小区物业服务设施设备维护服务方案

小区物业服务设施设备维护服务方案目录第一节房屋及公用设施的维护和管理 1一、房屋及公共设施管理工作的重点 1二、房屋本体及公用设施维修养护计划 2三、维修养护实施细则 5四、搞好房屋查勘工作 14五、工作时间选择 14第二节设备设施维修服务要求 15一、设备维修维护范围 15二、各岗位职责 16三、机电设备、设施的运行管理 20四、机电设备、设施、房屋的管理目标 21第三节设备设施维修服务标准 21一、房屋建筑的日常养护维修 21二、低压电器设备的维修服务 21三、给排水系统的维修服务 23四、中央空调系统的设备维护 24第四节机电设备管理 25一、设备的基础管理 25二、设备的使用与维护管理 26三、设备维修管理 32四、各系统设备设施的维修养护计划 36五、机电设备设施抢修、应急处理方案 51第五节电力系统维修管理制度 53第六节电梯、货梯的运行与管理 54一、目的 55二、适用范围 55三、管理职责 55四、内容 55第七节空调系统的管理 56一、空调系统的组成 56二、空调系统设备房的环境要求 56三、空调系统的标识 58四、空调系统的管理要点 59五、空调系统的操作规程 59六、空调系统的运行管理 61七、空调系统的应急处理方案 61第八节排水系统的管理 63一、总则 63二、适用范围 63三、管理职责与分工 63四、给排水系统日常检查 64五、巡视检查内容如下 64六、给排水系统定期保养 65第一节房屋及公用设施的维护和管理房屋及公用设施的维修养护，是物业管理工作重点之一，为了保证房屋及公用设施的物业管理工作正常有序地进行，我们制定了一系列房屋本体及公用设施维修养护计划及实施细则，努力为XX住宅小区业主提供一个温馨、安全、舒适的居住环境。一、房屋及公共设施管理工作的重点住宅小区所有建筑及公共设施投入使用后，随着时间的推移，必定会受到自然环境的一些不确定因素的影响，包括日晒雨淋、地质变化、人为损失等，给建筑物带来一定的侵害，因此，防渗防漏，防止地基浸水，加强地基基础的养护，保持勒脚完整，防止基础受损削弱，坚决杜绝超载情况的产生，采取有针对性的行之有效的措施和方法做好对梁、板、柱、基础、楼梯和钢结构等承重构件及内外墙、门窗、装饰工程、设施、设备等的维修和养护工作，防止外露的各种金属构件遭受侵蚀，及时处理发现的问题，这些都是我们物业管理公司在对房屋建筑进行专业化管理工作中的重要内容。住宅小区属居民小区物业，可能会出现一些人为无意识地对建筑物公共楼道、扶手、公共设施等的损坏，且各业主家的室内装修标准、材料各不相同。各类公建配套（幼儿园、商铺等）装修标准、使用功能的差异也很大，建筑造型、功能各具特点，结构变形缝多，建筑、装饰材料的品种也很多，还有不少直接暴露在大气中的金属构件，因此，这就决定了今后我们在物业管理工作中必须要采取多样化的、针对性强的维护管理手段，解决如公共设备、设施、楼道防损坏；木质材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蚀；各类外部装饰材料的防腐蚀老化；大理石、花岗石、墙砖类石质材料的防腐蚀、防变色等诸如此类的维护、管理问题。房屋管理是对房屋进行日常巡视检查，定期查勘鉴定，在评定房屋完损等级的基础上，制订房屋维修养护计划，对房屋进行维护和修缮。房屋维修主要以恢复性维修为主，及时对因自然或人为造成损坏的房屋及其构件进行维修，以恢复房屋的原有状况与功能，保障房屋安全和正常使用，保持房屋外观完好无损。二、房屋本体及公用设施维修养护计划对房屋本体及公用设施的维修养护管理，我们坚持以预防为主的计划性维修保养和应急性的修缮养护相结合的原则，编制科学性和操作性强的修缮养护计划。根据《房屋建筑工程质量保修办法》有关规定，在正常使用情况下，新建房屋工程的保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程：设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、外墙面的防渗漏年限：X年；（三）房屋装饰工程：X年。在保修期内，房屋建筑的主体结构、防水工程和装饰工程出现的质量问题，由施工单位负责整改。非正常使用因素和保修期后出现的一般性房屋损坏、大、中修或更新改造由管理处制订修缮计划，报住宅小区物业主管部门和业主委员会后批准后动用维修基金进行修缮。房屋本体及公用设施维修养护计划如下：1.房屋本体维修养护计划：房屋本体维修养护计划表序号项目时间间隔次数维修养护内容1地基基础半年一检查地基有无超过允许范围的不均匀沉降。检查基础有无开裂、破损，勒脚有无破损。每季一适时安排白蚁的防治和消杀工作，走访住户，了解其室内有无发现白蚁，检查公共部位有无白蚁。每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。2承重结构梁每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀每年一检查整体结构性能是否完好。每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。每年一检查整体结构性能是否完好。3非承重墙每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、风化等缺陷。每年一检查墙体结构性能是否完好4屋面每月一清扫、冲洗屋面。检查雨水口有无堵塞。检查屋面有无积水。检查伸缩缝油膏有无变硬疏松、是否开裂、脱边。检查隔热层，有无空洞、起鼓、渗漏。检查避雷网有无脱焊和间断，发现异常及时补焊。每年一检修屋面防水层。检查伸缩缝嵌填油膏是否完整，对老化、开裂部分进行整治。（根据项目实际情况进行描述）三、维修养护实施细则根据日常巡视检查的结果，由管理处组织专业人员或单位实施房屋建筑的日常零星维修养护工作。每年对房屋建筑的使用情况作一次全面的评审，据此制订年度修缮养护计划和实施方案。另外，遇大风、暴雨等恶劣天气，管理处将及时对房屋建筑的基础、外墙、屋面等易受直接影响的结构部分进行全面检查，根据检查结果及时制订针对性的维护计划和实施方案。（一）砌体结构的修缮与养护砌体结构大量分布于房屋建筑的墙体，它们在不良的环境和不利的工作条件下容易遭受侵蚀、开裂等损坏，导致透水、渗漏，不仅影响建筑物的外部观感，对房屋的正常使用、维护、管理都会有不利的影响，严重的甚至可以影响到房屋结构的安全。1.砌体结构的修缮（1）砌体裂缝的修缮砌体裂缝的修缮，一般应在裂缝稳定以后进行，以免维修后又很快出现新的裂缝。维修沉降裂缝和温度裂缝时，应首先考虑消除产生裂缝的隐患，避免反复多次的修补。对强度裂缝则应采取整体加固或拆除重砌。根据砌体裂缝的大小和范围，我们可以采用高分子防水材料水泥混合砂浆嵌缝、块体嵌缝、密封、抹灰、压力灌浆和喷浆等方法予以修复。（2）砌体腐蚀的维修对腐蚀的砌体进行维修前，首先将已腐蚀的墙面、呈酥松的粉状腐蚀层清除干净。一般通过人工凿除，用钢丝刷清除浮灰、油污和尘土等，然后用压力水冲洗，根据受损程度，主要采用剔砌、掏砌等方法维修已被腐蚀的砌体部分，最后重新修复墙面。2.砌体结构的加固随着建筑物及各种设施投入使用时间的推移，砌体结构的承重构件（如墙、柱等）可能出现开裂、腐蚀、变形，对经鉴定已达到危险程度的构件，我们将委托专业机构对砌体结构进行适当的加固，以确保房屋建筑的使用功能。3.砌体结构的养护为防止砌体结构受损，我们将做好如下养护和管理工作，保证砖砌体结构完好。（1）定期检查，加强对砌体结构受潮和受腐蚀情况的观测和监视，查明原因并及时采取措施，对容易被腐蚀的特殊部位加强观测。（2）对湿度较大或经常用水而容易产生渗漏问题的房间，如厨房、卫生间等，我们将着重加强对防水层、给排水设施的维护，发现问题及时修复。（3）经常检修屋面，保持屋面排水系统通畅，做到屋面不积水、不存杂物；屋面隔热层、保温层及屋面柔性分格缝发生损坏要及时修复，减少和稳定温度裂缝发展。