教育地产研究专题教材

2011-1-9专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com教育地产专题研究2专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com教育地产专题研究

�教育地产现状：珠三角、深圳

�教育政策及问题分析

�教育地产联动——价值最大化

�规模与时机3专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com•

南国奧林匹克花园：

与北京师范大学合作——南奧实验学校•

华南新城：与华师附中合作

——番禺华师附中•

星河湾：与广州执信中学合作

——番禺执信中学•

锦绣香江花园：•

广地花园：•

祈福新村：•

碧桂园：•

岭南新世界：与中山大学合作，合办

——

从幼儿园、小学、

中学到成人教育的四步教育培正广地实验学校与加拿大曼省教育厅合作——祈福英语实验学校广东碧桂园学校——广东省唯一实施国际文凭

大学预科项目（IBDP）和中学项目（IBMYP）与华师附中合作——华师大附中广州新世界学校教育地产现状

珠三角现有教育名盘4专业房地产资料——就找飞龙在天

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reality桃源居

：引进深圳清华实验学校四季花城：引进深圳实验学校

新亚洲花园：引进深圳实验学校蔚蓝海岸：北师大附中附小百仕达：百仕达双语学校海湾明珠：明珠学校

星海名城：北大附中百合星城：深圳外国语学校天骄世家：天骄小学阳光带海滨城：南山外国语学校中海阳光棕榈园：南山区阳光小学深圳现有教育名盘教育地产现状5专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com广州市规定：成片开发住宅小区要同时配套建设教育设施并要求在建成后无偿交給政府承办。有关规定：�

企业办或新办的学校可转为国有民办学校�

小区配套学校要按照公办学校收费

公办模式

公办收费民办模式民办收费

民办模式

公办收费地方教育部门不愿接收因为接收后要在财政、师资、教学设备上大量投入，而且每年政府下拨的教育经费是固定的

？完全对业主子女公办收費学校的规模毕竟有限，而一些大型小区如果小区业主子女全部按公办标准收費，这部分人就会占到学校生源的一半以上，這些学校维持运转的费用较高，将难以为继

？发展商补贴番禺的某楼盘，內设一所中英文学校，开发商每年要补贴100多万元。发展商撤出之后的经费来源便成了棘手的问题教育政策分析6专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com收费问题学位问题产权不清问题引进的名校建成了高收费的“贵族学校”，学生的入学费用远比一般学校高，这让一部分业主的子女上不起学。名校进驻时对于用地面积，教学配套等都會有要求，开发商为了达到名校的要求占用到商品房用地，加大投入资金。结果建成学校包括：国有资产部分、配套部分，也包括开发商额外投入的民有资产部分，权属难以分清。

教育政策分析深圳市规定：

发展商开发的商品房达到一定规模，就要建设中、小学和幼儿园，建好后交给政府教育部门，属于国有资产。这样的学校如由政府出资兴办便属公办学校，如由企业或私人出资兴办则属于国有民办学校。经政府物价部门批准，国有民办学校的收費可以高于公办学校。

•reality问题：7专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com就新建小区是否应配套公立学校的问题国家目前尚无统一规定1.开发商：面临损失为了达到名校的要求,開發商：•

学校用地大大超过规划规模，从而占用到商品房用地，投入资金也大大超过政府规定的配套学校标准要•

要将自己投资的教育设施无偿转让给教育部门•

超過規劃規糢部分的土地出让金得不到相关部门的减免

2.学校

：与谁对接？

•

开发商把配套学校建好后，有的地方教育部门卻不愿接收

•

因为接收后要在财政、师资、教学设备上大量投入

•

每年政府下拨的教育经费是固定的公办？8专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com民办？就新建小区是否应配套公立学校的问题国家目前尚无统一规定4.学校：民办学校界定矛盾稅收问题《民办教育促进法》

《税法》把民办学校界定为“公益事业，是社会主义教育事业的组成部分”

