教育掌握商用不动产投资契机针对台中市的发展分析

[教育]掌握商用不动产投资契机针对台中市的发展分析主講人

邱仕皇先生學歷：逢甲大學土地管理學系碩士在職專班證照：高考不動產估價師及格普考地政士及格普考不動產經紀人及格現任：歐亞不動產估價師聯合事務所台中聯絡處經理不動產估價師全國聯合會監事台中市不動產估價師公會常務監事綱要一、商用不動產類型二、評估分析方法三、台中市商圈分析四、台中市重大建設五、未來發展潛力區域分析一、商用不動產類型收益性不動產包含1.出租住宅2.辦公室3.購物中心及百貨公司4.旅館、飯店特性1.穩定收益2.抗通貨膨脹3.增值性二、評估分析方法不動產評估方法成本法比較法收益法比較價格成本價格收益價格勘估標的價格直接資本化法P=不動產價格a=淨收益r=收益資本化率折現現金流量分析法之原理

（DiscountedCashFlow，簡稱DCF）NPV>0，投資可行。NPV<0，投資不可行。NPV=0，投資與否對公司價值無影響。NPV：淨現值（NetPresentValue）CF0：期初投入成本CFn：未來第n期現金流量R：折現率公式由來令NPV=0

三、台中市商圈分析三民商圈

商圈範圍：三民路、太平路、育才路、一中街

商圈特色：包括中友百貨和一中街一帶，除了大型百貨公司外，還有台中技術學院、台中一中、台中體院等學校聚集。因位居學區，一中商圈白天是一般商店街，晚上則是夜市聚集區，與一般學區相似的是以餐飲為大宗，茶坊、茶亭遍布。中港全國商圈商圈範圍：台中港路一段、公益路、美村路、健行路，忠明南路。

商圈特色：目前商業活動集中於台中港路一段，經國綠園道兩側，美村路兩側及公益路兩側。台中港路兩側多為超高層辦公大樓或商業大樓，如廣三sogo、日華酒店、全國大飯店、長榮桂冠酒店等辦公人口眾多，消費人口也多。此商圈以提供高級消費商品為主，消費客層及商品定位以中、高收入者為主要消費群族。

美術園道

商圈範圍：五權西路一段、五權南路、柳川西路、美村路等範圍

商圈特色：位於台中市五權西三街、五權西四街的美術園道商圈，是台中當地相當具有特色的形象商店街區，街區內的業種以精緻主題餐廳、異國風味料理為主，店家特色的外觀裝潢和異國風味的餐點打響了當地的招牌。

東海商圈商圈範圍：東園巷、新興路、遊園路、遠東街商圈特色：店家大多是固定且一般佔地不大，以供餐飲為主，其中是服飾等日常生活用品及零星攤販聚集。東側為國際街與藝術街，經過商圈的規劃，將此區域成功改造成一條藝術街坊。此街坊內設有劇坊、咖啡店、茶店、民俗藝品。

新市政中心商圈範圍：文心路、朝富路、市政路、中港路。商圈特色：商圈為區域型商圈，商業設施以新興百貨業為主，包括新光三越百貨、老虎城購物中心等。除百貨公司外，本區以汽車旅館、主題特色餐飲業等為主要行業，消費之客層涵括中部地區縣市精明大墩商圈商圈範圍：台中港路二段、精誠路、大業路。商圈特色：精明一街位於台中市大墩十九街與大隆路之間，是台中露天歐式風味商店街的發源地，以精品、服飾、鞋店、珠寶店、藝廊等商品為主，大隆路商圈則以進口服務、異國料理、各式精品等聞名。商品消費族群以中、高收入者為主要消費群族，餐飲消費族群則含括學生、上班族及地區居民等。

逢甲商圈商圈範圍：河南路、福星北路、青海路及逢甲大學。商圈特色：本商圈位居逢甲學區，以文華路為主軸，向外延伸至逢甲路、福星路、西屯路、河南路一帶，商業設施包括陽光廣場、主題夜市商場、屋台街及其他街區型零售商店等。站前商圈商圈範圍：自由路、中正路及繼光街一帶，鄰近台中火車站、各汽車客運站。商圈特色：站前商圈為80年代台中市商業活動最頻繁之商圈。並有多家服飾店、鞋類專賣店、麵包與餐飲店等。成功路為珠寶、金飾、銀樓之聚集地。中正路與自由路，可說是自由商圈的精華地段，集結了第一商業廣場、龍心誠品店等。繼光街是知名且歷史悠久的布街。綠川東西街則匯聚餐飲小吃、百貨、服飾、電影院等。四、台中市重大建設一、烏日北屯捷運綠線(預計民國103年通車營運)二、台中鐵路捷運高架化三、水湳經貿園區四、鎮南休閒專用區五、台中市精密機械科技創新園區六、台中市第十三期重劃區七、台中市第十四