在7～8年之间12.按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资（）13.房地产业具有（）。A、基础性B、先导性C、主导性D、风险性E、带动性14.房地产估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其外在联系性所排列出的先后进行次序。（）15.委托人不应向拍卖人，同时拍卖人也不应向竞买人指明或提示其知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵。（）16.国家实行土地登记制度，由（）对所管辖的土地进行登记造册。A、县级以上人民政府B、县级以上人民政府土地管理部门C、县级以上人民政府农业管理部门D、乡级以上人民政府17.房地产面积测算时，边长以m为单位，取至（）m；面积以m2为单位，取至（）m2。A、0.01，0.01B、0.1，0.1C、0.001，0.001D、0.01，0.00118.建筑物的经济寿命晚于土地使用权年限面结束的，应按（）加上土地使用权的剩余年限计算折旧。A、建筑物的有效使用年数B、建筑物的实际使用年数C、建筑物的有效寿命D、建筑物的经济寿命19.在土方施工中，哪项不当操作会导致车辆伤害（）。A、在陡坡上转弯、倒车和停车B、挖掘机未刹住制动器就进行装运作业C、推土机用钢丝绳拖拉重物时附近有人员作业D、铲运机行驶时驾驶室外载人20.按供水用途，给水系统基本上可以分为生活、生产、消防三种。（）21.估价业务应当由估价机构统一接受委托，统一收取费用，估价师也可以个人名义承揽估价业务。（）22.以下房地产市场参与者中，属于专业顾问的是（）。A、会计师B、开发商C、房地产经纪人D、建筑师E、工程师23.在统一币种和货币单位方面，不同币种的价格之间的换算，应该采用（）。A、该价格所对应的日期时的市场汇价B、该价格所对应的房产的市场汇价C、该价格所对应的价值的偏差D、该价格针对不同的房产时的不同市场汇价24.（）是特意加入或超过碳素钢限量的合金元素的钢。A、合金钢B、低碳钢C、中碳钢D、高碳钢25.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是（）年。A、37B、40C、60D、63第2卷一.参考题库(共25题)1.当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。如房屋转让合同、房屋租赁合同都应当采用书面形式。（）2.下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有（）。A、拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担B、如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任C、委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任D、承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责E、即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责3.在确认所有的计算结果无误后，应根据具体情况选用（）。A、简单算术平均数、加权算术平均数B、中位数、众数C、简单算术平均数、加权算术平均数、中位数众数等数学方法之一D、加权算术平均数4.（）是指企业在日常活动中发生的、会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出。A、资产B、负债C、所有者权益D、费用5.房屋完损等级是依据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好程度来划分区别的。（）6.报酬率与（）的性质相同。A、利息率B、折现率C、内部收益率D、资本化率E、收益乘数7.供役地在给他人方便时，土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失，在这种情况下，地役权的存在会降低供役地的价值。（）8.“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。9.（）用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。A、房地产测定B、房地产测绘C、地籍测量D、地籍测定10.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为（）阶段。A、风险预测B、风险辩识C、风险估计D、风险评11.下面属于开发商定价方法的是（）。A、成本导向定价法B、目标导向定价法C、竞争导向定价法D、购买者导向定价法E、市场导向定价法12.实际利率与名义利率的关系是：（）A、实际利率等于名义利率加通货膨胀率B、实际利率等于名义利率C、实际利率等于名义利率乘通货膨胀率D、实际利率等于名义利率减通货膨胀率13.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿不属于对被征收人的补偿内容。（）14.下列属于可行性研究的依据有（）。A、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施B、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料C、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等D、国家所规定的经济参数和指标E、招标文件15.假设将两居室每套价格提高5万元，会减少多少购买者，如对此问题进行调查，则属于（）。A、试探性调查B、描述性调查C、因果性调查D、假设性调查16.建筑规模一般在1万～3万m2，服务人口在10万～30万人，年营业额在1亿～5亿元，该物业为（）。A、市级购物中心B、地区购物商场C、居住区商场D、邻里服务性商店17.A县某房地产开发公司B，拟在该县城中心繁华地段开发建设一商业广场。B房地产开发公司通过正当出让方式取得了该地块的土地使用权，并缴纳了土地出让金。该项目，建设工期为11个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为2000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取（）等形式，对建设工程实施监理。A、旁站B、巡视C、平行检验D、仅听取汇报18.2010年12月，W省A市房产管理部门委托该市B房地产估价公司，对该市2005～2010年普通商品住宅价格进行调查，2011年1月，B房地产估价公司出具了专题调研报告。报告中显示，A市2005～2008年普通商品住宅平均价格分别为1800元／m2、2000元／m2、2200元／m2、2300元／m2。2009年度W省A市普通商品住宅平均价格为2400元／m2，2010年度这一价格指标增至2800元／m2，并预期普通商品住宅平均价格还将稳步上涨。经调查研究，该市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于该市居民收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，W省A市城市化、人口因素、政府产业政策、消费的政策及政府对普通商品住宅供需税收减免政策，都极大地影响了普通商品住宅的市场需求。同时，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析从以上分析中，下列属于影响普通商品住宅需求的主要因素是（）。A、W省A市居民收入水平提高B、W省A市居民预期普通商品住宅平均价格还将稳步上涨C、政府对普通商品住宅供给方面的税收减免政策D、W省A市城市化、人口因素以及政府产业政策的影响E、银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便19.