【农村土地承包经营权抵押的可行性分析12000字】

农村土地承包经营权抵押的可行性分析TOC\o"1-3"\h\u13453摘要 【摘要】中国农村金融服务一直处于银行“难贷款”和农户“贷款难”的两难困境，一方面是农户抵押贷款时缺少金融机构认可的合格抵押品，另一方面是产权抵押贷款制度的不完善。三权分立的提出赋予了农民对农村土地承包经营权抵押权能，但是由于农地自身价值难以评估以及一些农村地区容易出现的信贷风险使得金融机构不敢轻易贷款给农户。本文通过对农村信贷中可交易流转抵押品，重点是对农村土地承包经营权的研究，以江苏省农村信贷为例，探究其抵押过程中遇到的问题并进行对策分析。【关键词】土地承包经营权；抵押贷款；增信一、农村信贷抵押文献综述（一）农村信贷抵押在经济飞速发展的21世纪，大多数农村居民选择前往城市打工，但并不是所有进城务工的农村居民都能在城市有一个好的发展。因此，多数失业的农村居民会选择回乡开厂或者从事其他农事经营活动。近年来我国农村居民的收入水平大大提升，消费支出的增幅也大大提高，农村居民的消费观念发生了很大的变化。为了满足农村居民快速增长的投资以及消费需求，农村信贷开始发展。但是由于农村生产经营活动的风险性和不确定性，金融机构在提供贷款时往往会采取抵押贷款的形式来减小风险。其中，抵押贷款的抵押物通常是易于存储和出售，例如证券，票据，股票等。但是对于农民来说，极少数拥有有价证券这种类型的抵押物。农业经营主体难以从金融机构获取贷款，一方面是因为其缺乏传统的抵押物，另一方面也是因为抵押贷款制度的不完善，特别是产权制度的不完善。在我国农村，农业经营主体拥有许多的财产如土地承包经营权、房屋及其占有范围内的宅基地使用权等，尤其是拥有大量土地承包经营权的新型农业经营主体。因此如何使这些产权能够发挥其经济效益就显得尤为重要。中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议和2014年中共中央“一号文件”赋予农民抵押和担保土地承包经营权、使用权、收入权、流转权和承包经营权。农地抵押在一定程度上可以提高农户信贷的可得性，有利于农户获得完整的土地财产权，促进农村地区金融经济的发展。在农村土地集体所有制和农村家庭联产承包责任制制度下，土地承包经营权抵押已成为我国农村土地抵押的一个重要特征。但是农村土地承包经营权抵押贷款也存在着问题。一方面是目前缺少统一的土地价值评估标准，不能对土地的价值进行一个准确有效的评估；另一方面由于农村地区信用评级制度的不完善，提高了农村信贷抵押的风险，金融机构不愿意提供贷款。因此，本文基于对农村土地承包经营权的可抵押性进行深入分析，探讨抵押过程中的难题，并提供相关的建议。（二）文献综述王妍璇，周秝辰[1]对我国农村信贷与农村经济发展之间的关系进行研究。王俊霞[2]以经济法中可持续发展原则、法治化原则等原则为指导，在促进农村消费信贷视角下研究国外发展农村消费信贷的担保制立法和实践。邓方园[3]以厦门市为调查对象，调查厦门市农户融资情况以及农户资金需求特征，对影响厦门市农村信贷的因素进行分析讨论。浮莉萍[4]以云南省为例，从农村信贷市场的供给者和需求者两方面来探究云南省农村信贷市场存在的一些问题。陶君道，蒋润祥，姚敏[5]对农村信用社贷款中缺乏有效的，可交易流转抵押品问题提出了建议。李悦[6]对农村土地承包经营权抵押的发展及其运行保障进行研究。张龙耀，王梦珺，刘俊杰[7]构建了农地产权制度改革影响农村金融市场的理论分析框架使用农村产权制度改革试点地区与非试点地区707户样本农户的数据，检验了农地产权制度改革对农村金融市场的影响及其作用机制。