工业（产业）园区低效工业用地认定与处置指南

1工业（产业）园区低效工业用地认定与处置指南本文件提供了工业（产业）园区低效工业用地认定与处置的原则、分类、认定、处置方法及监督检查的指导。本文件适用于工业（产业）园区低效工业用地的认定与处置工作。2规范性引用文件本文件没有规范性引用文件。3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1低效工业用地inefficientindustrialland土地使用权人依法取得土地后，未按土地出让合同和投资协议及相关规定使用土地，其开发建设程度、容积率、工业项目建设用地控制指标、土地使用权人经营状况、土地产出率（税收、产值）、固定资产投资强度等未达到约定要求，仍有调整利用空间的工业用地。4原则4.1政策导向原则以国家、对工业（产业）园区规划用地管理的各项政策为依据，建立健全低效用地盘活利用机制，引导低效工业用地有序盘活、集约利用，进一步提高工业（产业）园区土地利用的经济、社会综合效益。4.2产业导向原则符合国家、福建省和福州市确定的产业布局和导向，以及园区确定的主导产业导向，引导产业集中集聚集约发展；鼓励土地使用权人采用先进生产设备、工艺和技术改进生产经营方式；鼓励引进符合国家产业指导目录鼓励类、鼓励外商投资产业目录、绿色产业指导目录、战略性新兴产业目录的产业企业。4.3绩效导向原则建立考核评价机制，激发属地政府、园区管委会、土地使用权人等各类主体的积极性，形成推动园区土地高效利用的合力。5低效工业用地分类低效工业用地分类：2a)开发未完成土地：项目用地已动工开发建设，但未在约定期限内完工；已动工开发建设的用地面积、建设工程投资额未达到约定要求；b)产出效率差土地：项目用地已依约建成，但土地使用权人处于未投产、未正常运营状态；虽有生产但项目固定资产投资强度、税收、产值等未达到土地出让合同和投资协议约定要求；c)集约程度低土地：土地使用权人虽正常生产、土地处于依法利用状态，但未达到工业项目建设用地控制指标要求，或对比园区现行的主导产业类型和固定资产投资强度、税收、产值等指标的准入条件，仍有调整盘活、提升利用潜力的土地。6低效工业用地认定6.1调查核实6.1.1调查内容园区管委会调查内容主要包括：a)土地审批和实际用地情况。主要包括：用地单位名称、土地座落、土地使用权类型、批准面积、实际用地面积、建设状况、批准用途、实际用途、不动产权证（或土地使用权证）号、不动产抵押情况等；b)用地开发利用情况。主要包括：项目开发建设情况、通过验收情况、是否存在未经批准进行出租、违法建设、改变使用功能等情形；c)土地使用权人基本情况。主要包括：土地使用权人名称、统一社会信用代码、注册地址、法人代表、土地使用权人类型、行业类别、主要生产经营项目、是否为规模以上企业、是否为高新技术企业、是否属于战略性新兴产业等；a)土地使用权人生产经营情况。主要包括：土地使用权人固定资产投资额、产业类型、产值、营业收入、纳税情况、用电量、用水量、燃气用量、污染物排放情况（COD、氨氮、二氧化硫、氮氧化物、固体废弃物）、就业岗位等。6.1.2数据来源与获取6.1.2.1土地审批和实际用地情况、用地开发利用情况：a)园区管委会根据土地出让合同和投资协议获取相关信息；b)园区管委会根据需要向资源规划部门（申请）查阅供地审批、规划核实、土地核验、不动产登记发证、抵押登记等相关资料；c)园区管委会根据需要向建设主管部门（申请）查阅施工许可证、竣工验收报告等项目开工、竣工有关资料。6.1.2.2土地使用权人基本情况、土地使用权人生产经营情况：园区管委会根据需要向发改、工信、人社、商务、财政、税务、统计、生态、市场监督、电力、自来水、燃气等部门或单位（申请）查阅土地使用权人固定资产投资额、产值、税收、用电、用水、用气等有关资料。6.2审核认定依据6.2.1园区管委会对低效工业用地的审核认定依据包括：a)开发未完成土地。