古北水镇规划方案专项方案

古北水镇计划方案项目名称：古北水镇项目区位：北京市密云区古北水镇在北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见山水城结合自然古村落。和河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。一、项目计划拥有43万平方米精美明清及民国风格山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善配套服务设施。项目特色：含有悠久历史，是在原有守卫长城军民混建而居古堡基础上发展起来，其现存“司马台古堡”是北京市关键文物保护单位，“长城+古镇”是罕见雄伟自然、文化景观混合在一起历史人文风景区。二、项目定位“观光+休闲+度假+会议”功效于一体复合型景区。三、业态计划以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提升参与性和体验性。文化展示体验区:10个展示体验区(小型博物馆)，介绍相关北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等;特色住宿：现在已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总累计约1500间客房;商务会议：估计建设两个大型会议中心;日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。三、营销策划以北京、华北地域为主，全球营销。四、开发基础开发基础好，乌镇设计经验和整体运行开发成为古北水镇项目标品质确保。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经含有近郊旅游基础观光及度假元素。市场宽广：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周围缺乏优异休闲旅游目标地，休闲市场宽广。政策支持：，取得密云县财政局4100万元基础建设补助，参与古北项目融资京能集团也是北京市政府全资子企业。渠道完备：可利用中青旅本身旅行社资源来引导团体游客，中青旅是中国规模最大商务会议旅游服务商，会议旅游客源广。五、开发模式借鉴“乌镇模式”以“整体产权开发、复合多元运行、度假商务并重、资产全方面增值”为关键，观光和休闲度假并重，门票和经营复合，实现了高品质文化型综合类出游目标地建设和运行。依“乌镇模式”而建古北水镇关键有以下三个方面显著优势：1、计划和产品优势：古北水镇在开发时全资买断全部商铺和住家产权，由乌镇专业化运作团体运作，借鉴乌镇模式，对景区统一开发、设计计划。在基础设施方面——古北水镇以近项目总投入1/3用于生态环境保护建设。为了较完整地保留古朴原貌，使地面免遭破坏，度假区街道全部采取长条青石板铺设，并在地下设有长1.7km、高2.5m、宽2.6m综合管廊，将热力管道、中水管道、直饮水管道等均埋于地下，不仅有效地保护了地面，对于建设原汁原味历史文化旅游目标地也起到了关键作用。在外部整改方面——古北水镇是在原司马台三个自然古村落基础上聚合而成，拥有原生态自然环境、珍贵历史遗存和独特文化资源。在古北水镇开发建设过程中，一直将文物保护、古建筑修缮和基础设施重建列为首要任务。为了保护原有古建筑，不破坏原始风貌，本着“修旧如故，整修如故”标准，采取了大量古建材料和传统修缮手法，努力争取真实还原一个长城小镇繁荣旧貌。在内部改造方面——“外形传统风貌，内核现代功效”。在保留原貌同时大胆创新，对修复后民居建筑进行内、外特色装饰和水电等配套设施改造，对历史街区进行功效重塑和再利用，使得改造好古建筑更适合现代城市人居住。在小区配套方面——古北水镇根据现代居住小区标准，配套包含公共场所、小区休闲活动空间、人文活动设施及旅游配套设施，涵盖食、住、行、游、购、娱旅游六要素，不用出景区就几乎能够满足游客全部需求。建立了戏楼、祠堂、书院、镖局等等，激活古镇生活文化，让游客体验真实古镇生活。2、产权和小区优势吸收其它古镇开发经验教训，在开发时采取了全资买断全部原商铺和住家房屋产权，在此基础上实现整个景区开发主体一元化，从而使得对古镇统一计划和统一经营管理成为了可能。另外，古北水镇改变了通常古镇开发中小区关系：对于通常古镇而言是外来者游客在古北水镇是真正“镇民”，原来居民却成为进入景区务工外来者，原住居民经过承租景区企业房屋进行经营。正是这种颠覆式小区重构，给游客带来了对古镇深度感受和极佳旅游体验。3、经营和管理优势古镇管理行家和旅行社业巨头强强联手专业化运行团体是古北水镇制胜法宝。项目由中青旅集团和乌镇联合打造，在水镇始建之初，她们就将方便游客、人性化服务等理念融入其中，避免了计划建设和经营管理两层皮现象，确保了景区品质。对于古北水镇来说，门票只是进入景区门槛，景区内包含餐饮、住宿、娱乐等多业态复合经营才是营收主力，这会使得收入增加幅度远大于游客量增速。在业态上实施复合经营基础上，古北水镇在管理上实施统一管理六、计划布局景区主体+司马台长城，各有千秋景区组合1、功效分区景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布;古镇和保护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块;其中，景区主体关键包含以下四大板块：民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区。2、开发运行：开发模式、投资运行团体等多方面深度复制乌镇模式。开发模式借鉴乌镇，以“整体产权开发、复合多元运行、度假商务并重、资产全方面增值”为关键，“观光和休闲度假并重，门票和经营复合”，实现“高品质文化型综合旅游目标地建设和运行”。3、开发主体以旅游企业关键股份，集政府、企业和基金企业为一体开发主体。经过集合中青旅企业旅游资源、IDG(创业基金)资金实力和政府政策实力整合在一起，此三驾马车共同推进古镇开发。开发方法确定设置司马台长城保护专属区和旅游专属区，保护区和旅游区严格隔离。景区塑造：整旧如故，腾龙换鸟、古镇现代化。具体做法可归纳为“迁、拆、修、补、饰”五个字。对于这里原住居民，被安置在古镇外围，原有住房全部作为商业开发，用作酒店、餐饮、商业，而原主居民能够优先返回到古镇参与旅游服务行业中。七、商业模式：观光和度假并重、门票和景区内二次消费复合经营商业模式。商业业态关键分两种：一是散状分布特色小吃、书店、服装等店铺，这类店铺多集中在民宿周围，经过购物加深游游客对水镇风情情感体验。二是老北京特色商业街商铺，此为古北水镇最大特色。开发企业负责全部经营权审批，整体管控。并吸纳原住民作为企业工作人员，处理其收入，客栈及店铺是关键就业领域。酒店分类商业业态关键分两种：一类为民宿，即民居，经过对其整体改造，形成准4星标准度假酒店，以客栈命名，由开发企业统一经营管理，工作人员为原住居民，企业给她们餐饮经营权，并严格控制经营规模。工作人员需要对客房进行打扫和清洁服务，以此盘活民宅，提升就业率，发挥原住民服务意识。另一类为标准4、5星酒店，提供高端商务配