2021年物业管理师实务模拟试题

《物业管理实务》重点内容复习建议一、把握本门课程核心内容，重点内容上多下功夫《物业管理实务》核心内容就是指物业管理核心工作内容，也即在有关法规规范下物业管理实际工作，涉及公司资质问题、招投标及方案设计、初期介入与前期物业管理、入住与装修管理及各项常规管理内容。就教材内容来说，应当是前面十一章内容。对这些内容，既要熟悉法规规定，又要掌握详细工作流程及规定，还要关注各个环节中要注意问题，如装修管理或公共安全防范管理中公司责任界定问题。考题也许会将教材内容与实际工作进行结合，因而还需灵活掌握。二、关注物业管理实际工作中热点难点问题，为答好案例分析题做准备本门课程有案例分析题，分值是40分，因而案例分析题得分状况也许会影响到成绩与否会及格。依照判断，案例分析题由于分值比重大，因而极有也许是综合性非常高题目，会涉及物业服务公司实际工作方方面面。这就规定人们在掌握核心内容基本上提高自己对于实际问题分析与解决能力。可恰当关注物业服务公司服务质量不高问题、物业服务费收缴率不高问题、业主投诉问题、物业服务公司与建设单位关系协调问题、物业服务公司与业主委员会（业主）之间沟通问题、紧急事件解决效果问题、详细维修养护工作及管理责任问题以及各个工作环节中也许存在问题等。三、记忆教材中某些细节性问题某些细节性问题存在于教材各个某些，平时工作、学习中都不太注意，这样就需要在复习时着重地进行一下记忆，以便在做选取题时可以回答精确。例如教材中提到某些分类、某些环节程序、某些工作详细规定等。《物业管理实务》模仿试卷一及分析一、单项选取题（30题，每题1分）1．依照《公司法》规定，公司设立须向（）进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。A．房地产行政主管部门B．物业管理行政主管部门C．工商行政主管部门D．税务登记部门答案：C解析：依照《公司法》规定，公司设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因而，物业服务公司在营业前必要到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与普通公司相似。2．物业服务公司资质级别分为（）。A．一级、二级和三级B．一级和二级C．一级、二级、三级和暂时资质D．一级、二级、三级和四级答案：A解析：按照《物业服务公司资质管理办法》（），物业服务公司资质级别分为一、二、三级。新设立物业服务公司，其资质级别按照最低级别核定，并设一年暂定期。3．物业服务公司是（）。A．政府派出机构B．事业单位性质C．独立公司法人D．福利型房屋管理单位答案：C解析：物业服务公司是依法成立、具备专门资质并具备独立公司法人地位，根据物业服务合同从事物业管理有关活动经济实体。其特性可以归纳为如下三点：第一，是独立公司法人。第二，属于服务性公司。第三，具备一定公共管理性质职能。4．国家三级资质物业服务公司注册资本规定在（）万元以上。A．200B．100C．150D．50答案：D解析：按照《物业服务公司资质管理办法》（），一级资质.注册资本人民币500万元以上；二级资质.注册资本人民币300万元以上；三级资质注册资本人民币50万元以上。5．直线制公司组织形式重要长处是（）。A．权责分明B．加强了专业管理C．增进了内部竞争D．调动各方面积极性答案：A解析：直线制是最简朴公司管理组织形式，它特点是：公司各级领导者亲自执行所有管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。这种组织形式合用于业务量较小小型物业服务公司初期管理，不能适应较大规模和较复杂物业管理。重要长处：领导可以集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。6．协助新物业项目建立质量管理体系是（）重要职责之一。A．总经理室B．市场拓展部C．品质管理部D．经营管理部答案：C解析：品质管理部重要职责涉及：公司质量管理体系运营和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核协调，内部服务品质审核组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉解决，客户满意度评价等。7．物业管理招投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序招投标行为拟定（）活动。A．物业使用权B．物业管理权C．物业所有权D．物业租赁权答案：B解析：考核物业管理招投标基本概念。物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序招标投标行为拟定物业管理权活动。物业管理招标投标，是国内物业管理发展必然产物，也是行业发展日趋成熟体现。8．招标人采用公开招标方式，一方面应依法发布（）。A．招标公示B．招标文献C．招标邀请D．