（4）保持室外场地平整和一定的排水坡度，防止建筑物周围积水。（5）禁止在墙上随意开洞直接排放污水或蒸汽等，防止墙体结构受浸湿，减弱墙体的承载力。（6）地基基础的损坏，在出现不均匀沉降时就及时进行加固处理，以免造成结构损坏或扩大损坏。（7）房屋按设计要求使用，不得随意改变用途，特殊需要时，若要改变其使用功能或更新改造，经建设行政主管批准后，要先进行结构验算，需进行加固时要做加固处理。（二）钢筋混凝土结构的修缮与养护钢筋混凝土结构的常见缺陷和损坏是结构构件中出现蜂窝、麻面、孔洞、露筋、裂缝及混凝土、钢筋被腐蚀等。1.钢筋混凝土结构的修缮（1）钢筋混凝土表面损坏的维修钢筋混凝土结构构件，在房屋建造和使用过程中遭到破坏、侵蚀，引起表面受损，根据损坏程度，可以采取涂刷水泥浆和环氧树脂配合剂等方法对其予以修复，防止进一步风化、侵蚀和钢筋锈蚀，以免损坏结构或构件的核心部分，从而提高建筑物的使用年限和耐久性。（2）钢筋混凝土深层损坏的维修当混凝土结构部件的损坏深度已超过了混凝土保护层时，将严重削弱构件的有效截面，并且钢筋砼内的钢筋暴露在空气中引起锈蚀，影响构件的强度和结构使用的可靠性。可以采用环氧混凝土或较原混凝土高一个强度等级的细石混凝土修补、嵌填、喷注混凝土结构部件的蜂窝、孔洞和破损部位，对其予以修复。（3）钢筋锈蚀的维修钢筋锈蚀尚不严重时，混凝土表面仅有细小裂缝，或者个别破损较小，可以对裂缝或破损处的混凝土保护层进行修补。若钢筋锈蚀严重，混凝土破裂，保护层剥离较多时，可以采取焊接或加钢筋网加固补强。2.钢筋混凝土结构的加固当钢筋混凝土梁、板、柱承载力不足或经鉴定成为危险构件时，应聘请具备资质的专业公司，通过对构件或结构的变形、损坏程度的检查和观测，对使用状态和周围环境的调查，以及对有关资料的验算、分析，采取增加板厚、配筋和增加支承点等方法，提高原构件强度，实现钢筋混凝土结构的加固目的。3.钢筋混凝土结构的养护钢筋混凝土结构是房屋的重要组成部分，直接关系到房屋的使用安全，所以管理处会高度重视钢筋混凝土结构的养护工作：（1）对混凝土结构的变形缝、预埋件、给排水设施等的使用情况，进行定期检查。发现腐蚀、渗漏、开裂和垃圾杂物等情况即时处理。对在混凝土结构上任意开凿孔洞的违章使用行为及时予以制止。对易受碰损的混凝土处，如建筑物的拐角、车库的砼柱等增设必要的防护措施。（2）及时修补钢筋的混凝土保护层损坏部位，以防钢筋锈蚀。若房屋室内环境中存在侵蚀性介质或相对湿度较大时，可以采取加强通风的措施，并在构件处表面涂抹耐腐蚀层（如沥青漆、过氧乙烯漆、环氧树脂涂料等）进行防护。（3）做好建筑物屋面隔热层、保温层、室外排水设施以及地基基础等维护工作，发现问题及时处理，避免和减小由此对结构带来的不利影响。（4）房屋的使用应满足设计要求，提醒住户不随意改变房屋用途和改变房屋结构，严禁超载使用。（三）房屋防水工程的修缮与养护1.屋面涂料防水工程的修缮与养护随着使用年限的增加，屋面防水层在使用过程中，可能出现开裂、破损、起鼓和剥离等损坏，引起渗漏水。屋面渗漏水是比较常见的房屋病害现象。在日常维护工作中，我们特别注重对防水屋面的修缮与管理。（1）屋面防水工程的修缮对于防水层的裂缝、局部破损、起鼓和粘结不牢等缺陷的处理，可以铲除缺陷部位的防水涂膜并清除周围浮灰及杂物，涂刷基层处理剂，铺设高分子防水卷材或涂料，新铺设的防水层应与原防水层粘结牢固并封严，最后做保护层。对于缺损严重的防水层，全部进行翻修。（2）屋面防水工程的养护1）加强对屋面防水层、板端缝、伸缩缝、天沟、落水管和落水口的检查和维护，发现异常及时维修。2）重视对屋面的清扫，保证屋面排水通畅。3）制定屋面日常保养制度，及时做好屋面维修工作。2.墙体防水工程的修缮与养护（1）墙体防水工程的修缮外墙防水是建筑物防水工程体系中的一个重要环节，它对建筑物的外观形象及房屋内部的正常使用都有密切的关联。影响外墙防水工程质量的因素是比较多的，比如遇到门窗框与墙体接触间缝的密封不严或密封材质差，饰面材料局部起皮、开裂、脱落，或者墙体结构的开裂导致饰面遭受破坏等情况，外墙防水的第一道防线极易失去作用。因此，我们会注意检查外墙饰面的状况，对于损坏、脱落的饰面材料及时维修或更换；外墙砖砌体上的结构裂缝和变形裂缝，可以采用高弹性软体高分子防水材料嵌缝、密封、压力灌浆法修复；外墙门窗框与洞口侧壁嵌填不严引起渗漏，采用高分子防水密封材料嵌填的方法进行修缮；施工孔洞、预埋管线处渗漏，用墙体一般开裂的维修方法进行处理，渗漏严重时，采用局部高压灌浆进行加固堵漏。（2）墙体防水工程的养护1）定期检查。容易发生渗漏的部位，如墙面凹凸槽（线）、饰面板上部接头处、饰面块材、门窗与墙体的交接部位进行周期性检查。2）建立技术档案。对墙体的使用情况、损坏检查、维修等记录备查。3）合理施工。禁止随意在墙体上钉钉子、打洞等破坏墙体整体结构的行为。4）对于外墙体的防水工程，出现损坏，及时修复。3.地下室防水工程的修缮与养护（1）地下室防水工程的修缮地下室渗漏，一般情况下，大多是水压较小的慢渗漏水，对于孔洞和裂缝渗漏，先找出渗漏源，采用直接堵漏法进行修补；对于水压较大的慢渗或快渗裂缝渗水采用下线堵漏法修补；对于水压较大的急流裂缝渗漏水采用下半圆铁片堵漏法进行堵漏能有效消除渗漏水现象。（2）做好地下室防水工程的养护工作。（3）定期检查。主要是检查地下室的防水薄弱部位，如变形缝墙根部、管道穿墙部位、蓄水池等部位，发现异常及时修复。（4）建立技术档案。（5）正确、合理使用地下室，禁止随意穿、凿、拆，以免破坏防水层。（四）房屋装饰工程的修缮与养护房屋装饰工程包括外装饰、内装饰、顶棚、楼地面装饰等。通过对房屋装饰工程的维护，既可以保持房屋的美观，创造良好环境，又可以起到隔热、隔音、防潮以及减缓外界不良环境的侵蚀，延长房屋的有效使用期。1.定期检查，发现缺陷及时处理。2.重点检查板材饰面上部收头处，发现开裂及时修补，避免开裂扩大。3.及时处理因房屋其他部位渗漏或其他原因导致墙面潮湿或渗水等情况，防止抹灰层及涂料层受潮发霉变黑而损坏。4.检查窗台等突出部位的稳固情况，注意有无饰面块料的破损、脱落和开裂。同时搞好住户正确合理使用的宣传工作，不在块料饰面上钉钉子、随便打洞。确需打洞时，由专业人员操作，以免损坏饰面。严禁因硬物碰撞饰面，搬抬家具、重物可能碰撞饰面时，先对饰面进行保护。5.对各类釉面砖进行擦洗时，选用稀肥皂水或清水擦洗，禁止使用强酸、强碱，以免损坏灰缝和釉面。6.一些楼地面的饰材有微细毛孔，对有色液体具有强吸收性，一旦有色液体倒在这些饰材上，液体将会通过面层上的微细毛孔渗入到饰材内层，使之着色，并且无法擦洗干净，因此，我们在交接验收后，将立即对这类板面用专门的无毒、无腐蚀的新型环保防护剂进行处理，使有色液体无法进入饰材内层，保证这些材料永不变色，光亮如新。7.定期进行清洗，保持饰面洁净。8.外墙饰面附近的铁质构件，要刷油漆防锈并定期检查漆面完好情况，以免锈水流到饰面上造成污染。9.定期检查吊顶内隐蔽的管线和空调、消防等设备是否有漏水现象，有无虫、蚁、鼠患，及时消除隐患，确保安全。注意保持良好的通风条件，不要让吊顶长期受潮，特别注意检查木面板的防潮、防蚁及防火。10.加强正确、合理使用房屋设施的宣传工作，避免人为的不合理使用造成的墙面不美观和损坏。（五）门的修缮与养护1.门窗的修缮对于钢门窗和铝合金门窗主要是通过调整、补焊、加固、油漆或更换门窗部件，实现消除门倾斜、下垂、门扇自开、翘曲变形、缝隙过大、密封不严、锈蚀及缺损零部件等影响使用功能和外观的不良现象。对于塑钢门窗，重点放在密封胶条的检查和更换上，保证其良好的防水和隔音性能。2.门窗的养护（1）门窗是房屋的易损构件，使用频率高。因此，我们定期对门窗进行检查和维护，特别是大风、暴雨天气前后更要加强对门窗的检查。（2）做好防潮工作，避免木质门受潮后腐蚀和虫蛀，影响门的使用功能。（3）定期进行油漆。