某华侨城项目市场研究报告

华侨城相关项目市场研究报告 1第一章宏观市场研究 81.1淄博城市及经济概况 81.1.1城市概况 81.1.2宏观经济情况 1.1.3未来发展预测 1.2淄博房地产业发展情况 1.2.1固定资产投资 1.2.2淄博市房地产开发历史及现状 1.2.3商品住宅价格 1.3城市市政基础设施 1.3.1城市基建投入 201.3.2市政配套情况 211.3.3未来城市发展 231.4产业政策分析 231.5淄博私车情况 241.6经济发展预测及房地产市场展望 241.6.1经济发展预测 241.6.2房地产市场预测 25 262.1供应调研的目的和方法 2.1.1、样本选择 272.1.2、市场界定 282.2供应市场研究 2.2.1相关项目综合品质 2.2.1.1综合品质评定——综合品质 2.2.1.2性能价格比 30 2.3供应市场研究结论 第三章需求市场分析 513.1受访人群基础特征分析 3.1.4对现居住状况的满意度 3.2受访人群对产品需求特征 3.2.2选择区域特征 3.2.3选择张店的因素特征 3.2.4能够承受的单价 59 3.2.6选择建筑类型特征 3.2.7选择户型类型特征 3.2.8选择户型结构特性 633.2.9对装修的需求特征 3.2.10对采暖方式的需求特征 3.2.11选择住宅的因素(本题为多选) 663.2.12对社区内部配套设施的需求特征(本题为多选) 3.2.14所需的物业服务特征(本题为多选) 713.2.14能够接受的物业管理管控费 723.2.15对部分基本配套需求的特征 733.3受访人群的信息渠道特征 3.3.1了解开发商的实力与信誉的渠道特征 753.3.2希望了解的楼盘信息 3.3.3获取销售信息渠道 3.3.4经常阅读的报刊 3.4需求市场研究结论 824.1齐鲁花园 4.2世纪花园 4.3新空间花园 4.4巴黎春天国际公寓 4.5恒生城市花园 4.6荷香园 4.7天立花园 4.8紫荆园 4.9怡海世家 第五章结论 时间：2021年x月x日◆人力资源调配本次调研由敝司策划经理领队实地开展具体工作，进驻当地敝司正式在职人员共3人，另聘请山东理工大学的学生16人，与此同时，公司总部配有包括拓展、策划及秘书在内共4工作渠道及形式时间：2021年x月x日页码：第2页共113页域分布、住宅类型、整体素质、户型面积、时间：2021年x月x日所得合适的内容对整个市场调查报告的结论产生了无可代替的重要◆调查样本类型、数量及大致调查区域调查问卷609份(已剔除无效样本)有代表性相关项目及部分代表人物专访等时间：2021年x月x日部分代表性人物专访介绍⇔姓名仇先生汽车超市一汽淄博总代理董波汽车超市部分访谈代表性人物名录时间：2021年x月x日贺先生汽车超市汽车配件总和部淄博高新开发区管理管控委员会管理管控规划主任王先生淄博高新开发区管理管控委员会管理管控规划职员淄博高新开发区管理管控委员会管理管控规划职员王所长陈士友淄博饭店王老师山东理工大学教育副教授周立波淄博电视台影视频道广告部电视台刘召军淄博美图广告公司广告左伯海淄博晚报广告部报刊商业网点：金帝购物广场、淄博商厦、大福源超市、新一佳超时间：2021年x月x日街、部分档次较高的居住小区等)、确定调查对象(尽量以老板或负电话，基本不愿透露)。基于上述原因，在收集整理数据作汇总分析时间：2021年x月x日时间：2021年x月x日第一章宏观市场研究1.1淄博城市及经济概况1.1.1城市概况民族母亲河的黄河相依，现辖5个区、3个县，总面积5938平方公里，总人口401万，其中市区人口263万。淄博地处暖温带，四季分淄博是齐文化的发祥地。临淄作为2600多年前春秋战国时期最强盛的国家齐国的都城，长达638年之久，是当时东方最大的城市之一。淄博的铁路和公路密度均在中国名列前茅。市内铁路总长557.8公里。公路有15条干线通往全国各地，通车总里程近3000公里，济 (南)青(岛)高速公路横贯全市东西。市中心张店区距济南国际机场仅70公里，向东距青岛港300公里，空运、海运十分便捷。时间：2021年x月x日材、冶金、机电、塑料、电子等35个，拥有一大批在中国、山东占淄博是中国的五大瓷都之一，年产日用陶瓷5.7亿多件。