投标须知答案：A解析：公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公示，邀请所有符合投标条件物业服务公司参加投标招标方式。招标人采用公开招标方式，一方面应依法发布招标公示。招标公示必要载明招标人名称和地址、招标项目基本状况和获取招标文献办法等详细事项。招标文献应当明确开标日期、时间和地点。9．居住类型物业管理重点重要集中在（）。A．基本性物业管理服务内容层面B．经营和设施设备管理等方面C．人员出入管理方面D．对紧急事件防止与解决方面答案：A解析：普通而言，商用类型写字楼物业、综合性商业物业管理服务重点及难点重要体当前经营和设施设备管理等方面；工业区物业在消防、污染控制及货品、人员出入管理有特殊服务需求；—政府物业管理特殊性重要体当前维护政府形象、内部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密管理等方面；居住类型物业重点重要集中在基本性物业管理服务内容层面；公用事业类型物业管理服务重点及难点重要在于保证公用设施无端障正常运营，对紧急事件防止与解决(涉及恶性犯罪事件、重大事故、自然灾害等)。10．前期物业管理职责是在新建物业投人使用初期建立物业管理服务体系并提供服务，其介于（）与常规物业管理之间。A．竣工验收B．初期介入C．质量监测D．投入使用答案：B解析：前期物业管理是指从物业承办查验开始至业主大会选聘物业服务公司为止物业管理阶段。11．物业管理机构更迭时管理工作移送有一种状况是原有物业管理机构向业主大会或（）移送A．业主委员会B．物业产权单位C．业主委员会主任D．大业主答案：B解析：移送工作分为三种状况：一是由建设单位将新建物业移送给物业服务公司；二是在业主大会选聘新物业服务公司并订立物业服务合同后，由业主大会或物业产权单位将物业移送给物业服务公司；三是在物业服务公司与业主大会或物业产权单位终结物业服务合同、退出物业管理项目同步，由物业服务公司向业主大会或物业产权单位移送或交接物业。12．空调冷源按()可分为中央空调和独立空调等等。A．安装方式B．制冷程序C．工作原理D．冷源设备布置状况答案：D解析：空调冷源按工作原理可分为压缩式制冷机和吸取式制冷机；按冷源设备布置状况可分为中央空调和独立空调等等。13．()就是对其运营状况、工作性能、磨损限度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况变化和劣化限度，针对检查发现问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。A．设备检查B．状态检测C．防止性实验D．技术性诊断答案：A解析：设备检查就是对其运营状况、工作性能、磨损限度进行检查和校验，通过检查可以全面掌握设备技术状况变化和劣化限度，针对检查发现问题，改进设备维修工作，提高维修质量和缩短维修时间。设备状态监测分为停机监测和不断机监测(又称在线监测)，是在设备运营使用过程中通过有关仪器仪表所批示参数，直接或间接地理解掌握设备运营状况和设备自身状态。14．如下不是绿化管理基本规定是（）。A．保持植物正常生长B．创立社区环境文化，加强绿化保护宣传C．督促业主进行种草植树活动D．加强枯枝黄叶清理及绿化保洁工作答案：C解析：绿化管理基本规定：(1)保持植物正常生长；(2)加强枯枝黄叶清理及绿化保洁工作；(3)及时对妨碍业主、物业使用人活动绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化导致危害；(4)创立社区环境文化，加强绿化保护宣传。15．配备在各项目消防器材，每（）均应做一次全面记录工作。A．日B．月C．季D．年答案：B解析：配备在各项目消防器材，每月均应做一次全面记录工作。按照各区域分类记录，以保证项目配备消防器材完整、齐全，对已失效、损坏器材应进行重新配备。配备在每个项目及各个场合消防器材，应由项目管理员签字确认，有专人负责管理。这是细节上规定。16．（）是指物业服务公司在服务过程中，由于公司或公司以外自然、社会因素所导致应由物业服务公司承担意外损失。A．物业管理缺陷B．物业管理风险C．物业管理损失D．物业质量缺陷答案：B解析：风险是指因将来不拟定性所带来也许损失，是收益或成果偏离盼望值或平均值也许性。物业管理风险是指物业服务公司在服务过程中，由于公司或公司以外自然、社会因素所导致应由物业服务公司承担意外损失。考核基本概念17．物业承办查验是指物业服务公司对（）物业共用部位、共用设施设备进行承办查验。A．新建项目B．原有项目C．在管项目D．新接管项目答案：D解析：物业承办查验是指物业服务公司对新接管项目物业共用部位、共用设施设备进行承办查验。它分为新建物业承办查验和物业管理机构更迭时承办查验两种类型。18．物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面（）。A．事件B．变更C．状况D．历史记录答案：D解析：档案是历史原始记录。