门窗易受水、气的侵蚀，为防止腐蚀，当门窗漆膜局部损坏脱落时应及时补刷油漆，补漆用的油漆应尽量和原油漆一致，以保持美观。当门窗油漆使用达到老化期限时，则进行全部重新油漆。（4）铝合金门窗易变形和被酸、碱等化学药剂侵蚀，要加强对铝合金门窗的保护，使其免遭侵蚀和撞击。（六）公用设施的维修和养护公共设施的维修和养护，主要以加强日常巡视检查，及时处理小的损坏和隐患为主。四、搞好房屋查勘工作通过房屋查勘工作，可以全面地了解房屋建筑的完损状况，确定房屋的完损等级，并为制订房屋建筑的定期维护计划提供依据。因此，我们将对房屋进行定期查勘和季节性查勘工作，掌握第一手技术资料，及时处理发生的相关问题。五、工作时间选择为了不影响小区住户的休息，物业管理处运用“零干扰”、“换位思考”工作模式，将房屋及公用设施维修养护工作的时间安排如下：（一）维修养护时间按照维修保养规定，定期地进行维修养护工作与适时性维修工作。如遇重大活动安排时，适当地调整工作周期，小区公共楼道尽量安排在小区住户正常上班时段，做到尽量将对小区业主的影响减少到最低限度，对裙楼办公区安排在假期或傍晚，尽量不影响公共区域的正常使用。（二）紧急故障处理时间当房屋及公用设施出现故障时，满足下列条件之一者，即称之为紧急故障：1.具有造成危险、隐患的故障。2.产生影响正常生活、工作秩序的故障。3.出现影响整体外观的故障。4.造成其他不利影响的故障。当出现紧急故障时，管理处第一时间赶到现场，根据故障出现的部位及受损程度，制定维修方案，并组织抢修，以迅速解除故障为原则。同时，向小区住户发出处理紧急故障通知说明原因、争取业主的密切配合和支持。第二节设备设施维修服务要求一、设备维修维护范围（一）维修范围水电设备、公共设施、设备的维修。主要包括：建筑物内的灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、花洒、洗手盆、大小便器的给排水、木门窗、塑钢门窗、铝合金门窗等。（二）维护范围1.建筑物上下水管道、雨水管；2.每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路；3.每栋建筑物总水闸以后的供水系统，中央空调系统；4.建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗、电铃等。二、各岗位职责（一）综合维修部工作职责1.负责管理范围内供配电、给排水等公用设施（设施）的运行、保养、检查、维修。2.负责对管理处范围内电梯、空调等分包方的保养、维修等工作的监督。3.负责管理处范围内电梯、空调的运行操作。4.负责管理处所有机电设备备品、备件、维修保养材料的申购。5.负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批，并参予大、中修计划实施。6.负责外委维修的联系工作。7.负责管理处范围内所有机电设备的技术资料、档案的收集、建立、整理，交综合管理处保管。8.负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。9.负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。10.负责抄水电表数，并作出总表与分表核对记录。11.负责所有机电设备台帐的建立，并及时交综合管理部保管。12.负责对所申购物品的检查。13.负责对装修用水、电的监督管理。14.负责为客户提供维修服务。（二）水电维修工岗位职责岗位职责：1.负责对应各种设备的日常管理和维修工作。2.熟悉设备的运行方式、工作原理、正常操作。3.负责各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保计划。4.做好设备的日常巡检工作，防止设备的跑、冒、漏现象，确保设备的正常运行。5.完成其它临时性工作。6.不断学习提高自身的工作技能，提高顾客服务质量。（三）管道工的岗位职责1.严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。2.熟悉消防、办公用水的管道路线，做好巡视，发现问题，及时处理。3.负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工作。4.负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。5.做好各种检修、保养纪录。6.发挥工作主动性和团队精神，配合部门做好其他工作任务。（四）配电室岗位职责1.负责高压电气设备的运行监视及停、送电操作保证安全供电。2.对配电室的开关柜，变压电器室进行定期清扫、维护。3.严格贯彻执行电气规章制度。4.必须了解高压电气设备的运行方式和运行情况。5.及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患，将事故因素清除在萌芽之前。6.处理突然发生的停电事故。7.办理停电检修工作票，并负责做好一切安全措施。8.正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。9.对危及安全供电的现象有权制止，并报告有关领导。10.坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离岗。（五）电工岗位职责1.负责供配电、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、维修、保养。2.熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量准时地完成维修任务。3.负责供配电设备运行的操作、监控、记录。4.供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协助下排除故障。5.负责配电消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。6.牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。7.经常检查有无偷漏电及违章线路架设，发现问题及时处理并向领导报告。8.负责责任区域内的清洁卫生工作。9.负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。10.负责本岗位用电设备的监护管理。（六）维修工岗位职责1.负责公共设施、设备的检修、检查、保养，为客户提供有偿服务，创造一个顺畅、舒适的环境。2.遵守公司各项规章制度。3.服从管理，听从安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量让客户满意。4.遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。5.努力学习，不断总结经验，提高业务技术水平和服务意识。6.对客户文明礼貌，以优质服务为公司创效益。7.注意“工完场地清”，节约用料。8.发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。9.着装整洁，佩戴工牌，建立、保持公司良好形象。10.积极完成领导交办的其它工作任务。（七）设备运行人员岗位职责1.遵守公司的规章制度，不迟到早退。2.严格按安全操作规程执行常规操作项目。3.服从工作安排，坚守岗位，发生故障时，第一时间到现场处理，保证质量，不推诿，对自己不能处理的故障应及时上报。4.加强对管理范围内各种设备进行巡视检查，确保所有设备常处于安全经济运行状态。5.上班时间不得做与工作无关的事，不得用对讲机谈天。6.做好值班记录，保持设备现场清洁工作。