房地产基本制度与政策

考试内容分：掌握占60%，熟悉占30%，了解占10%。题型分为单项选择、多项选择和分析，全部为选择题。房地产法律法规概述大纲要求：1、熟悉房地产业；2、熟悉房地产法的概念与调整对象；3、熟悉房地产法律体系；4、掌握城市房地产管理法相关内容。第一节房地产业〔熟悉〕房地产业是从事房地产投资、开发、经营、效劳和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介效劳和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活效劳的部门。房地产业的作用：〔1〕可以为国民经济的开展提供重要的物质条件，是国民经济开展的一个根本的生产要素。〔2〕房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的开展，促进国民经济持续快速健康增长。〔3〕可以改善人民的住房条件和生活环境。〔4〕可以加快旧城改造和城市根底设施建设，改变落后的城市面貌。有利于城市规划的实施。〔5〕有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。〔6〕可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业。〔7〕可以增加政府财政收入。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产效劳业，房地产效劳业又可分为物业管理业和房地产中介效劳业，房地产中介效劳业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行根底设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发工程或者销售、出租建成后的房屋。具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关程序，并提供相关效劳。高层次专业人员是物业管理师。物业管理也是劳动密集和知识密集的行业。房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的参谋效劳，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资工程可行性雁九、房地产开发工程筹划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承当。房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价要求独立、客观、公正。房地产估价活动主要由房地产估计师来完成，房地产估价业是知识密集型行业。房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购置者、承租人，或者帮助房地产的购置者、承租人寻找到其欲购置、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产效劳为主，在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。第二节房地产法律体系房地产法是调整房地产活动的法律标准的总称。广义的房地产法包括调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、效劳、管理及其他与房地产有关的各种社会关系的法律、法规、规章。狭义的房地产法一般仅指《中华人民共和国城市房地产管理法》〔以下简称《城市房地产管理法》〕房地产法的调整对象，它调整的是与房地产开发、交易和管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法的调整对象包括房地产开发关系、房地产交易关系、刚地产行政管理关系及物业管理关系。房地产开发关系，是指开发商依法取得土地使用权并进行根底设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容，第一，获得土地使用权；第二，在获得土地使用权的土地上建造房屋。房地产交易关系，是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：房地产开发商对特定房地产拥有的所有权关系、开发商或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系、房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系以及抵押关系。物业管理关系，是指物业所有者〔业主〕委托特定的物业管理企业对其所有的物业提供修缮、养护、保管、看管等活动时产生的法律关系。物业管理涉及面比拟广泛，酒店、办公楼、住宅小区等都可以通过这种方式来进行管理。房地产行政管理关系，是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系同前几种关系不同，典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。房地产法律体系，是指各种不同层次的调整房地产法律关系的法律法规，按照一定的内在联系而组成的一个共同的有机整体，主要包括：〔一〕宪法《中华人民共和国宪法》是国家的根本大法，对于房地产法，宪法也作出了原那么行规定。如第十条明确了土地的所有权权属关系：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”该条也同时规定了关于土地的转让问题：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。还对土地征收或征用和利用作了原那么性规定。具有最高的法律效力，无论是房地产理发或执法都必须遵循宪法规定的原那么。〔二〕全国人民代表大会及其常务委员会公布的法律专门法律：如《城市房地产管理法》和《土地管理法》。相关法律：如《中华人民共和国物权法》，简称物权法，《民法通那么》，《城乡规划法》，《合同法》，《中华人民共和国担保法》简称担保法等。法律效力仅次于宪法，都是制订有关房地产法规、规章的依据和根底。〔三〕国务院发布的房地产方面的行政法规《城市房地产开发经营管理条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》简称土地管理法实施条例、《城市房屋拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《住房公积金管理条例》等。行政法规须经国务院常务会议讨论通过并以国务院总理令的形式发布。〔四〕地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制订的调整本行政区域内房地产法律关系的标准性文件，在本行政区域内有效。〔五〕行政规章包括国务院部委制定的部门规章和有立法权的地方政府制定的政府规章。房地产方面的部门规章主要是指国务院住房城乡建设行政主管部门制定的规章。现行有效的房地产方面的部门规章有20多件。另外，国家发改委、国土资源部也半步了一些房地产方面的部门规章。政府规章是有立法权的地方政府根据法律、法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产管理的具体问题的标准性文件。行政规章须经部门或政府常务会议讨论通过，并以部门首长令或政府首长令的形式发布。〔六〕最高人民法院的司法解释最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律假设干问题的解释》、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等。〔七〕有关房地产的技术标准及一些标准性文件，也可纳入广义的房地产法律体系的范畴第三节城市房地产管理法《城市房地产管理法》中，与房地产经纪活动直接相关的规定有房地产交易、房地产转让、房地产抵押、房地产租赁和中介效劳机构等内容。房地产交易《城市房地产管理法》规定，房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产转让房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押，应当凭土地使用权证书，房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。房地产中介效劳机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。房地产中介效劳机构应当具备以下条件：1有自己的名称和组织机构；2有固定的效劳场所；3有必要的财产和经费；4有足够数量的专业人员；5法律、行政法规规定的其他条件。房地产中介效劳管理制度与政策大纲要求：熟悉房地产中介效劳的行业管理；掌握房地产经纪人员职业资格制度；掌握房地产经纪活动管理；熟悉房地产中介效劳行业信用档案；熟悉房地产中介效劳人员的职业道德和行业组织监督。