物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面历史记录。这是档案主线性质与价值所在。19．员工辞退即物业服务公司与员工解除劳动合同。员工辞退涉及员工辞职、辞退和()三种状况。A．开除B．脱离C．停止合同D．资遣答案：D解析：员工辞退即物业服务公司与员工解除劳动合同。员工辞退涉及员工辞职、辞退和资遣三种状况。还要注意区别这三种状况。20．客户满意度调查应当注意问题不涉及（）。A．全员注重B．目的明确C．持续改进D．协同运作答案：A解析：客户满意度调查应当注意五个方面：(1)目的明确。(2)领导注重。(3)持续改进。(4)协同运作。(5)基于事实。21．（）是法定机关与组织按照特定规范体式、通过一定解决程序制成，并在特定范畴内使用书面文字资料，是传达意图、办理公务和记载工作一种工具。A．事务公文B．行政公文C．制度公文D．司法公文答案：B解析：行政公文，是法定机关与组织按照特定规范体式、通过一定解决程序制成，并在特定范畴内使用书面文字资料，是传达意图、办理公务和记载工作一种工具。行政公文不但合用于政府机关、人民团队和事业单位，还合用于公司法人单位。物业管理惯用行政公文涉及决定、告知、通报、报告、请示、批复、意见、函和会议纪要等。22．一级资质物业服务公司规定物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业专职管理和技术人员不少于（）人。A．15B．20C．25D．30答案：D解析：一级资质规定物业管理专业人员以及工程、管理、经济等有关专业类专职管理和技术人员不少于30人。其中，具备中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具备相应专业中级以上职称。几种数字要进行记忆。23．（）是常规物业管理清洁服务延伸服务。A．外墙清洗B．泳池清洁C．上门有偿清洁服务D．专项清洁工作答案：C解析：清洁卫生服务内容涉及：建筑物外公共区域清洁、建筑物内公共区域清洁、垃圾收集与解决、管道疏通服务、外墙清洗、泳池清洁、上门有偿清洁服务（上门有偿清洁服务是为了满足业主(客户)需求而提供上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，它是常规物业管理清洁服务延伸服务。）、专项清洁工作。24．解决紧急事件应以（）为前提，不能因急于解决，而不顾后果，导致更大损失。A．控制发展B．保护人员C．不导致损失D．不导致新损失答案：D解析：在解决紧急事件规定中提到：解决紧急事件应以不导致新损失为前提，不能因急于解决，而不顾后果，导致更大损失。25．酬金制条件下，物业服务公司应当向全体业主或业主大会发布物业服务资金年度预决算，并每年不少于（）次发布物业服务资金收支状况。A．4B．3C．2D．1答案：D解析：酬金制下，物业服务公司提供物业服务经济利益仅仅局限于按固定金额或比例收取酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用收支状况较为透明，避免了收费与服务不相符状况，保护了业主合法权益；对物业服务公司而言，由于酬金是按照预收物业服务资金提取，具备相对固定性，可以使公司在一定限度上规避收支不平衡经营风险。酬金制条件下，物业服务公司应当向全体业主或者业主大会发布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次发布物业服务资金收支状况。26．电梯每年要由（）进行年检，获得年检合格证，才干继续使用。A．房地产行政主管部门B．电梯维修专业公司C．电梯生产厂家D．政府技术监督部门答案：D解析：电梯管理工作内容之一：电梯每年要由政府技术监督部门进行年检，获得年检合格证，才干继续使用。27．物业服务公司支付商业用房有偿使用费，计入（）。A．其她业务支出B．成本费用C．间接费用D．营运成本答案：A解析：物业服务公司其她业务支出内容中，物业服务公司支付商业用房有偿使用费，计入其她业务支出。28．物业服务费用酬金制是指在预收物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的某些用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由（）享有或承担。A．业主委员会B．业主和物业服务公司共同C．物业服务公司D．业主答案：D解析：物业服务费用酬金制是指在预收物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业服务公司，别的所有用于物业服务合同商定支出，结余或者局限性均由业主享有或者承担。这是酬金制区别与包干制一大特点。29．物业管理属（）服务行业，因而物业服务费测算和物业管理运作应收支平衡、略有结余。A．赚钱性B．有偿性C．微利性D．