美术琉国的1/3。原油加工量，中小电机产量居中国第二位。坐淄博有各类科研机构699家，专业技术人员14万人，是山东省事部命名为全国文化模范市。现有各类文化遍及全市；各类学校1700多所，其中普通高校4所。淄博城市布局独具特色。张店、博山、淄川、周村、临淄5个区和桓台县呈梅花状分布，东西南北4个城区距离中心城区分别为20时间：2021年x月x日总值702.09亿元，2002年为780亿元，增长率达11.1%;人均国内生产总值2001年为17158元，2002年增长为18975元，增长率达10.6%;2001城镇居民人均可支配收入7275元，2002年上升到8198元，增长12.7%。2001年2002年1.1.2宏观经济情况GDP(亿元)时间：2021年x月x日增长(%)淄博市GDP增长速度在2001年有所下降，但经济增长稳定，仍然保持着很高的增长速度，高于全国7%的经济增长。以上都表明淄博市第三产业占到35.40%(其中房地产业占4.29%),第一产业所占比例最小，为6.76%(比上年减少0.4%);从中可以看出，淄博市的经济时间：2021年x月x日2001年全市人均国民生产总值达到17156元(2000年为15785元),2002年全市人均国民生产总值达到18975元，人民生活水平正在逐渐提高，属于生活水平小康的地区。2002年市区人均可支入为8198元，比2001年增长12.7%。全年增长保持在10%左右。促进经济增长的措施主要有：加快农业、2003年预计全市全年GDP达到1557.3亿元，同比增长10%,经济增长仍然保持良好的势头。市委市政府对2003年全市的经济持乐观时间：2021年x月x日到1557亿元，全年增长达到10.5%,为近几年的最好水平，经济发展1.2淄博房地产业发展情况1.2.1固定资产投资淄博市全社会固定资产投资状况图(根据淄博市统计局资料制)在150亿元左右上；2001年固定资产投资增长大幅下降以后，政府采取了积极的措施，使得2002年1到8月份固定资产投资增长速度超过了2000年的水平，达到了70.87%;2002年城市公用基础设施投资总额为10.15亿元，增长1.7%。时间：2021年x月x日1.2.2.1投资情况9.06亿元。2001年末房地产开发投资企业101家，全年完成房地产投资13.55亿元(仅占全年GDP的1%)据市相关计划委员会资料，2002年1到9月份，全市房地产投资完成12.89亿元，同期增长94.93%,可见2002年以来房地产投资增长十分迅速，远大于固定资产的增长2001年房地产投资完成额(按用途分)投资额(万元)所占比例时间：2021年x月x日2002年房地产投资完成额(按用途分)投资额(万元)所占比例 投资额(万元)一—所占比例从上表可以看出2001年和2002年的投资情况，住宅投资已经占时间：2021年x月x日2001年2002年增长幅度都很高，超过了100%,商品住宅的增长为172.69%,办公楼增长739.57%,商业用房的增长为138.10%,可以看出，2002年是房1.2.2.2土地开发面积淄博市的统计局资料表明，2001年完成开发土地面积61.84万平方米，正在开发的土地面积35.44万平方米，待开发土地面积9.75万平方米，本年购置土地面积86.81万平方米。2002年完成开发土地面积111.1191万平方米，同比增长79.69%,同样可以看出，淄博时间：2021年x月x日1.2.2.3开发情况淄博市2002年房地产开发情况(单位：平方米)施工面积新开工面积竣工面积淄博市2002年商品住宅开发情况(单位：平方米)2001年2002年面积达到了340.4万平方米，增长93.93%,新开工面积达到189.5万平方米，增长70.18%,全年竣工面积达到了172.1万平方米，增长76.6%。时间：2021年x月x日淄博市的房地产开发以住宅为主，其中商品住宅开发经济适用房所占份额较小，仅为住宅开发的补充。1.2.2.4销售情况2002年已销售面积：已售面积以上显示，2002年商品房已售面积达133.3万平方米，较2001年有明显的提高(2001年全年实际销售商品房99.09万平方米),增长43.11%。