房地产中介效劳的行业管理房地产中介效劳的概念及特征〔一〕房地产中介效劳的概念房地产中介效劳是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业效劳的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面效劳的经营活动。房地产估计是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原那么，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素进行综合分析的根底上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。房地产经纪是指房地产经纪机构及人员，为促成他人房地产交易而提供居间、代理等专业效劳，并收取佣金等效劳费用的经济活动。〔二〕房地产中介效劳的主要特征主要有三个特点：一，人员特定；二，委托效劳，房地产中介效劳是受当事人委托进行的，并在当事人委托的范围内从事房地产中介效劳活动，提供当事人所要求的效劳。三，有偿效劳。房地产中介效劳机构的设立对房地产估价机构的管理主要从市场准入抓起，采取资格认证、资质分级与日常监督相结合的管理措施；而对房地产经纪、房地产咨询那么主要通过行业组织自律的方式进行自我管理。房地产估价机构应当主要由具有房地产估价师执业资格的人员发起设立，机构主要有以下组成方式：1合伙制。由2名以上专职注册房地产估价师合伙发起设立。合伙人按照协议约定或法律规定，以各自的财产承当法律责任，对机构的债务承当无限连带责任。2有限责任制。由3名以上专职注册房地产估价师共同出资发起设立。出资人以其出资额为限承当法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承当责任。设立房地产中间效劳机构的条件有自己的名称、组织机构；有固定的效劳场所；有规定数量的财产和经费；有足够数量的专业人员。从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产估价业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人；法律、法规规定的其他条件。设立房地产中介效劳机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介效劳机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。房地产估价机构的资质管理房地产估价机构资质等级分类房地产估价机构按照专业人员状况、经营业绩和注册资本等条件，资质等级气氛一级、二级、三级。新成立的房地产估价机构的资质等级按照最低等级核定，并设1年暂定期。房地产估价机构资质等级申报材料房地产估价机构资质等级申请表〔一式两份，加盖申报机构公章〕；房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；营业执照正、副本复印件〔加盖申报机构公章〕出资证明复印件〔加盖申报机构公章〕法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件〔加盖申报机构公章〕专职注册房地产估价师证明；固定经营效劳场所的证明；经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙人协议复印件〔加盖申报机构公章〕及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息。随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件〔一式两份，加盖申报机构公章〕新设立的中介效劳机构申请房地产估价机构资质的，应当提供〔1〕、〔3〕项至〔8〕项材料。等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。房地产估价分支机构的设立和管理具有一级资质的房地产估价机构可以按照规定设立分支机构。分支机构设立条件分支机构的管理房地产中介效劳的内容房地产中介效劳内容很广，主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪这三大类。房地产咨询又可分为法规类咨询〔为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策咨询〕，信息类咨询〔如市场调查、市场信息分析等〕，技术类咨询〔如投资工程可行性研究论证、营销筹划等〕等。房地产估价的对象包括：土地、在建工程、建筑物、构筑物等。房地产经纪又可分为房地产居间、房地产代理和主要以代理为主兼有行纪色彩的房地产包销等。房地产中介效劳收费对房地产中介效劳收费分为三大类：房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费，口头咨询费按照咨询效劳所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定标准。书面咨询按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合标的额大小计收。国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费300——1000元，技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可提高收费，但一般不超过咨询标的额的0.5%。房地产估价收费采用差额定率分档累进计收。即按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。房地产经纪收费房租租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%-2.5%计收，实行度假代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的3%。上述的房地产估价、房地产经纪收费为国家制定的最高限标准，对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不能超过上述标准的30%。房地产中介业务管理主要包括承办业务管理、中介效劳行为的管理及财务管理。承办业务管理房地产中介人员承办业务，应当由其所在房地产中介效劳机构与委托人签订书面合同。不得以个人名义承揽业务、签订合同。房地产中介效劳合同应包括：1、当事人姓名或名称、住所；2、中介效劳工程名称、内容、要求和标准；3、合同履行期限；4、收费金额和支付方式、时间；5、违约责任和纠纷解决方式；6、当事人约定的其他内容。承办业务时，中介人员与委托人、相关当事人有利害关系时，应实行回避制度，委托人有权要求其回避。中介效劳行业管理委托人应当提供必要的协作。对委托人提供的资料、文件，中介效劳机构和中介效劳人员有为委托人保密的义务，未经委托人工艺不得转借相关资料、文件。由人员失误给当事人造成经济损失的，由其所在中介效劳机构承当赔偿责任，所在机构可以对有关人员追索。《中华人民共和国刑法》对房地产中介效劳人员违法应受到的刑事处分也作出了具体的规定：承当资产评估、验资、验证、会计、审计、法律效劳等职责的中介组织的人员成心提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下的有期徒刑或者拘役，并处分金。中介效劳人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下的有期徒刑，并处分金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处分金。收费管理提供效劳出示收费标准。中介效劳费必须由中介效劳机构统一收取，并给缴费人开发票。严禁只收费不效劳，多收费少效劳。房地产经纪人职业资格制度房地产经纪人员职业资格考试分为房地产经纪人执业资格考试和房地产经纪人协理从业资格考试。考试组织与考试内容房地产经纪人执业资格考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，原那么一年一次。住房和城乡建设部负责编制房地产经纪人执业资格考试大纲和组织命题等工作，组织或授权组织房地产经纪人执业资格的考前培训等有关工作。人力资源和社会保障部负责审定房地产经纪人执业资格考试科目、考试大纲和考试试题，组织实施考务工作，并会同住房和城乡建设部对房地产经纪人执业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。时间定为每年的第三季度。成绩实行两年为一个周期的滚动管理。申请免试局部科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。〔2〕房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。