完成估价报告后，应及时将估价报告交付给（）。A、委托人B、当事人C、负责人D、估价对象20.房地产泡沫的成因有（）。A、土地的稀缺性B、投机需求膨胀C、金融机构过度放贷D、开发商对市场预测的偏差E、开发商之间的博弈21.以下商品房许可程序，说法正确的是（）。A、材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料B、经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定C、房地产管理部门作出决定之日起60日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》D、经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定E、房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅22.某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按（）顺序清偿。A、贷款合同签订的先后B、贷款数额的大小C、各银行起诉的先后D、抵押登记的先后23.按照专业性质不同，工程建设定额可以划分为（）三种。A、全国通用定额B、行业通用定额C、专业专用定额D、施工定额E、概算定额24.房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A、成本利润率B、销售利润率C、资本金净利润率D、资本金利润率E、静态投资回收期25.住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性作出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系。（）第3卷一.参考题库(共25题)1.税收的本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，有偿地取得财政收入的一种手段。（）2.承租人经（）同意，可以依法将承租房屋转租。A、政府B、政府职能部门C、出租人D、中介人3.下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。（）4.经批准A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行了变更。按规定，A房地产开发企业的正确做法是，应当在变更确立之日起10日内，电话通知买受人。（）5.分散危险是处理危险的手段，并能避免危险的存在和发生。（）6.在房地产估价中，将农地视为（）。A、生地B、毛地C、熟地D、房屋火灾保险7.对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段。8.2010年5月，W省A市B县人民法院委托B县晨光拍卖行，拍卖B县被县人民法院依法冻结的大光房地产开发公司办公综合大楼，晨光拍卖行委托具有二级资质的顺风房地产估价有限责任公司，对该办公综合大楼进行了拍卖价值评估，该办公综合大楼评估价值为150万元。在此基础上，确定了该办公综合大楼的合理保留价为130万元，起拍价为145万元，期望价为195万元。经过现场竞拍，B县个体户张某，以180万元的价格竞买成交（销售不动产的营业税税率为5%）。根据上述背景，请回答下列问题如果契税的税率为3%，B县个体户张某，以180万元的价格竞买成交，应缴纳的契税为（）万元。A、5.1B、5.4C、6.1D、6.49.2004年7月，经有批准权的人民政府审批，某房地产开发公司（以下简称甲公司）通过房地产开发项目转让的方式获得一宗地的开发权，该宗地上原项目为经济适用房。2004年9月，甲公司以在建工程连同占用范围内的土地使用权抵押，向银行申请开发贷款。2004年12月，该项目变更为商品住宅。2005年1月，甲公司委托某房地产经纪公司独家代理销售该商品住宅，当月，该经纪公司就代理甲公司对外签订了商品房预售合同。但直到2005年5月10日，甲公司才办理了《商品房预售许可证》。甲公司获得该房地产项目应履行的法定程序有（）。A、报有批准权的人民政府审批B、签订房地产开发项目转让合同C、办理土地使用权变更登记D、到计划主管部门办理项目转让备案10.某出租旧办公楼的租约尚有3年到期，在此后3年的租期中，每年可获得净收益180万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为2000万元，拆除费用为150万元，该类房地产的报酬率为6%。则该旧办公楼的价值为（）万元。A、1553B、1679C、1850D、203411.《中华人民共和国城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即（）。A、土地有偿有期限使用制度B、房地产价格申报制度C、房地产价格评估制度D、住宅专项维修资金制度E、房地产价格评估人员资格认证制度12.地租量的理论计算公式是假设土地是在最佳用途和最佳集约利用下使用的。（）13.人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质就是赔偿，不是按约定予以给付。（）14.A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最高为（）万元。A、30B、60C、80D、10015.已知某笔贷款的年利率为8％，借贷双方约定为按月计息，则该笔贷款的实际利率是（）。A、0.8％B、8％C、8.30％D、8.73％16.在实际估价中估价师应如何模拟市场来给估价对象“定价”？17.划定城市规划紫线的作用是确定（）。A、绿地控制范围B、历史建筑保护范围C、地表水保护范围D、城市基础设施用地控制界线18.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（）。A、居民收入增加B、房产税征收C、人民币升值D、居民消费价格指数上升19.在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。（）20.（），又称最小平方法。A、最小二乘法B、最大二乘法C、扩大时距法D、移动平均法21.商品房销售方式包括（）。A、按套（单元）计价B、按套内建筑面积计价C、按建筑面积计价D、按均摊建筑面积计价E、按套内使用面积计价22.下列哪几项属于功能落后？（）A、建筑式样过时B、办公楼没有电梯C、住宅没有卫生间D、房屋的空间布局欠佳23.欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，这种情况下房地产的成交价格往往会（）。A、偏高B、大致不变C、偏低D、抵押24.（）基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。A、条形基础B、独立基础C、整体式筏形基础D、桩基础25.剩余法在评估待开发土地中运用得（）A、最少B、最为广泛C、最难D、最一般第1卷参考答案一.参考题库1.参考答案: 剩余法评估不动产价格基本公式：V=A-(B+C+D+E) 式中：V—购置土地价格，A—开发完成后的不动产价值，B—整个项目的开发成本，C—投资利息，D—开发商合理利润，E—正常税费。2.参考答案:A,C,D,E3.参考答案:A,C,D4.参考答案:错误5.参考答案:D6.参考答案:A,B,D7.参考答案:首先应本着以下假设进行估价：各方当事人均是利己并理性的，其次，估价师应以各方当事人的角色或心态来考虑评估价值，即换位思考。然后，估价师再以专家的身份来反复、精细地权衡评估价值：先假设评估价值的高低会对自己有何影响，假如是买方会怎样，是卖方又会怎样。在此基础上自然就能够得出一个对各方当事人来说均为公平合理的评估价值。8.参考答案:错误9.参考答案:错误10.参考答案:A11.参考答案:D12.参考答案:正确13.参考答案:A,B,D,E14.参考答案:错误15.参考答案:错误16.参考答案:A17.参考答案:A18.参考答案:A19.参考答案:A20.参考答案:正确21.参考答案:错误22.参考