银川市城市规划与房地产开发关系

银川市城市规划与房地产开发关系纲要银川市房地产开发与城市规划现状银川市房地产开发与城市规划的关系分析

房地产的开发与城市规划协调发展的解决方案及意见房地产开发与城市规划的定义及关系城市规划即为实现一定时期内城市发展目标而预先进行综合部署和具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。城市规划从宏观上明确城市的性质、规模和发展方向，从空间上确定城市布局结构和土地使用功能以及道路交通等各项市政基础设施，是城市发展的总体蓝图。

房地产开发则是按照城市规划和社会经济发展的需要，对土地和地上建筑物和构筑物等进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。城市规划和房地产开发之间是后者服从前者、前者兼顾后者的相辅相成的关系。银川市基本概况截止2011年底，全市常住人口202.57万人，增长1.1％。其中城镇人口150.67万人，乡村人口51.90万人；回族人口48.17万人。年末城市建成区面积126.38km2，人均公共绿地面积12.2m2，

建筑业总产值263.63亿元，全年全市实现生产总值974.79亿元。

银川市房地产开发概况根据银川市2011年数据统计：（1）房屋建筑施工面积2129.50×104m2，增长29.7%；房屋建筑竣工面积836.26×104m2，增长28.7%。（2）全年全社会完成固定资产投资733.85亿元，其中房地产开发投资207.67亿元，比上年增长29.1%，其中住宅开发投资143.62亿元，增长23.7%。（3）全年购置土地面积238.59×104m2，增长22.9%。商品房销售面积485.10×104m2，下降9.5%，其中住宅销售面积380.23×104m2，下降16.6%；商品房待售面积320.22×104m2，增长54.3%。全年商品房销售额212.70亿元，增长1.0%，其中住宅销售额151.54亿元，下降11.4%。银川市城市规划现状及未来发展城市规划局近几年对银川市发展战略进行具体的规划，对银川市的空间布局、发展方向等问题进行了相应的探讨。根据《规划》，此次划定的城市规划区面积为2286.5km2，包括兴庆区、金凤区、西夏区3个市辖区1773.5km2。银川市人口及城镇规模发展目前银川市区域总人口将达到165万人至175万人，银川市中心城区人口达到100万人，中心城建设用地规模控制在1175km2，人均建设用地117m2；2020年银川市区域将达到205万人至215万人，银川市中心城区人口2020年将达到130万人，中心城建设用地规模控制在152km2，人均建设用地117m2。银川市用地规划

规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。交通用地规划公交规划在中心城市规划建设3条大运量干线公交线路，分别位于北京路、贺兰山路和长城路上。同时结合主要旅游景点规划公交专用线。铁路规划重点建设太中铁路和包兰铁路的联络线太中银铁路，建设包兰铁路复线，在宁东地区对大古铁路进行扩能改造，同时规划建设2条地方铁路和7条铁路专用线。银川市房地产开发与城市规划的关系分析银川市房地产的开发对城市规划的影响

随着房地产企业增多，规模也不断的加大，房地产的开发也越来越人性化、大众化、集约化，但是也具有更多的商业特质和利益的作用。随之而来的就是城市建设不协调，出现许多的问题。对交通的影响（1）在城市一些人流量比较大的路段修建了人行天桥，从而较少了红绿灯的使用，使得机动车辆更加顺畅的行驶；（2）2008年8月2日，宁夏回族自治区银川绕城高速公路全线贯通。（3）更多的公交投入，组织建立公交车专用道的特点，让市民的出行更加的便利，同时也在鼓励更多的人选择乘坐公交出行。2011年到2012年银川市投入6000万元，新购置350辆公交车投入运营（4）交管部门也投入大量的资金，在特殊路段实行交通管制、单行道、更换交通设备，也在交通混乱的路段设置了隔离护栏，以确保群众出行的顺畅和安全。

对居民生活的影响

随着房地产的发展，一座座高楼大厦平地而起，人们的生活方式也不断提高，在人口密集的小区周边，做好对居民有用的绿化配套、健身器材配套也就成了城市规划部门需要考虑的问题；随着房地产的发展，大量居民住宅的修建，人们对生活便利的需求也就越来越多，在居民住宅周围配备完善的购物中心、消费中心、美食中心同样成了必须面对的问题，因此，在居民住宅平地而起的同时，周围的规划就该时时纳入考虑。银川市城市规划对房地产开发的影响