住房和城乡建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人力资源和社会保障部负责审定考试大纲。资格考试报名条件房地产经纪人执业资格考试报名条件中国公民，遵守法律法规，已取得房地产经纪人协理资格并具备以下条件之一：大专，工作满6年，房地产经纪业务满2年；本科，工作满4年，房地产经纪业务满2年；双学士或研究生，工作满3年，房地产经纪业务满1年；博士，房地产经纪业务满1年。房地产估价师执业资格者可免试《房地产根本制度与政策》，取得证书全国有效。房地产经纪人协理资格考试报名条件高中以上学历即可，证书在所在行政区域内有效。房地产经纪人注册房地产经纪人注册的条件取得房地产经纪人执业资格证书；无犯罪记录；身体健康，能坚持在注册房地产经纪人岗位上工作；经所在经纪机构考核合格。房地产经纪人注册程序由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构考核，经省、自治区、直辖市房地产行政主管部门或其授权的省级房地产经纪行业组织初审合格后，送交中国房地产估价师与房地产经纪人学会注册登记，核发房地产经纪人注册证书。有效期一般为3年，期满前3各月，持证者应到原注册管理机构办理再次注册手续。有效期内变更执业机构，应既是办理变更手续。再次注册者，还须提供接受继续教育和参加业务培训的证明。房地产经纪人注销注册以下情况之一，注销：不具有完全民事行为能力；受刑事处分；脱离房地产经纪工作岗位连续2年〔含2年〕以上；同时在两个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动；严重违反职业道德和经纪行业管理规定。房地产经纪人员技术能力、权利与义务房地产经纪人员的职业技术能力房地产经纪人应具备以下执业技术能力：具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定；熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；有一定的外语水平。房地产经纪人协理应举杯：了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；具有一定的房地产专业知识；掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。房地产经纪人员的权利和义务房地产经纪人享有权利：依法发起设立房地产经纪机构；参加房地产经纪机构，在房地产经纪机构关键岗位任职；指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；要求委托人提供与交易有关的资料；有权拒绝执行委托人发出的违法指令；执行房地产经纪业务并获得合理佣金。房地产经纪人协理享有权利：有权参加房地产经纪机构；协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬；房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行以下义务：遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德标准；不得同时受聘于两个或者两个以上房地产经纪机构执行业务；接受职业继续教育，不断提高业务水平；向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；为委托人保守商业秘密。房地产经纪活动管理加强房地产经纪活动管理的重要性房地产经纪管理的主要措施全面推行房地产经纪机构备案公示制度严格实施房地产经纪人员职业资格制度标准房地产经纪行为具体要求如下：发布的信息应当与事实相符，不得发布虚假信息、未经核实的信息；房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格等交易信息；不得以低价购入〔租赁〕、高价售出〔转租〕等方式赚取差价，不得谋取非法收益；不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假气氛，误导和欺骗当事人；不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。加强房地产经纪合同管理房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。不得签署损害委托人利益的合同。合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人的签名。建立商品房交易结算资金管理制度开展交易保证机构，专门从事交易资金监管。客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。假设有关部门对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划，开户银行、房地产经纪机构或交易保证机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。标准交易结算资金专用存款账户开设和资金划转账户名称为房地产经纪机构或交易保证机构名称后加“客户交易结算资金”字样，该专用存款账户专门用于存量房交易结算资金的存储和支付。开立客户交易结算资金专用存款账户时，房地产经纪机构和交易保证机构应当向银行出具工商营业执照、根本存款账户开户许可证和房地产管理部门出具的备案证明。子账户划转时应当有房地产经纪机构或交易保证机构和房产买方的签章。客户交易结算资金专用存款账户不得支取现金。加强交易结算资金专用存款账户管理房地产经纪机构或交易保证机构应保证客户交易结算资金专用存款账户的资金支付条件和具体方式与房地产经纪合同中的约定一致。房地产管理部门定期不定期检查。开户银行加强监管。建立健全办事公开制度有条件的地方，要积极开通房地产经纪合同和交易合同网上签约系统。建立和完善信用公示制度完善房地产经纪机构和经纪人员信用档案系统，对失信、违法、违规行为，记入档案并公示。加强房地产经纪行业自律建设房地产中介效劳行业信用档案建立房地产中介效劳行业信用档案的意义建立房地产中介效劳行业信用档案的必要性建立房地产中介效劳行业信用档案是标准房地产市场行为、维护消费者合法权益、进一步启动住宅消费、促进住宅与房地产业健康开展、拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要。老实信用是保障房地产估价活动客观公正的基石，是保障房地产经纪活动的真实可靠的根底。建立房地产中介效劳行业信用档案的作用为各级政府部门和社会公众监督房地产中介效劳行业及执从业人员市场行为提供依据；为社会公众查询企业和个人信用信息提供效劳；为社会公众对房地产中介效劳领域违法违规行为提供投诉途径的信息管理系统，减少或防止商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，使失信者在扩大经营范围、拓展业务等方面受到限制。房地产中介效劳行业信用档案体系房地产信用档案的建立范围是房地产开发企业，房地产中介效劳机构，物业管理企业和房地产估价师，房地产经纪人，房地产经纪人协理等专业人员，统称执从业人员。房地产中介效劳行业信用档案的构成房地产中介效劳行业信用档案由房地产估价机构信用档案、注册房地产估价师信用档案、注册房地产经纪人信用档案等房地产中介效劳机构及其执从业人员信用档案构成。房地产中介效劳行业信用档案的内容记录房地产中介效劳机构和注册房地产估价师、注册房地产经纪人等执从业人员的信用信息。房地产估价机构信用档案的主要内容包括：机构根本情况、机构良好行为记录、机构不良行为记录、估价工程汇总、估价工程根本情况、股东〔合伙人〕情况、注册房地产估价师根本情况、机构资质年审情况、投诉情况等。注册房地产估价师信用的主要内容包括：个人根本情况、个人业绩汇总、估价工程、继续教育情况、科研能力表现、良好行为记录、不良行为记录、投诉情况等。房地产中介效劳行业信用档案的管理管理的原那么。按照“统一规划、分级建设、分步实施、信息共享”的原那么进行。组织实施。住房和城乡建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介效劳行业信用档案的系统管理部门，在住房和城乡建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。信息的采集。依法从多种途径采集，充分利用现有信息资源，从政府部门、房地产中介行业自律组织、房地产中介效劳机构、执从业人员、其他中介机构及社会公众等多种途径获得，并与机构资质审批、年检制度及专业人员执从业资格注册工作有机结合。不良行为记录，除了要求房地产中介效劳机构自报外，各级房地产行政主管部门、各级房地产中介行业自律组织也应及时报送房地产中介效劳机构和有关责任人员的违法违规处理情况，房地产信用档案将按规定予以公示。房地产中介效劳机构或执业人员获部省级表彰或荣誉称号，良好行为记录一由房地产企业及执业人员直接报送。