三、机电设备、设施的运行管理各专业工程师必须结合本部门设备、设施、房屋的实际情况，制定出适合于各分系统设备、设施、房屋的规章制度、管理规定、维修保养规程，力求在实际运作过程中行之有据、做之有理，进一步保障XX小区机电设备、设施及房屋的安全、可靠、正常运行。运行值班人员负责系统所辖设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题及时通知有关人员进行处理。维修人员负责各系统所辖设备设施及房屋的维护保养工作，并做好维修保养记录，对维修保养中发现较严重的设备、设施故障及时上报水电工程部主管，由各专业工程师组织有关人员进行分析、研究，制定解决办法，各系统所辖设备、设施的更新改造及重大维修、变更情况应及时在设备档案中做好记录。四、机电设备、设施、房屋的管理目标设备、设施、房屋的完好率：≥98%设备、设施、房屋的维修及时率： 100%设备、设施、房屋的维修合格率： 100%第三节设备设施维修服务标准一、房屋建筑的日常养护维修房屋日常养护维修是指为保持小区房屋原有完好等级和正常使用，进行日常养护和及时修复小损小坏等房屋维护管理工作。（一）每年进行一次房屋安全普查和房屋完损等级评定，保证房屋完好率达100%。（二）要爱护小区内设施，未经被服务方批准，不得对小区结构、设施等进行改动。（三）及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。二、低压电器设备的维修服务（一）按照国家和XX地区相关电气管理规范，由电气工程师根据设备性能、技术资料等，合理制定《低压电气设备检修计划》及相关操作、维护保养规程，报被服务方用电管理部门审核同意后执行。（二）值班人员必须严格按照《值班管理规定》实行24小时值班制，对有关低压设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。（三）物业公用照明设施如走廊、楼梯、卫生间等，要及时安排相关人员对其进行检查、维修。（四）物业维修人员发现有私拉、私接电气线路等情况，须及时向被服务方用电管理部门汇报并协助被服务方用电管理部门处理解决。（五）物业维修人员每周须对所有电气、照明设备进行检查，发现损坏及时登记、维修。对检查中发现的隐患问题，须及时向被服务方用电管理部门报告。每年春秋两季各安排一次低压电气设备的集中清扫、检修，不留死角。（六）在遇有大风、暴雨等灾害性天气时。电气工程师须及早组织人员对所有供电系统进行预防检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备，灾情过后，对所有供电系统全面检查一次，发现问题及时处理。（七）发生火灾时，值班人员应立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。事后必须对供电设备、设施全面检查方可恢复供电。（八）物业接到报修电话后，须尽快安排维修人员在15分钟内到达现场开展维修，做好维修记录。一般故障维修不应超过30分钟，活完场净，被维修单位在维修单上签字。（九）维修需要停电时，物业需提前告知被服务方用电管理部门，得到批准后方可进行。（十）被服务方用电管理部门有权要求物业对不能胜任岗位要求的维修人员进行更换。（十一）遇紧急任务或突发事故等，物业维修人员须服从被服务方用电管理部门的临时调遣并积极协助处理。三、给排水系统的维修服务（一）给排水系统设备应由专人管理，以优质服务为宗旨，实行24小时维修值班制度。（二）建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准。（三）制定科学合理的维修保养计划并组织实施。（四）加强日常巡视、检查，防止跑、冒、滴、漏，切实贯彻“应修尽修，全面保养”的方针，保证设备设施完好。（五）二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全。（六）定期对水箱进行清洗消毒，保持水箱清洁卫生，无二次污染。（七）遇有事故，及时抢修，一般情况下，限水、停水需在24小时前通知各相关单位。（八）保证室内外排水系统通畅。（九）节约用水符合市政府规定的要求。（十）电开水饮用设备须定期进行除碱，无污垢，热水器具保持洁净、光亮，且维修及时，严格执行操作规程，不发生安全方面的问题。四、中央空调系统的设备维护（一）在每年春秋两季对中央空调系统所有设备各进行一次全面保养、检修，清洗风道及末端设备，确保设备运行正常，办公场所内空气洁净。（二）中央空调的制冷、通风、加热等系统在正常工作期间，对系统做好保洁、通风和设备设施的润滑工作；根据使用情况，每年最少更换一台冷冻机组的冷冻油等相关保养。（三）值班人员每4小时对冷水机组（冬季为热交换系统）、循环水系统、通风系统设备进行一次巡视检查并填写记录，发现的问题、隐患等须及时处理。（四）根据中央空调系统运行情况，定期检测、调整软化水指标，清洗循环水、通风系统过滤器具，每月冲洗冷却塔。（五）每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备用房的消杀灭鼠工作。（六）根据天气变化，合理调节空气的温度、湿度。（七）空调工程师每年须按照《空调通风系统运行管理规范》等国家、地方标准制定中央空调系统运行方案及保养、维护计划。第四节机电设备管理作为住宅小区，其设备运行安全、正常是保证整个小区正常运作的基本条件。所以，设备的维护、管理显得尤为重要。小区的设备设施系统主要由供配电系统、电梯系统、给排水系统、消防系统等组成，对这些系统，需进行综合管理，从物业管理服务的角度分析，贯穿设备整个使用寿命期各阶段，其具体内容包括：设备的基础管理、设备使用与维护、设备维修管理和设备经济运行管理。我们注重设备管理的每一个环节，保证各系统设备安全、可靠、经济运行，最大限度地提高设备服务周期。一、设备的基础管理（一）设备资产管理设备资产管理的主要内容包括建立设备资产台账、建立设备资产档案、编制设备资产统计表，从物业管理的自身特点和实际情况出发，我们的工作重点是设备资产台账管理。在小区的初期管理阶段，由我公司小区物业管理处组织专业工程技术人员和技术工人对各系统主要设备进行分类、统计、整理、标识、编号和登记，建立一套完整的设备台账，便于日后维护管理查阅。（二）制定设备管理制度和考核指标在物业接管前，我公司组织各有关人员针对小区的特点，从各系统主要设备的性能参数、技术规范和运行要求出发，结合我们多年物业管理的经验，制定一套行之有效的有关设备运行、维护、保养和维修的程序文件、操作规程、巡视维护规定等指导性文件，为今后的物业管理具体实施工作提供规范化、科学性的指南。同时，还制定各岗位人员的岗位责任制度、各设备机房管理制度等文件，明确划分各岗位人员的职责，规定各设备机房的管理要点。二、设备的使用与维护管理设备的管理大体上可划分为两个阶段，即安装期管理和使用期管理，安装期的管理者是建设单位，物业管理公司承担使用期的管理。设备使用与维护管理是设备使用期管理的主要内容，其目的是通过对设备使用与维护的科学管理，正确使用和精心维护设备，从而保持设备的良好工作状态，防止发生突发性故障，降低故障发生率，延长设备使用寿命，提高使用效率。设备使用与维护管理工作的主要内容有：设备使用初期管理；制定设备使用完好标准、设备使用管理；设备维护保养管理；设备事故处理；设备使用维护质量考核。（一）设备使用初期管理设备安装验收交付使用后，在保修期内，管理者对各系统的安装布置、运行状态、操作规程等情况有一个熟悉掌握的过程，新设备也需要一个磨合过程，由设计、安装方面的欠缺因素导致的隐患、缺陷有一个暴露显现的过程，设备的故障率往往较高。在设备使用前期，我们重点培训各主要设备的操作运行技术人员，在熟悉各系统设备组成和分布的前提下，掌握各设备性能特点、运行参数和操作技能。同时编制相应的记录，制订各种责任制度，为运行操作工人配备必要的工具仪表和劳保用具。