经营性答案：C解析：在物业服务费测算编制应考虑因素中提到，物业管理属微利性服务行业，物业服务费测算和物业管理运作应收支平衡、略有结余，在保证物业正常运营维护和管理前提下，获取合理利润，使物业服务公司得以可持续发展。30．如下不属于物业管理寻常运作过程中存在风险是（）。A．管理费收缴风险B．法律概念不清导致风险C．公共媒体在宣传报道中舆论风险D．管理项目外包存在风险答案：B解析：物业管理寻常运作过程中存在风险有五个方面：(1)管理费收缴风险；(2)替公用事业费用代收代缴存在风险；(3)管理项目外包存在风险；(4)物业管理员工服务存在风险；(5)公共媒体在宣传报道中舆论风险二、多项选取题（15题，共30分）31．物业服务公司按照股东出资形式可以分为（）。A．外资物业服务公司B．民营物业服务公司C．物业管理有限责任公司D．股份合伙型物业服务公司E．物业管理股份有限公司答案：CDE解析：物业服务公司分类办法有诸各种。按照投资主体经济成分来划分为全民所有制物业服务公司、集体所有制物业服务公司、民营物业服务公司、外资物业服务公司、其她物业服务公司。按股东出资形式来划分为物业管理有限责任公司、物业管理股份有限公司、股份合伙型物业服务公司。32．依照《公司法》和《物业服务公司资质管理办法》规定，物业服务公司设立程序分为（）两个阶段。A．税务登记B．资格审查C．注册审查D．资质审批E．工商注册登记答案：DE解析：依照《公司法》和《物业服务公司资质管理办法》规定，物业服务公司设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。依照《公司法》规定，公司设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因而，物业服务公司在营业前必要到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与普通公司相似。物业服务公司在办理公司注册登记时，应提交由具备法定资质验资机构出具验资证明，以及必要审批文献。物业服务公司如果符合规定条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。物业服务公司在领取营业执照之日起30天内，持关于资料向本地房地产主管部门申请资质。33．物业管理招标主体普通是（）。A．物业使用人B．物业建设单位C．业主大会D．重要业主E．物业产权人答案：BCE解析：物业管理招标主体有物业建设单位、业主大会(或单一业主)、物业产权人等。前期物业管理普通以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，普通以业主大会为招标主体；若物业性质为重点基本设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。34．物业管理方案中核心性内容涉及（）。A．费用测算与成本控制B．管理方式、运作程序及管理办法C．管理制度制定D．物资装备E．工作筹划答案：AB解析：核心性内容涉及：(1)项目整体设想与构思(涉及项目总体模式与物业管理服务工作重点拟定)；(2)组织架构与人员配备；(3)费用测算与成本控制；(4)管理方式、运作程序及管理办法。以上是体现物业服务公司管理理念、管理优势和公司综合竞争实力核心内容，因而，在物业管理方案制定过程中，需要认真研究招标文献、进一步调查分析招标项目基本状况和业主服务需求，运用科学、合理办法编制切实可行实行方案。35．物业管理方案中，管理指标普通由（）构成。A．物业管理规模指标B．业绩指标C．物业管理质量指标D．物业管理数量指标E．经济效益指标答案：CE解析：管理指标普通由物业管理质量指标和经济效益指标两某些构成，在招标文献中普通均有详细规定，在物业管理方案中要对招标人提出各项管理指标进行明确响应。36．物业服务合同与前期物业服务合同重要区别有（）。A．服务内容有本质差别B．合同期限不同C．订立合同当事人不同D．前期物业服务合同是免费合同E．服务对象不同答案：BC解析：物业服务合同中关于服务内容条款与前期物业服务合同基本相似，重要差别在于：(1)订立合同当事人不同。(2)合同期限不同。37．物业服务公司组织形式有（）。A．直线制B．公司部制C．事业部制D．矩阵制E．公司制答案：ACD解析：物业服务公司应依照自身实际状况，选取适当组织形式。物业服务公司组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。并应理解每种组织形式特点。38．房屋基本构成某些有（）。A．装修某些B．承重构件C．设施设备某些D．基本E．构造某些答案：ACE解析：房屋基本构成某些(1)构造某些——基本、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等；(2)装修某些——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等；(3)设施设备某些——水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。