项目用地已动工开发建设，其开发建设用地总面积已超过动工开发建设用地总面积的三分之一且建设工程投资额（不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的税费）已3超过总投资额的25%，但开发建设未完工，且未经原用地批准机关批准已停止开发建设1年以上（含1年）的用地；b)产出效率差土地。将项目用地固定资产投资强度、土地产出率与土地出让合同和投资协议约定要求进行比较后认定；c）集约程度低土地。依据土地使用权人投产、运营和土地产出率等情况，结合工业项目建设用地控制指标、园区现行的主导产业类型、经济发展水平、土地投入产出比、税收等方面综合认定。6.2.2对于土地出让合同或划拨决定书中约定分期开发的，园区管委会按照分期开发的范围核定低效工业用地面积。6.3调查认定程序6.3.1园区管委会通过现场排查、调阅资料、查询档案等方式进行调查核实，并出具初步审核意见。具体方式如下：a)询问土地使用权人及相关人员；b)现场勘测、拍照、摄像；c)查阅、复制供地审批、项目建设等有关资料；d)涉及特殊情况的，要求土地使用权人就有关情况作出书面说明。6.3.2经初步审核为低效工业用地的，园区管委会及时与土地使用权人联系，书面告知审核意见。土地使用权人对审核意见有异议的，要在收到初步审核意见之日起30日内向园区管委会书面提出，并提供土地出让合同和投资协议完成情况、土地开发利用状况、投入产出情况、原因说明等佐证材料。6.3.3园区管委会要听取土地使用权人意见，对土地使用权人提出的事实、理由和依据进行复核。根据复核情况，出具是否为低效工业用地的认定文件，书面告知土地使用权人。6.3.4土地使用权人在收到初步审核意见之日起30日内未提出异议的，园区管委会认定项目用地为低效用地，书面告知土地使用权人。6.3.5园区管委会认定项目用地属于低效用地的，将其纳入低效工业用地监控目录，实施统一监控管理，同时报属地资源规划、工信主管部门备案。6.3.6土地使用权人对认定结果有异议的，可以向属地资源规划、工信主管部门提出申诉。经属地资源规划、工信主管部门联合审查异议成立的，不予备案，通知园区管委会撤销认定结果。7低效工业用地处置方法7.1开发未完成土地处置方法7.1.1园区管委会与属地资源规划部门向土地使用权人发出限期开发建设通知书，明确项目用地继续开发的要求和竣工期限。7.1.2园区管委会引导土地使用权人在不改变土地用途的情况下，采取合作等方式引进其他单位共同投资开发。7.1.3土地使用权人无法独立完成开发又不引进其他单位投资开发的，由政府将未开发部分土地收购作为储备土地。7.2产出效率差土地处置方法7.2.1园区管委会引导土地使用权人通过技术改造等方式，改善生产经营。项目用地的固定资产投资强度、税收、产值等指标要达到土地出让合同和投资协议的约定要求。47.2.2对土地使用权人无法自主改善经营状况的，园区管委会根据土地使用权人的申请，帮助引进符合园区产业定位的企业通过合作或收购等方式进行生产经营。7.2.3土地使用权人无法改善经营、产出指标无法达到约定要求又不引进其他企业投资开发的，由政府收购作为储备土地。7.3集约程度低土地处置方法7.3.1由土地使用权人提出书面申请，与园区管委会协商拟定土地提升改造方案，经属地资源规划、工信、发改等部门审核后报请同级或上级政府批准实施。7.3.2园区管委会鼓励土地使用权人追加投资，提高工业项目容积率用于扩大再生产；引进符合园区发展方向的绿色产业、先进制造业、战略性新兴产业；与现有已上市、省重点上市后备企业合作经营。7.3.3因产业结构调整原因，园区管委会引导土地使用权人转让土地使用权，并要求受让方按照园区控制性详细规划及产业发展要求使用土地，或引导土地使用权人与政府协商，将土地纳入政府储备用地。7.4其他土地处置方法低效工业用地调查中发现的土地使用权人违法建设、违规改变使用功能等行为，由园区管委会移交城市管理主管部门依法查处。8监督检查8.1内容对低效工业用地监督检查内容包括：a)对开发未完成、产出效率差、集约程度低等低效工业用地的认定、处置方法是否符合本文件的相关规定；b)认定与处置过程中形