2002年购买分类统计：已售面积比例以上显示，2002年个人购买的比例占到了84.81%,集团购买仅占15.19%,个人购买依然是商品房的购买主体，而集团购买的比例由2001年的10.77%增长到了2002年的15.19%,集团购买的比例在2002年有明显上升。时间：2021年x月x日1.2.3商品住宅价格2001年住宅平均价格图2001年2002年售额可计算出：2001年住宅平均价格为1050.2元/平方米，其中经济适用房价格为868.6元/平方米，商品住宅价格为1060.5元/平方米。2002年住宅平均价格为1247元/平方米，增长18.76%,其中经济适用房价格为1072元/平方米，增长23.50%,商品住宅价格为1301元/平方米，增长22.74%,价格的提升幅度达到了两成。时间：2021年x月x日1.3城市市政基础设施1.3.1城市基建投入先后开工建设重点工程71项。建设了博莱高速公路淄博段，中心城城市道路160公里，城市日供水能力达到74万立方米，日供电能力达到156万千瓦，城市生活燃气汽化率达到100%,集中供热面积1199万平方米，城市绿化覆盖率达到33.59%,人均绿地面积达到7.9平方米，城市化水平达到43%,城市的存载力、凝聚力明显增强。2002年，市政基础建设投入10.15亿元，比上一年增长1.7%,时间：2021年x月x日1.3.2市政配套情况1.3.2.1城市交通辖张店、淄川、博山、周村、临淄5个区和桓台、高青、沂源3个县以及淄博市高新技术产业开发区，总面积5938平方公里，5个区各相距20公里左右，城乡交错，形成组群。淄博是山东半岛东西向经境内胶济铁路、309国道、济青高速公路横穿泰铁路及205国道、在建的滨莱高速公路纵贯南北，并交汇于淄博1.3.2.2张店市政交通成区，开发建设西城区，建设现代化中心区"的城建工作思路，重点时间：2021年x月x日投资12亿元用于城市建设，先后完成张店东南和西南外环路、世纪等30多项基础设施建设重点工程，这些道路建成以后将大大改善城1.3.2.3配套设施时间：2021年x月x日1.3.3未来城市发展市的主要发展目标是：到2005年，全市人口达到415万，建成区面积达到157万平方公里，城市化水平达到55%。其中，加快房地产开建设中的淄博新区，规划面积52平方公里。国际化的规划设计和灵活的投资方式，将使张店在未来的5-10年间，以百平方公里的1.4产业政策分析淄博市房地产市场处于刚起步阶段，各项产业政策还很不完善，时间：2021年x月x日1.5淄博私车情况截止到2002年末，淄博私车(小轿车)拥有总量为19798辆，单2002年私车为5378辆，占总量的27.16%,增长速度之快达到了近年来1.6经济发展预测及房地产市场展望1.6.1经济发展预测时间：2021年x月x日1.6.2房地产市场预测虽然目前淄博市房地产业还很不成熟，但有着很大的发展前景。时间：2021年x月x日第二章供应市场研究2.1供应调研的目的和方法量和供应结构、价格情况、规划及配套等，分析各在售(建)相关项的因素，运用层次分析法(AHP)确定各影响因素的权重，即对于相时间：2021年x月x日向开发的相关项目，最终选取了13个相关项目做为分析的样本，同巴黎春天京润房地产综合经营开发有限公司张店区华光路123号世纪花园9家公司联合开发世纪路与联通路交叉口齐林家园淄博众信置业有限公司四五路、昌国路交汇处紫荆园中房集团淄博市城市建设综合开发公司张店区华光路81号怡海世家青岛麦迪绅集团(淄博)房地产开发有限公司张店区世纪路北首天立花园天立房地产开发有限公司联通大道与新西四路交荷香园新达房地产开发公司中润大道与西五路交汇处东南角金信花园金信房地产开发有限公司中润大道与西四路交汇处东南角恒生城市花园恒生置业有限公司联通路与世纪路交汇处西南丽景翠园山东创业房地产开发XX联通路与西四路交汇处西南角富贵家园华瑞房地产开发有限公司联通路北柳泉路口东300米莲馨园圣亚房地产开发有限公司新空间花园山东新空间置业有限公司开发区中路南侧时间：2021年x月x日产总投资不到20亿元，开复工面积只有150到180万平方米，整个2.2供应市场研究2.2.1相关项目综合品质综合品质如何是消费者所关心的问题，小区的交通位置(包括周边的环境)、整体的规划水平、户型设计的设施的状况以及小区的物业管理管控水平都将直接影响小区的综合要要素权重及综时间：2021年x月x日目5项要素综合评定打分，最终得出各相关项目的综合品质指标。