二由各级建设〔房地产〕行政主管部门、房地产中介行业自律组织采集并审核后提交系统管理部门。受到行政处分的，不良行为记录以企业自报为主，房地产企业应在受到行政处分后10天内将有关信息直接报送系统管理部门；也可通过各级建设〔房地产〕行政主管部门、房地产中介行业自律组织将行政处分意见和其他不良行为记录提交系统管理部门。信息维护和更新。信用档案是由政府组织建立的，由系统管理部门对信息进行维护和更新。对涉及商业秘密的信息要注意保密，实行授权查询；未经核实的信息不得在网上公示；不良记录在公示前，必须经过严格的审核批准程序。投诉处理。信用档案系统专门设立了网上投诉栏目，社会公众可以在网上对房地产市场违法违纪行为进行投诉，社会公众按照统一格式提交有关房地产方面的投诉。系统管理部门对收到的投诉信息，进行登记、整理、分类，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介效劳机构对系统管理部门转去的投诉在15天内反响意见〔包括处理结果或正在处理情况〕。无正当理由未按时反响的，将在网上公示投诉情况。如要撤销公示，须由被公示单位提出申请，经相关行政主管部门同意，方可从网上撤销；不良行为记录公示在房地产中介效劳行业信用档案中保存一定期限。〔6〕信息查询。按照依法、合理保护企业商业秘密和分类、分级管理原那么，房地产中介效劳机构、执从业人员信用档案分为公示信息和授权查询信息两大类。房地产中介效劳行业自律房地产中介效劳人员的职业道德房地产中介效劳行业组织监督1994年8月，经民政部注册登记，我国组建了房地产中介效劳行业全国性的自律组织——中国房地产估价师学会。隶属于住房和城乡建设部的全国性社会团体。2004年7月12日，经原建设部统一，民政部批准中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会，英文缩写CIREA。学会下设5个专业委员会，为：考试注册专业委员会、教育培训专业委员会、学术专业委员会、国际交流专业委员会、标准专业委员会。学会的最高权利机构是全国会员代表大会。在其闭会期间，理事会为中国房地产估价师与房地产经纪人学会的领导机构。学会的主要职责包括：1开展房地产估价、房地产经纪理论和方法的研究；2承当房地产经纪人执业资格注册工作，协助政府有关主管部门进行房地产估价师考试、注册工作，组织房地产估价、房地产经纪专业培训和房地产估价师、房地产经纪人继续教育。3制订房地产估价、房地产经纪行业标准、执业道德标准，开展国际学术交流等。学会主要通过一下工作开展行业自律管理：开展行业自律情况的调研工作，为政府制订有关政策提供意见和建议；建立行业内部的自律规那么，制止低价竞争和价格垄断行为，维护行业内部公平竞争。制订行业标准和从业人员道德标准，实施房地产估价师继续教育工作。参与房地产估价机构资质管理规定和标准的制订工作，实施跟踪管理。建设用地制度与政策大纲：熟悉中国现行土地制度；了解征收集体土地应遵守的原那么；熟悉征收集体土地的政策规定；掌握征收集体土地补偿的范围和标准；熟悉建设用地审查报批程序；了解临时用地；掌握国有建设用地使用权出让；掌握国有建设用地使用权划拨；熟悉闲置土地的处理。中国现行土地制度概述《宪法》、《物权法》、《土地管理法》规定了中国现行土地所有制的性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围，以及土地的使用、管理等制度。全面理解和正确认识中国现行土地根本制度，需要把握：全部土地都为社会主义公有制；土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使；土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有的土地，简称集体土地。范围有：1村农民集体；村内两个以上农民集体；3乡镇农民集体。城市市区的土地属于国家所有。国有土地的范围，规定如下：1、城市市区的土地；2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；3、国家依法征收的土地；4、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；5、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；6、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。国家实行国有土地有偿使用制度。除国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。变更须经有批准权的人民政府核准。必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。国家实行不动产登记制度。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册，颁发证书。取得国有建设用地使用权的途径主要有：1、通过国家出让方式取得；2、通过行政划拨方式取得；3、通过房地产转让方式取得〔如买卖、赠与或者其他合法方式〕；4、通过土地或房地产租赁方式取得。集体土地征收征收土地具有三个明显的特点：一是具有一定的强制性，征地是国家的特有行为，被征地单位和农民必须服从国家的需要；二是要妥善安置被征地单位和农民的生产和生活，依法给予被征地单位和农民补偿；三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体所有的土地变为国有土地。而征用土地只是土地使用权改变了；征用后，土地所有权仍然属于农民集体，使用结束后需要将土地还给农民集体。征收集体土地应遵守的原那么〔了解〕珍惜耕地、合理利用土地的原那么中国耕地具有四个明显的特点：〔1〕人均占有耕地少；〔2〕耕地总体质量差；〔3〕生产水平低；〔4〕退化严重，后背资源缺乏。保证国家建设用地的原那么。在征收土地时，应反对两个极端，一是以节约土地为理由，拒绝国家征收；二是大幅度提高征地费用，以限制非农业部门占用土地。妥善安置被征地单位和农民的原那么妥善安置主要包括：1、对征收的土地要适当补偿；2、对因征地给农民造成的损失要适当补助；3、对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排；4、要妥善安置征地范围内的拆迁户。有偿使用土地的原那么有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。在一个相当长的时间内，土地使用制度将实行双轨制，即土地使用权有偿出让和土地使用权划拨两种制度长期并存。依法征地的原那么征收集体土地的政策规定〔熟悉〕征收土地的范围国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资方案用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻扰。对于征收的集体土地，其土地所有权属于国家，用地单位只有土地使用权。征收土地批准权限的规定征收土地实行两级审批制度，即国务院审批和省级人民政府审批；征收农用地的，应办理农用地转用手续；根本农田，根本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体工程，由省级人民政府审批并报国务院备案。建设单位申请征地不得化整为零一个建设工程需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的工程，应当分期征地，不得先征待用。铁路、公路和输油、输水等管线建设需要征收的土地，可以分段申请批准，办理征地手续。对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征收土地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。临时用地必须办理报批手续确需另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程工程用地的机关提出临时用地的数量和期限的申请，经批准后，同土地所有权单位签订临时用地协议前方可用地。临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。超出批准时间，可再提出申请，不退地又不申请的按违章用地处理。全民所有制企业，农村集体经济组织联营使用的集体土地全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持县级以上人民政府按照国家根本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，由联营企业向县级以上人民政府土地管理部门提出用地申请，按照国家建设用地的批准权限，经有批准权的人民政府批准；经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。及联营企业用地，可以不改变土地权属性质。