物业管理法律制度-物业装饰装修管理法律制度

\一、物业装饰装修管理基础

()物业装饰装修的概念与分类B1.物业装饰装修的概念

物业装饰装修.是指物业竣工验收合格后，业主或者使用人(以下简称“装修人”)对物业进行装饰装修的建筑活动.既可以是物业使用前的第一次装饰装修,也可以是物业使用后的再装饰装修。

■2.物业装饰装修的分类

1)根据房屋是否取得所有权证书并已投入使用进行分类，物业装饰装修可分为新建房屋装布装修和原有房屋装饰装修。其中“新建房屋"(含护建、改建工程的房屋)是指按原建设部《工程建设项目报建管理办法》,向当地建设行政主管部门或其授权机构进行报建后，正在建设过程中尚未通过竣工验收投人使用的房屋;而“原有房屋”是指已取得房屋所有权证书并已投人使用的各类房屋。

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2)根据物业装饰装修的不同对象进行分类，可分为住宅物业装饰装修、写字楼物业装饰装修.商贸物业装饰装修、酒店物业装饰装修及I业物业装饰装修等类型。

3)根据物业装饰装修的内外空间进行分类，可分为室内装饰装修和室外装饰装修两种类型。

4)根据物业装饰装修施工过程的先后顺序进行分类.可分为初装饰和二次装饰。其中，初装饰是指对新建住宅工程户门以内的部分项目，在施工阶段只完成初步装饰:而二次装饰是指初装饰房屋竣工验收交付使用后，对房屋进行的再装饰。初装饰是二次装饰的基础，其质量标准不能降低，须按国家(建筑安装T程质最检验评定标准》及有关规定执行。

(二)物业装饰装修管理

物业装饰装修管理，是指在物业竣工验收合格后.就装修人对物业进行二次装饰

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装修所进行的管理。装装修人可以是

学习情境七物业管理实务法课制堂

.

装修前应当与物业服务企业签订装的程序向建设行政主管部门理服务协议质量与安个管理环境1)装修

人装饰装修报建程2)装饰装修管理服务协议。物此物装体费现的内物业装饰装修管理主要包括装修门或者其他法律规程序管理。为加强对装惟人装饰装维护等内容。主，也可以处装修人定的饰装修工程的管理，修报建(申报在物业装饰装修前，应根据法律规定位办理报建成登记手续。书面同意的非业主。用管理、装饰装修管装修人在物业装饰

权利义务进行约定，如果装修中出现违处区理服务协议，就双方在装饰装修活动中的

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33)质量与安全管理。装修人进行物人违约方称承担违约责任。业

规定同时装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工老修的范围应符合法律法规的强制性程建设强制性标准。装修人和装饰装修企业都应该做好物业装饰装修的店

饰装修管理办法》的规定和《装饰装修管理限国物业服务企业根据《住宅室内装

安全实施管理和监督。另外其他单位和个人也有权对住宅室内装饰装修中出现的影务协议》也要对物业的装饰装修质量和响公众利益的质量事故质量缺陷以及其他影响周围住户正常生活的行为进行检举、控告和投诉。

4)环境维护。物业装饰装修过程中，可能会出现各种粉尘废气固体废弃物以及噪声震动等，会对环境造成污染和危害.也可能会影响人们的正常生活。为了防治环境污染和维护人们的正常生活、工作及保障其人身安全.装饰装修企业在装饰装修过程中必须根据法律规定的要求以及《装饰装修管理服务协议》的约定,做好环境的维护工作。物业服务企业可依法进行监督管理。

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42.物业装

饰装修管理措施

07chacta1)制定物业装饰装修管理规定。物业服务企业应该根据法律法规《物业服务合同)或(前期物业服务合同》《管理规约》等文件。制定物业装饰装修管理规定。

2)业E装饰装修开工申报管理物业装饰装修开工面，此上应携带店展所有权、装饰装修方案审批批复(涉及证(或者证明其合法权益的有效凭证)申请人牙份证。修企业资质证书复印件(委托装饰法定必须市批的内容必须事事先做好审批)装饰装修

装修企业进行施工的)等到物业管理业主(或者业主务办议。处办理开工申报。该协议应当包括装饰装修工程的实施外立面设施及防盗窗的安全要求。性主和装饰装修企业)应当与物业服

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3)签订装布装修管理服务协议。

务企业签订住宅室内装饰装修管理服

和处理、

内容实施期限施工时间废弃物的请运质行为和注意事项、管理服务活动进行监督检查。物业服务企业发现者4)监督检在。物业服务企业应依费用违约果或者据装饰装修管约责任等。者拒不改正的，，主或者装饰装理服务

协议的约定，装修企业的违规装,应当及时报告有关部门依法饰装修行为，装饰装修

皮当立即制止。对于已造成事实后

预防和及时制止违法装处理。

工程，为了更有效地监督、对于量大面广的房屋装饰装修Page

6饰装修行为，国家和地方有关法规规章授子起装饰装修管理服务协议的约定，务企

督权和指导权。为了面在防房屋装饰装修中易发的纠纷，物业服务企商业和装饰装修企业自受限定每天施工对装市装修活动进行监餐检查的同时,I应提配业E

安宁权休息权。自觉维护异产的时间以防止环境侵责行为和保护众业主的环境权、毗连房屋权益。

小提示

，应负青修复成赔偿。

房屋所有权人或使用人因装饰装修损坏毗连房屋的，

5)波工验收。装饰装修工程波工后由物业服务企业协同业主技展工程设计合同的约定和相应的质量标准进行验收。物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查,对违反法律法规和装饰装修管理服务协议的工程，应当要求装修人和装饰装修企业纠正,并将检查记录存档。同时.装修人或者装饰装修企业违反装饰装修管理服务协议的,应追究其违约责任。