2.2.1.1综合品质评定——综合品质综合品质巴黎春天世纪花园齐林家园紫荆园怡海世家天立花园荷香园金信花园恒生城市花园丽景翠园富贵家园时间：2021年x月x日莲馨园新空间花园2.2.1.2性能价格比综合品质性价比新空间花园金信花园齐林家园天立花园怡海世家荷香园富贵家园莲馨园时间：2021年x月x日紫荆园丽景翠园恒生城市花园瑞祥世纪花园巴黎春天注：性价比在数值上等于综合品质除以销售价格乘以1000可见，所有相关项目中，性价比最高的相关项目为新空间花园，2.2.2产品分析2.2.2.1整体规划时间：2021年x月x日巴黎春天天立花园8富贵家园5莲馨园恒生城市花园丽景翠园8紫荆园怡海世家荷香园7齐林家园世纪花园金信花园4新空间花园时间：2021年x月x日6543221容积率分布容积率范围(万平方米)面积比例容积率>21容积率1.5—23容积率1—1.55容积率<14时间：2021年x月x日淄博市地价较低，致使容积率普遍偏低，容积率大于2的只有巴黎春天，容积率达到了4.98;容积率小于1的相关项目有4个，其中世纪花园的建筑面积达到了85万平方米，荷香园的建筑面积也达到了20万平方米，这两个相关项目的建筑面积之和为105万平方米，这是导致容积率小于1的相关项目比例最高的原因。时间：2021年x月x日◆绿化率巴黎春天世纪花园齐林家园金信花园4恒生城市花园莲馨园新空间花园紫荆园怡海世家天立花园8荷香园7丽景翠园8富贵家园5尽管区域市场多数相关项目容积率较低，但却没有带来很高的绿化率。以上数据是各楼书显示的，但据实地调查，绿化率超过40%的相关项目也只有世纪花园，大部分相关项目绿化率介于30%-40%时间：2021年x月x日之间，且集中在35%左右，对于绿化的理解仅限于不让地面裸露，绿时间：2021年x月x日巴黎春天高层世纪花园多层小高层齐林家园多层紫荆园多层怡海世家多层小高层天立花园多层小高层8荷香园多层7金信花园多层4恒生城市花园多层丽景翠园多层8富贵家园多层5莲馨园多层新空间花园多层时间：2021年x月x日(1)淄博市居民平均收入水平不高，普通多层住宅因其造价便(2)淄博市商品住宅市场还不是很成熟，消费者对多层之外的(3)对于中高端产品如单体别墅、联体别墅的缺乏，主要是开在调研的过程中发现，比较热销的是130~150平米的三居室。较时间：2021年x月x日2.2.2.3楼宇配套时间：2021年x月x日2.2.2.4装修标准选材绝大多数采用墙面砖，占总体的80%。部分住宅采用涂料，占总体的20%。住宅的外立面不仅仅体现在外2.2.2.5小区配套时间：2021年x月x日2.2.2.6物业管理管控综合品质巴黎春天1瑞祥世纪花园齐林家园紫荆园怡海世家天立花园荷香园金信花园恒生城市花园时间：2021年x月x日丽景翠园富贵家园莲馨园新空间花园在0.2-0.3元之间时间：2021年x月x日2.2.2.7价格和销售综合品质巴黎春天世纪花园齐林家园紫荆园怡海世家天立花园荷香园金信花园恒生城市花园丽景翠园富贵家园莲馨园新空间花园时间：2021年x月x日平均综合品质60以上50以下时间：2021年x月x日以上显示，随着综合品质的提高，加权均价也随着平滑提高，但其提升的速度要高于价格提升的速度。综合品质60以上的相关项目价格偏高或品质没有做到位，而本段的供应量最大，达到了117万平方米，这样的弊端如是小相关项目迅速开盘并且迅速售罄可能受到的影响不大，如是大相关项目，由于运做周期较长，会受到新相关项目的冲击，并且随着消费者对房地产市场认识的加深，也会影响相关项目的销售。所以对于本相关项目这样的大型相关项目来说，如何合理必缩小了相关项目的客群体量，进而影响相关项目的整体效益；综合品质在50—60的相关项目就其价格而言相对比较合理；综合品质在50以下的相关项目只有一个——新空间花园，位于高新区东北部，而此区位的住宅市场目前还没有被广大居民所接受，其价格偏低是可以理解的，它的供应量也只有10万平方米，不会对整个市场造成较大的影响。时间：2021年x月x日平均综合品质2000以上1500以下时间：2021年x月x日以上显示，与价格分组相类似，目前，淄博的在售相关项目综合品质同样与其对应的价格不相匹配，综合品质提升的速度要慢于价格提升的速度。