征收土地时必须进行征地公告被征收土地所在的市、县人民政府，在收到征收土地方案后10日内，应以书面或其他形式进行公告。征收土地公告应包括以下内容：征收批准机关、文号、时间和用途；被征收土地的所有权人、位置、地类和面积；征地补偿标准和农业人口安置途径；办理征地补偿的期限、地点。征地补偿安置方案公告应包括以下内容：被征收土地的位置、地类、面积、地上附着物和青苗的种类、数量、需要安置农业人口的数量；土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式；安置补助费的标准、数量、支付对象和方式；地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式；农业人口具体安置途径；其他有关征地补偿安置的措施。〔3〕未进行征地、补偿、安置公告的，被征地单位和个人，有权拒绝办理征地相关手续。合理使用征地补偿费征收集体土地补偿的范围和标准〔掌握〕征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。土地补偿费土地补偿费的标准：征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍；征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。安置补助费安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费。按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。在人均耕地特别少的地区，可以增加安置补助费，但土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。地上附着物和青苗的补偿费等费用地上附着物是指依附于土地上的各类地上、底下建筑物和构筑物，如房屋、水井、地上〔下〕管线等。青苗是指被征收土地上正处于生长阶段的农作物。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。城市郊区菜地，是指连续3年以上常年种菜的商品菜地或养殖鱼、虾的精养鱼塘。临时用地补偿按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过技征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。合理使用土地补偿费、安置补助费土地补偿费归农村集体组织所有；地上附着物和青苗补助费归所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。国有建设用地建设用地审查报批程序〔熟悉〕用地预审建设工程可行性研究论证时，建设单位必须向土地行政主管部门提出建设用地预审申请。可行性研究报告报批时，必须附有土地行政主管部门出具的建设工程用地预审报告。未申请预审的，市、县人民政府土地行政主管部门不受理建设用地申请。提出预审申请，提交材料如下：申请预审的正式文件；工程建议书批复文件；建设工程可行性研究报告，其中应当包含土地利用的章节，内容包括规划选址情况、用地总规模和用地类型等；单独选址的建设工程，拟占用地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内土地的，还应当提供地质灾害危险性评估报告。申请用地建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附以下材料：建设单位有关资质证明；工程可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；土地行政主管部门出具的建设工程用地预审报告；初步设计或者其他有关材料；建设工程总平面布置图；占用耕地的，必须提出补充耕地方案；建设工程位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告。上报审批市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，在收到申请之日起30日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，报市、县人民政府批准；需上级人民政府批准的，报上级人民政府批准。批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。组织实施经批准的农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。颁发《建设用地批准书》以有偿使用方式取得国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。使用者缴纳土地有偿使用费后，办理土地登记。以划拨方式取得国有土地使用权的，市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。通过招标、拍卖方式取得国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。使用者应依法申请土地登记。临时用地〔了解〕临时用地是指建设过程中或勘查勘测过程中一些暂设工程和临时设施所需临时使用城市内的空闲、农用地和未利用地，不包括因使用原有的建筑物、构筑物而引起的使用土地的行为。必须办理报批手续，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。临时用地一般包括两类：一类是工程建设施工临时用地，包括工程建设施工中设置的临时加工车间、运输道路和其他临时设施用地；工程建设过程的取土弃土用地；架设地上线路、铺设底下管线和其他地下所需的临时使用的土地等。另一类是地质勘查过程中的临时用地，包括选址等对工程地质、水温地质情况进行勘测，探矿等勘测等所需临时使用的土地等。临时用地报批在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意。建设工程临时用地，报县级以上人民政府土地行政主管部门批准。签订临时用地合同临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订。如果使用的是国有土地，土地行政主管部门代表政府与土地使用者签订合同并按合同约定收取临时用地补偿费。如使用的是农民集体所有的土地，将由农村集体经济组织或村民委员会代表所有者与临时用地使用者签订临时使用土地合同。并收取临时用地补偿费。临时用地的使用不能将临时用地改为永久性建设用地，不得建设永久性的建筑物及其他设施。使用结束后，将土地的临时建设的设施全部撤除，恢复原貌，并交还给原土地所有权人或使用权人。临时用地期限不超过2年，再用再申请，重新办理手续。抢险救灾等急需使用土地的，可先行使用土地。其中，属于临时用地的，灾后应当恢复原状并交复原土地使用者使用，不再办理用地审批手续；属于永久性建设用地的，应当在灾情结束6个月内申请补办建设用地审批手续。国有建设用地使用权出让〔掌握〕国有建设用地使用权出让的概念和特征土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。土地使用权出让具体包括内容：土地使用权出让也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物和矿藏物归国家所有。土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。集体土地不经征收不得出让。土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。国有建设用地使用权出让政策国有建设用地使用权出让方式规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。招标方式。出让人发布招标公告。特点是有利于公平竞争，适用于需要优化工地布局、重大工程的较大地块的出让。拍卖方式。出让人发布拍卖公告。特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。挂牌方式。根据挂牌期限截止时的出价结果。协议方式。特点是自由度大，不利于公平竞争。适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。国有建设用地使用权出让年限各类用途的国有土地使用权出让最高年限如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。国有建设用地使用权的收回原因有多种：土地使用权届满的收回。非住宅建设用地使用权届满后，使用者未申请续期或申请未获批准，国家无偿收回土地使用权。国家有权提前收回土地使用权。特殊情况，根据社会公共利益的需要，可依照法律程序提前手绘，应给予适当补偿。因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权。