02-大湾区“工业上楼”产品研究与实践思考

12301“工业上楼”尚未有统一定义不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、研发、办公设计的新型工业楼宇模式。从部署文件来看，只要是属于非单层、生产研发复合利用的新型产业园区即符合“工业上楼”的特征。通常认知深圳集中在泰华梧桐岛天安云谷万科云城科兴科技园侨城坊M0创新型产业用房探索-传统制造业外迁转移佛山市场试水深圳旧改初探东莞后来居上深圳重新站位湾区全面开花20052012201820222023松湖智谷寮步智慧谷坪山新能源汽车产业园宝龙专精特新产业园东莞佛山珠海顺德天富来国际宝安全至科技创新园工业城华讯产业园湾区智谷黄花岭工业上

新桥东先进制楼项目

造园区惠州肇庆中山东莞借势，“工业

深圳重拾

“先进制引入港资合作开展村工业园改造，首创“商品厂房”，容积率从0.35提升到2.8深圳城市更新“工改工”和“工业用地提容”政策下的市场化产物，位于宝安107国道传统产业带，诞生深圳首个制造业上楼项目，最高23层。湾区各地全面学习深圳，政策频出，加快推进“工业上楼”以图破解土地约束和产业升级双重困境。上楼”快速发展造”，20+8，每年2000万方京津冀城镇群疏导非首都职能后，对“离不开、走不远”的既有产业，依托周边经济开发区，以“工业上楼”的模式保留升级，以局地实践为主。北京经开区.天空之境产业广场环渤海城镇群“工业上楼”起步较早，以青岛为代表，已形成开工一批、竣工一批、储备一批的梯次化推进格局，已落地装配式、坡道上楼等先锋尝试。青大工业园中德生态园长三角城镇群以苏州学习新加坡“堆叠厂房”起步，近期上海、杭州政策出台加速，台州、昆山等传统制造业重镇依托城市更新启动试点研究。苏州工业园-腾飞新苏工业坊珠三角城镇群以环湾城市为核心，全面铺开，政策、市场双向驱动，实践案例密集程度高、产品创新性强。2021年7月21日，国家发改委发布《关于推广借鉴深圳经济特区创新举措和经验做法的通知（47条）》——全国“工业上楼”

升温提速，年度热点！欧美国家土地紧约束压力相对较小，工业上楼主要体现为城市旧工业区复兴、制造业内核重塑，体现形式为先进制造业与生产性服务业的融合。欧美亚太香港-工业大厦活化为商厦、数据中心、艺术中心、迷你仓储等美国布鲁克林造船厂通过城市更新成为纽约智能制造主要承载区新加坡-兀兰腾飞（2000）-MAPEX工业园(2016)•

堆叠式厂房（9层）•

货车上楼•

强政策引导•

为大型综合性园区保留制造环节，促成产研一体•

生活配套与生产空间混合布局，垂直分布香港从上世纪50年代起步，已经历兴起-繁荣-消退-更新活化的完整历程韩国-公寓式工厂大湾区主要城市“工业上楼”产品参数规定大湾区主要“工业上楼”项目分布02“工业上楼”五要素模型主要城镇群和城市已发布的鼓励上楼产业内容清单《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》工业上楼产业垂直布局意向:

上研发、中组装、下生产，上下楼即上下游生产制造上楼一般以不超过70米为宜（设备吊装吊臂长度），通常在12层以下。7500720070006500600055005000450040006200590054005300

5300

5300520051004900

490048001F

2F

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12F惠州仲恺某12层工业大厦每层销售价格变化传统产业园区深圳某城市更新项目：“工业上楼”城市更新项目允许提供30%住宅用作经济平衡，必然呈现产业园与居住社区毗邻甚至兼用配套，要求“工业上楼”新型产业园必须社区化。工业生产产业配套宿舍配套商业配套浙江台州黄岩某旧改项目：原规划为工改居，现考虑按“工业上楼”