业

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7二、物业装修人和装饰装修企业法定义务

(一)装修人和装饰装修企业的禁止性义务

《住宅室内装饰装修管理办法》规定:住宅室内装饰装修活动中禁止下列行为:1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体

和承重结构。其中建筑主体是指建筑实体的结构构造

，包括屋盖

.楼盖梁、柱、支撑、墙体连接接点和基础等;承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点.包括承重墙体、立杆.柱.框架柱、支墩、楼板梁屋架、悬索等。

2)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间厨房间。

3)扩大承重墙上原有的门窗尺寸、拆除连接用台的砖、混凝土墙体。4)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果。5)其他影响建筑结构和使用安全的行为。”Page

8(二)装修人和装饰装修企业的限制性义务

《住宅室内装饰

装修管理办法》对装修人可能涉及相邻各方的公共利益和公共安全，以及可能沙及能源的消耗行为做出了限制性的规定，

下列行为须经过有关管理单位批准后方可进行:

1)搭建筑物构筑物.应当经城市规划行政主管部门批准。

批准。2)改变住宅外立面。在非承重外墙上开门窗，应当经城市规划行政主普部门

3)拆改供暖普道和设施,应当经供暖管理单位批准。4)拆改燃气管道和设施，应当经燃气管理单位批准。(三)装修人和装饰装修企业的强制性义务

住宅室内装饰装修是按照装修人的个性化要求进行设计的，可能要对原来的室内

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9。位或者具有相应资质等级的设计用和社会公共利益受到定的影响布局做此局部的2)需要对生间厨房间防水井做闭水试验1)住宅室内装饰装修超过设的调整对室内的同尚水层进行改办的.应当按照防力的原有使用故法律对单位提出设计方标准或者规范，用设备会做此此做了强制性文方案。加楼面荷载的，应当经原设计单义务规定:污水标准制订施工方案，,因此,会使房屋的质量

筑主体和承重结构的，或者装修3)装修

人经原设计单位或者修活动涉及公共安具有相应川应资质等级的设计安全的，必须委托具有相应资质的装饰单位提出设计方案变动建

装修企业承担。

减料,确保装饰装修工程质量。4)装饰装修企业必须按照工程T程建设强市制性标准和其他技术标准施工，不得偷工:规定采取必要的安全防护和消防5)装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活减防措施，不得擅自动用动，应当遵守施工安全操作规程.按照动用明火和进行焊接作业，保证作业

人员和周围住房及财产的安全。

损公共部位和设施。6)装能人和装饰装格企业从事住宅室内装物装修活动，不得侵占公共老间。不得二Page

10三、物业装饰装修法律责任

1)因住宅室内装饰装修活动造成

相邻住宅的管道堵塞渗漏水.停水停电物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿;如果是因装饰装修企业的责任造成的,装修人可以向装饰装修企业追偿。

2)装修人擅自拆改供暖燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。

3)装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害。的，城市房地产行政主管部门应责令其改正:造成损失的，装修人应依法承担赔偿责任。

4)装修人未申报登记进行住宅室内装命装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，止500元以上1000元以下的罚款。

托给不具有相应资质等级装饰装修

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115)装修人违反《住宅室内装饰装修企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处管理办法》规定，将住宅室内装饰装修工程委500元以上1000元以下的罚款。

向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材

6)装饰装修企业自行采响或者向行政主管部门应责令其改正:造成损失的，装饰料造成空(污染超标的城市房地产装修企业应依法k担赔偿责任。

7)

未经城市规刘行政主管部门批准，

上开门、窗的，城市规划行政主管部

筑物的,或者擅自门应按照《中华人民共和国城市改变住宅外立面程质量管理条例》，8)装修)人或者装饰装修企业违反《建设规划法》及相关法的，建设行政主管部规的规定予以处罚。

门应按照有关规定予以处到。Page

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9)装饰装修企业违反国家有关安全生产

规定和安全生产技术规程，不按照规定采取必要的安全防护和消防措施掖自动用明火作业和进行焊接作业的。或者对建筑安全事故隐患不采取措施予以消除的，建设行政管部门应责令其改正，并处000以上100000元以下的罚款:情节严重的，责令其停业整顿，并处10000元以10000元以下的罚款;造成重大安全事故的,降低其资质等级或者吊销资质证书。

10)物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反《住宅室内装饰装修管理办法》规定的行为不及时向有关部门报告的房地产行政主管部门应给子警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2

~3倍的罚款。

11)有关部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理玩忽职守的,应依法给予行政处分。Page

13知识链接

住宅室内装饰装修活动有下列行为之一的，城市房地产行政主管部门应责令其改正，并处罚款:

(1)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的,对装修人处500元以上1000元以下的罚款,对装饰装修企业处1000元以上10000元以下的罚款。

(2)损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的，对装饰装修企业处1000元以上5000元以下的罚款。

(3)擅自拆改供暖、燃气管道和设施的,对装修人处500元以上1000元以下的罚款。

(4)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,撞自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，对装修人处500元以上1000元以下的罚款，对装饰装修企业处1000元以上0000元以下的罚款。

二

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14四、物业装饰装修费用法律规定

(一)装修押金

关于装修押金的收取问题国家没有明确规定，但对于装饰装修过程中装修人擅自改变结构损坏节能设施、乱搭乱建、装修企业野蛮施工等安全隐患,除了法律手段以外,用经济手段可以起到较好的预警作用,因此,物业服务企业可以通过签订装饰装修管理服务协议向装修人或者装修企业收取定的装修押金

,具体金额双方协商。

(二)装修管理费

装饰装修过程中,由于物业区城内装饰装修施工人员构成复杂物资进人额