分两种情况，一是未如期支付地价款的，在签约时应缴一定比例的地价款作为定金，60日内应支付全部地价款，逾期未支付全款的，出让方收回；二是土地使用者未按照合同约定的期限和条件开发和利用土地，由县级以上人民政府土地管理部门予以纠正，采取无条件取消其土地使用权的处分形式。司法机关决定收回土地使用权。因土地使用者触犯国家法律，不能继续履行合同或司法机关决定没收其全部财产，收回土地使用权。国有建设用地使用权续期土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证书。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按约定；无约定或约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。国有建设用地使用权终止土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满，提前收回而终止。土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用权因土地灭失而终止。土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变。引起的不能使用土地而终止。因土地使用者的抛弃而终止。国有建设用地使用权出让合同及其管理建设用地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订，有成片土地使用权出让合同，工程用地〔宗地土地使用权出让合同，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补办的土地使用权出让合同三类。合同的主要内容合同主要内容包括：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；土地条件；土地使用期限；出让金等费用及其支付方式；开发投资强度；规划条件；配套；转让、出租、抵押条件；期限届满的处理；不可抗力的处理，违约责任，解决争议的方法。合同附件主要内容有：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件。合同的履行以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的开工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。超出出让合同约定的开工开发日期满一年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满两年未开工开发的，可无偿收回土地使用权。不可抗力或政府行为、开发必须的前期工作造成开工开发延迟的除外。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。工程固定资产总投资、投资强度和开发投资总额度到达合同约定标准。未达标的，出让人可以按照实际差额局部占约定投资总额和投资强度指标的比例，要求用地单位支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金，并可要求用地单位继续履约。合同的解除在签订出让合同后，土地使用者应缴纳定金并按照约定期限支付地价款，延迟付款超过60日，经催交后仍不能支付价款的，土地管理部门有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地管理部门未按出让合同约定的时间提供土地，出让人延期交付土地超过60日，经使用者催交后仍不能轿夫的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门双倍返还定金，退还已支付的地价款并可请求违约赔偿。国有建设用地使用权出让管理管理权限国有土地使用权的出让由市、县人民政府负责。出让金缴纳土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金，办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。出让后土地使用管理土地使用者应按照出让合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股国有土地有偿使用的方式，除国有土地使用权出让外，还有国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股两种方式。国有土地租赁的概念是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。是出让方式的补充。实行国有土地租赁是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式。国有土地租赁的方式可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的必须采取招标、拍卖方式。国有土地租赁的期限对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，年限一般不超过5年；长期租赁由租赁合同约定，但最长期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。国有土地租赁合同六个月以上的国有土地租赁，应当由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。土地租赁合同可以转让。内容包括：出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。承租土地使用权的转租、转让或抵押承租人取得承租土地使用权，在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。转租：转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。转让：转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利和义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。承租土地使用权抵押：地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。承租土地使用权的收回国家因社会公共利益的需要，可提前收回，但应给予合理补偿。承租人未按合同约定开发建设、未经土地行政主管部门同意转让、转租或不按约定按时交纳土地租金的。承租土地使用权期满，承租人可申请续期。未申请或申请未批准的。国有土地使用权作价出资或入股是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，依照出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。在目前的国有企业改制改组中采用较多。国有建设用地使用权划拨〔掌握〕土地使用权划拨的概念是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。有一下含义：划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用〔如城市的存量土地或集体土地〕和无偿取得〔如国有的荒山、沙漠、滩涂等〕两种形式。除特殊规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续。在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。划拨土地使用权的范围以下建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨：国家机关用地和军事用地；城市根底设施和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等工程用地；法律、行政法规规定的其他用地。划拨土地的管理对划拨土地使用权的管理有以下规定：划拨土地使用权可以转让。一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。可以出租。有三种规定：一房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。二用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。三租赁时间超过6个月的，应签订租赁合同。可以抵押。其抵押的价值应当为划拨土地使用权下的市场价值，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。未经批准扇子转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，处以罚款。