【S市住房保障制度探究7600字（论文）】

S市住房保障制度研究目录TOC\o"1-3"\h\u摘要 1一、绪论 3（一）研究的目的及意义 3（二）文献综述 3（三）研究方法及创新点 3二、住房保障制度的相关概述 4（一）住房保障制度的含义 4（二）住房保障制度的内容 4三、不同时期的住房保障制度类型及取得的成果，现状 5（一）不同时期的住房保障制度类型及取得的成果 5（二）我国住房保障制度的现状 61.针对最低收入家庭的廉价房制度 62.针对中低收入家庭的廉价房制度 63.针对中等收入家庭的廉价房制度 7四、目前江门市住房保障制度存在的问题 8（一）建设资金筹措难，发展模式还不完善 8（二）制度不完善，不能很好的兼顾“夹心层” 8（三）保障房自身问题较多，政策效果也欠佳 8（四）缺乏完善的保障性住房管理的服务体系 8五、西方发达国家（美国）的住房保障制度 10（一）美国住房保障的做法及教训 101.公共住房建设 102.政府资助私人机构开发出租房 103.政府向租房者提供补贴 10（二）美国住房保障制度对我国发展保障性住房的启示 10六、完善我国住房保障制度的对策建议 12（一）发展开拓建设经济适用住房的融资渠道 12（二）加强“夹心层”租用房开发 12（三）加强保障性住房质量监督，实行终身负责制 12（四）完善保障性住房的管理运行机制，加大政策支持，确保分配公平公正 12结论 13参考文献 14摘要本文对江门市住房保障制度进行了探讨和研究，阐述了住房保障制度的定义和重要性，以及不同时期主要的住房保障制度类型及其取得的成果。从建房筹房、准入机制、分配机制、后期管理、政府与市场、政策法律角度提出了江门市住房保障制度中存在的突出问题，并结合西方发达国家中的典型国家（美国）的住房保障制度，针对江门市住房保障制度中存在的各个问题相应的提出了发展开拓建设经济适用住房的融资渠道、加强“夹心层”租用房开发、加强保障性住房质量监督，实行终身负责制、完善保障性住房的管理运行机制，加大政策支持，确保分配公平公正等建议。关键词：住房保障制度经济租用房住房分配货币化以租代售一、绪论（一）研究的目的及意义衣、食、住、行作为人类社会最基本的生活必需条件，也是保障每个国家公民正常生活的民生之本。当今社会，住房问题更是关系到国家稳定和社会发展的重要研究课题之一，在全球经济一体化的大背景下，住房问题已经成为世界各国着力解决的主要问题，尤其是针对低收入家庭或贫困人口的保障性住房问题。（二）文献综述房子是我们的家，在中国人的观念里家是一个很重要的事情，没有一个安定的家何来工作、奋斗。而当房价高得超过了我们的生活水平的时候我们只能望而止步，所以下调房价触动了多少人脆弱的神经，让饱受高房价、住房难之苦的中低收入者翘首以盼，之所以中低收入者饱受高房价、住房难之苦，一方面因为我国房价过高，另一方面则因为我国的住房保障制度建设滞后、不完善。可见住房保障制度的建设和完善关系到人民的安居乐业、安身立命，所以我选择这一题目作为研究对象。（三）研究方法及创新点研究方法：（1）文献参考法。大量收集、整理和分析这些资料，从中找出对本课题有帮助的东西。（2）案例分析法。课题对研究问题的论证说明都是建立在大量的案例基础上的，通过对事例的解析，可以使表达更加直观，结论更加明晰。创新点：通过住房保障制度体现这个城市的基层人的生活现状令政府能够更好的发展城市。我国在借鉴外国的住房保障制度的基础上，逐步建立了具有中国特色的住房保障制度，从而解决中低收入居民的住房问题，实现社会的和谐发展。