39．防止性维修有如下几种方式：()。A．筹划性防止维修B．改进性防止维修C．完善性防止维修D．保养性防止维修E．状态监测下防止维修答案：ABE解析：为了减少故障率或防止房屋及设施设备性能劣化，按事先规定修理筹划和技术规定进行维修活动，称为防止性维修。防止性维修有如下几种方式：筹划性防止维修、状态监测下防止维修、改进性防止维修。40．机关单位绿化管理规定（）。A．庄严B．整洁C．幽静D．富有气愤E．高雅答案：ABE解析：机关单位绿化管理规定庄严、整洁、高雅。机关单位绿化多作规则式设计，比较讲究立体空间垂直绿化，其绿化造型及材料选用普通都比较严格，在进行绿化管理时应按设计意图进行规则式修剪。修剪及清除枯枝黄叶应是机关绿化管理重点。41．公共安全防范管理服务是物业服务公司协助政府有关部门，为维护公共治安、施工安全等采用一系列防范性管理服务活动。内容涉及：()等工作。A．出入管理B．安防系统使用、维护和管理C．施工现场管理D．犯罪分子擒拿E．配合政府开展社区管理答案：ABCE解析：公共安全防范管理服务是物业服务公司协助政府有关部门，为维护公共治安、施工安全等采用一系列防范性管理服务活动。内容涉及：出入管理，安防系统使用、维护和管理，施工现场管理，配合政府开展社区管理等工作。42．如下不属于物业服务成本或者物业服务支出构成有（）。A．办公费用B．公费旅游经费C．与其她单位联谊经费D．物业保险费用E．物业服务公司固定资产折旧答案：BC解析：物业服务成本或者物业服务支出构成普通涉及如下某些：(1)管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备寻常运营、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业服务公司固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；(9)经业主批准其她费用。43．营业收入是指物业服务公司从事物业管理和其她经营活动所获得各项收入，涉及（）。A．物业管理主营业务收入B．房租收入C．服务费收入D．维修收入E．其她业务收入答案：AE解析：营业收入是指物业服务公司从事物业管理和其她经营活动所获得各项收入，涉及物业管理主营业务收入和其她业务收入。44．物业管理惯用档案分类办法有（）。A．组织机构分类法B．年度分类法C．项目分类法D．事件分类法E．日期分类法答案：ABD解析：物业管理档案是直接记载物业及物业管理各个方面历史记录。物业管理惯用档案分类办法有如下几种：年度分类法、组织机构分类法、事件分类法。45．对于员工奖励如下说法对的是（）。A．要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相辅相成B．对不同员工要采用相似奖励方式C．奖励限度要与员工贡献相符D．奖励方式要保持不变E．员工作出了成绩，符合奖励原则后来，管理者应当及时予以奖励答案：ACE解析：员工奖励应注意五个方面：(1)要把物质奖励与精神奖励有机结合起来，使两者相辅相成；(2)员工作出了成绩，符合奖励原则后来，管理者应当及时予以奖励；(3)对不同员工要采用不同奖励方式；(4)奖励限度要与员工贡献相符；(5)奖励方式可以恰当变化。三、案例分析题（2题，共40分）案例分析题（一）李先生购买了某社区一套住宅，购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气，24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称，入住已有半年，非但有关配套设施没有贯彻，物业管理费反而涨到了2元/平方米。物业公司说"发展商说不算数"，收费是根据关于原则。而发展商则称物业管理已移送，自己无权过问。请按规定回答如下问题：问题1：购房合同中发展商与否可以承诺物业服务费原则？为什么（5分）答：发展商无权承诺物业管理费收费原则。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业服务公司与开发商是两个独立民事主体，互相之间不应为对方承担民事责任。购房合同中不应单方面承诺此后物业服务及其收费原则。问题2：物业服务公司拟定物业服务费根据是什么？（5分）答：物业服务公司拟定物业服务收费原则根据是物业服务公司与建设单位订立前期物业服务合同。这份合同虽然是由开发商和物业服务公司订立，但将来服务对象和缴费主体却是业主，入住后，业主必要按合同商定交纳物业服务费。问题3：业主购房时应如何理解入住后物业服务内容及收费原则？（5分）答：在业主购房时，售房单位应向购房人明示前期服务合同及暂时管理规约，让购房人通过这些合同来理解入住后关于物业管理权利和义务。问题4：业主应如何解决这样问题？（5分）答：根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同，