吴一恒，马贤磊，马佳，周月鹏[8]利用交易费用理论，将农地经营权抵押贷款机制细分为外部治理环境和内部治理结构，构建二者与农地经营权抵押有效性之间的作用机制结合实践进行分析。戴国海，黄惠春，张辉，王维全[9]对江苏13个代表性试点地区进行调查，对农地抵押贷款的风险分担机制方面存在的不足提出建议。黄惠春[10]采用双变量Probit模型，基于江苏省农村土地承包经营权抵押贷款试点地区379个农户的调查数据，对影响农户担保贷款和农地抵押贷款需求和供给的因素进行了比较分析。刘璐，殷凡[11]从土地抵押权的法律规定和土地使用权抵押过程中可能遇到的风险角度来分析如何判土地抵押权的增信效力。申云，李京蓉，吴平[12]从内外部融资增信两个层面分析了新型农业经营主体的融资增信机制。冯晓雷，王淑侠[13]以第三方担保理论为基础构造了政府增信农贷模式模型，探讨了借款人、银行和政府增信方在贷款过程中的行为特征。陈永清[14]基于农村土地经营权抵押融资的风险以及如何有效控制这种风险进行分析和研究，采用统计软件对农村土地经营权抵押融资的风险情况进行了实地调查并进行了分析。二、农村土地承包经营权抵押的可行性分析（一）农村产权流转交易市场抵押品通常易于存储和出售，例如证券、票据、股票、房地产等。但是由于农民缺乏此类有效的抵押品，才会导致农村地区贷款难、难贷款。因此，为了解决这一难题，就得找出适合农民贷款提供担保的抵押品。近年来，我国农村改革不断深化，许多地方建立了农村产权交易市场，但并非所有产权都能在交易市场上转让。当前可在农村产权交易的产权有农村土地承包经营权、林权、农村集体经营性资产等产权，因此衍生出了针对相关产权交易的市场，例如农村土地承包经营权流转交易市场、农村集体资产管理交易市场、林权管理交易市场以及其他形式农村产权流转交易市场等。总的来说，即可以通过租赁，股权转让等方式转让与家庭承包合同约定的耕地，草原，水产养殖水面等经营权，转让期限由转让方在法律范围内协商确定。而一些集体性的资产，例如集体林地经营权，可以通过租赁，出让，参股，定价或合作等方式转让，转让期限不得超过法定期限。农村社区集体拥有的荒山，荒山，荒地和其他土地的使用权是通过家庭承包获得的，其出让交易方式也和家庭承包合同约定的方式一致，同时这些土地使用权还可以被抵押。截至到2020年，全国共建立了10余个省级及省会城市农村产权交易市场，已有1239个县（市、区）、18731个乡镇建立农村土地经营权流转服务中心。数据来源：中国青年网。（二）农村土地承包经营权抵押的可行性分析根据信息不对称理论，在信贷市场上，银行对借款人的真实财务状况和信贷水平缺乏了解。银行发放贷款时最关心的是还款问题，但由于银行对借款人的了解有限，在发放一些贷款后，借款人会出现贷款拖欠、贷款逃避、难以偿还贷款等问题，给银行带来一定的经济损失。因此银行设置抵押品时要求其必须具有较高的经济价值，以此来减少信息不对称可能带来的风险。因此，能够被当作贷款的抵押品首先要具备一定的法律效应，即是法律允许此商品可被抵押，并且被当作贷款的抵押品还应该要具备价值，不容易变质损失，拥有广大的市场，可以随时变卖。对于农民来说，土地是其最重要的生活、经济来源。随着农业经济的发展，农业生产日益增加，农民对资金的需求也在日益提高，但是由于缺乏有效的抵押物，贷款方式少，贷款金额无法满足其需求，在一定程度上限制了农业的发展。因此在2014年国务院发表指导意见中提到了“三权分置”即“坚持农村的土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转”，并且提出了“允许以农村承包土地的经营权抵押向银行等金融机构融资贷款”。