国有企业改革中的划拨土地，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资〔入股〕和保存划拨土地使用权等方式予以处置。以下情况应采取土地出让或出租方式处置：国有企业改造或改组为有限责任或股份以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的。以下情况可保存划拨土地使用权：继续作为城市根底设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等工程用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中2〕、3〕、4〕项保存划拨土地方式的期限不超过5年。凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。划拨土地使用权的收回。国家无偿收回划拨土地使用权的，主要有七种：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；国家根据城市建设开展的需要和城市规划的要求收回土地使用权的；各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；土地使用者自动放弃土地使用权的；未经原批准机关同意，连续2年未使用的；不按批准用途使用土地的；铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。国家无偿收回时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。闲置土地的处理〔熟悉〕闲置土地的认定闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府统一，超过规定的期限未开工开发建设的建设用地。具有以下情形之一，也可认定为闲置土地：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定开工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未开工开发建设的；已开工开发建设但开发建设的面积占应开工开发建设总面积缺乏1/3或者已投资额占总投资额缺乏25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；法律、行政法规规定的其他情形。闲置土地的处置方式延长开发建设时间，但最长不得超过1年；改变土地用途，办理有关手续后继续开发建设；安排临时使用，待原工程开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者，对原建设工程继续开发建设，并对原土地使用者给予补偿；土地使用者与政府签订土地使用权交还协议等文书，就爱你个土地使用权交还给政府。原土地使用者需要使用土地时，政府应当依照土地使用权交还协议等文书的约定供给与其交还土地等价的土地。对因政府、整蛊有关部门行为造成的闲置土地，土地使用者支付局部土地有偿使用费或者征地费的，除选择上述方式以外，可以按照实际交款额占应交款额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者使用，其余局部由政府收回。征收土地闲置费已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未开工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的开工开发日期满1年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。无偿收回土地使用权已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续2年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满2年未开工开发时，可以无偿收回；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者开工开发必需的前期工作造成开工开发延迟的除外。依照规定收回国有土地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。房地产开发经营管理制度与政策大纲：熟悉城乡规划概念、含义、城市规划管理；掌握建设用地、建设工程规划管理；了解勘察设计管理；掌握城市房屋拆迁管理；掌握建设监理制度；熟悉建设工程施工与质量管理；掌握建设工程质量保修方法、建设工程的竣工验收管理制度；了解房地产开发企业；熟悉房地产开发工程管理；掌握房地产开发工程的质量责任制度、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；掌握房地产经营管理。规划与设计管理城乡规划的根本概念〔熟悉〕城乡规划是以促进经纪社会全面协调可持续开展为根本人物、促进土地科学使用为根底、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡民居点的空间布局规划。它是各级政府统筹安排城乡开展建设空间布局、保护生态和自然环境、合理利用自然资源、维护社会公正与公平的重要依据，具有重要公共政策的属性。城乡规划是按照法定程序编制和批准的，以图纸和文本为表现形式。城乡规划经过法定程序审批确定后，就具有法规效力，城乡规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城乡规划进行。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。规划区是指城市、镇、村庄的建成区以及因城乡建设和开展需要，必须实行规划控制的区域。城市规划区指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和开展需要实行规划控制的区域。城镇体系规划城镇体系规划分为全国城镇体系规划、省域城镇体系规划、市域〔镇域〕城镇体系规划以及县域城镇体系规划。城市规划管理〔熟悉〕城市规划管理的根本概念是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府公布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法制的、行政的、经济的管理方法，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，使城市的各项建设用地和建设工程活动有方案、有秩序地协调开展，保证城市规划的顺利实施。经依法批准的城市规划，是城市建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。城市规划管理是一项政府行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两局部。城市规划的根本内容城市总体规划的内容应当包括：城市、镇的开展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。规划区范围、规划区内建设用地规模、根底设施和公共效劳设施用地、水源地和水系、根本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容，应当作为城市总体规划的强制性内容。城市总体规划的规划期限一般为20年。城市总体规划还应当对城市更长远的开展作出预测性安排。城市规划的编制与审批城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会开展话，并与土地利用总体规划想衔接。编制城乡规划必须遵守国家有关标准，具备国家规定的勘察、测绘、气象、地震、水文、环境等根底资料。审批内容未全城市规划修改有以下情形之一的，组织编制机关方可按照规定的权限和程序修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划：上级人民政府制订的城乡规划发生变更，提出修改规划要求的；行政区划调整确需修改规划的；因国务院批准重大建设工程确需修改规划的；经评估确需修改规划的；城乡规划的审批机关认为应当修改规划的其他情形。城市规划的实施城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两局部内容。报建审批管理主要包括对建设工程选址审批核发工程选址意见书，对城市用地审批合法建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。批后管理主要是按照规划实施监督检查体系对违章占地和违章建设的查禁工作。建设工程选址意见书以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。其他的建设工程不需要申请选址意见书。