城市规划对房地产开发的规范和限制作用

宁夏回族自治区实施《中华人民共和国城市规划法》办法第十九条规定城市规划行政主管部门对城市规划区内的建设用地和建设工程实施统一规划管理。城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。城市的规划就是通过确定城市的用地性质、用地规模和开发强度来实现对房地产开发的管理。具体来说，城市规划根据城市的发展方向，确定城市建设用地的性质、位置、用途以及使用过程中对地形、地貌、相邻关系和环境的影响，确保城市开发建设健康、有序、协调发展；城市规划确定城市发展各个阶段的用地规模，保证城市开发的正常速度和限制城市无节制的向外延伸；城市规划根据城市空间景观要求和环境要求，以及群体之间的关系，确定各个地区的建筑高度、建筑密度和容积率等技术经济控制指标，明确各类用地的最大开发强度，以限制开发过密的倾向，保证良好的生活和居住的环境质量。城市规划对房地产的指导和推进作用

一般来说，城市总体规划对房地产开发的指导主要体现在三个方面：指明房地产开发用地的方向和地段；确定房产业得开发规模、时间和步骤；安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。编制完善的城市规划为房地产商提供了良好的开发依据和大量准确的信息，房地产商通过对城市规划的研究能较好的判断出要选择的地段，也能对土地的价格作出一个评估。合理完善的城市规划能使房地产商更具有信心，从而促进房地产的发展，并且能形成一批开发热点。同时，在具体的开发地段上，做一个好的规划设计方案有利于将低开发成本，更能提高开发的效益。对房价的影响

每个城市的城市规划都对不同的土地功能和土地的性质做了相应的规划，不同的土地所产生的经济效益是不同的，这决定着房地产的价格不同。即使是相同性质的土地，地理位置的不同，它所体现的价值也不同。在城市当中，地理位置相对好的土地，房价也会高，这是不可避免的问题。

房地产的开发与城市规划协调发展的解决方案及意见

交通问题的解决方案及建议面对银川市人口不断的增长，将带来的是更严重交通的拥堵的问题，面对这些问题，在将来的治堵措施中，要一方面加大城市交通环境的硬件建议，另一方面要改进管理手段，充分利用有限的道路资源，加大提高广大交通参与者的素质，创造良好的交通软环境才是关键所在。对于这些问题，有如下几点意见：（1）加强城市交通道路建设；（2）加强道路的远期规划；（3）加强停车场等静态交通的建设；（4）加强城市交通管理，如加强整治力度、规范秩序、提高广大交通参与者素质等；（5）应该建议发展大公交，鼓励人们选择乘坐公交车出行。

房价问题的解决方案及建议国家政府及银川市政府采取了很多措施，目前来看，产生了一定的效果，不过，在现有政府调控的情况下，还应该注意：(1)空置房是摊高房价的重要因素，对空置房的控制，除了靠开发商对商品房的精准营销策略外，还应该加强政府在土地审批制度上的控制和把握，允许将空置商品房转为经济适用房、廉租房，以此来有效控制空置房。(2)政府出台的相关政策，除了限购限售政策，还应有个房价限，即有一个房价销售最高上限，限制大开发商城市垄断行为，限制开发商的炒房行为；(3)加强对银行贷款制度的管理，严格控制开发商的信贷量；(4)多建设保障性住房，限价房等，保证低收入人群住房。如此可以减缓房地产开发的速度，不仅可以控制炒房的投机行为，合理的开发和使用土地，这也可以更好地配合对城市的规划，不至于开发快于规划，出现两者不能协调发展的问题。

配套设施及城市建设问题的解决方案及建议(1)规划部门加强对新开发地段的道路规划布局、整合配套设施如健身器材、绿化设施、交通设施、通讯设施等，以更好的为居民服务。(2)规划部门加强与房地产商的配合，在建设好住宅建筑的同时，搞好供水、供电、供气、卫生等相关设施的配套。(3)现代城市规划除注重其系统功能、形象功能、商业功能、居住功能、交通及基础设施等常规功能外，应重视其经营和市场需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的运作效率和经营效益；(4)城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切，故对一些重