按性价比分组平均综合品质35以上30以下时间：2021年x月x日以上显示，多数相关项目虽然性价比较高，而综合品质却较低，反之性价比较低的相关项目，综合品质较高，再次说明多数相关项目时间：2021年x月x日目供应量较少，性价比大于35的只有34万平方米，目前市场上多数项目销售率达到了80%,它们都不同程度地存在着团购客户，最典型的相关项目世纪花园80%以上都是团购。2.3供应市场研究结论通过对淄博市的房地产市场的整体的考察和分析可以得出以下多为120~160平方米。时间：2021年x月x日套不完善，只有极少数规模较大或是品质较高的相关相关项目以简装为主。大多数的相关项目户内装修为●物业管理管控：大多数相关项目以自管为主，管理管控费在0.5推出的都是毛坯房的商品房，鲜有相关项目提供精装修，绝大多数相关项目存在定向开发或集团购买，形时间：2021年x月x日第三章需求市场分析3.1受访人群基础特征分析■60以上数量上占到73%,原因在于这一部分人群大多经过一段时间的创业，时间：2021年x月x日结构独身两口三口小孩)三口(10—18岁小孩)三口小孩)口三口(10岁以下小孩)■三口(18以上小孩)■两口之家口三口(10—18岁小孩)□四口以上时间：2021年x月x日单身、两口、三口之家(10岁以下小孩)、三口之家(10—18岁小孩)、三口之家(18岁以上小孩)、四口以上家庭。从表中可以看出三口之家占有84%比例。因此，在户型的需求上应该以三居室为主(别墅类型住宅除外),以二居、四居为辅。三口之家(10岁以下小孩)占45%,那么在相关项目规划时就要充分考虑儿童房及儿童设施的设立，而未来目标客户群以三口之家为购房主体。3.1.3现居住区域：张店临淄博山淄川■张店■临淄口博山口周村■淄川■高青在调研时我们根据各区的经济发展水平选择不同比例的客户，由于张店是经济发展水平最高，同时也是本相关项目的所在地，是重点调研区域，所以在我们的受访客户中，张店客户占的比例最高，达到了48%。临淄、周村的比例较高，可见张店的政治、经济、购物环境时间：2021年x月x日3.1.4对现居住状况的满意度在受访客户中，对现居住状况满意的比例达到了68%,不满意的有195人，占32%,对现居住状况满意的原因，更多的是受惠于前期时间：2021年x月x日从以上图表我们可以看到，受访人群中有46%的个体业主，21%的私营企业，15%的自由业者。需要指出的是，以上人群只是我们调时间：2021年x月x日上表显示，选择公交的达到了57%,超过了半数，选择自行车的占25%,也占到了总数的四分之一。从此数据推出，未来本相关项目选择私车的占4%,选择公车的占3%,这两项只占到7%,在调研过时间：2021年x月x日3.2受访人群对产品需求特征自住■自住■为孩子□为父母从上面图表可以看出，选择自住的占63%,为孩子购房的占34%,个选项，其中选择投资和度假两个选项的人数为0,因此在广告宣传时间：2021年x月x日3.2.2选择区域特征百分比上表显示，选择在张店区购房的占86%,张店区的各种环境无疑时间：2021年x月x日3.2.3选择张店的因素特征百分比上表显示，经济环境是受访人群的首选，达到了52.74%,值得注意的是选择教育环境的也占到了17.68%,那么在本相关项目的规划中双语学校的设立，是符合市场需求的。应在本相关项目未来的宣传推广中，巧加运用，让消费者在购房进行比较时，多一个选择本相关项目的理由。3.2.4能够承受的单价以下时间：2021年x月x日86百分比上表显示，能够承受单价在1000—1500元/平方米的占52%,是主流承受价格；1500—1800元/平方米的占20%,是次主流承受价格；1800—2000元/平方米的占5%,此价格段的相关项目已经是中高档相关项目，本段的消费群体可列为高端客户群；2000—2500元/平方米的占3%,2500元/平方米以上的占2%,这两个价格段的消费群体所3.2.5购买面积的特征：时间：2021年x月x日百分比上表显示，受访对象选择的户型面积主要集中在两个区域，选择90—120平方米的占到了21%,选择120—160平方米的比例最高，占到了73%。