对运行中发现的问题，属于施工单位保修范围的，积极配合并督促施工单位在规定的期限内严格整改，并对故障修理、完善整改、局部调节等事项做详细记录，归入设备档案统一管理。（二）制定设备使用完好标准在设备投入使用的初期阶段，我们针对各系统设备的性能特点，本着保证设备性能良好、运行可靠、能耗正常的原则，着手制定一整套的设备使用完好标准，作为用好、管好和维护好设备的指南。（三）设备使用管理1.制定各主要设备的操作规程，针对不同的设备性能特点和运行要求，对设备启动前的准备事项、启动程序、值班工作程序、运行调节方法、安全状态规定、安全操作规定、停机程序、停机后的收尾工作、对能源、流体介质、润滑、备件、材料的技术要求等若干环节，制定正确、安全操作设备的技术规范。2.制定主要设备的使用管理制度（1）从设备使用管理的目标要求出发，制定一套设备使用的基本规定（培训上岗、凭证操作、包机到人、“三好、四会、五定”、“五项纪律”）运行岗位责任制、交接班制度和运行值班巡视记录制度。（2）设备管理人员和操作人员在操作新设备前接受岗位培训，各主要设备包机到人（即定人定机），操作人员凭证操作，设备操作人员掌握“三好、四会、五定”的基本要求，遵守“五项纪律”。（3）三好：即管好、用好和维护好设备。（4）四会：即操作、维修人员会使用、会维护、会检查、会排除故障。（5）五定：即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。（6）五项纪律：即包机到人，凭证操作；遵守安规、保持现场整洁状态；保证润滑良好、严格执行岗位责任制度和交接班制度；保管好工具、仪表、附件、常用备件和技术文件；发现异常，即刻报告并采取适当措施。3.制定各主要设备系统的管理规程将设备管理的目的、管理职责、工作程序、各项制度及规定、设备操作规程、安全规定、检查考核要求、管理记录表格有机结合起来，由管理处和公司根据小区的实际情况制定一套从设备验收接管、使用、维护、修理、改造直至报废更新全过程的管理运作程序化文件，实现设备管理程序化和规范化的要求。（四）设备的维护保养管理设备维护保养通过对设备的外部和部分内部构件采取擦拭、润滑、调整、吹扫以及更换少量的小型易损件、滤清件、连接件和润滑油的办法进行护理，以达到维持设备的技术性能的目的，它是保证设备处于完好状态的重要手段，也是操作人员的主要岗位职责，设备维护保养应达到整齐、清洁、润滑、安全四项要求。针对设备的性能特点，制定周密的设备维护保养计划，开展精细的维护保养工作，以改善设备运行条件，防患于未然，减小设备故障影响范围，延长设备使用寿命，是我们今后物业管理工作的重要内容。1.设备维护保养的类别和内容（1）日常维护保养：也称例保或日保，由设备操作人员对设备进行清扫、吹尘、擦拭，对各运动件和润滑点进行润滑，检查各种压力、温度、液体指示信号或传感信号是否正常，安全装置是否正常有效，设备运行参数是否正常，电气控制柜是否正常，附属设备是否正常。消除跑、冒、滴、漏现象，清洁整理设备机房。（2）定期维护保养：由操作工配合维修工完成，保养周期由工程部根据设备说明书规定的定期维护要求和运行台时、运行班制、设备系统的重要性、工作可靠度等情况确定。定期保养时按规定局部拆卸零部件，进行检查、清洗、更换易损件和故障件，按周期或根据油质情况换油，清洗或更换过滤网，检查润滑点和润滑装置，检查调整安全保护和防护装置，试验或整定安全保护动作参数。清洗检查冷却装置，吹扫电气控制柜。检查电器元件、各分立电路板、传感器和控制线路，更换不可靠件，检查、核定全部运行状态的设定参数。2.设备维护保养制度根据设备性能特点和运行要求，采取二级保养或三级保养制度。二级保养制度即日常维护保养和定期维护保养，三级保养制度即日常维护保养、一级维护保养（即定期保养，也称一保或定保）和二级维护保养，三级保养制度中的三级保养增加了部分检修的内容，不局限于单纯的维护保养，是维护保养与检修工作相结合的特殊维护保养形式。根据小区各系统不同设备的运行要求，灵活选择不同形式的维护保养工作方式，使设备达到完好标准，提高设备完好率，延长大修周期。3.设备维护保养的四项要求（1）整齐：设备附件、运行维护工具、仪表、材料、备件应摆放整齐。设备附属装置、操作装置及控制线路完好、整齐。（2）清洁：设备内外可视部位清洁、无破损、锈斑、尘垢、无漏电、漏水、漏气（汽）漏油现象，工作现场整洁。（3）润滑：按规定周期检查换油，清洗或更换过滤网，保持油质良好、油位油压正常、油路畅通、油镜明亮，油杯、油嘴、油线清洁，加油工具齐备。（4）安全：设备电气电子操作控制系统灵敏完好，绝缘及接地牢固符合要求，安全保护性能完好，监控指示仪表准确完好，防护装置有效，无超压超温超负荷工作状态。4.设备维护保养组织管理设备维护保养的组织管理工作由工程部会同专业工程技术人员完成，在制定主要设备的维护保养规程、维护保养计划和维护保养质量检查考核规定的基础上，组织操作维修人员实施维护保养的各项工作，专业工程技术人员担负巡视、跟踪、检查、考核、汇报设备维修保养实施情况和工作质量的责任，实现维修保养工作的全程化、动态化管理。（五）设备事故处理现代物业设备运行过程中，因非正常因素的破坏，造成设备停运、功能丧失或降低，酿成设备事故，危及楼宇功能的正常使用，可能威胁到设备及人员的安全。设备事故发生后，按管理程序逐级上报到分公司经理，根据设备事故损失的严重程度，由分公司经理、管理处经理或设备主管部门负责人迅速组织有关人员，进行事故调查分析，查明事故原因。同时，做好事故损失计算，遵循“三不放过”（事故原因分析不清不放过；事故责任人及相关人员未受教育不放过；没有防范措施不放过）的原则，分清责任，作出事故处理结论，完成处理记录。在充分认识设备事故危害严重性的基础上，吸取教训，采取积极有效的管理预防措施，杜绝类似设备事故的再发生。（六）设备使用维护管理质量考核为了实现用好、管好、维护好设备，更好地为业主住户服务的目标，公司根据采购方需求和公司内部管理要求，对设备使用维护管理的质量定期进行考核，及时监督检查设备管理部门、操作维修人员的工作成效和管理质量。设备使用维护管理质量考核从管理质量和使用状态两方面进行考核。设备管理质量考核侧重于对各项规章制度的建立情况、各类管理记录表格的记录情况，维护保养计划、故障修理、计划维修的执行情况的考核，是“软”指标考核。设备使用状态考核针对设备完好状况（或完好率）和设备故障、事故发生的频率进行考核，是“硬”指标考核。三、设备维修管理设备在使用过程中，零部件不可避免会发生磨损、变形、腐蚀、断裂，当磨损程度达到一定程度时，设备的技术状态逐渐劣化，性能下降，功能降低，甚至丧失使用价值。根据设备运行的具体情况，我们对设备局部或整体进行拆卸以更换磨损、变形严重以及功能完全丧失的零部件，并进行适当的调整、调试，恢复设备的正常使用。（一）设备维修方式预防维修：按预先制定的维修技术和计划要求进行预防性维护与修理，可分定期维修和状态维修，定期维修以设备工作时间（包括运行时间和停歇时间）或以设备运行时间为基础进行的预防维修，本质上是一种周期性修理方式，根据设备性能、使用特点、磨损规律和状况，预先制定维修类别、维修间隔期及维修工作内容和要求。它适用于设备的故障及性能劣化与使用累计时间直接关联的零部件或平时需连续运行，无法停车的功能输出及流程类设备，目的是消除故障隐患，增加设备的可靠度。状态维修以设备技术状态为基础的预防性维修，根据日常维修、定期检测和诊断提供的设备状态信息，经过统计分析处理，了解掌握设备故障隐患，零部件劣化程度，适时地有针对性的进行专项预防性维修。改善维修：对设备局部或零件的设计结构、尺寸、材质加以改进、改装，以减少故障、增加设备的工作可靠性降低设备故障率。事后维修：对设备已发生的故障或性能降低到规定要求以下的状态进行修理，也称故障修理。（二）维修方式的选择1.