土地承包经营权独立了出来，允许其可作为抵押品存在。土地承包经营权能够作为抵押品存在在一定程度上解决了农民贷款时缺乏有效抵押品的问题，提高了农村信贷的可得性，有利于农民获得土地的财产权。在我国农村土地承包经营权分为两种形式：一种是以家庭为单位的承包方式，它的主要特点是土地的所有权为国家所有，但是土地的经营权是归个体所有。所有的经营收入，除了一小部分按合同规定缴纳给国家的税款外，都归农民所有。另一种是通过招标、拍卖等方式承包荒地、滩涂等土地资源。通过上诉概念我们可以看出，以家庭为单位的承包方式是以农民为中心，主要是为了农民的生活经营发展。而以招标、拍卖、公开协商等方式进行的承包方式其发挥的是土地资源作为生产资料的职能，土地资源成了一种商品，在市场中流转。抵押土地承包经营权，是指抵押人继续占有土地，在法律允许的范围内以一定方式将土地的经营权通过书面协议抵押给债权人来获取资金，在抵押人无法按期偿还贷款时，按照法律债权人可将财产折价，通过拍卖等手段变卖，获得的资金优先偿还债权人，来弥补债权人因为债务人不能如期偿还债务造成的损失。在抵押过程中，债权人通常为金融机构或者第三人。综上所诉，农村土地承包经营权是法律允许的可作为贷款的抵押品，且具有一定的市场价值，可以在农村产权交易平台上进行交易流转，从抵押品的含义上来说是可以成为一个合格的抵押品。接下来是对农村土地承包经营权抵押可行性进行分析：1.抵押必要性。农村地区信贷制度落后，发展不完善，缺乏资金的新型经营主体申请贷款时往往缺少有效的抵押品。在这一需求下提出了三权分立，允许土地承包经营权作为抵押品存在。对于农村新型经营主体来说，土地承包经营权可被抵押在一定程度上缓解了资金压力，他们可将其作为抵押品向银行申请贷款来满足资金需求。各地陆续出台了多种土地承包经营权抵押的相关政策，建立了多个产权流转交易平台，让土地承包经营权在其中进行流转交易，体现了各地方政府部门对土地承包经营权抵押的重视，也间接体现土地承包经营权抵押的必要性。2.贷款可行性。以前农民想要办理贷款需要联户担保，并且利息较高，随着金融政策的开放，在土地确权实施之后，农民可以使用土地承包经营权来进行抵押贷款，而且在贷款过程中农民对于土地的承包权也不受影响。农村土地承包经营权抵押贷款对于农民来说是一种优惠的金融政策，它有利于促进新型农业生产方式的转变，提升综合的农业生产能力，对于我国城镇化建设起到了积极的推动作用。3.社会可行性。农村土地承包经营权抵押作为一种十分重要的担保方式，具有保障债权实现、促进商品流通和资金融通的功能。首先，农村土地承包经营权抵押有利于缓解农业生产资金供给不足的问题，增加农民财产性收入。我国农业发展长期以来受到资金投入不足的困扰，成为制约我国加入WTO后发展高产优质高效农业的瓶颈。因此，如何扩大融资渠道，获得足够的资金已经成为发展农村经济的重要任务。其次，融资要有良好的信用基础，往往需要财产进行担保。土地在农村家庭全部财产中占的比重很大，允许农村土地承包经营权抵押既能保障债权，又能为发展农业生产融通资金，缓解农民贷款难的问题。此外，农村土地承包经营权抵押可以促进稀缺农地资源的合理配置，提高农地利用效益，防止农地闲置和浪费。（三）农村土地承包经营权抵押的难点在农村土地承包经营权抵押贷款过程中，仍存在一些难点。1.土地承包经营权难以估值。土地价值缺少专业的评估人员和机构，没有一个科学的标准。因此应大力培养专业的评估人员，建立一套完备的评估方法和标准，对土地承包经营权的价值进行统一高效评估。2.土地承包经营权流转困难。