可以看出消费者在购房时仍然注重住宅的舒适性，大面3.2.6选择建筑类型特征7比时间：2021年x月x日上表显示，选择4层以下和5~7层的分别占到了38%和39%,两者之和达到了77%,这与市场上供应的主流建筑类型符合，为市场习惯性消费，反映前期市场没很好的引导；选择8~10层和11~15层的也占有一定的比例。由此可见，市场对小高层物业亦存在一定的潜在需求，在本相关项目的设计规划中可以考虑小高层的设立。3.2.7选择户型类型特征百分比时间：2021年x月x日上表显示，受访人群选择平层的最多，是35%,小于复式和跃层的比例之和44%。按照一般市场规律，这是一个矛盾的数3.2.8选择户型结构特性0百分比0第64页共113页时间：2021年x月x日和27%,二居二厅一卫和二居二厅二卫的次之，分别是12%和11%,四居二厅二卫也占有8%,而选择一居的是0。那么三居应是本相关项目的主力户型，辅以少量的二居和四居。选择一居的是0,这是本3.2.9对装修的需求特征时间：2021年x月x日上表显示，受访人群对统一精装的需求高达77%,如此高的比例现的问题(如质量问题),本相关项目一期可谨慎地做部分精装修产3.2.10对采暖方式的需求特征时间：2021年x月x日百分比是受访人群3.2.11选择住宅的因素(本题为多选)升值潜力时间：2021年x月x日社区规划上表显示，价格同样是淄博消费者购房首要考虑的因素，本相关项目在价格定位时要充分考虑市场情况，合理定价，既符合市场又不损失相关项目应得的经济效益；交通占据了次席，可见生活便捷是人们所追求的，对于本相关项目所在地，如市政交通配套没有达到理想水平，可设业主班车为业主服务；园林环境的重视程度居第三位，本相关项目在规划设计是应充分考虑消费者对园林环境的重视，高水平设计的园林景观应是本相关项目的一大优势，将是本相关项目的一大卖点；升值潜力可通过相关项目前期的营销推广和后期的服务塑造相时间：2021年x月x日时间：2021年x月x日3.2.12对社区内部配套设施的需求特征(本题为多选)邮局时间：2021年x月x日3.2.13对会所设施的需求特征(本题为多选)台球房网球场桑拿房酒吧时间：2021年x月x日陶吧93.2.14所需的物业服务特征(本题为多选)时间：2021年x月x日时间：2021年x月x日65百分比上表显示，选择物业费0.1~0.2元的占到了69%,0.2~0.3元和0.3~0.4元的也超过了10%,而选择0.4元以上的就很少了，1元以上宽带时间：2021年x月x日不可缺少的配套之一；可视对讲和24小时热水是人们日常生活方便的体现，是提升业主生活品质的基本配套；而24小时保安则体现了时间：2021年x月x日3.3受访人群的信息渠道特征员素质0来评定商品档次的习惯性心理(如档次高的产品价格偏贵);开发商口碑、媒体宣传、过往相关项目的频次也都超过了200,而开发商口时间：2021年x月x日3.3.2希望了解的楼盘信息优惠信息交通发展商实力活动信息时间：2021年x月x日3.3.3获取销售信息渠道媒体新闻报道朋友介绍电视路过户外媒体中介机构时间：2021年x月x日网络杂志上表显示，新闻报道是人们乐于接受的，对于朋友介绍的选择，我们在相关项目销售时可以采取相应的方式进行有针对性的促销；需要引起注意的是选择报纸的频次只占到了第七位，张店区虽然是淄博再者原有的楼盘报纸广告还没有引起人们的注意，所以人们通过报纸来获取楼盘信息的观念还没有形成，本相关项目应在这方面加强引导时间：2021年x月x日3.3.4经常阅读的报刊达到了267频次，而淄博日报的阅读频次只有96次。不过据了解，媒体还是应该加以重视的。