为了保证用最经济的费用获得最佳的设备维修效果，我们根据设备运行的可靠性要求、故障频率、配置情况、运行维修管理组织和人员等情况，灵活选择合理的维修方式，在保证设备维修质量和设备使用功能的前提下，追求设备维修的合理经济性。2.从设备故障产生的过程、时间来看，设备故障有随着时间的延长而逐渐磨损、疲劳、腐蚀、蠕变而产生的规律性故障；有因某种异常因素作用，在设备任意运行时刻产生的突发性随机故障。3.有发展期的规律性故障，如导轨、刹车片、密封环等磨损故障，通过观察、记录或预测故障发展的征兆，我们采用定期维修或状态维修的方式排除设备故障。4.无发展期的规律性故障，如电器电子元件损坏、杆状零件的断裂等。如果故障点发生在重点设备的零部件上，直接危及到设备正常、安全运行，我们采取紧急维修的方式排除设备故障。如果故障点发生在非重点设备的零部件上，没有威胁到设备的正常、安全运行，我们采取事后维修的方式排除设备故障。5.有发展期的突发性故障，典型的如轴承，由于磨损、疲劳、轴承的轨道、滚珠会产生微片剥落形成麻点，若不及时更换，在某时刻就会产生突发性故障，我们充分利用状态检测的手段，采用状态维修的方式排除故障。6.无发展期的突发性故障，如在异常因素作用下（过载、过热、过流、冲击、断流、断流等）瞬间及产生断裂、烧毁等突发性故障。根据设备的重要性程度、主备用情况采取紧急修理或事后更换修理。（三）维修类别1.大修：按维修计划，对设备全部或大部分拆解，修复基准件、主运转件，更换或修复全部不符合技术要求的零件，修理、调整电气电子控制系统，更换老化的元器件，修复附属装置，整理翻新设备外观，恢复设备规定的技术状态，每三年进行一次。2.中修：将操作维修人员的感官和专用检测仪器相结合，对设备进行有针对性、有目标性的检查，获取设备故障发展过程的征兆，制定相应的维修计划，部分解体修理和更换磨损部件，调整部分机构，必要时对基准件、主运转件进行局部修理、调整、校正，恢复修理项目的技术状态。通过设备中修，我们避免了定期维修（主要是大修）时，单纯依据设备累计运行时间，而忽略设备原始质量、运转条件、负荷率、维护保养优劣程度，按照常规经验或统一的修理周期结构及时间间隔安排大修造成的过剩修理（某些零部件技术状态尚好却安排了修理或更换）或设备失修（某些零部件技术状态已劣化却未安排修理或更换）“带病”运行的状况。每年进行一次。3.小修：除定期维护保养的全部内容外，针对巡检、定检发现的问题，更换或修复磨损件和已产生故障的元器件，调整、紧固运动件、连接件，恢复设备正常工作能力。4.定期调整与安全性检测试验：定检调整即定期精度调整，对机械设备定期实施几何精度检查调整，检查调整运动部件运动相互配合间隙，以达到精度和稳定的要求。安全性检测试验是对动力设备和动力管线的要害部位和关键性能参数，按技术要求（规定的时间周期和性能参数指标）采取各种试验、测量和测试措施，以掌握动力设备及其系统在相邻两次计划修理期间运行的可靠性和安全性，以及时发现隐患，预防事故发生。四、各系统设备设施的维修养护计划（一）供配电系统1.维修养护计划供配电系统维修保养表项目时间次数内容低压配电柜、动力柜、控制柜每天1.清洁卫生。2.检查外观是否完好，仪表显示是否正常，有无异常响声。3.检查配电开关触头接触是否良好，有无短路、过载现象。半年1.紧固配电装置螺丝，调整接触点间隙，更换烧坏触头。2.若有过载现象，应更换容量大的配电设备。3.检查补偿电容组有无损坏，紧固连接螺栓。一年1.重复上述检查。2.检测接地电阻。3.测试过流保护装置。4.对电缆托架、底座、柜内外除锈、油漆。照明器具每天1.清洁卫生。2.检查外观是否完好，有无异常响声。3.及时更换损坏、破损的灯具每月1.重复上述内容。2.密切观察供电电压，防止电压偏高影响照明器具的使用寿命。3.调整亮度，节约能源。4.更换过热配件，避免短路现象。室外路灯每天1.清洁卫生。2.检查外观是否完好。3.及时更换损坏和破损的灯具。每季1.检查灯工作时有无异常响声，及时更换过热配件，避免短路现象。2.检查灯罩密封情况。3.检查灯架的牢固程度。4.灯架（座）生锈部位防护油漆。供电线路及母线槽每周1.清洁卫生。2.检查敷设环境有无积水、杂物、虫鼠害。每月1．重复上述内容。2．检查线路有无过热现象。3．检查进出线路接线装置是否完好。每年1.重复上述内容。2.检测线路绝缘电阻。3.紧固各连接螺栓，电缆桥架、托架、母线槽除锈、油漆。配电箱每周1.检查配电箱开关有无过热现象。2.检查配电箱各开关有无异响。半年1.开箱检查个开关接线端子有无过热、打火、烧蚀的现象。2.紧固各压线螺丝。3.测试配电箱内漏电开关运行可靠性。避雷带每周清洁不锈钢避雷带每季1.对圆钢避雷带生锈部位刷漆。2.检查避雷带搭接部位焊接是否牢固。每年每年四月初对不同高程的避雷带接地电阻进行测试。接地带每季1.接地带生锈部位刷漆。2.检查接地带搭接部位焊接是否牢固。每年每年四月初对接地带接地电阻进行测试。2.柴油发电机维修养护计划要求发电机可随时启动。具体项目时间次数内容具体要求柴油发电机每周一次机房、设备卫生的清洁；检查其润滑油油位、冷却水水位、燃油量、蓄电池电位和传动皮带、排烟系统、控制箱是否正常；目检发电机有无损坏、渗漏，皮带是否松弛或磨损。清洁电气接头和蓄电池，并根据情况补充蓄电池电解液；试运行30-40分钟，观察油压、油量、水温、电压、电流、频率是否正常，发电机组有无异常声响。设备清洁，设备能够正常运行每半年一次重复上一次检查；打开发电机端盖，检测对地绝缘电阻，并除尘；检查配电箱内接头是否拧紧；检查各类传感器信号是否正常；用压缩空气清除发电机控制屏内的灰尘，拧紧各接线头。对于生锈或过热的接线头应进行处理并拧紧。阻值合格，接头紧固，信号正常每年一次重复以上两项检查；先调整气门及喷油嘴，调整皮带张紧轮，根据机组运行情况更换润滑机油、机油滤清器、燃油滤清器及空气过滤器。皮带无磨损和打滑现象，更换已损坏配件二年一次重复以上三项检查；清洗并校准油嘴、燃油泵及真空控制器，检查或更换风扇、水泵、皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮；检查机油泵、燃油泵、冷却水泵，并清洗水箱，更换各类磨损件。设备运行正常3.效果保证24小时正常运行。4.记录（1）供配电系统巡视维护表；（2）供配电系统维修保养表；（3）接地电阻测试记录表。（二）给排水系统1.维修养护计划给排水系统维修保养表项目时间次数内容生活泵、喷淋泵、消防泵等各种水泵每天1.机房卫生；对机体擦拭去灰、保持干净无尘。2.每2小时观察其水位、水压、电压、电流指示是否正常，电机及水泵有无异常声音，电机、控制柜、变频设备有无异味和异常响声。3.检查压盘根处滴水，是否符合规范，如不符合则应压紧端盖螺丝或更换盘根；检查阀门有无滴漏现象。4.有故障及时处理。每月1.重复上述检查。2.生活供水的主、备用泵进行手、自动切换试验并记录。3.消防泵、喷淋泵应启动管网末端试水装置或打开水泵出水管放水试验。4.注意水压表是否在检验合格后的规定时间内使用。每年1.电机、泵体轴承清洗加润滑油；如有异常声响，则更换同型号规格轴承。2.除锈、刷漆。3.检测电机绝缘及接地电阻。4.检查电机与水泵弹性联轴器有无损坏，如有损坏则更换。5.调较中心线6.检测变频器的工作状况。7.系统性能测试。水箱、水池每周1.检查外观是否完好，有无跑、冒、滴、漏现象，箱口纱网及透气口、排污管口、溢流管口防虫网是否完好。2.打开排污阀排污。3.手动供水试验。4.观察水质情况，检测水的pH值和含氯量。每月1.重复上述内容。2.除锈刷漆。3.按规定比例投放消毒药品（漂白粉3～5毫克/升）。每半年1.清洗内部，按比例投放漂白粉进行消毒。2.送样进行水质化验。喷淋管网每周1.检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。每半年1.更换失灵压力表。2.放去管网污水，并试验。消火栓每月1.清洁卫生。2.检查外观是否完好。3.检查配件是否齐全。4.