产生冲突规定：凡民办非企业单位都要向国家交纳税款

•analyze在国有民办的情況下：政府将办学成本转移给开发商和其他联办者，而开发商则又将成本转嫁给业主。民办按公办收费，学校的高额运转费用有些开发商进行补贴，当开发商退出以后资金如何解決？

1.学位问题2.业主：学费高昂3.开发商：补贴9专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com办好学校是校方、业主、政府和发展商多方互动的过程2.产权的明晰：名校对用地面积和投入资金方面的要求，需要经过政府

问题要解決在学校建成前：

一.发展商与政府1.确定学校性质：.公办

——

解決对接问题，与教育局定好协议

民办

——

解決相应的政策问题（学位、稅收等）

参与协商，并最終以书面形式加以确定，

多投入的资金和多使用的用地最后的权属3.对发展商办学的政策：

超过规划规模部分的土地出让金的减免政策

多投入資金的相关补偿政策

二.政府与学校1.学校的规模，用地面积2.学校的收费问题：如果是民办，学校的收费标准应该提前确定下来教育地产需要解决的问题10专业房地产资料——就找飞龙在天

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教育地产的理性与希望�

开发商建好的教育设施应交给教育部门，由教育部门来安排公办教育，这是教育地产的理性回归，既可以解决开发商的两难处境，又可以减轻业主的负担。�随着国家政策的积极调整，以及政府、开发商、业主紧密的协商配合，未来的教育地产仍将具有很大的发展空间。11专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com教育地产联动——“地产搭台，学校唱戏”

联动的层次

�第一层次：办学校，为促销。楼盘（尤其是大盘）销售遇阻，建

学校为开发新卖点，解决销售难题。

�第二层次：办学建社区。学校融入社区建设，提升社区综合素

质，成为重要生活配套之一。

�第三层次：教育体系化。将社区办学上升到建立“终身教育体

系”，分为婴幼儿教育、青少年教育、成人教育、老年教育四个不同

阶段，在社区运营中凝练

“学习社会”的气质。

�不同的项目特征决定了最恰当的切入的层次。

�部分楼盘经历了第一层次的热销，第二层次的融合，正向着第三

层次发展。深圳桃源居就是此中典范。12专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com学校奠基联动过程——主题和活动

事件与活动儿童绘画大

赛学校移交学校招生交易会节日促销

（6.1）教育人文社区形象广告，突出品牌学区与社区结合教育社区推广主题13专业房地产资料——就找飞龙在天

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境联动的价值体现——来自深圳教育名盘“桃源居”经验

成交客户购买原因分析85%客户因学位购房，若无此因素，成交量将大幅下降。此前，每月成交10套左右。2002年上半年，实现销售8.3万平方米，实际成交量排名深圳第一。学校促销，立竿见影。

2000年项目建成部分，外围环境荒凉，缺乏社区氛围。15专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com教育地产规模与时机一期开发5-10万M25-10万M25-10万M2二期开发5万M25万M2其余教师数量500以上500左右400以下三期开发5万M2以下————学生数量4000-80002500-50003000以下学校占地15-20万M28-15万M25万M2以下项目规模100万M2以上50-100万M250万M2以下�综观教育地产的现状，无论将学校如何定位——解决销售难题，完善物业配套，提升社区气质——一旦学校和地产产生联系，学校始终走在前面。只有学校成为事实，才会对项目开发起明显作用。�结合目标客户和项目本身的情况，可选择先开发小学、初中或高中，配合项目的滚动开发，扩办其他年级部，这样对每一期项目销售都有刺激作用。16专业房地产资料——就找飞龙在天

FLY_DARGON@126.com房地产与教育产业成功结合的关键因素

1、居住地产与学校的学位名额及学费优惠建立价值关联。

2、城市中名校缺乏，且引入的名校在目标客户中具有强

烈感召力。

3、基础教育通道必须完整，即必须有小学、中学。

4、在相邻区域名校匮乏。17