保留都市产业，提质增效。用地毗邻城市中心、周边生态景观资源优越、居住氛围成熟，必须按产业社区规划建设，实现产城融合、三生合一。“上楼”后的产业社区清洁生产、用地紧凑集约、生产生活配套完善、环境品质提升，和城市融为一体。经济型分段组合型堆叠组合型分段型区间定位层高范围楼层荷载适配产业环节各类轻生产、工艺设计与测试环节12F11F4-4.5M0.6-0.8T（4.2M为主流参（0.65T为主流参数）数）轻型生产10F9F8F7F6F5-12F新一代通信设备芯片设计及测试、光模块制造等高端医疗器械医疗耗材生产、3D打印环节等新材料LCP/MPI生产、半导体陶瓷基板等新材料部分组装及调试环节4-5M（4.5M为主流参数）0.65-0.85T（0.8T为主流参数）上下游产链及相关产业的轻型生产、中试、试验型小产线生产、研发办公超高清视频显示ITO玻璃、SMT装配车间智能装备电位器生产、可旋转码盘生产等生物医药合成生物实验与研发、生物药品制造等5F4F3F2F各类器械生产、封装、装配环节中型生产2-4F4.5-6M1-1.5T（5M为主流参数）（1.2T为主流参数）对荷载、层高有一定要求的中游核心生产新一代通信设备集成电路、芯片封装工序等智能装备大部分生产环节智能传感器各类传感器生产、大部分封装环节等各类涉及重型设备的生产环节重型生产6-9M1.5-3T1F1F（7-8M为主流参数）

（2T为主流参数）（通用型高层厂房，不涉及特殊定制或专业型高层厂房）超高清视频显示显示面板制造、PCB、手机镜头等新材料高频覆铜板生产、半导体材料环氧树脂等安全节能环保造纸、包装、大型塑料生产、熔断等环节（右侧产业类别来源于《深圳市光明区“工业上楼”建筑设计指南》

“工业上楼”产业目录）核心要素创新设计：分区货梯货品转运空间核心要素包括:首层装卸货平台+装卸停车位+垂直货梯+层内货梯厅+吊装口吊装口货梯厅

吊装口位置选择、平时与用时形式的切换层内货梯厅货梯厅

吊装口货梯厅是否独立、与生产空间、储藏空间的关系垂创新设计：多首层垂直货梯货梯的载重及数量货梯厅

吊装口直货货梯厅梯装卸货平台吊装口平台的尺寸、高度，以及与货梯的连接装卸货停车位车位数量、尺寸、货车倒车卸货顺畅便捷产业定位决定产品面积流水线长度决定厂房长度生产线宽度与数量决定柱网尺度考虑机电变量开放管道区域规划层面建筑层面厂房选址远离振源，如地铁、高设备平台铁、工矿等。定量机电+变量机电注意防止因柱距过宽导致自振；考虑加厚楼板、加强结构等手段。被动隔振防止建筑结构振动对生产影响减震隔振定量变量做好建设质量管理，杜绝因质量问题造成振动。施工层面产业筛选技术隔振定量机电：标准层给排水、强弱电、暖通、排烟等保障建筑运营基本的已知机电条件，宜建筑内部布设管井集中解决。对振动归类：按对振动的敏感程度分类布局。开放管道区域主动隔振防止机器设备振动对建筑结构影响屋面机电设备拓展空间减震支架、底座、橡胶、弹簧的技术手段主动隔振。变量机电：不同企业工艺需要自行改造的各类烟道、排气、压缩机管道等未知机电条件，宜在建筑外侧指定区域预留条件屋面层变电机电管道区域，预留与屋面机电设备拓展空间连接条件加强结构设备减震支架重型设备底座投资策略+操盘策略+竞品项目调研区域发展条件储备产业资源运营策略开发指标研判政策影响研判产品构成主力产品选型基本产品参数配套比例构成开发建设分期……产业布局分区产业空间适配产业资源落位……产业发展趋势市场趋势研判设计条件政策产业导向目标企业调研成功经验借鉴设计单位开展方案设计产品规划设计获行业认可，招商运营成绩获市场认可