检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。每半年消防演习（水枪水柱射程大于30米，能实现联动）。供水、排污管网每周1.检查外观是否完好，应无滴、漏现象。2.检查闸阀，观察供水压力表是否正常。每季1.重复上述内容。2.清理管道内的杂物，疏通排污管道。3.检查闸阀开启、关闭是否灵活，有无跑、冒、滴、漏现象。每年1.重复上述内容。2.检查修整全部管架。3.管道及支架除锈刷漆。4.检查止回阀、浮球阀、液位控制器是否正常。5.管道内部清洗、防腐处理。给水井、雨水井、污水井每周1.检查井盖是否盖严、完好，开盖检查井底是否有污物，如有则清除干净。2.检查井盖铸造字迹是否清晰，安装位置是否正确。半年1.重复上述检查。2.清理污泥，疏通下水管道。3.井盖刷漆。2.效果（1）建立用水、供水管理制度并落实，积极协助业主（住户）安排合理的用水和节水计划。（2）建立给排水设备维修保养制度并严格执行，设备和管道系统状况良好，遇有事故，维修人员及时到场抢修，供水系统功能正常，排水系统通畅。（3）限水、停水能预先通知业主（住户）。（4）操作人员健康合格证齐全，保证二次供水无污染发生。3.记录（1）给水系统巡视维护表；（2）给水系统维修保养表；（3）排水系统巡视维护表；（4）排水系统维修保养表；（5）供水系统月测。（三）电梯系统1.系统组成电梯系统由XX台电梯组成。2．维修养护计划电梯系统维修保养表项目时间次数内容电梯设备每天1.清洁卫生。2.轿厢照明是否正常。3.控制盘指示层、指示灯是否正常。4.检查控制柜及电机温度是否过高，机房空调器的制冷状态是否正常，运行是否有异常和振动。5.检查电梯轿厢是否有杂物。每周1.检查并拧紧各接线端。2.检查安全装置，并做好记录。3.轿厢上不锈钢油。每半月1.对各安全装置清洁检查，并进行调整。2.检查井道、轿顶照明，清洁井底卫生。每月1.测试各装置安全回路的电器操作。2.检查选层器、限速器接线端、接线和有关控制点情况。3.检查电梯各传动部位工作是否正常。每季1．检查各钢丝绳张力是否平衡、有无破损断股现象。2.检查底坑缓冲器油位情况，并作补油。3.检查各层标记是否清晰。4.电梯各运动部件加润滑油。每年1.对导轨夹块螺钉进行检查加固，检查各缆绳及补偿链条损坏情况。2.对各活动部件换油润滑。3.做好维修保养记录。4.由劳动安全部门按国家有关标准对电梯进行年度检查。备注：每年按期年检一次。3.效果（1）电梯由专业队伍维修保养，电梯维修、保养人员均持证上岗，电梯各种年审证件齐全。（2）严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实，各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理，资料完整。（3）电梯运行状态良好，安全设施齐全有效，轿厢及机房整洁，通风、照明及其他附属设施完好。（4）出现运行故障后，管理处及时解救电梯内被困人员，维修人员在20分钟内到达现场抢修。4.记录（1）电梯系统巡视维护表；（2）电梯系统维修保养表。（四）消防设备设施管理1.各消防系统管理维护方案（1）水消防系统水消防系统维护表序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1消防泵、喷淋泵、稳压泵每日1.检查电源及控制系统是否正常，水泵运转部分是否润滑良好。2.检查水泵运行时是否平稳，有无异响，电源指示有无波动。3．控制箱清洁，检查标志是否完好无损。4.启停机时检查盘根滴水是否超标。1.设备整洁，标志明显。2.运行时盘根滴水不得超过20~30滴/分钟，停机时不得有滴漏水现象。3.保证24小时供水。4.能正确自动启动。每周清洁配电柜，紧固接线端子及电机接线头。每月检查盘根及机封磨损情况，更换盘根或机封形圈。每年1.调整联轴器间隙及同心度，更换磨损的弹性块（柱）。2.测试电机绝缘，更换轴承，加注润滑油，对设备外观进行除锈、油漆。3.检查密封环及叶轮等运转部件磨损情况，及时更换损坏部件。2供水管道每日1.检查管道有无渗漏水及锈蚀情况。2.检查各阀门是否启闭灵活，有无渗、漏水及锈蚀现象。3.检查管道系统各标牌是否清晰、准确、完好。1.管道无渗、漏现象。2.外观整洁，保护漆颜色一致。3.阀门启闭灵活，无滴漏水现象。每年1.紧固管道托架及固定支架，对管道及支架阀门进行除锈、油漆。2.修补、更换损坏的管道及阀门。3水管辅件每日1.检查水锤消除器是否灵活可靠，接头有无渗漏水。2.检查管道伸缩管是否完好，有无渗漏水。3.检查各配套设施安装是否牢固，有无松动及渗漏。1.启、停水泵时无水锤冲击声。2.外观整洁。标志色鲜明，无渗漏水。每年1.清洗止回阀及水锤消除器内部，保证无堵塞、锈蚀。2.检查管路伸缩管，如有开裂渗漏水现象及时更换。3.紧固各配套设施连接镙栓，更换密封胶垫。4水流开关每月1.检查水流开关是否完好、无损。2.检查电线接头有无脱落，电线有无破损、断线情况。3.检查喷淋水管压力是否正常。管道内水一旦流动，水流开关即动作，将信号正确反馈到消防主机。每年1.紧固水流开关接线盒内接头。2.检查开关是否动作，启（闭）是否灵敏。3.检查管路有无漏水现象。五、机电设备设施抢修、应急处理方案（一）停电应急处理措施机电设备故障停电1.首先查明故障原因，根据具体情况启用备用供电设备，并积极组织人员抢修故障供电设备，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围。2.各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯，并保证运作正常，作为人员疏散照明之用。（二）给排水系统应急处理方案1.市政供水计划性停水，管理处提前通知业主（住户），说明停水原因、停水时限等，做好水池蓄水工作。2.市政供水管网故障造成突发性停水，来不及通知业主（住户）时，管理处设法满足业主（住户）生活用水，事后向业主（住户）说明原因。3.由于供水设备故障造成突发事故，按下列程序执行：（1）接到事故报警后，工程部人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。（2）工程部人员在5分钟内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的迅速向公司汇报，请求支援。（3）事故不能在2小时内处理的，管理处经理签发停水通知单，并附上处理方案告知业主（住户）。（4）根据现场的具体情况，关闭相关的供水设施，并启动相关的排污设施，防止水患。（三）电梯应急处理方案无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯，还是因为消防系统报火警引起电梯迫降，都给乘梯人员带来极大不便，甚至使乘客受到惊吓。为此，须严格按以下程序执行，保证乘客的人身安全。1.当消防系统报火警引起停梯时，消防值班人员应沉着冷静，迅速查清报警点位置和数量，电话通知保安值班人员急赴现场查看，同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时必须立即通知管理处组织人员灭火救灾，同时停止电梯运行。若系误报，尽快排除故障，恢复电梯、扶梯正常运行。2.突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行，消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措，不可将身体任何部位探出轿厢外，然后立即通知工程部人员，根据楼层灯指示或小心开启外门察看，确定轿厢所在位置，在解救被困人员离开轿厢前，应先切断故障电梯电源，视情况依下列步骤释放被困乘客。