二、住房保障制度的相关概述（一）住房保障制度的含义住房保障制度是一个包含很广泛的概念。从广义上说，“宅基地”和“福利性住房分配”的住房保障制度是一种具体形式。他们是在低生产力的条件下，确保“每个人都有房住”的制度。靠市场分配住房资源，并不意味着每个人都只能依靠自己的收入买房子住，这并不意味着每个人都可以依靠市场竞争，独立分散决策，以获得住房。在市场经济条件下，为了保障每个人都有一个房子住，政府应实施一些特殊的政策和措施，以帮助市场解决住房问题有困难的群体。这个政策体系被称为住房保障体系。（二）住房保障制度的内容在国外，早在二战时期，很多国家的专家学者就对本国的保障性住房进行了深入研究，并提出很多指导性建议，用于缓和本国民众与住房的矛盾。近年来，随着社会的不断进步以及民众对生活水平要求的不断提高，住房问题也日益凸显，因此各国政府纷纷采取了措施，从出台政策到颁布法规，从鼓励私人积极建造住房到政府出面建设公租房，使得全球保障性福利住房的发展空前繁荣。城镇住房保障制度解决了许多人的住房问题，为社会的稳定做出了贡献。住房保障制度作为社会的一个重要组成部分，医疗，失业，养老等社会保障制度，基本保证了存在住房问题的低收入者，是促进社会健康发展的一个重要组成部分，同时使得房地产市场的稳定和可持续发展。自上世纪80年代以来，随着中国经济的快速增长和住房制度改革的深化，住房保障问题日益突出。因此，一个完善的城市住房保障体系的建立，可以有效地解决低收入群体和特殊群体的住房问题，同时有助于推动中国的经济体制改革和经济社会发展的深化。

三、不同时期的住房保障制度类型及取得的成果，现状（一）不同时期的住房保障制度类型及取得的成果首先，(1980-1994年)为我国的住房制度改革的试点阶段，在这一阶段住房保障制度改革的目的是为了实现住房的社会化及商品化；在试点过程中，国家颁布了积极组织集资建房及合作建房的政策，按标准价格出售公有的旧住房，并大力支持发展商品房，新修的商品房实行先卖后租的策略，首付不能低于房屋总价的30%，剩余的资金可申请按揭贷款或按揭。其次，(1994-2003年)是城镇住房制度改革的深化阶段，1994，国务院颁布了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，提出要继续强化租金的改革，并考虑到工人的能力，以及他们的工资。租金的增加，虽然会对有困难的工人家庭带来一定影响，但民政部对社会救助对象有一个明确的定义，每个地方都可以根据实际情况来实现改革。1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。1998年7月，“国发[1998]23号”文件提出了调整投资住房结构，首次明确提出了商业银行可在其所属城镇发放贷款并建立业主自治及物业管理相结合的物业管理制度。继续发展投资及合作建房，并对最低收入家庭的住房实行政府定价政策，对高收入家庭的住房实行市场调节。[6]同时，还加强了地价管理，建立了基准地价定期公布制度，对超过规定面积的住房实行高于同期住房租金标准的差额租金制度。2011年，建设部提出并起草了我国首部《住宅法》，以切实保障房地产权利人的合法权益。再次，(2003-2007年)是调控房地产市场，建立住房保障制度的。2003年上半年，中国的宏观调控政策中心是调控建设用地，并对土地资源进行集中管制。在住房保障制度的建设方面，提出强化政府的住房保障职能，加快城镇的廉租房制度建设，规范发展经济适用房并积极发展房地产的二级市场及租赁市场，有步骤地解决中低收入家庭的住房保障问题。最后，(2007年至今)是强化住房保障制度阶段。2007年8月，国务院发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发[2007]24号)，要求各级地方政府将解决城镇低收入家庭的住房问题作为住房制度改革的重要内容及政府公共服务的重要职责。同时，将保障性住房建设提到前所未有的高度，认为其是中国房地产改革历程中具有里程碑意义的制度改革，这标志着住房改革从1998年以来的“重市场、轻保障”向“市场、保障并举”的方向回归。2008年11月，继国家推出“四万亿”计划之后，9000亿安居工程出炉。这项工程计划在2009-2011年增加二百多万套廉租房和四百多万套经济适用房。2009年3月召开了全国保障性安居工程工作会议，会议确定，在国家支持下，三年内解决750万户城市低收入家庭、240万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房困难。2009年，这两块分别完成260万户和80万户。同时，扩大农村危房改造试点，今年安排近80万户。随后，住建部、发改委、财政部等部门发布了《2009-2011年廉租房保障规划》，计划用3年时间解决747万户城市困难家庭住房。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号)指出，2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过改建、新建、长期租赁、购买等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。（二）我国住房保障制度的现状现今中国的房价极高，在江门市这种不是一线的城市的房价都已经超过了人民的生活水平，越来越多的居民无力购买商品房，如何解决居民的住房问题，已经成为了政府必须解决的问题了。1.针对最低收入家庭的廉价房制度低成本住房制度的核心是在中国当前的住房保障体系的一部分，主要有两种方式：一是发放租金补贴给在市场承租住房的家庭；二是提供廉价的出租租房实物配租。廉租住房是指政府对符合城市居民职工最低生活保障标准且住房困难的家庭提供租金补贴或低租金配租的普通住房。廉租房解决的是城镇低收入家庭住房困难的难题。2.针对中低收入家庭的廉价房制度经济适用房制度是我国住房保障制度中的一个重要组成部分，是我国现阶段用来解决中低收入群体住房问题的有效措施。经济适用房制度执行以来，由于对购买对象审核不严格，出现了一些高收入者长期占用经济适用住房的现象，供应总量明显不足。3.针对中等收入家庭的廉价房制度限价房制度是通过限制土地价格，限制住宅销售价格的方式为更多买不起商品房的中等收入家庭圆安居梦想。按照规定，销售价格仅为商品价格的70%左右，且以中小户型为主，主要针对两部分的人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。4.针对“夹心层”家庭的经济租用房制度经济租用房是一种政策性租赁房制度，其保障对象是既不符合租赁或购买某类保障性住房又无力购买商品房的居民群体。经济租用房是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。租金远远高于廉价房，是市场化租金加上政府补贴后形成的产品。这些房屋租金低于同等条件下的市场租金，专为解决城市“夹心层”群体居住问题而建立的。现在这种“以租代售”的模式已成为一大亮点。