一期、二期工业大厦已完成100%去化，其中二期为企业定制，竣工交付即售罄

已导入企业百余家，其中国高46家，专精特新20家，总产值超4亿，税收超千万

GBE办公建筑大奖2022“年度最佳产业园奖·金奖”、中国优质产城标杆（央广网）惠州星河IMC产业园7.5m层高(m)首层7.5/其他层4.57层/8层/13层长颈鹿的高度就是高标厂房的态度层数柱距(m)8.4*10/8.4*1111m标准层面积(㎡)1200/1500/1900鲸鱼的体积就是高标厂房的格局惠州·星河IMC以先进制造业为核心，兼具研发生产、中试检测等功能的高端智能制造产业基地。首层2T、二三层1T、其他层0.8T荷载(T)2T货运每户2台货梯、3T+5T大象的重量就是高标厂房的容量总用地15.6万㎡，总建面46.54万㎡，容积率约3.0；主力产品为12-14层工业大厦。产品参数来自于深入的市场调研和精准的客户把握向上生长产业社区03生产线全数字化管理数字化模型(产品端BIM）（企业端）产业园区智慧运维（开发主体端）能耗使用精确计划设备运行高效护航园区安全精准保障星河.南京星河WORLD智慧运维系统园区管理运营能力提升2020年4月证监会及发改委联合发布的958号文并出台配套指引，标志国内公募REITs发展正式启航。适用行业：适用于多数基础设施行业，排除商业、住宅。权属合规：项目应当权属清晰，已经履行投资管理、用地、规划、环评等行政审批手续，具备转让条件。运营成熟：运营3年以上，具有成熟的经营模式与市场运营能力，已经产生持续、稳定的现金流与收益，且不依赖于第三方补贴。中关村产业园苏州工业园区临港创新产业园张江光大园大量国际资本介入产业园资产运营高瓴资本：入股天集产城，成本新基建组。红杉中国：募集首支“新基建”基金，投资方向涵盖新经济产业园、高端制造厂房、生物医药产业园、数据中心等。黑石集团：2021年黑石参股联东旗下子品牌粤浦科技，合作发展重资产持有型产业园业务。东久新经济产业园合肥高新产业园湖北科投产业园政策明文鼓励利用REITS支持“工业上楼”项目和达高科产业园招商蛇口产业园已上市产业园类REITs2023年10月，上海市人民政府办公厅发布《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》政策；鼓励上海园区高质量发展基金、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）支持项目建设。在申请中产业园类或其他类型项目REITs年

月，首批

支产业园区类公募2021

63REITs正式上市；截至

年23

3月，以产业园为底层资产的公募REITS达到9个。深圳某国企拟建食品科技产业园（——星河产业轻资产服务输出，闲置土地盘活）整售部分自持部分操盘思路：城市更新工业用地提容，提容部分限自持，运营期满后以REITs退出自持与可售完全分离独立管理、产权清晰、严控无效成本

整售部分独立布局，包括地下车库和配套；

自持部分独立布局，架空大板与整售部分分离，保证相关配建车位、设备房等配套空间产权清晰；

拟发REITS部分仅配置必要生产配套，减少无效成本，保证运营收益；

各部分出入口及消防场地均按独立设计、无连廊的空间连接，杜绝产权隐患；

······产品设计前置保障资产管理运营珠三角地区华东地区苏州上

海•

2022年11月，苏州市政府办公室印发《关于进一步推进工业用地提质增效工作的若干意见》，各市区落实意见，相继出台具体措施力争三年内推出3000万平方米“智造空间”•

2023年6月，苏州市政府审议通过《苏州市鼓励“工业上楼”工作试点方案》起步提速•

2022年9月《上海市推进高端制造业发展的若干措施》•

2023年9月《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》浙江•

2023年12月《上海市“智造空间”生态环境保护指引（2023年版）》（全国首份关于“工业上楼”的环保指引文件）严控新增建设用地，支持工业用地“上楼下地”•