选择“其他”的占91频次，在访问过程时间：2021年x月x日3.4需求市场研究结论>年龄结构：年龄在35—50岁；>家庭结构：以三口之家为主；>职业特征：以个体业主、私营企业主、自由业者为主；部分三资>交通工具：多数客户目前暂无私车，他们以乘公交和骑自行车为◆购房目的：以自住和为子女购买为主，少量为父母购买；◆选择区域：大部分消费者选择张店区；>如选张店：他们主要看中的是张店的经济环境，也有相当的消费>承受的单价：消费者能够承受的价格普遍偏低，基本在1800元/◆购买的面积：主要集中在120~160平方米和90~110平方米之间；时间：2021年x月x日◆户型结构：以三居为主，辅以少量二居和四居，无一居；◆装修标准：多数消费者对精装修表现出了极高的热情，少数选择◆采暖方式：以分户计量采暖为主，少量选择集中供暖；◆内部配套：主要选择使生活更加方便的设施和老人儿童设施，另◆会所设施：主要选择日常的运动休闲娱乐设施；◆物业服务设施：各项都不同程度地引起了消费者的重视，尤其幼时间：2021年x月x日第四章个案点评4.1齐鲁花园投资商：鲁能齐林电力集团、众信电力有限公司；发展商：淄博众信置业有限公司；容积率：1.05;绿化率：40%;12000平方米；类型标准户型复式户型二房二厅一卫三房二厅一卫二房二厅一卫四房二厅二卫面积时间：2021年x月x日销售情况：一期单位基本售罄，只剩2套，二期单位约2003年4月开盘时间：2002年10月；管理费：0.5元/平方米.月；1)规划超前，秉承“大绿化、低密度、七分树、三分草”的原则，处处融入绿色环境意识。楼间距26米，基本达到前后有2)园林特色以风林绿荫为休闲主题，投资360万元将杏、枣、柿、石榴、榆、竹、松、柏等多种树木请到家园，与植物园遥相呼应，形成春赏花、夏观叶、秋品果、冬看绿的园林景时间：2021年x月x日页码：第84页共113页观；而在园景划分上，则采取组团式划分，结合文化色彩，形成自我特色。组团园林包括：以牡丹、石榴为主的“富贵园”,以枣树、山l、樱桃、枸杞为主的“甜蜜园”,以榆树为主的“金玉园”,以松、竹、梅为主的“长寿园”…..,全1)相关项目形象不清晰，由于相关项目买点较多，宣传主题分2))销售资料不齐全，售楼人员专业素质偏低，在一定程度上影4.2世纪花园发展商：中房集团、瑞祥房产、创业房产、三星房产、华瑞房产、设计组合：澳大利亚柏涛(墨尔本)建筑设计有限公司。时间：2021年x月x日占地面积：110万平方米。建筑面积：85万平方米。容积率：0.88,装修标准：橱卫精装。供暖设备：集中供暖，分户计量(部分团购单位采用地板供暖)。销售情况：目前所售出楼宇大部分以事业单位的团购为主，对外散卖的主要集中于瑞祥及世纪名邸两组团小区配套：会所、老周边配套：新开发区目前缺乏成熟配套，毗邻规划中的淄博新区政务中心、文化中心、体育中心。夜监控、设备故障自动报警、家居远程控制、水电暖自动卡通信息管理管控、停车场自动监管等。物业管理管控：按照社会化、市场化要求成立专业管理管控公司(待管理费：0.5元/平方米.月。宣传主题：家在花园里，人在自然中。时间：2021年x月x日发展商：淄博瑞祥房地产开发有限公司。交付时间：二期2003年10月米不等，间距高达40米。世纪名邸发展商：淄博汇泽房地产开发有限公司。户型一房一厅一卫一房二厅一卫四二厅一卫面积时间：2021年x月x日组团特色：1)台湾投资商，参考台湾过往成功经验，将日本和风引2)户型面积由63~136平方米，选择面较广，特别是小户升淄博住宅功能和环境质量的样板工程。为创建此一精品楼盘，市政府成立了相关项目开发指挥部，按照“统一规划、市场引导、企业操作、统一配套、统一管理管控”的建设新规模，对居住区的规划、设计、建设、配套和物业实行统一时间：2021年x月x日页码：第88页共113页管理管控。此一举措，无疑对相关项目的信誉及品质打了一支强心针，既强化了客户的购买信心，又树立了相关项目的2)小区规划采用山水城市的设计风格，引入具时代气息的全新理念，整个小区划分为“一心、八片”形似花朵，风格各异的居住组团。五条大型景观长廊与居住区外围的三条林荫带接壤，形成大绿化格局，配合围合式庭院的布局，封闭式管理管控，全面体现了“家在花园里，人在自然中”的创意主3)楼宇设计新颖、造型别致，采用传统小坡顶屋面和现代飘板的巧妙结合，个性鲜明，具浓厚的时代气息，可谓目前淄博1)十一个发展商分片开发，虽然为统一管理管控，集中建设，但由于各大发展商的分开销售，相关项目形象未能很好地发挥，同时，由于相关项目供应量较大，形成激烈的竞争，对于某些外来发展商(如汇泽房产等)会有较大的压力。