四、目前江门市住房保障制度存在的问题（一）建设资金筹措难，发展模式还不完善保障性住房发展缓慢，政府没有发挥积极性，由于保障房建设资金需要依靠地方财政预算，且需要政府无偿划拨土地，利润空间很小，而政府把房地产作为拉动国民经济的支柱产业。虽然，2007年以来，国家又一次确立了保障性住房体系，2010年着手把保障房作为一项重要的民生问题，更是上升到政治任务的高度，但与之相关的资金渠道难以掌控。市中心的土地资源稀缺，居民都想要居住到方便的生活区，也是一个摆在我们政府面前的现实问题，这就涉及到发展模式的创新与转变，如何才能创新是我们当前必须解决的大问题。（二）制度不完善，不能很好的兼顾“夹心层”近些年，政府的住房政策更多地向低收入的最低收入阶层倾斜，建设了部分经济适用房和廉价房，也解决了部分低收入和最低收入家庭的住房问题，而高收入家庭则通过市场购买商品房；剩下的中等收入家庭尤其是工薪族，既无资格购买经济适用房，又不符合租住廉价房的条件，也无经济实力购买价格较高的商品房，成为了“夹心层”。（三）保障房自身问题较多，政策效果也欠佳保障性住房建设的地理位置一般都比较偏远，交通状况很不方便，社区公共服务配套设施不完善，建筑密度高、绿化率低、居住人口多。此外，保障性住房与周边商品房在建筑质量、外观、品质上都存在很大的反差。经济适用房政策效果欠佳从保障房供应结构来看，经济适用房占总供应量的62％，其中又以旧房改造为主，占经济适用房供应量的83.4％，但经济适用房的政策效果并不理想。一是旧房改造的经济适用房只定向供应原住户，保障范围受到较大限制。二是满足购买经济适用房条件的低收入家庭缺乏一次性付款能力，同时也很难满足银行按揭贷款标准。如江门市2010年推出的97套经济适用房，有10多套无人参加摇号，部分认购者在缴纳首付购房款后由于不能通过银行的按揭贷款审查被迫放弃认购。（四）缺乏完善的保障性住房管理的服务体系由于相关部门之间在保障房分配和管理过程中缺乏协调配合，使其难以实现公开、公正、公平性，造成政策效果也大打折扣。一是保障房受惠主体资格核查存在困难。由于职能部门与银行、证券以及房产、车辆登记部门之间缺少协调联动机制，而资产调查涉及个人隐私，核查存在较大阻碍，这就给弄虚作假、非法享受政策优惠提供了可乘之机。如江门市兴南里67幢302室，原作为廉租房租给张伟红，2007年1月以其子杨浩名义按经济适用房购买，并于当年11月进行转让谋利，后被举报和查证，张伟红在江门市还有其他房产。二是保障房分配后的跟踪管理机制不完善。当购房者的家庭收入明显增加时，如不进行及时跟踪和重新分配，保障房分配的不公平性将凸显。三是异地房产、车辆登记管理部门之间缺乏信息共享机制。城市区域一体化促进了居民跨市购房、购车的趋势，增大了对申请人资产核查的难度。