建设用地规划许可证未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设工程，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设工程的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。建设工程规划许可证在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件，建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设工程，还应当提交修建性详细规划。建设工程规划许可管理的主要内容包括：建筑管理。主要按照城市规划要求对各项建筑工程〔包括各类建筑物、构筑物〕的性质、规模等进行审查和规划控制。道路管理。管线管理。审定设计方案。核发建设工程规划许可证。放线、验线制度。建设工程的竣工验收。竣工材料的报送。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。竣工资料包括该建设工程的审批文件〔影印件〕和该建设工程竣工时的总平面图、各层平面图、立面图，剖面图、设备图、根底图和城市规划行政主管部门指定需要的其他图纸。临时性建设规划管理在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。城市规划实施的监督检查任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门或者其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。监管体质县级以上人民政府城乡规划主管部门对城乡规划的实施情况进行监督检查，有权采取以下措施：要求有关单位和人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制；要求有关单位和人员就监督事项涉及的问题做出解释和说明，并根据需要进入现场进行勘测；责令有关单位和人员停止违反有关城乡规划的法律、法规的行为。法律责任未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响到，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之一以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期撤除，不能撤除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处一万元以上五万元以下的罚款。建设工程勘察设计的监督管理〔了解〕国务院住房和城乡建设行政主管部门对全国的建设工程勘察、设计活动实施统一监督管理。注册建筑师制度注册结构工程师制度城市房屋拆迁管理〔掌握〕城市房屋拆迁概述城市房屋拆迁的概念城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，撤除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人，但对使用人的利益要依法保护。被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。搬迁期限不同于拆迁期限。拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限。搬迁期限附属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。〔二〕城市房屋拆迁的管理体制《拆迁条例》规定城市房屋拆迁管理，由国家和地方政府根据事权分级实施。〔三〕拆迁工作程序1、房屋拆迁申请的提出申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交以下资料：建设工程批准文件；建设用地规划许可证；国有土地使用权批准文件；拆迁方案和拆迁方案；办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2、拆迁审批和《房屋拆迁许可证》的取得房屋拆迁管理部门接到拆迁申请和规定提交的文件后，对内容进行审查，并对拆迁范围进行现场勘察。审查内容主要是：申请人提供的文件是否齐全、有效，拆迁范围内是否有受保护不允许撤除的建筑。拆迁范围内的房屋产权是否明确或有争议。对被拆迁人的补偿安置是否符合政策规定。补偿安置方案是否可行，拆迁期限是否合理等。《房屋拆迁许可证》是房屋拆迁的法律凭证。房屋拆迁管理部门在发放许可证的同时，向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设工程、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。拆迁协议拆迁补偿安置协议的主要内容包括补偿方式和补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。协议一般还应包括违约责任、解决争议的方法等条款。协议是否公证，由双方当事人自主选择。但《拆迁条例》规定，房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。拆迁的实施实施方式有两种，即自行拆迁和委托拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当同被委托的拆迁单位订立拆迁委托合同，并出具委托书。接受拆迁稳妥单位必须取得拆迁资格。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。拆迁补偿安置资金的监管申请领取房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明，并规定了“拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用”。城市房屋拆迁补偿与安置补偿对象拆迁人应当对被撤除房屋所有人即被拆迁人给予补偿。补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人将被撤除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被撤除房屋的所有人。货币补偿金额，按照被撤除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。产权调换是指拆迁人用自己建造或购置的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的市场评估价与调换房屋的市场评估价进行结算、结清产权调换差价的行为。就是以易地或原地再建的房屋与被撤除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换拥有了调换房屋的产权。撤除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。补偿标准拆迁货币补偿的根本原那么是——等价有偿，采取的方法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，用房地产市场评估的方法确定。补偿标准以“物”〔房屋〕为主，以房屋价值作为补偿安置的标准，既符合法理要求，也便于操作。“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在市场或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观等。区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。产权档案也未记录用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据，如原设计用途为经营性用房的，以取得营业执照作为确认其为营业性房的依据；如原设计为住宅，改为营业性用房的，不但要有营业执照，还应当有规划部门同意变更的依据。“等因素”包括被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对装修进行补偿，应当由拆迁人和被拆迁人在签订协议时协商确定。此外，在评估时，不但要考虑房屋本身及占用的土地，还要考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。产权调换房屋差价的结算产权调换注重的也是房屋的价格，尽管以实物形式表达，实质上是按等价交换的原那么。拆迁安置对于拆迁租赁房屋，处理方式即由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置。当出租人与承租人对解除租赁关系达不成协议时，为了保障承租人的利益不受损害，《拆迁条例》规定应当实行产权调换，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。安置房屋的质量要求相关的