目前，农村地区还没有建立好完整的土地承包经营权流转市场，现行的流转制度存在着诸多不规范的地方。首先是流转程序的不规范，对于农村地区中的土地流转往往是农民们之间口头协议，并没有签订相关的合同，缺少法律效力，因此其风险很高。即使签订了合同，但是依旧会因为程序以及条款的不完备等问题而造成一些纠纷。为了规范土地承包经营权流转，将贷款风险降到最低，建立农村土地承包经营权抵押贷款运行机制就显得尤为重要。其次是土地承包经营权流转市场并不完善，大部分地区的土地流转信息平台还未建成，对于有关土地流转信息还无法完全了解。因此建立一个公开、透明、统一的土地流转市场，对规范农村土地承包经营权流转交易、抵押贷款，以及降低金融机构贷款风险将会有很大的帮助。3.土地承包经营权抵押风险高。农村信贷的发行主体是农民，其贷款用途也主要是农业生产经营活动。但是农业生产经营活动受自然因素和市场波动较大，收益存在着不确定性，并且由于农村信用评估体系的不完善，同样也提高了抵押的风险。因此需要修订农村土地承包经营权保险制度，保障农民和金融机构的权益，降低风险。（四）农村土地承包经营权抵押的改善通过对农村土地承包经营权抵押问题以及抵押模式的分析，能够发现目前农村土地承包经营权抵押虽然依旧存在问题，但是形式多样，有很大的发展空间。因此接下来会对这些问题提出一些改善建议。1.完善相关服务机制，切实保障农民利益。农村土地承包经营权抵押贷款的运行离不开相关制度的帮助。首先是要完善土地承包经营权的评估机制，合理设置贷款额度，根据土地价值和各方面因素进行综合考虑，还因当要考虑承包土地的不同状态以及附着物的价值，保障农民的利益。并且要设立统一的机构准入标准以及配备专业人员，加大人才队伍建设。2.健全相关流转制度，提高土地流转效率。为了避免土地出现变现风险，要制定一个合理的农产流转制度和交易制度，并建立一个公开透明的流转平台，农户可以迅速快捷获取土地流转的有效信息，减少农地流转信息不对称，降低农地流转成本。其次，要规范农地流转交易流程，在这个基础上简化流转手续，提高农地流转效率，减少一些不必要的麻烦。还可以将流转平台和互联网联网，实时发布土地供求信息，为农民提高相关资讯。3.完善风险担保机制，降低贷款风险。由于农村地区的信用评估制度的不完善，会加大贷款风险，这一点大大降低了农村土地承包经营权的可抵押性。为了解决这一问题，保障农民的利益，要将农村土地承包经营权的可抵押性提高。由于土地的特殊性，使得土地抵押的风险加大。为了降低农村土地承包经营权抵押贷款的风险，还需要建立健全多主体多层次的风险分担机制。政府可以采取相关补贴政策来吸引一些保险公司以及第三方机构进入农村市场，另一方面可以引入一些第三方担保机构，来为农民的贷款提高担保。三、江苏省农村土地承包经营权抵押情况党的十八届三中全会赋予农民抵押和担保土地承包经营权、使用权、收入权、流转权和承包经营权。土地承包经营权抵押贷款可以缓解农村融资难的问题，因此全国各地陆续开展了农村产权抵押试点，这促进了农村金融经济的发展。以土地承包经营权为主的农村产权抵押融资试点中，江苏省具有一定的地域特色。（一）江苏省农村土地承包经营权抵押贷款模式缺少金融机构认可的有效抵押品，是农村经济发展的一大阻碍。各地政府一直尝试推进农村土地承包经营权抵押创新。为了开展农村土地承包经营权抵押融资试点，江苏省各地积极响应中央和省委省政府安排，推出各种抵押贷款模式。按照农地承包经营权抵押方式的不同，江苏省将农村土地承包经营权抵押分为农地承包经营权直接抵押模式和农地承包经营权间接抵押模式。1.农地承包经营权直接抵押模式农地承包经营权直接抵押模式是农地承包经营权直接抵押给金融机构，农民和金融机构之间存在债权关系和抵押关系，金融机构不但是债权人还是抵押权人。