2)现场销售环境缺乏包装，设施简陋，销售人员素质较低，与相关项目形象完全背离，于散购客户的购买信心会有一定影时间：2021年x月x日4.3新空间花园发展商：山东新空间置业有限公司。建筑面积：10万平方米。相关项目规划：22幢6层，首期开发10幢6层(其中1号楼为会所)。户型二房一厅一卫二房二厅一卫面积均价：住宅1280元/平方米、地上停车库1800元/平方米、地下储藏室(南)380元/平方米、(北)330元/平方米。销售情况：首期单位基本售罄，只剩下约10多套的单位。入住时间：首期五幢2003年6月，4幢2003年10月。时间：2021年x月x日开盘时间：2002年9月。管理费：0.15元/平方米.月。2)开创了淄博市房地产行业中先绿化后盖房的先河，通过现场时间：2021年x月x日1)现场售楼部还处于早期简陋状态，缺乏吸引力，现场施工环4.4巴黎春天国际公寓相关项目位置：华光路。发展商：京润房地产综合经营开发有限公司。户型面积：130平方米的二房二厅二卫的标准单位到330平方米的六口燃气壁挂式小锅炉提供冬季供暖，四季24小时热水，时间：2021年x月x日HI—FI试听室、美容美发中心、24小时自助银行、邮政所、4点半学校等管理费：1元/平方米.月。1)整个相关项目以欧陆风情，法国情调作为包装，无论是建筑还是园林均洋溢着浓厚的异国气息，于淄博可谓异军突起，时间：2021年x月x日页码：第93页共113页2)位处张店核心位置，与15万平方米的莲池公园遥相对望，占3)在销售期间，为彰显相关项目的豪宅品位，让客户提前感受相关项目所带来的新生活，发展商极其重视现场销售环境的营造，无论是售楼部、样板房，还是销售物料均极具心思，是目前张店区最能体现自身档次及品质的相关项目，有效提4)除了有舒适的销售环境，软件服务也是相当，为此发展商不但要求销售人员能够提供专业的服务，还于现场设置了专业的保安、清洁人员及服务人员为客户提供全面的销售服务，虽然，该相关项目的品质较高，但价格及管理管控费相对于张店区，甚至是整个淄博也是最高的，最高峰时期更较周边一般楼盘高出了50%的价幅。由于淄博的房地产市场发展还未尽成熟，客户的承接能力还相当有限，因此，价格的高昂时间：2021年x月x日4.5恒生城市花园发展商：淄博恒生置业有限公司建筑面积：12万平方米相关项目规划：18幢6层板楼，3幢12层小高层绿化率：40%32000平方米户型面积：120平方米的三房二厅二卫的标准单位、跃式单位到220交楼时间：2003年10月。开盘时间：2003年1月。时间：2021年x月x日物业管理管控：发展商自行管理管控。管理费：0.5元/平方米.月。1)销售物料包装到位，如楼书等都较周边楼盘上档次，并随书2)又双售楼部的设置(现场及华光路均设有售楼部),方便了客户就近看房，但由于销售人员的工作不到位，客户流失率也挺相关项目缺乏突出卖点，再加上销售人员的素质低下，既无任何专业知识，对楼盘的基本情况也不清楚，若非团购，销4.6荷香园时间：2021年x月x日户型平层错层复式楼中别墅面积三室二厅一卫(83,86,96,110124,三室二厅二卫三室二厅一卫建筑面积：181管理管控体系的全封闭庭院式一条龙物业管理管控西依西五路，毗邻市府三宿舍，108路终点站，121时间：2021年x月x日路公交车门前停靠，亭榭廊柱布列其中，近6000m²暗敷式排油烟道及太阳能管道、三表出户、集中供暖分户控制、专用停车场。全新人车分流设计等卓越智让品质成为工程的重点●让享受成为生活的重点●让(1)销售资料包装到位，如楼书等都较周边楼盘上档次，并随书赠送楼盘介绍的光碟，对相关项目形象有一定(2)楼书详细介绍了楼盘的各种情况，温馨居——大方适馨浪漫的空间。灵性居——简捷大方，精致美观，营时间：2021年x月x日页码：第98页共113页造温馨浪漫空间；园林美景，极目绿色世界。豪华居——杜特错层设计，尽显欧式豪华气派，充满人性气息，尽显个性空间，突出生活高品位。经典居——卧室方正，温馨舒适，动静结合，光源充足，亲情暖以乐融融，享受健康新生活。详细地分析，全面了解了(3)广告宣传力度大，户外广告的(1)销售人员缺少专业知识和素质的培养，不能全方位的了4.7天立花园基本资料：时间：2021年x月x日类型实用型浪漫型温馨型户型一室一厅