五、西方发达国家（美国）的住房保障制度（一）美国住房保障的做法及教训美国低收入家庭住房保障方式主要包括直接建设公共住房、政府资助开发出租房及政府提供租房补贴。1.公共住房建设美国公共住房项目起步于1937年，是迄今为止美国最大的住房补助项目。公共住房是指政府为城市低收住户建造和维护、收取低额租金并由政府管理的住房。但由于自身的缺陷，公共住房最终走向衰落。2.政府资助私人机构开发出租房美国政府资助私有资本开发的出租房主要体现在三个方面，一是税收补贴，二是抵押贷款补贴，三是补贴出租方。3.政府向租房者提供补贴20世纪30年代以前，城市住宅在美国是完全由市场或民间解决的，但由于工业化和城市化的迅猛发展，城市住房问题变得越来越紧张。1929年经济危机后，美国联邦政府开始干预城市住房领域，实施了一系列住房保障“新政”。政府的住房补贴是美国的城市住房保障主要形式。从1937年开始，美国就制定了由联邦政府拨款的公共住房补贴制度，地方政府负责建造和管理公共住房。这些公共住房以相当于市场平均租金的40%，出租给最低收入或贫困家庭。目前，美国政府出资建设的公共住房已达240多万套。但补贴租金的形式也不能保证低收入家庭能够使用它。第一，当房地产市场供不应求，房价飞涨时，使用租房券不一定能租到价位合适的房子，因为相对固定补贴标准难以跟上不断上涨的租金，第二，当房市升温时，房东未必愿意接受租房券持有者，因为在众多持币待租者的等待下，谁都不愿找麻烦去租房给持租房券者。因此，持租房券者只能选择较差地段的社区。（二）美国住房保障制度对我国发展保障性住房的启示美国百年来的保障性住房发展史告诉我们，建立完整的住房保障体系不可能一下就成功，必须适应国情的发展趋势。区别于美国的是，我国仍是发展中国家，社会经济发展比较落后，城市人口中70%以上中、低收入家庭，因此我国只能以低水平、广覆盖为住房保障制度的目标。目前，我国已逐步建立起多层次的住房保障体系，城市最低收入家庭、残疾人、老人等承租政府提供的廉租住房，纳入家庭购买经济适用房；“夹心层”家庭（既不符合租赁或购买某类保障性住房又无力购买商品房的居民群体）承租公共租赁房，中等收入家庭购买限价商品房。对经适房涉及民生的发展和建设，我们需要借鉴其他国家的经验和吸取其教训的基础上，使中国的多层次的住房保障体系在可持续发展的轨道。

六、完善我国住房保障制度的对策建议（一）发展开拓建设经济适用住房的融资渠道从美国保障性住房的发展得知，只依靠政府投资开发低收入住房是注定要由于融资困难而陷入死胡同，中国经济不能与美国相比，低收入住房覆盖面更广，更应拓宽融资渠道，提高低收入住房可持续发展的能力。（二）加强“夹心层”租用房开发加强对这部分人群的住房开发，为“夹心层”居民有利可图，鼓励一些有实力的开发商开发一些偏远的乡村或城中村，解决土地缺少的问题。大力发展公租房，降低价格。（三）加强保障性住房质量监督，实行终身负责制实施项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位程按照工程质量管理规定负相应责任；实施参建单位负责人和项目负责终身制；推广施工现场工程质量责任标牌，公示建设、勘察、设计、施工、监理单位和负责人，并在建筑物明显位置摆放永久性标牌，接受社会监督。严格检查建材供应质量、施工质量和竣工验收。对恶意造成保障性住房质量问题的单位、个人加大处罚力度。（四）完善保障性住房的管理运行机制，加大政策支持，确保分配公平公正要立法明确住房保障进入、退出、监管政策。要做到保障性住房的可持续发展，不仅要完善各类保障性住房申请、审核、公示、复核、退出等制度，政府还需建立长期有效的监督体系，对申请资格和审批条件加强监督控制，定期复查，动态管理，要做好人口、住房、房屋、收入、就业等方面的基础工作。掌握基本情况，推进信息共享。保证低收入群体致富后退租，以制度、法规保证廉租房的入住公平性。做到机制规范行为，以制度填补漏洞，使结果让社会信服、让百姓满意。对违反规则的，要严肃处理，追究责任。

结论住房保障工作是一项长期的任务。目前江门市保障性住房制度存在建设资金筹措难，发展模式还不完善，制度不完善，不能很好的兼顾“夹心层”，政策效果也欠佳以及协调机制缺乏等问题。要完善我国住房保障制度，须做到拓宽保障性住房建设融资渠道；加