当农民无法偿还贷款时，金融机构可以凭借抵押权将农地承包经营权进行挂牌流转，来补偿贷款，当债务还清时，农地的承包经营权就可以立刻归还给抵押人。在江苏省最常见的农地承包经营权直接抵押模式有两种：一种是纯农地经营权抵押。经营主体将其拥有的土地承包经营权直接抵押给金融机构来获得贷款。这种放贷方式一般是金融机构对某些信用度高的客户发放的；另一种是农地经营权抵押+其他抵押或担保。如果农户申请的贷款金额过高时，金融机构为了避免风险较大带来损失，往往会采用农地经营权抵押+其他抵押或担保的形式来分散风险。这种抵押贷款模式一般分为两种，一种是以农村土地承包经营权抵押为主的贷款模式，在土地评估价值低于贷款金额时，可以增加其他的东西来抵押或担保；另一种是以其他抵押或者担保为主，土地承包经营权虽然不是主要的抵押品，但是在一定条件下土地承包经营权的抵押会使得贷款利率下降。图1.1江苏省农村土地承包经营权直接抵押模式图江苏省常州市武进区实行的就是农地承包经营权直接抵押模式。地方政府搭建土地流转平台为农地贷款提供价值评估服务，农村经营主体用农地承包经营权直接向金融机构申请贷款。2.农地承包经营权间接抵押模式农地承包经营权间接抵押模式指的是有第三方参与的抵押模式，农民和金融机构之间只是借贷关系。当农民以农地承包经营权作为抵押时，第三方，可以为其提供担保，贷款人将将农地承包经营权作为反担保抵押给第三方机构，此时贷款人与第三方机构之间存在抵押关系，当贷款人无法偿还贷款时，作为担保的第三方机构要代为偿还贷款，但是第三方机构可以将农地承包经营权进行挂牌流转来弥补损失，当贷款还清时，农地承包经营权立刻归还抵押人。在江苏农地承包经营权抵押间接模式有这么两种：一种是第三方担保+农地经营权反担保。为了降低土地承包经营权抵押贷款中存在的一些风险，经营主体可引入第三方担保。当借款方没有按期归还贷款时，可由进行担保的第三方来偿还贷款，在担保的第三方偿还贷款后可以获得农地的经营权；另一种是“农土公司+农发行”农地经营权抵押。指的是由政府和银行联合成立一家农土公司，共同推出农村土地承包经营权抵押产品。农业发展银行以基准利率向农土公司提供贷款，而农土公司以优惠利率提供给农户。该模式是江苏沛县的一种抵押贷款创新模式，截止2016年6月，江苏沛县的农土公司共发放农村土地承包经营权抵押贷款149笔，贷款余额4000万。图1.2江苏省农村土地承包经营权间接抵押模式图（二）江苏省农村信贷增信虽然部分农村地区设立了农村产权交易平台，土地流转以及交易明细公开透明，在一定程度上降低了出现欠贷、赖贷、逃贷、难以归还贷款等问题带来的放贷风险。但是由于产权交易平台上登记的只是有关土地流转和交易的明细，对借款方财务状况和信用水平并没有一个详细说明，依旧会出现违约的风险。因此，在设立农村产权交易平台的同时，也应该完善农村地区信贷信用评级机制，进行农村信贷增信，将因为财务状况差以及信用水平低而带来的经济损失风险降到最低。1.概述银行在发放贷款之前会对企业的信用进行一个评级，如果企业想要减少融资成本，在申请贷款前可以选择增信，选择信用度高的企业或者担保公司来为申请的贷款提供担保，增加信用等级从而降低利息。增信在一方面为银行或其他提供贷款的金融机构提供了保障，即使发生违约也可向担保人追偿，另一方面增信分散了市场的风险，提高了市场的融资效率。经过三十年的探索与实践，我国信用评级行业取得了较大发展。截至2018年底，共有96家企业信用评级机构在中国人民银行注册，其中93家从事信贷市场信用评级，10家从事债券市场信用评级，7家机构同时在债券和信贷市场运作。