（1）轿厢停于接近候梯厅门口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时，用专用外门钥匙开启外门，同时用力缓慢打开轿厢门，协助乘客安全离开轿厢，然后重新将外门关好。（2）轿厢停于远离侯梯厅门口的位置，如果轿厢门处于半关闭状态，应先将其完全关闭或开启，然后通过手动盘车使轿厢就近平层，用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员，然后重新将外门关好。（3）手动盘车时，至少两人进行，一人双手抓牢盘车轮，另一人撬开抱闸，每松开抱闸一次，盘车一次，进行间断操作。若轿厢停于最高或最底层候梯厅门口以上或以下位置时，应在松开报闸的同时把握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确方向移动，严禁松闸后让轿厢自行移动。（4）若电梯因安全钳动作停车，手动盘车无法生效，则从安全窗解救出被困乘客。3.电梯自身发生故障时，解救出被困人员后立即组织人员检修，查明事故原因，消除隐患，如不能自修，必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障，恢复电梯正常运行，并写出事故书面报告交管理处管理班。第五节电力系统维修管理制度小区电力系统维修管理制度：一、修理电器设备，应聘请持证的合格技师。二、应明了小区各种电力供应的设备所在。如：小区的电力总掣、业主的电路分线、保险丝、消防电泵掣、电表及各水泵掣等，并且明了其紧急开关的操作程序。同时必须购置后备保险丝、消防总掣、电表及各水泵掣等，以备急修时使用。三、如部分业主电力中断，应由管理处派人检查修理小区供电系统，及时排除故障。四、全座楼宇电力突然中断，应先检查小区之总掣是否正常，如属于正常则与供电公司联系询明情况。五、公共使用的电力设备，如电梯、总掣走廊及电梯之电灯、水泵及消防系统之电线等应经常检查，如有损坏或有过热现象，应立即派人修理。六、接到供电公司通知停电时，应即贴出通告，清楚列明日期、时间及受影响的设备，如供水系统、室内电器，以便住户有所准备。公共照明、电梯不停，由小区自备发电机供电解决。停电完毕后，贴出恢复供电通告，并检查各系统是否恢复正常。七、经常检查、水保养弱电系统，如：大厅与各户的对讲系统和电梯监视系统必须保持完好正常运行。发现问题立即处理。八、在小区出入口处，各大厅应备有充电式紧急照明设备，管理处亦应常备手电筒。九、小区内的总掣房、机房及各层的电表均应保持整洁，不得放置各种杂物。十、小区供电系统由专业人员定期检查保养，以保证安全正常供电。第六节电梯、货梯的运行与管理一、目的乘梯人员按规范乘梯，是维护自身安全的前提。二、适用范围项目所属全部客、货电梯。三、管理职责工作负责人：电梯维修工、监控室值班人员及相关秩序维护员。四、内容客梯以承载业主为主，消防梯、货梯以承载高层进出货物为主。严禁易燃、易爆等危险品和超长、超重等物品进入电梯。维修、保养、清洁等原因造成停梯，应在基站设置告示牌。任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。小孩不应在候梯大厅附近追逐。候梯大厅附近不要放置妨碍业主进入的货物。雨天时，保持候梯大厅及轿箱内无积水，以免业主滑倒受伤。积水若流入井道时，电梯应立即停在渗水楼层上面，并排除积水。机房内外及其通道不能堆放杂物。机房内必须有消防设施。机房内有足够照明，及应急照明，室温28-30Oc，湿度70%，空气通爽。电梯钥匙由专人保管。避免幼童单独搭乘电梯，应由成人陪同。业主勿在轿内蹦跳，以及打闹等，否则可能会引起电梯误动作。轿内装设闭路监视器，监控室可随时监管电梯运行情况。除特别设计的载货电梯，勿用机动叉车在轿内起卸货物。电梯故障或停电困住乘客时，监控中心及时通过轿内电话安慰业主，告诫业主切勿强行打开厅门，并马上通知主管和维保人员，由管理人员和电梯专业人员处理。第七节空调系统的管理一、空调系统的组成（一）中央空调子系统主要包括制冷主机、二次热交换、及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。（二）专用空调子系统主要包括恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。（三）专用空气处理系统主要包括正负压力系统、氧气系统、配套电气控制设备。（四）采暖子系统主要包括锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。二、空调系统设备房的环境要求（一）空调系统主机房1.天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。2.地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。3.冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向，如“冷却上水管”“冷却回水管”、“冷冻上水管”“冷冻回水管”等字样。4.所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。5.主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。6.属于冷冻水系统的设备、管道（含泠冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。（二）新风机房及空气处理机（风柜）房。1.设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百叶应洁净无尘。2.设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。3.二次冷冻泵及热交换器机房。环境要求跟中央空调系统主机房相同。（三）排风机房1.机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。2.风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩，应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风风机的标示牌（内含包括技术数据、功能、状态等内容）。3.设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶部应保持清洁、干燥。（四）露天的加压送风机及排烟风机1.露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。2.在适当的位置上就悬挂标示牌（包括技术数据、功能、状态等内容）。设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。三、空调系统的标识（一）在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”“新风机房”“空调机房”“空调系统配电房（柜）”等功能标示牌。（二）机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别。（三）冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志。（四）冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标识牌。（五）空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌。四、空调系统的管理要点（一）配备专业人员，维修和运行人员持证上岗。（二）建立规范完善的空调运行制度和维修养护制度并严格执行。（三）空调系统安全、正常，保持状况良