截至2018年12月末，共有124家企业信贷机构向中国人民银行备案。征信系统在解决小微企业融资问题上取得了新突破，并纳入了小微企业的基本信息，累计为各类信息使用者提供服务3.7亿次，其中，提供信用报告服务查询7924.17万次，提供小微企业信用评分查询服务8582.52万次。数据来源：搜狐新闻网2.农村信贷信用体系发展近几年来，我国针对农村信用体系建设发布了多项政策。2014年下发了《中国人民银行关于加快小微企业和农村信用体系建设的意见》，在全国建立了32个农村信贷体系建设试点地区。2015年发布了《中国人民关于全面推进中小企业和农村信用体系建设的意见》，在上述试验区基础上完善了制度和措施，提出了“数据库+网络”平台建设，加强了信息技术应用。为支持各地建立健全农户信用档案，人民银行2013年印发了《农村信用体系建设基本数据项指引》，2015年印发了《农户信用信息指标》，根据各地相应的地方政策结合实际因地制宜，按照“政府领导、人行推进、形成合力、各方受益”的整体思路，逐步开展征信信息收集、征信评估、征信服务和产品的应用以及征信奖励等工作。截至2018年12月末，全国累计建立信用档案农户数1.84亿户，已有约9700农万户获得银行贷款，贷款余额超过3.4万亿元。数据来源：搜狐新闻网3.江苏省农村信贷增信2017年7月21日，常州、宿迁市分别与江苏省农业信贷担保公司签署战略合作协议，标志着江苏省农业信贷担保体系建设正式拉开了序幕。截至2019年1底，江苏农担公司累计担保余额达到113.98亿元，在保余额81.12亿元；累计担保户12644户，在保户10290户，其中政策性业务78.61亿元，占96.9%。从全国省级农担公司来看，截止2019年11月底，省农担公司在保余额由2018年末的全国排名第9位上升至第4位；政策性业务在保余额由2018年末全国排名第7位上升至第3位。截止2019年末，已建成20家全省农担分支机构（其中包括：12家市级分公司、1家市级办事处和7家县域分公司）。数据来源：江苏省农业融资担保有限责任公司图4.1江苏省累计担保金额图数据来源：江苏省农业融资担保有限责任公司数据来源：江苏省农业融资担保有限责任公司图4.2江苏省累计担保户数图数据来源：江苏省农业融资担保有限责任公司江苏农担公司低担保费率不高于1%（加权平均担保费率仅为0.93%），银行将利率上升控制在基准上升幅度20%以内，其综合融资成本不超过6.22%，提高了主体收益。此外，江苏农担公司配合分支机构争取各地财政部门出台农担业务保费补贴、业务奖励、贷款贴息等各项扶持政策，进一步降低主体综合融资成本。数据来源：江苏省农业融资担保有限责任公司（三）江苏省农村土地承包经营权交易情况自2009年起江苏省首次推出农村土地经营权抵押贷款试点，到2014年全省已经选定16个县整体推进，2014年底基本完成全市的试点工作；2015年全省范围内全面开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作。截止2019年底，全省13个设区市均已完成平台开发，除了1家正在试运行外，其他12家已正常运行。推动农村产权交易规范有序进行，截止2019年底，全省累计完成交易项目超37万笔、交易金额近970亿元，项目平均溢价率近4%，流转土地超1170万亩，农村土地经营权抵押融资8500余笔，贷款总金额超57亿元。数据来源：中共江苏省委新闻网2015年以来，江苏省创新性地颁发了土地流转权证等一系列认股权证。在全国人大常委会授权开展农村承包土地经营权抵押贷款试点后，统一建立了评估体系、登记平台、交易市场和风控机制，与农商银行等银行金融机构合作设立专项基金，推动土地经营权在市场可交易、银行可贷款。截至2018年底，共发放土地经营权抵押贷款3.5亿元给200余家新型农业经营主体，财政贴息260余万元，推动农业总产值同比增长6.85%。数据来源：中共江苏省委新闻网目前江苏省已有101个县（市、区）、1192个乡镇（街道）在农村产权交易平台进行交易，进行交易的产权有农户承包土地经营权、农村养殖水面经营权、“四荒”使用权、农村集体经营性资产等12个品种。表3.1江苏省农村土地经营权转让交易价格表数据来源：江苏省农村产权交易信息服务平台数据来源：江苏省农村产权交易信息服务平台年份农村土地经营权交易平均价格（元/亩年）耕地经营权交易价格（元/亩年）养殖水面经营权交易价格（元/亩年）四荒地使用权交易价格（元/亩年）2015年894.4919672.2623.52017年843856.7743.9589.52018年833.1855.1661552.22019年847.4867.7611.4591.2表3.22018年交易价格指数表（以2015年为基期）数据来源：江苏省农村产权交易信息服务平台数据来源：江苏省农村产权交易信息服务平台农村土地经营权交易综合价格指数耕地经营权交易价格指数养殖水面经营权交易价格指数四荒地使用权交易价格指数定基指数走势93.1593.0498.3488.57环比指数走势98.8399.8288.8693.67同比价格走势98.8798.91100.05103.8价格指数为银行金融机构评估土地经营权的抵押价值提供了一个参考。2017年和2018年农村土地经营权交易综合价格的定基指数均低于100，说明这一时期价格水平下降，且2018年的农村土地经营权交易综合价格定基指数较2017年下降了1.1。2017年、2018年农村土地经营权交易综合价格的环比指数低于100，说明这两段时期内，其价格均低于基期水平价格，且2018年的农村土地经营权交易综合价格环比指数较2017年下降了1.05。同样，2017年和2018年农村土地经营权交易综合价格的同比价格指数低于100，说明价格是下降的，2018年的农村土地经营权交易综合价格同比指数较2017年下降了1.09。（四）江苏省农村土地承包经营权抵押贷款分析2005年3月1日，江苏省人民政府发布《江苏省农村土地承包经营权保护条例》，这项条例维护了江苏省农村土地承包当事人的合法权益，规范了土地承包经营权流转行为，促进了土地资源的优化配置和合理利用。在发布了保护条例的前提下，用农村土地承包经营权进行抵押就要对农村土地承包经营权进行一个估值，但是因为土地价值的不确定性，对农村土地价值的评估一直都没有一个统一的标准，各地对农村土地的评估方式各不相同。为了解决农村土地价值难以评估的问题，江苏省各地创造性地推出评估机制，并对评估机制进行探索。例如南通市通州区的土地经营权价值评估由乡镇农经站负责，因为农经站对本地土地价值最为了解；如皋市推出“易地宝”，由专业人员对种有花卉苗木的土地和建有设施大棚的土地经营权进行评估。数据来源：人民网除了第三方评估机构对土地价值进行评估之外，还有银行对此进行评估。对于银行来说，不能简单根据土地流转费多少来放贷的，还应该充分考虑地上附着物价值，比如地上种植的是经济效益较高的作物、或建有设施大棚，其放贷额度就会比较高。数据来源：人民网以前，金融机构担心农村土地承包经营权抵押过程中会出现欠贷、赖贷、逃贷、难以归还贷款等问题，加大放贷风险。为了消除金融机构这一顾虑，江苏省建立全省联网的农村产权交易信息平台，每一笔土地流转和经营权抵押都计入平台，在抵押时，平台会向金融机构提供独一无二的证书。沛县还对每一笔流转的土地发放由县政府印制的经营权证，土地经营权抵押时，证书由农工办所属的汉润公司保管。并且也采取了相应的风险防范措施：各级政府有政策性的农业信贷公司；海门、金湖等地还与保险公司合作，参保金主要由政府出，一旦抵押的土地出险，先由保险公司将贷款还给银行，以此鼓励银行对家庭农场、专业合作社等新型经营主体放贷；沛县和金湖县还成立经营权收储机构，原来的土地流入户放弃经营后，由收储机构重新发包，可有效降低金融风险。数据来源：人民网数据来源：人民网与此同时，由于农村产权抵押贷款融资改革仍处于试点阶段，大多数产权交易和流通平台刚刚建立，因此存在信息不对称、治理机制不健全、市场监管不规范等问题。其次，由于农村土地承包经营权产权关系的复杂性，产权主体的模糊将会影响农村土地经营权进行抵押贷款。在一些建立了农村产权交易平台的地区，虽然现阶段拖欠还款的情况不多，交易过程亦十分畅顺，但随着农村土地承包经营权抵押贷款业务不断扩大，未来贷款是否出现拖欠的情况并不能保证。对于江苏省来说，应该建立一个农村土地流转市场，做到信息公开透明，产权双方明晰。加快农村地区产权融资相关的立法工作，明确农村土地承包经营抵押的合法性，来规范借贷双方的行为，保障借贷双方的利益；制定一个合理农村产权流转交易制度，规避风险，因此需要农村产权交易平台做到信息公开化，及时化，能让农民能够简洁易懂、快速看到有关土地流转交易的信息，防止出现失误增大处置成本。这样，不仅土地出让率提高了，农民的利益也得到了保障。随着土地流转规模日益扩大，小数额的贷款已经远远不能满足农村新型经营主体的资金需求。三权分立的提出，使得农村土地承包经营权可被抵押，农民拥有了土地的财产权就等于拥有了更多的资金来源，土地的利用率也随之提高，这对促进农村地区金融经济的发展，加快农业现代化进程，都是有很大意义的。结论农村经济的飞速发展，使得农村经营主体在资金方面的需求大大提升，农村贷款的出现则缓解了资金这块的压力。由于农村地区缺乏有效的抵押品，农村信贷的申请并不容易。农村产权交易市场中可交易流转抵押品的出现在一定程度上解决了农村信贷申请时因为抵押品不符合要求而发生的问题。土地是农民赖以生存的经济来源。土地承包经营权是当前农村信贷市场中最为常见的担保物种类。“三权分立”的提出，使得土地经营权的所有权全部掌握在了农民手中，土地经营权也是农民的财产，可以进行抵押，农民获得了土地的合法权利。但是，由于土地承包经营权的抵押还存在着风险高、价值难以评估、土地流转困难等难题，使得银行等金融机构一直不敢放贷于农民。在土地流转方面，各地建立了公开透明的产权交易平台，确保农户可以及时获取相关信息。并且为了推行土地承包经营权抵押，各地陆续开展了有关农村产权抵押贷款试点，许多地区因地制宜，有创造性地对土地价值评估设立一个体系，经过第三方评估机构以及银行等金融机构的评估，让土地价值更加明晰，借款人可以申请到一个合理的贷款额度，这是对借贷双方权益的一个保障。同时还引进第三方担保机构。有了担保公司的担保，向农民提供贷款的金融机构就不会担心到期时贷款无法收回的问题，对农民的申贷也愈加放开，农民更加容易申请到贷款来进行农业生产经营活动，对农村地区经济发展提供了很大的帮助。近年来，我国在建立农村信用体系方面发布了很多的政策，农村信贷担保机构数量逐年上涨，农贷担保公司的发展越来越好。简而言之，农村土地承包经营权抵押贷款的开展要根据各地的实际情况来进行选择工作，因地制宜，采取合理的抵押模式开展农村土地承包经营权抵押试点工作。参考文献[1]王妍璇，周秝辰.我国农村信贷与农村经济发